樓市房?jī)r(jià)快速上漲 房地產(chǎn)限購(gòu)令影響有待觀察

Word樓市房?jī)r(jià)快速上漲房地產(chǎn)限購(gòu)令影響有待觀察房?jī)r(jià)快速上漲促使我國(guó)城市推出一波限購(gòu)令和信貸收緊政策，導(dǎo)致這些城市房產(chǎn)交易量明顯下降，但這些措施對(duì)房?jī)r(jià)的全面影響還有待觀察，并且各個(gè)城市情況差異較大。

樓市房?jī)r(jià)快速上漲

宇博智業(yè)《房地產(chǎn)行業(yè)分析及市場(chǎng)研究報(bào)告》對(duì)搜房網(wǎng)每周數(shù)據(jù)的分析發(fā)現(xiàn)，限制措施嚴(yán)重影響了一些城市的房產(chǎn)銷量，例如無(wú)錫、南京、蘇州和武漢。但一些沒(méi)有實(shí)施限購(gòu)限貸措施的主要二線城市10月份的銷量仍舊強(qiáng)勁，尤其是溫州、青島、西安和寧波。

在全國(guó)范圍內(nèi)，10月份的房產(chǎn)銷量增長(zhǎng)減速，但與一些實(shí)施限購(gòu)限貸令的城市完全下降不同，10月份房產(chǎn)銷量仍呈現(xiàn)25%以上的同比強(qiáng)勁增長(zhǎng)，從年初至今也呈現(xiàn)同比增長(zhǎng)。

但是，搜房網(wǎng)100個(gè)城市指數(shù)顯示的10月份房?jī)r(jià)上漲繼續(xù)同比加快，達(dá)到18.2%，9月份為16.6%，考慮到銷量對(duì)價(jià)格的滯后影響，或許還有幾個(gè)月才會(huì)到達(dá)拐點(diǎn)（增長(zhǎng)率方向發(fā)生變化）。對(duì)實(shí)施限購(gòu)限貸令的城市來(lái)說(shuō)，到目前為止，10月份相比9月份出現(xiàn)了增長(zhǎng)率放緩，從而反映出房地產(chǎn)市場(chǎng)趨冷。

例如，無(wú)錫10月份房?jī)r(jià)仍呈現(xiàn)1.9%的正增長(zhǎng)，但遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于之前三個(gè)月6.8%、6.8%和8.2%的上漲速度。同樣的，南京房?jī)r(jià)10月份相比9月份上漲0.4%，之前三個(gè)月上漲速度分別是3.1%、3.4%和2.4%。深圳10月份相比9月份房?jī)r(jià)上漲0.3%，但遠(yuǎn)低于之前的1%、2%和1.9%的上漲速度。

另一方面，一些沒(méi)有實(shí)施限購(gòu)限貸令的主要城市房?jī)r(jià)環(huán)比上漲速度更快，長(zhǎng)沙和重慶分別上漲4.1%和3.1%。

此外，中國(guó)社科院發(fā)布的《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告（2021-2021）》（以下簡(jiǎn)稱《報(bào)告》），也顯示了上半年，房地產(chǎn)房?jī)r(jià)的上漲趨勢(shì)。

《報(bào)告》指出，2021年前三季度，在宏觀利好政策不斷加碼的背景下，一線城市及部分二線城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)快速上漲，投資投機(jī)需求入場(chǎng)，房地產(chǎn)泡沫卷土重來(lái)。數(shù)據(jù)顯示，2021年2月至9月各月份中，全國(guó)商品住宅平均銷售價(jià)格分別為每平方米7394元、7400元、7449元、7418元、7322元、7337元、7362元、7373元。這一數(shù)值分別較上年同期增長(zhǎng)14.39%、18.25%、16.28%、14.26%、12.3%、11.5%、11.51%、12.66%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)2021年全年的1.28%和2021年的9.11%。

《報(bào)告》顯示，35個(gè)大中城市中24個(gè)城市房?jī)r(jià)收入比正向偏離歷史均值，且22個(gè)城市的偏離程度高達(dá)10%以上。其中，深圳在收入增速保持平穩(wěn)的狀況下，房?jī)r(jià)存在超過(guò)180%的回調(diào)空間，風(fēng)險(xiǎn)狀況堪憂。此外，35個(gè)城市中多達(dá)32個(gè)城市的房?jī)r(jià)租金指數(shù)比相對(duì)住房使用成本指數(shù)的倒數(shù)正向偏離，意味著樓市非理性投機(jī)氛圍增多，非理性投資帶來(lái)的高估值風(fēng)險(xiǎn)值得警惕。以廈門(mén)為例，房?jī)r(jià)在資金成本不發(fā)生明顯提高的情況下，存在近100%回調(diào)空間。

專家分析：房?jī)r(jià)高漲源于住房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)失衡

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院院長(zhǎng)助理倪鵬飛表示，本輪熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快過(guò)猛，主要城市住房市場(chǎng)整體高估態(tài)勢(shì)進(jìn)一步加劇，風(fēng)險(xiǎn)程度整體高于2021年。深圳、廈門(mén)、上海、北京、南京等城市風(fēng)險(xiǎn)狀況較為突出。

“經(jīng)濟(jì)下行、人民幣貶值、資產(chǎn)荒、實(shí)體經(jīng)濟(jì)不景氣與城市分化，是引發(fā)樓市局部過(guò)熱的重要環(huán)境因素；驅(qū)動(dòng)全社會(huì)支持或從事房地產(chǎn)投資投機(jī)的利益機(jī)制，是導(dǎo)致樓市局部過(guò)熱的深層根源；市場(chǎng)主體合作博弈，是樓巿局部過(guò)熱的整體原因；巨量資金導(dǎo)入是樓市局部過(guò)熱的主要源頭；‘地王’頻出，是加速樓市過(guò)熱與恐慌的直接原因；地方政府消極調(diào)控，是房?jī)r(jià)暴漲和市場(chǎng)恐慌的重要原因?！蹦啭i飛認(rèn)為，現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的問(wèn)題是，區(qū)域住房市場(chǎng)發(fā)展出現(xiàn)嚴(yán)重結(jié)構(gòu)失衡，高庫(kù)存和住房短缺同時(shí)并存。一二線城市庫(kù)存少，銷售火爆；三四線卻銷售增長(zhǎng)緩慢，去庫(kù)存效果不明顯。

倪鵬飛指出，本輪樓市熱潮不可避免地使局部房地產(chǎn)泡沫加劇，從而誘發(fā)并加大市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，不得不引起重視。例如，局部上漲過(guò)快刺激巨量資金通過(guò)各種灰色渠道涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，扭曲資源合理配置，加劇財(cái)富分配不平等，加大金融體系風(fēng)險(xiǎn)。

鑒于樓市泡沫不斷積聚，任興洲強(qiáng)調(diào)，此輪果斷調(diào)控不會(huì)輕易放松，但在實(shí)體經(jīng)濟(jì)依然較弱的背景下，不會(huì)選擇貿(mào)然刺破房地產(chǎn)泡沫，會(huì)選擇逐步釋放風(fēng)險(xiǎn)。這意味著此輪調(diào)控將是一場(chǎng)持久戰(zhàn)。

倪鵬飛認(rèn)為，中國(guó)樓市調(diào)控需調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，讓房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟(jì)、城市化協(xié)調(diào)發(fā)展；加快相關(guān)制度改革，釋放新需求去庫(kù)存并對(duì)沖市場(chǎng)調(diào)整；在土地、金融、財(cái)稅等關(guān)鍵領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)改革突破，鏟除經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)化及波動(dòng)的根基；健全樓市調(diào)控的工作機(jī)制，完善樓市調(diào)控的問(wèn)責(zé)機(jī)制。

外媒預(yù)測(cè)：房地產(chǎn)市場(chǎng)拐點(diǎn)或幾個(gè)月后出現(xiàn)

美國(guó)《福布斯》雜志11月29日?qǐng)?bào)道，過(guò)去十年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯在循環(huán)變化，在放松和收緊之間擺動(dòng)，通常對(duì)價(jià)格的影響會(huì)有一定的滯后。利率、首付要求、融資以及直接限購(gòu)是收緊或放松房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要政策措施。在宏觀層面上，房?jī)r(jià)波動(dòng)的歷史領(lǐng)先指標(biāo)是貨幣供應(yīng)量的增長(zhǎng)率。

報(bào)道稱，貨幣供應(yīng)量增長(zhǎng)緩慢和房?jī)r(jià)上漲強(qiáng)勁之間的“背離”表明會(huì)出現(xiàn)另一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)。但這一次真正的催化劑來(lái)自新的收緊循環(huán)和一波限購(gòu)限貸政策，尤其是二十幾個(gè)城市在9月底、10月初推出的政策。這些城市由于房?jī)r(jià)上漲過(guò)快和投機(jī)需求巨大而成為調(diào)控目標(biāo)，表明各個(gè)城市之間的政策方針差別很大。在一些城市，調(diào)控目標(biāo)甚至具體到房地