長(zhǎng)沙房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)報(bào)告

房產(chǎn)的房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、委委托方：?jiǎn)挝唬海洪L(zhǎng)沙XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)有限公司法人代代表：王X公司地址址：長(zhǎng)沙市開(kāi)開(kāi)福區(qū)藩城堤堤XX號(hào)X樓聯(lián)系電話：二、估價(jià)方方單位：長(zhǎng)沙XXX房地產(chǎn)評(píng)估估有限公司法人代表：任XX地址及電話：曙曙光中路XX號(hào)雨花區(qū)房房地局二樓、5566***蔡鍔中路XXXX號(hào)房地產(chǎn)大大廈一樓、2236****資質(zhì)等級(jí)：二級(jí)級(jí)三、估價(jià)項(xiàng)目概概況1、估價(jià)對(duì)象評(píng)估對(duì)象為位于于長(zhǎng)沙市潮宗宗街當(dāng)鋪巷008號(hào)的房產(chǎn)，房房屋所有權(quán)人人為賀岱蘭，建建成時(shí)間為1986年12月，建筑面面積68.977㎡，產(chǎn)權(quán)面積56.166㎡，房屋使用用性質(zhì)為自住住。2、估價(jià)對(duì)象位位置與環(huán)境評(píng)估對(duì)象所處樓樓宇位于潮宗宗街當(dāng)鋪巷東東側(cè)，東靠黃黃興北路、市市青少年宮斜斜對(duì)面，北有有創(chuàng)世紀(jì)電腦腦學(xué)校，南抵抵潮宗街，金金滿地商業(yè)街街近在咫尺；；該區(qū)域位置置為城市老城城區(qū)內(nèi)，周邊邊多為住宅，基基礎(chǔ)配套設(shè)施施一般。隨著著老城區(qū)的改改造建設(shè)，對(duì)對(duì)周邊的房地地產(chǎn)影響較大大，地理位置置較好。3、評(píng)估對(duì)象物物業(yè)權(quán)屬及現(xiàn)現(xiàn)狀評(píng)估標(biāo)的物為混混合結(jié)構(gòu)，共共4層，于1986年12月建成，用用途為住宅，建建筑面積為68.97平方米，產(chǎn)產(chǎn)權(quán)面積56.16平方米，產(chǎn)產(chǎn)權(quán)來(lái)源為自自建，房屋權(quán)權(quán)證號(hào)碼為私私0298555號(hào)。評(píng)估對(duì)對(duì)象東西朝向向，房屋東西西南北均為自自墻。評(píng)估標(biāo)標(biāo)的物外墻一一般抹灰，室室內(nèi)水、電設(shè)設(shè)施齊全，通通風(fēng)采光情況況一般。四、估價(jià)目的：：為房屋拆遷補(bǔ)償償提供價(jià)值參參考。五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)：：二ＯＯ三年年九月二十七七日六、價(jià)值定義：：房屋拆遷評(píng)評(píng)估的價(jià)值定定義是被拆除除房屋無(wú)權(quán)利利負(fù)擔(dān)的房地地產(chǎn)公開(kāi)市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)值。房屋屋拆遷評(píng)估不不考慮租賃、抵抵押等權(quán)利限限制的影響。七、估價(jià)依據(jù)：：1、中華人人民共和國(guó)城城市房地產(chǎn)管管理法2、中華人人民共和國(guó)土土地管理法3、中華人人民共和國(guó)土土地管理法實(shí)實(shí)施條例4、中華人人民共和國(guó)擔(dān)擔(dān)保法5、中華人人民共和國(guó)城城市房地產(chǎn)抵抵押管理辦法法6、房地產(chǎn)產(chǎn)估價(jià)規(guī)范7、房屋拆拆遷許可證[[拆許字（2003）第083號(hào)]8、城市房房屋拆遷管理理?xiàng)l例9、湖南省省實(shí)施《城市市房屋拆遷管管理?xiàng)l例》辦辦法10、長(zhǎng)沙市市城市房屋拆拆遷管理若干干規(guī)定11、長(zhǎng)沙市市城市房屋拆拆遷管理?xiàng)l例例12、委托方方提供的有關(guān)關(guān)待估房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)資料13、受理估估價(jià)方實(shí)地勘勘察獲取的資資料及收集的的價(jià)格信息14、公證書(shū)書(shū)八、估價(jià)原則：：本評(píng)估報(bào)告在遵遵循公正、公公平、公開(kāi)原原則的前提下下，結(jié)合評(píng)估估目的和評(píng)估估物業(yè)具體情情況，具體遵遵循：1、合合法原則：房房地產(chǎn)估價(jià)必必須以房地產(chǎn)產(chǎn)的合法使用用為前提。2、最最高最佳使用用原則：房地地產(chǎn)估價(jià)要以以房地產(chǎn)的最最高最佳使用用為前提。也也就是說(shuō)，房房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)價(jià)格應(yīng)是在合合法使用方式式下，各種可可能的使用方方式中，能獲獲得最大受益益的使用方式式的估價(jià)結(jié)果果。3、供供求原則：房房地產(chǎn)價(jià)格同同其它物品的的價(jià)格一樣，受受供求關(guān)系的的影響。若需需求不變，供供給增加，則則價(jià)格下降；；若供給不變變，需求增加加，則價(jià)格上上升。由于房房地產(chǎn)具有地地理位置的固固定性、地區(qū)區(qū)性和個(gè)別性性，這種供求求狀況主要是是指當(dāng)?shù)赝愵惙康禺a(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的供求狀況況。4、替替代原則:同一個(gè)市場(chǎng)場(chǎng)中的具有相相近效用的房房地產(chǎn)，其價(jià)價(jià)格應(yīng)當(dāng)相近近。在同一市市場(chǎng)供需圈內(nèi)內(nèi)，可以通過(guò)過(guò)調(diào)查近期發(fā)發(fā)生交易的、與與待估房地產(chǎn)產(chǎn)有替代可能能的房地產(chǎn)的的價(jià)格和條件件，通過(guò)與待待估房地產(chǎn)進(jìn)進(jìn)行比較來(lái)確確定待估房地地產(chǎn)價(jià)格。5、估估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則則：估價(jià)實(shí)際際上是求取某某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)價(jià)格。估價(jià)時(shí)時(shí)點(diǎn)是責(zé)任交交待的界限和和評(píng)估房地產(chǎn)產(chǎn)時(shí)值的界限限。房地產(chǎn)的的價(jià)格具有很很強(qiáng)的時(shí)間性性。在不同時(shí)時(shí)點(diǎn)，同一宗宗房地產(chǎn)往往往會(huì)有不同的的價(jià)格。6、公平原則::房地產(chǎn)估價(jià)價(jià)必須站在公公正的立場(chǎng)上上，估價(jià)的目目標(biāo)在于求得得一個(gè)客觀合合理的價(jià)格。九、估價(jià)方法：：本次采用市場(chǎng)場(chǎng)比較法和重重置成本法進(jìn)進(jìn)行評(píng)估。估價(jià)方法通常有有市場(chǎng)比較法法、收益法、成成本法及假設(shè)設(shè)開(kāi)發(fā)法等四四種估價(jià)方法法。市場(chǎng)比較較法適用于同同類房地產(chǎn)交交易案例較多多的估價(jià)；收收益法適用于于有收益或有有潛在收益的的房地產(chǎn)估價(jià)價(jià)；假設(shè)開(kāi)發(fā)發(fā)法適用于具具有投資開(kāi)發(fā)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛潛力的房地產(chǎn)產(chǎn)估價(jià)；成本本法適用于無(wú)無(wú)市場(chǎng)依據(jù)或或市場(chǎng)依據(jù)不不充分而不宜宜采用市場(chǎng)比比較法、收益益法、假設(shè)開(kāi)開(kāi)發(fā)法進(jìn)行估估價(jià)情況下的的房地產(chǎn)估價(jià)價(jià)。1、市場(chǎng)比較法法是首先調(diào)查查與評(píng)估對(duì)象象相類似的交交易實(shí)例，在在結(jié)合評(píng)估人人員現(xiàn)場(chǎng)勘查查的資料，進(jìn)進(jìn)行交易內(nèi)容容、交易時(shí)間間、區(qū)域因素素和個(gè)別修正正，加權(quán)取值值，求出委估估對(duì)象的比準(zhǔn)準(zhǔn)價(jià)格。計(jì)算公式如下：：比準(zhǔn)價(jià)格＝交易易實(shí)例價(jià)格×（100/交易修正）×（日期修正/100）×（100/區(qū)域因素修修正）×（100/個(gè)別因素修修正）2、重置成本法法是采用估價(jià)價(jià)時(shí)點(diǎn)的建筑筑材料和建筑筑技術(shù)，按估估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)價(jià)格水平，重重新建造與估估價(jià)對(duì)象具有有同等功能效效用的全新?tīng)顮顟B(tài)的建筑物物的正常價(jià)格格，扣除折舊舊，并做適當(dāng)當(dāng)修正來(lái)確定定對(duì)象房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格的一種種方法。計(jì)算公式如下：：評(píng)估對(duì)象價(jià)格＝＝重置價(jià)格×成新率×（1＋調(diào)節(jié)系數(shù)）十、估價(jià)結(jié)果：：本估價(jià)機(jī)構(gòu)構(gòu)根據(jù)估價(jià)目目的，遵循估估價(jià)原則，按按照估價(jià)程序序采用科學(xué)適適用的估價(jià)方方法，在認(rèn)真真分析現(xiàn)有資資料的基礎(chǔ)上上，經(jīng)過(guò)測(cè)算算，結(jié)合估價(jià)價(jià)經(jīng)驗(yàn)與對(duì)影影響房地產(chǎn)市市場(chǎng)價(jià)格因素素的分析，在在本報(bào)告書(shū)中中已說(shuō)明的假假設(shè)與限制條條件下，確定定估價(jià)對(duì)象在在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的的可能實(shí)現(xiàn)的的拆遷補(bǔ)償價(jià)價(jià)格為人民幣幣1014000元，（大寫(xiě)寫(xiě)：人民幣壹壹拾萬(wàn)壹仟肆肆佰元整），單單價(jià)1805..5元/㎡。十一、估價(jià)人員員任遠(yuǎn)：注冊(cè)冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)價(jià)師簽章：徐志革：注注冊(cè)房地產(chǎn)估估價(jià)師簽章：曹帥：注冊(cè)房房地產(chǎn)估價(jià)師師簽章：十二、估價(jià)作業(yè)業(yè)日期：20003年12月01日～2003年12月04日十三、估估價(jià)報(bào)告應(yīng)用用的有效期：：一年房地產(chǎn)估價(jià)價(jià)技術(shù)報(bào)告一、個(gè)個(gè)別因素及區(qū)區(qū)域因素分析析(1)商業(yè)服務(wù)務(wù)中心繁華影影響度主要指不同類型型的商業(yè)服務(wù)務(wù)中心自身等等級(jí)規(guī)模和對(duì)對(duì)其它商業(yè)服服務(wù)中心的程程度。評(píng)估對(duì)對(duì)象位于潮宗宗街當(dāng)鋪巷東東側(cè)，東靠黃黃興北路，市市青少年宮斜斜對(duì)面，北有有創(chuàng)世紀(jì)電腦腦學(xué)校，南抵抵潮宗街，金金滿地商業(yè)街街近在咫尺；；區(qū)域位置為為城市老城區(qū)區(qū)內(nèi)，周邊多多為住宅，基基礎(chǔ)配套設(shè)施施一般。隨著著老城區(qū)的改改造建設(shè)，對(duì)對(duì)周邊的房地地產(chǎn)影響較大大，地理位置置較好。(2)交通便捷捷度該物業(yè)位于潮宗宗街當(dāng)鋪巷，東東靠黃興北路路，到公交站站點(diǎn)不遠(yuǎn)，交交通較便捷度度較好。(3))基礎(chǔ)設(shè)施保保證度該物業(yè)業(yè)的供水、供供電的保證度度較高。(4))公用設(shè)施完完備度該物業(yè)業(yè)所處位置基基礎(chǔ)設(shè)施完善善，公用設(shè)施施完備度較高高。(5)環(huán)境質(zhì)量量?jī)?yōu)劣度主要用人文環(huán)境境與自然環(huán)境境兩個(gè)指標(biāo)來(lái)來(lái)反映環(huán)境質(zhì)質(zhì)量。該地區(qū)地質(zhì)狀況況較好，土地地有足夠承壓壓力，沒(méi)有嚴(yán)嚴(yán)重的水污染染、大氣污染染及噪音污染染，也無(wú)周期期性洪水災(zāi)害害。(6))城市規(guī)劃限限制該物業(yè)業(yè)建筑高度、建建筑密度、容容積率、綠化化率、消防間間距及土地使使用要求等基基本符合規(guī)劃劃限制要求。二、市場(chǎng)背景景：近年來(lái)，我國(guó)國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)仍處處于舉世矚目目的持續(xù)穩(wěn)定定發(fā)展時(shí)期，從從九八年開(kāi)始始，國(guó)家根據(jù)據(jù)國(guó)際國(guó)內(nèi)形形勢(shì)，制定了了一系列擴(kuò)大大內(nèi)需、拉動(dòng)動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的的積極財(cái)政政政策，使作為為先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和和主要經(jīng)濟(jì)增增長(zhǎng)點(diǎn)之一的的房地產(chǎn)業(yè)總總體規(guī)模穩(wěn)步步增長(zhǎng)，國(guó)家家為房地產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展提供的的許多優(yōu)惠政政策正在落實(shí)實(shí)，房地產(chǎn)業(yè)業(yè)面臨空前的的發(fā)展機(jī)遇。隨著國(guó)家停止福利分房、實(shí)施貨幣分房以及銀行存貸款利率大幅下調(diào)等政策的出臺(tái)，城市居民的消費(fèi)觀念已經(jīng)開(kāi)始形成質(zhì)的轉(zhuǎn)變，特別是國(guó)家有關(guān)房地產(chǎn)消費(fèi)推動(dòng)政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)前景更是可觀。這一切都表明我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)從九十年以來(lái)經(jīng)歷的迅猛高速、超常規(guī)模、宏觀結(jié)構(gòu)調(diào)控等歷史階段以后，進(jìn)入理性穩(wěn)定發(fā)展時(shí)期，按照價(jià)值規(guī)律作用，它必維持持續(xù)快速的發(fā)展勢(shì)頭。長(zhǎng)沙系湖南省省省會(huì)，是全省省政治中心、文文化中心、金金融決策中心心，中國(guó)內(nèi)陸陸的開(kāi)放城市市。長(zhǎng)沙市總總面積為118199.5平方公里，市市區(qū)面積556.333平方公里，轄轄芙蓉、天心心、岳麓、開(kāi)開(kāi)福、雨花五五個(gè)區(qū)和4個(gè)縣，總?cè)巳丝?82.447萬(wàn)人，每天天還有50萬(wàn)以上的流流動(dòng)人員，商商業(yè)發(fā)達(dá)，交交通便利，伴伴隨著改革開(kāi)開(kāi)發(fā)和經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展，長(zhǎng)沙房房地產(chǎn)業(yè)已逐逐步成為支柱柱產(chǎn)業(yè)。℃，年平均降水水量1400毫米。清澈澈的湘江穿城城而過(guò)，把市市區(qū)分為東西西兩片。東片片是人海鬧市市，西片岳麓麓山下是全市市高等院校的的集中地，整整個(gè)市區(qū)依山山傍水，景色色宜人。由于于長(zhǎng)株潭城市市群協(xié)調(diào)發(fā)展展的呼聲愈來(lái)來(lái)愈高，要求求長(zhǎng)沙建立相相應(yīng)機(jī)制和措措施在更大區(qū)區(qū)域內(nèi)發(fā)揮核核心城市的帶帶動(dòng)作用，無(wú)無(wú)疑有著巨大大的發(fā)展空間間。近三年來(lái)，隨著著城市化進(jìn)程程的加快和人人民生活水平平的提高，以以及啟動(dòng)內(nèi)需需，擴(kuò)大消費(fèi)費(fèi)等政策的積積極引導(dǎo)，長(zhǎng)長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)高速發(fā)發(fā)展，投資總總額大幅度增增加。2000—2002年房地產(chǎn)投投資總額的增增長(zhǎng)速度分別別為46.2%、91.4%和29.3%；商品房的的銷(xiāo)售額的增增長(zhǎng)速度分別別為30.3%、71.0%和405.55%。長(zhǎng)沙市統(tǒng)統(tǒng)計(jì)局企業(yè)調(diào)調(diào)查隊(duì)景氣調(diào)調(diào)查顯示，從從2001年一季度開(kāi)開(kāi)始，本市房地產(chǎn)業(yè)業(yè)景氣指數(shù)開(kāi)開(kāi)始走出低谷谷，向上攀升升，宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)積極樂(lè)觀

。2002年初，中央央繼續(xù)實(shí)施積積極的財(cái)政政政策，央行實(shí)實(shí)行第八次降降息，按揭貸貸款和公積金金貸款利率也也相應(yīng)下調(diào)，一一些單位實(shí)行行的貨幣化分分房政策以及及居民個(gè)人收收入的逐漸增增多使得本市房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的有效要求求也明顯增加加。隨著城市化建設(shè)設(shè)步伐的加快快，城市居民民收入水平不不斷提高，改改善居住環(huán)境境和住房質(zhì)量量已成為城市市居民生活消消費(fèi)的主流；；城市居民用用于居住支出出的增長(zhǎng)速度度明顯高出其其他生活費(fèi)用用的支出；長(zhǎng)沙作為全全省人口密集集和流動(dòng)的中中心城市，近近年來(lái)市政府府制定出的一一系列優(yōu)惠政政策，吸引了了大批外地人人員在長(zhǎng)沙市市內(nèi)購(gòu)買(mǎi)住房房和農(nóng)村居民民的流入，從從而促進(jìn)了房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的的發(fā)展，擴(kuò)展展了房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)的容量。諸諸多的有利因因素使本市房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)呈現(xiàn)出良好好的發(fā)展態(tài)勢(shì)勢(shì)。三、最高最佳使使用分析房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)當(dāng)當(dāng)以估價(jià)對(duì)象象的最高最佳佳使用為前提提進(jìn)行估價(jià)。最最高最佳使用用是指法律上上允許、技術(shù)術(shù)上可能、經(jīng)經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)經(jīng)充分合理論論證，能使估估價(jià)對(duì)象產(chǎn)生生最高價(jià)值的的使用。根據(jù)據(jù)估價(jià)對(duì)象所所處的自然地地理位置和社社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置置，以及城市市規(guī)劃的要求求，決定了其其最高最佳使使用用途為住住宅。四、估估價(jià)方法的選選用：本次估價(jià)的目的的是房地產(chǎn)拆拆遷價(jià)值評(píng)估估，根據(jù)委托托方所提供的的資料及估價(jià)價(jià)方實(shí)地查勘勘和對(duì)周邊區(qū)區(qū)域的調(diào)查、收收集的價(jià)格信信息資料之后后，鑒于評(píng)估估標(biāo)的物為居居住用途的合合法性原則，該地段同類性質(zhì)的房地產(chǎn)交易實(shí)例較多，故擬用市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估，再采用重置成本法進(jìn)行修正評(píng)估，最后綜合確定評(píng)估對(duì)象估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。五、估價(jià)測(cè)算過(guò)過(guò)程：（一）采用市場(chǎng)場(chǎng)比較法估算算市場(chǎng)比較法是首首先調(diào)查與評(píng)評(píng)估對(duì)象相類類似的交易實(shí)實(shí)例，在結(jié)合合評(píng)估人員現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)勘查的資資料，進(jìn)行交交易內(nèi)容、交交易時(shí)間、區(qū)區(qū)域因素和個(gè)個(gè)別修正，加加權(quán)取值，求求出委估對(duì)象象的比準(zhǔn)價(jià)格格。比較實(shí)例的選擇擇：案例名案例A案例B案例C待估案例座落潮宗街通泰街北正街待拆住宅用途居住居住居住居住建筑結(jié)構(gòu)混合混合混合混合面積61㎡65㎡42㎡56.16㎡附屬設(shè)施較好較好較好較好案例交易價(jià)格1836元/㎡㎡1846元/㎡㎡1905元/㎡㎡建成時(shí)間89年95年90年1986備注毛胚高裝1、交易情況修修正。選擇案例均為正正常市場(chǎng)價(jià)，而而評(píng)估對(duì)象為為拆遷房，市市場(chǎng)交易行為為不一樣，故故作交易情況況修正如下。案例A案例B案例C待估案例交易情況市場(chǎng)交易市場(chǎng)交易市場(chǎng)交易拆遷估價(jià)交易情況修正系系數(shù)9595951002、期日修正。選擇案例均為近近期房地產(chǎn)市市場(chǎng)價(jià)格，日日期相近，故故不作修正。3、區(qū)域因素修修正。區(qū)域因素修正是是指待評(píng)估地地塊所在區(qū)域域的社會(huì)、政政治、經(jīng)濟(jì)、自自然等綜合產(chǎn)產(chǎn)生的效應(yīng)對(duì)對(duì)待評(píng)估案例例的影響因素素，其主要內(nèi)內(nèi)容區(qū)域的交交通便捷度、基基礎(chǔ)設(shè)施完善善度、地形環(huán)環(huán)境條件、產(chǎn)產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模模。通過(guò)對(duì)比比較案例與待待估案例的差差異進(jìn)行調(diào)整整。區(qū)域因素素修正列表如如下：區(qū)域因素比較案例案例A案例B案例C待估案例自然條件15151515社會(huì)環(huán)境15141515道路狀況15151615公交狀況10101010距商服中心距離離15141415距公共設(shè)施距離離10101010基礎(chǔ)設(shè)施狀況10101010規(guī)劃限制10101010小計(jì)10099100100４、個(gè)別因素修修正個(gè)別因素是指房房地產(chǎn)所表現(xiàn)現(xiàn)的個(gè)別特性性，如面積、臨臨街狀態(tài)、位位置、容積率率、建筑結(jié)構(gòu)構(gòu)、施工質(zhì)量量、裝修標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、新舊程度度等。個(gè)別因因素修正列表表如下：個(gè)別因素比較案例案例A案例B案例C待估案例結(jié)構(gòu)差異17171715戶型10101010樓層10101010朝向10101010裝修標(biāo)準(zhǔn)15171615物業(yè)管理15151515施工質(zhì)量10101010新舊程度17191815小計(jì)1051081061005、評(píng)估結(jié)果比準(zhǔn)價(jià)格的計(jì)算算，列表如下下：案例A案例B案例C待估案例案例坐落潮宗街通泰街北正街待拆住宅-案例價(jià)格183618461905交易情況修正100/95100/95100/95100/1000交易日期修正100/100100/100100/100100/1000區(qū)域因素修正100/100100/99100/100100/1000個(gè)別因素修正100/105100/108100/106100/1000比準(zhǔn)價(jià)格184118171892待估案例比準(zhǔn)單價(jià)＝＝（案例A單價(jià)＋案例B單價(jià)＋案例C單價(jià)）÷3＝（1841＋＋1817＋1892）÷3計(jì)算得住宅比準(zhǔn)準(zhǔn)價(jià)格1850元／／平方米，則則：評(píng)估對(duì)象評(píng)估值值＝比準(zhǔn)單價(jià)價(jià)×建筑面積＝1850元／／平方米×56.116平方米＝1038966元（二）采用重置置成本法估算算1、土地價(jià)值基準(zhǔn)地價(jià)是政府府各級(jí)土地或或勻質(zhì)區(qū)段及及其商業(yè)、住住宅、工業(yè)等等土地利用類類型分別評(píng)估估出的土地使使用權(quán)平均價(jià)價(jià)格?；鶞?zhǔn)地地價(jià)修正法的的估價(jià)過(guò)程是是：利用政府府已經(jīng)確定公公布的基準(zhǔn)地地價(jià)，依據(jù)替替代原理，通通過(guò)交易日期期、區(qū)域因素素和個(gè)別因素素（包括土地地使用年限）的的比較修正，由由基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)調(diào)整得出估價(jià)價(jià)對(duì)象宗地價(jià)價(jià)格。（1）估價(jià)對(duì)象象基本情況宗地位置：長(zhǎng)沙沙市開(kāi)福區(qū)潮潮宗街當(dāng)鋪巷巷土地用途：住宅宅土地等級(jí)：二級(jí)級(jí)樓面基準(zhǔn)地價(jià)：：889元/平方米[依據(jù)《長(zhǎng)沙沙市城鎮(zhèn)土地地有償使用規(guī)規(guī)定》（長(zhǎng)政政發(fā)[20033]號(hào)16文件）]（2）區(qū)域因素素和個(gè)別因素素、土地利用用狀況修正宗地區(qū)域因素和和個(gè)別因素修修正系數(shù)選取取住宅用地距商業(yè)中心距距離公交便捷度道路路通達(dá)度綜合環(huán)境質(zhì)量狀狀況宗地位置偏向度度公共設(shè)施配套程程度合計(jì)因素指標(biāo)值好好好好好系數(shù)選取5.91%7.86%3.76%4.58%3.31%25.42%土地利用狀況土地年限擬定為法定最高高出讓年期，土土地年期修正正為1.0臨街加價(jià)額加價(jià)面積加價(jià)幅度00%基礎(chǔ)設(shè)施配套程程度配套情況修正系數(shù)好5.64%街角地0備注根據(jù)上表得區(qū)域域因素和個(gè)別別因素修正后后的樓面地價(jià)價(jià)為：889×（1＋＋25.422%＋5.64%）×1.0＝1165..12元/㎡土地（4）評(píng)估對(duì)象象建筑面積62.76平方米，則則其地價(jià)為：：估價(jià)對(duì)象土地價(jià)價(jià)值為：1165..12元/㎡×56.116平方米＝65433元2、房產(chǎn)價(jià)值（1）重置價(jià)格格評(píng)估人員通過(guò)對(duì)對(duì)長(zhǎng)沙市近期期建筑市場(chǎng)的的調(diào)查和19998年長(zhǎng)沙沙市房改售房房?jī)r(jià)格測(cè)算過(guò)過(guò)程的分析，以以及19999年長(zhǎng)沙市房房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)評(píng)估參照標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)（完全重置置價(jià)試行辦法法），確定估估價(jià)對(duì)象（混混合結(jié)構(gòu)）重重置