天津國際公寓項目定位報告詳解附圖豐富

本期風云樓盤：天津國際公寓項目定位報告TIME天津特刊1

經(jīng)過項目前期的多方多次的溝通與交流，項目的整體定位已成稿，我司通過直觀且精簡的表現(xiàn)形式向貴司演繹我司關于濱海國際公寓項目定位的建議，務求為下一階段的顧問工作奠定良好的基礎支持！序語：2項目定位報告提綱一、項目發(fā)展原則；二、地塊的發(fā)展方向；三、區(qū)域發(fā)展對項目定位的提示；四、市場環(huán)境對項目發(fā)展的機會；五、投資酒店式公寓的充足理由；六、項目發(fā)展建議；3一、項目發(fā)展原則價值最大化原則房產(chǎn)開發(fā)項目，盡量使項目地塊、服務、品牌等價值最大程度的發(fā)揮；現(xiàn)金流保障原則房產(chǎn)項目開發(fā)資金鏈現(xiàn)金流務必得到充分的保障；差異化原則房產(chǎn)項目在產(chǎn)品打造、營銷推廣等層面實現(xiàn)差異化發(fā)展，最大程度的規(guī)避風險；風險分解原則房產(chǎn)項目分期開發(fā)，采取靈活的開發(fā)模式及營銷手段，最大程度分解風險；

對于本項目的發(fā)展來說，基于以下四個基本的發(fā)展原則：4津塘公路塘沽區(qū)本案河北路塘沽區(qū)位圖開發(fā)區(qū)第一圈層：開發(fā)區(qū)作為發(fā)展高檔物業(yè)的角度切入，開發(fā)區(qū)具備經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)支持，發(fā)展重點支持，商貿氛圍等整體大環(huán)境相當利好，區(qū)域綜合優(yōu)勢及發(fā)展前景良好。第二圈層：塘沽區(qū)塘沽區(qū)屬于傳統(tǒng)的城鎮(zhèn)區(qū)域，雖然具備商貿氛圍支持，但發(fā)展重點并不在此，商貿氛圍等整體大環(huán)境的競爭力相對處下風，區(qū)域綜合優(yōu)勢并不明顯。因此，切入項目長遠發(fā)展而言，宏觀大環(huán)境隸屬于第二圈層板塊。二、地塊的發(fā)展方向項目所在圈層價值地位理解：5項目區(qū)位理解：本案地塊位于天津市塘沽區(qū)河北路與撫順道交口的西南角，臨近津塘公路；河北路與津塘公路是塘沽區(qū)的主要的交通干道；塘沽區(qū)內以及通往天津市區(qū)的多條公交線路穿行四周；是假日經(jīng)濟與日常消費的重要連接點；本案津塘公路河北路塘沽區(qū)位圖因此，本項目在交通區(qū)位上具備一定的優(yōu)勢。6項目宗地現(xiàn)狀：項目宗地原來具備一定的原有建筑，地勢平坦，經(jīng)營改造需要時間；現(xiàn)處于原有建筑拆除階段；宗地空地臨時設有地攤鋪位在經(jīng)營。7項目四至現(xiàn)狀：東面——住宅小區(qū)西邊——河北路南面——錦繡商城北面——新洋世紀商廈；8項目建筑指標（初定）：總用地面積：15299.40平方米總建筑面積：54386.21平方米原有建筑面積：16045.21平方米擬新建筑面積：38341.00平方米擬新建地上建筑面積：34526.00平方米擬新建地下建筑面積：2915.00平方米擬新建建筑首層面積：2024.00平方米擬新建建筑標準層面積：1016.00平方米～1110.00平方米新建商業(yè)建筑面積：2766.00平方米新建酒店建筑面積：31760.00平方米建筑容積率：3.31擬新建建筑層數(shù)：30層擬新建建筑高度：95.00米總停車位：105輛地下停車位：50輛地面停車位：55輛酒店標準間：464套9項目SWOT分析：優(yōu)勢Strength劣勢Weakness機會Opportunity

威脅Threat先天大環(huán)境優(yōu)勢項目所在的大環(huán)境是濱海新區(qū)的發(fā)展區(qū)域內，擁有濱海新區(qū)大環(huán)境的的區(qū)位優(yōu)勢、交通優(yōu)勢資源優(yōu)勢、工業(yè)基礎優(yōu)勢、體制創(chuàng)新優(yōu)勢；項目臨近洋貨市場商圈，周邊商業(yè)配套設施齊全具備相當?shù)某墒斓纳虡I(yè)氛圍，聚集人氣；項目位于主干道河北路中及輕軌洋貨站，交通發(fā)達，距離開發(fā)區(qū)車程便利；項目自身優(yōu)勢項目具備高度優(yōu)勢（30層），為開發(fā)商全力打造，使之建設成為區(qū)域內的標志性物業(yè)；10優(yōu)勢Strength劣勢Weakness機會Opportunity威脅Threat項目自身設施及及定位價值需要要超常的凸現(xiàn)，，這對開發(fā)商綜綜合實力要求高高，市場不穩(wěn)定定性造成市場風風險的存在；項目位于交通主主干道旁，會對對項目產(chǎn)生一定定的噪音影響；；項目占地面積不不大，沒有明顯顯的規(guī)模優(yōu)勢；；項目周邊缺乏成成熟、高檔的酒酒店商旅氛圍，，洋貨市場商圈圈整體經(jīng)營檔次次相對低下，需要相當?shù)牧Χ榷劝l(fā)動市場，市市場發(fā)動難度大大；11優(yōu)勢Strength機會Opportunity威脅Threat劣勢Weakness區(qū)域整體經(jīng)濟發(fā)發(fā)展看好，商旅旅酒店的市場平平臺擴大，將利利于項目共合分分享蛋糕；區(qū)域內具有高度度優(yōu)勢、統(tǒng)一規(guī)規(guī)劃、高標準物物管等特點的高高品質酒店式物物業(yè)是市場空白白點這利于創(chuàng)造造項目的市場唯唯一性，使本項目將有機機會成為塘沽地地區(qū)真正的名片片標志物業(yè)；同時現(xiàn)有區(qū)域酒酒店經(jīng)營情況良良好，如勝利賓賓館年均入住率率達70%以上，這為項目目發(fā)展酒店式物物業(yè)提供可借鑒鑒的參考；區(qū)域市場內同類類型的項目——巨川的快捷假日日酒店即將面市市，作為試水項項目，也可對本本項目的發(fā)展提提供參考借鑒；；在大環(huán)境交通上上，輕軌和京津津城際客運專線線的建成，將大大大提高項目的的交通便利性；；12優(yōu)勢Strength機會Opportunity威脅Threat劣勢Weakness未來項目周邊區(qū)區(qū)域的用地規(guī)劃劃難以預測，未未來項目將面臨臨著同質競爭所所帶來的威脅；；開發(fā)區(qū)高檔的商商旅酒店項目林林立，作為酒店店服務業(yè)的重要要區(qū)域，市場認認同度高，而本項目所在的的塘沽區(qū)市場認認同度還比較模模糊，使項目的的發(fā)展面臨比較較高的市場風險險；區(qū)域市場內同類類型的項目——巨川的快捷假日日酒店日后的經(jīng)經(jīng)營對本項目的的長足發(fā)展也是是一種協(xié)同競爭爭的關系。項目所在的第二二圈層發(fā)展區(qū)域域，整體競爭力力相對開發(fā)區(qū)比比較弱化；13項目發(fā)展方向綜綜合結論：1、河北路路主干道道交通便便捷；2、視野及及景觀效效果良好好；3、30層規(guī)劃高高度使項項目整體體展示性性強；4、區(qū)內酒酒店業(yè)發(fā)發(fā)展勢態(tài)態(tài)良好；；5、周邊分分布有旅旅游節(jié)點點及特色色購物場場所；6、相鄰的的開發(fā)區(qū)區(qū)商務活活動頻繁繁、外籍籍人士眾眾多；14項目地塊塊適宜酒酒店物業(yè)業(yè)發(fā)展方方向，但要把握握時機、、實現(xiàn)差差異化發(fā)發(fā)展。15三、區(qū)域域發(fā)展對對項目定定位的提提示項目區(qū)域域投資促促進概述述：類別數(shù)值同比增幅（%）新批外商及港澳臺投資項目223家-項目投資總額(含增資)42.63億美元25.4%合同外資金額25.95億美元35.5%實際使用外資金額12.85億美元35.4%實現(xiàn)進出口總值254.38億美元20.1%全球500強企業(yè)123家-累計批準外商及港澳臺投資企業(yè)4067家-區(qū)域外資資促進發(fā)發(fā)展勢頭頭良好，，區(qū)域發(fā)發(fā)展動力力及前景景空間廣廣闊。16近日，天天津市審審議通過過了天津津濱海新新區(qū)未來來15年城市總總體規(guī)劃劃，對濱濱海新區(qū)區(qū)的城市市定位、、職能、、空間布布局等做做出重大大調整。。新規(guī)劃劃明確了了濱海新新區(qū)的定定位：項目區(qū)域域發(fā)展規(guī)規(guī)劃概述述：立足天津津、依托托京冀、、服務環(huán)環(huán)渤海;輻射“三三北”(東北、華華北、西西北)、面向東東北亞;努力建設設成為高高水平的的現(xiàn)代制制造和研研發(fā)轉化化基地、、北方國國際航運運中心和和國際物物流中心心、宜居居的生態(tài)態(tài)城區(qū)。。17項目區(qū)域域空間布布局概述述：天津市已已提出在在濱海新新區(qū)重點點建設先先進制造造業(yè)產(chǎn)業(yè)業(yè)區(qū)、高高新技術術產(chǎn)業(yè)區(qū)區(qū)、空港港物流區(qū)區(qū)、海港港物流區(qū)區(qū)、濱海?；^(qū)區(qū)、濱海海中心商商務商業(yè)業(yè)區(qū)、濱濱海休閑閑旅游區(qū)區(qū)等七個個產(chǎn)業(yè)功功能區(qū)。。濱海新區(qū)區(qū)總體空空間布局局為“T”型結構：：沿京津塘塘高速公公路和海海河建設設“高新新技術產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展展軸”，，沿海岸岸線和海海濱大道道建設““海洋經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展展帶”。。在“軸””、“帶帶”的交交匯處，，建設國國際港口口大都市市標志區(qū)區(qū)和生態(tài)態(tài)宜居的的海濱新新城，構構成濱海海新區(qū)的的核心區(qū)區(qū)。18區(qū)域發(fā)展展對項目目定位的的提示結結論：1、開發(fā)區(qū)區(qū)逐漸由由“制造造中心””向“制制造+商務中心心”轉變變，各種大型型商務活活動不斷斷增加，，對酒店店的需求求更加旺旺盛；2、開發(fā)區(qū)區(qū)也正由由“工業(yè)業(yè)基地””向“時時尚中心心”、““生活中中心”轉轉變，越來越多多的人選選擇在開開發(fā)區(qū)生生活，租租賃型高高檔公寓寓需求增增加；3、濱海新新區(qū)外商投資資呈增長長勢頭，來該區(qū)區(qū)域工作作、生活活的外籍籍人士也也越來越越多，對高檔公公寓、酒酒店的需需求不斷斷增加。。19發(fā)展酒店店式公寓寓有強大大的客源源支持,發(fā)展?jié)摿α薮?。?0四、市場場環(huán)境對對項目發(fā)發(fā)展的機機會塘沽及開開發(fā)區(qū)歷歷年房產(chǎn)產(chǎn)走勢：：酒店式公公寓成交交的市場場空間比比重在3%-7%之間。21塘沽及開開發(fā)區(qū)住住宅及租租賃市場場：區(qū)域普通住宅的租金政府指導價開發(fā)區(qū)23元/㎡/月25元/㎡/月塘沽區(qū)18元/㎡/月19元/㎡/月區(qū)域普遍售價主力面積住宅投資比例開發(fā)區(qū)5000元/㎡以上90-180㎡50-70%塘沽區(qū)4000-4600元/㎡70-110㎡20%左右租賃價格格產(chǎn)品售價價22塘沽及開開發(fā)區(qū)酒酒店經(jīng)營營及客戶戶情況：：名稱年均租房率常住客戶比例美華大酒店30%10%泰達中心酒店70%30%泰達國際酒店75%以上35%泰達萬麗酒店75%以上25%金帆酒店65%15%勝利賓館70%25%區(qū)域酒店店經(jīng)營情情況良好好，常住住客戶比比例占據(jù)據(jù)一定的的市場空空間。23塘沽及開開發(fā)區(qū)酒酒店常住住客戶描描述：：經(jīng)我司調調查所得得，在酒酒店的常常住客戶戶當中，，外籍人士士占到相相當?shù)谋缺壤?，他他們大多多?shù)工作作于開發(fā)發(fā)區(qū)的外外資企業(yè)業(yè)，還有部部分是合合資企業(yè)業(yè)的中方方的中高高管及私私企業(yè)主主等：外籍人士士（70%）：外資及合合資的高高層管理理人員（（含技術術顧問，，專家等等）；外資及合資的中層層管理人員；外資及合資的駐津津領事館人員；中方人士（30%）：合資、外資企業(yè)中中的中方高層管理理人士（含技術顧顧問、專家等）；；中資企業(yè)的高層管管理人員；私企業(yè)主等；因此，可以對常住住客戶群體的職業(yè)業(yè)進行描述：24市場環(huán)境對項目發(fā)發(fā)展機會的結論1、開發(fā)區(qū)、塘沽區(qū)區(qū)酒店式公寓在商商品房市場中所占占比例較少，發(fā)展空間較大；2、開發(fā)區(qū)出租商品品房普遍戶型較大大，服務水平較低低，而酒店公寓則有明明顯的競爭優(yōu)勢；；3、在現(xiàn)有酒店公寓寓項目中，外籍人士租賃的比比例較高，而這一一群體將會不斷增增加。25發(fā)展酒店物業(yè)具備備市場空間，但要要適當控制規(guī)模，，降低風險，同時時在價位、產(chǎn)品、、服務等方面實現(xiàn)現(xiàn)差異化，保持有有利的競爭優(yōu)勢。。26五、投資酒店式公公寓的充分理由目前泰達國際酒店店暨會館的長期租租戶包租使用面積積26㎡的房間，折合建建筑面積約39㎡，支付的租金水水平為16000元/月，按建筑面積計計算每平方米的租租金為410元/月；在分析投資回報的的情況，我們選擇擇了目前區(qū)域市場場上銷售情況良好好的泰達國際公寓寓作為案例分析：：投資回報分析——酒店經(jīng)營27月租金410元/㎡建筑面積80㎡假設平均出租率70%月租金22960元年租金275520元運營費用（租金×40%）110208元稅前收益165312元售價11000元支付包租租金（總房款的8%）70400元包租租金占稅前收益的比例43%酒店稅前收益94912元據(jù)此預測未來泰達達國際公寓的收費費標準如下：28投資回報分析——個人投資以北京金橋國際公公寓為案例分析：：包租固定回報：銷售價格面積包租回報率年投資回報9000元/㎡60㎡（一居室）每年8%43000元不包租個人找房客客回報（估計）：：房子折實價年均出租率成本總計年投資回報600元/天70%50%76650元物業(yè)管理費4.5元/㎡/月年管理成本3240元年凈投資回報73410元年凈回報率13.6%29投資酒店式公寓充充分理由結論1、投資回報高于住住宅物業(yè)，投資價價值高；2、物業(yè)的增值性能能更強，增值空間間更大；3、物業(yè)收益穩(wěn)定，，投資風險度較小小。30酒店式物業(yè)的投資資吸引力很強，能能快速回籠資金，，但必須要對保持持公寓在經(jīng)營管理理、服務、產(chǎn)品創(chuàng)創(chuàng)新等方面上的競競爭優(yōu)勢，維持其其保值、增值的功功能，實現(xiàn)物業(yè)長長遠的經(jīng)濟價值。。31六、項目發(fā)展建議議項目定位前的立足足點闡述地塊發(fā)展方向區(qū)域發(fā)展提示投資回報理由差異化酒店物業(yè)發(fā)展客源基礎充分支持市場發(fā)展空間存在項目總體定位市場環(huán)境機會產(chǎn)品增值投資吸引32項目總體定位確立了項目是建筑筑體的框架后，項項目的定位將如何何定度呢？包括塔樓部分以及及商業(yè)裙樓兩部分分的定位塔樓定位商業(yè)裙樓定位項目整體定位33（一）項目塔樓定定位經(jīng)過上述對項目的的綜合判斷，結合合當前對項目塔樓樓的定位來說，我我司建議其總體定定位在酒店式服務公寓。酒店式服務公寓的的概念：酒店式服務公寓式管理34酒店式服務公寓是是融合酒店設施與與家庭特色為一體體的自住式單位，，并提供低于酒店店價格的長期住宅宅。它主要的特特點包括：：較大的空空間、配有有設備齊全全的廚房、、家用電器器和洗衣設設備、以及及比較個人人的環(huán)境和和家居化的的家俱。相相對來說，，酒店會提提供更多種種類的服務務，較多種種類的餐飲飲及休閑設設施，較少少房間的空空間、較少少家具和工工具。主要針對居住市場中中的較長期期居民。雖雖然沒有特特定的標準準，較長期期居住的定定義一般在在4天或以上。這個市場場的主要客客人有長期出國的的生意人，，長期在外外的經(jīng)營管管理者以及及正在放長長假的家庭庭。35酒店式服務務公寓：對于投資者者而言是通通過買斷其其產(chǎn)權來獲獲取定期收收益回報的的投資工具具；對于使用者者而言是既可短期或或者長期租租賃，而又又兼享酒店店式服務的的居所。它通常集住住宅、酒店店、會所多多功能于一一體，除了了提供傳統(tǒng)統(tǒng)酒店的各各項服務外外，更重要的是向向住戶提供供家庭式的的居住布局局、家居式式的服務，真正使租租戶實現(xiàn)賓賓至如歸的的感覺。36酒店式服務務公寓的優(yōu)優(yōu)勢：酒店式服務務公寓通常常是小戶型型的產(chǎn)品設設計，投資資門檻相對對較低。酒店式服務務公寓由于于可以提供供酒店式的的物業(yè)服務務，投資回回報收益比比普通公寓寓住宅要高高。酒店式服務務公寓的市市場銷售單單價高于普普通的住宅宅公寓，且且銷售周期期較短，利利于發(fā)展商商資金回籠籠。酒店式服務務公寓的業(yè)業(yè)主們會為為酒店帶來來無數(shù)的客客源。酒店式公寓寓對經(jīng)濟不不景氣時期期及突發(fā)事事件比傳統(tǒng)統(tǒng)的酒店更更具有承受受力。37酒店式服務務公寓最重重要的是要要有它賴以以生存的環(huán)環(huán)境，最好好在市中心心地區(qū)，才才有廣闊的的發(fā)展空間間及投資回回報。酒店式公寓寓應本身具具備足夠的的品質，最最重要的，，是其能夠夠提供持之之以恒的個性化服務務。個性化有兩兩方面的含含義：一是滿足使用者者的個性化化需求，因為租住住酒店商務務式公寓的的大多數(shù)是是高學歷、、高素質，，甚至是國國際化的人人士，他們們對居住文文化、對辦辦公環(huán)境有有獨特的理理解與需求求；二是項目本身也也應是個性性化的，這包括樓型、裝修修裝飾、環(huán)環(huán)境、配套套等，不能隨大大流。這一一點，是酒店式公寓寓生命力的的所在，是酒店式式公寓投資資實現(xiàn)回報報的核心因因素；38項目塔樓定定位綜合建建議對于項目產(chǎn)產(chǎn)品定位的的綜合建議議，我司按按照以下的的層面進行行逐一的建建議：1、項目經(jīng)營營檔次建議議；2、項目經(jīng)營營規(guī)模建議議；3、項目包租與不不包租比例建議議；4、項目戶型配比比建議；5、項目建筑元素素細則建議；391、項目經(jīng)營檔次次建議對于項目經(jīng)營檔檔次的建議，我我司建議采用如如下的標準：具體闡述為：具備四星級酒店的硬硬件標準；提供五星級酒店的服服務及物業(yè)管理理；（提高項目性價價比、附加值及及競爭力的需要要，也可在營銷銷推廣方面以此此為亮點吸引市市場）在此，請瀏覽一一下四星級酒店店的標準：406.4四星級6.4.1飯店布局和功能能劃分合理，設設施使用方便、、安全。6.4.2內外裝修采用高高檔材料，工藝藝精致，具有突突出風格。6.4.3指示用標志清晰晰、實用，公共共信息圖形符號號符合GB/T10001.1和GB/T10001.2。6.4.4有中央空調（別別墅式度假飯店店除外），各區(qū)區(qū)域通風良好。。6.4.5有與本星級相適適應的計算機管管理系統(tǒng)。6.4.6有公共音響轉播播系統(tǒng)；背景音音樂曲目、音量量適宜，音質良良好。6.4.7設施設備養(yǎng)護良良好，無噪音，，達到整潔、衛(wèi)衛(wèi)生和有效。6.4.8各項管理制度健健全，與飯店規(guī)規(guī)模和星級一致致。6.4.9各種指示用和服服務用文字至少少用規(guī)范的中英英文同時表示。。6.4.10能用普通話和英英語提供服務，，必要時能用第第二種外國語提提供服務。四星級酒店標準準416.4.11前廳a.面積寬敞，與接接待能力相適應應；b.氣氛豪華，風格格獨特，裝飾典典雅，色調協(xié)調調，光線充足；；c.有與飯店規(guī)模、、星級相適應的的總服務臺；d.總服務臺各區(qū)段段有中英文標志志，接待人員24小時提供接待、、問詢和結帳服服務；e.提供留言服務；；f.提供一次性總帳帳單結帳服務(商品除外)；g.提供信用卡結算算服務；h.

18小時提供外幣兌兌換服務；i.提供飯店服務項項目宣傳品、客客房價目表、中中英文所在地交交通圖、所在地地和全國主要旅旅游景點介紹、、主要交通工具具時刻表及相應應報刊；j.

24小時接受客房預預訂；k.有飯店和客人同同時開啟的貴重重物品保險箱。。保險箱位置安安全、隱蔽，能能夠保護客人的的隱私；l.設門衛(wèi)應接員，，18小時迎送客人；；m.設專職行李員，，有專用行李車車，24小時提供行李服服務。有小件行行李存放處；n.有管理人員24小時在崗值班；；o.設大堂經(jīng)理，18小時在崗服務；；p.在非經(jīng)營區(qū)設客客人休息場所；；q.提供代客預訂和和安排出租汽車車服務；r.門廳及主要公共共區(qū)域有殘疾人人出入坡道，配配備輪椅，有殘殘疾人專用衛(wèi)生生間或廁位，能能為殘疾人提供供必要的服務。。426.4.12客房a.至少有40間(套)可供出租的客房房；b.

70%客房的面積(不含衛(wèi)生間)不小于20平方米；c.裝修豪華，有高高檔軟墊床、寫寫字臺、衣櫥及及衣架、茶幾、、座椅或沙發(fā)、、床頭柜、床頭頭燈、臺燈、落落地燈、全身鏡鏡、行李架等高高級配套家具。。室內滿鋪高級級地毯，或優(yōu)質質木地板或其他他高檔地面材料料。采用區(qū)域照照明且目的物照照明度良好；d.客房門能自動閉閉合，有門窺鏡鏡、門鈴及防盜盜裝置。顯著位位置張貼應急疏疏散圖及相關說說明；e.有衛(wèi)生間，裝有有高級抽水恭桶桶、梳妝臺(配備面盆、梳妝妝鏡和必要的盥盥洗用品)、浴缸并帶淋浴浴噴頭（有單獨獨淋浴間的可以以不帶淋浴噴頭頭），配有浴簾簾。水龍頭冷熱熱標識清晰。采采取有效的防滑滑措施。采用高高檔建筑材料裝裝修地面、墻面面和天花，色調調高雅柔和，采采用分區(qū)照明且且目的物照明度度良好。有良好好的低噪音排風風系統(tǒng)，溫濕度度與客房適宜。。有110/220V不間斷電源插座座、電話副機。。配有吹風機。。24小時供應冷、熱熱水；f.有方便使用的電電話機，可以直直接撥通或使用用預付費電信卡卡撥打國際、國國內長途電話。。并備有電話使使用說明和所在在地主要電話指指南；g.提供國際互聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)接入服務。并并有使用說明；；h.有彩色電視機，，播放頻道不少少于16個，畫面和音質質良好。備有頻頻道指示說明；；播放內容應符符合中國政府規(guī)規(guī)定。i.有客人可以調控控且音質良好的的音響裝置；j.有防噪音及隔音音措施，效果良良好；43k.

有至少兩兩種規(guī)格的電源源插座，方便客客人使用，并提提供插座轉換器器；

l.有有內窗簾及外層層遮光窗簾；m.

有單人人間；

n.有有套房；o.

有至少3個開間的豪華華套房；

p.

有與本星級級相適應的文具具用品。有服務務指南、價目表表、住宿須知、、所在地旅游景景點介紹和旅游游交通圖、與住住店客人相適應應的報刊；q.

客房、衛(wèi)衛(wèi)生間每天全面面整理1次，每每日或應客人要要求更換床單、、被單及枕套，，客用品和消耗耗品補充齊全，，并應客人要求求隨時進房清掃掃整理，補充客客用品和消耗品品；

r.床床上用棉織品（（床單、枕心、、枕套、棉被及及被襯等）及衛(wèi)衛(wèi)生間針織用品品（浴巾、浴衣衣、毛巾等）材材質良好、工藝藝講究、柔軟舒舒適；

s.提提供開夜床服服務，放置晚安安致意品；t.

24小時時提供冷熱飲用用水及冰塊，并并免費提供茶葉葉或咖啡；u.

客房內設設微型酒吧(包包括小冰箱)，，提供適量酒和和飲料，備有飲飲用器具和價目目單；

v.提提供留言及叫叫醒服務；w.

客人在房房間會客，可應應要求提供加椅椅和茶水服務；；

x.

提供供衣裝干洗、濕濕洗、熨燙及縫縫補服務，可在在24小時內交交還客人。16小時提供加急急服務；

y.

有送餐菜單單和飲料單，24小時提供中中西式送餐服務務。送餐菜式品品種不少于8種種，飲料品種不不少于4種，甜甜食品種不少于于4種，有可掛掛置門外的送餐餐牌；

z.提提供擦鞋服務務。446.4.13餐廳及吧室a.有布局合理、裝裝飾豪華的中餐餐廳；b.有獨具特色、格格調高雅、位置置合理的咖啡廳廳(或簡易西餐廳)。能提供自助早早餐、西式正餐餐；c.有宴會單間或小小宴會廳。能提提供宴會服務；；d.有專門的酒吧或或茶室或其他供供客人休息交流流且提供飲品服服務的場所；e.餐具按中西餐習習慣成套配置，，無破損，衛(wèi)生生、光潔；f.菜單及飲品單裝裝幀精致，完整整清潔，出菜率率不低于90%。6.4.14廚房a.位置合理、布局局科學，傳菜路路線不與其他公公共區(qū)域交叉；；b.墻面滿鋪瓷磚，，用防滑材料滿滿鋪地面，有地地槽、有吊頂；；c.冷菜間、面點間間獨立分隔，有有足夠的冷氣設設備。冷菜間內內有空氣消毒設設施；d.粗加工間與其它它操作間隔離，，各操作間溫度度適宜，冷氣供供給充足；e.有必要的冷藏、、冷凍設施，生生熟食品及半成成食品分柜置放放。有干貨倉庫庫并及時清理過過期食品；f.洗碗間位置合理理；g.有專門放置臨時時垃圾的設施并并保持其封閉，，排污設施（地地槽、抽油煙機機和排風口等））保持清潔通暢暢；h.廚房與餐廳之間間，有起隔音、、隔熱和隔氣味味作用的進出分分開、自動閉合合的彈簧門；i.采取有效的消殺殺蚊蠅、蟑螂等等蟲害措施。456.4.15會議康樂設施施

有會議康康樂設施設備備，并提供相相應服務。6.4.16公共區(qū)域a.有足夠的停車車場；b.

3層以上建筑物物有數(shù)量充足足的高質量客客用電梯，轎轎廂裝修高雅雅；另配有服服務電梯；c.有公用電話，，并配備市內內電話簿；d.各主要區(qū)域均均有男女分設設的間隔式公公共衛(wèi)生間；；e.有商店，出售售旅行日常用用品、旅游紀紀念品、工藝藝品等商品；；f.有商務中心，，代售郵票，，代發(fā)信件，，提供電報、、傳真、復印印、打字、國國際長途電話話和電腦出租租等服務；g.代購交通、影影劇、參觀等等票務；h.提供市內觀光光服務；i.主要公共區(qū)域域有閉路電視視監(jiān)控系統(tǒng)；；j.有應急供電系系統(tǒng)和應急照照明設施。k.走廊地面滿鋪鋪地毯或其他他高檔材料，，墻面整潔、、有裝修裝飾飾，24小時光線充足足，無障礙物物。緊急出口口標識清楚醒醒目，位置合合理。6.4.17在選擇項目中中至少具備26項。462、項目經(jīng)營規(guī)規(guī)模建議在目前的情況況下，確定項項目的經(jīng)營規(guī)規(guī)模，需考慮慮以下幾個方方面的因素：：區(qū)域市場上可可參考的項目目規(guī)模情況；；我司對未來市市場競爭的判判斷；開發(fā)商項目定定制高度為30層；貴司運作此項項目的成本價價值方面；47區(qū)域市場上可可參考的項目目規(guī)模情況；；對于項經(jīng)營規(guī)規(guī)模的定位，，先參照一下下區(qū)域類比項項目：名稱總建筑面積客房數(shù)量泰達國際酒店31000㎡231套美華大廈54500㎡229套奧城酒店式公寓40000㎡864套快捷假日酒店-297套國貿世紀公寓（北京）-420套麗苑公寓（北京）-199套嘉里公寓（北京）-195套大區(qū)域可參考考的項目經(jīng)營營規(guī)模較小，，一般控制在在450套以下。482.我司對未來市市場競爭的判判斷項目所在區(qū)域域（塘沽區(qū)））范圍屬于第二圈層，整體區(qū)域競競爭不如第一一圈層（開發(fā)發(fā)區(qū)）；項目臨近出現(xiàn)現(xiàn)一類似的試試水項目——快捷假日酒店店，其規(guī)?？刂圃?00套以下；項目周邊范圍圍將來會出現(xiàn)現(xiàn)幾個同類型型的項目，在在市場啟動的的初期，酒店類物業(yè)市市場空間存在在不穩(wěn)定性導導致市場風險險，過大的經(jīng)經(jīng)營規(guī)模定制制存在經(jīng)營風風險；我司主要從以以下幾點因素素對未來市場場競爭情況進進行簡析；49項目經(jīng)營規(guī)模模綜合建議結合貴司初定定項目經(jīng)營規(guī)規(guī)模為高度30層及項目成本本等各方面因因素而言，我我司確定項目目經(jīng)營規(guī)模上限為600套，但460套左右的規(guī)模是比較均衡的。503、項目包租與與不包租比例例建議在此，首先理理清一些情況況：本項目酒店式式公寓是實行行物業(yè)產(chǎn)權與與經(jīng)營權分離離的原則，基基于這一原則則，對于物業(yè)產(chǎn)權權而言，有項項目開發(fā)商和和買主兩種載載體；對于物業(yè)經(jīng)營權，，載體只有專業(yè)的的酒店經(jīng)營管理機機構或物業(yè)管理公公司；包租與不包租的物物業(yè)在產(chǎn)品、服務務上并沒有明顯的的區(qū)別；只是在項目的銷售售過程中，對物業(yè)業(yè)產(chǎn)權進行銷售，，是對買主實行包包租與不包租兩種種銷售方式而已；；由于市場變化性很很強，硬性地量化化定制項目包租與與不包租的比例是是不適宜，但大體體可以遵守以下的的基本原則：51不包租包租不包租包租物業(yè)名稱酒店式公寓產(chǎn)權式酒店規(guī)模比例31%69%規(guī)模144套320套物業(yè)層數(shù)上層下層投資方式-固定年回報使用功能業(yè)主自住或出租酒店管理機構負責物業(yè)費收費收費-產(chǎn)權出售出售出售產(chǎn)品及服務一樣一樣圖示：項目的規(guī)模比例可可視市場情況的變變化做10%浮動的調整。52項目包租與不包租租樓層分布界定不包租包租物業(yè)名稱酒店式公寓產(chǎn)權式酒店樓層21-28層4-20層規(guī)模144套320套物業(yè)層數(shù)上層下層不包租包租4層20層28層除包租方式外,業(yè)主也可直接將物物業(yè)交由酒店管理理公司托管,每年享受固定回報報,而不須簽定租賃合合同.534、項目戶型配比建建議對于項目戶型配比比的定位，先看一一下區(qū)域同類似項項目，在此，我司司選取了以下幾個個項目：（1）泰達國際公寓；；（2）美華大廈；（3）國貿世紀公寓（（北京）；（4）麗苑公寓（北北京）；（5）嘉里公寓（北北京）；（6）新世界太華公寓寓（北京）；54（1）泰達國際公寓戶型建筑面積套數(shù)比例類型一室一廳72-765022%產(chǎn)權式酒店一室一廳80、817030%二室二廳113-1225022%小計17074產(chǎn)權式酒店一室一廳72-81125%酒店式公寓二室二廳113167三室二廳167115%三室二廳208115%三室二廳217115%小計6126%酒店式公寓合計23155（2）美華大廈房間類型單套面積套數(shù)比例類型標準間37、45、5312483%產(chǎn)權式酒店套間78、932517%產(chǎn)權式酒店小計149100%117、178、20180酒店式公寓56（3）國貿世紀公寓（（北京）戶型使用面積（平米）比例一居室58--6060%二居室6830%二居室78二居室85三居室101--10510%豪華三居室101--10557（4）麗苑公寓戶型建筑面積（平米）比例開間6020%一居室97、135、14130%二居室130、146、15830%三居室235、23720%58（5）嘉里公寓戶型建筑面積（平米）比例一居室100.4625%兩居室138.82、167.6250%三居室224.4725%豪華套房:三-五居室238.44-525.9359（6）新世界太華公寓寓戶型建筑面積（平米）比例開間6030%一居室10735%二居室15025%三居室23010%60項目戶型配比建議議戶型建筑面積戶數(shù)比例備注標間30-40㎡15%一居室50-60㎡40%二居室70-80㎡30%數(shù)量在上層數(shù)量比例放大三居室120-150㎡15%包租部分分布在上上層，視野及景觀觀價值高，同時目目標客戶群體存在在自住的比例，因因此，戶型面積方方面適度加大二、、三居室的比例，，保證一定的產(chǎn)品品吸引力。614-10層11-28層29-30層單層套數(shù)合計4-10層20套140套11-28層18套324套29-30層CEO商務官邸合計464套項目戶型配比立體體描述624-10層單層平面圖（18套）11-28層單層平面圖（18套）6套（標間）1套（2居）電梯間1套（3居）1套（2居）6套（標間）1套（3居）1套（3居）1套（3居）5套（1居）6套（1居）電梯間1套（2居）1套（3居）2套（2居）1套（2居）1套（2居）1套（3居）備注：項目平面分分布圖僅供參考建建議。項目戶型配比平面面描述63項目頂上兩層CEO商務官邸建議對于項目29、30層的物業(yè)產(chǎn)品定位位來說，我司通過過與貴司溝通，確確定建議兩層產(chǎn)品品定位于做兩套CEO商務官?。?0層29層12CEO商務官邸按照縱向上下兩層（如圖）劃分，每每套官邸面積過1000㎡。64CEO商務官邸把酒店式服務公寓與與商務文化的高度復合，，這種復合聚集在在企業(yè)的靈魂人物物——CEO身上；CEO商務官邸打造的的理念及產(chǎn)品建建議：辦公室；（下層層）私人書房（下層層）大型會議室；下層,可召開股東會議議或企業(yè)年會健身房；（上層層）一或二居室的休休息房；（上層層）休閑娛樂功能房房（上層）CEO商務官邸產(chǎn)品功能劃分如下：CEO商務官邸具備居家、生活、辦辦公、商務等多種元素的特特質及功能，也也是個性化很強的表現(xiàn)載體體；655、項目建筑元素素細則建議對于項目的建筑筑元素建議，我我司主要從以下下幾個方面進行行闡述：（1）項目設施設備備建議；（2）項目外部整體體裝修建議；（3）項目室內各局局部裝修建議；；（4）項目室內裝修修造價建議；（5）項目軟件服務務建議；66（1）項目設施設備備建議對于項目的設施施設備等硬件指指標的建議，我我司主要從分為為以下幾個方面面：電梯系統(tǒng)；供暖及空調系統(tǒng)統(tǒng)；消防系統(tǒng)；供水、供電、供供氣系統(tǒng)；67周邊區(qū)域同類物物業(yè)中電梯品牌牌的選擇上日本本東芝電梯等等的；考慮到本項目的的市場定位及目目標客群定位，，電梯的安裝成成本、日常運營營費用等諸多因因素，同時為更更為有效地提升升公寓的品質，，顯示住戶的尊尊貴，建議配備備24小時運行的知名名品牌的高檔電電梯（采用中外外合資產(chǎn)品）；；數(shù)量建議采用四四部。電梯系統(tǒng)68供暖及空調系統(tǒng)統(tǒng)由于本案市場定定位是提供精裝裝的高檔公寓，，為了便于本案案后期的室內裝裝修和物業(yè)管理理，建議采用中央空調系統(tǒng)來來供暖和制冷，既節(jié)約空間、、使用靈活，又又不影響外立面面效果和房間的的整體美觀。為為業(yè)主提供高品品質舒適方便的的生活。69消防系統(tǒng)建議公寓內部走走廊及戶內設置煙感報警探探測器、溫感報報警探測器等消消防設施。采用一類防火建建筑技術，設報報警控制器、聯(lián)聯(lián)動控制臺、CRT顯示器、消防專專用電話、對講講錄音、消防廣廣播，按消防規(guī)規(guī)范，消防噴淋淋、消火栓、煙煙感探測器一次次到位，自動消消防、自動報警警。煙感探測器：2個/100㎡噴淋口：每隔4米安裝1個70供水、供電、供供氣系統(tǒng)A供水鋪設管道礦泉直飲水系統(tǒng)統(tǒng)，用戶將得到比比使用瓶裝純凈凈水、太空水、、桶裝水更優(yōu)的的服務和質量、、更可靠的保證證，而價格只及及桶裝水的1/7-1/3。對于高品質生生活要求的高端端客戶群及外籍籍客戶來講，更更是體貼周到，，有利健康；并并建議酒店式公公寓部分提供24小時管道熱水,提升物業(yè)的服務務檔次。B供電系統(tǒng)供電系統(tǒng)要求負負載功率較大，，可以承受未來來家電發(fā)展趨勢勢。建議公寓電表容容量10A、每戶用電負荷荷10KW以上，照明、插座、空空調分設回路。。。C供水、供電、供供氣系統(tǒng)的計量量采用遠程抄表系統(tǒng)，迎合目前物業(yè)業(yè)的發(fā)展趨勢。。71（2）項目外部整體體裝修建議對于項目的外部部整體裝修建議議，我司主要從從以下幾個方面面進行闡述：項目外立面；項目大堂；項目電梯候梯間間；項目公共通道；；72項目外立面四星級酒店的氣氣質同時，應更更多的傾向公建建色彩，造型現(xiàn)現(xiàn)代而時尚；材材質上玻璃幕墻墻更利于酒店高高端形象的表現(xiàn)現(xiàn)，但造價過高高并不適合本案案采用，這里推推薦涂料與玻璃璃結合——這是控制低成本和表現(xiàn)外外立面現(xiàn)代感最為理想的結合合主式。73項目大堂要達到四星甚至至五星級的標準準，即要裝修上上的富麗堂皇，而且面積、層層高、人流線和和區(qū)域的功能劃劃分都是要提前前做好考慮的。。本案原一層的層層高不足4米，這對支支撐一個四四星級酒店店的大堂高高度是遠遠遠不夠的，，經(jīng)過與建建筑設計公公司的商談談，建議做做到4.5米，同時損失失二層商業(yè)面面積做大堂堂同區(qū)域五五分之二面面積的挑空空。74大堂采用高高檔花崗巖巖或大理石石墻面、地地面，配以以藝術作品品等掛件，，增添環(huán)境境的藝術文文化氣氛，，天花用石石膏吊頂及及高雅水晶晶燈飾，另另備盆景、、植物等作作為大堂的的陳設；設設獨立信報報箱。75項目電梯候候梯間電梯廳人流流集中，也也是體現(xiàn)酒酒店品質的的重要區(qū)域域，在燈光設計與與裝修調性性上與大堂堂風格統(tǒng)一一，如暖色大大理石地面面，鋁塑裝裝飾立體墻墻面配時尚壁飾，明亮溫暖暖的燈光效效果會減弱弱等待者的的焦急情緒緒，電梯門門可選擇時時尚的鏡面面鋼材配打打磨雕花裝裝飾，采用用高檔花崗崗巖或大理理石地面、、墻面。76項目公共通通道公共走廊的的地飾和燈燈飾需合理理搭配，避避免過暗或或過亮，墻墻面為壁紙紙，配嵌入入式裝飾畫畫或小型雕雕像，題材材可選擇天津名勝、、海洋風光光或國際風風情等，地面鋪設設地毯，各各戶戶門選選用高檔實木材材質，色調調與環(huán)境相相諧調。77（3）項目室內內各局部裝裝修建議對于項目的的室內各局局部的裝修修建議，我我司主要從從以下幾個個方面進行行闡述：門窗；廳室；廚房；衛(wèi)生間；78a門窗戶門：國際品牌牌的四防門門，密碼門門鎖，如““恩源”或或“霍曼””戶門；內門：臥室采用用高檔實木木復合門；；櫥衛(wèi)采用用玻璃造型型門，通過過對玻璃表表面進行磨磨砂、噴砂砂、刻繪等等工藝處理理，可在居居室中創(chuàng)造造出亦虛亦亦實、半明明半透的完完美視覺效效果；外窗：高檔鋁木木復合窗，，隱形紗窗窗，石材窗窗臺，實木木踢腳。79b廳室玄關、客廳廳及餐廳地地面：公共活動空空間的地面面可依據(jù)裝裝修風格的的不同采用用不同材質質、不同色色調的裝修修材料，例例如木地板板或石材等等，建議本本案采用知知名品牌高高檔環(huán)保型型產(chǎn)品，如如：歐典、、瑞典柏麗麗等品牌的的木地板等等。臥室：臥室的地地面依據(jù)裝裝修風格的的不同采用用不同材質質、不同色色調的裝修修材料，建建議本案采采用高檔環(huán)環(huán)保型實木木復合地板板，如：歐歐典、瑞典典柏麗等品品牌的木地地板。墻面、天花花及踢腳：墻面采用立立邦、多立立士或同級級品牌的高高檔環(huán)保型型乳膠漆；；天花采用用石膏局部部吊頂；踢踢腳采用木木線條裝飾飾。開關及插座座：采用松本本電工、西西門子或同同級品牌的的安全型開開關和插座座。80c廚房地面及墻面面：地面鋪設品品牌高檔防防滑地磚，，墻面使用用優(yōu)質瓷磚磚，采用冠冠軍、諾貝貝爾或同級級品牌的產(chǎn)產(chǎn)品。天花：進口的鋁扣扣板吊頂。。櫥柜：廚房配備進進口知名品品牌的組合合櫥柜，采采用阿爾諾諾、柏麗或或同級的品品牌。廚房設施配配制：采用國外品品牌的灶具具、抽油煙煙機和洗滌滌槽、水龍龍頭等。81潔具：采用美標或或同級品牌牌的潔具及及鋼化玻璃璃淋浴屏等等，配換氣氣扇。龍頭、花灑灑：采用美標或或同級品牌牌的花灑；；高檔合資資品牌的龍龍頭等。浴室掛件：：高檔進口產(chǎn)產(chǎn)品。d衛(wèi)生間地面及墻面面：地面鋪設高高檔防滑地地磚，墻面面使用高級級優(yōu)質墻磚磚，采用冠冠軍、諾貝貝爾或同級級品牌的產(chǎn)產(chǎn)品。天花：高檔進口金金屬孔板或或鋁扣板吊吊頂。82（4）項目室內內裝修造價價建議經(jīng)過與貴司司商討，初初步確定項項目室內裝裝修造價的的情況：裝修造價：：不超過800元/㎡；家電價格：：控制在12000元以內；全屋家私、、家具價格格：15000元以內；83（5）項目軟件件服務建議議智能化配套套建議；物業(yè)管理服服務建議；；對于項目的的軟件服務務的建議，，我司主要要從以下兩兩個方面進進行闡述：：84類別功能最低標準普及標準較高標準物業(yè)管理及安防社區(qū)管理中心***社區(qū)公共安全防范閉路電視監(jiān)控—**電子巡更系統(tǒng)—**防災及應急聯(lián)動—**社區(qū)停車場管理—**三表計量（IC卡或遠傳）***社區(qū)機電設備監(jiān)控給排水、變配電集中監(jiān)控—**電梯、供暖監(jiān)控——*區(qū)域照明自動控制—**社區(qū)電子廣告牌***智能化配套套建議（1）85智能化配套套建議（2）類別功能最低標準普及標準較高標準信息通訊服務與管理社區(qū)信息服務平臺—**社區(qū)綜合信息管理—**綜合通信網(wǎng)絡——*住宅智能化******消防報警系統(tǒng)***家庭電器自動化控制音頻***視頻***數(shù)據(jù)—**家庭通信總線接口——*管網(wǎng)鋪設根據(jù)功能要求同意設計、鋪設管網(wǎng)按二級功能按一級功能按一級功能86以上等級按按投資成本本分為高中中低三檔，，即最低標標準（成本本約為3000-5000元/戶）、普及及標準（成成本約為6000-8000元/戶）、較高高標準（成成本約為住住宅投資額額的1%-2%或10000元/戶）。建議本案應應提高樓宇的的高科技含含量，但相對比比周邊其他他高檔公寓寓，建議項項目采用較高標準的的智能化設設置。在為業(yè)主主提供便利利生活、提提高物業(yè)管管理效率的的同時，可可大大提高高公寓的“功能價格格比”，使發(fā)展商商獲取高科科技增值利利潤。87物業(yè)管理服服務建議提供酒店式式“全程影影子服務””管理：A特色服務（（部分為收收費項目））戶門鑰匙的的酒店化管管理住戶可將戶戶門鑰匙存存放于前臺臺或保安部部，在有住住戶書面委委托函的確確認下，您您的“商務務小秘書””可啟封鑰鑰匙處理家家中發(fā)生的的緊急情況況（如跑水水、火險等等），也可可代客看房房、戶內清清潔、戶內內修理等，，實現(xiàn)酒店店前臺功能能。送餐服務餐廳及酒吧吧將印制精精美的菜單單、酒單置置于房間內內，住戶在在需要時可可隨時撥打打送餐電話話，服務員員會迅速地地將所點的的菜品或酒酒水送至房房間。88入戶清潔住戶可委托托您的“商商務小秘書書”指定專專職服務員員或小時工工進行入戶戶清潔,之后有領班班或主管進進行檢查并并記錄,完全按酒店店的標準操操作。總機服務電話總機24小時接聽電電話，并可可提供叫早早、約會提提醒、留言言等服務。。保險箱服務務在前臺設有有保險箱，，住戶可將將貴重物品品放在保險險箱，以突突出管理特特色。醫(yī)療服務前臺配備緊緊急用醫(yī)療療箱，以備備客戶急用用。同時，，引入醫(yī)療療服務站提提供家庭護護理等工作作。89B無償服務日常家政服服務裝飾布置咨咨詢，介紹紹保潔員、、小時工，，代辦電話話開戶，代代訂牛奶，，代辦收收訂報刊，，特快專遞遞，送郵件件上門。醫(yī)療服務配備急救箱箱，急救藥藥品，生病病代為聯(lián)系系急救車。。安全服務定期檢查電電器設備的的安全使用用情況，檢檢查安防設設施的可靠靠性，義務務宣傳安全全用電常識識，宣傳消消防知識。。商務、禮儀儀服務代訂火車、、機票，代代聯(lián)系攝影影、攝像，，代購、代代送鮮花。。90C有償服務(所有配套設設施保修期期內只收器器件成本費費，免收維維修費)臨時照顧小小孩（按按鐘頭計））；拆換電源開開關、插座座、電話、、電視、數(shù)數(shù)據(jù)面板；；貼墻磚、鋪鋪地磚（普普通），貼貼壁紙，墻墻面重新粉粉刷；安裝空調架架，換門門鎖，換水水龍頭，換換水表，木木門維修；；疏通下水管管道，修