房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目技術(shù)管理

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的技術(shù)管理第一部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目技術(shù)管理工作要點(diǎn)第二部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工組織設(shè)計(jì)（專項(xiàng)方案）的審查第三部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的圖紙會(huì)審第四部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工過(guò)程中主要技術(shù)控制點(diǎn)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的技術(shù)管理工作是房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的一個(gè)必不可少的組成部分，它始終貫穿于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的全過(guò)程。隨著房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈，房地產(chǎn)銷售由賣(mài)方市場(chǎng)向買(mǎi)方市場(chǎng)的轉(zhuǎn)變，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量投訴日趨增多，業(yè)主對(duì)房地產(chǎn)的品牌、質(zhì)量、技術(shù)含量的要求達(dá)到了一個(gè)新的高度，而工程技術(shù)則是保證品牌、質(zhì)量、技術(shù)含量的重要基礎(chǔ)。根據(jù)2002年建設(shè)部發(fā)文實(shí)行《新建住宅保證書(shū)》，《新建住宅使用說(shuō)明書(shū)》制度，這更從法律角度上對(duì)項(xiàng)目技術(shù)管理工作提出更高的要求。大量實(shí)踐證明，一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的技術(shù)含量比較高，所生產(chǎn)的“產(chǎn)品”就越好，市場(chǎng)效果也就越好。

因而所帶來(lái)的社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益就會(huì)有很大提高。否則將造成“產(chǎn)品”低下、積壓、生產(chǎn)周期長(zhǎng)、投資費(fèi)用增加等致開(kāi)發(fā)商無(wú)法收回的投資?？梢?jiàn)技術(shù)管理工作在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的重要性。

所以今天我將根據(jù)公司作為國(guó)有大企業(yè)中的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的具體情況，結(jié)合我們公司在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目技術(shù)管理工作的特點(diǎn)，我們?nèi)w技術(shù)管理人員在我們的項(xiàng)目技術(shù)管理中應(yīng)做什么？能做什么？控制什么？來(lái)和各位領(lǐng)導(dǎo)及各位同仁進(jìn)行探討。第一部分：房地產(chǎn)企業(yè)的技術(shù)管理工作要點(diǎn)一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的技術(shù)管理工作的特點(diǎn)：（三性）二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目技術(shù)管理的主要工作三、做好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目技術(shù)工作的前提條件一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的技術(shù)管理工作的特點(diǎn)（三性）（一）綜合性（二）復(fù)雜性（三）超前性二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目技術(shù)管理的主要工作

（一）參與編制開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究。針對(duì)所有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，結(jié)合現(xiàn)行規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)要求，從技術(shù)應(yīng)用角度分析其可行性，為開(kāi)發(fā)決策提供技術(shù)依據(jù)。（二）根據(jù)公司的總體開(kāi)發(fā)要求，參與開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的編制工作，特別是設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)中的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)要求，必須提細(xì)、提準(zhǔn)，具有科學(xué)性和可操作性，包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的功能要求、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、面積標(biāo)準(zhǔn)、裝飾標(biāo)準(zhǔn)、主要新材料、新設(shè)備、新技術(shù)的應(yīng)用等。同時(shí)還要參與規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、詳細(xì)規(guī)劃、戶型設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)等的審查工作。使得設(shè)計(jì)文件在符合國(guó)家政策、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范要求的同時(shí)，充分體現(xiàn)公司的總體設(shè)計(jì)意圖和理念。（三）參與編制公司開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總體開(kāi)發(fā)建設(shè)組織方案。從技術(shù)層面提出具體要求，不論是進(jìn)度計(jì)劃、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等要在滿足技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的前提下進(jìn)行。

（四）組織施工單位、監(jiān)理單位做好設(shè)計(jì)交底、圖紙會(huì)審、技術(shù)交底等工作，并與設(shè)計(jì)、監(jiān)理、主要材料供應(yīng)商等單位溝通、協(xié)調(diào)，隨時(shí)解決現(xiàn)場(chǎng)出現(xiàn)的一切技術(shù)問(wèn)題。（五）組織審查施工單位編制的施工組織設(shè)計(jì)和專項(xiàng)方案。施工組織設(shè)計(jì)是指導(dǎo)工程從開(kāi)工一直到竣工投產(chǎn)及保修的作業(yè)指導(dǎo)性文件，它涉及到進(jìn)度、安全、主要施工方法、各類資源配備等一系列問(wèn)題，同時(shí)涉及由于施工方法等原因造成的經(jīng)濟(jì)是否合理等因素。所以各級(jí)技術(shù)人員必須對(duì)施工組織設(shè)計(jì)和專項(xiàng)方案進(jìn)行嚴(yán)格審理（后面還要講施工組織設(shè)計(jì)和專項(xiàng)方案的審查方法等內(nèi)容）。（六）各級(jí)技術(shù)人員要組織編制各種材料、設(shè)備的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，主要編制材料、設(shè)備應(yīng)執(zhí)行的國(guó)家、省、市標(biāo)準(zhǔn)、材料設(shè)備的性能型號(hào)等，同時(shí)要重點(diǎn)考慮公司對(duì)一些影響質(zhì)量和造價(jià)的材料、設(shè)備有無(wú)特殊要求等。（七）各級(jí)技術(shù)人員要負(fù)責(zé)收集、整理、識(shí)別工程所需的國(guó)家、省、市的方針、政策、規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)等技術(shù)文件，保證工程所使用的各種標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范都具有效性避免標(biāo)準(zhǔn)使用上的錯(cuò)誤。（八）各級(jí)技術(shù)人員要保證監(jiān)視測(cè)量設(shè)備的完好性，保證每臺(tái)設(shè)備都在檢定周期內(nèi)，確保各種數(shù)據(jù)的科學(xué)、有效。（九）各級(jí)技術(shù)人員要完成好施工過(guò)程中各種技術(shù)問(wèn)題的發(fā)現(xiàn)、處理工作。這項(xiàng)工作貫穿著工程施工的全過(guò)程。由于工程在現(xiàn)場(chǎng)的復(fù)雜程度，施工隊(duì)伍素質(zhì)的參差不齊，材料設(shè)備供應(yīng)的種種客觀因素，設(shè)計(jì)單位施工圖紙深度滿足不了工程所需等等原因都會(huì)造成現(xiàn)場(chǎng)技術(shù)問(wèn)題，這是我們技術(shù)工作者的日常工作，必須做到位、及時(shí)，否則影響工程的總體安排。（十）組織各相相關(guān)單位（施工工單位、監(jiān)理單單位）完成竣工工資料的收集、、整理、存檔等等工作。（十一）各級(jí)技技術(shù)管理人員要要制定企業(yè)內(nèi)部部的技術(shù)措施，，編制和實(shí)施企企業(yè)內(nèi)部發(fā)展規(guī)規(guī)劃。收集科技技情況，及時(shí)了了解國(guó)內(nèi)外房地地產(chǎn)科技發(fā)展信信息，適時(shí)推廣廣新材料、新技技術(shù)，提高開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)品的科技含含量。三、做好房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目技術(shù)工作的的前提條件（一）公司技技術(shù)管理人員員要具備較強(qiáng)強(qiáng)的事業(yè)心和和責(zé)任心。（二）具有較較強(qiáng)的全面技技術(shù)管理能力力

（三）具具備較強(qiáng)的專專業(yè)技術(shù)知識(shí)識(shí)第二部分：如如何做好好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目施工組組織設(shè)計(jì)（專專項(xiàng)方案）的的審查工作一、審查人員員應(yīng)具備的能能力（一）較強(qiáng)的的事業(yè)心和責(zé)責(zé)任心（二）熟練掌掌握國(guó)家、省省、市（油田田公司）的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范及及相關(guān)規(guī)定要要求。（三）能夠充充分閱讀設(shè)計(jì)計(jì)圖紙要求的的各項(xiàng)內(nèi)容（四）熟練掌掌握專業(yè)技術(shù)術(shù)知識(shí)（五）熟練掌掌握施工組織織設(shè)計(jì)（專項(xiàng)項(xiàng)方案）應(yīng)重重點(diǎn)審核的內(nèi)內(nèi)容。二、施工組織織設(shè)計(jì)的基本本情況（一）什么是是施工組織設(shè)設(shè)計(jì)（專項(xiàng)方方案）施工組織設(shè)計(jì)計(jì)：是以施工工項(xiàng)目為對(duì)象象進(jìn)行編制，，用以指導(dǎo)其其建設(shè)全過(guò)程程各項(xiàng)施工活活動(dòng)的技術(shù)、、經(jīng)濟(jì)、組織織、協(xié)調(diào)和控控制的綜合性性文件。施工工組織設(shè)計(jì)根根據(jù)不同編制制階段可分為為投標(biāo)施工組組織設(shè)計(jì)和實(shí)實(shí)施施工組織織設(shè)計(jì)；對(duì)于于大型建筑項(xiàng)項(xiàng)目或建筑群群，分為施工工組織總體設(shè)設(shè)計(jì)和單位工工程施工組織織設(shè)計(jì)。施工方案：是是以單向施工工項(xiàng)目或其中中的某一部分分項(xiàng)工程為編編制對(duì)象進(jìn)行行編制，用以以指導(dǎo)其施工工過(guò)程并重點(diǎn)點(diǎn)考慮施工方方法、機(jī)械設(shè)設(shè)備利用、勞勞動(dòng)力和材料料組織安排的的具體文件。。（二）施工組組織設(shè)計(jì)的基基本規(guī)定1、施工組織設(shè)設(shè)計(jì)必須在工工程開(kāi)工前由由施工單位編編制完畢，并并交監(jiān)理、建建設(shè)單位審核核，嚴(yán)禁邊施施工邊編制審審核，更不允允許施工完畢畢后補(bǔ)施工組組織設(shè)計(jì)或?qū)ｍ?xiàng)方案。2、施工組織設(shè)設(shè)計(jì)編制前，，應(yīng)熟悉、掌掌握招標(biāo)文件件和施工圖紙紙、并到施工工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行實(shí)實(shí)地調(diào)研。3、編制分部分分項(xiàng)工程施工工方法時(shí)應(yīng)有有所側(cè)重，對(duì)對(duì)于工藝復(fù)雜雜的部分應(yīng)重重點(diǎn)編制。4、施工組織設(shè)設(shè)計(jì)的編制依依據(jù)和借用的的素材應(yīng)現(xiàn)行行有效，不得得引用國(guó)家廢廢止的文件和和標(biāo)準(zhǔn)。嚴(yán)禁禁在施工組織織設(shè)計(jì)使用國(guó)國(guó)家、省、市市、明令淘汰汰和禁止使用用的建筑材料料和施工工藝藝。（三）施工組組織設(shè)計(jì)的編編制依據(jù)1、項(xiàng)目招標(biāo)文文件和工程承承包合同2、工程全部施施工圖紙及標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)圖集3、工程地質(zhì)勘勘查報(bào)告、地地形圖及工程程測(cè)量控制網(wǎng)網(wǎng)4、氣象、水文文資料5、工程建設(shè)法法律、法規(guī)和和有關(guān)規(guī)定6、企業(yè)類似施施工項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)資料7、現(xiàn)行的國(guó)家家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、地方方標(biāo)準(zhǔn)及企業(yè)業(yè)施工工藝標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)三、施工組織織設(shè)計(jì)的主主要內(nèi)容施工組織設(shè)計(jì)計(jì)主要包括以以下

三部分分內(nèi)容：（一）常規(guī)內(nèi)內(nèi)容（二）分專業(yè)業(yè)內(nèi)容（三）附加加內(nèi)容（一）常規(guī)內(nèi)內(nèi)容1、編制依據(jù)及及說(shuō)明2、工程概況3、施工準(zhǔn)備工工作4、施工管理組組織機(jī)構(gòu)5、施工部署6、施工現(xiàn)場(chǎng)平平面布置及管管理7、施工進(jìn)度計(jì)計(jì)劃8、資源需求計(jì)計(jì)劃9、工程質(zhì)量、、安全、文明明施工、環(huán)境境保護(hù)措施10、特殊季節(jié)施施工措施（二）分專業(yè)業(yè)內(nèi)容1、分部分項(xiàng)工工程的施工方方法2、工程重點(diǎn)、、難點(diǎn)的施工工方法及措施施（三）附加加內(nèi)容1、四新的應(yīng)用用2、成本控制措措施3、施工風(fēng)險(xiǎn)防防范4、工程創(chuàng)優(yōu)計(jì)計(jì)劃和保證措措施（四）專項(xiàng)施施工方案內(nèi)容容1、樁基礎(chǔ)工程程2、有防水要求求的樓地面工工程3、屋面防水工工程4、地下防水工工程5、現(xiàn)場(chǎng)預(yù)應(yīng)力力砼工程6、鋼筋工程7、鋼結(jié)構(gòu)工程程8、配筋砌體工工程9、電梯工程10、基坑支護(hù)與與降水及土方方開(kāi)挖工程11、模板工程12、起重吊裝工工程13、腳手架工程程14、拆除、爆破破工程15、其他結(jié)構(gòu)復(fù)復(fù)雜、技術(shù)含含量高、施工工難度大及易易出現(xiàn)質(zhì)量、、安全問(wèn)題的的工程16、上級(jí)主管部部門(mén)規(guī)定的其其他危險(xiǎn)性較較大的工程（五）建設(shè)單單位審查施工工組織設(shè)計(jì)<專項(xiàng)方案>的重點(diǎn)審查內(nèi)內(nèi)容1、編制依據(jù)據(jù)2、施工組織織管理架構(gòu)構(gòu)和職責(zé)分分工3、施工布置置4、施工進(jìn)度度計(jì)劃5、施工準(zhǔn)備備6、施工方案案7、質(zhì)量保證證措施8、安全文明明施工保證證措施9、施工進(jìn)度度保證措施施10、經(jīng)濟(jì)技術(shù)術(shù)指標(biāo)分析析第三部分：：

房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目的

圖紙紙會(huì)審一、圖紙會(huì)會(huì)審的基本本內(nèi)容（一）圖紙紙會(huì)審的定定義（二）圖紙紙會(huì)審的目目的（三）圖紙紙會(huì)審的主主要內(nèi)容二、建設(shè)單單位圖紙會(huì)會(huì)審應(yīng)解決決的重重點(diǎn)內(nèi)內(nèi)容（一）審查施施工圖紙是是否達(dá)到國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)規(guī)規(guī)范要求應(yīng)應(yīng)達(dá)到的設(shè)設(shè)計(jì)深度。。（二）審查查施工圖紙紙是否嚴(yán)格格按照設(shè)計(jì)計(jì)任務(wù)書(shū)和和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)計(jì)，設(shè)計(jì)圖圖紙能否完完全表達(dá)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)的的設(shè)計(jì)意圖圖。（三）審查查施工圖紙紙是否有違違背國(guó)家、、省市強(qiáng)制制不允許應(yīng)應(yīng)用的項(xiàng)目目和材料。。（四）審查查施工圖紙紙是否影響響工程質(zhì)量量、安全的的內(nèi)容。（五）結(jié)合合施工隊(duì)伍伍素質(zhì)、施施工工藝是是否能夠完完全達(dá)到設(shè)設(shè)計(jì)圖紙要要求。三、圖紙會(huì)會(huì)審的技巧巧（一）從遵遵守規(guī)范的的角度進(jìn)行行圖紙會(huì)審審（二）從保保證質(zhì)量的的角度進(jìn)行行圖紙會(huì)審審（三）從便便于組織施施工的角度度進(jìn)行圖紙紙會(huì)審（四）從節(jié)節(jié)約成本的的角度進(jìn)行行圖紙會(huì)審審（五）從加加快施工進(jìn)進(jìn)度的角度度進(jìn)行圖紙紙會(huì)審（六）從利利于竣工驗(yàn)驗(yàn)收的角度度進(jìn)行圖紙紙會(huì)審（七）從銷銷售角度進(jìn)進(jìn)行圖紙會(huì)會(huì)審（八）從滿滿足交房的的角度進(jìn)行行圖紙會(huì)審審（九）從物物業(yè)管理的的角度進(jìn)行行施工圖紙紙會(huì)審（十）從居居住者的角角度進(jìn)行圖圖紙會(huì)審（十一）從從滿足