地產公司考察報告

篇一：某房地產企業(yè)考察匯報某房地產企業(yè)考察匯報根據(jù)年初計劃安排，為深入開闊視野、拓展思緒、尋找差距，學習借鑒其他都市開發(fā)建設理念，提高濟寧房地產開發(fā)水平，市房協(xié)于4月12日至15日組織了部分會員單位重要負責人、項目經(jīng)理，在市建委副主任馬建國帶領下對北京、天津、沈陽、大連等4個都市15個小區(qū)進行了觀摩考察。本次考察過程中，市房協(xié)秘書處還與天津、沈陽、大連等地房協(xié)進行了深入交流，學習了他們在協(xié)會工作方面某些先進經(jīng)驗與做法，探討了協(xié)會此后運作模式及發(fā)展思緒，受益良多，獲得了很好成果，現(xiàn)將有關狀況匯報如下：一、考察概況本次重要考察了北京雅世合金公寓、金隅山墅、星河灣，天津柴樓莊園、美域、星耀五洲、天津濱海新區(qū)，沈陽唯美品格、河畔新城、萬科城，大連第五郡、小平島海御、萬科溪之谷、大連明珠、萬科魅力之城、明秀山莊。1、雅世合金公寓雅世合金公寓1：60沙盤雅世合金公寓由雅世集團投資、北京新歲豐臵業(yè)有限企業(yè)開發(fā)建設，今年通過了“百年住居示范工程項目認證”考核，并獲此殊榮。雅世合金公寓2.2萬平方米，總建筑面積7.8萬平方米，容積率2.2。該項目最大創(chuàng)新亮點，在于“小戶型里大空間”設計，是由中國建筑設計研究院國家住宅工程中心和日本市浦建筑設計事務所強強聯(lián)手，打造出緊湊而多變居住空間，發(fā)明了小戶型、多功能精品建筑。雅世合金公寓所采用部分先進技術整體規(guī)劃上，雅世?合金公寓通過一橫兩縱四院總體整合，以復合性街區(qū)，發(fā)明出居住、活動、娛樂混合型都市空間。景觀設計上，充足汲取亞洲園林智慧，打造獨具匠心禪意園林——在圍合空間中打造汀步、綠丘、林蔭、裂巖四大景觀院落。技術上，采用了住宅構造體s（skeleton）和居住填充體i（infill）居住體系十項先進技術——管線與構造墻體分離系統(tǒng)、干式采暖系統(tǒng)、集中管道井系統(tǒng)、同層排水系統(tǒng)、無負壓供水系統(tǒng)、內保溫系統(tǒng)、負壓式新風系統(tǒng)、煙氣直排系統(tǒng)等。豐富空間應用系統(tǒng)，包括dk（對面）餐廚系統(tǒng)、三分離衛(wèi)浴系統(tǒng)、居室分離系統(tǒng)，獨立玄關系統(tǒng)，完全收納系統(tǒng)，家務空間系統(tǒng)等，通過對小戶型空間充足設計滿足家庭對大空間需求，也讓一套房可以適應一種家庭變化成長各個階段需求。為了配合這樣空間設計，該項目建筑部品和建筑技術上充足汲取亞洲先進集成住宅優(yōu)勢，通過管線墻體全分離技術、24小時通風換氣技術、中央空調、干式地暖技術、同層排水、廢氣直排技術、污廢分流，中水回用技術等數(shù)十項新技術系統(tǒng)采用，實現(xiàn)建筑百年耐用、可變和安全。2、金隅山墅金隅山墅項目總體規(guī)劃車庫入口樓體外觀廚房設計車位設計內部空間設計由北京金隅嘉業(yè)房地產開發(fā)有限企業(yè)開發(fā)，位于海淀區(qū)，西四環(huán)與西五環(huán)之間，地處田村山麓，環(huán)境優(yōu)美，是少有都市山景住宅。該項目占地面積10.5萬平方米，總建筑面積13.28萬平方米，分一二期開發(fā)，一期占地面積6.2萬平方米，建筑面積約為6萬平米，重要以聯(lián)排和疊拼別墅為主，戶型上都是低密度大戶型。聯(lián)排面積在225㎡-270㎡之間，每一戶都享有地下室、露臺私密空間。疊拼別墅面積為210㎡-220㎡，戶型設計合理，下層圍繞入戶花園、上層可透過露臺觀景，成為連接室內、外空間自然過渡。產品設計有機結合了自然和人文特點，設計細致入微，7.8米面寬，讓居住者能充足地享有到****。3、星河灣小區(qū)綠化由星河灣地產投資、北京富華園房地產開發(fā)有限企業(yè)開發(fā)建設，屬于高檔住宅小區(qū)。該項目位于朝陽區(qū)東四環(huán)路朝陽北路四季星河路，占地面積34.7萬平方米，總建筑面積約60萬平方米。項目北臨106.7萬平方米森林公園，東傍133萬平方米綠化隔離帶。項目總體布局北高南低，西低中高，順應地形、不拘一格，體現(xiàn)了建筑錯落之美。園區(qū)內珍稀植物豐富多樣。共有喬木50多種品種，還種植了多種灌木、地被植物及水生植物。為保證自然更替綠色，植物配植采用平坡結合、喬灌結合及花草結合手法，既豐富了植物層次又到達擴大綠化面積效果，同步采用常綠植物及落葉植物營造了四季景觀，讓業(yè)主足不出門坐享四季景觀。星河灣以黃蠟石為重要園林景觀用石。黃蠟石質地細膩、石料表面光潔度好，油潤感強，外觀色澤艷麗，最具特色是富含瑪瑙玉質紋，布于環(huán)境中，園林質樸自然氣息能到達雙事半功倍效果。小區(qū)水系景觀設計上，星河灣自然山水庭園，結合靜態(tài)、動態(tài)水景，順應地形特點，巧妙運用了“對景”、“借景”、“障景”以中國古典園林于咫尺之地體現(xiàn)大自然山水之美造園手法，運用豐富差異性園林語言。在起伏跌宕山勢中，生氣盎然喬林灌叢間，極其自然地串引溪流、跌泉等活水體系，山為水用，木為林用。星河灣建筑南北均為水面圍繞，形成水中樓閣特色。樓體外觀精裝修方面，星河灣以獨有整體設計理念，發(fā)明出更為實用與人性化全精裝品質，用材均為世界頂級品牌。多種戶型與現(xiàn)代簡約風格、現(xiàn)代古典artdeco風格、現(xiàn)代經(jīng)典風格等多種精裝風格，將高檔小區(qū)獨有空間氣度，發(fā)揮到了極至。內部裝修4、柴樓莊園柴樓莊園總體規(guī)劃衛(wèi)生間設計柴樓莊園住宅區(qū)由天津雙發(fā)房產建設開發(fā)有限企業(yè)開發(fā)，坐落于天津市北辰區(qū)雙街鎮(zhèn)柴樓村原址，是天津市“十一五”規(guī)劃中“新家園”建設所在地，是天津市小城鎮(zhèn)建設示范項目之一，列為北辰區(qū)政府確定環(huán)境立區(qū)戰(zhàn)略重點項目工程。柴樓莊園項目占地總面積22萬平方米，總建筑面積70萬平方米，所有住宅由60幢點式高層樓宇構成，并輔以規(guī)模化商業(yè)等配套設施，是天津市首個所有以現(xiàn)代化高層住宅樓構成小城鎮(zhèn)?？蛷d設計廚房設計柴樓莊園項目凸顯環(huán)境生態(tài)、交通以便、配套齊全、布局合理、精裝舒適五大亮點。項目位于享有黃金走廊之稱京津公路西側，緊靠近外環(huán)線，距市中心僅10余公里。建在柴樓莊園內公交客運中心站工程，占地1萬平方米，建有0.2萬平方米客運大樓，估計有10余條公交線路通達北辰各鎮(zhèn)、市中心區(qū)、武清楊村等地。項目留有規(guī)模龐大商業(yè)用房，將陸續(xù)引入一批超市、餐飲、娛樂、金融等行業(yè)，形成配套齊全小區(qū)服務設施網(wǎng)絡，著名集賢大酒店現(xiàn)已進駐。規(guī)劃“以人為本”設計，使每套住宅采光通透；從60平方米到200平方米，從一室、兩室、三室到四室，多種戶型應有盡有。小區(qū)內30篇二：房地產企業(yè)調研匯報房地產開發(fā)企業(yè)在稅務稽查中存在問題及提議幾年來本市地房地產業(yè)發(fā)展得如火如荼，尤其河東新城拉動影響，房價更始是一路上漲，盡管國家采用宏觀調控政策，仍然克制不住房價上揚，銷售形勢一片大好。然而，諸多房地產開發(fā)企業(yè)財務報表嚴重虧損，這與房地產市場繁華形成巨大反差。為了規(guī)范房地產開發(fā)企業(yè)征收管理，遼陽市地稅局稽查局近幾年每年都安排對轄區(qū)內房地產開發(fā)企業(yè)進行專題檢查?，F(xiàn)對稽查中發(fā)現(xiàn)存在問題及稅務稽查幾點提議分析如下：一、房地產開發(fā)企業(yè)組織構造和經(jīng)營方式中存在問題（一）合作建房之一：“以房換地”雙方均未納稅以房換地是房地產開發(fā)企業(yè)獲得土地使用權一種方式，詳細形式是房地產開發(fā)企業(yè)以免費轉讓建成后部分房屋所有權為代價，換取土地所有人土地使用權一種行為。因其前期投入少，對企業(yè)資金需求壓力不大而被房地產開發(fā)企業(yè)普遍采用。房地產開發(fā)企業(yè)與土地所有人在房屋與土地互換過程中均沒有進行貨幣結算，也不通過會計帳簿核算，房地產開發(fā)企業(yè)只根據(jù)實際收取“預收帳款”為計稅根據(jù)繳納營業(yè)稅，形成偷逃稅款。實際上，在房屋與土地互換過程中，房地產開發(fā)企業(yè)以轉讓建成后部分房屋所有權為代價，換取了土地使用權，發(fā)生了銷售不動產行為；土地所有人以轉讓土地使用權為代價，換取了部分房屋所有權，發(fā)生了轉讓土地使用權行為。因此雙方都未按規(guī)定繳納稅款。（二）合作建房之二：以出租土地使用權為代價換取房屋所有權，雙方均未納稅土地所有權人將土地使用權出租給房地產開發(fā)企業(yè)若干年，房地產開發(fā)企業(yè)投資在該土地上建造建筑物并使用，租賃期滿后，開發(fā)企業(yè)將土地使用權連同所建建筑物償還土地所有權人。在這一經(jīng)營過程中，雙方?jīng)]有貨幣結算，也因此忽視了稅金問題。實際上開發(fā)企業(yè)是以建筑物為代價換得若干年土地使用權，土地所有權人是以出租土地使用權為代價換取建筑物。土地所有權人發(fā)生了出租土地使用權行為，乙方發(fā)生了銷售不動產行為。這一經(jīng)營過程中，合作雙方均未繳納對應稅款。（三）合作建房之三：按一定比例參與分派房屋，雙方均未納稅在合作建房中，甲方以土地使用權、乙方以貨幣資金合股，成立合營企業(yè)。房屋建成后雙方按一定比例分派房屋，在此經(jīng)營過程中，合作雙方也未進行貨幣結算，在分得房屋后將房屋進行銷售而未按規(guī)定納稅。在此經(jīng)營行為中，未構成營業(yè)稅所稱以無形資產投資入股，共同承擔風險不征營業(yè)稅行為。首先甲方向合營企業(yè)轉讓土地，發(fā)生了“轉讓無形資產”行為，而對合營企業(yè)房屋，在分派給甲乙方后，假如各自銷售，則發(fā)生了“銷售不動產”行為，因此合作雙方都未按規(guī)定繳納稅款。（四）合作建房之四：按一定比例參與收入分派，獲得利潤未納稅在合作建房中，甲方以土地使用權、乙方以貨幣資金合股，成立合營企業(yè)，合作建房房屋建成后甲方采用按銷售收入一定比例提成方式參與分派或提取固定利潤。合營企業(yè)可以按照所獲得房屋銷售收入繳納營業(yè)稅，而甲方在獲得對應利潤或收入時未繳納對應稅金。在這種經(jīng)營行為中，甲方不屬于營業(yè)稅所稱投資入股不征營業(yè)稅行為，而屬于甲方將土地使用權轉讓給合營企業(yè)行為，那么，甲方在獲得固定利潤或從銷售收入中按比例提取收時，發(fā)生了“轉讓無形資產”行為。（五）“拆一還一”回遷戶未依成本價計稅房地產開發(fā)企業(yè)對老城區(qū)或舊有居民點進行開發(fā)時，對原有住戶普遍采用以建成后新居等面積換取需拆占原住戶面積，對原住戶在“拆一還一”基礎上增長面積依市場價或優(yōu)惠價發(fā)售措施（俗稱“拆一還一，多增補價”）獲得土地使用權。對原住戶增長面積繳納購房款，房地產開發(fā)企業(yè)仍能依預收帳款計提營業(yè)稅，而對“拆一還一”等面積部分直接視為拆遷成本，而未計算并繳納營業(yè)稅。（六）假代建、真開發(fā)：雙方同步不繳納稅金開發(fā)商以土地所有方名義報建，所需資金由開發(fā)商“借給”對方使用，實質為對方（七）有掛靠關系房地產企業(yè)之間應繳未繳稅費現(xiàn)象。包括被掛靠企業(yè)向掛靠方收取代扣繳稅費未按規(guī)定期間申報等。二、房地產開發(fā)企業(yè)在財務核算中存在問題（一）隱匿收入方面企業(yè)“預收賬款”不及時結轉收入，導致少繳各項稅金及附加。某些企業(yè)財務人員將預收定金長期掛賬，不及時結轉收入，認為只要不給購房人開具正式發(fā)票，不將預收帳款結轉到銷售收入中就可以不繳納營業(yè)稅。致使“預收帳款”結轉銷售收入時間滯后，通過推遲“預收帳款”結轉“銷售收入”時間，故意識延緩銷售收入實現(xiàn)，影響納稅義務發(fā)生時間。2.有企業(yè)將預收房款記入“其他應付款”，從而隱瞞收入，部分企業(yè)將向業(yè)主收取“代辦費”、“手續(xù)費”、“車位費”等有關收費記入“其他業(yè)務收入”，未繳納對應稅金。3.提供虛假或不完整銷售面積。銷售面積不屬于企業(yè)納稅申報中必須填寫內容，但該數(shù)據(jù)卻能直接及時反應出企業(yè)銷售進度，為初步估算銷售收入實現(xiàn)狀況提供根據(jù)。因此企業(yè)有關人員故意識隱瞞、不愿如實提供實際銷售面積，增長稅務人員核算企業(yè)收入難度。4.以物易物隱匿收入。在大額費用支付中常用其開發(fā)商品房抵頂其所欠施工款、材料款、廣告費、職工福利等費用，而在商品房“銷售收入”中卻不記載，導致了稅款流失。5.將自行開發(fā)房產用于贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分派給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人非貨幣性資產等行為，發(fā)生所有權屬轉移時未按規(guī)定視同銷售房地產，獲得其收入未按規(guī)定申報繳納稅費。(二)虛增成本方面運用成本核算特點虛增成本。目前多數(shù)房地產企業(yè)結轉銷售成本措施是以每平米單位造價×銷售面積金額來結轉成本。由于項目開發(fā)周期跨度一般在1年以上，企業(yè)開發(fā)項目中單位項目較多，對口施工單位、供料商多，項目開發(fā)初期財務不能及時獲得各項目“工程結算單”，因此在會計核算單位造價時往往使用以預算造價計算單位成本措施。某些房地產企業(yè)財務人員運用這一特點，自行加大初期單位平米計劃預算造價，從而到達少繳企業(yè)所得稅目。支付工程款、材料款未獲得國家規(guī)定發(fā)票，加大成本支出少繳稅款。房地產商自用房產、出租用房產不及時從“開發(fā)成本”結轉至“固定資產”，而是混入“開發(fā)產品”科目中，直接轉增“經(jīng)營成本”。同步少繳或遲繳房產稅、土地使用稅。企業(yè)管理人員私家車，在企業(yè)列支并計提折舊，虛列成本，少繳企業(yè)所得稅；企業(yè)將預繳土地增值稅一次性計入當期損益，虛增當期成本，導致少繳企業(yè)所得稅。(三)超原則列支費用利息支出問題。（1）未在成本對象中分攤借款利息。由于房地產企業(yè)借入資金量大，利息支出較多。部分企業(yè)財務處理未將其予以資本化，而作為財務費用所有直接在稅前扣除，影響了當期稅前利潤，導致納稅滯后。（2）高利率融資。存在問題重要有：在企業(yè)內部進行集資，超國家規(guī)定同期銀行貸款利率原則扣除費用；在支付給職工利息時，有未按規(guī)定代扣代繳個人所得稅行為。銷售費用列支問題（1）銷售人員人數(shù)以及提成工資未如實納入企業(yè)正常人員工資管理，而是直接混入其他銷售費用中列支，銷售人員人員數(shù)量隨意性大，工資支出較多，導致企業(yè)所得稅及個人所得稅計稅根據(jù)計算不精確。（2）虛增代理費用。由于對銷售代理費提取比例稅法尚無明確規(guī)定，各代理企業(yè)收取費原則不一致，某些房地產企業(yè)通過支付銷售代理費形式，將收入進行轉移隱匿；或將某些“灰色”成本（如無票支出、非法支出）以代理費形式支出、轉帳，擠占稅前利潤。（3）廣告費、業(yè)務招待費超支。超原則廣告費、業(yè)務招待費支出企業(yè)混入“會議費”、“銷售費用”等其他科目中，減少“業(yè)務招待費”等明細科目賬載金額。(四)其他問題：發(fā)票管理問題:該行業(yè)大多數(shù)企業(yè)都存在未按規(guī)定開具、獲得發(fā)票行為。印花稅問題：少數(shù)企業(yè)存在協(xié)議及實收資本未貼印花問題。不設置帳務，尤其是掛靠企業(yè)。由于目前諸多房地產開發(fā)企業(yè)都是私營經(jīng)濟性質，有主線沒有設置帳務，也沒有專門財會人員，只在房屋銷售（預售）時才臨時安排開票收款人員，致使稅務機關無帳可查。或者雖設置了帳務，但不齊全，也不規(guī)范。有一部分房地產開發(fā)企業(yè)，雖然設置了帳務，但科目不全，核算不精確，會計人員多是家庭組員，財務會計水平較低，基本上只將銷售（預售）收入進行了核算，其他成本、費用帳大多沒有進行核算，致使所得稅檢查無從入手。土地增值稅清算問題。為了不繳或少繳土地增值稅，某些房地產開發(fā)企業(yè)采用多種手段規(guī)避土地增值稅。有房地產開發(fā)企業(yè)將所有成本和費用都放在清算稅款房地產扣除項目中，對于未銷售完房地產，不進行成本和費用分攤；也有房地產開發(fā)企業(yè)將具有產權會所、地下車位等成本也在清算稅款項目中列支。有房地產開發(fā)企業(yè)對綜合類房地產項目，如納稅人既開發(fā)一般住宅又開發(fā)底層商業(yè)用房，在清算稅款時不按項目細類分別核算，而是所有按照一般住宅看待，以偷逃土地增值稅。由于房地產開發(fā)財務核算復雜性，加上房地產開發(fā)時間跨度長，開發(fā)成本大，有房地產開發(fā)企業(yè)虛列房地產扣除項目金額，有企業(yè)對開發(fā)成本費用進行不一樣項目間分開核算，有企業(yè)甚至存在憑證造假現(xiàn)象。三、對房地產開發(fā)企業(yè)稅務稽查幾點提議：(一)在稽查前對房地產開發(fā)企業(yè)進行全面理解掌握在對房地產開發(fā)企業(yè)進行稽查之前，應當充足理解企業(yè)基本狀況：其中重要包括：該企業(yè)業(yè)務性質、經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)營方式、組織機構和經(jīng)營狀況；財務會計機構及其工作組織；此前年度接受審計和稅務檢查狀況；企業(yè)內部控制制度和財務管理制度；企業(yè)重要會計政策選擇；企業(yè)會計銷售收入確實認時限；企業(yè)銷售成本計算措施等。規(guī)定企業(yè)提供某些與項目基本信息有關證件資料稅務稽查前期工作中需要企業(yè)提供政府部門批件包括如下方面：⑴建委立項批復⑵建設部頒發(fā)建設用地規(guī)劃許可證⑶城鎮(zhèn)國有土地使用出讓協(xié)議以及有關補充協(xié)議⑷國土資源和房屋管理局頒發(fā)國有土地使用證⑸土地開發(fā)協(xié)議及補充協(xié)議（通過協(xié)議理解列支拆遷費和開發(fā)費根據(jù)）⑹都市規(guī)劃管理局建設用地許可證、建設工程規(guī)劃許可證（7）建委頒發(fā)施工許可證⑺企業(yè)與施工企業(yè)施工協(xié)議，理解企業(yè)建安工程支出⑻規(guī)劃局頒發(fā)建設工程規(guī)劃驗收合格告知書和建委頒發(fā)建設工程竣工驗收立案表（確定開發(fā)成本終止日）⑼房地產管理局測繪隊頒發(fā)測繪明細等登記表⑽房屋所有權證，作為檢查人員理解企業(yè)自用產權、移交產權、轉讓產權以及銷售產權根據(jù)⑾房屋管理局頒發(fā)商品房銷售（預售）許可證，作為可售面積根據(jù)⑿企業(yè)簽訂所有商品房預售契約和商品房買賣協(xié)議，作為衡量銷售收入根據(jù)。實地觀測理解企業(yè)建設項目有關狀況檢查人員要到建設項目現(xiàn)場實地巡視項目進展狀況；要注意到企業(yè)銷售部、工程部、預算部、財務部、人力資源部、檔案等部門實地觀測理解企業(yè)各部門職責及彼此之間有關資料傳遞流程，掌握企業(yè)與財務信息有關內部資料傳遞和保留方式。(二）檢查房地產行業(yè)措施及技巧：把好收入關。（1）結合企業(yè)售房協(xié)議、銷售方式、物業(yè)管理部門入住檔案資料、企業(yè)負責協(xié)助辦理房屋產權部門辦理房屋產權底冊，同企業(yè)“銷售收入”和“預收帳款”明細帳進行比對。（2）根據(jù)企業(yè)“銷售費用”科目中發(fā)生房管局收取房屋買賣交易服務費（根據(jù)售房面積按定額費率收?。梢怨浪闫髽I(yè)應按照其會計口徑確認收入，用倒算成果和企業(yè)帳面銷售收入進行比較，測試其銷售收入完整性。篇三：xx房地產企業(yè)運行管理部考察匯報運行管理部考察匯報運行管理部全程參與了本次考察活動，對國內、區(qū)域標桿企業(yè)如中海、萬科、綠城、中鐵、華潤、中天等大盤代表項目現(xiàn)場管理、開放區(qū)（銷售部）現(xiàn)場展示、裝修樣板間、開發(fā)節(jié)奏等進行了重點學習和交流，汲取了某些先進經(jīng)驗，對我們企業(yè)下一步開發(fā)大盤開發(fā)管控模式有一定借鑒經(jīng)驗。在對中海企業(yè)項目考察過程中，我們和他們進行了諸多詳細交流，從中感受到中海員工職業(yè)素養(yǎng)很高，敬業(yè)心、責任心很強，對整個項目團體合作協(xié)同意識很強；無論從工程現(xiàn)場安全文明施工、目成本管理、工期把控、到樣板房展示以及開發(fā)節(jié)奏等各個方面進行了重點學習和交流，對我們下一步提高工程管理水平和運行管理效率有諸多借鑒作用。下面重點談談我們對中海項目企業(yè)學習參觀感受。一、工程管理方面：中海作為國內龍頭企業(yè)，管理制度完善、工程管理人員職業(yè)素質較高，從工程動工、開盤、竣工驗收等各個時間節(jié)點把控嚴格，執(zhí)行力較強，嚴格按照中海集團工期模板，貫徹各個關鍵節(jié)點；施工現(xiàn)場企業(yè)形象展示、安全文明施工、工程質量管理等方面有很強把控。我們目前工程管理水平與其相比存在較大差距。在此后工作中要重點做好如下幾種方面工作：1）借鑒中海企業(yè)工程管理先進經(jīng)驗，加強橫向交流，加大工程技術人員培訓力度，提高職業(yè)素質；2）借鑒中海企業(yè)工程管理經(jīng)驗，完