小議房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的稅務(wù)籌劃

小議房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的稅務(wù)籌劃近年來(lái)，隨著我們國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控力度的不斷加大，以及市場(chǎng)形勢(shì)的日趨多變，房地產(chǎn)所要面對(duì)的壓力呈逐步加大的態(tài)勢(shì)。面對(duì)嚴(yán)峻的、，如何加強(qiáng)房地產(chǎn)自身的抗市風(fēng)險(xiǎn)能力，以積極、健康的手段應(yīng)對(duì)市場(chǎng)挑戰(zhàn)，成為眾多業(yè)內(nèi)人士所關(guān)注的重點(diǎn)。針對(duì)我們國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)涉稅種類(lèi)多、稅負(fù)壓力大的稅務(wù)現(xiàn)在狀況，稅務(wù)籌劃通過(guò)利用國(guó)家的優(yōu)惠政策，合理降低應(yīng)入，最終實(shí)現(xiàn)最大程度減少稅收成本的目的，是房地產(chǎn)公司為贏得市場(chǎng)，從稅務(wù)方面提高自己的盈利能力，為自身發(fā)展?fàn)幦∽畲笊婵臻g的重要手段。一、房地產(chǎn)項(xiàng)目公司稅務(wù)籌劃簡(jiǎn)述〔一〕關(guān)于稅務(wù)籌劃的概念關(guān)于稅務(wù)籌劃的概念，國(guó)內(nèi)外學(xué)者并未達(dá)成統(tǒng)一的口徑，爭(zhēng)辯內(nèi)容包括很多方面，例如對(duì)稅務(wù)籌劃主題的爭(zhēng)論以及對(duì)稅務(wù)籌劃外延的劃分，都是學(xué)者們所爭(zhēng)議的焦點(diǎn)。對(duì)于經(jīng)營(yíng)者來(lái)說(shuō)，無(wú)論將稅務(wù)籌劃以何種方式定義，其中所涵蓋的包括節(jié)稅、避稅以及稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁等內(nèi)容，都應(yīng)是經(jīng)營(yíng)者在進(jìn)行稅務(wù)籌劃時(shí)所予以充分規(guī)劃的內(nèi)容?！捕秤嘘P(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的稅務(wù)籌劃房地產(chǎn)項(xiàng)目公司與普通的房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)集團(tuán)企業(yè)相比有很大的區(qū)別，它只有生產(chǎn)過(guò)程而沒(méi)有再生產(chǎn)過(guò)程。以“項(xiàng)目〞為本質(zhì)組建的房地產(chǎn)項(xiàng)目公司，因項(xiàng)目的開(kāi)始而開(kāi)始，同時(shí)也因項(xiàng)的目結(jié)束而結(jié)束，因此，相較于普通公司以企業(yè)周期為基礎(chǔ)的統(tǒng)籌，由項(xiàng)目決策階段、建造階段、銷(xiāo)售階段以及項(xiàng)目終止階段組成的項(xiàng)目生命周期更適宜作為房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的統(tǒng)籌感念。根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司項(xiàng)目生命周期的不同階段，在項(xiàng)目實(shí)施的決策階段、造價(jià)階段、銷(xiāo)售階段以及清算階段均要進(jìn)行相應(yīng)的稅務(wù)籌劃，涉及包括契稅、耕地占用稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅等等多項(xiàng)內(nèi)容。針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司經(jīng)營(yíng)及項(xiàng)目特性所做的稅務(wù)籌劃，要充分利用國(guó)家的稅收優(yōu)惠政策、納稅時(shí)間、行業(yè)差異、成本費(fèi)用等合理手段進(jìn)行相應(yīng)的稅務(wù)統(tǒng)籌規(guī)劃。二、稅務(wù)籌劃實(shí)例――以共同的房產(chǎn)項(xiàng)目公司稅務(wù)籌劃原則為例有的房產(chǎn)項(xiàng)目公司沒(méi)有單獨(dú)成立法人單位，但各股東實(shí)質(zhì)上對(duì)其進(jìn)行共同、共享利潤(rùn)、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)。因此，此類(lèi)房產(chǎn)項(xiàng)目公司所得稅應(yīng)按照實(shí)質(zhì)性投資收益進(jìn)行稅收處理。房產(chǎn)項(xiàng)目公司形成的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額并入房產(chǎn)總公司當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報(bào)繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項(xiàng)目的利潤(rùn)。同時(shí)不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷(xiāo)或在稅前扣除相關(guān)的利息支出。投資方取得該項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)應(yīng)視同取得股息、紅利，憑開(kāi)發(fā)企業(yè)的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)出具的證明按規(guī)定補(bǔ)繳企業(yè)所得稅。三、房產(chǎn)項(xiàng)目公司擬定稅務(wù)籌劃方案從實(shí)際杭州稅務(wù)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)看，房地產(chǎn)行業(yè)稅目主要有營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅。營(yíng)業(yè)稅金及附加的納稅基數(shù)為銷(xiāo)售收入，固定稅率約5.7%。土地增值稅實(shí)行預(yù)繳形式，預(yù)售收入為納稅基數(shù)按一定比例1%預(yù)繳,。企業(yè)所得稅實(shí)行預(yù)繳形式,預(yù)售收入為納稅基數(shù)按一定比例20%預(yù)計(jì)利潤(rùn)，計(jì)入利潤(rùn)總額納稅。根據(jù)稅法相關(guān)法規(guī)，筆者為房產(chǎn)項(xiàng)目公司的稅務(wù)籌劃擬定以下三個(gè)方案。方案一、利用裝修房分解銷(xiāo)售收入的稅收籌劃。如房地產(chǎn)項(xiàng)目部毛坯房銷(xiāo)售價(jià)格800萬(wàn)元，成本400萬(wàn)元。需交納營(yíng)業(yè)稅金及附加800*5.7%=45.6萬(wàn)元，土地增值稅=(800-400-45.6)*30%=106.32萬(wàn)元。合計(jì)151.92萬(wàn)元。房地產(chǎn)項(xiàng)目部裝修房銷(xiāo)售價(jià)格850萬(wàn)元，成本450萬(wàn)。把銷(xiāo)售價(jià)分成二部分，毛坯房銷(xiāo)售價(jià)750萬(wàn)元，成本400萬(wàn)元。裝修價(jià)格100萬(wàn)元，成本50萬(wàn)元。銷(xiāo)售房子需交納營(yíng)業(yè)稅金及附加750*5.7%=42.75萬(wàn)元,土地增值稅=(750-400-42.75)*30%=92.175萬(wàn)元。裝修交納營(yíng)業(yè)稅100*3.7%=3.7萬(wàn)元。合計(jì)138.625萬(wàn)元。稅收節(jié)約(151.92-138.625)*(1+25%)=16.61875萬(wàn)元。而對(duì)于受讓方所征收的契稅也相應(yīng)減少〔800-750〕*3%=1.5萬(wàn)元。此方案較簡(jiǎn)單，操作比較方便。方案二、成立具有法人資格的控股子公司，專(zhuān)門(mén)銷(xiāo)售該項(xiàng)房產(chǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目部裝修房銷(xiāo)售價(jià)格850萬(wàn)元，成本450萬(wàn)。把此房產(chǎn)以700萬(wàn)元的結(jié)算價(jià)格賣(mài)給銷(xiāo)售公司，銷(xiāo)售公司再以850萬(wàn)元價(jià)格出售。項(xiàng)目部營(yíng)業(yè)稅金及附加700*5.7%=39.9萬(wàn)元,土地增值稅=(700-450-39.9)*30%=63.03萬(wàn)元。銷(xiāo)售公司營(yíng)業(yè)稅=(850-700)*5.7%=8.55萬(wàn)元。合計(jì)111.48萬(wàn)元。稅收又節(jié)約(138.625-111.48)*(1+25%)=33.93125萬(wàn)元。此方案較第一方案節(jié)稅，但需成立公司。方案三、利用股權(quán)轉(zhuǎn)讓避稅。房地產(chǎn)項(xiàng)目部通過(guò)一攬子協(xié)議將銷(xiāo)售行為轉(zhuǎn)化為股權(quán)轉(zhuǎn)讓。房地產(chǎn)項(xiàng)目部成立控股子公司“某某商廈〞，利用注冊(cè)資金和向母公司借款建樓。竣工后將該控股子公司的全部股份轉(zhuǎn)讓給事先確定的最終用戶(hù)，最后收回借款。在該項(xiàng)籌劃中，由于“某某商廈〞的法人主體資格未發(fā)生改變，一切與產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)相關(guān)的稅種完全規(guī)避，園項(xiàng)目部只需就股權(quán)轉(zhuǎn)讓的增值部分繳納企業(yè)所得稅即可。此方案最節(jié)稅，但需各方配合，最繁，難操作。另外，企業(yè)在銷(xiāo)售房產(chǎn)過(guò)程中如出現(xiàn)滯銷(xiāo)，則可將未售房產(chǎn)轉(zhuǎn)為出租房。企業(yè)一旦出現(xiàn)房產(chǎn)滯銷(xiāo)，其潛在成本的增加極其巨大，可將其出租以攤低成本。雖然出租房屋要繳納房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅，而且收入并入企業(yè)應(yīng)納稅所得額，但稅負(fù)不會(huì)超過(guò)收入，對(duì)企業(yè)而言還是利大于弊。一些有扣除限額的二級(jí)科目注意籌劃。如屬于沒(méi)有扣除限額的會(huì)議費(fèi)注意單據(jù)的齊全，避免計(jì)入有扣除限額的業(yè)務(wù)招待費(fèi)等。結(jié)束語(yǔ)：稅收籌劃需要技巧，通盤(pán)考慮，顧及全局，不能因籌劃一個(gè)稅種而不考慮其他稅種。稅收籌劃方案是在一定地區(qū)、一定時(shí)間、一定法律法規(guī)條件下，以一定的企業(yè)的活動(dòng)為背景制定的。稅收籌劃具有極強(qiáng)的