舊城改造及土地整治建設項目可行性研究報告

舊城改造及土地整治建設項目可行性研究報告舊城改造及土地整治建設項目可行性研究報告舊城改造及土地整治建設項目可行性研究報告舊城改造及土地整治建設項目可行性研究報告目錄總論1基本情況1項目業(yè)主簡介2編制依據(jù)3主要研究結論4主要技術經(jīng)濟指標4某區(qū)經(jīng)濟社會現(xiàn)狀及發(fā)展戰(zhàn)略6地區(qū)經(jīng)濟社會發(fā)展現(xiàn)狀6某區(qū)“十一五”規(guī)劃綱要（節(jié)選）7項目背景及建設必要性19項目建設背景19項目建設必要性26土地市場分析預測29某市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀29某區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀32某市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景分析34某市主城區(qū)土地市場預測36項目土地開發(fā)的優(yōu)勢38建設內(nèi)容及建設規(guī)模39建設規(guī)模39建設內(nèi)容39建設地址及建設條件40建設地址40建設條件40土地整治方案42現(xiàn)狀概述42場地平整原則42整治方案43舊房拆除44管網(wǎng)工程468環(huán)境保護47施工對環(huán)境的影響47運營對環(huán)境的影響47環(huán)境保護措施48征地拆遷及安置49基本情況49征地拆遷費用測算執(zhí)行的文件標準49補償安置方案50拆遷安置費用測算52組織機構與人力資源配置54組織機構54人力資源配置54實施進度及招標方案56實施進度56招標方案56投資估算及資金籌措58投資估算58資金籌措59經(jīng)濟效益評價61評價依據(jù)和原則61評價假設61基礎數(shù)據(jù)61成本估算62開發(fā)收入測算62財務評價報表71盈利能力分析71貸款償還能力分析71不確定性分析72評價結論7314社會評價75社會影響分析75互適性分析76社會風險分析77評價結論7715風險分析79主要風險因素79防范和降低風險的對策79結論與建議81結論81建議82總論1.1基本情況1.1.1項目名稱：某舊城改造及土地整治建設項目1.1.2項目性質：舊城改造1.1.3建設地址：某石坪橋－水碾片區(qū)1.1.4項目業(yè)主：某市某區(qū)土地整治儲備中心1.1.5注冊地點：某區(qū)直港大道1.1.6注冊資金：2某某萬元1.1.7法定代表人：1.1.8建設規(guī)模及建設內(nèi)容：根據(jù)某市人民政府渝府地［2003］15號文關于某區(qū)土地儲備中心進行土地整治儲備的批復，本項目涉及的舊城改造區(qū)域包括某—石坪橋—水碾片區(qū)N29-3、N30－1、N31－1、N31-2、F9-1、F9-3、F9-4、F9-5、F9-6和F9-8十個地塊。舊城改造總面積452.56畝。建設內(nèi)容包括紅線范圍內(nèi)的全部拆遷安置工程、舊房拆除工程、土地整治工程。具體內(nèi)容包括：住宅拆遷面積38904.69m2，補償安置居民426戶；非住宅拆遷面積96728.83m2；拆遷企事業(yè)單位4家；舊城改造場地整治整治面積452.56畝，其中：挖方：489000m3；填方：85160m3；邊坡：4110m3。1.1.9投資估算：項目總投資為63049.68萬元，其中工程費用2528.62萬元，工程建設其它費用52084.10萬元（含拆遷安置費51906.34萬元），預備費4369.02萬元，建設期利息4067.94萬元。1.1.10資金籌措：項目業(yè)主自籌18909.68萬元，占總投資的30%；商請銀行貸款44140.00萬元，占總投資的70%。1.1.11項目建設周期：3年。1.2項目業(yè)主簡介某市某區(qū)土地整治儲備中心成立于2002年11月，為區(qū)政府直屬的事業(yè)單位，現(xiàn)有人員編制20名，注冊資金23550萬元。按照區(qū)委、區(qū)政府的要求，成立某區(qū)土地整治儲備中心的目的是：為企事業(yè)單位盤活存量土地服務，有利于加快企業(yè)結構調(diào)整步伐，促進企業(yè)改革；規(guī)范土地交易行業(yè)行為和土地市場的統(tǒng)一管理，加快舊城改造步伐，防止國有土地資產(chǎn)的流失，加強政府對土地利用和供應的有效調(diào)控能力。中心的主要職責包括：貫徹國有土地儲備，整治及其管理相關的法律、法規(guī)、規(guī)章和政策；負責根據(jù)控制性詳細規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整、國有土地供給與需求實際，制定年度國有土地儲備計劃，明確儲備土地的范圍，辦理相關儲備手續(xù)。負責根據(jù)土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃，對轄區(qū)內(nèi)需要調(diào)整的國有土地和其他需要調(diào)整的城市存量土地實施儲備、整治和管理；負責實施土地評估。負責管理和儲備區(qū)政府依法征用的農(nóng)村集體土地或依法收回、收購、沒收、置換的土地。加強與金融機構配合，多渠道、多途徑籌措資金，管理、運作好土地收購和儲備資金。負責對儲備土地進行場地平整、道路鋪設、供水、供電、供氣等相關基礎設施建設的前期開發(fā)整治；負責儲備土地的征地拆遷工作。負責儲備土地的意向性招商和辦理土地招牌掛手續(xù)；負責投入資金的回收，推進舊城改造及新區(qū)建設，承擔西部新城建設中土地儲備、利用的相關工作。負責市級土地儲備機構在我某區(qū)儲備土地的相關服務工作。負責區(qū)委、區(qū)政府交辦的其他工作。1.3編制依據(jù)某市某區(qū)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十一五”規(guī)劃綱要；某市主城區(qū)大楊石組團N標準分區(qū)控制性詳細規(guī)劃；某市人民政府關于《主城區(qū)大楊石組團N標準分區(qū)控制性詳細規(guī)劃》的批復文件；某市人民政府關于某區(qū)土地儲備中心進行土地整治儲備的批復（渝府地［2003］15號文）；5、某區(qū)計委關于同意本項目立項的批復；《投資項目可行性研究指南》（試行版）；項目業(yè)主提供的有關資料。1.4主要研究結論某片區(qū)舊城改造的實施是按照某市城市總體規(guī)劃及大楊石組團N標準分區(qū)控制性規(guī)劃的要求，推進袁茄路拓寬改造工程的實施，帶動某—石坪橋—水碾片區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)，提升土地利用價值，改善城市形象及風貌，促進主城區(qū)企業(yè)“退二進三”的進程，提高當?shù)鼐用裆钯|量，促進地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展，促進社會穩(wěn)定，推進我市城鎮(zhèn)化建設和西部大開發(fā)具有突出意義，滿足我市宏觀經(jīng)濟政策和城市規(guī)劃的要求，項目實施是必要的。本項目總投資63049.68萬元，其中業(yè)主自籌18909.68萬元，銀行貸款44140.00萬元，以土地出讓收入作為還款來源，其中土地出讓總收入113770.80萬元，在借款償還期內(nèi)可供還款資金總計為65817.10萬元，大于借款本息和47953.70萬元，且償債備付率大于1.2，還本付息資金充足。因此，本項目具有較強的借款償還能力。綜上所述，該項目具有顯著的社會和經(jīng)濟效益，其實施是必要的，也是切實可行的。1.5主要技術經(jīng)濟指標表1－1主要技術經(jīng)濟指標舊城改造及土地整治建設項目可行性研究報告舊城改造及土地整治建設項目可行性研究報告舊城改造及土地整治建設項目可行性研究報告某區(qū)經(jīng)濟社會現(xiàn)狀及發(fā)展戰(zhàn)略2.1地區(qū)經(jīng)濟社會發(fā)展現(xiàn)狀2.1.1地區(qū)自然地理、行政及人口現(xiàn)狀某區(qū)位于某市主城區(qū)西部，地處長江與嘉陵江交匯的腹心地帶，與渝中區(qū)、沙坪壩區(qū)、壁山縣、江津市、大渡口區(qū)、巴南區(qū)和南岸區(qū)等區(qū)、市、縣接壤，面積432km2，轄11個鎮(zhèn)、7個街道、113個村民委員會、84個居民委員會，人口約90萬，是某市主城區(qū)之一。某區(qū)具有特殊的區(qū)位、交通、工業(yè)和科技優(yōu)勢，是某市最大的工業(yè)基地，重要的蔬菜、副食品生產(chǎn)基地。區(qū)域內(nèi)有長江上游最大的深水貨運水陸聯(lián)運碼頭某港—每日吞吐量達5千多噸，成渝和川黔鐵路，李家沱長江大橋、鵝公巖長江大橋，成渝高速公路從某區(qū)入口橫跨東西，構成了區(qū)域內(nèi)的水陸交通網(wǎng)。某區(qū)水、電、氣供應充足、通訊設施國內(nèi)領先。國家級某高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、全國體育產(chǎn)業(yè)試驗區(qū)、四川美術學院、某工學院等6所大專院校，機械工業(yè)部第三設計院等14個科研機構座落在轄區(qū)內(nèi)，轄區(qū)內(nèi)中級職稱以上的科技人員達3萬多人；某區(qū)有亞洲最大的有色金屬加工廠—西南鋁加工廠、有某市工業(yè)50強之首的慶鈴汽車制造有限公司、有實力強勁的建設工業(yè)集團、有某市輕工行業(yè)“五朵金花”之一的某啤酒集團，有某市鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)50強之冠的隆鑫集團，還有宗申機車工業(yè)公司、三峽油漆集團、某變壓器總廠、某發(fā)電廠等骨干企業(yè)。某區(qū)已成為某市最具發(fā)展?jié)摿Φ慕?jīng)濟大區(qū)。2.1.2區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展概況經(jīng)濟發(fā)展實現(xiàn)逆勢上行。2009年地區(qū)生產(chǎn)總值完成500億元，同比增長12.1%，總量繼續(xù)位居全市區(qū)縣榜首。全社會固定資產(chǎn)投資240.2億元，增長19%。社會消費品零售總額突破200億元，達到215.5億元，增長19%。地方財政收入23.2億元，同口徑增長31%（其中一般預算16.9億元，增長29%）。三次產(chǎn)業(yè)比重調(diào)整為1.3：47.2：51.5。新簽約柳工機械等招商項目51個，實際到位資金81.5億元。進出口總額7.9億美元，下降32.7%，降幅較年初收窄7.6個百分點。城市居民人均可支配收入17210元，農(nóng)村居民人均純收入7440元，分別增長9.4%和10.6%。地區(qū)生產(chǎn)總值、固定資產(chǎn)投資等21個指標提前一年實現(xiàn)“十一五”規(guī)劃目標。2.2某區(qū)“十一五”規(guī)劃綱要（節(jié)選）2.2.1總體思路和發(fā)展目標總體思路未來5年（2006－2010年），某區(qū)在服從國家和某市發(fā)展戰(zhàn)略的前提下，按照“三大戰(zhàn)略”構建區(qū)域經(jīng)濟體系，按照“五大片區(qū)”實行分類指導，繼續(xù)實施高新技術戰(zhàn)略、城市化戰(zhàn)略、都市農(nóng)業(yè)戰(zhàn)略“三大戰(zhàn)略”，突出高新技術戰(zhàn)略先進制造的內(nèi)涵、城市化戰(zhàn)略現(xiàn)代大都市的內(nèi)涵、都市農(nóng)業(yè)戰(zhàn)略生態(tài)文明的內(nèi)涵；大力發(fā)展楊謝石黃都市區(qū)、華巖（中梁山）新城區(qū)、九龍園區(qū)、西彭特色工業(yè)園區(qū)、都市后花園“五大片區(qū)”，積極推進西部生態(tài)新城建設，促進東部都市區(qū)優(yōu)化發(fā)展，統(tǒng)籌東西協(xié)調(diào)互動發(fā)展。發(fā)展目標“十一五”總體目標：“十一五”期間要實現(xiàn)全區(qū)經(jīng)濟社會發(fā)展既快又好，綜合實力持續(xù)位居全市前列，經(jīng)濟更加發(fā)達，功能更加完善，環(huán)境更加優(yōu)美，社會更加和諧，主要指標達到或接近全面小康水平，初步建成基本現(xiàn)代化的框架?！?jīng)濟增長。在推進經(jīng)濟增長方式加快轉變、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結構的基礎上，地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）確保年均增長12%，人均GDP達到5000美元以上；財政收入年均增長18%；固定資產(chǎn)投資年均增長10%；工業(yè)經(jīng)濟結構進一步優(yōu)化，工業(yè)增加值年均增長13.5%；自主創(chuàng)新體系初步形成，全區(qū)R&D指數(shù)提升到2.4%；資源利用率不斷提高，力爭單位地區(qū)生產(chǎn)總值能耗降低20%?！鞘薪ㄔO。基礎設施條件進一步改善，到2010年，全區(qū)骨干公路里程達到881公里，城市污水處理率達到65%，生活垃圾無害化處理率達到92%。城市面貌有較大改變，2010年完成房地產(chǎn)開發(fā)面積250萬平方米以上，城市化率達到80%以上?！鷳B(tài)環(huán)境。生態(tài)環(huán)境進一步改善，主城區(qū)空氣質量滿足Ⅱ級以上天數(shù)比例達到73%以上，城市集中式飲用水源水質達到100%，環(huán)境噪聲符合國家標準，森林覆蓋率達到24%以上，建成區(qū)綠化覆蓋率達到40%以上，人均擁有公共綠地8平方米?！鐣l(fā)展。社會事業(yè)取得新進步，公共服務水平和質量不斷提高。高中階段教育普及率達到100%，萬人擁有文化設施達到480平方米，萬人體育人口達到5000人，萬人擁有醫(yī)生數(shù)達到30人，萬名老人擁有養(yǎng)老服務機構床位數(shù)達到100張。——人民生活。社會保障度明顯提高，城鄉(xiāng)居民生活進一步改善。城市居民人均可支配收入達到1.5萬元以上，農(nóng)村居民人均純收入達到6000元以上，城市人均住房面積達到30平方米，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在4.5%以內(nèi)，農(nóng)村富余勞動力轉移年均達到1.2萬人以上；城鎮(zhèn)基本保障覆蓋率達到65%；人口自然增長率控制在3‰以內(nèi)。2.2.2推動區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展1、優(yōu)化提升東部都市區(qū)。按照分類指導原則，促進東部都市區(qū)優(yōu)化發(fā)展，構建東部發(fā)達經(jīng)濟體系?！獥钪x石黃都市區(qū)。以完善提升城市功能為重點，強化綜合功能配套，優(yōu)化城市設計，凸顯都市景觀。對楊謝石黃區(qū)域進行整體規(guī)劃設計，加強重點地塊修建性詳規(guī)編制指導，加大“退二進三”力度，以房地產(chǎn)開發(fā)和公共服務設施建設為重點，大力改善人居環(huán)境，提升城市形象；加大招商引資力度，著力打造長江濱江經(jīng)濟帶，積極引進大型商貿(mào)、金融等企業(yè)，配套發(fā)展相關產(chǎn)業(yè)，促進楊家坪商圈上檔升級；加快信息、技術、金融、文化的集聚和創(chuàng)新，增強區(qū)域的輻射帶動能力，建成某城市副中心?！A巖（中梁山）新城區(qū)。充分發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢，加強市政基礎設施建設，加快城市開發(fā)、改造建設和產(chǎn)業(yè)發(fā)展，重點發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)物流業(yè)、現(xiàn)代裝備制造業(yè)和佛教特色旅游業(yè)。培育和發(fā)展商貿(mào)服務業(yè)，以玉清寺為中心，構建區(qū)域性商貿(mào)中心；依托鐵路東站、西站，建成全市重要物流園區(qū)；依托九龍園區(qū)B區(qū)，增強慶鈴、ABB、佳通等大型企業(yè)的輻射帶動作用，建成新型工業(yè)化展示區(qū)；重視保護和開發(fā)中梁山地區(qū)獨特的生態(tài)功能，發(fā)展生態(tài)旅游休閑業(yè)，打造都市特色生態(tài)旅游區(qū)。力爭“十一五”城市面貌、產(chǎn)業(yè)發(fā)展有較大改觀，形成承東啟西的重要樞紐。——石橋鋪（二郎）片區(qū)。充分利用國家級高新技術開發(fā)區(qū)的科技創(chuàng)新資源，通過市場調(diào)節(jié)與政府引導，著力提高區(qū)域自主創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)集聚能力，重點發(fā)展具有自主知識產(chǎn)權和具有發(fā)展前景的高新技術產(chǎn)業(yè)，增強對全區(qū)產(chǎn)業(yè)的輻射帶動作用。建立東西部聯(lián)動發(fā)展機制，促進東部地區(qū)豐富的資金資源、人力資源、技術資源和產(chǎn)業(yè)等要素有序向西部快速擴散，形成以東帶西、優(yōu)勢互補、產(chǎn)業(yè)相融、資源共享、經(jīng)濟共榮的區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展新格局。2、啟動建設西部新城區(qū)。貫徹落實區(qū)委九屆六次全會《決定》精神，按照“統(tǒng)一科學規(guī)劃、加強基礎建設、突出產(chǎn)業(yè)特色、繁榮社會事業(yè)、美化人居環(huán)境、豐富新城內(nèi)涵”的總體思路，堅持規(guī)劃先行，全面完成西部新城控制性詳規(guī)全覆蓋，高起點策劃一批市級以上重大投資項目，高標準建設新城道路、供排水、電氣通信網(wǎng)等綜合基礎設施，初步形成新城“三縱六橫”交通體系。堅持“以園拓城，以城興園”，以三大園區(qū)建設為重點，構建新城產(chǎn)業(yè)體系。積極爭取國家、市政府及相關部門的支持，用好用活各項優(yōu)惠政策，實施個案特殊優(yōu)惠政策，招引國內(nèi)外知名開發(fā)投資者、制造商和服務貿(mào)易企業(yè)入駐。突出新城生態(tài)特色，堅持保護與開發(fā)并重，積極發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟，力爭初顯經(jīng)濟發(fā)達、環(huán)境優(yōu)美、社會和諧、富裕文明的生態(tài)新城和某都市拓展示范區(qū)輪廓。——九龍園區(qū)。改造提升傳統(tǒng)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，大力發(fā)展新興支柱產(chǎn)業(yè)，積極培育高新技術產(chǎn)業(yè)。A區(qū)主要是提升現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平，重點引進高新技術改造升級汽摩及相關配套產(chǎn)業(yè)群；B區(qū)重點發(fā)展汽摩、機電和裝備制造業(yè)產(chǎn)業(yè)集群，壯大發(fā)展印刷包裝產(chǎn)業(yè)。“十一五”將以C區(qū)建設為重點，大力發(fā)展以汽車摩托車、機械加工、裝備制造、家用電器為主的現(xiàn)代制造業(yè)，積極培育以生物工程、環(huán)保為主的高新技術產(chǎn)業(yè)，建成全市新型工業(yè)示范區(qū)?！髋砉I(yè)園區(qū)。以鋁產(chǎn)業(yè)為特色，發(fā)展鋁材精深加工及中下游產(chǎn)品，逐漸形成鋁及鋁鎂合金產(chǎn)業(yè)鏈，同時接納主城區(qū)“退城進園”企業(yè)，爭取國家和某市的支持，圍繞“百億西南鋁”建設，打造中國鋁加工之都，建成某市特色產(chǎn)業(yè)基地。——都市后花園。以某市農(nóng)業(yè)科技城和某市花卉苗木產(chǎn)業(yè)城“兩城”建設為核心，大力發(fā)展以白市驛為中心，包括含谷、金鳳等地區(qū)在內(nèi)的都市農(nóng)業(yè)、都市旅游休閑服務、科教文化產(chǎn)業(yè)，建成某市都市后花園。3、建設社會主義新農(nóng)村。按照“建設新農(nóng)村、培養(yǎng)新農(nóng)民、發(fā)展新農(nóng)業(yè)”的要求，切實抓好某區(qū)的市、區(qū)級新農(nóng)村建設試點，努力建設“生產(chǎn)發(fā)展、生活寬裕、鄉(xiāng)風文明、村容整潔、管理民主”的社會主義新農(nóng)村。堅持“多予少取放活”的方針，建立以工促農(nóng)、以城帶鄉(xiāng)的機制，加大對西部農(nóng)村的建設投入和政策扶持力度，加強農(nóng)村公共服務建設，全面推進鄉(xiāng)村道路、農(nóng)田水利、改水改廁、農(nóng)村沼氣等基礎設施建設，切實改善農(nóng)村生產(chǎn)生活條件。以促進農(nóng)民持續(xù)增收為根本，加快鎮(zhèn)域經(jīng)濟發(fā)展，鼓勵各鎮(zhèn)結合本地區(qū)條件，突出自身特色，依托城區(qū)市場需求和西部新城建設，大力發(fā)展具有良好經(jīng)濟效益和生態(tài)效益的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)。白市驛鎮(zhèn)主要布局花卉苗木、農(nóng)業(yè)科技、會展服務業(yè)；含谷—寨山坪片區(qū)主要布局教育科技服務業(yè)、主題休閑娛樂業(yè)；金鳳—走馬片區(qū)主要發(fā)展都市生態(tài)農(nóng)業(yè)、都市體育休閑度假業(yè)；中梁山山脊、山麓地帶包括含谷、白市驛、石板、陶家、銅罐驛等鎮(zhèn)主要布局觀賞林業(yè)、都市生態(tài)旅游業(yè)；巴（福）、石（板）、陶（家）和西彭片區(qū)，積極發(fā)展與工業(yè)園區(qū)主導產(chǎn)業(yè)配套的服務型、加工型產(chǎn)業(yè)，促進鎮(zhèn)域經(jīng)濟與園區(qū)經(jīng)濟協(xié)調(diào)共生發(fā)展。加強對農(nóng)民的職業(yè)技能培訓，提高農(nóng)民素質，加快農(nóng)村勞動力轉移步伐，采取多種措施拓展農(nóng)民增收渠道。加快農(nóng)村文化教育衛(wèi)生事業(yè)發(fā)展，對義務教育階段農(nóng)村學生免收學雜費，對貧困家庭學生提供免費課本和寄宿生活費補助。創(chuàng)新農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權流轉模式，引導企業(yè)和個人適度規(guī)模經(jīng)營，依法保護農(nóng)民土地權益，妥善安置農(nóng)轉非人員，切實關注失地失業(yè)農(nóng)民生計。引導和發(fā)展農(nóng)村各類專業(yè)合作組織，在各鎮(zhèn)搞好1－2個農(nóng)村基層組織建設試點，鼓勵和引導集中建設農(nóng)民新村，努力構筑農(nóng)村新型社區(qū)。2.2.3優(yōu)化提升產(chǎn)業(yè)結構1、大力發(fā)展先進制造業(yè)，打造全市現(xiàn)代制造業(yè)基地。堅持自主創(chuàng)新為主，集成創(chuàng)新與引進、消化、吸收創(chuàng)新相結合，做大做強汽車摩托車、機電設備制造、材料加工和高新技術產(chǎn)業(yè)四大主導產(chǎn)業(yè)，培育扶持一批產(chǎn)值上十億元、百億元的重點龍頭企業(yè)集團，形成大集團支撐大工業(yè)帶動大發(fā)展的格局?！鰪娖嚹ν熊嚠a(chǎn)業(yè)。積極支持慶鈴、鐵馬等整車企業(yè)不斷推出新款新品，加快拓展市場，提高市場份額，支持發(fā)展改裝車，引導有實力的摩托車企業(yè)進入汽車產(chǎn)業(yè)，集中搞好關鍵零部件的研發(fā)和生產(chǎn)，加快延長汽車產(chǎn)業(yè)鏈條，在國內(nèi)市場形成較強競爭實力，努力構筑“中國汽車名城”重要板塊；加快整合摩托車產(chǎn)業(yè)資源，鼓勵企業(yè)開發(fā)擁有自主知識產(chǎn)權的新產(chǎn)品，加強國際國內(nèi)合作，引進國際先進適用技術，提升產(chǎn)品檔次，優(yōu)化產(chǎn)品結構，增強企業(yè)核心競爭力，加強出口基地建設，重點支持一批技術含量高、附加值高、效益好的優(yōu)勢產(chǎn)品出口，鼓勵企業(yè)采取資本輸出和技術輸出等形式走向國際化，力爭形成全國技術水平高、創(chuàng)新能力強、生產(chǎn)規(guī)模大的“摩托車之都”核心區(qū)?！嵘龣C電設備制造業(yè)。加大龍頭企業(yè)引進力度，用信息化手段改造提升傳統(tǒng)裝備制造業(yè)研發(fā)設計、制造工藝和管理水平，重點發(fā)展機電一體化設備、重型機械、輸變電裝備、通用機械、精密機械等產(chǎn)品，建設成為全市重要的“現(xiàn)代裝備制造業(yè)基地”?！龃蟛牧霞庸ぎa(chǎn)業(yè)。以西彭工業(yè)園區(qū)為依托，充分發(fā)揮西南鋁業(yè)、天泰鋁業(yè)和某鎂業(yè)的龍頭帶動作用，搭建技術研發(fā)、成果轉化、人才聚集服務平臺，鼓勵企業(yè)進一步擴大規(guī)模，加快鋁產(chǎn)業(yè)裝備升級和使用新工藝和新技術，加強鋁鎂材料的深加工，吸引一批上下游企業(yè)集聚，形成集冶煉、初加工、深加工為一體的產(chǎn)業(yè)鏈，促進產(chǎn)業(yè)互融共生，打造“中國鋁加工之都”?！罅Πl(fā)展高新技術產(chǎn)業(yè)。發(fā)揮國家級高新技術開發(fā)區(qū)的輻射帶動作用，積極引進和培育IT、生物制品、環(huán)保、印刷包裝和新材料等高新技術企業(yè)，提高高新技術產(chǎn)業(yè)對全區(qū)經(jīng)濟增長的貢獻度。積極發(fā)展都市型工業(yè)，促進二三產(chǎn)業(yè)融合、互動發(fā)展。2、加快發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，構筑全市現(xiàn)代商貿(mào)物流基地。——優(yōu)先發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)。加大主城區(qū)舊城改造力度，結合“退二進三”進程，加快開發(fā)楊謝石黃地區(qū)建設集團、鐵馬集團等退出地塊，采取統(tǒng)一規(guī)劃設計、成片規(guī)模開發(fā)的方式，引進實力雄厚的房地產(chǎn)企業(yè)加盟，重點打造一批品位高、規(guī)模大、配套齊全的地標性精品樓盤；加強規(guī)劃控制，引導有實力的開發(fā)商進入華巖新城和西部新城，有序開發(fā)工業(yè)物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、住宅小區(qū)等，形成全市規(guī)模大、檔次高、配套全、人氣旺的房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)。——推進商貿(mào)服務業(yè)上檔升級。對接渝中半島CBD，做靚楊家坪都市商圈，繼續(xù)擴大商圈規(guī)模，逐步建成包括楊謝石黃等地區(qū)在內(nèi)的大商圈，增強輻射能力，引進和培育一批國內(nèi)外著名商貿(mào)企業(yè)入駐；結合新城建設，完善中西部商貿(mào)服務體系，建設華巖、白市驛、西彭等區(qū)域性次級商業(yè)中心，培育繁榮新城商圈；不斷豐富產(chǎn)業(yè)內(nèi)涵，引進一批金融、保險、信息、中介等現(xiàn)代服務機構，大力發(fā)展樓宇經(jīng)濟，吸引企業(yè)和其他組織總部入駐?！匾曌鰪姮F(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)。繼續(xù)支持九龍港建設，充分發(fā)揮長江深水港口、鐵路西站和西部工業(yè)基地的優(yōu)勢，加快西站物流園區(qū)、白市驛農(nóng)副產(chǎn)品物流中心、西彭鋁材市場等物流基地建設，引入國內(nèi)外知名物流企業(yè)入駐，力爭建成西部最大物流基地。——大力發(fā)展餐飲娛樂產(chǎn)業(yè)。積極引進市內(nèi)外知名餐飲娛樂企業(yè)，突出餐飲特色，提升娛樂檔次，扶持做大龍頭企業(yè)，提高服務水平和行業(yè)形象，著力打造長濱路、直港大道、楊家坪步行街、謝家灣商務區(qū)、九龍美食文化街等餐飲娛樂特色產(chǎn)業(yè)帶?！龑Ф际新糜螛I(yè)逐步壯大。加快星級酒店等配套設施建設，搞好旅游景點包裝規(guī)劃，拓展旅游內(nèi)涵。依托華巖風景區(qū)，大力發(fā)展佛教文化旅游；依托某市動物園、都市巴國城、楊家坪步行商業(yè)區(qū)，努力發(fā)展都市觀光購物旅游；瞄準城市休閑健身消費新潮流，依托白市驛花卉苗木示范區(qū)、上邦高爾夫社區(qū)，統(tǒng)籌規(guī)劃海蘭云天、天賜溫泉等景點建設，加快發(fā)展生態(tài)休閑旅游。3、穩(wěn)步發(fā)展都市農(nóng)業(yè)，建設全市現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范基地。配合新農(nóng)村建設試點，全力推進“兩城”建設，打造全市現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范基地。充分發(fā)揮某市農(nóng)業(yè)科技城的帶動作用，積極推進農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)，加強農(nóng)業(yè)設施建設，實施一批重點農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化項目，提升農(nóng)業(yè)科技水平和支撐能力。以白市驛花卉苗木產(chǎn)業(yè)城建設為重點，打造花卉苗木研發(fā)、繁育、生產(chǎn)、展示、交易平臺，做大做強花卉苗木產(chǎn)業(yè)，促進農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整。繼續(xù)發(fā)展果樹、蔬菜等五大特色農(nóng)產(chǎn)品，實施無公害行動計劃、無規(guī)定動物疫病區(qū)建設，健全農(nóng)技推廣、農(nóng)產(chǎn)品市場、質量安全和動植物病蟲害防控體系。積極推進農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營，大力扶持天五博士農(nóng)業(yè)園、白市驛板鴨食品公司等一批重點龍頭企業(yè)，延伸農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈。不斷豐富都市農(nóng)業(yè)內(nèi)涵，優(yōu)化都市農(nóng)業(yè)生產(chǎn)布局，促進都市農(nóng)業(yè)服務、生態(tài)旅游、科教文化等產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展。包裝策劃好走馬桃花節(jié)、銅罐驛的金秋采果節(jié)等節(jié)會，鼓勵發(fā)展各具特色的節(jié)會經(jīng)濟。2.2.4加強基礎設施建設加快綜合交通建設。配合某市“半小時主城”的快速路、主干道等重大交通項目建設，啟動實施水碾立交、袁茄路改造，啟動建設長江濱江路，力爭南北干道實施，打通楊、謝、石、黃地區(qū)二環(huán)線和啟動建設三環(huán)線，完成華福大道主體工程向北延伸與主城干道、二郎立交形成有機連接，形成主城核心區(qū)三環(huán)主干道交通系統(tǒng)；配合外環(huán)高速公路西段、渝滇高速公路、西部中縱線等市級重點工程建設，加快西部新城縱向、橫向城市主干道骨架建設，同時根據(jù)需要建設城市次干道，啟動高速立交接口路段及連接線路的建設，完善中梁山隧道、華福路隧道西出口橫向干道與聯(lián)絡道的路網(wǎng)，加快完善西部鎮(zhèn)村公路路面硬化，初步形成西部新城主干道呈“三縱六橫”主骨架布局。加快發(fā)展城市公共交通，協(xié)調(diào)解決好公共交通場站以及交通樞紐、停車設施的建設，合理布局客運站點。做好對接城市輕軌二號線向南延伸至中梁山段、五號線（冉家壩—西彭）、城市鐵路菜白線（菜園壩—白市驛）、中環(huán)線（菜園壩—某）、北津線（北碚—銅罐驛）等快速鐵路的建設工程，改善疏通沿線公路與鐵路連接的路網(wǎng)，規(guī)劃建設轉接站場。配合某港（某作業(yè)區(qū)）的擴建工程，完善九龍港區(qū)、鐵路南站、西站周邊倉儲、集運系統(tǒng)，建設某綜合交通樞紐和物流中心；適時推進銅罐驛港區(qū)、黃矸碼頭建設。基本形成公路、鐵路、水運暢通完備的交通運輸網(wǎng)絡系統(tǒng)。完善市政水利設施。加快城區(qū)背街小巷改造，不斷完善東部都市區(qū)道路燈飾、綠化景觀建設，加強社區(qū)綜合功能設施的建設，提升城市功能和形象；加快推進西部城鎮(zhèn)市政基礎設施建設，逐步實施完成西部新城主要道路沿線燈飾和綠化設施工程。完善東部都市區(qū)供排水系統(tǒng)，支持市級水務部門按照人居和商用需求，不斷完善東部主城區(qū)供水系統(tǒng)建設，實施并普及直飲水工程；啟動實施東部主城區(qū)排水三級管網(wǎng)建設，接入主城區(qū)一、二級污水集排網(wǎng)，實現(xiàn)雨污分流。配合西部新城建設，全面啟動西部供排水系統(tǒng)建設，規(guī)劃建設三級供水管網(wǎng)，加快水廠建設，提高西部供水能力；初步完成西部污水集中排放管網(wǎng)系統(tǒng)，推進污水處理廠建設。合理規(guī)劃新建垃圾中轉站，建設完善垃圾收運系統(tǒng)，改造和新建一批公共廁所。完善消防基礎設施，加快消防隊（站）建設，建成消防特勤分中心。啟動西部供水銅罐驛長江提水站、馬家溝中轉站供水管網(wǎng)的建設，為西部新城和新型工業(yè)示范區(qū)提供潔凈水源；繼續(xù)抓好區(qū)域內(nèi)病險水庫的綜合治理。健全能源供給設施。配合電力公司、燃氣公司，對轄區(qū)的供電系統(tǒng)、供氣網(wǎng)站進行改造擴容，提高供電、供氣保障能力，滿足區(qū)域經(jīng)濟社會發(fā)展需求。配合電力公司提高東部都市區(qū)電網(wǎng)的供電能力，力爭形成全覆蓋，支持燃氣公司不斷完善輸氣管網(wǎng)，加大儲備能力，保證居民的正常用氣。引導、支持電力公司、燃氣公司對西部新城，特別是西部新城中三大園區(qū)的供電、供氣網(wǎng)站進行改造擴容，建設西部新城西彭500千伏變電站等輸配電設施，不斷擴大西部新城區(qū)燃氣供應覆蓋面。強化信息基礎建設。積極搞好規(guī)劃，提出需求。在信息網(wǎng)絡建設上，不斷完善某區(qū)域的基礎電信傳輸網(wǎng)、有線電視傳輸網(wǎng)，優(yōu)化寬帶接入網(wǎng)，進一步提升“數(shù)字九龍”的網(wǎng)絡結構。支持通信網(wǎng)絡運營商在東部都市區(qū)擴容，提升城區(qū)的通信網(wǎng)絡質量，優(yōu)化增值服務；在西部地區(qū)適時跟進西部新城基礎設施建設和園區(qū)開發(fā)進度，同步進入開展布網(wǎng)等業(yè)務，為西部新城的政府機構、企業(yè)、公眾提供基礎網(wǎng)絡及增值服務。在信息平臺建設上，加強基礎數(shù)據(jù)庫的建設，促進區(qū)域信息資源整合，構建區(qū)域城域網(wǎng)，建設協(xié)同統(tǒng)一的信息資源體系。鼓勵物流企業(yè)開展電子商務，實現(xiàn)商業(yè)流通服務信息化；適應企業(yè)信息資源使用擴大的需求，打造信息資源共享平臺，提高信息資源綜合利用水平。

項目背景及建設必要性3.1項目建設背景3.1.1某加快建設統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)2007年3月8日，在參加十屆全國人大五次會議某代表團審議時，胡錦濤總書記對某未來發(fā)展作了“314”定向導航，寄語某要“加快建設成為西部地區(qū)的重要增長極、長江上游地區(qū)的經(jīng)濟中心、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的直轄市”，“在西部地區(qū)率先實現(xiàn)全面建設小康社會的目標”。6月7日，經(jīng)國務院同意，國家發(fā)展改革委批準某為全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)。盡管目前試驗區(qū)方案尚未報經(jīng)國務院批準，但國家將給予試驗區(qū)更大的改革空間和一定的政策環(huán)境卻是可以預期的，毫無疑問這將給某發(fā)展注入新的動力。一是來自中央的政策支持將會更大。自某試驗區(qū)獲批以來，國家有關部委紛紛表示與某合作共建統(tǒng)籌城鄉(xiāng)試驗區(qū)，商務部批準某為全國首個城鄉(xiāng)商貿(mào)統(tǒng)籌發(fā)展試點區(qū)，國務院扶貧辦將某作為統(tǒng)籌城鄉(xiāng)扶貧開發(fā)試驗區(qū)，信息產(chǎn)業(yè)部將與某共建統(tǒng)籌城鄉(xiāng)信息化試驗區(qū)，科技部與某簽訂了部市合作協(xié)議，海關總署、國家開發(fā)銀行、中國進出口銀行等明確了對某的支持意向，國家發(fā)展改革委、財政部、國土資源部、勞動保障部、建設部等部門也表示要大力支持某開展改革試驗。特別是2007年6月27日國務院常務會原則通過某市城鄉(xiāng)總體規(guī)劃，更是體現(xiàn)了國家對某開展統(tǒng)籌城鄉(xiāng)改革試驗的支持。某市城鄉(xiāng)總體規(guī)劃是全國第一部城鄉(xiāng)總體規(guī)劃，國務院在全國人大常委會正式通過《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》前，先行批準某城鄉(xiāng)總規(guī)，既是支持某先行從規(guī)劃上開始統(tǒng)籌，也是為某統(tǒng)籌改革試驗提供必要的依據(jù)，創(chuàng)造基礎條件。種種跡象表明，中央對某試驗區(qū)的支持才剛剛開始。此前國務院批準的上海浦東新區(qū)、天津濱海新區(qū)在開放、金融、行政管理體制等方式得到的先行試點機遇亦為我們提供了鏡鑒，某打綜合配套改革試驗區(qū)這張牌，在中央可以得到支持的。某發(fā)展的宏觀政策環(huán)境將更加優(yōu)化，企業(yè)投資某亦必將受益。從統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的重點領域分析，某在土地改革、金融改革和行政管理體制改革方面的舉措，將給企業(yè)發(fā)展構造良好的外部環(huán)境，有利于降低企業(yè)外部成本，無形中將增強企業(yè)的競爭力。二是某的市場價值將得到更好的發(fā)掘。試驗區(qū)效應帶來了外界對某的廣泛關注，某成為全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)后，來渝考察和投資的企業(yè)顯著增多，6月，某利用外資新簽合同項目和合同數(shù)外資利用金額與上年同期比較分別增長了19.1%和3.4倍，接待國際旅游人數(shù)增長了28.1%。某房市和股市的激烈回應也從一個側面反映了市場對某的關注。6月15日，某獲批成為試驗區(qū)的消息對外發(fā)布之后，改革試驗區(qū)被外界稱為“新特區(qū)”，立即爆發(fā)出“特區(qū)效應”：6月17－25日9天內(nèi)某房價上漲7.6%，某股票輪番幾個交易日漲停。外地來渝購房增長較快，8月商品房成交中市外購房比例上升為13.02%，增長了5.2個百分點，投資、居住各占一半。盡管股價與房價上漲有一些非理性的因素，但也顯示出投資某的潛力，畢竟，適當?shù)呐菽瓕ν顿Y和消費會產(chǎn)生正向的刺激作用。一方面，有市場主體認同某直轄十年發(fā)展成就的因素，另一方面更是對某試驗區(qū)未來發(fā)展前景普遍看好的表現(xiàn)。預期未來隨某城鎮(zhèn)化、工業(yè)化的提速，相對于中西部同類大城市，某的資產(chǎn)價格將有不小的“補漲”空間。目前雖然某房地產(chǎn)已有一定的漲幅，但與成都、貴陽等城市房地產(chǎn)價格相比仍然還有一定差距，與某的功能定位有一些偏離，因此還有較大的投資價值?？傊?，試驗區(qū)建設帶來的市場價值還可進一步提升，投資某可以說正當其時。3.1.2以主城區(qū)為核心的一小時經(jīng)濟圈開發(fā)提速從大城市、大農(nóng)村、大庫區(qū)的特殊市情出發(fā)，考慮到某三峽庫區(qū)和渝東南地區(qū)生態(tài)環(huán)境脆弱與產(chǎn)業(yè)空虛、就業(yè)壓力大等矛盾尖銳的實際情況，某提出了要構造“一圈兩翼”區(qū)域發(fā)展格局。也就是對適宜發(fā)展的以主城區(qū)為核心的“一小時經(jīng)濟圈”“做加法”，通過加快城鎮(zhèn)化和工業(yè)化增強對產(chǎn)業(yè)及人口的承載力；對渝東南和渝東北兩翼地區(qū)實行“減壓增效”，少數(shù)具備條件的點狀區(qū)域要加快發(fā)展，大部分地區(qū)要將人口和不適宜發(fā)展的產(chǎn)業(yè)轉出去，實現(xiàn)減輕人口壓力、資源環(huán)境壓力和經(jīng)濟發(fā)展壓力，以此促進人與自然和諧發(fā)展，保障長江上游水環(huán)境安全。集中力量建設“一小時經(jīng)濟圈”是實施“一圈兩翼”戰(zhàn)略的核心和根本?！耙恍r經(jīng)濟圈”指以某主城為核心，一小時車程半徑范圍內(nèi)的23個區(qū)縣，面積2.87萬平方公里，占全市34.8%。2009年常住人口1673.59萬人，占全市59.6%，GDP2724.15億元，占全市的78.2%，人均GDP16278元。到2020年，一小時經(jīng)濟圈的GDP要在2005年基礎上翻三番，人均GDP達到77300元，常住人口達到2200萬人，城鎮(zhèn)化率提高到80%，主要經(jīng)濟社會發(fā)展人均指標達到東部地區(qū)平均水平，成為西部地區(qū)重要增長極的核心區(qū)域、長江上游地區(qū)經(jīng)濟中心的主要載體、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展直轄市的戰(zhàn)略平臺。打造“一小時經(jīng)濟圈”，關鍵在于發(fā)揮某主城核心區(qū)的引領帶動作用。按照最新的城鄉(xiāng)總體規(guī)劃，主城九區(qū)是“一小時經(jīng)濟圈”的核心區(qū)域，集中進行建設的區(qū)域面積約2737平方公里，將承載900多萬人口，占“一小時經(jīng)濟圈”的40%以上。按照規(guī)劃，將進一步完善主城特大城市集聚功能、服務功能和創(chuàng)新功能，全面提升綜合競爭力。突出國際性和大區(qū)域性商務功能，建設中央商務區(qū)，加快構建以生產(chǎn)性服務業(yè)為主體內(nèi)容的現(xiàn)代服務業(yè)集聚區(qū)，突出以高技術產(chǎn)業(yè)為主的第二產(chǎn)業(yè)，建設我國重要的現(xiàn)代制造業(yè)基地，成為西部地區(qū)的科技、教育、文化、衛(wèi)生等社會事業(yè)高地。3.1.3國內(nèi)大城市及某市舊城改造背景城市現(xiàn)代化建設是我市經(jīng)濟建設的重要組成部分，針對現(xiàn)階段我市城市發(fā)展水平低下、城市老化現(xiàn)象嚴重，城市發(fā)展與經(jīng)濟發(fā)展不同步，使舊城改造成為城市發(fā)展的重要任務之一。1、舊城改造與新區(qū)開發(fā)城市的發(fā)展與人類社會生產(chǎn)和生活方式的進步有著密切的關系。在特定的歷史時期，城市的發(fā)展水平總是與當時的生產(chǎn)力發(fā)展水平和人類的生產(chǎn)方式相適應。隨著生產(chǎn)力發(fā)展水平的提高，人類生產(chǎn)和生活方式變化，城市在不斷地發(fā)展變化以適應社會發(fā)展的需要。在科學技術高度進步、人類生產(chǎn)和生活方式急劇變化、城市迅速發(fā)展的今天，城市舊區(qū)的基礎設施不健全，土地利用率低下，布局混亂，環(huán)境惡化等問題日益突出，城市老化無法適應社會發(fā)展的要求，舊城區(qū)衰落現(xiàn)象嚴重。為了保證城市社會經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展，必須對城市舊城區(qū)進行有計劃的改造。城市再開發(fā)是指在布局混亂、城市功能完全喪失、城市環(huán)境質量嚴重惡化的城區(qū)，根據(jù)城市總體規(guī)劃、拆除全部建筑物和構筑物，拓寬城市道路，新建各種必要的城市設施，重新安排合理的城市土地利用，完善城市功能，提高環(huán)境質量，徹底改變原有地區(qū)景觀的大規(guī)模城市改造建設。這一類地區(qū)在我市占有一定數(shù)量。舊城改造的主要目的是從根本上解決舊城區(qū)存在的各種城市問題，實現(xiàn)城市社會經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展?？梢哉f舊城改造是以城市土地的合理利用，改善城市環(huán)境質量、強化城市整體功能為主要目的的，在城市老化地區(qū)有計劃地實施再開發(fā)、修復和保護為一體的綜合性城市改造建設。新區(qū)開發(fā)與城市再開發(fā)建設內(nèi)容基本相同，它是城市總體規(guī)劃的具體體現(xiàn)。目前的各種類型的開發(fā)新區(qū)星羅密布，有大有小。它們都是對城市功能的補充、城市建設的擴展，亦即城市社會經(jīng)濟發(fā)展的需要。在建新城區(qū)開發(fā)建設熱潮高漲的今天，正確認識開發(fā)區(qū)在城市經(jīng)濟發(fā)展中的作用，有利于城市整體功能的發(fā)揮和舊城問題的解決。它不是貪大求洋、鋪攤子，不求實際盲目建設，浪費土地。應該有目的的、高標準分期分批實施。如我國的浦東新區(qū)建設，瞄準了世界先進國家和城市標準，城市建設全國堪稱一流；大連的城市建設風景錦秀如畫。這些都是舊城改造與新區(qū)開發(fā)的典范。2、某舊城改造特點長期以來，某的城市建設受國民經(jīng)濟發(fā)展水平的限制，城市建設規(guī)模一直很小，城市發(fā)展速度緩慢。八三年作為綜合體制改造的試點城市后，城市建設規(guī)模逐漸擴大，特別是九七年成立直轄市以來，城市發(fā)展速度進一步加快。但是，由于歷史欠帳很大，城市基礎設施落后，城市用地緊張、布局混亂、環(huán)境質量惡化，城市功能難以發(fā)揮、交通堵塞問題越來越嚴重，很大程度上制約了城市功能的發(fā)揮，影響城市經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展，與直轄市地位極為不相稱，不能擔負起長江上游經(jīng)濟中心城市重擔。因此，解決這些問題已成為我市城市現(xiàn)代化建設的首要任務。舊城改造任務繁重。舊城改造量大面廣，主城區(qū)城市功能劃分不明顯。首先把舊城區(qū)改造成功能健全的、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化城市，再考慮城市用地向外圍地區(qū)的發(fā)展自然是現(xiàn)階段城市現(xiàn)代化建設的正確選擇。在舊城區(qū)對土地、住宅、交通、環(huán)境等問題進行研究。對市中心進行重點改造，可以分成舊居住區(qū)改造、舊商業(yè)區(qū)改造、城市重要設施改造等。由于城市住宅問題關系到城市居民的生活大事，又關系到社會安定的特殊性，所以城市舊商業(yè)區(qū)和城市設施改造通常是與居住區(qū)改造結合起來的。從這個意義上講，我市舊城改造是以舊居住區(qū)改造為主；從改造的方式來看，主要以成片改造和主要道路沿線改造等大規(guī)模拆遷改造為主。這種以城市舊居住區(qū)的大規(guī)模拆遷改造為主的舊城改造，有利于城市基礎設施的配套建設，提高了城市土地的利用率，改造了城市居住條件，緩解了城市的住宅、用地、環(huán)境、交通等問題，改變了城市的面貌，對于我市城市現(xiàn)代化建設起到了明顯的促進作用。3.1.4某—石坪橋—水碾片區(qū)基本情況某—石坪橋—水碾片區(qū)舊城改造項目位于楊家坪中心商圈西南，袁茄路左側，距楊家坪不足一公里。東部與某市動物園相鄰，南至水碾立交，西為九龍園區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢明顯。由于近年來楊家坪地區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展態(tài)勢良好，龍湖2西城天街、斌鑫2世紀城、百康年2世紀門、駿逸新視界等樓盤的熱銷，進一步帶動了楊家坪中心及周邊地區(qū)商圈繁榮，土地也將進一步增值，隨著袁茄路改造工程的實施和水碾立交工程的開工建設，某片區(qū)升值潛力巨大，必然被廣大房地產(chǎn)開發(fā)商看好。某—石坪橋—水碾片區(qū)舊城改造項目所涉及地塊范圍共計452.56畝，經(jīng)渝府地［2003］第15號文件批復，將該地塊納入某市某區(qū)土地整治儲備中心儲備，并負責舊城改造。范圍內(nèi)需拆遷的企業(yè)有：某雙菱電器廠、某聚興交通工業(yè)集團、某聯(lián)運總公司、某紅星釀造廠等單位，占地面積301706.68平方米。項目位于大楊石組團N、F標準分區(qū)N29-3、N30－1、N31－1、N31-2、F9-1、F9-3、F9-4、F9-5、F9-6和F9-8十個地塊，用地性質為商業(yè)居住用地，容積率3.0－5.61。地塊西面為規(guī)劃中的小學，距西郊醫(yī)院為步行十分鐘的路程，該片區(qū)配套設施完善，交通方便。袁茄路將拓寬至54米，設計為雙向六車道。改造路段起點為水碾轉盤，終點為大渡口育才小學門口，全長3公里左右，預計工期為6個月。整條道路將按城市一級干道建設，沿線景觀建設也將同期啟動。拓寬改造完成后，袁茄路將設具有11條公交線路的停車港，直接使建設村片區(qū)連通至主城各區(qū)，并與輕軌平安站相連，實現(xiàn)輕軌交通系統(tǒng)與公交線路交互換乘。通過拆遷整治將徹底改變某片區(qū)目前落后的城市面貌，袁茄路的拓寬、水碾立交的建設將徹底改變現(xiàn)有交通條件及狀況。通過某片區(qū)舊城改造，加快了主城區(qū)企業(yè)“退二進三”戰(zhàn)略的實施，為某彈簧廠、某雙菱電器廠、某聚興交通工業(yè)集團、某紅星釀造廠、某巨匯工程機械租賃公司等企業(yè)進入九龍工業(yè)園區(qū)，獲得更大的發(fā)展空間提供了助力。舊城部分的拆遷將促進該地區(qū)城市建設按照科學規(guī)劃，有序發(fā)展，為推進城市化戰(zhàn)略作出貢獻。某—石坪橋—水碾片區(qū)舊城改造項目已納入某區(qū)的區(qū)級領導組團式重點工作項目，目前某儲備中心正全力推進該片區(qū)的拆遷。某片區(qū)作為某區(qū)的又一亮點工程，必然會進一步推動該區(qū)的經(jīng)濟建設。3.2項目建設必要性3.2.1實施西部大開發(fā)和加快地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的需要根據(jù)《某市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》，國家實施的西部大開發(fā)將作為我市重點實施的五大戰(zhàn)略之一。某市在西部大開發(fā)中的戰(zhàn)略定位是將其建設成為長江上游的經(jīng)濟中心，更好的發(fā)揮中心城市的戰(zhàn)略支撐、對外窗口和輻射帶動功能。做大做強“都市經(jīng)濟發(fā)達圈”，形成全市經(jīng)濟新的增長極，是我市實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略的重要步驟。改革開放以來，某區(qū)在城市建設、房地產(chǎn)開發(fā)和能源、交通、通訊、園林綠化等基礎設施的建設取得了可喜的成績，工業(yè)基礎、城市面貌和生活環(huán)境得到了明顯改善。實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略，“都市經(jīng)濟發(fā)達圈”的進一步做大做強，為某區(qū)社會經(jīng)濟發(fā)展帶來了良好的發(fā)展機遇。因此，實施本項目，加快舊城改造，加快城鎮(zhèn)化建設，優(yōu)化土地結構，提高土地利用價值，完善基礎設施，改善投資環(huán)境，提高城市品位，優(yōu)化經(jīng)濟結構，增加財政收入，對實現(xiàn)某區(qū)“十一五”規(guī)劃、推動西部大開發(fā)進程具有現(xiàn)實意義。3.2.2貫徹實施主城區(qū)“退二進三”戰(zhàn)略的需要根據(jù)某市人民政府關于印發(fā)《“十五”后期某加快發(fā)展服務業(yè)的工作意見》第二十四條：采取綜合措施推動“退二進三”。對“退二”企業(yè)土地建立統(tǒng)一的收購、整理、儲備、出讓機制，為工業(yè)企業(yè)的退出創(chuàng)造條件。把企業(yè)的“退二”與國有企業(yè)改革、職工下崗分流、企業(yè)技術改造、產(chǎn)品結構調(diào)整有機地結合起來，配套相應的國企改革政策、職工安置政策、企業(yè)技改資金，調(diào)動工業(yè)企業(yè)退出的積極性。以產(chǎn)業(yè)園區(qū)的稅收、土地、工商等方面的優(yōu)惠政策為引導，將產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為“退二進三”過程中企業(yè)遷入的基地，為遷入企業(yè)的長遠發(fā)展創(chuàng)造條件。搬遷企業(yè)劃撥土地使用權出讓后，其土地出讓金可以作為國家資本金注入企業(yè)。國有企業(yè)進行土地置換，其使用權處置后所得收益，全部用于企業(yè)搬遷、分流安置職工和清償債務，也可用于合資、融資、開發(fā)等活動。按照我市“退二進三”的戰(zhàn)略思路和該片區(qū)的城市規(guī)劃要求，項目實施對區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有的某雙菱電器廠、某聚興交通工業(yè)集團、某聯(lián)運總公司、某紅星釀造廠等單位企業(yè)異地搬遷。通過實施本項目，對該區(qū)域進行舊城改造，為企業(yè)搬遷提供建設資金，同時工業(yè)企業(yè)的退出又可改善城市環(huán)境，項目實施對推進了主城區(qū)企業(yè)“退二進三”的進程對促進城市生態(tài)環(huán)境的改善都將作出積極貢獻。3.2.3完善基礎設施，提高土地利用價值，促進社會穩(wěn)定項目實施舊城改造的某—石坪橋—水碾片區(qū)，現(xiàn)有建筑多為上世紀60－70年代建筑，目前存在城市布局混亂、城市面貌臟亂差舊，區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展滯后，區(qū)內(nèi)居民收入低，低保戶比重高，社會治安不穩(wěn)定等儲多問題，這些問題既影響了城市形象，又未能將土地的資源價值體現(xiàn)出來。通過實施本項目，促進袁茄路拓寬改造工程的實施，形成快速、便捷的連接外部交通的城市干道，并完善給排水、供電、供氣、通訊等基礎設施，為城市建設創(chuàng)造良好的條件，對加快加大吸引房地產(chǎn)開發(fā)商進入該區(qū)域的力度及時間，促進整個某—石坪橋—水碾片區(qū)內(nèi)商品房升值起到重要的作用。同時通過舊城拆遷，采取有效的安置補償措施，該地區(qū)居民在改善居住條件的同時還能得到一定的經(jīng)濟補償，舊城改造開發(fā)后，吸引其他區(qū)域的人群入住，對促進該地區(qū)的餐飲、休閑、小區(qū)配套服務等三產(chǎn)業(yè)起到良好的促進作用，提供大量的就業(yè)崗位，有利于該地區(qū)的下崗人員、失業(yè)人員的安置，對社會環(huán)境穩(wěn)定起到較好的作用。綜上所述，實施本項目，對完善基礎設施，帶動片區(qū)開發(fā)，提高土地利用價值，改善城市形象及風貌，促進主城區(qū)企業(yè)“退二進三”的進程，提高當?shù)鼐用裆钯|量，推進我市城鎮(zhèn)化和西部大開發(fā)具有典型意義，項目實施是必要的，也是迫切的。土地市場分析預測4.1某市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀4.1.1主要政策影響近年來，針對一些地區(qū)房地產(chǎn)投資和價格增長過快，空置房大量增加的情況，國家從宏觀上采取一系列強有力的措施對全國的房地產(chǎn)業(yè)進行了十分有效的調(diào)控。2003年、2004年從房地產(chǎn)開發(fā)用地管理方面進行了有力的調(diào)控，2004年從房地產(chǎn)金融方面進行了有力的調(diào)控，2005年從房地產(chǎn)稅收管理方面進行了有力的調(diào)控。一年一個重點，三年三項重要措施，使我國房地產(chǎn)業(yè)整體發(fā)展比較健康，市場規(guī)范有序。某市結合自身實際，堅決貫徹國家宏觀調(diào)控決策，采取一系列有效措施，穩(wěn)定住房價格，調(diào)控開發(fā)總量，優(yōu)化供應結構，2007年，我市房地產(chǎn)市場保持了穩(wěn)定健康的發(fā)展態(tài)勢，總體上保持了“四個基本協(xié)調(diào)”：房地產(chǎn)開發(fā)投資增長與全社會固定資產(chǎn)投資增長基本協(xié)調(diào)；房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資的比重基本協(xié)調(diào)；商品房住房供應結構與市場需求結構基本協(xié)調(diào)；房價增長與經(jīng)濟增長、城鎮(zhèn)居民可支配收入增長基本協(xié)調(diào)。2007年6月初，國家發(fā)展和改革委員會下發(fā)《國家發(fā)展改革委關于批準某市和成都市設立全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)的通知》，明確：國務院同意批準設立成都市全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)。9月27日，央行和銀監(jiān)會發(fā)布了《關于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》(以下簡稱“927新政”)，對房地產(chǎn)開發(fā)貸款、土地儲備貸款、住房消費貸款、商業(yè)用房購房貸款、房地產(chǎn)信貸征信制度等做了舊城改造及土地整治建設項目可行性研究報告舊城改造及土地整治建設項目可行性研究報告舊城改造及土地整治建設項目可行性研究報告全面規(guī)定，其中主要針對購買“第二套房”提出了一些建議。根據(jù)央行、銀監(jiān)會國慶節(jié)前發(fā)布的相關通知，貸款購買第二套(含）以上的住房首付款將提高至40%以上，利率不得低于同檔次基準利率的1.1倍，且貸款首付款比例和利率水平應隨套數(shù)增加而大幅度提高。根據(jù)最新消息，央行聯(lián)合銀監(jiān)會發(fā)布《關于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補充通知》，確定第二套房以家庭為單位界定。4.1.22007年全市商品房成交情況07年全市商品房成交情況(套)1016410980158141088623815228861664217279158951191910755200001000001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月從2007年月度成交可以明顯看出2007年政策對于某樓市的重大影響，7、8、9月某樓市成交火爆，正是因為6月新特區(qū)政策的出臺；而9月底為限制房地產(chǎn)發(fā)展過熱的房貸政策一出，成交量立刻萎縮，10月和12月成交量跌落到今年最低水平。新特區(qū)政策出臺后，大量的外地投資客涌入某，他們的出現(xiàn)正式某樓市爆發(fā)的導火索。在7-9月這個時間段內(nèi)，主城區(qū)各大樓盤的投資客和外地購房客戶比例明顯上漲。某的新特區(qū)實際是城鄉(xiāng)統(tǒng)籌綜合試驗區(qū)，特區(qū)實質在于加快某城市化進程，在新特區(qū)政策之后主城區(qū)項目周邊區(qū)縣客源增長較多。10月后，由于房貸新政對于投資客戶打擊較大，投資客在某市場急劇減少。表3－12007年全市商品房市場整體供求情況（面積單位：萬平方米、套數(shù)單位：套、價格單位：元/平方米）時間時間上市面積（萬M2）成交面積（萬M2）成交比成交套數(shù)成交均價（元/M2）07.163.83113.621：1.811919352407.27.297.841：13.610164334807.384.7102.81：1.210755336707.488.55153.261：1.715895342207.5101.59152.091：1.517279363707.660.2156.651：2.616642380307.792.95221.311：2.422886388407.831209.761：6.825953408007.964.15238.331：3.723815397707.1098.5118.481：1.210227442307.11138156.81：1.115814442507.12142105.21：0.7410886486507年全市商品房供求情況6464893164138142103157221210157105785936010289981141531522381182401608001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月上市面積（萬平方米）成交面積（萬平方米）07年全市商品房成交情況30000125001016410227158141088623815259532288616642172791589511919107554865442544233977408033483884380333673637342235242000075001000050002500001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月成交套數(shù)（套）成交均價（元）供求關系：2007年某商品房市場總體來看明顯是供不應求的局面。成交量：2007年某式成交量較大，遠高于之前各年的水平。成交量最大的時間段是7－9月，主要是受新特區(qū)政策影響。成交均價：07年某主城區(qū)商品房均價整體上漲幅度較大，12月成交均價相比上半年上漲27%左右。從目前的市場走勢來看，受房貸新政的影響，2007年年底到2008年年初某樓市將會處于淡季階段。4.2某區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀2007年某市房地產(chǎn)市場活躍，交易量大幅上升，住房價格適度增長。進入12月，國家宏觀調(diào)控繼續(xù)加強，《土地儲備管理辦法》的出臺將加強土地調(diào)控，規(guī)范土地市場運行，金融方面，存款準備金率和貸款基準利率二率齊動，開發(fā)融資難度將繼續(xù)加大，此外受央行和銀監(jiān)會《關于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補充通知》的影響，居民住房消費日趨理性，某區(qū)房地產(chǎn)市場總體穩(wěn)定。房地產(chǎn)開發(fā)力度繼續(xù)加強，2007年全年某區(qū)土地出讓面積139.15舊城改造及土地整治建設項目可行性研究報告舊城改造及土地整治建設項目可行性研究報告舊城改造及土地整治建設項目可行性研究報告萬平方米，同比增長98.4%。全年房地產(chǎn)開發(fā)投資98.9億元，同比增長34.0%，占固定資產(chǎn)投資的52.2%，累計新開工面積194.48萬平方米，竣工面積223.16萬平方米，新開工面積增幅不高，預計未來兩年商品房市場供應增長有所減緩。商品房供應穩(wěn)定。2007年全年某區(qū)商品房批準預售面積163.72萬平方米，其中12月批準預售面積10.54萬平方米，較上月上漲258.5%，其中金科云湖天都批準預售面積達6.18萬平方米，占12月區(qū)域批準預售房的58.6%。商品房交易活躍。2007年某區(qū)商品房成交面積203.88萬平方米，同比增長94.7%，其中住宅成交面積184.75萬平方米，同比增長100.3%，住宅仍占據(jù)市場的主導地位。隨著調(diào)控政策出臺，消費者觀望情緒有所增加，12月某區(qū)商品房成交量出現(xiàn)下滑，商品房成交面積12.83萬平方米，同比下降1.5%，環(huán)比下降21.5%。二手面方面，2007年全年某區(qū)累計成交面積7.91萬平方米，同比下降27.4%，其中住宅成交面積6.02萬平方米，同比下降31.6%。商品房交易均價穩(wěn)步上升，2007年某區(qū)商品房交易均價3867元/平方米，同比增長3.8%，其中住宅均價3643元/平方米，同比增長2.2%。12月某區(qū)商品房成交均價4070元/平方米，同比增長10.2%，環(huán)比下降2.5%，其中住宅均價3546元/平方米，同比下降7.2%，環(huán)比下降10.9%。12月商品房交易均價下降的主要原因為西彭等較邊遠的外圍區(qū)域的成交放量以及經(jīng)濟適用房項目成交量增加，拉低了整體成交價格，如位于西彭的帝景豪園，本月成交0.77萬平方米，成交價格僅為1416元/平方米。此外位于中梁山玉清寺彭家大田的經(jīng)濟適用房項目，成交面積1萬平方米，成交價格僅為2070元/平方米。二手房方面，2007年全年某區(qū)二手房均價為2840元/平方米，同比增長18.3%，二手住宅均價2687元/平方米，同比增長12.4%。2007年以來，某市城市化進程進一步加快，城市基礎設施日益完善使得某市房增價值進一步提升，尤其是2007年6月成為全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)后，更加堅定了市場信心，旺盛的需求拉動房價穩(wěn)步增長。某區(qū)作為統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革的試點區(qū)，發(fā)展速度也一直保持穩(wěn)健態(tài)勢，房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)。4.3某市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景分析某正逐步建設成為宜居城市某主城坐落在長江與嘉陵江的交匯處，四面環(huán)山，江水回繞，城市就建在這山水之間。山給某城以雄渾的氣度，水給這里帶來了不盡的靈氣，大自然的神奇造化給這座城市帶來的無限魅力。整個城市建筑依山傍水，層疊錯落，別有意味。夜晚，現(xiàn)代化建筑鱗次櫛比、燈火輝煌、氣勢磅礴，整個渝中半島恰似一艘夜航在水中的巨輪。與其他平原城市相比，某的江水綿延曲折，江岸線更具魅力，充滿韻味。某山水樓盤的價值越來越被人們重視。近些年，掀起了濱江、濱湖、山居樓盤開發(fā)熱潮，市場上出現(xiàn)了一大批高質量、高品位的山水樓盤。新的山水樓盤講究建筑與自然生態(tài)的融合，講究觀景、親近自然。同時樓盤品質更為優(yōu)秀，建筑更具檔次，給城市居民提供了和諧、恬靜、溫馨的居家場所。房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的重要地位日益穩(wěn)固，產(chǎn)業(yè)發(fā)展處于上升期2003年，國家作出把住宅業(yè)培育成我國新的經(jīng)濟增長點和消費熱點的決定，我市歷來十分重視房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。通過多年培育，房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資的1/4，房地產(chǎn)行業(yè)已成為拉動我市經(jīng)濟和投資增長的支柱產(chǎn)業(yè)；從消費看，住房與汽車、教育等已成為新的消費熱點，這種支柱產(chǎn)業(yè)和消費熱點的地位和作用，將為我市房地產(chǎn)業(yè)在未來一段較長時期內(nèi)的持續(xù)快速發(fā)展奠定堅實的基礎。3、城市化進程的加快將為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來良好的發(fā)展機遇某作為一個城市化水平還比較低的直轄市，在未來相當長的一段時間內(nèi)，提高城市化率將是一項重要任務。目前，我市的城市化率為46.7%，按照建設一小時經(jīng)濟圈及城鄉(xiāng)統(tǒng)籌試驗區(qū)的要求，預計在2020年某城市化率將達到80%左右，每年將有50－60萬農(nóng)村人口因城市化轉為城市人口；某市現(xiàn)有城市居民人均住房建筑面積水平為20平方米（根據(jù)某市統(tǒng)計年鑒，按常住人口測算，但按某市政府工作報告該數(shù)據(jù)為24.3平方米/人，由于統(tǒng)計口徑不同形成數(shù)據(jù)不統(tǒng)一），同時，根據(jù)某市城市發(fā)展相關規(guī)劃，到2020年將達到人均住宅面積35平方米的目標，因此從2007－2020年平均每年將有3000多萬平方米的新增住房需求。為實現(xiàn)這一目標，我市計劃將主城區(qū)幅員面積從上一輪規(guī)劃的600平方公里擴展到本輪規(guī)劃的2737平方公里。城市范圍的拓展，城市化率的提高，城市居民住宅標準的提高將為我市房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展奠定堅實的需求基礎。中央“把某建設成為長江上游經(jīng)濟中心”的定位為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展創(chuàng)造了良機某作為西部唯一的直轄市，在資金、項目、政策等多方面得到國家的大力支持和幫助。十多年來，某的城市競爭力、吸引力已得到較大提高，對周邊地區(qū)的輻射與帶動作用逐步增強。隨著我市的加快發(fā)展，某作為長江中上游經(jīng)濟中心的作用將進一步發(fā)揮，已成為某經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)也必將獲得更多的發(fā)展良機。基礎設施建設提速和環(huán)境友好城市建設的推進為房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展奠定了良好基礎完善的基礎設施是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎?！笆濉逼陂g，我市基礎設施建設全面提速，“8小時某”通達工程、“半小時主城”暢通工程順利完成，機場、鐵路、港口、軌道、橋梁的建設從水、陸、空搭建了與市外地區(qū)的直接聯(lián)系通道，降低了市內(nèi)交通成本，城市擴展提速，為房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展奠定了良好基礎。另一方面，我市十分重視對某這座老工業(yè)基地城市的環(huán)境凈化與保護，“藍天”、“碧水”、“綠地”、“寧靜”四大行動的加速推進使某的人居環(huán)境得到較大改善，“十一五”期間，我市將繼續(xù)推進這四大工程，我們有理由相信，某的山水一定會更加美麗，她的獨特魅力將會吸引更多的人士到某置業(yè)、定居。4.4某市主城區(qū)土地市場預測城市人口根據(jù)《某市城市總體規(guī)劃》，2020年某市都市區(qū)城鎮(zhèn)人口預計將達到980萬人，2009年都市區(qū)常住人口為658.96萬人。在未來的11年內(nèi)，主城區(qū)城市常住人口將增加320萬人。居住面積現(xiàn)狀根據(jù)某市政府工作報告（2009年），該數(shù)據(jù)為24.3平方米/人。3、規(guī)劃人均居住面積根據(jù)建設部政策研究中心發(fā)布的《2020我們住什么樣的房子－－中國全面小康社會居住目標研究》，為小康社會定義了城鎮(zhèn)人均居住面積為35平方米。4、住宅總需求分析新增城市人口住宅需求新增城市人口住宅需求＝新增城市人口3人均居住面積＝320萬人335＝11200萬平方米現(xiàn)有建成區(qū)居民住房平均面積增加需求現(xiàn)有建成區(qū)居民住房平均面積增加需求＝現(xiàn)有城市人口3增加指標＝660萬人3（35平方米－24.3平方米）＝7062萬平方米住宅總需求＝新增城市人口住宅需求＋現(xiàn)有建成區(qū)居民住房平均面積增加需求＝11200萬平方米＋7062萬平方米＝新增城市人口3人均住房面積＋現(xiàn)有城市人口3人均增加住房面積＝18262萬平方米。5、某市主城區(qū)居住用地需求規(guī)劃居住用地平均容積率：統(tǒng)一按2考慮；居住用地需求：住宅商品房總需求/規(guī)劃居住用地平均容積率＝18262萬平方米/2＝9131ha。本項目總供應居住用地為21ha左右，約占新增居住用地總需求的2‰左右。本項目位于某主城核心區(qū)，距某主城副中心楊家坪僅1km距離，區(qū)位條件非常突出，土地出讓前景非常良好。4.5項目土地開發(fā)的優(yōu)勢區(qū)位優(yōu)勢某—石坪橋—水碾片區(qū)區(qū)舊城改造項目位于楊家坪中心商圈西南，袁茄路左側，距楊家坪不足一公里。東部與某市動物園相鄰，南至水碾立交，西為九龍園區(qū)，擁有極佳的區(qū)位條件。交通優(yōu)勢某—石坪橋—水碾片區(qū)交通條件極佳，袁茄路是進入片區(qū)的主要道路，該道路拓寬改造后將達到城市Ⅰ級主干道的標準，與長江路、謝陳路、鵝公巖大橋、紅光大道形成進入某片區(qū)的城市交通網(wǎng)絡。輕軌二號線及224（朝天門交通廣場－陶瓷市場）、225（大坪－陳家壩）、918（松樹橋－九宮廟）、252（園丁小區(qū)－綠洲龍城）等多路公交線通過該區(qū)域。交通進出非常便利。基礎設施配套優(yōu)勢某—石坪橋—水碾片區(qū)基礎設施配套齊全，通過袁茄路拓寬工程的實施，道路兩側配套管網(wǎng)工程將同步改造建設，某片區(qū)供電、給排水、供氣、通訊均由市政管網(wǎng)供給，滿足未來使用的需求。地塊面積及形狀項目出讓的六個個地塊連成一塊，地塊凈用地面積452.56畝左右，外輪廓線較為平整，適宜建設大－中型居住區(qū)；土地使用權出讓金總價11億元左右，可分開出讓，有利于開發(fā)商進入。建設內(nèi)容及建設規(guī)模5.1建設規(guī)模舊城改造規(guī)模：根據(jù)某市人民政府渝府地［2003］15號文關于某區(qū)土地儲備中心進行土地整治儲備的批復，本項目涉及的舊城改造區(qū)域包括某—石坪橋—水碾片區(qū)N29-3、N30－1、N31－1、N31-2、F9-1、F9-3、F9-4、F9-5、F9-6和F9-8。總面積452.56畝。舊城拆遷后，根據(jù)某市主城區(qū)大楊石組團N、F標準分區(qū)控制性詳細規(guī)劃，項目范圍內(nèi)將形成可出讓的商業(yè)居住用地，總面積210686.77平方米。5.2建設內(nèi)容拆遷安置補償住宅拆遷面積38904.69m2，補償安置居民426戶；非住宅拆遷面積96728.83m2；拆遷企事業(yè)單位4家；舊城改造場地整治整治面積452.56畝，其中：挖方：489000m3；填方：85160m3；邊坡：4110m3。建設地址及建設條件6.1建設地址某—石坪橋—水碾片區(qū)舊城改造項目地址位于現(xiàn)某區(qū)石坪橋－－某－－水碾一帶，距楊家坪中心區(qū)約1km。6.2建設條件主要工程建設內(nèi)容為舊城改造區(qū)場地平整，場地面積不大，現(xiàn)性質為城市建設用地，建設條件良好。6.2.1自然氣候條件屬亞熱帶季風氣候，冬無嚴寒，夏無酷暑，全年以溫暖濕潤天氣為主，雨量充沛，雨熱同步，四季分明。年平均氣溫15.5℃，無霜期360天，年降雨量1100～1300mm。6.2.2地形地貌工程區(qū)屬淺丘地貌，一號地塊地面標高254－261m，地勢較為平坦；二號地塊地面標高256－298m，三號地塊地面標高252－292m，二、三號地塊相對高差較大，場地現(xiàn)狀呈臺階狀分布，各臺階內(nèi)部較為平坦。6.2.3不良地質作用場區(qū)現(xiàn)為建成區(qū)，經(jīng)現(xiàn)場踏勘，未見滑坡、泥石流、危巖崩塌等不良地質作用。6.2.4基礎設施條件項目用地位于袁茄路兩側，部分用地將作為袁茄路拓寬改造用地，目前的交通、供電、給排水、供氣、通訊均可利用現(xiàn)有市政工程。項目施工條件良好。袁茄路拓寬改造工程實施后，道路兩側的供電、給排水、燃氣等管網(wǎng)均同時改造，為下一步實施房地產(chǎn)開發(fā)提供良好條件。

土地整治方案7.1現(xiàn)狀概述為達到土地出讓的五通一平的條件，項目土地整治部分包括編號為N29-3、N30－1、N31－1、N31-2、F9-1、F9-3、F9-4、F9-5、F9-6和F9-8十個地塊內(nèi)原有房屋進行拆除，并對場地進行平整。平整場區(qū)屬淺丘地貌，地面標高從261－306m不等，起伏較大，從大體上可分為四大塊。西北部：面積約82000平方米的場地，場地標高從270－276m左右，中部有規(guī)劃的城市支路穿過，基本不需要作平整。東北部：面積約12000平方米，場地標高從271－276m左右，場地內(nèi)部也較為平坦，但與東、北兩側市政道路（標高258－261m），部分用地將作為城市道路拓寬用地，必須作挖方。東中部：面積約40000平方米，場地標高261－267左右，場地內(nèi)部也較為平坦，與周邊道路標高大致相同，但該區(qū)域中西側有一小山坡，高差約11m左右，并延伸出紅線范圍。東南部：面積約160000平方米，場地標高284－306左右，分為兩臺，各臺場地內(nèi)部也較為平坦，高出周邊道路標約20m，部分用地將規(guī)劃為城市道路拓寬用地，必須作挖方。7.2場地平整原則合理確定場地標高，減少土石方工程量根據(jù)袁茄路道路標高（253m－275m）為基準標高，各個地塊采用不同的豎向布置形式，合理確定場地標高。豎向布置形式將根據(jù)自然地形坡度，所需場地寬度，建筑物基礎埋設深度的不同方式、運輸技術條件等因素進行選擇。用地采用臺階布置形式，盡量節(jié)約土石方量，考慮挖填方量平衡，以減少運土和棄土量。保證物流人流有良好的運輸和通行條件。場地排水暢通，考慮建筑物基礎埋設深度。7.3整治方案分區(qū)設計西北部不需作平整，東部兩側需作挖方處理，中部局地區(qū)需作回填，東中部中西側的小山坡予與保留。設計標高根據(jù)袁茄路（經(jīng)過本項目區(qū)域）平均道路標高267m提高1m作為東部場地平整的基準標高。護坡處理道路護坡處理方案采用混凝土擋土墻支護，方案如下：鋼筋混凝土擋土墻取地基承載力200KN/m2，土的摩擦角30°，地面荷載q=10KN/m2，r=18KN/m3，基底摩擦系數(shù)f＝0.3。材料：鋼筋混凝土擋土墻用C20混凝土及HPB235（ф12）和HRB335（Φ20）鋼筋。若基底土為弱土或地基承載力達不到設計值時，應采用換土夯實或其它人工地基，夯實系數(shù)不小于0.94?；A埋置深度不應小于1m，若以中風化基巖位持力層，基礎嵌巖不小于0.5m。（4）墻身沿長度每隔10~20m設一道寬20mm（沉降縫）伸縮縫，縫處塞以瀝青防水層，或嵌入涂以瀝青的木板。（6）排水措施：墻身宜在適當位置設ф100的排水孔，孔眼間距2~3m，縱橫交錯布置，在泄水孔附近用具有反濾作用的粗顆粒材料覆蓋，以免淤塞，為防止反濾層下沉，將墻后0.4m范圍內(nèi)的原土分層夯實。4、工程量統(tǒng)計采用網(wǎng)格法計算東部小區(qū)的土石方工程量，計算結果：挖方：489000m3；填方：85160m3；邊坡：4110m3。7.4舊房拆除根據(jù)不同的拆除對象，拆除施工應當采取不同的拆除方法和拆除順序，但應遵守“先上后下、先非承重結構后承重結構”的基本原則。人工拆除方案拆除對象：磚木結構平房。拆除順序：屋面瓦→板→椽子→檁條→屋架或木架→磚墻（或木柱）→基礎。拆除方法：人工用簡單的工具，如倒鏈、撬棍、大錘、鐵鍬、瓦刀等。上面幾個人拆，下面幾個人接運拆下來的建筑材料。至于磚墻的拆除方法一般不許用推倒或拉倒的方法，而是由上而下拆除，如果必須采用推倒或拉倒的方法，必須有人統(tǒng)一指揮，待人員全部撤離到安全地方才可進行。拆屋架時可用簡單的起重設備，三木塔掛導鏈或滑輪拆下。人工與機械相結合的方案拆除對象：混合結構多層樓房拆除順序：屋頂防水和保溫層→屋頂混凝土和預制樓板→屋頂梁→頂層磚墻→樓層樓板→樓板下的梁→下層磚墻，如此逐層往下拆，最后拆基礎。拆除方法：人工與機械配合，人工剔鑿，用機械將樓板、梁板構件吊下去，人工拆磚墻、用機械吊運磚。機械拆除方案有些被拆除建筑物有用的材料少，或者為了加速拆除則采用破壞性拆除方法，如用液壓錘、液壓剪、挖土機或重錘錘擊等機械拆除方式。為了保證安全拆除，必須先了解拆除對象的結構，弄清組成房屋的各部分結構構件的傳力關系，才能合理地確定拆除順序和辦法。一般說來房屋的結構組成，由屋頂板或樓板、屋架或梁、磚墻或柱、基礎四大部分組成。其傳力關系也很明確。屋頂板或樓板傳力給屋架或梁，屋架或梁傳力給磚墻或柱，磚墻或柱傳力給基礎。因此，拆除的順序，原則上就是承受力的主次關系，或者說按傳力關系的次序來確定。即先拆最次要的受力構件，然后拆除次之受力構件，最后拆主要受力構件。拆除順序是：屋頂板→屋架或梁→承重磚墻或柱→基礎。如此由上而下，一層一層往下拆。至于不承重的維護結構，如不承重的磚墻、隔墻可以最先拆，但有的磚墻雖不承重，可是起到木柱的支撐作用，這樣的情況就不急于拆除，可以等到拆木柱時一起拆。本項目可根據(jù)具體情況，對普通居民住宅可采用手工拆除方案，對廠房可采取人工與機械相結合的方案或機械拆除方案。紅線范圍內(nèi)的舊房予以全部拆除，其中：人工拆除面積：27162.70m2。人工與機械結合方案108506.82m2。7.5管網(wǎng)工程根據(jù)大楊石組團N標準分區(qū)控制性詳細規(guī)劃，拓寬改造后的袁茄路將同時進行管網(wǎng)改造，本項目所需的給水、排水、供電、供氣、通訊等可以直接從道路旁接入，不需要作任何工程即可滿足五通的要求。環(huán)境保護8.1施工對環(huán)境的影響社會環(huán)境該項目的建設造成一定范圍的人口遷移，給當?shù)氐纳鐣?jīng)濟帶來暫時的不利影響。本工程施工作業(yè)面小，施工期影響較小。生態(tài)環(huán)境工程沿線地區(qū)為城市區(qū)域，植被覆蓋率不高，無野生動物，顯示城市生態(tài)特征。對植物的影響主要是施工期對征地范圍內(nèi)樹木、花草的砍伐、鏟除、掩埋和踐踏等，可以通過對道路的綠化進行彌補。環(huán)境空氣施工期的環(huán)境空氣污染主要是揚塵，施工過程中產(chǎn)生的揚塵、粉塵對施工地段附近有明顯影響，但施工期短，影響是可逆的。聲環(huán)境施工期，由大型設備和運輸車輛等施工機械產(chǎn)生的噪聲在晝間距施工場地40m，夜間距施工場地150m外，可以滿足《建筑施工場界噪聲限值》（GB12523－90）的要求。運營對環(huán)境的影響本項目為土地一級整治，不實施下步開發(fā)方案，因此不考慮運營期影響。環(huán)境保護措施主要考慮施工期對環(huán)境保護措施：水土流失防治：路基挖方、填方應及時防護，土石方調(diào)運應防止沿線拋撒，棄土場應及時做好防護，排水和植被綠化、禁止亂堆亂放；揚塵污染防治：加強運輸?shù)缆返臑⑺B(yǎng)護，對易揚塵土的材料加蓬運輸、堆放，以減少揚塵對空氣環(huán)境的污染。噪聲污染防治：在需高填深挖等工程相對集中的場地，除必須連續(xù)作業(yè)的工程項目，一般不應安排深夜加班施工，以免過分影響周圍居民休息。路基石方工程爆破應固定放炮時間，并先行安民告示。施工垃圾、廢水處理：在項目施工承包合同中應有不得造成環(huán)境污染的內(nèi)容，施工隊伍的固體垃圾應作掩埋處理，生活廢水須處理后才能排放農(nóng)田，溝渠和江河。舊城改造及土地整治建設項目可行性研究報告舊城改造及土地整治建設項目可行性研究報告舊城改造及土地整治建設項目可行性研究報告征地拆遷及安置9.1基本情況舊城改造及市政基礎設施建設項目征地拆遷工作前期調(diào)查、測算工作量較大，拆遷安置費用較高，占總投資比重大，引起激發(fā)社會矛盾的因素多，因此應特別加以重視。