商業(yè)大鋪位銷售定價(jià)策略資料

商業(yè)大鋪位銷售主題匯報(bào)本方案中“大鋪位”指總建面100㎡以上，總價(jià)過100萬鋪位。一、4種銷售模式比較分析1、純銷售方式：優(yōu)勢(shì)：▲發(fā)展商可在短期內(nèi)回籠資金，減少項(xiàng)目整體資金壓力，無需承擔(dān)返租補(bǔ)助與有關(guān)稅費(fèi)；▲將\o"點(diǎn)擊搜索所有有關(guān)［商業(yè)］文章"商業(yè)經(jīng)營壓力轉(zhuǎn)移向中小業(yè)主，由其分擔(dān)經(jīng)營壓力。劣勢(shì)：▲產(chǎn)權(quán)分散，主力店或品牌店難以進(jìn)駐；▲無法規(guī)劃經(jīng)營業(yè)態(tài)及規(guī)范整體形象；▲對(duì)于\o"點(diǎn)擊搜索所有有關(guān)［商業(yè)］文章"商業(yè)做旺重要靠市場(chǎng)自身調(diào)整，所需時(shí)間較長；▲若經(jīng)營不好，對(duì)于項(xiàng)目整體形象有一定影響；▲銀行提供按揭信心局限性。合用：▲\o"點(diǎn)擊搜索所有有關(guān)［商業(yè)］文章"商業(yè)銷售競(jìng)爭不劇烈導(dǎo)致市場(chǎng)成熟度低，投資客戶對(duì)項(xiàng)目預(yù)期缺乏理解；▲中小面積純街鋪銷售；▲\o"點(diǎn)擊搜索所有有關(guān)［商業(yè)］文章"商業(yè)體量小或零星\o"點(diǎn)擊搜索所有有關(guān)［商業(yè)］文章"商業(yè)物業(yè)，不必整體經(jīng)營。2、帶租約銷售：優(yōu)勢(shì)：▲通過招商保證前期\o"點(diǎn)擊搜索所有有關(guān)［商業(yè)］文章"商業(yè)定位與形象；▲能迅速回收資金，無需承擔(dān)返租補(bǔ)助與有關(guān)稅費(fèi)；▲短期內(nèi)使業(yè)主獲得穩(wěn)定收益。劣勢(shì)：▲鋪位差異性影響銷售難度程度比較明顯；▲未出租商鋪銷售難度較大，尤其是大鋪；▲銷售難度較大，售價(jià)與租金之間收益回報(bào)低難以到達(dá)投資者期望，需要開發(fā)商做補(bǔ)助；▲中、長期收益難以穩(wěn)定；▲后期經(jīng)營管理難度較大，嚴(yán)重?fù)p壞\o"點(diǎn)擊搜索所有有關(guān)［商業(yè)］文章"商業(yè)形象與企業(yè)長期發(fā)展；▲各類手續(xù)復(fù)雜，易產(chǎn)生糾紛，影響企業(yè)品牌。合用：▲有強(qiáng)勢(shì)招商力量支持；▲\o"點(diǎn)擊搜索所有有關(guān)［商業(yè)］文章"商業(yè)氣氛已形成且正經(jīng)營紅火，無需緊張后續(xù)收益；▲可銷售物業(yè)有大型主力店進(jìn)駐且長期經(jīng)營保證，長期穩(wěn)定收益回報(bào)；▲純街鋪或少許\o"點(diǎn)擊搜索所有有關(guān)［商業(yè)］文章"商業(yè)物業(yè)。3、短期（三年）返租銷售優(yōu)勢(shì)：▲前期由發(fā)展商統(tǒng)一控制招商和經(jīng)營，能保證既定\o"點(diǎn)擊搜索所有有關(guān)［商業(yè)］文章"商業(yè)定位與規(guī)劃，可以有效保證整體\o"點(diǎn)擊搜索所有有關(guān)［商業(yè)］文章"商業(yè)形象。▲幫業(yè)主堅(jiān)守前幾年守業(yè)期，既能堅(jiān)定投資者信心，又能在返租后卸下返租包袱；▲3年返租期較適中，3年后\o"點(diǎn)擊搜索所有有關(guān)［商業(yè)］文章"商業(yè)有也許旺；▲可堅(jiān)定銀行按揭信心。劣勢(shì)：▲承擔(dān)前幾年返租補(bǔ)助，可返到售價(jià)上，也許會(huì)拉高售價(jià)；▲返租結(jié)束后統(tǒng)一經(jīng)營管理規(guī)定較高；4、長期（十年）返租銷售優(yōu)勢(shì)：▲前期由發(fā)展商控制招商，能保證既定\o"點(diǎn)擊搜索所有有關(guān)［商業(yè)］文章"商業(yè)定位；▲給投資者堅(jiān)定信心?！底怃N售，并合適減少投資門檻，可以擴(kuò)大客戶層面，有助于加緊項(xiàng)目銷售速度。▲假如項(xiàng)目經(jīng)營管理非常成功，遠(yuǎn)期物業(yè)租金收益將有也許兌現(xiàn)承諾回報(bào)。劣勢(shì)：▲承擔(dān)十年返租補(bǔ)助；▲如后期經(jīng)營管理沒有到達(dá)預(yù)期目，則承受返租年限越長，壓力越大?！蚍底舛a(chǎn)生對(duì)應(yīng)返租法律風(fēng)險(xiǎn)。▲銀行不支持做按揭長期返租與短期返租從銷售角度分析：▲

短期返租與長期返租都會(huì)使得銷售速度加緊，兩者不會(huì)對(duì)銷售成果產(chǎn)生非常大區(qū)別。從開發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)角度分析：短期返租相對(duì)于長期返租，后期返租壓力小，后期風(fēng)險(xiǎn)?。煌揭哺苴呄蛘嘘P(guān)政策，防止政策風(fēng)險(xiǎn)。4種模式評(píng)點(diǎn)：由于“帶租約銷售”受制于在前期有限時(shí)間內(nèi)要找到匹配商家，這不符合項(xiàng)目目前條件；“十年返租”受制于銀行按揭而行不通。因此，只有直接銷售和短期返租銷售模式可以選擇，我司方案采用“小面積鋪位5年包租”銷售模式。與本項(xiàng)目契合度：通過銷售模塊分析，目前有2種方案在討論：第一種是由我司提供租售結(jié)合小面積獨(dú)立產(chǎn)權(quán)鋪位，包租5年一次性返還方案。第二種是將2、3樓劃提成6個(gè)大獨(dú)立產(chǎn)權(quán)鋪位，直接銷售，所謂沒有經(jīng)營問題方案；2種方案都必須要滿足規(guī)定：銀行可以提供按揭；無經(jīng)營壓力和麻煩。銀行可以提供按揭前提條件：商場(chǎng)有整體招商和規(guī)劃；有統(tǒng)一經(jīng)營管理企業(yè)；有品牌商家和主力商家進(jìn)駐；銷售價(jià)格不能高于周圍同類項(xiàng)目諸多。2種方案實(shí)用度比較：（銀行按揭和經(jīng)營管理難易程度比較）第一種：小面積獨(dú)立產(chǎn)權(quán)鋪，有統(tǒng)一招商、規(guī)劃、經(jīng)營管理?？們r(jià)低，化解了單個(gè)投資人風(fēng)險(xiǎn)。銀行按揭也許性較大并且已經(jīng)故意向銀行在洽談。我司已經(jīng)有成功操盤案例。假如有一家品牌經(jīng)營管理企業(yè)簽約5年且可承諾做不旺樂意賠償，就可以將經(jīng)營管理難度和風(fēng)險(xiǎn)降到最低。第二種：大面積獨(dú)立產(chǎn)權(quán)鋪購置客戶群體非常窄，一種買家是連鎖品牌商家自營（商家購置也是有選擇，見背面案例分析），一種商場(chǎng)很少有幾種商家同步購置,由于業(yè)態(tài)與否共生問題；另一種是純投資客購置，按揭和經(jīng)營都會(huì)成為大問題，也有一次性付款也許，但回報(bào)率低于8%回報(bào)投資渠道和品類也較多。問題重要集中在：A高端客戶數(shù)量少，成交價(jià)格會(huì)比較低，談判周期長；B目前市面上還沒有成功操盤案例；C面對(duì)商戶數(shù)量少，經(jīng)營做旺難度大；D可選擇按揭銀行少。假如同步有幾種自營買家簽訂購置意向書可以采用第二種方案。二、

大鋪面成功銷售案例分析1、

深圳梅林\o"點(diǎn)擊搜索所有有關(guān)［商業(yè)］文章"商業(yè)步行街1）、項(xiàng)目簡介梅林\o"點(diǎn)擊搜索所有有關(guān)［商業(yè)］文章"商業(yè)步行街位于深圳市福田區(qū)梅林路與梅山街交匯處，其北面為梅林一村，西面為深圳市福田農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)。梅林\o"點(diǎn)擊搜索所有有關(guān)［商業(yè)］文章"商業(yè)步行街為尚書苑裙樓\o"點(diǎn)擊搜索所有有關(guān)［商業(yè)］文章"商業(yè)部分，項(xiàng)目注冊(cè)名為尚書廣場(chǎng)。梅林\o"點(diǎn)擊搜索所有有關(guān)［商業(yè)］文章"商業(yè)步行街\o"點(diǎn)擊搜索所有有關(guān)［商業(yè)］文章"商業(yè)總面積13194.99㎡米，一層為6035.34㎡，二層為7159.65㎡。二樓只招商不銷售，進(jìn)駐商家有國美電器。2）、銷售區(qū)域項(xiàng)目只銷售一樓，梅林\o"點(diǎn)擊搜索所有有關(guān)［商業(yè)］文章"商業(yè)步行街一樓只有42間街鋪；184間內(nèi)鋪。街鋪層高7.2米,使用率95%。3）、銷售價(jià)格12月街鋪銷售價(jià)格表鋪位號(hào)建筑面積（㎡）總價(jià)鋪位號(hào)建筑面積（㎡）總價(jià)梅林路街鋪端口Ｓ-０２54.513933333Ｓ-０１173.189，162，781Ｓ-０３51.643504600Ｓ-２９239.7611，685，423Ｓ-０５49.353349533臨福田農(nóng)批街鋪Ｓ-０６51.643502896Ｓ-２８16.22751181Ｓ-０７51.643502896Ｓ-３０33.091422804Ｓ-０８49.353347953Ｓ-３１24.911140853Ｓ-０９45.903112525Ｓ-３２22.35995357Ｓ-１０44.823024991Ｓ-３３16.44677328Ｓ-１１49.603287538Ｓ-３５35.521603799Ｓ-１２56.813599254Ｓ-３６41.871934394Ｓ-１３18.841412096Ｓ-３７41.881930291Ｓ-１５18.121332146Ｓ-３８35.521673205Ｓ-１６56.903329617Ｓ-３９43.161867188Ｓ-１７50.863154795Ｓ-５０26.001088724Ｓ-１８49.923198624Ｓ-５１16.44716603Ｓ-１９45.902941731Ｓ-５２22.351031788Ｓ-２０49.353162200Ｓ-５３24.911159785Ｓ-２１51.643308575Ｓ-５５30.681449753Ｓ-２２51.643308575Ｓ-５６53.202507476Ｓ-２３49.353162200Ｓ-５７28.011303025Ｓ-２５51.643308575Ｓ-２６54.513491965Ｓ-２７60.6238433084）、銷售狀況最大2間鋪位銷售時(shí)間鋪位（Ｓ-０１,173.18㎡）銷售時(shí)間：11月25日——4月底。鋪位（S-29,239.76㎡）至今唯一未售出。街鋪S-01銷售過程

工程改造，增長餐飲功能；

實(shí)行帶租約銷售，最終引進(jìn)一家港式茶餐廳，租約6年，起點(diǎn)租金為290元/㎡，由于租金難以支撐投資者月供款，開發(fā)商承諾補(bǔ)助業(yè)主保證回報(bào)到達(dá)8%，6年補(bǔ)助次性給到客戶；

深圳全市三級(jí)地鋪放盤，任何人成交除傭金外另獎(jiǎng)勵(lì)現(xiàn)金50萬元（稅前）。鋪位S-01投資價(jià)值分析鋪位號(hào)：建筑面積：174㎡層高：7米產(chǎn)權(quán)年限：70年經(jīng)營業(yè)態(tài)：餐飲調(diào)整后總價(jià)：930萬單價(jià)：9300000/174=53400元/㎡投資客付款方式：一次性付款租賃條件：起租290元/平米年5%遞增次年開始遞增一簽6年。租金收益：第一年：290*12*174=605520元；次年：290*（1+5%）1*12*174=635796元；第三年：290*（1+5%）2*12*174=667585.8元;第四年:290*(1+5%)3*12*174=700965.09元;第五年:290*(1+5%)a*12*174=735988.68元;a=4第六年:290*(1+5%)a*12*174=772788.12元;a=5六年年平均回報(bào)率:(605520+635796+667585.8+700965.09+735988.68+772788.12)/6=686440.62元686440.62/9300000=7.38%開發(fā)商承諾年8%回報(bào)率,將一次性補(bǔ)齊0.62%差額給投資客,即:(9300000*8%)-686440.62=57559.38元/年57559.38*6=345356.28元.投資客此外需繳納3%商鋪契稅即930*3%=27.8萬,和給商戶3個(gè)月含裝修免租期。案例評(píng)點(diǎn)：這是人為主觀設(shè)計(jì)由純投資客購置，成功操作一種特例，要點(diǎn)在有一種香港茶餐廳進(jìn)駐，并且給了比較高租金，開發(fā)商樂意給補(bǔ)助和額外懸賞，多種有利原因促成。茶餐廳高租金進(jìn)駐也是依托了整個(gè)項(xiàng)目有主力店國美和整個(gè)商場(chǎng)統(tǒng)一規(guī)劃。2、深圳華強(qiáng)北地鐵商場(chǎng)流行18·281）、項(xiàng)目簡介項(xiàng)目是由深圳市千萬家實(shí)業(yè)發(fā)展有限企業(yè)開發(fā)地鐵下蓋物業(yè)，位于深南路與中航路交匯處華強(qiáng)路地鐵口。華強(qiáng)北280億年銷售額吸引了全國各地商家和消費(fèi)者，日客流量30萬—50萬。時(shí)尚前線地鐵商場(chǎng)將傾力打?qū)е聻槲钲谑心贻p消費(fèi)族群時(shí)尚購物目地之一，引進(jìn)麥當(dāng)勞、面點(diǎn)王、流行105.7電臺(tái)。項(xiàng)目總建筑面積8686㎡，地下共兩層，鋪位746套，采用直接銷售方式。2）、銷售價(jià)格該項(xiàng)目采用直接銷售模式，主力鋪位建筑面積10—20㎡，實(shí)用率為50%，整體均價(jià)38000元/㎡，開盤售完。3）、面點(diǎn)王購置鋪位簡介建筑面積：500㎡位置：位于地下負(fù)一、負(fù)二層銷售價(jià)格：25000元/㎡總價(jià)：1250萬元案例評(píng)點(diǎn)：這是面點(diǎn)王第一種用來自營而購置大面積鋪位，同樣依托了華強(qiáng)北人流、地鐵、商場(chǎng)整體時(shí)尚群體定位等優(yōu)勢(shì)條件。整個(gè)商場(chǎng)也只有這一種自營客，惠州目前還沒有這樣成功案例。3、深圳飛揚(yáng)時(shí)代項(xiàng)目位于華強(qiáng)南區(qū)華發(fā)南路（深南路上步麥當(dāng)勞南邊），居華強(qiáng)地鐵站附近；華強(qiáng)一號(hào)線由2棟29層高層住宅和4層\o"點(diǎn)擊搜索所有有關(guān)［商業(yè)］文章"商業(yè)構(gòu)成（\o"點(diǎn)擊搜索所有有關(guān)［商業(yè)］文章"商業(yè)裙樓面積10621平方米、住宅面積32883平方米），5米超高架空層；近3000平方米架空層包括了商務(wù)、運(yùn)動(dòng)、休閑等多種功能。開發(fā)商：深圳市國野股份有限企業(yè)主力商家：通天地二手手機(jī)批發(fā)市場(chǎng)購置位置面積：二樓3000㎡多，開發(fā)商獨(dú)自談判，成交價(jià)格不詳。整租：三樓，起租80元/㎡，，年遞增10%。案例評(píng)點(diǎn)：這是深圳目前理解到自營購置面積最大商家，重要是緊靠目前做最旺二手手機(jī)批發(fā)市場(chǎng)。2、3樓整賣整租給1樓帶來了巨大\o"點(diǎn)擊搜索所有有關(guān)［商業(yè)］文章"商業(yè)價(jià)值。小結(jié)：從以上3個(gè)實(shí)際成交案例我們可以得出大鋪位實(shí)現(xiàn)成功銷售一般規(guī)定：有主力品牌商家或有高承租能力業(yè)態(tài)商家進(jìn)駐，位置優(yōu)越，投資回報(bào)可實(shí)際到達(dá)8%；用來自營連鎖商家購置。二、大鋪面銷售失敗案例分析1、東莞時(shí)尚島項(xiàng)目1）、項(xiàng)目簡介項(xiàng)目由深圳市深國投有限企業(yè)開發(fā)，位于莞太大道和鴻福路交匯處，東莞市CBD關(guān)鍵位置。總占地面積18738平方米，1期4層，建筑面積18537平方米，所有為\o"點(diǎn)擊搜索所有有關(guān)［商業(yè)］文章"商業(yè)面積。2期有公寓和群樓\o"點(diǎn)擊搜索所有有關(guān)［商業(yè)］文章"商業(yè)兩部分，\o"點(diǎn)擊搜索所有有關(guān)［商業(yè)］文章"商業(yè)建筑面積為6000平方米，合計(jì)16390平方米，定位為女人世界。緊鄰項(xiàng)目西面是規(guī)劃中沃爾瑪和嘉德百貨用地，合計(jì)\o"點(diǎn)擊搜索所有有關(guān)［商業(yè)］文章"商業(yè)面積為4萬平方米，其中2、3層是沃爾瑪，1、4層是嘉德百貨。本項(xiàng)目與沃爾瑪在2、3樓有天橋連接。2）、銷售征詢狀況項(xiàng)目只銷售一樓臨街鋪位，采用帶租約銷售模式，目前招商率已靠近90%。目前，項(xiàng)目處在前期登記階段，5月初開始前期登記，估計(jì)7月底銷售，目前登記客戶較多，不過，無大鋪位意向認(rèn)購客戶。3）、大鋪位投資價(jià)值分析進(jìn)駐商家建筑面積實(shí)用率租金收益租賃期限銷售單價(jià)總價(jià)免稅珠寶190㎡97%暫未公布7萬1330萬屈臣氏550㎡97%稅后扣點(diǎn)7%6萬3300萬麥當(dāng)勞500㎡56%扣點(diǎn)6%5萬2500萬星巴克160㎡97%頭3年189元/㎡，3年后每2年遞增5%7萬1120萬特例分析：星巴克租金與否支撐售價(jià)第1—3年：189元/㎡；第4—5年：198.45元/㎡第6—7年：208.37元/㎡；第8—9年：218.79元/㎡第10—：229.73元/㎡；第12—：241.22元/㎡第14—：253.28元/㎡內(nèi)（元/平米/月）平均租金為：=〔189×3+（198.45+208.37+218.79+229.73+241.22+253.28）×2〕÷15=217.78元/㎡內(nèi)年平均收益率=217.78元/㎡/月×12月÷70000元/㎡=3.7%總投資額=總房價(jià)+契稅（未考慮按揭高額利息、手續(xù)費(fèi)、租賃稅等）=1120萬+33.6萬=1153.6萬回本年限=1153.6萬÷（217.78元/㎡/月×160㎡×12月）=27.6年或回本年限=1÷3.7%=27年注：按照\o"點(diǎn)擊搜索所有有關(guān)［商業(yè)］文章"商業(yè)投資一般規(guī)律，商鋪投資回本年限在10—，例如：本項(xiàng)目1期商鋪回本年限為12.5年（1÷8%=12.5）。由于該項(xiàng)目采用帶租約銷售模式，投資收益明朗化，缺乏預(yù)期升值空間，尤其是品牌商家進(jìn)駐條件苛刻（租金低、期限長），并且總價(jià)高，因此市場(chǎng)接受度尤其低。假如開發(fā)商樂意保持投資客8%投資回報(bào)，補(bǔ)助差額，部分鋪位有實(shí)現(xiàn)銷售也許。2、深圳置地逸軒\o"點(diǎn)擊搜索所有有關(guān)［商業(yè)］文章"商業(yè)裙樓物業(yè)所處路段租金水平（元/平方米·月）重要\o"點(diǎn)擊搜索所有有關(guān)［商業(yè)］文章"商業(yè)設(shè)施人民南路400—800國貿(mào)百貨、金光華廣場(chǎng)、友誼城百貨建設(shè)路180—800中國銀行總行、三島大廈、友誼國際名店嘉賓路250—600深圳市國際商場(chǎng)、南洋服裝批發(fā)市場(chǎng)、東洋服裝批發(fā)市場(chǎng)、海燕服裝總匯友誼路320-800\o"點(diǎn)擊搜索所有有關(guān)［商業(yè)］文章"商業(yè)中心商場(chǎng)、鉆石廣場(chǎng)春風(fēng)路200—600佳寧娜廣場(chǎng)南湖路

羅湖口岸200—1000火車站大廈、羅湖\o"點(diǎn)擊搜索所有有關(guān)［商業(yè)］文章"商業(yè)城闡明:\o"點(diǎn)擊搜索所有有關(guān)［商業(yè)］文章"商業(yè)面積為7300㎡，共分3層，由一家投資機(jī)構(gòu)---深圳華信巨德企業(yè)在空置狀況下整體購置，成交價(jià)2.9億，單價(jià)約4萬/㎡.由于沒有銀行提供按揭只付5成首期，二分之一款，未能過戶。開發(fā)商將物業(yè)做了抵押,拖到投資企業(yè)開始重新進(jìn)行營銷定位,化整為零,分隔成小塊只銷售街鋪,內(nèi)鋪只租不賣.街鋪均價(jià)7萬/㎡.由深圳目前最佳\o"點(diǎn)擊搜索所有有關(guān)［商業(yè)］文章"商業(yè)代理企業(yè)代理,但未能到達(dá)預(yù)期目.操盤實(shí)效評(píng)價(jià):雖然投資機(jī)構(gòu)整體購置,也是要最終化整為零,制造營銷主題,分割銷售,賺取價(jià)格差額,但由于招商\銷售和經(jīng)營諸多問題,引起客戶不滿,大量客戶規(guī)定退鋪,使開發(fā)商也牽連其中.3、惠州世貿(mào)中心（海雅百貨）內(nèi)鋪是惠州目前標(biāo)志性建筑,由深圳著名百貨品牌-海雅進(jìn)駐.下表是世貿(mào)中心1樓截止目前未售內(nèi)鋪登記表:12月15日?qǐng)?zhí)行(二期)序號(hào)編號(hào)套內(nèi)面積(㎡)建筑面積(㎡)總價(jià)①單價(jià)首付五成協(xié)議價(jià)(建筑面積)②=①*50%1C1-00126.1342.721，047，708245255238542C1-01029.8248.751，195，59424525597796.8753C1-01129.8248.751，195，59424525597796.8754C1-01225.8142.191，034，71024525517354.8755C1-01920.5933.66825，51224525412755.756C1-02727.3644.731，097，00324525548501.6257C1-03114.8824.33596，69324525298346.6258C1-04114.7424.1591，05324525295526.259C1-04214.7424.1591，05324525295526.2510C1-04311.3918.62456，65624525228327.7511C1-04411.3918.62456，65624525228327.7512C1-04725.9842.471，041，57724525520788.37513C1-04916.1526.4647，4602452532373014C1-05013.7622.49551，56724525275783.625合計(jì)282.56461.9311，328，83324525由上表可以看出:剩余鋪位建筑面積區(qū)間[20㎡---50㎡],總價(jià)區(qū)間[45萬---120萬]元;由于已做立案登記,無法變化劃小實(shí)現(xiàn)迅速銷售.小結(jié):以上3個(gè)案例從背面佐證了,要實(shí)現(xiàn)大鋪位銷售必須具有條件:要有好營銷主題和品牌商家進(jìn)駐同步要搭建完善投資價(jià)值體系,可計(jì)算高于市價(jià)回報(bào)率;純粹內(nèi)鋪客戶可接受價(jià)格程度;二次啟動(dòng)商鋪市場(chǎng)接受度低.四、項(xiàng)目實(shí)際狀況分析1、周圍同類項(xiàng)目銷售狀況記錄項(xiàng)目周圍\o"點(diǎn)擊搜索所有有關(guān)［商業(yè)］文章"商業(yè)裙樓銷售調(diào)查項(xiàng)目名稱總建面單層面積一層租/售二層租/售三層租/售備注鴻潤大廈6000㎡㎡80元/1.9萬30元/5千20元/3千部分空置海燕玉蘭花園1㎡3000㎡80元/1.8萬26元/無20元/無空置云天華庭6000㎡㎡在建麥景新苑10000㎡㎡在建荔圓新村10000㎡整棟單價(jià)5000元/㎡空置綠湖新村12600㎡4200㎡２８００元／㎡1f:380㎡+2f-3f注:項(xiàng)目周圍\o"點(diǎn)擊搜索所有有關(guān)［商業(yè)］文章"商業(yè)項(xiàng)目賣到2\3樓案例少,客戶關(guān)注度低;雖然有成交也是開發(fā)商急于回籠資金而賤賣自己資產(chǎn).2、

東大街2期大鋪位客戶記錄分析東大街2期大鋪位客戶積累登記表序號(hào)客戶名需求面積（㎡）需求樓層居住區(qū)域關(guān)注程度銷售顧問2戴文青200-300街鋪龍崗C趙輝6蕭小姐100街鋪福田B趙輝9蕭先生120街鋪福田B趙輝16施先生100街鋪深圳A汪芙蓉17黃先生100街鋪深圳A汪芙蓉33臺(tái)先生100街鋪龍崗C汪芙蓉51穆先生3000街鋪東莞B金敏53李先生1000街鋪羅湖B金敏54章先生200街鋪麥地B金敏小結(jié)：從本項(xiàng)目銷售現(xiàn)場(chǎng)接待需求大面積鋪位客戶特性進(jìn)行分析，重要是投資類型，只要街鋪，重要來自深圳，這與周圍同類型項(xiàng)目銷售狀況吻合：二、三樓很少有成交，雖然有成交價(jià)格遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)甚至低于住宅價(jià)格，兩個(gè)記錄反應(yīng)實(shí)際狀況一致。五、對(duì)操盤及樹立經(jīng)營信心提議方案4點(diǎn)警示：1、

假如是品牌商家購置后自營，只要位置和價(jià)格合適，誰簡介客戶都可以接受，可以單獨(dú)付傭金；（為最優(yōu)質(zhì)客戶，如面點(diǎn)王、通天地手機(jī)批發(fā)市場(chǎng)等）2、

假如是買大面積商鋪，甚至總價(jià)過千萬投資客，在判斷真實(shí)性后做合適引導(dǎo)，在保持項(xiàng)目整體性狀況下可以銷售，可以單獨(dú)付傭金；3、

市場(chǎng)上目前還沒有在不招商完畢狀況下，直接在高樓層劃出大鋪能實(shí)現(xiàn)成功銷售。若有請(qǐng)找出成交案例，做“案例分析”以便借鑒。創(chuàng)新是要在實(shí)際基礎(chǔ)上不停磨練成果，而不是不負(fù)責(zé)任拍腦袋；4、假如新一佳再不能準(zhǔn)期開業(yè)，提議做大商家資源儲(chǔ)備，準(zhǔn)備替代，處理銀行按揭和2期招商增進(jìn)問題。意向經(jīng)營管理企業(yè)有：銅鑼灣集團(tuán)企業(yè)、香港鷹君物業(yè)管理企業(yè)備注：銅鑼灣集團(tuán)企業(yè)明確可以在合作協(xié)