小議房地產(chǎn)項目公司的稅務(wù)籌劃

小議房地產(chǎn)項目公司的稅務(wù)籌劃近年來，隨著我們國家對房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控力度的不斷加大，以及市場形勢的日趨多變，房地產(chǎn)所要面對的壓力呈逐步加大的態(tài)勢。面對嚴峻的、，如何加強房地產(chǎn)自身的抗市風險能力，以積極、健康的手段應對市場挑戰(zhàn)，成為眾多業(yè)內(nèi)人士所關(guān)注的重點。針對我們國家房地產(chǎn)業(yè)涉稅種類多、稅負壓力大的稅務(wù)現(xiàn)在狀況，稅務(wù)籌劃通過利用國家的優(yōu)惠政策，合理降低應入，最終實現(xiàn)最大程度減少稅收成本的目的，是房地產(chǎn)公司為贏得市場，從稅務(wù)方面提高自己的盈利能力，為自身發(fā)展爭取最大生存空間的重要手段。一、房地產(chǎn)項目公司稅務(wù)籌劃簡述〔一〕關(guān)于稅務(wù)籌劃的概念關(guān)于稅務(wù)籌劃的概念，國內(nèi)外學者并未達成統(tǒng)一的口徑，爭辯內(nèi)容包括很多方面，例如對稅務(wù)籌劃主題的爭論以及對稅務(wù)籌劃外延的劃分，都是學者們所爭議的焦點。對于經(jīng)營者來說，無論將稅務(wù)籌劃以何種方式定義，其中所涵蓋的包括節(jié)稅、避稅以及稅負轉(zhuǎn)嫁等內(nèi)容，都應是經(jīng)營者在進行稅務(wù)籌劃時所予以充分規(guī)劃的內(nèi)容?！捕秤嘘P(guān)房地產(chǎn)項目公司的稅務(wù)籌劃房地產(chǎn)項目公司與普通的房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)集團企業(yè)相比有很大的區(qū)別，它只有生產(chǎn)過程而沒有再生產(chǎn)過程。以“項目〞為本質(zhì)組建的房地產(chǎn)項目公司，因項目的開始而開始，同時也因項的目結(jié)束而結(jié)束，因此，相較于普通公司以企業(yè)周期為基礎(chǔ)的統(tǒng)籌，由項目決策階段、建造階段、銷售階段以及項目終止階段組成的項目生命周期更適宜作為房地產(chǎn)項目公司的統(tǒng)籌感念。根據(jù)房地產(chǎn)項目公司項目生命周期的不同階段，在項目實施的決策階段、造價階段、銷售階段以及清算階段均要進行相應的稅務(wù)籌劃，涉及包括契稅、耕地占用稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅等等多項內(nèi)容。針對房地產(chǎn)項目公司經(jīng)營及項目特性所做的稅務(wù)籌劃，要充分利用國家的稅收優(yōu)惠政策、納稅時間、行業(yè)差異、成本費用等合理手段進行相應的稅務(wù)統(tǒng)籌規(guī)劃。二、稅務(wù)籌劃實例――以共同的房產(chǎn)項目公司稅務(wù)籌劃原則為例有的房產(chǎn)項目公司沒有單獨成立法人單位，但各股東實質(zhì)上對其進行共同、共享利潤、共同承擔投資風險。因此，此類房產(chǎn)項目公司所得稅應按照實質(zhì)性投資收益進行稅收處理。房產(chǎn)項目公司形成的營業(yè)利潤額并入房產(chǎn)總公司當期應納稅所得額統(tǒng)一申報繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項目的利潤。同時不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息支出。投資方取得該項目的營業(yè)利潤應視同取得股息、紅利，憑開發(fā)企業(yè)的主管稅務(wù)機關(guān)出具的證明按規(guī)定補繳企業(yè)所得稅。三、房產(chǎn)項目公司擬定稅務(wù)籌劃方案從實際杭州稅務(wù)對房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)認定標準看，房地產(chǎn)行業(yè)稅目主要有營業(yè)稅金及附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅。營業(yè)稅金及附加的納稅基數(shù)為銷售收入，固定稅率約5.7%。土地增值稅實行預繳形式，預售收入為納稅基數(shù)按一定比例1%預繳,。企業(yè)所得稅實行預繳形式,預售收入為納稅基數(shù)按一定比例20%預計利潤，計入利潤總額納稅。根據(jù)稅法相關(guān)法規(guī)，筆者為房產(chǎn)項目公司的稅務(wù)籌劃擬定以下三個方案。方案一、利用裝修房分解銷售收入的稅收籌劃。如房地產(chǎn)項目部毛坯房銷售價格800萬元，成本400萬元。需交納營業(yè)稅金及附加800*5.7%=45.6萬元，土地增值稅=(800-400-45.6)*30%=106.32萬元。合計151.92萬元。房地產(chǎn)項目部裝修房銷售價格850萬元，成本450萬。把銷售價分成二部分，毛坯房銷售價750萬元，成本400萬元。裝修價格100萬元，成本50萬元。銷售房子需交納營業(yè)稅金及附加750*5.7%=42.75萬元,土地增值稅=(750-400-42.75)*30%=92.175萬元。裝修交納營業(yè)稅100*3.7%=3.7萬元。合計138.625萬元。稅收節(jié)約(151.92-138.625)*(1+25%)=16.61875萬元。而對于受讓方所征收的契稅也相應減少〔800-750〕*3%=1.5萬元。此方案較簡單，操作比較方便。方案二、成立具有法人資格的控股子公司，專門銷售該項房產(chǎn)。房地產(chǎn)項目部裝修房銷售價格850萬元，成本450萬。把此房產(chǎn)以700萬元的結(jié)算價格賣給銷售公司，銷售公司再以850萬元價格出售。項目部營業(yè)稅金及附加700*5.7%=39.9萬元,土地增值稅=(700-450-39.9)*30%=63.03萬元。銷售公司營業(yè)稅=(850-700)*5.7%=8.55萬元。合計111.48萬元。稅收又節(jié)約(138.625-111.48)*(1+25%)=33.93125萬元。此方案較第一方案節(jié)稅，但需成立公司。方案三、利用股權(quán)轉(zhuǎn)讓避稅。房地產(chǎn)項目部通過一攬子協(xié)議將銷售行為轉(zhuǎn)化為股權(quán)轉(zhuǎn)讓。房地產(chǎn)項目部成立控股子公司“某某商廈〞，利用注冊資金和向母公司借款建樓?？⒐ず髮⒃摽毓勺庸镜娜抗煞蒉D(zhuǎn)讓給事先確定的最終用戶，最后收回借款。在該項籌劃中，由于“某某商廈〞的法人主體資格未發(fā)生改變，一切與產(chǎn)權(quán)過戶相關(guān)的稅種完全規(guī)避，園項目部只需就股權(quán)轉(zhuǎn)讓的增值部分繳納企業(yè)所得稅即可。此方案最節(jié)稅，但需各方配合，最繁，難操作。另外，企業(yè)在銷售房產(chǎn)過程中如出現(xiàn)滯銷，則可將未售房產(chǎn)轉(zhuǎn)為出租房。企業(yè)一旦出現(xiàn)房產(chǎn)滯銷，其潛在成本的增加極其巨大，可將其出租以攤低成本。雖然出租房屋要繳納房產(chǎn)稅、營業(yè)稅，而且收入并入企業(yè)應納稅所得額，但稅負不會超過收入，對企業(yè)而言還是利大于弊。一些有扣除限額的二級科目注意籌劃。如屬于沒有扣除限額的會議費注意單據(jù)的齊全，避免計入有扣除限額的業(yè)務(wù)招待費等。結(jié)束語：稅收籌劃需要技巧，通盤考慮，顧及全局，不能因籌劃一個稅種而不考慮其他稅種。稅收籌劃方案是在一定地區(qū)、一定時間、一定法律法規(guī)條件下，以一定的企業(yè)的活動為背景制定的。稅收籌劃具有極強的