房地產(chǎn)開發(fā)編制可行性研究報告作業(yè)指導(dǎo)書

房地產(chǎn)開編制可行性究報告作業(yè)指導(dǎo)書作業(yè)目的項目可行性研究按時和要求的不同分為初步可行性研究和深度可行性研究項目初步可行性研究是獲取開發(fā)土地前最重要的技術(shù)性工之一，是投資者進(jìn)行投資決策的主要依據(jù)。在土地使用權(quán)式獲取后，項目開發(fā)者還需進(jìn)行更為詳盡的深度可行性研，為隨后的項目方案設(shè)計提供依據(jù)。過去計劃經(jīng)濟(jì)體制下項目可行性研究報告在某種意義上只是投資決策層既定志的體現(xiàn)，然而在現(xiàn)時市場經(jīng)濟(jì)條件下，項目可行性研究告必須真正體現(xiàn)市場的趨勢，遵循市場規(guī)律，反映市場現(xiàn)，為項目的投資尋找到真正的可行之路。作業(yè)要求為保證可行性研究報的質(zhì)量，應(yīng)切實作好編制前的準(zhǔn)備工作，占有充分信資料，進(jìn)行科學(xué)分析比選論證，做到編制依據(jù)可靠、結(jié)構(gòu)容完整、文本格式規(guī)范、附表附件齊

全。報告的表述形式可能數(shù)字化、圖表化，報告深度能滿足投資決策和編制初設(shè)計方案的需要。主管崗位

總經(jīng)濟(jì)師組建工作小組，批準(zhǔn)工計劃，組織優(yōu)化和修改報告，定報告。協(xié)管崗位

總建筑師總工程師，會計師：閱相關(guān)專業(yè)的章節(jié)，提出優(yōu)化改意見，協(xié)助總經(jīng)濟(jì)師把關(guān)。主辦崗位

營銷策劃制訂工計劃，分配任務(wù)，匯總編輯，優(yōu)化修改督辦。協(xié)辦崗位工作小組成：按各自的專業(yè)或?qū)７诸^進(jìn)行調(diào)查研究和編寫報告節(jié)，并根據(jù)總經(jīng)濟(jì)師的意見優(yōu)化修改。緊前工作條件初步可行性研究已行市場調(diào)研和現(xiàn)場調(diào)查已取得相關(guān)土地技術(shù)指標(biāo)；深度可行性研究：已得土地使用權(quán)，已有明確的地區(qū)控制性詳規(guī)和相關(guān)的濟(jì)技術(shù)指標(biāo)。作業(yè)描述

5.1總濟(jì)師組建工作小組員主來自公司內(nèi)部各業(yè)務(wù)部門，并基本固定。有殊要求的可聘請社會專業(yè)人員參加。5.2本辦崗位制訂工作計劃，明確行性研究工作的范圍，重點，深度，報告提，章節(jié)分工，進(jìn)度安排，費用預(yù)算等。工作計劃報總經(jīng)濟(jì)師準(zhǔn)后，布置安排落實。5.3各員按照專業(yè)分工調(diào)查研究收資料要時再次進(jìn)行實地調(diào)查和市場調(diào)查5.4小集體討論，議題為：市場研究括分析市場信息場態(tài)和政策導(dǎo)向等。項目分析和項目建議對項目本體行研判分項目優(yōu)劣勢，并進(jìn)行項目市場預(yù)測；提出項目的建設(shè)規(guī)模、產(chǎn)品定位、規(guī)劃方案、度計劃以及資金籌措方案等，方案經(jīng)比較論證優(yōu)化后，提推薦方案。經(jīng)濟(jì)技術(shù)評價。對推薦方案進(jìn)行財評價及風(fēng)險分析，以判別項目的經(jīng)濟(jì)可性和抗風(fēng)險能力。當(dāng)有關(guān)評價指標(biāo)結(jié)論不足以支持項目方成立時，可對原設(shè)計方案進(jìn)行調(diào)整或重新設(shè)計。5.5編研究報告經(jīng)過技術(shù)經(jīng)濟(jì)論和優(yōu)化之后成員分工編寫章節(jié)，由本主崗位協(xié)調(diào)綜合匯總，編制報告初稿。經(jīng)總經(jīng)濟(jì)師批閱意見，修改完善，形成正式報告。初步行性研究告內(nèi)容：市場分析

體市場分析全市及各主要分區(qū)的場總供應(yīng)量和總需求量；全市及各主要分區(qū)項年度新開工面積、竣工面積、銷售面積、存量面積、平空置率。分市場分析物業(yè)類型、樓盤名稱位置、占地面積、總建筑面積；總戶數(shù)、戶型及面積樓高、售價/租金；開工時間、預(yù)計竣工間；投資商開發(fā)商承建規(guī)建筑設(shè)計公司租售代理公司、廣告公司。法規(guī)政策分析開發(fā)建設(shè)法規(guī)、專業(yè)務(wù)法規(guī)；規(guī)劃設(shè)計導(dǎo)向，城市設(shè)信息；其他經(jīng)濟(jì)信息及政策引。項目分析目基本情況地塊位置、四至、規(guī)指標(biāo)（總占地面積、建設(shè)用地面積、總建筑面積、用性質(zhì)、容積率、綠化率、建筑密度、建筑高度、商業(yè)/住辦公其他功能面積要求、車位數(shù)、主要出入口等目周邊情況主要道路景（河山人文建筑旅游景點等

配套設(shè)施情況（商業(yè)娛樂、教育、醫(yī)療、公交、郵電、銀行等目優(yōu)劣勢分析（分）項目競爭情時/潛競爭對手威脅（O會（T目發(fā)展前景預(yù)測市場前景、價格走勢項目切入點等。項目開發(fā)建議與評價目主要定位市場定位（市場形象主題品牌客戶定位（主要客戶象價格定位（均價、最價、最高價項目開發(fā)規(guī)模和產(chǎn)品類型整體開發(fā)/期開發(fā)、產(chǎn)品類（商業(yè)/居住/辦公/其他項目規(guī)劃及建筑構(gòu)想建筑風(fēng)格、建筑棟數(shù)樓宇高度、主要戶型、分戶建筑面積；小區(qū)總體規(guī)劃布局、觀綠化、車位安排、會所等附屬設(shè)施。項目開發(fā)進(jìn)度總體進(jìn)度要求、分階進(jìn)度要求。項目財務(wù)分析

建筑總成本、市場總值（銷售收入、租賃經(jīng)營價值、凈利潤、項目凈現(xiàn)值成本利潤率、投資收益率、財務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收等。項目風(fēng)險分析與敏感性分析風(fēng)險分析、主要指標(biāo)敏感性分析。項目研究結(jié)論和議。件（包括附圖和附表深度行性研究告內(nèi)容：總論項目開發(fā)背景，建設(shè)模與目標(biāo)，預(yù)計的項目總投入及效益情況等主要技術(shù)經(jīng)指標(biāo)。項目區(qū)位分析項目地形、地貌、地條件，周邊建筑物與環(huán)境條件，城市規(guī)劃或區(qū)域性規(guī)劃求，交通條件，公共配套設(shè)施等。產(chǎn)品供需分析市場現(xiàn)狀調(diào)查，市場求預(yù)測和價格預(yù)測，風(fēng)險分析。建筑方案選擇建筑設(shè)計指導(dǎo)思想與則，項目總體規(guī)劃方案，建筑方案比選。項目實施進(jìn)度建設(shè)工期，實施進(jìn)度（或橫線圖投資估算與資金籌措

建設(shè)總投資估算，資金籌措，債務(wù)資金籌措，融資方案分析。財務(wù)評價財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與數(shù)選取，銷售收入與成本費用估算，財務(wù)評價指標(biāo)，利能力分析，償債能力分析，不確定性分析，財務(wù)評價結(jié)。風(fēng)險分析項目主要風(fēng)險識別，險程度分析，防范風(fēng)險對策。結(jié)論與建議附表投資估算表目投資金估算匯總表主要單項工程投資估算表，分年度投計劃表；財務(wù)評價報表（包括營業(yè)收入及