綠地追上萬科根本在于商業(yè)地產(chǎn)對綠地業(yè)績貢獻(xiàn)

Word綠地追上萬科根本在于商業(yè)地產(chǎn)對綠地業(yè)績貢獻(xiàn)據(jù)行業(yè)調(diào)研了解：日前公布的《2021中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP50》榜單顯示，綠地僅以125億元的差距，排在萬科之后，位列第二。其后的萬達(dá)、保利等企業(yè)銷售額為1200億~1300億元，暫時還威脅不到綠地和萬科。綠地因此被克而瑞研究中心總監(jiān)薛建雄稱作“2021年最有可能影響萬科老大位置”的地產(chǎn)公司。

然而，綠地真會成為中國地產(chǎn)行業(yè)的新龍頭嗎?這一定程度上取決于綠地在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的開發(fā)前景，也與其在A股和H股搭建的融資平臺的融資能力有很大關(guān)系。

提前戰(zhàn)略布局帶來優(yōu)勢

在上述榜單發(fā)布之后，就有報道認(rèn)為，綠地能夠追上萬科，甚至有超越之勢，根本在于商業(yè)地產(chǎn)對綠地業(yè)績的貢獻(xiàn)。

綠地董事長張玉良曾公開表示，2021年商業(yè)地產(chǎn)對集團(tuán)房地產(chǎn)板塊的銷售貢獻(xiàn)突破60%。數(shù)據(jù)顯示，綠地集團(tuán)2021年的土地儲備計劃為800億元左右，在建商業(yè)地產(chǎn)超2000萬平方米。

其中，最能代表綠地商業(yè)地產(chǎn)的無疑就是超高層地標(biāo)性建筑。據(jù)統(tǒng)計，綠地現(xiàn)在已經(jīng)建成17棟綠地中心超高層，目前全國300米以上的地標(biāo)性建筑有50%是由綠地集團(tuán)投資建造的;在世界十大高樓中，綠地集團(tuán)旗下就有3個，未來每年還將有2~3棟綠地中心竣工。

蘭德咨詢總裁宋延慶說，綠地的商業(yè)地產(chǎn)主要是兩條產(chǎn)品線，一是在城市核心位置開發(fā)的綠地中心，另外一部分就是在郊區(qū)開發(fā)的商務(wù)樓。這兩條產(chǎn)品線目前的銷售情況都不錯。和其他房企不同，綠地開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)，大部分出售，只有小部分選擇自持。

這樣的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)策略，讓綠地在面對商業(yè)地產(chǎn)可能存在的供應(yīng)過量風(fēng)險時，表現(xiàn)得游刃有余。

“綠地在商業(yè)地產(chǎn)運營方面，無論是銷售還是持有都已經(jīng)有十幾年的經(jīng)驗，有很多方法可以避開商業(yè)地產(chǎn)帶來的調(diào)整。”薛建雄告訴記者，超高層的盈利模式，有一種是全部持有、長期經(jīng)營，按照目前經(jīng)營狀況，大概需要15~16年的回收期。但綠地的模式只持有最好的部分，其余全都賣掉。

記者了解到，綠地在上海奉賢地區(qū)的寫字樓項目，價格為1.2萬元/平方米，一年的銷售量可達(dá)1000多套。相比之下，其他的一些地產(chǎn)開發(fā)商由于開發(fā)產(chǎn)品的單價和總價偏高，往往很難實現(xiàn)很好的收益率。

綠地之所以在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域具有優(yōu)勢，一定程度上是因為戰(zhàn)略調(diào)整領(lǐng)先于行業(yè)。宋延慶說，綠地很早就提出了“超高層戰(zhàn)略”、“智慧城鎮(zhèn)”、“產(chǎn)城一體化”等一系列戰(zhàn)略概念，并開發(fā)出新的產(chǎn)品，令他們有機(jī)會進(jìn)入到很多城市發(fā)展的新領(lǐng)域，獲取了相對低價的優(yōu)質(zhì)土地資源。目前，綠地涉足的房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，不僅有商業(yè)地產(chǎn)，還有產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等領(lǐng)域。相比而言，萬科涉足商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)要晚一些。

此外，綠地相對靈活的組織框架，也將成為未來和萬科一決高下的籌碼。綠地集團(tuán)官網(wǎng)顯示，綠地目前在很多區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)均實施事業(yè)部制，給事業(yè)部很大的權(quán)力，令其可以相對自由而靈活地根據(jù)市場變動進(jìn)行策略調(diào)整。相比之下，目前大部分的地產(chǎn)商還是區(qū)域公司或城市公司制，在管理的靈活性上顯然不如事業(yè)部制。

2021年綠地在海外市場投資超過百億美元，根據(jù)此前綠地公布的數(shù)據(jù)，2021年希望在海外市場實現(xiàn)銷售額130億元。如果這一目標(biāo)順利實現(xiàn)，無疑將會給綠地帶來更多優(yōu)勢。

閱讀行業(yè)調(diào)研發(fā)布的《2021-2021年房地產(chǎn)行業(yè)市場發(fā)展格局及投資前景調(diào)查分析報告》

多元融資渠道支持高周轉(zhuǎn)

此外，融資能力對房地產(chǎn)公司來說也至關(guān)重要。一位地產(chǎn)分析師指出，A+H渠道打通對綠地的后續(xù)業(yè)績幫助非常大，尤其是在拿新項目的時候，新的融資平臺可以提供很大的支持。

記者觀察發(fā)現(xiàn)，雖然綠地收購的金豐投資(A股)和盛高置地(H股)兩個殼公司，在短期內(nèi)都不可能把綠地龐大的資產(chǎn)注入，但是這兩個平臺依然為綠地未來提供了持續(xù)融資的渠道。

2021年5月，綠地借殼盛高置地，隨后易名綠地香港并逐漸將新拿的土地注入上市公司，港股上市公司的融資平臺，對于土地項目后續(xù)開發(fā)起到了很大的便利作用。

2021年12月11日，綠地香港以59.5億元人民幣(約76.49億港元)競得上海黃浦五里橋街道商辦用地，折合樓面價24231元/平方米，這是上海年內(nèi)總價第二高的經(jīng)營性用地。此外，綠地香港2021年還在上海、杭州、昆明、南寧等地小規(guī)模購地，累計土地花費已達(dá)83億元。綠地香港方面更表示，2021年的銷售目標(biāo)是確保100億元，力爭達(dá)到150億元。

在土地投資資金來源方面，綠地香港介紹稱，除了依靠自身的現(xiàn)金儲備和銷售回流資金外，公司會以合作開發(fā)的形式來整合資源并分散風(fēng)險，并發(fā)揮H股資本平臺的優(yōu)勢積極尋求多元化的融資途徑。在此之前，綠地香港已獲得母公司達(dá)4億美元的注資，并在2021年10月份發(fā)行7億美元債券。

除了港股市場開始發(fā)力，綠地何時整體A股上市也一直是備受關(guān)注的焦點。2021年12月19日，上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所披露信息，綠地集團(tuán)21億股(對應(yīng)股權(quán)為20.2468%)增資擴(kuò)股項目已完成投資人擇優(yōu)選擇，入選的包括平安創(chuàng)新資本、鼎暉嘉熙、寧波匯盛、珠海普羅、上海國投等五家PE機(jī)構(gòu)，增資總額達(dá)117.29億元。

這意味著，綠地集團(tuán)近年來一直在進(jìn)行的內(nèi)部復(fù)雜股權(quán)結(jié)構(gòu)梳理工作，終于有了進(jìn)一步進(jìn)展。業(yè)界普遍認(rèn)為，綠地集團(tuán)有望借此進(jìn)行新一輪內(nèi)部管理包括股權(quán)在內(nèi)的改造，為其整體上市鋪平道路。