房屋評估中重置成本法的運用

房屋評估中重置成本法的運用重置成本法是用現(xiàn)時條件下重新購置或建造一個全新狀態(tài)的被評估資產(chǎn)所需的全部成本，減去被評估資產(chǎn)已經(jīng)發(fā)生的實體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟性陳舊貶值，得到差額作為被評估資產(chǎn)的評估值的一種資產(chǎn)評估方法，采用重置成本法確定評估值也可首先估算被評估資產(chǎn)與其他全新狀態(tài)相比有幾成新，即求出成新率，然后用全部成本與成新率相乘，得到乘積作為評估值。由于我國目前房地產(chǎn)市場交易仍不很完善、交易資料不太充足，重置成本法也就成為房屋建筑物評估的主要方法。一、重置成本法的類型及含義重置成本法按取得評估依據(jù)資料的性質(zhì)分別采用重編預(yù)算法、預(yù)決算調(diào)整法、價格指數(shù)調(diào)整法等方法。重編預(yù)算法。此法是按工程預(yù)算的編制方法，對待估建筑成本構(gòu)成項目重新估算其重置成本。具體地說，就是根據(jù)待估建筑物工程竣工圖紙，或者按評估要求繪制工程圖，按照編制工程預(yù)算方法，再按現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)計算間接成本，計算出建筑物重置成本。重編預(yù)算法就建筑物投入價格的角度來說，估算其重置成本的準(zhǔn)確性相對比較高。但是，此法所需的技術(shù)經(jīng)濟資料較多，而且費時，工作量較大。因此，此法主要適用于：其一，測算建筑物更新重置成本，因為此法是以采用新設(shè)計、新技術(shù)、新材料、新工藝為基礎(chǔ)的，評估思路及所用經(jīng)濟技術(shù)參數(shù)，符合評估更新重置成本的要求。其二，適用于構(gòu)造比較簡單的建筑物，如道路、圍墻、設(shè)備基礎(chǔ)、非標(biāo)構(gòu)架等的評估。評估這些建筑物，重編預(yù)算法的工作量不會太大。預(yù)決算調(diào)整法。此法是以待估建筑物決算中的工程量為基礎(chǔ)，按現(xiàn)行工程預(yù)算價格、費率將其調(diào)整為按現(xiàn)價計算的建筑工程造價，再加上間接成本，估算出建筑物重置成本。此方法不需要對工程量進行重新計算，此法是以建筑物原工程量是合理的為假設(shè)前提的。所以只需對建筑物預(yù)算價格及費率用評估基準(zhǔn)日時的標(biāo)準(zhǔn)取代建筑物購建時的標(biāo)準(zhǔn)，計算出調(diào)整后的工程決算造價，再加上按評估基準(zhǔn)日現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)計算的間接成本即可。此法要求委托方必須能夠提供比較完整的建筑物工程預(yù)決算資料。該法主要適用于：其一，不宜采用價格指數(shù)調(diào)整法，以及因缺乏參照物而無法運用類比法的建筑物評估；其二，適用于用途結(jié)構(gòu)大致相同相似，且數(shù)量較多的建筑物評估。價格指數(shù)調(diào)整法。價格指數(shù)調(diào)整法是指根據(jù)待估建筑物的賬面成本，運用建筑業(yè)產(chǎn)值價格指數(shù)或其他相關(guān)價格指數(shù)推算出建筑物重置成本的一種方法。價格指數(shù)法由于方法本身的緣故，在推算待估建筑物重置成本的準(zhǔn)確性方面略顯不足。因此，應(yīng)盡量控制此法的使用范圍。對于大型、價高的建筑物一般不宜采用此法。此法一般只限使用于單位價值小，結(jié)構(gòu)簡單，運用其他方法有困難的建筑物的重置成本估算。另外，待估建筑物賬面成本不清、不實的，也不宜采用此法。二、重置價值的計算重置價格一般由建筑造價、前期及其它費用、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅和資金成本四部分組成。（一）建筑造價的確定建筑造價一般包括土建工程（含結(jié)構(gòu)及裝修）、給排水、采暖、電氣（工業(yè)及民用配電線路、照明）等工程的價值。建筑造價一般通過以下方法進行計算：選擇具有代表性的建筑按照規(guī)定計算方法進行案例的編制，根據(jù)案例參照市場現(xiàn)行同類造價確定對比單方造價，根據(jù)被估項目和對比單方造價比較，利用調(diào)整系數(shù)進行案例以外的第一評估項目的單方造價計算，這個方法稱為：“類比法”。艮口被估項目單方造價=對比單方造價X（1+調(diào)整系數(shù)）如：某磚混結(jié)構(gòu)建筑構(gòu)造與對比單方造價確定的結(jié)構(gòu)構(gòu)造相比較合計增調(diào)23%的系數(shù)，所確定的對比單方造價為568元面。貝被估建筑的單方造價=568X（1+23%）=699元/m2可以直接引用被估項目建筑結(jié)算造價或作微調(diào)計算時可以按下列公式計被估項目單方造價=被估項目結(jié)算單方造價或被估項目單方造價=被估項目結(jié)算單方造價X（l+調(diào)整系數(shù)）如：某框架結(jié)構(gòu)工程于1998年8月竣工，其結(jié)算造價為3865988元，建筑面積3718.16m2，至評估基準(zhǔn)日約一年左右，一年中建筑造價下調(diào)0.32%，試確定被估項目的評估基準(zhǔn)日的單方造價。被估項目估算單方造價=3865988/3718.16=1039.76元/m2被估項目基準(zhǔn)日單方造價=1039.76X（1—0.32%）=1006.49元/m2（二）前期費用及其它費用的確定前期費用及其它費用包括地方政府規(guī)定收取的建設(shè)費用及建設(shè)單位為建設(shè)工程而投入的除建筑造價以外的其它費用兩個部分政府收費的計算該費用一律按地方政府規(guī)定的現(xiàn)行收費項目的收費標(biāo)準(zhǔn)計算。

建設(shè)單位支付的其它費用該部分費用主要包括下列內(nèi)容及參考取費標(biāo)序號費用名稱標(biāo)準(zhǔn)（%）1建設(shè)單位管理費1.8-2.52建筑設(shè)計費1.5-2.03勘察設(shè)計費0.4-0.84監(jiān)理費按建設(shè)部文件執(zhí)行0.5-2.5（一般情況取1-1.5）5其它按有關(guān)文件規(guī)定選取3.計算形式前期及其它費用可以采用列表形式計算，其表格形式如下:前期及其它費表序號費用名稱按造價計?。?）按建筑面積計取（兀/m2）備注1■■1■■1■■1■■1■■1合計（三）固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅按照《中華人民共和國固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅暫行條例》［（91）82號文］規(guī)定計取。（四）資金成本（1）計算標(biāo)準(zhǔn)資金成本為該建筑物正常建設(shè)工期內(nèi)占用資金的籌資成本。利息率可以按中國人民銀行現(xiàn)行規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)計算即六個月內(nèi)（含六個月）5.58%六個月到一年（含一年）5.85%一年至三年（含三年）5.94%建設(shè)期限規(guī)定建設(shè)期按正常施工建設(shè)期限確定。資金投入的比例在一個建設(shè)期內(nèi)，其資金一般按不同比例分期投入。計算進也應(yīng)分別計息。重置價值的計算重置價值按下列公式計算單方重置價值=［單方建筑造價X(1+前期費率)+前期費/平方米］X(1+投資方向調(diào)節(jié)稅率)X(1+綜合貸款利率)重置全價=單方重置價值X建筑面積三、成新率的確定成新率可以取勘查成新率和理論成新率的算術(shù)平均數(shù)或加權(quán)平均數(shù)。1.理論成新率N1=(1-已使用年限/設(shè)計規(guī)定使用年限)X100%一般情況下，建筑物設(shè)計使用年限規(guī)定如下：(1)鋼筋砼排框架結(jié)構(gòu)一般情況60年有腐蝕介質(zhì)50年(2)磚混結(jié)構(gòu)(有抗震構(gòu)造)一般情況50年有腐蝕介質(zhì)40年(3)磚混結(jié)構(gòu)(無抗震構(gòu)造)40年(4)磚木結(jié)構(gòu)30年(5)半永久建筑20年2.勘查成新率：勘查成新率可以按結(jié)構(gòu)、裝修、配套設(shè)施三方面的使用功能情況確定，其所占分值及綜合計算可參照下表現(xiàn)場勘察成新率計分表序號部位名稱完全分勘查分備注

1基礎(chǔ)302承重結(jié)構(gòu)303非承重結(jié)構(gòu)84屋面65地面46內(nèi)外裝修57門窗58配套設(shè)施（水、暖、電等）129合計100凡是已拆除的、待報廢的、無使用價值的工程其成新率一律定為0。四、評估值計算評估值=重置全價X綜合成新率五、案例某工程于1996年6月竣工，混合結(jié)構(gòu)，4層，建筑面積656.95m2,條形基礎(chǔ)，磚墻；屋面為珍珠巖保溫，三氈四油防水層；鋁合金窗，木門；外墻條磚，內(nèi)墻抹灰刷涂料；水磨石樓地面；水、電、暖齊全。建安造價測算（1）建筑工程序號項目費用名稱計算表達式金額（元）1直接費5564372直接費中人工費1112873其他直接費4其他直接費中人工費5現(xiàn)場經(jīng)費1X5.52%307156直接工程費合計1+55871527直接工程費中人工費合計

8企業(yè)管理費6X7.88%462689財務(wù)費6X1.5%880710遠征工程費6X2.56%1503111計劃利潤6X4.5%2642212預(yù)算包干費13人工費調(diào)整2X59.7%6643814次材材料費調(diào)整1X0.07%39015材差16工程造價6+8+9+10+11+12+13+14+15750508安裝工程經(jīng)計算，水、電、暖、衛(wèi)工程造價為：133361元建安工程總費用=(建筑工程+安裝工程)=883869元建筑面積656.95平方米單方造價1345元/m2前期及其它費用計算：序號取費名稱取費系數(shù)基數(shù)金額(元/m2)依據(jù)1設(shè)計費2%單方造價2竣工圖費0.0014%單方造價3勘察費0.5%單方造價4建設(shè)單位管理費2%單方造價5定額編制費0.08%單方造價6招標(biāo)費0.5%單方造價7工程監(jiān)理費1.5%、單方造價8質(zhì)檢費0.3%單方造價9可行性研究費0.5%單方造價合計7.3814%99.28固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅，此建筑物為15%固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅=（1345+99.28）X15%=216.64元/m2資金成本建設(shè)期按1年，年利率按5.85%計：資金成本=（1345+99.28+216.6）X5.85%X1X0.5=24.29元/m2重置單價=（建安單方造價+前期費用+其他費用+資金成本+固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅）=1685.21元/m2（取整為1685元/m2）重置全價=重置單價X建筑面積=1685元/m2X656.95m2=1106961元成新率的確定對房屋建筑物進行勘察和技術(shù)鑒定后，依據(jù)建筑物現(xiàn)場勘察評估分標(biāo)準(zhǔn)，分別對建筑物的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備三部分進行打分，并依據(jù)權(quán)重系數(shù)逐一計算出建筑物的鑒定成新率。其次，根據(jù)建筑物的使用年限，已使用年限、尚可使用年限，計算出建筑物的理論成新率，最后計算出綜合成新率。（1）鑒定成新率（完好分值率）在熟悉房屋施工資料的基礎(chǔ)上，根據(jù)建筑物現(xiàn)場勘察評分標(biāo)準(zhǔn)，對建筑物的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備三部分進行打分，并依據(jù)建筑物成本構(gòu)成，各部分的使用年限，確定三部分權(quán)重，以此確定房屋鑒定成新率。完好率計算表分項分?jǐn)?shù)基礎(chǔ)（30）30（1）結(jié)構(gòu)主體（60）58房蓋（10）8小計（100）96門窗（25）24內(nèi)外裝飾（40）36其他（35）32（2）裝飾小計（100）92水衛(wèi)（40）36（3）設(shè)備電照（30）28暖通（30）27小計（100）91注：完好分值率=鑒定成新率=(1)X0.6+(2)X0.2+(3)X0.2=94.2%（2）理論成新率（經(jīng)濟壽命年限50年計）理論成率=（使用年限一已使用年限）：使用年限X100%=（50-3）：50X100%=94%（3）綜合成新率綜合成新率=鑒定成新率X60%+理論成新率X40%=94%評估值計算評估值=重置全價X成新率=1106961X94%=1040543元如何對房產(chǎn)進行成本估價來源：考試大2007/11/8【考試大：中國教育考試第一門戶】模擬考場視頻課程字號:TT成本估價法又稱成本逼近法，是指在求取估價對象房地產(chǎn)的價格時，以開發(fā)或建造估價對象房地產(chǎn)或類似房地產(chǎn)所需耗費的各項必要費用之和為基礎(chǔ)，再加上正常的利潤和應(yīng)納稅金，來確定估價對象房地產(chǎn)價格的一種估價方法。成本估價法的運用范圍有時比市場比較法還要廣泛，特別適用于市場狹小、無法運用市場比較法進行估價的房地產(chǎn)的估價。購房者運用這一方法，可以“擠出”賣方不合理的利潤，達到降低房價的目的。成本估價法的基本公式一、新建房地產(chǎn)的成本估價法公式新建房地產(chǎn)的價格按成本估價法進行計算，其公式為：新建房地產(chǎn)價格=取得土地費用+建造建筑物費用+正常利稅結(jié)合上海房地產(chǎn)開發(fā)實際，上述公式可具體化為：新建房地產(chǎn)價格=土地使用權(quán)出讓金+動拆遷費用（或征地安置補償費）+市政配套增容費十建筑工程費用+專業(yè)費用+開發(fā)商投資利息+銷售費用+相關(guān)稅費+開發(fā)利潤1:土地使用權(quán)出讓金一一土地使用權(quán)出讓金有內(nèi)銷與外銷之分。內(nèi)銷出讓金相當(dāng)于5年土地使用費，再根據(jù)建筑容積率高低調(diào)整；外銷出讓金完全由市場決定，可參照上海市基準(zhǔn)地價表標(biāo)定的基準(zhǔn)地價調(diào)整。2：動拆遷費用一一包括動遷安置費、補償費、拆遷管理費等。動拆遷費用因地段、拆遷房屋類型、土地用免被拆遷對象的不同而差異較大。例如，南京東路拆遷商鋪安置補償費高的達每平方米4萬多元，而在上海有些地方只需一兩千元。黃浦區(qū)動遷一戶居民平均需要20多萬元，而在楊浦區(qū)只需要10多萬元。3：征地費用一一征地費用是指征用農(nóng)地的費用。征地費用包括項目很多，主要有拆遷安置費、勞力安置費、青苗補償費、耕地占用費、征地補償費、征地管理費等。征地費用與動拆遷費用一樣，不同區(qū)域、不同地塊、不同對象差別較大。上海城郊農(nóng)地征用費用每畝從幾萬元到五六十萬元不等，有的還要高些。4：市政配套增容費一一對于住宅建設(shè)項目來說，只有住宅建設(shè)配套費、增容（指水、煤氣、電話等用量擴大或新增）費和貼費（電貼費）發(fā)生在非住宅建設(shè)項目，增容費、電貼費的高低視用量和新增額度而定。目前，住宅建設(shè)配套費為每平方米建筑面積370元。5：建設(shè)工程費用一一這項費用包括建筑工程費、安裝工程費、附屬工程費（指為房屋居住使用創(chuàng)造條件的工程）。室外工程費（指基地規(guī)劃紅線內(nèi)的水、電、氣、道路、綠化、環(huán)衛(wèi)、照明等的建設(shè)費用）。建設(shè)工程費用隨建材價格、人工成本的變化而波動。6：開發(fā)商投資利息一一投資利息包括支付土地費用的利息、建設(shè)工程費用的利息、專業(yè)費用的利息和配套費用的利息。利息計算有靜態(tài)計算和動態(tài)計算兩種，前者計算的是單利，后者計算的是復(fù)利。例如，某項目開發(fā)周期為2.5年，則其取得土地費用5000萬元的利息為（年利率為10.08%）：7：銷售費用一一這項費用包括市場推廣費（廣告費X銷售代理費、銷售手續(xù)費等，一般取房屋銷售價格的2%?4%。開發(fā)項目規(guī)模較大的（如10萬平方米以上的項目），這項費用比例可相應(yīng)降低，尤其是廣告費用。8：相關(guān)稅費一一相關(guān)稅費是指營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加和印花稅。如果契稅（以出讓方式取得土地使用權(quán)時繳納，稅率為3%）米計入土地費用，則應(yīng)單獨列出“二稅一費”為房屋銷售價格的5.56%，印花稅為0.03%。9：開發(fā)利潤一一開發(fā)利潤應(yīng)視整個房地產(chǎn)市場狀況而定。1993?1995年，上海房地產(chǎn)開發(fā)利潤多在30%?50%以上，有的高達100%。而近兩三年，房地產(chǎn)市場低迷，銷售不暢，為數(shù)不少的房地產(chǎn)企業(yè)無利銷售甚至虧本銷售，房地產(chǎn)行業(yè)利潤率大大降低。一般而言，上海的房地產(chǎn)項目開發(fā)周期在2年以內(nèi)（不包括2年）的住宅。利潤率可取15%?20%；開發(fā)周期在2?3年的，利潤率可取一ZO%?25%。商業(yè)樓、辦公樓等在此基礎(chǔ)上視具體情況調(diào)高或壓低。二：舊有房地產(chǎn)的成本估價法公式舊有房地產(chǎn)的價格按成本估價法進行計算，其公式為：舊有房地產(chǎn)價格=舊有房地產(chǎn)重新建造完全價值-建筑物折舊所謂重新建造完全價值，是指在估價時點（基準(zhǔn)日）重新建造或購置全新狀態(tài)的舊房地產(chǎn)時所必需的成本價格?；\統(tǒng)地說，重新建造完全價值可以采用新建房地產(chǎn)成本法公式取得，或者運用市場比較法測算全新狀態(tài)的舊有房地產(chǎn)在估價時點的市場價格。建筑物的折舊一：折舊因素。建筑物的折舊主要由三個方面的因素引起：1：物理因素一一主要表現(xiàn)為以下幾種形式：A：建筑物的自然老化，一般是由風(fēng)雨的侵蝕、機械震動等原因造成的。B：使用過程中人為的損壞。C：災(zāi)害性損壞，如水災(zāi)、風(fēng)災(zāi)、火災(zāi)、地震等造成的損壞。D：由于設(shè)計、用料或施工原因而造成的“先天性”磨損。2：功能性因素一一功能性折舊是指由于需求變化、技術(shù)進步、經(jīng)濟發(fā)展等原因而使同類型房屋變得功能不適宜、設(shè)施不足、設(shè)計不良、結(jié)構(gòu)簡陋或規(guī)格過時等引起的房地產(chǎn)的相對減價。例如，現(xiàn)在新建的住宅都是成套獨用，有室有廳，樓頂有防水隔熱層、地下有樁基；相比之下，原來的那些不成套、不獨用、有室無