大眾營銷推廣實(shí)施方案(全案)

/前言第一部分項(xiàng)目SWOT分析第二部分項(xiàng)目定位第三部分產(chǎn)品修正建議第四部分價(jià)格策略第五部分銷售策略第六部分營銷推廣實(shí)施方案結(jié)束語附:CIS基本知識(shí)前言“大眾小區(qū)"是大眾公司投資興建的第一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，公司主要領(lǐng)導(dǎo)層對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃是建立人文環(huán)境相對(duì)優(yōu)美的住宅小區(qū)，針對(duì)的消費(fèi)群體除城市的有住房需求的人群以外，還針對(duì)部分中產(chǎn)階級(jí)對(duì)高尚住宅小區(qū)的需求。因此必須樹立“消費(fèi)者需要的不僅是房子，還需要生活配套以及文化"的開發(fā)理念。對(duì)本項(xiàng)目而言，完善項(xiàng)目配套設(shè)施,行之有效的項(xiàng)目推廣,是項(xiàng)目成功開發(fā)銷售的根本條件，完成項(xiàng)目的整體銷售，可以帶來三個(gè)方面的效益:第一，經(jīng)濟(jì)效益。通過銷售會(huì)產(chǎn)生一定的利潤。第二，品牌效益。全方面的樹立“大眾”公司的品牌;第三,資源整合效益。大眾公司可借此契機(jī)做到企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略與擁有品牌資源的有效結(jié)合。我公司不僅提供的銷售方案，還有“大眾”品牌的建立,旨在闡述我公司對(duì)該項(xiàng)目營銷推廣方式的進(jìn)一步深化,并表達(dá)我公司對(duì)代理該項(xiàng)目的誠懇態(tài)度以及能夠成功運(yùn)作項(xiàng)目的信心。結(jié)合項(xiàng)目的現(xiàn)實(shí)情況及各項(xiàng)資源優(yōu)勢(shì)，在綜合以往公司運(yùn)作過的成功經(jīng)驗(yàn)，對(duì)項(xiàng)目的營銷推廣上進(jìn)行了深入細(xì)致的研究,得出了較為適合本項(xiàng)目操作的各項(xiàng)結(jié)論。但報(bào)告中因諸多客觀因素尚未確定，諸如項(xiàng)目配套設(shè)施建設(shè)的時(shí)間不確定性因素、未來喀什市潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的發(fā)展?fàn)顩r等，因此,其所涉及的相關(guān)部分僅為設(shè)想和建議，具體營銷策劃方案在進(jìn)行深入的市場(chǎng)調(diào)研后,根據(jù)市場(chǎng)條件進(jìn)行確定。我公司是新疆本土營銷策劃企業(yè),專業(yè)團(tuán)隊(duì)的銷售業(yè)績(jī)?cè)跒豸斈君R、庫爾勒、喀什等地區(qū)已有良好的口碑。今天，我們所能做的只有站在企業(yè)的高度上，實(shí)現(xiàn)本案經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的最大化，間接地為喀什人民做點(diǎn)實(shí)事。第一部分項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)１、板塊優(yōu)勢(shì)地處規(guī)劃中三運(yùn)司商貿(mào)中心周圍;地處班超公園附近；帕依納甫路和魚池路交口，不遠(yuǎn)是多來特巴格路。２、街區(qū)功能優(yōu)勢(shì)緊靠三運(yùn)市場(chǎng)，且市場(chǎng)經(jīng)營良好。方便就近居住。周圍有學(xué)校：三運(yùn)司幼兒園、十二小、三中、三十中、六中等。距二醫(yī)院二百米左右。距三運(yùn)司市場(chǎng)百米以內(nèi).大眾游泳池目前是南疆最大最好的游泳館，且經(jīng)營良好。３、項(xiàng)目潛在優(yōu)勢(shì)附近規(guī)劃中三運(yùn)商貿(mào)城已開工建設(shè)；附近一建計(jì)劃用地也是建設(shè)大型住宅小區(qū)；規(guī)劃中的星級(jí)酒店有利提高社區(qū)品質(zhì)；有規(guī)劃附近臨水公園。４、公司優(yōu)勢(shì)“大眾公司"在喀什地區(qū)有良好的知名度;多種產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)有益于本案營銷推廣。５、其它優(yōu)勢(shì)入市時(shí)機(jī)優(yōu)勢(shì)。目前喀什地區(qū)小區(qū)建設(shè)很落后，市場(chǎng)上沒有完備配套設(shè)施的社區(qū)。市場(chǎng)需要的優(yōu)勢(shì).本案戶型合理,外觀設(shè)計(jì)優(yōu)美。本案多處設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)體現(xiàn)人性化。地段有升值的潛力。小結(jié)：我們認(rèn)為項(xiàng)目核心優(yōu)勢(shì)在與以下幾點(diǎn)：較佳的地理位置和良好的市場(chǎng)氛圍，企業(yè)資源豐富,易進(jìn)行造勢(shì)行為。二、項(xiàng)目的劣勢(shì)1、區(qū)域認(rèn)同不足。本案的目標(biāo)是“高尚社區(qū)”,周圍市場(chǎng)缺乏認(rèn)同的商住環(huán)境。2、殯儀館在小區(qū)對(duì)面。3、非現(xiàn)房。４、本案4月左右辦下預(yù)售許可證,5月封頂。市場(chǎng)淡季為6、7、8月.5、戶型雖合理但較單一,面積較大。６、容積率為1．7，相對(duì)較高。７、周圍有相當(dāng)?shù)呐f房,會(huì)影響接近本案住宅樓的低層銷售。小結(jié):本項(xiàng)目運(yùn)作的關(guān)鍵在如何吸引有效客戶群和市場(chǎng)的認(rèn)同。三、項(xiàng)目威脅點(diǎn)１、喀什地區(qū)沒有相對(duì)高端的社區(qū),推廣需要對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)準(zhǔn)確定位。２、周圍規(guī)劃的項(xiàng)目過多，無法在短期內(nèi)一一實(shí)現(xiàn).３、喀什地區(qū)傳媒業(yè)不發(fā)達(dá),信息無法有效傳遞,導(dǎo)致人力成本加大。４、拆遷42戶的壓力。小結(jié):項(xiàng)目面臨因設(shè)施需資金的投入。四、項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn)1、擁有游泳館、星級(jí)酒店的社區(qū)是高尚社區(qū)存在的基礎(chǔ)，也是市場(chǎng)空白點(diǎn)。2、樓宇外觀是本案比較明顯的優(yōu)勢(shì)。小結(jié)：在迎接及撲捉市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)之前，還需細(xì)化運(yùn)營目標(biāo)而精確命中。第二部分項(xiàng)目定位我司經(jīng)過對(duì)貴司的了解認(rèn)知，建議對(duì)本案定位和貴司的品牌定位相結(jié)合。不僅有利于樓盤的銷售,對(duì)公司的其它項(xiàng)目開展也大有裨益。一、企業(yè)品牌的建立,文化要鋪路先行。企業(yè)文化是文化的一種.什么是文化？文化是一種不成文的制度。企業(yè)文化很重要的一方面是指一個(gè)企業(yè)的核心價(jià)值觀。它是所有人都信奉并自覺遵守的行為準(zhǔn)則。企業(yè)由弱到強(qiáng)、有小到大的發(fā)展過程中,必具備高瞻遠(yuǎn)矚企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略,要成為可以面對(duì)巨變數(shù)十年繁榮發(fā)展的持久公司,第一步也是最重要的一點(diǎn),就是明確核心理念，樹立在任何情況下堅(jiān)持不渝的堅(jiān)定價(jià)值觀.總體來說,企業(yè)文化應(yīng)該是包括企業(yè)的核心理念、經(jīng)營哲學(xué)、管理方式、用人機(jī)制、行為準(zhǔn)則、企業(yè)氛圍的綜合,是一個(gè)綜合體。從根本上說,企業(yè)文化是一個(gè)企業(yè)生生不息的源泉.我們看待大眾公司和本案關(guān)系時(shí),通過本案的定位和推廣，均體現(xiàn)大眾公司的文化。因?yàn)橐粋€(gè)企業(yè)要想生存下去并且生存得好，首先要選擇一個(gè)產(chǎn)品，而這個(gè)產(chǎn)品一定要在行業(yè)中站住腳，這個(gè)行業(yè)也必須具備持續(xù)的發(fā)展力，這是一個(gè)最基本條件。接下來就要考慮如何形成自己的核心競(jìng)爭(zhēng)力,這就意味著要非常清楚企業(yè)的存在價(jià)值，只有企業(yè)和政府、管理層、員工、消費(fèi)者的關(guān)系均衡發(fā)展，核心競(jìng)爭(zhēng)力才能最終形成。二、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和品牌建設(shè)大眾公司的主業(yè)是由汽修、代理銷售到經(jīng)營旅游度假村、房地產(chǎn)開發(fā)為龍頭的跨行業(yè)、多元化經(jīng)營公司.企業(yè)品牌建設(shè)是發(fā)展戰(zhàn)略中的重要環(huán)節(jié)。在本案營銷推廣中，結(jié)合大眾公司的品牌推廣。所以，在推出之前,必須認(rèn)真的總結(jié)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。企業(yè)在走向規(guī)?；?、正規(guī)化過程中，通常引進(jìn)CＩS系統(tǒng)。目前對(duì)于開發(fā)公司而言,完全引進(jìn)CIＳ系統(tǒng)有相當(dāng)困難。但我們可以借鑒ＣIS導(dǎo)入程序和要求，結(jié)合本項(xiàng)目，逐步完成大眾公司品牌建設(shè)過程。目前，首先從應(yīng)用的角度來考慮：第一步，建立和完善企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略（即MＩ）；第二步，延伸豐富企業(yè)文化;第三步，建立起各個(gè)公司、房產(chǎn)公司、本案等統(tǒng)一的視覺識(shí)別系統(tǒng)（即VI）；第四步，建立起以銷售部、房產(chǎn)公司為主體的行為準(zhǔn)則(即BＩ).至于其它方面需企業(yè)逐步完成。(附:CIS基本知識(shí)）三、喀什房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析200５年，喀什房地產(chǎn)開發(fā)量達(dá)到了至高點(diǎn),商品房開發(fā)總量達(dá)到10萬平方米左右,從目前喀什市區(qū)的商品房開發(fā)總量及房屋空置率來看,目前路段較好,小區(qū)規(guī)模較大,周圍市政配套較好的住宅小區(qū)的銷售情況較好，一般的住宅小區(qū)的銷售狀況不盡人意.據(jù)我公司對(duì)喀什房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查,2006年開發(fā)的住宅項(xiàng)目較多，且小區(qū)的開發(fā)規(guī)模都較大,這意味著今后幾年喀什的住宅開發(fā)量將會(huì)擴(kuò)大，住宅銷售將會(huì)產(chǎn)生激烈的競(jìng)爭(zhēng)。但相對(duì)喀什市的經(jīng)濟(jì)增長率，消化目前的庫存不會(huì)用太長的時(shí)間。因此，對(duì)于投資者而言，可供選擇的投資產(chǎn)品逐漸多元化，投資選擇的范圍逐漸擴(kuò)大，同時(shí)客戶在選擇時(shí)，對(duì)產(chǎn)品的設(shè)計(jì)、功能、地段等因素逐漸看重，地產(chǎn)需求已經(jīng)從“居者有其屋”發(fā)展到“居者優(yōu)其屋"階段，地產(chǎn)開發(fā)商的不斷加入和競(jìng)爭(zhēng),地產(chǎn)開發(fā)面積的不斷擴(kuò)大，以及廣告及促銷手段的不斷加強(qiáng)，迫使消費(fèi)者的消費(fèi)意識(shí)趨于理性，已不僅在路段、價(jià)格、綠化等方面進(jìn)行挑剔，同時(shí)在小區(qū)文化、物業(yè)管理、配套設(shè)施、智能化建設(shè)等方面開始重視.喀什目前的地產(chǎn)消費(fèi)主要是低中收入水平的居民、年輕人及外地來疆人員的一次置業(yè)，中老年人、成功人士、政府公務(wù)員的二次置業(yè)。因喀什經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，是維吾爾族文化的發(fā)祥地，又是古絲綢之路的交通要沖,維族居民對(duì)喀什有著比較特殊的感情,因此也可吸引了周邊縣區(qū)的居民來喀什置業(yè)。綜合分析,喀什的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)走上規(guī)?；?、市場(chǎng)化的發(fā)展之路,同時(shí)井噴式的發(fā)展態(tài)勢(shì)依然會(huì)持續(xù)下去，競(jìng)爭(zhēng)自然會(huì)越來越激烈。今后，喀什的房地產(chǎn)市場(chǎng)營銷會(huì)從“賣點(diǎn)營銷"轉(zhuǎn)向“概念營銷”。如果政府宏觀調(diào)控得力,商業(yè)用房的開發(fā)有所收縮，商業(yè)地產(chǎn)按住宅的開發(fā)量和人口的增長率進(jìn)行合理開發(fā),喀什市的房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)走向理性化的發(fā)展之路。反之，如果政府和企業(yè)不考慮實(shí)際需求，商業(yè)用房將會(huì)嚴(yán)重過剩,地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)將產(chǎn)生大量的泡沫，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)資金回籠緩慢，同時(shí)對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生極大的消極因素.四、項(xiàng)目定位本案作為大眾公司進(jìn)入喀什地產(chǎn)的第一個(gè)項(xiàng)目,在項(xiàng)目推廣上應(yīng)實(shí)現(xiàn)大眾公司企業(yè)文化和企業(yè)綜合實(shí)力品牌優(yōu)勢(shì)向房地產(chǎn)的延展和嫁接,提高項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。本案以大眾公司企業(yè)資源為背景,以運(yùn)動(dòng)為題材進(jìn)行包裝炒作，足以產(chǎn)生強(qiáng)大的向心力，輻射區(qū)域廣泛，擴(kuò)大項(xiàng)目的消費(fèi)群。因此，將本案歸類于“新住宅運(yùn)動(dòng)”樓盤。產(chǎn)品定位:“大眾·沁園動(dòng)尚社區(qū)"其它備選名稱：大眾·奧領(lǐng)匹克花園大眾·NO．1社區(qū)大眾·親水家園大眾·湖畔藍(lán)灣大眾·藍(lán)灣定位理由：1、喀什目前沒有嚴(yán)格意義上的社區(qū)，定位在此表示本案更注重于社區(qū)管理和社區(qū)活動(dòng).2、突出本案中擁有以游泳池為主的運(yùn)動(dòng)會(huì)所。３、表現(xiàn)將來規(guī)劃中的水景公園.4、延伸“大眾”品牌。五、目標(biāo)市場(chǎng)定位在界定房產(chǎn)客戶的諸多特征中，收入是最為明顯的一個(gè)特征。在房產(chǎn)發(fā)達(dá)的地區(qū),一般體現(xiàn)出“物以類聚，人以群分”的特點(diǎn)。而在二級(jí)城市并沒有多少明顯界限。本案因定位稍高一些，所以在目標(biāo)群體的選擇范圍上與其它小區(qū)稍窄，因此要找到適合特殊群體的需求尤為重要。（一）消費(fèi)者特征1、收入特征本案面對(duì)的是中、高收入群體，客戶群體一般為中小企業(yè)老板、附近個(gè)體工商戶、政府公務(wù)員、白領(lǐng)階層、團(tuán)場(chǎng)富裕職工等。2、年齡特征年齡結(jié)構(gòu)是消費(fèi)結(jié)構(gòu)的一個(gè)重要方面。從生活習(xí)慣和對(duì)住房的要求來看，每一個(gè)年齡段的人都可能會(huì)有其特定時(shí)代的烙印,也就是有一定的共性。就購買力而言?？蓪⒛挲g結(jié)構(gòu)劃分如下:26歲以下；27－３５歲;36-55歲;56歲以上。2６歲以下的年齡層，由于剛走上工作崗位不久，沒有多大的積蓄，其購買能力相對(duì)較弱，如果購房，多數(shù)選擇便宜房屋。27－35歲年齡層，經(jīng)濟(jì)能力處于初步發(fā)展階段,由于成家等原因,購房目標(biāo)選擇三室、二室。36—55歲的年齡層，是房地產(chǎn)市場(chǎng)上最具有購買力的群體,并且這個(gè)年齡層的購房者收入差別最大，從普通住宅到高檔住宅均是最大的消費(fèi)群體。56歲以上的年齡層，多數(shù)已經(jīng)擁有住房,而且由于子女成年獨(dú)立謀生，對(duì)房子需求減少。除少數(shù)投資房地產(chǎn)、退休養(yǎng)老等要求外，都購房興趣大減。綜合分析，本案的消費(fèi)者的年齡在2７—6０歲之間。（二)消費(fèi)者需求分析1、有需求的人不僅是要安家居所，而且注重生活的品質(zhì)。2、追求周邊環(huán)境的舒適,最好同時(shí)能有映襯業(yè)主地位。3、居行方便,更高的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)要求。(三）目標(biāo)客戶定位1、本案附近的小業(yè)主、生意人及收入較為可觀的人群。2、收入可觀的白領(lǐng)階層和政府公務(wù)員。3、喀什本地及縣區(qū)、團(tuán)場(chǎng)的離退休人員。４、有少部分消費(fèi)者希望孩子上學(xué)的需求.6、年齡在27－6０歲左右對(duì)生活質(zhì)量有較高要求的成功人士。7、克州及和田地區(qū)等有需求的消費(fèi)者。第三部分產(chǎn)品修正建議本案突出的特點(diǎn)及地理位置，要想在價(jià)格上有上升空間,就必須在配套上多下功夫.一、社區(qū)內(nèi)運(yùn)動(dòng)設(shè)施的建設(shè)●本案推廣以“新住宅運(yùn)動(dòng)"主題，社區(qū)中除了游泳館，當(dāng)然還要有其它的健身設(shè)施配合。其它方面在力所能及的情況下在細(xì)部突出運(yùn)動(dòng)。如在小區(qū)內(nèi)部小路上鋪百米長的石子路,方便老年人在走路時(shí)也順便健身。在游泳館也可增設(shè)乒乓球案等設(shè)施.也可聯(lián)系健身房的入駐全面提升本案的品質(zhì)。●改善居住環(huán)境,綠化、美化、亮化并舉,讓其成為喀什市民居住環(huán)境最好的一個(gè)社區(qū).●小區(qū)內(nèi)設(shè)立具有文化品位的雕塑,深層打造小區(qū)的文化內(nèi)涵.二、社區(qū)會(huì)所的建立和人文關(guān)懷●由于有現(xiàn)成的游泳館，建議將游泳館就為業(yè)主會(huì)所?！窠M織業(yè)主委員會(huì)，充分開發(fā)商體現(xiàn)對(duì)業(yè)主的人文關(guān)懷.三、市政配套●增加公共汽車線路，充分考慮小區(qū)居民出行需要，徹底解決小區(qū)居民的出行問題?！窠ㄗh市政搬遷殯儀館。四、物業(yè)管理成立高標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理公司，必須：（1)完善各種方便社區(qū)生活設(shè)施。包括綠化規(guī)劃中綠地，垃圾箱、垃圾中轉(zhuǎn)站等.（2）完善各類物業(yè)管理隊(duì)伍.包括保安人員、清潔人員、水電暖工、物業(yè)管理人員等。（3）完善各類物業(yè)管理制度，對(duì)小區(qū)業(yè)主作出承諾，本著方便住戶的原則盡心盡力為居民考慮和解決各種問題。（４）建議促銷階段時(shí)活動(dòng)減免住戶第一年的物業(yè)管理費(fèi)用.第四部分價(jià)格策略價(jià)格策略是開發(fā)商實(shí)現(xiàn)利潤的最終關(guān)鍵。本案具較佳且有升值潛力的地段位置、準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位、開發(fā)商良好的口碑，再配合準(zhǔn)確有效的營銷推廣策略，其市場(chǎng)前景是令人期待的。但變化始終比計(jì)劃來的快，在具體執(zhí)行中,應(yīng)根據(jù)公司財(cái)務(wù)目標(biāo)的變化、項(xiàng)目的銷售情況、市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)狀況、消費(fèi)者購買心理等方面的可控和不確定之因素，予以靈活的調(diào)整，方能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的成功銷售。住宅價(jià)格策略雖然本案住宅在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上、在區(qū)域的規(guī)劃發(fā)展態(tài)勢(shì)上已具備競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，但從周邊市場(chǎng)的發(fā)展態(tài)勢(shì)上看，項(xiàng)目周邊即將有其它項(xiàng)目啟動(dòng)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)仍然相當(dāng)激烈。同時(shí)，為保障開發(fā)商的利益和整體體量的局限，因此,本案必須加快銷售進(jìn)度,縮短銷售周期。為最大限度的保證本案資金的迅速回籠，加快銷售進(jìn)度，縮短銷售周期,因此本案采用平均利潤的定價(jià)目標(biāo),即把本案的價(jià)格定位與本地市場(chǎng)同類產(chǎn)品的最低銷售價(jià)和最高銷售價(jià)之中，從而保證本案銷售資金的順暢回籠，財(cái)務(wù)目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn).二、調(diào)價(jià)平臺(tái)及調(diào)價(jià)比例原則的設(shè)定我司建議先期以較低價(jià)格入市,引起市場(chǎng)關(guān)注，激發(fā)市場(chǎng)需求，迅速帶動(dòng)人氣，再隨銷售進(jìn)展情況進(jìn)行價(jià)格微調(diào)。調(diào)價(jià)最主要的目的是為了最大可能的刺激銷售。對(duì)消費(fèi)者而言,產(chǎn)品旺銷,是他們認(rèn)可和追捧漲價(jià)的首要前提。人為因素過于明顯調(diào)價(jià),只會(huì)導(dǎo)致消費(fèi)者不信任和反感。因此，我司認(rèn)為本案在調(diào)價(jià)的上應(yīng)遵循兩個(gè)原則：一是戰(zhàn)略性原則針對(duì)可控的因素,根據(jù)樓體建筑完工時(shí)間的不同，以主體完工、社區(qū)建設(shè)、入住等階段為主要調(diào)價(jià)平臺(tái),上調(diào)比例在１—4%之間。每次調(diào)價(jià)的幅度既能給前期購房者產(chǎn)生信心,又能給未購者帶來刺激，產(chǎn)生導(dǎo)購欲念，同時(shí)，每一步調(diào)價(jià)都應(yīng)明確價(jià)格支撐點(diǎn)，忌人為因素明顯的價(jià)格調(diào)整。二是戰(zhàn)術(shù)性原則

在戰(zhàn)略性原則的指導(dǎo)下,針對(duì)本案不可控因素，在實(shí)際操作中，根據(jù)銷售量的進(jìn)度、客戶的購買狀況、配套設(shè)施完善狀況等予以靈活應(yīng)對(duì)和調(diào)整.通常多層的價(jià)格策略是“低開高走”，隨著開發(fā)進(jìn)度緩慢上揚(yáng)。由于本案的容量和銷售進(jìn)度要求，因此，本案的價(jià)格策略也是“低開高走”。但和銷售進(jìn)度緊密聯(lián)系。如果在開盤后三個(gè)月能銷售總體５0％以上，將在“金九銀十”時(shí)期價(jià)格上?。?-4％.三、喀什主要小區(qū)價(jià)格對(duì)比小區(qū)一層二層三層四層五層六層均價(jià)底商一次性付款優(yōu)惠城市花園小區(qū)1325１4101４50138５125０１05013121-2％東湖安居小區(qū)11６2１25６12８８１168897——115４部分樓體尾房有優(yōu)惠匯城小區(qū)１26０1３60136０12０0105085011８0底商2600底商售完凌豐苑14８11５3314９513131165——1397底商４3０05%陽光花園小區(qū)1３9014６0１49014401２80110０1３６0每平米—3０丁香新村1５６01180１370２％四、喀什主要小區(qū)性價(jià)比及本案定價(jià)比較內(nèi)容權(quán)重％城市花園小區(qū)東湖安居小區(qū)匯城小區(qū)凌豐苑陽光花園小區(qū)丁香新村本案A.地段資源３5２８2５25２72８2８26A-1。地理位置151２10101213１21１A—２.周邊環(huán)境10８888888A—３.市政設(shè)施5４4４3344Ａ—4．市政及直入交通５43３444３B．樓盤素質(zhì)4031３２3227３0３334B-1.建筑風(fēng)格及立面766665６7Ｂ—2.戶型設(shè)計(jì)８677７677B—３．建筑布局和環(huán)藝755533６5B-4。小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施７55５3357Ｂ—5．預(yù)售房交房期55554453B—6．物業(yè)管理６4444445C．物業(yè)形象20１5161615１６1718Ｃ—1.發(fā)展商品牌1210１１91０11１1１1C-2．包裝及營銷手法８5575５67D.經(jīng)濟(jì)政策因素5５5５５5５５總計(jì)１00797878７4７9８383均價(jià)(元/M2）

１31２１1５４1１80139７1３60137０1370系數(shù)修正均價(jià)（元/Ｍ2）

１３3５五、本案樓層定價(jià)本案一層二層三層四層五層六層均價(jià)底商一次性付款優(yōu)惠1號(hào)樓1３281468146８1348９９8—132２３8001－2%2、3、４、5、６、７號(hào)樓1４68148814８8139８1２5899813501％漲價(jià)后２、3、4、5、6、7號(hào)樓14７８1４9814981428１28８１０２8１370１％喀什市區(qū)整體平均房?jī)r(jià)為1300元／平米,本案修正價(jià)格為133５元/平米。雖然本案強(qiáng)大的配套設(shè)施，但定價(jià)均價(jià)為1３50元/平米也略高。建議按工程進(jìn)度進(jìn)行調(diào)價(jià)。1、內(nèi)部認(rèn)購登記期執(zhí)行時(shí)間：2006年3月至4月（項(xiàng)目開盤前一個(gè)月內(nèi)）價(jià)格策略：為保證本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)利潤最大化，項(xiàng)目認(rèn)購期內(nèi)入市價(jià)格不宜過低,下調(diào)幅度為基準(zhǔn)均價(jià)的2－3％（均價(jià)１３10元／平米)。

內(nèi)部認(rèn)購期對(duì)部分位置較好的產(chǎn)品進(jìn)行銷售控制，保證項(xiàng)目的財(cái)務(wù)目標(biāo)順利實(shí)現(xiàn)。優(yōu)惠政策：一次性付款99折、銀行按揭和分期付款無折扣。２、公開期執(zhí)行時(shí)間：2０0６年5月（項(xiàng)目公開后１個(gè)月內(nèi)）價(jià)格策略：公開期的執(zhí)行價(jià)格為基準(zhǔn)均價(jià)下調(diào)1－2%（均價(jià)13３0元/平米）,刺激目標(biāo)客戶的購買熱情，匯集人氣,達(dá)到一炮打響的目的.優(yōu)惠政策:一次性付款９９折、銀行按揭和分期付款無折扣。

其他優(yōu)惠優(yōu)惠政策參照開盤期優(yōu)惠政策及促銷政策執(zhí)行。3、強(qiáng)銷期執(zhí)行時(shí)間：20０6年６月至200７年2月（公開期后9個(gè)月內(nèi)）價(jià)格策略:配合項(xiàng)目的工程形象進(jìn)度、總體上不同階段的調(diào)價(jià)平臺(tái)，價(jià)格逐月回升,在銷售到50%以后,整體上調(diào)１-2％(1365元／平米）。優(yōu)惠政策:一次性付款9９折、銀行按揭和分期付款無折扣.

其他優(yōu)惠政策參照各階段促銷優(yōu)惠政策執(zhí)行。４、持續(xù)及收尾期執(zhí)行時(shí)間:2007年2月至５月（強(qiáng)銷期后3個(gè)也內(nèi)）價(jià)格策略:價(jià)格總體上仍保持低開高走的價(jià)格勢(shì)頭,價(jià)格呈現(xiàn)逐月上漲的態(tài)勢(shì)，調(diào)價(jià)的比例控制在１-2％（137０元/平米）之間，根據(jù)實(shí)際的銷售情況靈活調(diào)整。優(yōu)惠政策：一次性付款９9折、銀行按揭和分期付款無折扣。

其他優(yōu)惠政策參照各階段促銷優(yōu)惠政策執(zhí)行。

內(nèi)部認(rèn)購期公開期強(qiáng)銷期持續(xù)期執(zhí)行時(shí)間２006年3月至5月２０06年5月2006年6月至200７年2月２０07年2月至5月價(jià)格策略1310元／平米1３３0元／平米整體價(jià)格平于基準(zhǔn)均價(jià)1３5０元/平米,價(jià)格優(yōu)惠僅在折扣上體現(xiàn)。根據(jù)銷售情況,對(duì)未售部位可實(shí)行統(tǒng)一價(jià)格銷售,進(jìn)行清盤掃尾。優(yōu)惠政策一次性付款99折一次性付款99折一次性付款９９折一次性付款99折產(chǎn)品策略主推3、4主推1、2、7號(hào)主推5、6號(hào)未售部位全線公開.備注:先主推二室二廳戶型,后推三室二廳戶型。第五部分銷售策略一、銷售模式針對(duì)小區(qū)的特點(diǎn)，以及目標(biāo)客戶群的定位，本案的銷售模式主要定位為行銷和坐銷兩種方式.（1）、坐銷在臨街設(shè)立售樓中心，配置4名談判能力較強(qiáng)的銷售人員全天候值班接待來訪客戶，并接聽咨詢電話。并在環(huán)疆設(shè)立售樓分部，配置3名談判能力較強(qiáng)的銷售人員全天候值班接待來訪客戶，并接聽咨詢電話.免費(fèi)看房車接送客人。待主體全部完工需要售樓員帶領(lǐng)客戶看房時(shí),人員增加到10人。（2）、重點(diǎn)行業(yè)、單位重點(diǎn)突破因?yàn)楸景傅哪繕?biāo)客戶中有政府或各部門機(jī)關(guān)、白領(lǐng)階層等，因此單純的廣告宣傳是不夠的，必須要有精英銷售人員采取定點(diǎn)陌拜、專門渠道發(fā)單宣傳等方式進(jìn)行銷售，才可能有效滲透目標(biāo)客戶群.二、付款方式(1）、一次性付款(2)、一年期分期付款(3）、銀行按揭付款（4)、住房公積金貸款一次性付款均價(jià)為99折，分期付款及銀行按揭的價(jià)格在一次性付款價(jià)格的基礎(chǔ)上上浮３%。住房公積金貸款按一次性付款銷售政策。三、促銷方式促銷方式是配合推廣方式的手段，因銷售進(jìn)度和建設(shè)進(jìn)程而調(diào)整促銷方式。以下列舉一些常用促銷手段：(1)、導(dǎo)入期時(shí)前５0名客戶免費(fèi)贈(zèng)送太陽能熱水器價(jià)值1000元。（２)、公開期開盤時(shí)前50名客戶免天然氣初裝費(fèi)1380元。（3）、其它優(yōu)惠活動(dòng)隨活動(dòng)進(jìn)行。（4)、在一定期限內(nèi)購房的客戶，可在拿到鑰匙30天以內(nèi)無理由退房.印制會(huì)員卡，會(huì)員卡的作用:（１）、出入會(huì)所的尊貴憑證；（2）、享受游泳館所有價(jià)格的3折(僅限游泳);(3）、免費(fèi)享受其它健身設(shè)施;(4)、在大眾修理廠享受優(yōu)惠；(５）、每一年在大眾度假村2天內(nèi)享受折扣優(yōu)惠;……第六部分營銷推廣實(shí)施方案房地產(chǎn)與普通日用品最大的不同是投資風(fēng)險(xiǎn)大，一旦失敗，再啟動(dòng)幾乎不可能。房地產(chǎn)銷售很像時(shí)裝銷售，火爆銷售周期非常短，一過時(shí)再想熱起來是很難的,所以對(duì)營銷的速度要求非常高,通常成功的房地產(chǎn)銷售主要體現(xiàn)在銷售速度上。本案根據(jù)其SWＯT分析，優(yōu)勢(shì)絕對(duì)大于劣勢(shì)，以專業(yè)的營銷策略和專業(yè)的營銷手段才會(huì)促進(jìn)營銷速度。為此，在制定本案營銷策劃方案的基礎(chǔ)上，制定營銷推廣實(shí)施方案。一、前期廣告投放1、在環(huán)疆等繁華位置樹立一塊或幾塊巨型廣告牌，核心體現(xiàn)小區(qū)以“運(yùn)動(dòng)、高尚”的主題，以作為小區(qū)的持久性的廣告宣傳。2、重新制定媒體廣告投放計(jì)劃(必須統(tǒng)一宣傳主題及推進(jìn)速度)，逐步推進(jìn)報(bào)紙硬廣告的投放，對(duì)小區(qū)主題進(jìn)行宣傳，讓人們逐漸產(chǎn)生熟知感（廣告投放密度及版幅不用太大）。３、重新設(shè)計(jì)制作樓盤海報(bào)、DM單，突出主題與品位,并集中夾報(bào)投放一次.二、開盤造勢(shì)為第一要素為了將“運(yùn)動(dòng)、高尚”這一主題深入人心，讓“運(yùn)動(dòng)社區(qū)”這一概念在人們的意識(shí)中定格,結(jié)合目前小區(qū)的推廣宣傳情況，策劃組織一次盛大的開盤儀式勢(shì)在必行,通過火爆的開盤場(chǎng)面，及開盤前后的系列宣傳、包裝、造勢(shì)，襯托出樓盤的品質(zhì)及開發(fā)商的形象，從而引爆樓盤銷售,快速進(jìn)入熱銷期。1、在一定期限內(nèi)，通過來電或來訪登記等渠道，大量收集準(zhǔn)客戶信息。2、快速積累客戶信息量在200人左右時(shí),選擇開盤時(shí)間，并邀請(qǐng)州、市政要及名流參見開盤儀式。３、在選定開盤時(shí)間后,連續(xù)在報(bào)紙投放3—５天的開盤信息廣告,對(duì)開盤儀式的盛況、節(jié)目?jī)?nèi)容、酬賓活動(dòng)進(jìn)行宣傳.4、在開盤的前三天,電話通知或向客戶發(fā)出邀請(qǐng)函，說明酬賓內(nèi)容，邀請(qǐng)其參加開盤儀式.4、開盤儀式:（1)確定邀請(qǐng)參加儀式的地委、市政要及社會(huì)名流名單以及邀請(qǐng)到會(huì)的媒體記者名單。(２)提前準(zhǔn)備好水、紙杯、禮品、海報(bào)、名片、購房計(jì)劃書、合同或預(yù)訂書等。（３）準(zhǔn)備好嘉賓及記者的禮品，及新聞通稿等。（４）慶典現(xiàn)場(chǎng)放置拱門一個(gè)，氣球若干,打出恭賀單位的條幅，可邀請(qǐng)軍樂隊(duì)，盡量渲染喜慶氣氛。（５)政府要員及社會(huì)名流到會(huì)剪裁.（６)政府領(lǐng)導(dǎo)致辭、開發(fā)公司領(lǐng)導(dǎo)致辭、業(yè)主代表致辭。（７)節(jié)目表演，主要定位為學(xué)生的武術(shù)表演、幼兒園教師體操表演、幼兒及老人的太極或秧歌等體育表演,以體現(xiàn)小區(qū)的主題定位。(８）現(xiàn)場(chǎng)舉行有獎(jiǎng)問答活動(dòng)。（９）向登記的客戶發(fā)放禮品或辦理優(yōu)惠手續(xù)。（10）舉行記者招待會(huì).三、熱銷期廣告策略針對(duì)目前喀什市民對(duì)硬報(bào)紙廣告產(chǎn)生的疲軟情緒，在樓盤熱銷期主要采用軟硬結(jié)合的廣告方式，環(huán)環(huán)緊扣的方式向市場(chǎng)發(fā)起進(jìn)攻。第一篇：在開盤儀式后的一個(gè)星期內(nèi)，廣告以“今年夏天的熱點(diǎn)話題：大眾小區(qū)熱銷不斷"開篇。報(bào)紙廣告設(shè)計(jì)版式為視覺沖擊力很強(qiáng)的廣告，盡量夸張熱銷場(chǎng)面及情緒，并附以大量的軟文襯托造勢(shì)。同時(shí)請(qǐng)喀什電視臺(tái)、兵團(tuán)電視臺(tái)、石油基地電視臺(tái)和各報(bào)社的記者作相關(guān)新聞報(bào)道.第二篇：文案系列闡述“運(yùn)動(dòng)與健康、運(yùn)動(dòng)與文化、環(huán)境與教育、環(huán)境與文化”的話題,廣告設(shè)計(jì)版面?zhèn)戎赜诨盍εc內(nèi)涵，文案筆調(diào)輕松浪漫，趨于更濃郁的文化色彩，以報(bào)紙媒體為主。第三篇：主要針對(duì)處在觀望的購買人群,為了讓他們產(chǎn)生購買沖動(dòng)，在以前廣告的基礎(chǔ)上對(duì)各個(gè)細(xì)節(jié)作進(jìn)一步深入描寫：從買房人的煩惱講起，引申到大眾小區(qū)注重整體規(guī)劃；從游泳館說起，說明樓盤的綠化、品質(zhì)及物超所值；從樓體外觀設(shè)計(jì)說起，講述大眾小區(qū)人性化的設(shè)計(jì)；從運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所、臨街商鋪、市場(chǎng)、學(xué)校、醫(yī)院等配套講起，講述大眾小區(qū)配套設(shè)施的完善；從小區(qū)星級(jí)賓館說起，說明社區(qū)的高檔;從物業(yè)管理說起，闡述物業(yè)管理的實(shí)質(zhì)應(yīng)該是盡善盡美的物業(yè)服務(wù)；四、熱銷期后的廣告策略在喀什市的購買力開始下挫時(shí),廣告地區(qū)及載體的側(cè)重點(diǎn)作以調(diào)整，第二次進(jìn)行DＭ或夾報(bào)宣傳，客戶群體側(cè)重于公務(wù)員及團(tuán)場(chǎng)居民。圍繞“十、一”國慶節(jié)的購房旺季,設(shè)立外縣促銷宣傳點(diǎn),以全面推動(dòng)周邊居民的購房熱潮。五、商鋪的銷售推廣（1)強(qiáng)調(diào)個(gè)人溝通談判能力,以陌拜為主；（2)強(qiáng)調(diào)“背靠大樹好乘涼”，大型社區(qū)好賺錢;（3）強(qiáng)調(diào)汽配、餐飲、社區(qū)服務(wù)等的大局以定，告訴潛在的購買者當(dāng)機(jī)立斷。系列活動(dòng)之一:喀什首家擁有會(huì)所的高尚社區(qū)——高檔享受，百姓房?jī)r(jià)活動(dòng)時(shí)間：２006年4月地點(diǎn):本案現(xiàn)場(chǎng)意義：作為知名樓盤上市的第一聲吆喝,必須擲地有聲、沉穩(wěn)有力，才能占得住市場(chǎng),展現(xiàn)企業(yè)實(shí)力,給消費(fèi)者和市場(chǎng)予信心。本案是以大眾公司為強(qiáng)大支持的項(xiàng)目，但喀什消費(fèi)者對(duì)有關(guān)信譽(yù)、品質(zhì)的認(rèn)識(shí)很抽象?！靶伦≌\(yùn)動(dòng)”目前是喀什第一家以運(yùn)動(dòng)為主題的社區(qū),能讓喀什消費(fèi)者更多的了解本案的同時(shí),在社會(huì)各界將對(duì)本案產(chǎn)品作一定的介紹和點(diǎn)評(píng)，為本案的品牌做了鋪墊。邀請(qǐng)：政府官員、各項(xiàng)關(guān)部門官員、社會(huì)各界知名人士、本地知名企業(yè)家、各大媒介知名記者、本案規(guī)劃專家、設(shè)計(jì)專家、市民代表等.廣告配合：各個(gè)媒體深度配合系列活動(dòng)之二:業(yè)主游泳競(jìng)賽活動(dòng)時(shí)間:20０6年5月(建議在開盤時(shí)間之后)活動(dòng)方式：根據(jù)開盤時(shí)發(fā)售情況，組織業(yè)主家庭在游泳館進(jìn)行競(jìng)賽、游戲。再借助新聞力量的造勢(shì)和炒作，形成社會(huì)關(guān)注焦點(diǎn),從而造就轟動(dòng)的社會(huì)輿論.活動(dòng)目的:1)．借活動(dòng)擴(kuò)大社會(huì)影響.

2）。借助媒體力量提升項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值認(rèn)同，搶先出擊，占領(lǐng)市場(chǎng)，初步鞏固大盤地位.活動(dòng)意義：有助于提升項(xiàng)目的區(qū)域地位和價(jià)值感.本案雖然缺點(diǎn)明顯，但通過公關(guān)策劃,將消費(fèi)者的注意力轉(zhuǎn)移到優(yōu)勢(shì)上來，就是我們最有能力創(chuàng)造“新住宅運(yùn)動(dòng)”。結(jié)合廣宣策略，可以將本案項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)與特點(diǎn)發(fā)揮的淋漓盡致。廣告配合：立體、全方位深入系列活動(dòng)之三：我健康，我快樂活動(dòng)時(shí)間:2006年6－7月活動(dòng)方式：為回報(bào)業(yè)主，組織建立社區(qū)健康檔案，根據(jù)已建成的健身設(shè)施,為業(yè)主提出健身計(jì)劃。時(shí)機(jī)成熟可邀請(qǐng)知名運(yùn)動(dòng)健將來增加氣氛，或請(qǐng)保健醫(yī)師來做講座。活動(dòng)目的：真正體現(xiàn)出開發(fā)商對(duì)業(yè)主的關(guān)心，不僅是硬件到位?；顒?dòng)意義:同上，略.廣告配合:立體、全方位深入系列活動(dòng)之四：關(guān)注老人與兒童活動(dòng)時(shí)間：2００6年8－9月活動(dòng)方式：成立老年模特隊(duì)或秧歌隊(duì)等社區(qū)活動(dòng)中心,豐富老年生活。對(duì)兒童,不僅在會(huì)所成立兒童游戲區(qū).如果條件成熟,可聯(lián)系培訓(xùn)機(jī)構(gòu)為兒童組織興趣班.活動(dòng)目的：通過社會(huì)關(guān)注群體將幸福生活放大,達(dá)到良好的社會(huì)效益。廣告配合:立體、全方位深入（以上方案為初步方案，最終執(zhí)行與承諾以策劃全案為主）六、廣告周期安排項(xiàng)目周期市場(chǎng)導(dǎo)入期蓄勢(shì)期公開及強(qiáng)銷期持續(xù)及掃尾期執(zhí)行時(shí)間2０06年３月至4月２006年5月2006年6月至２0０7年7月20０7年2月至5月主要任務(wù)完成產(chǎn)品入市前的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作本案產(chǎn)品信息廣泛推廣正式公開及強(qiáng)銷，塑造產(chǎn)品整體氣勢(shì)針對(duì)剩余商品特色加以推廣市場(chǎng)特點(diǎn)產(chǎn)品第一次面世，知名度低產(chǎn)品上市時(shí)間短，知名度低，市場(chǎng)需要預(yù)熱產(chǎn)品知名度迅速提升，消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品的認(rèn)知度產(chǎn)生變化,市場(chǎng)占有率有所上升市場(chǎng)知名度達(dá)到最高，但銷售增長緩慢營銷策略1、以大眾品牌為背景入市，充分利用即成企業(yè)資源.2、營銷方案重審、策略調(diào)整。3、初步引入“新住宅運(yùn)動(dòng)”概念1、以宣傳為主、吸引消費(fèi)者的關(guān)注２、順利實(shí)現(xiàn)大眾品牌向地產(chǎn)品牌延伸。３、炒作“新住宅運(yùn)動(dòng)”概念;4、推廣“健康生活”概念1、結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)有力的業(yè)務(wù)推廣展開銷售攻勢(shì)，進(jìn)行全面的立體促銷攻擊;2、結(jié)合階段性的促銷政策，吸引持幣觀望的客戶1、以爭(zhēng)取新客戶、進(jìn)入新的市場(chǎng)細(xì)分為主。如:爭(zhēng)奪競(jìng)爭(zhēng)客戶、開展以老帶新的銷售策略等。２、調(diào)整產(chǎn)品賣點(diǎn)，進(jìn)行營銷策略的重組。3、對(duì)部分產(chǎn)品進(jìn)行價(jià)格調(diào)整，以價(jià)格優(yōu)勢(shì)吸引客戶廣宣策略品牌廣告+媒體炒作策略:以大眾公司實(shí)力和企業(yè)文化為市場(chǎng)切入點(diǎn)，給市場(chǎng)強(qiáng)勢(shì)入駐喀什地產(chǎn)印象.將本案炒作為“新住宅運(yùn)動(dòng)"大眾第一盤印象。品牌廣告+產(chǎn)品廣告＋媒體炒作策略:深層次的挖掘“健康生活"住宅賣點(diǎn)，全新的詮釋健康生活概念。實(shí)現(xiàn)大眾文化向地產(chǎn)文化的嫁接；同時(shí)繼續(xù)炒作本案社區(qū)運(yùn)動(dòng)第一盤,以達(dá)到市場(chǎng)的最高認(rèn)同，提升地段價(jià)值感.本階段以提高產(chǎn)品知名度、消費(fèi)者認(rèn)知度為主。同時(shí)吸引人氣、積累客戶。產(chǎn)品廣告+促銷廣告策略:產(chǎn)品強(qiáng)勢(shì)賣點(diǎn)的廣泛推廣,配合各種促銷政策和吸引手段，促使客戶達(dá)成交易。

促銷廣告策略:廣告以感性訴求點(diǎn)為主；以具體生活中某人的例子來穿針引線，引導(dǎo)消費(fèi)者的共鳴。七、喀什媒體特點(diǎn)媒介媒介優(yōu)勢(shì)媒介的局限性報(bào)紙富于靈活性，時(shí)效性強(qiáng)，當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)；成本高、保存時(shí)間短、復(fù)制質(zhì)量差、讀者傳閱率低；喀什地區(qū)報(bào)業(yè)不發(fā)達(dá)電視綜合視覺和聽覺符號(hào)，感官吸引力強(qiáng)、受眾注意力高度集中、傳播面廣、受眾人數(shù)多;絕對(duì)成本高、廣告擁擠展露時(shí)間短、受眾選擇余地??；廣播成本低、受眾總量大；只有聲音效果，比電視注意程度低、展露時(shí)間短、受眾選擇余地小;DM地理和人口選擇性強(qiáng)、讀者傳閱率相對(duì)高；覆蓋面狹窄、受眾群受限印刷媒體針對(duì)性和靈活性較強(qiáng),是現(xiàn)場(chǎng)有力的銷售道具，可根據(jù)各階段的需要進(jìn)行針對(duì)性的設(shè)計(jì)制作。傳播面小、傳播渠道不廣泛戶外廣告展露時(shí)間長、成本低、競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度低;受眾可選擇性差、廣告創(chuàng)意受到限制；八、本案廣宣計(jì)劃安排項(xiàng)

目導(dǎo)入期勢(shì)蓄期公開及強(qiáng)銷期持續(xù)掃尾期公共傳播媒體費(fèi)用(萬元）3552印刷媒體費(fèi)用（萬元）１321戶外媒體費(fèi)用(萬元）10０00公關(guān)活動(dòng)費(fèi)用（萬元）2７82其它費(fèi)用(萬元）１1１1各階段廣宣費(fèi)用(萬元)10—1７11－1415－184－6廣宣費(fèi)用總計(jì)(萬元）：40—60

注:１、住宅部分廣告預(yù)算以住宅總銷金額的1.0-１．５％為計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。

2、廣告支出應(yīng)以最大限度配合營銷攻勢(shì)為主，并視具體情況靈活調(diào)整.

3、費(fèi)用預(yù)算不含售房部裝修、樣板房裝修及看房車的費(fèi)用。九、例:開盤廣告費(fèi)用預(yù)算表形式載體廣告內(nèi)容投放數(shù)量投放時(shí)間單價(jià)(元)數(shù)額（元）戶外巨型牌小區(qū)主題2×100m開盤1０天前80/m2１6000媒體日?qǐng)?bào)開盤儀式信息半版開盤前5天連續(xù)５000／半250０0晚報(bào)開盤儀式信息半版開盤前５天連續(xù)５000/半2５000活動(dòng)開盤儀式請(qǐng)柬20份２元/份４0純凈水5桶8元／桶４0紙杯10袋6元/袋６0普通禮品300份5元／份1500精美禮品２0份1５0元／份30０0拱門1個(gè)2０0元/天２０0氣球1０個(gè)200元/天200０禮花4個(gè)５0元/個(gè)20０禮儀6名10０/天600節(jié)目5組１0０0元/組５0０0媒體日?qǐng)?bào)軟文加硬廣告1．５版一天８166１2250晚報(bào)軟文加硬廣告１.5版一天８1661２2５０日?qǐng)?bào)軟文加硬廣告整版連續(xù)三天７25021750晚報(bào)軟文加硬廣告整版連續(xù)三天725021750日?qǐng)?bào)硬廣告半版隔天投放投放６期5０0030００0晚報(bào)硬廣告半版500030000樓書海報(bào)3０00份1元/份3000DＭ單50０0０份０。２元10０００手提袋500個(gè)3元／個(gè)1500合計(jì)2211４０結(jié)束語

對(duì)于本案的消費(fèi)群體,他們工作后的徹底放松；喜歡嘗試新鮮的事物；喜歡刺激的運(yùn)動(dòng)；追求高品質(zhì)的生活;熱愛生活；熱愛人生……

其實(shí)賣房等于是在賣一個(gè)生活方式,只有適合這群人的生活方式,迎合