物業(yè)管理案例鄭州某業(yè)委會(huì)選舉紛爭(zhēng)錄(專(zhuān)業(yè)解決方案)

II最新實(shí)用文案專(zhuān)業(yè)專(zhuān)業(yè)?標(biāo)準(zhǔn)?規(guī)范■■■■最新實(shí)用文案專(zhuān)業(yè)專(zhuān)業(yè)?標(biāo)準(zhǔn)?規(guī)范鄭州某業(yè)委會(huì)選舉紛爭(zhēng)錄11月1日上午，自國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》開(kāi)始實(shí)施整整兩個(gè)月的時(shí)候，鄭州融豐花苑部分業(yè)主召開(kāi)了“首次業(yè)主大會(huì)”，在激烈的討論商議中業(yè)主大會(huì)選出了9名“業(yè)委會(huì)”成員，還通過(guò)了對(duì)新的物業(yè)公司進(jìn)行招標(biāo)的決議，業(yè)主大會(huì)籌備小組在會(huì)上強(qiáng)調(diào)：“此次選舉是合法的?！钡岁P(guān)注的是：會(huì)議前一天，金水區(qū)房管局貼出了“推遲會(huì)議”的通知；開(kāi)會(huì)當(dāng)天具有業(yè)主身份的開(kāi)發(fā)商沒(méi)有到會(huì)，而在會(huì)后對(duì)“首次業(yè)主大會(huì)”的內(nèi)容表示質(zhì)疑并稱(chēng)“會(huì)上的‘業(yè)委會(huì)’成員選舉是違法的”；金水區(qū)房管局及原來(lái)邀請(qǐng)的公證人員也沒(méi)有到會(huì)。據(jù)悉，“融豐”這種情況在鄭州市是首次出現(xiàn)，此前有關(guān)部門(mén)就有關(guān)事項(xiàng)向建設(shè)廳專(zhuān)門(mén)請(qǐng)示，結(jié)果還未知。此次選舉出的“業(yè)委會(huì)”是否會(huì)得到認(rèn)可，對(duì)其他小區(qū)的“業(yè)委會(huì)”選舉會(huì)產(chǎn)生何種影響現(xiàn)在還是未知數(shù)。業(yè)主大會(huì)引起眾多爭(zhēng)議11月1日（周六）上午。鄭州，豫煙大廈12樓。“融豐花苑首次業(yè)主大會(huì)”的紅色條幅懸掛在該層會(huì)議室的正前方。9：1，0主持人任女士宣布會(huì)議開(kāi)始，大會(huì)議程分兩部分。預(yù)備會(huì)：通過(guò)大會(huì)議程、統(tǒng)計(jì)代表人數(shù)、通過(guò)選舉辦法、通過(guò)監(jiān)票小組成員等。正式會(huì)：投票選舉業(yè)主委員會(huì)（下稱(chēng)“業(yè)委會(huì)”）委員、通過(guò)議事規(guī)則、通過(guò)業(yè)主公約、表決對(duì)新的物業(yè)公司進(jìn)行招標(biāo)的決議等。她說(shuō)：“今天到會(huì)或是委托到會(huì)的業(yè)主共有15個(gè)8投票席位。盡管我們邀請(qǐng)了金水區(qū)房管局，但其有關(guān)人員沒(méi)有到會(huì)，我們表示十分遺憾！”原定邀請(qǐng)的公證選舉“業(yè)委會(huì)”委員結(jié)果的公證人員也沒(méi)有到會(huì)，主持人說(shuō)“因故未到”。從事律師職業(yè)的業(yè)主大會(huì)籌備小組成員、“業(yè)委會(huì)”候選人李先生說(shuō)：“盡管來(lái)自各方的阻力非常大，但我們抱定了此次大會(huì)成功召開(kāi)的信心！這次會(huì)議具有合法性、公正性！”掌聲響起。接著，他從法律方面作了對(duì)該次大會(huì)合法性的闡述，又響起了震耳的掌聲。一名籌備小組成員宣布了“業(yè)委會(huì)選舉辦法”：業(yè)委會(huì)由?名業(yè)主組成；實(shí)行記名、差額選舉；業(yè)主參加投票，憑身份證領(lǐng)取選票，委托他人投票，憑業(yè)主簽字的委托書(shū)和被委托人的身份證領(lǐng)取選票；每張選票上有12個(gè)候選人，每張票最多可選9人，多于人為廢票；候選人必須獲得二分之一以上贊成票方可當(dāng)選……自由發(fā)言時(shí)間，一位業(yè)主說(shuō)：“我今晨4時(shí)才睡，為了參加會(huì)，專(zhuān)門(mén)定了鬧鐘。但我沒(méi)想到，召開(kāi)業(yè)主大會(huì)的阻力這么大。當(dāng)我購(gòu)買(mǎi)‘融豐’房子后，我發(fā)現(xiàn)，他們?cè)谖飿I(yè)方面的管理不是我想要的！我認(rèn)為‘開(kāi)發(fā)商融豐’和‘融豐物管’能有今天的日子，是我們大伙兒一套樓一套樓買(mǎi)來(lái)的！所以我們的權(quán)利誰(shuí)也剝奪不了！”另一位業(yè)主表示了同樣的看法：“開(kāi)發(fā)商和開(kāi)發(fā)商組建的物業(yè)公司對(duì)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)不積極，甚至設(shè)置重重障礙！”“嘩———”掌聲起。當(dāng)經(jīng)過(guò)在場(chǎng)業(yè)主票選后，主持人宣布產(chǎn)生的9名“業(yè)委會(huì)”成員名單和宣布通過(guò)對(duì)新的物業(yè)公司進(jìn)行招標(biāo)的決議時(shí)，全場(chǎng)掌聲長(zhǎng)達(dá)1分鐘。9名“業(yè)委會(huì)”成員隨即宣誓就職：“大家都是共同的業(yè)主，你們的利益也是我們的利益！我們一定要為大家好好服務(wù)！”會(huì)場(chǎng)又響起掌聲。引人關(guān)注的是：會(huì)議前一天，金水區(qū)房管局貼出了“推遲會(huì)議”的通知；同時(shí)具有業(yè)主身份的開(kāi)發(fā)商沒(méi)有到會(huì)。開(kāi)發(fā)商河南融豐建業(yè)發(fā)展有限公司（下稱(chēng)“融豐建業(yè)”）和河南融豐物業(yè)管理有限公司（下稱(chēng)“融豐物管”）表示：“區(qū)房管局明文通知會(huì)議推遲，《物業(yè)管理?xiàng)l例》明文規(guī)定‘應(yīng)在所在地的區(qū)房管部門(mén)的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)’，而在區(qū)房管部門(mén)通知會(huì)議推延的情況下，他們執(zhí)意自己開(kāi)會(huì)，這是什么意思？”“融豐物管”總經(jīng)理李女士表示氣憤：“兩個(gè)月來(lái)我們?cè)馐艿綐I(yè)主的謾罵和誣陷，我們擁有的權(quán)利誰(shuí)來(lái)保證？他們說(shuō)‘融豐物管’的小車(chē)是用他們的錢(qián)買(mǎi)來(lái)的，這根本就不是事實(shí)！他們?cè)诮M織業(yè)主會(huì)議前期采用小字報(bào)、匿名信等手段讓我們感到心寒！他們選票是假的！選舉和選舉結(jié)果是非法的！我們推舉的3個(gè)候選人全部落選，這正常嗎？”票權(quán)之爭(zhēng)“首當(dāng)其沖”融豐花苑是位于鄭州市經(jīng)三路的臨街小區(qū)，主要是商業(yè)用房，是2002年度鄭州市僅有的4個(gè)“全省物業(yè)管理示范住宅小區(qū)”之一。另?yè)?jù)“融豐物管”提供的資料，他們通過(guò)了“1509001： 00（標(biāo)準(zhǔn)”質(zhì)量管理體系認(rèn)證。部分業(yè)主提供的資料說(shuō)，22層高的融豐花苑目前有13套住宅未售出，入住率達(dá)到95％。業(yè)主和“融豐”的爭(zhēng)執(zhí)由來(lái)已久，主要集中在每套住宅建筑面積和公攤面積的差異、停車(chē)場(chǎng)的使用、墻面屋面的歸屬權(quán)、小區(qū)保安和業(yè)主的矛盾等幾個(gè)方面。業(yè)主和開(kāi)發(fā)商均稱(chēng)，“業(yè)委會(huì)”選舉及其結(jié)果“和利益密切相關(guān)”。手中握多少票權(quán)，顯然對(duì)日后的選舉結(jié)果將產(chǎn)生重大、甚至決定性影響。業(yè)主和開(kāi)發(fā)商就此你來(lái)我往地“交鋒”數(shù)回合，圍繞的中心就是投票席位。業(yè)主大會(huì)籌備小組成員任女士說(shuō)：“9月26日，籌備小組公告了票權(quán)審查結(jié)果：按有關(guān)法規(guī)規(guī)定，住宅戶以戶為單位每戶一票，非住宅面積以每200平方米建筑面積為一票，全小區(qū)總投票權(quán)為25票2，如有誤，請(qǐng)聯(lián)系更正?！睋?jù)悉，當(dāng)時(shí)公告的25個(gè)2票權(quán)中，“融豐建業(yè)”占了83票。10月11日，“融豐建業(yè)”收到“籌備小組辦公室”的函：票權(quán)公布后，有業(yè)主對(duì)你公司票權(quán)提出異議：根據(jù)《河南省物業(yè)管理?xiàng)l例》中“業(yè)主是指物業(yè)的所有權(quán)人。已建成用于出售、出租但尚未售出、租出的物業(yè)的所有權(quán)人除外”的規(guī)定，你公司未售出的1套房屋和售房時(shí)承諾的00平方米的業(yè)主會(huì)館不應(yīng)計(jì)票權(quán)……因此，你公司原公布的83票票權(quán)應(yīng)調(diào)減為66票。關(guān)于非住宅面積票權(quán)問(wèn)題，市房管局明文規(guī)定每200平方米為一票，除非有明文規(guī)定，否則應(yīng)按此執(zhí)行。10月16日，“融豐建業(yè)”稱(chēng)：“建設(shè)單位未出售的住宅套房應(yīng)按‘一戶一票’計(jì)算投票權(quán)數(shù)?！崩碛墒牵焊鶕?jù)司法解釋?zhuān)敖ㄔO(shè)單位一開(kāi)始就擁有物業(yè)，是第一業(yè)主”?！叭谪S建業(yè)”還舉出一個(gè)案例證實(shí)以上主張“是合法的”。他們說(shuō)，國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定“房屋的所有權(quán)人為業(yè)主”，并未對(duì)“業(yè)主”有其他任何條件限制。因此，“建設(shè)單位未出售的住宅套房應(yīng)按‘一戶一票’計(jì)算投票權(quán)數(shù)”，“融豐建業(yè)”的票權(quán)總數(shù)應(yīng)是83票。“融豐建業(yè)”說(shuō)：“根據(jù)籌備小組曾經(jīng)確定過(guò)的意見(jiàn)，即雙方共同派人到行政主管部門(mén)咨詢票權(quán)確定辦法，以核定我公司票權(quán)。我方仍堅(jiān)持籌備小組原來(lái)核定的83票的意見(jiàn)?！背绦蛑疇?zhēng)“針?shù)h相對(duì)”9月17日，《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則（草案）》出現(xiàn)，“融豐建業(yè)”就業(yè)主大會(huì)議事程序和前文所述的“業(yè)委會(huì)”委員選舉辦法提出了自己的觀點(diǎn)：首次業(yè)主大會(huì)議事程序應(yīng)是先通過(guò)《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》，然后選舉業(yè)主委員會(huì)委員，而不是可以程序倒置。根據(jù)有關(guān)司法解釋?zhuān)皹I(yè)主大會(huì)議事規(guī)則是業(yè)主大會(huì)運(yùn)行應(yīng)當(dāng)遵循的規(guī)則，它應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè)主委員會(huì)的組成和委員任期等事項(xiàng)作出約定”。因此他們認(rèn)為，不能先選出業(yè)主委員會(huì)委員，而后再通過(guò)《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》。關(guān)于“業(yè)委會(huì)”選舉辦法，“融豐建業(yè)”提出，根據(jù)一般選舉規(guī)定，應(yīng)增加：第一，“如另有提名，請(qǐng)?zhí)羁崭駜?nèi)”。第二，“每張選票最多可選舉9人，多于9人為廢票”。這是為了保證業(yè)主有充分的民主、自由的選舉權(quán)利。關(guān)于多少票當(dāng)選“業(yè)委會(huì)”委員的問(wèn)題，“融豐建業(yè)”提出應(yīng)該改為“‘業(yè)委會(huì)’委員，經(jīng)全體業(yè)主選舉產(chǎn)生，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上通過(guò)”。其理由是：選舉事關(guān)全體業(yè)主重大的共同利益，根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》中“特別多數(shù)決定方式”的有關(guān)內(nèi)容，只有三分之二以上通過(guò)才能生效……“業(yè)主大會(huì)籌備小組辦公室”則說(shuō)：多票和過(guò)半當(dāng)選是目前國(guó)際國(guó)內(nèi)的通過(guò)選舉的管理模式，國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《河南省物業(yè)管理?xiàng)l例》、建設(shè)部《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》也未明確作出三分之二當(dāng)選的規(guī)定，經(jīng)咨詢有關(guān)部門(mén)，應(yīng)為過(guò)半當(dāng)選?；I備小組會(huì)議就此問(wèn)題表決時(shí)，8人贊成3人反對(duì)通過(guò)“過(guò)半當(dāng)選”的意見(jiàn)，因此，“融豐建業(yè)”的意見(jiàn)不予采納……“業(yè)委會(huì)”合法性尚不明朗金水區(qū)房管局對(duì)11月1日業(yè)主大會(huì)的態(tài)度通過(guò)其10月31日貼出的一張《通知》表達(dá)出來(lái)———鑒于融豐花苑業(yè)主大會(huì)成立前存在的問(wèn)題，在市、區(qū)房管局召開(kāi)了兩次座談會(huì)的基礎(chǔ)上，我們于200年310月30日在市房地產(chǎn)管理局組織了有關(guān)部門(mén)和人員參加的會(huì)議，經(jīng)研究做出如下規(guī)定：.成立融豐花苑籌備組領(lǐng)導(dǎo)小組，由金水區(qū)房管局和豐產(chǎn)路辦事處組成，具體指導(dǎo)監(jiān)督籌備組各項(xiàng)籌備工作，籌備組召開(kāi)的會(huì)議，應(yīng)在會(huì)議召開(kāi)的3日前，將會(huì)議議程和內(nèi)容書(shū)面告知領(lǐng)導(dǎo)小組?；I備組在領(lǐng)導(dǎo)小組的指導(dǎo)下依法按程序開(kāi)展工作。.根據(jù)建設(shè)部《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》中的有關(guān)規(guī)定，籌備組應(yīng)確定投票權(quán)數(shù)的工作未完成。籌備組原定于11月1日召開(kāi)的業(yè)主大會(huì)推遲?；I備組應(yīng)在月 日之前選出?名負(fù)責(zé)人，并將負(fù)責(zé)人名單報(bào)送領(lǐng)導(dǎo)小組，由負(fù)責(zé)人主持籌備組的日常各項(xiàng)工作。此前有關(guān)部門(mén)也要求“推遲”?；I備組也貼出通知：“一定正常召開(kāi)，不會(huì)因任何理由更改時(shí)間?！被I備組的人說(shuō)：“業(yè)主大會(huì)籌備工作充分，公示內(nèi)容全部達(dá)到業(yè)主大會(huì)規(guī)程要求的時(shí)限，符合法律法規(guī)規(guī)定，應(yīng)按時(shí)召開(kāi)。區(qū)房管局和‘融豐建業(yè)’要求推遲的意見(jiàn)違背國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和建設(shè)部《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》‘籌備小組成立之日起30日應(yīng)當(dāng)召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)’的規(guī)定，是違法行為?！卑从嘘P(guān)規(guī)定，“業(yè)委會(huì)”自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向所在地的區(qū)房管局備案。關(guān)于“備案”的前景，一“業(yè)委會(huì)委員”答：“我們的選舉程序合法有效，如果區(qū)房管局不予備案即是行政不作為。應(yīng)該備案吧！”市房管局一位不愿透露姓名的人士表示，“融豐”這種情況在鄭州市是首次出現(xiàn)，此前幾天，他們就有關(guān)事項(xiàng)向建設(shè)廳專(zhuān)門(mén)請(qǐng)示，“結(jié)果我還不知道”。對(duì)于“備案”的前景和此時(shí)對(duì)其他地區(qū)（小區(qū)）的“業(yè)委會(huì)”選綱產(chǎn)生何種影響，他“不便置評(píng)”。到今年上半年，河南全省共有物業(yè)管理企業(yè)67多0家，物業(yè)管理的覆蓋面已經(jīng)達(dá)到35％。鄭州物管企業(yè)