安徽城市綜合體項(xiàng)目前期策劃方案

xxxx1號(hào)項(xiàng)目前期策劃方案31xx市場(chǎng)調(diào)研3233項(xiàng)目自身研判

商業(yè)組團(tuán)定位及發(fā)展

34商業(yè)組團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)建議

35商業(yè)物業(yè)銷(xiāo)售及自持建議36本案項(xiàng)目部骨干成員簡(jiǎn)介、服務(wù)取費(fèi)37明亮博遠(yuǎn)服務(wù)優(yōu)勢(shì)及相關(guān)案例剖析xx印象一xx市位于xx省中南部，長(zhǎng)江下游南岸，距上海450公里，杭州370公里，武漢395公里，南京180公里，距省會(huì)合肥168公里，距上游安慶101公里，下游蕪湖84公里；距黃山風(fēng)景區(qū)170公里，九華山風(fēng)景區(qū)80公里。徐(州)黃(山)公路線在xx長(zhǎng)江大橋過(guò)江?？偯娣e1113平方公里(其中市區(qū)面積227平方公里)。銅的儲(chǔ)量占全省70%以上，硫鐵礦儲(chǔ)量位居華東第一、全國(guó)第二，石灰石、黃金和白銀的儲(chǔ)量均居全省之首。

全市總?cè)丝?1萬(wàn)左右，城鎮(zhèn)居民43.4萬(wàn)左右，城市化水平達(dá)到58.2%，這是由于xx只下轄一個(gè)xx縣，城鎮(zhèn)居民占戶(hù)籍總?cè)丝诒戎剌^大，有利于提高城市化進(jìn)程。"兩山一湖"旅游區(qū)的北大門(mén)，皖中南中心城市；蕪馬銅經(jīng)濟(jì)圈的骨干城市；xx位于武漢—上海長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶上，是長(zhǎng)三角區(qū)域重要的資源型城市。城市特性與地理位置自1956年建市以來(lái)，，xx立足資源基礎(chǔ)礎(chǔ)，依托區(qū)位位優(yōu)勢(shì)，經(jīng)過(guò)過(guò)四十多年的的建設(shè)，形成成了以有色、化工、、建材、機(jī)電電、輕紡為支支柱，煤炭、、食品、醫(yī)藥藥等相應(yīng)發(fā)展，，擁有34個(gè)行業(yè)、133個(gè)門(mén)類(lèi)、數(shù)千千種工業(yè)產(chǎn)品品的綜合工業(yè)業(yè)體系，成為為皖江地區(qū)一座座新型的工貿(mào)貿(mào)港口城市。。城市背景與行行政區(qū)劃1956年，經(jīng)國(guó)務(wù)院院批準(zhǔn)，xx正式建市，由由省直轄。以以后隨政治經(jīng)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化化，行政區(qū)劃劃曾多次更迭迭?，F(xiàn)xx市轄區(qū)為一縣縣三區(qū)，分別別為xx縣、銅官山區(qū)區(qū)、獅子山區(qū)區(qū)和郊區(qū)，總總面積1，113平方公里，其其中市區(qū)面積積227平方公里，總總?cè)丝?1.35萬(wàn)人，其中市區(qū)人43.43萬(wàn)人城市交通狀況況城市坐擁長(zhǎng)江江黃金水道（（是長(zhǎng)江航道道萬(wàn)噸輪的終終點(diǎn)站）鐵路：銅九鐵鐵路高速：合銅高高速、銅黃高高速、沿江高高速城市主干道：：濱江大道、、銅官大道、、銅都大道、、沿新大道和和橫向的環(huán)城城北路、銅蕪蕪路、沿江快快速通道形成成鐵路、水路路和公路與城城市道路有機(jī)機(jī)銜接、協(xié)調(diào)調(diào)發(fā)展的快速速綜合交通運(yùn)運(yùn)輸體系?？炜焖偻ㄟ_(dá)蘇、、浙、滬。城市發(fā)展定位位xx城市發(fā)展定位位：全國(guó)銅產(chǎn)業(yè)基基地電子材料產(chǎn)業(yè)業(yè)基地長(zhǎng)江中下游重重要的工貿(mào)港港口城市皖中南中心城城市城市發(fā)展優(yōu)勢(shì)勢(shì)與皖江其他幾個(gè)兄兄弟市（縣）相比比xx有三個(gè)獨(dú)特的產(chǎn)業(yè)業(yè)承接優(yōu)勢(shì)。一是不可復(fù)制的區(qū)區(qū)域優(yōu)勢(shì)。xx含湖臨江通海，處處在國(guó)家滬榕和京京臺(tái)交通大動(dòng)脈的的“十”字交匯點(diǎn)點(diǎn)。隨著寧安城際際、京福高鐵的建建設(shè)，加上現(xiàn)有的的銅九鐵路、滬銅銅鐵路，使xx市在華東鐵路網(wǎng)中中的樞紐地位日益益凸顯。xx港作為順江而下第第一個(gè)可?？咳f(wàn)噸噸輪的港口和國(guó)家家一類(lèi)開(kāi)放口岸，，已開(kāi)通對(duì)臺(tái)海上上直航，加之已開(kāi)開(kāi)通運(yùn)行的京臺(tái)高高速以及即將開(kāi)工工建設(shè)的銅宣高速速和九華山機(jī)場(chǎng)，，xx將實(shí)現(xiàn)與長(zhǎng)三角無(wú)無(wú)縫對(duì)接，大大縮縮小與珠三角、環(huán)環(huán)渤海、海峽西岸岸等經(jīng)濟(jì)區(qū)的距離離。二是基礎(chǔ)雄厚的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)。目前已形成以銅加加工、化工、電子子、建材、紡織和和裝備制造為主的的多元產(chǎn)業(yè)發(fā)展格格局，擁有一批包包括xx有色等6家上市公司在內(nèi)的的優(yōu)勢(shì)骨干企業(yè)和和一批技術(shù)含量高高、成長(zhǎng)性好的““專(zhuān)、精、特、新新”中小企業(yè)，具具有形成產(chǎn)業(yè)集聚聚發(fā)展的較好基礎(chǔ)礎(chǔ)。目前正在著力力打造“千億銅產(chǎn)產(chǎn)業(yè)和企業(yè)”的xx不僅是中國(guó)最大的的電解銅生產(chǎn)基地地，還是國(guó)家重要要的硫磷化工基地地和國(guó)家“火炬””計(jì)劃電子材料產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基地。三是獨(dú)特的人文優(yōu)優(yōu)勢(shì)。xx是一個(gè)移民城市，，移民文化所特有有的包容性和開(kāi)放放性讓這座千年古古都，散發(fā)著獨(dú)特特魅力。據(jù)統(tǒng)計(jì)，，目前xx已與120個(gè)國(guó)家和地區(qū)建立立了經(jīng)貿(mào)關(guān)系,與國(guó)內(nèi)外23個(gè)城市結(jié)成友好城城市。全市已批準(zhǔn)準(zhǔn)建立外商投資企企業(yè)270家，有27個(gè)國(guó)家和地區(qū)在xx投資興業(yè)。xx經(jīng)濟(jì)外向度已經(jīng)高高達(dá)70%以上。城市未來(lái)發(fā)展目標(biāo)標(biāo)———打造“千億xx”。到2015年，地區(qū)生產(chǎn)總值值達(dá)到1000億元，財(cái)政收入達(dá)達(dá)到200億元，對(duì)全省經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展的貢獻(xiàn)率顯顯著提高?！獦?gòu)筑“世界銅都””。到2015年，基本形成以銅銅冶煉、加工、貿(mào)貿(mào)易、研發(fā)為一體體的銅產(chǎn)業(yè)組團(tuán)；；化工、電子、裝裝備制造和紡織服服裝等產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)規(guī)規(guī)模化、集群化、、高端化發(fā)展，現(xiàn)現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系基本本確立，成為世界界知名銅產(chǎn)業(yè)基地地、全國(guó)重要的先先進(jìn)制造業(yè)基地。?！ㄔO(shè)“幸福xx”。到2015年，城鎮(zhèn)居民人均均可支配收入和農(nóng)農(nóng)民人均純收入分分別達(dá)到32000元和13000元，率先實(shí)現(xiàn)教育育和衛(wèi)生服務(wù)基本本現(xiàn)代化，初步建建成資源節(jié)約型、、環(huán)境友好型社會(huì)會(huì)。再經(jīng)過(guò)五年左右的的努力，到2020年，xx整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力大幅幅提升，成為世界界知名銅產(chǎn)業(yè)中心心，皖中南中心城城市，人民生活富富裕、生態(tài)環(huán)境優(yōu)優(yōu)美、社會(huì)文明和和諧，在全省率先先基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化化。城市經(jīng)濟(jì)GDP增長(zhǎng)截至2009年xx市人均GDP已經(jīng)達(dá)到6800美元，標(biāo)志著xx市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入入高速發(fā)展期。城市規(guī)劃新一輪總體規(guī)劃確確定xx為全國(guó)銅產(chǎn)業(yè)基地，，電子材料產(chǎn)業(yè)基地地，長(zhǎng)江中下游重重要的工貿(mào)港口城城市，皖中南中心心城市。城市人口口規(guī)模近期（2010年）為60萬(wàn)，遠(yuǎn)期（2020年）為80萬(wàn)人。城市規(guī)劃-續(xù)城市將形成“一城三區(qū)，一主主兩副”組團(tuán)式空間布局結(jié)結(jié)構(gòu)，主城區(qū)是全全市的政治，經(jīng)濟(jì)濟(jì)，文化，信息和和公共服務(wù)中心；；東部城區(qū)由順安安鐘鳴和金橋工業(yè)業(yè)園組成，形成富富有活力的以工業(yè)業(yè)為主的綜合性新新城區(qū)；南部城區(qū)由橫港，，大通組成，主要要發(fā)展商貿(mào)物流，，旅游服務(wù)業(yè)，工工業(yè)形成多種功能能協(xié)調(diào)發(fā)展的綜合合性新城區(qū)。圍繞拉開(kāi)城市框架架、拓展建設(shè)空間間，規(guī)劃采取"北擴(kuò)、東進(jìn)、南整整、西跨"的空間發(fā)展策略，，城市建設(shè)用地主要向北北、東、南三個(gè)方方向發(fā)展，適時(shí)向西跨江發(fā)展展，空間布局形成成"一城三區(qū)、一主兩兩副"的組團(tuán)式形態(tài)。主主城區(qū)以現(xiàn)有老城城為中心，以開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)和西湖新區(qū)為為增長(zhǎng)極，集中向向北擴(kuò)展；東部城城區(qū)以順安、鐘鳴鳴鎮(zhèn)區(qū)為基礎(chǔ)，以以沿江快速通道為為發(fā)展軸，構(gòu)建以以工業(yè)為主的綜合合性新城區(qū)；南部部城區(qū)以古鎮(zhèn)大通通和橫港地區(qū)為基基礎(chǔ)，以物流園等等建設(shè)為動(dòng)力，形形成多功能的綜合合性新城區(qū)。主城區(qū)東擴(kuò)南拓xx市棚戶(hù)改造規(guī)劃2010年是xx市實(shí)施棚戶(hù)區(qū)區(qū)改造的關(guān)鍵鍵一年，棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)項(xiàng)目投資將完完成3.6億元。被xx市列為今年一一號(hào)民生工程程的該市棚戶(hù)戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目目，3月初正式啟動(dòng)動(dòng)。按照三年年內(nèi)完成主城城區(qū)棚戶(hù)區(qū)改改造目標(biāo)，xx市確定今年棚棚戶(hù)區(qū)改造、、廉租住房等等保障性住房房建設(shè)施工面面積120萬(wàn)平方米以上上，新開(kāi)工70萬(wàn)平方米，竣竣工50萬(wàn)平方米。從從圖中看到改改造房的建設(shè)設(shè)已經(jīng)得到很很好的實(shí)施。。xx是一個(gè)典型的的資源型城市市，棚戶(hù)區(qū)分分布廣、數(shù)量量大、條件差差。根據(jù)入戶(hù)戶(hù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)：：xx市城市和國(guó)有有工礦澎湖區(qū)區(qū)共56出，總戶(hù)數(shù)39191戶(hù)，總建筑面面積187.49萬(wàn)平方米。其其中城市棚戶(hù)戶(hù)區(qū)28處，15679戶(hù)，78.24萬(wàn)平方米；國(guó)國(guó)有工礦棚戶(hù)戶(hù)區(qū)28處，23512戶(hù)，109.25萬(wàn)平方米。近近年來(lái)，xx市已經(jīng)先后啟啟動(dòng)16個(gè)棚戶(hù)區(qū)改造造項(xiàng)目，完成成拆遷5709戶(hù)，棚戶(hù)區(qū)改改造工程已竣竣工25萬(wàn)平方米，回回遷居民1000余戶(hù)、目前在在建項(xiàng)目面積積49.5萬(wàn)平方米，年年內(nèi)可再竣工工17萬(wàn)平方米，回回遷居民1500戶(hù)左右。xx市棚戶(hù)改造規(guī)規(guī)劃-續(xù)xx市棚戶(hù)區(qū)住房房多建于上世世紀(jì)六、七十十年代，大多多年久失修、、衛(wèi)生環(huán)境較較差，并且由由于地勢(shì)低洼洼，長(zhǎng)期遭受受水患。針對(duì)對(duì)xx市棚戶(hù)區(qū)改造造的特點(diǎn)，市委、市政府府出臺(tái)了《關(guān)于加快推進(jìn)進(jìn)棚戶(hù)區(qū)改造造工作的若干干意見(jiàn)》，就各單位職責(zé)責(zé)分工、提高高審批效率、、資金籌措、、各項(xiàng)政策落落實(shí)和進(jìn)一步步強(qiáng)化考核獎(jiǎng)獎(jiǎng)懲等進(jìn)行了了明確。xx市棚戶(hù)區(qū)的改改造將按照政政府主導(dǎo)、轄轄區(qū)負(fù)責(zé)、各各方配合、市市場(chǎng)化運(yùn)作；；規(guī)劃先行、、成片配置、、統(tǒng)籌兼顧、、分布實(shí)施的的改造原則，，分別采取土土地公開(kāi)招牌牌掛、政府定定價(jià)回購(gòu)安置置。整體搬遷遷、建設(shè)安置置房，支持困困難企業(yè)集資資建房，或在在其他棚戶(hù)區(qū)區(qū)改造項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)行就地安置置等多種方式式實(shí)施改造。。最終實(shí)現(xiàn)總總體目標(biāo)：2010年全面啟動(dòng)全全市城市和國(guó)國(guó)有工礦棚區(qū)區(qū)改造工作，，3年內(nèi)基本改造造完畢，其中中：2010年計(jì)劃改造（（含續(xù)建項(xiàng)目目）18269戶(hù)，84.57萬(wàn)平方米；2011年計(jì)劃改造13974戶(hù)、68.47萬(wàn)平方米；相關(guān)支持政策策：廉租住房國(guó)債債項(xiàng)目和資金金優(yōu)先在棚戶(hù)戶(hù)區(qū)及危舊房房改造中安排排改造項(xiàng)目行行政事業(yè)性收收費(fèi)、政府性性基金全免，，經(jīng)營(yíng)服務(wù)性性收費(fèi)比照適適用住房政策策執(zhí)行；項(xiàng)目目地塊建設(shè)所所需配套的水水、電、氣、、道路由各主主管單位負(fù)責(zé)責(zé)建設(shè)到位；；項(xiàng)目建設(shè)用用地土地出讓讓金實(shí)行市場(chǎng)場(chǎng)運(yùn)作，收益益金額用于棚棚戶(hù)區(qū)改造；；棚戶(hù)區(qū)的居民民很快將通過(guò)過(guò)搖號(hào)拿到新新房鑰匙，只只要3萬(wàn)多元就能購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)到一套65平方米的新房。。棚戶(hù)區(qū)改造工工程讓很多困難難的居民也能買(mǎi)買(mǎi)起新房，xx市的棚戶(hù)區(qū)民生生改造工程為普普通居民解決了了住房困難，也也讓城鄉(xiāng)結(jié)合部部的棚戶(hù)區(qū)臟、、亂、差的情況況從根本上得到到改善，有利于于xx建造成一個(gè)更加加和諧美麗的城城市。xx市2010年上半年土地市市場(chǎng)分析二回望2010年上半年的xx土地市場(chǎng)，新政儼然已成土土市走向的“分分水嶺”。今年年前一個(gè)季度，，也就是樓市新新政執(zhí)行前，xx的土地市場(chǎng)發(fā)展展勢(shì)頭迅猛，土土地供應(yīng)積極、、成交量大，開(kāi)開(kāi)發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)激烈烈，多塊土地高高價(jià)成交，多場(chǎng)場(chǎng)土地拍賣(mài)會(huì)吸吸引了眾多本地地或是外地的投投資者，土地市市場(chǎng)一派繁榮景景象。而第二季季度的時(shí)候形勢(shì)勢(shì)發(fā)生了逆轉(zhuǎn)，，土地市場(chǎng)開(kāi)始始走下坡路，開(kāi)開(kāi)發(fā)商拿地謹(jǐn)慎慎、土地拍賣(mài)會(huì)會(huì)變的冷清。從1月份開(kāi)始到6月份結(jié)束xx共有28塊國(guó)有土地公開(kāi)開(kāi)拍賣(mài)使用權(quán)，，其中成功拍出出的土地有25塊，共2694.57畝，共拍得土地地價(jià)款57.958億元。xx市2010年上半年土地市市場(chǎng)分析2010年1--6月份xx土地供應(yīng)量情況況：1到6月份xx每個(gè)月都有土地地拍賣(mài)會(huì)，其中中1月份共出讓土地地164.93畝，2月份為25畝，3月份1022.89畝，4月份81.85畝，5月份838.76畝，6月份561.14畝。2010年1--6月份土地出讓價(jià)價(jià)款情況1月份土地拍賣(mài)總總價(jià)為1.148億元，二月份為為0.05億元，3月份為40.52億元，4月份為3.73億元，5月份為6.438億元、6月份6.07億元。xx市2010年上半年土地市市場(chǎng)分析-續(xù)2010年1--6月份每月平均每每畝地價(jià)一月份拍賣(mài)土地地每畝平均地價(jià)價(jià)為69.60萬(wàn)元，2月份為20萬(wàn)元/畝，3月份為396.15萬(wàn)元/畝，4月份為455.9萬(wàn)元/畝，5月份為76.76萬(wàn)元/畝、6月份為108.17萬(wàn)元/畝。由上圖可以看出出，4月份是平均每畝畝地價(jià)最高的一一個(gè)月，達(dá)455.9萬(wàn)元，4月份只有一塊地地拍賣(mài)，土地出出讓總面積和總總價(jià)款環(huán)比并不不高。土地拍賣(mài)賣(mài)收入最高的一一個(gè)月是3月份，平均每畝畝地價(jià)在300--600萬(wàn)元之間，最高高為636.31萬(wàn)元/畝。新政導(dǎo)致新房成成交量的萎縮，，進(jìn)而影響到了了土地市場(chǎng)的行行情，在5月份的一場(chǎng)地拍拍賣(mài)會(huì)上，集中中拍賣(mài)多塊國(guó)有有土地使用權(quán)，，到場(chǎng)開(kāi)發(fā)商跟跟看客不在少數(shù)數(shù)，但慷慨出手手、激烈角逐的的場(chǎng)面沒(méi)有顯現(xiàn)現(xiàn)。與前幾次你你爭(zhēng)我?jiàn)Z、競(jìng)相相加價(jià)的場(chǎng)面形形成強(qiáng)烈對(duì)比，，新房的滯銷(xiāo)導(dǎo)導(dǎo)致土地市場(chǎng)的的萎靡。作為一一級(jí)市場(chǎng)的土地地市場(chǎng)又反過(guò)來(lái)來(lái)作用于二級(jí)土土地市場(chǎng)（即新新房市場(chǎng)），這這兩者息息相關(guān)關(guān)，唇亡齒寒。。目前這兩個(gè)市市場(chǎng)都不景氣，，主要是新房市市場(chǎng)的萎靡行情情拖了土地市場(chǎng)場(chǎng)的后腿，房子子不好賣(mài)，自然然沒(méi)有多少開(kāi)發(fā)發(fā)商再敢大膽拿拿地。xx市2010年上半年土地市市場(chǎng)分析-續(xù)2009年xx土地市場(chǎng)行情并并不樂(lè)觀，全年年成功拍賣(mài)土地地28塊，共2357.09畝，總價(jià)款20.114億元。其中上半半年拍地14塊，共1070.17畝，總價(jià)款僅為為3.34億元。下半年成功拍賣(mài)賣(mài)土地14塊，共1286.92畝，總價(jià)款16.774億。從全年行情來(lái)看拍拍出的土地多為為純商業(yè)用地，，辦公、金融、、學(xué)校、公共用用地也占了一定定比重，商住用用地比重并不是是很大。由于2008年全國(guó)土地市場(chǎng)場(chǎng)低迷，受其影影響，09年上半年xx土地市場(chǎng)相當(dāng)不不景氣。后來(lái)隨隨著經(jīng)濟(jì)危機(jī)的的慢慢解除，房房地產(chǎn)市場(chǎng)在下下半年的時(shí)候迎迎來(lái)發(fā)展的高峰峰期，這一時(shí)期期土地市場(chǎng)也迅迅速發(fā)展，09年下半年的土地地供應(yīng)量和出讓讓總價(jià)款均比上上半年高出許多多，其中出讓總總價(jià)款是上半年年的5倍。在10月份的一次土地地拍賣(mài)會(huì)出現(xiàn)了了高價(jià)地王，xx高速地產(chǎn)集團(tuán)以以8.1億元的高價(jià)取得得銅都大道以東東、學(xué)士路以南南一520畝地塊。成為當(dāng)當(dāng)年乃至今日的的地王。xx市2010年上半年土地市市場(chǎng)分析-續(xù)新政導(dǎo)致新房成成交量的萎縮，，進(jìn)而影響到了了土地市場(chǎng)的行行情，在5月份的一場(chǎng)地拍拍賣(mài)會(huì)上，集中中拍賣(mài)多塊國(guó)有有土地使用權(quán)，，到場(chǎng)開(kāi)發(fā)商跟跟看客不在少數(shù)數(shù)，但慷慨出手手、激烈角逐的的場(chǎng)面沒(méi)有顯現(xiàn)現(xiàn)。與前幾次你你爭(zhēng)我?jiàn)Z、競(jìng)相相加價(jià)的場(chǎng)面形形成強(qiáng)烈對(duì)比，，新房的滯銷(xiāo)導(dǎo)導(dǎo)致土地市場(chǎng)的的萎靡。作為一一級(jí)市場(chǎng)的土地地市場(chǎng)又反過(guò)來(lái)來(lái)作用于二級(jí)土土地市場(chǎng)（即新新房市場(chǎng)），這這兩者息息相關(guān)關(guān)，唇亡齒寒。。目前這兩個(gè)市市場(chǎng)都不景氣，，主要是新房市市場(chǎng)的萎靡行情情拖了土地市場(chǎng)場(chǎng)的后腿，房子子不好賣(mài)，自然然沒(méi)有多少開(kāi)發(fā)發(fā)商再敢大膽拿拿地。針對(duì)新政出臺(tái)后土土地成本持續(xù)下跌跌的現(xiàn)象，出現(xiàn)這這種情況是必然的的，一波又一波的的樓市調(diào)控雖然致致使xx樓市商品房成交量量出現(xiàn)大幅下跌，，但房?jī)r(jià)卻少有松松動(dòng)，而地價(jià)一直直以來(lái)作為影響房房?jī)r(jià)的一個(gè)重要因因素，新政下購(gòu)房房者對(duì)于樓市降價(jià)價(jià)的預(yù)期很高，政政府主動(dòng)弱化價(jià)格格實(shí)際上是在迎合合購(gòu)房者心里訴求求，并不能說(shuō)明地地價(jià)在這個(gè)時(shí)期有有實(shí)質(zhì)性的下跌。。4月份繼新政過(guò)后，，開(kāi)發(fā)商拿地?zé)崆榍橥藴p，由此或可可推出，今年下半半年xx的土地交易收入可可能不如上半年。。2010年上半年土地市場(chǎng)場(chǎng)總體比2009年發(fā)展迅速，僅上半年土地拍賣(mài)賣(mài)收入已達(dá)57.958億元，是09年的兩倍多。10年的土地市場(chǎng)上半半年總體來(lái)說(shuō)比較較火爆，而09年上半年可以說(shuō)是是冰凍期，無(wú)論是是面積還是成交總總價(jià)都不能與10年比擬。當(dāng)然兩者也有共同同之處那就是都有有不景氣的時(shí)候，，09年的時(shí)候上半年土土地市場(chǎng)冷清，而而下半年開(kāi)始回暖暖。10年的土地市場(chǎng)是上上半年火爆，而下下半年由于受政策策影響可能要走下下坡路。xx市2010年上半年土地市場(chǎng)場(chǎng)分析-續(xù)xx市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析析三需求分析根據(jù)xx房管局的數(shù)據(jù)顯示示，除了06年的銷(xiāo)售量猛增外外（主要是礦產(chǎn)效益益的增加，以及房房產(chǎn)大形勢(shì)的良好好），其他年份去去化相對(duì)平穩(wěn)，均保持在40萬(wàn)方/年的去化量；09年達(dá)到一個(gè)峰值，由于剛性需求強(qiáng)烈烈拉動(dòng)，市場(chǎng)銷(xiāo)售售情況可謂火爆，，各家樓盤(pán)庫(kù)存房房源得到了快速去去化；去化量突破70萬(wàn)方。2009年xx市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行行情況據(jù)xx市房管局備案數(shù)據(jù)據(jù)顯示，2009年1——12月份xx市商品房銷(xiāo)售備案案總套數(shù)7740套。其中，8月份全市商品房銷(xiāo)銷(xiāo)售總套數(shù)831套，位居全年銷(xiāo)售售排行榜之首；6月、5月份分別以銷(xiāo)售總套數(shù)數(shù)774套、741套位居排行榜第二、第三三名。（注：文中數(shù)據(jù)均均不包含xx縣）其中，2009年12月份xx市商品房銷(xiāo)售備案案709套，住宅類(lèi)商品房房銷(xiāo)售均價(jià)4104.45元/㎡，較11月份上漲91.22元/㎡左右；商業(yè)類(lèi)商品品房12月份成交均價(jià)9980.13元/㎡，較上月上漲4832.22元/㎡左右。截止，2009年12月31日，全市共有可售售商品房6341套，其中住宅類(lèi)商商品房4407套；商業(yè)類(lèi)商品房房619套；辦公類(lèi)商品房房47套，工業(yè)類(lèi)商品房房42套；其他類(lèi)商品房房1226套。2009年xx市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行行情況-續(xù)隨著中央積極的財(cái)財(cái)政政策和適度寬寬松的貨幣政策效效應(yīng)逐步顯現(xiàn)，2009年，我市房地產(chǎn)市市場(chǎng)呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升升的良好態(tài)勢(shì)。房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資高高速增長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)結(jié)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，，施工規(guī)模不斷擴(kuò)擴(kuò)大，商品房銷(xiāo)售售持續(xù)升溫。一、2009年全市房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)運(yùn)行基本態(tài)勢(shì)（一）住宅投資占占主導(dǎo)地位并拉動(dòng)動(dòng)開(kāi)發(fā)投資高速增增長(zhǎng)2009年，全市完成房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資46.5億元，同比增長(zhǎng)44.1%，其中，住宅投資資33.6億元，同比增長(zhǎng)53.4%，占全市房地產(chǎn)投投資的72.3%。從工程用途看，2009年，90平方米及以下住宅宅投資12.8億元，同比增長(zhǎng)42.2%；140平方米以上住宅投投資3.0億元，同比增長(zhǎng)172.7%；經(jīng)濟(jì)適用房投資資2.9億元，同比增長(zhǎng)141.7%；辦公樓投資0.5億元，同比增長(zhǎng)5.25倍；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房房投資5.1億元，同比增長(zhǎng)70%；其它投資7.3億元，同比增長(zhǎng)1.4%。從開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資完完成情況看，2009年，完成投資超過(guò)過(guò)5000萬(wàn)元以上的項(xiàng)目36個(gè)，共完成投資37.0億元，同比增長(zhǎng)45.7%，占全市房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)投資的79.6%；完成投資超過(guò)1.0億元以上的項(xiàng)目14個(gè)，共完成投資21.9億元，同比增長(zhǎng)19.7%，占全市房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)投資的47.1%。（二）住宅施工構(gòu)構(gòu)成房屋施工的主主體2009年，全市房屋施工工面積347.4萬(wàn)平方米，同比增增長(zhǎng)24.8%，其中住宅施工面面積280.5萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)27.5%，占全市房屋施工工面積的80.7%。本年新開(kāi)工房屋屋面積165.3萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)36.8%，其中住宅新開(kāi)工工面積134.8萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)30.0%，占全市新開(kāi)工房房屋面積的81.5%。本年竣工房屋面面積115.5萬(wàn)平方米，同比增增長(zhǎng)98.2%，其中住宅竣工面面積103.6萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)145.3%，占全市房屋竣工工面積的89.7%。2009年xx市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行行情況-續(xù)（三）商品房銷(xiāo)售持持續(xù)火爆商品房銷(xiāo)售面積和和銷(xiāo)售額均高速增增長(zhǎng)。2009年，商品房銷(xiāo)售面面積73.8萬(wàn)平方米，同比增增長(zhǎng)91.5%，商品房銷(xiāo)售額27.5億元，同比增長(zhǎng)116.5%；其中，住宅銷(xiāo)售售面積68.4萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)101.1%，占全市商品房銷(xiāo)銷(xiāo)售面積的92.7%，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額24.9億元，增長(zhǎng)132.7%。2009年全市房屋銷(xiāo)售均均價(jià)創(chuàng)歷史新高，，全市房屋銷(xiāo)售均均價(jià)3725元/平方米，同比增長(zhǎng)長(zhǎng)12.9%；其中，住宅銷(xiāo)售售均價(jià)3645元/平方米,增長(zhǎng)15.4%。（四）房屋空置面面積大幅減少2009年，全市房屋空置置面積3.2萬(wàn)平方米，同比下下降57.9%，其中，住宅空置置面積1.2萬(wàn)平方米，下降77.3%。（五）企業(yè)資金到到位情況較好，資資金壓力得到了緩緩解（見(jiàn)下表）2009年全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)到位資金48.6億元，同比增長(zhǎng)33.5%。從資金來(lái)源渠道道看，其他資金增增長(zhǎng)最快，所占比比重最大。其他資資金25.8億元，增長(zhǎng)111.5%，占到位資金53.1%。受適度寬松的貨貨幣政策以及個(gè)人人住房貸款等一系系列優(yōu)惠政策的影影響，其他資金中中的個(gè)人按揭貸款款8.1億元，同比增長(zhǎng)224.0%。2009年xx市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行行情況-續(xù)（六）全市房地產(chǎn)產(chǎn)投資增幅明顯顯高于全省平均均水平2009年，全省房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資1669.8億元，同比增長(zhǎng)長(zhǎng)22.5%，我市增幅比全全省高21.6個(gè)百分點(diǎn)；在17個(gè)市中，我市房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資總量列全省第第11位，增幅居全省省第4位。二、當(dāng)前我市房房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行行存在的主要問(wèn)問(wèn)題（一）土地購(gòu)置置面積和待開(kāi)發(fā)發(fā)面積下降2009年，全市房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)土地購(gòu)置置面積為85.5萬(wàn)平方米，同比比下降33.3%；土地購(gòu)置費(fèi)9.8億元，下降20.3%；待開(kāi)發(fā)土地面面積52.2萬(wàn)平方米，下降降40.5%。（二）房地產(chǎn)企企業(yè)自籌資金不不足從全市房地產(chǎn)企企業(yè)本年資金來(lái)來(lái)源看，存在企企業(yè)自籌資金不不足、依靠銀行行貸款，房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)很大一部部分風(fēng)險(xiǎn)系在金金融機(jī)構(gòu)身上。。2009年，全市房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年年資金來(lái)源48.6億元，同比增長(zhǎng)長(zhǎng)33.5%。其中，企業(yè)自自籌資金13.7億元，同比下降降11.6%，占全市房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年年資金來(lái)源的28.2%；企業(yè)銀行貸款款及個(gè)人按揭貸貸款17.2億元，同比增長(zhǎng)長(zhǎng)53.6%，占全市房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年年資金來(lái)源的35.4%，同比上升了4.6個(gè)百分點(diǎn)。（三）房?jī)r(jià)持續(xù)續(xù)上漲去年3月以來(lái)，隨著房房地產(chǎn)市場(chǎng)的回回升，市場(chǎng)供需需矛盾加劇，房房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，，2009年全市房屋銷(xiāo)售售均價(jià)創(chuàng)歷史新新高。全市房屋屋銷(xiāo)售均價(jià)3725元/平方米，同比增增長(zhǎng)12.9%；其中，住宅銷(xiāo)銷(xiāo)售均價(jià)3645元/平方米,增長(zhǎng)15.4%。2009年xx市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)運(yùn)行情況-續(xù)三、對(duì)當(dāng)前我市市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)運(yùn)行的幾點(diǎn)建議議（一）增加保障障性住房和普通通商品住房有效效供給1、加快中低價(jià)位位、中小套型普普通商品住房建建設(shè)。對(duì)已批未未建、已建未售售的普通商品住住房項(xiàng)目，要采采取措施促開(kāi)工工、促上市，督督促房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)加快項(xiàng)目目建設(shè)和銷(xiāo)售。。要適當(dāng)加大經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用住房建建設(shè)力度，擴(kuò)大大經(jīng)濟(jì)適用住房房供應(yīng)范圍。2、增加住房建設(shè)設(shè)用地有效供應(yīng)應(yīng)，提高土地供供應(yīng)和開(kāi)發(fā)利用用效率。要根據(jù)據(jù)我市房地產(chǎn)市市場(chǎng)運(yùn)行情況，，把握好土地供供應(yīng)的總量、結(jié)結(jié)構(gòu)和時(shí)序。（二）合理引導(dǎo)導(dǎo)住房消費(fèi)，抑抑制商品房投資資投機(jī)性需求1、加大差別化信信貸政策執(zhí)行力力度。金融機(jī)構(gòu)構(gòu)在繼續(xù)支持居居民首次貸款購(gòu)購(gòu)買(mǎi)普通自住房房的同時(shí)，要嚴(yán)嚴(yán)格控制二套住住房購(gòu)房貸款的的發(fā)放，合理引引導(dǎo)住房消費(fèi)，，抑制商品房投投資投機(jī)性需求求。2、實(shí)施差別化的的住房稅收政策策。要嚴(yán)格執(zhí)行行國(guó)家有關(guān)個(gè)人人購(gòu)買(mǎi)普通住房房與非普通住房房、首次購(gòu)房與與非首次購(gòu)房的的差別化稅收政政策。對(duì)不符合合規(guī)定條件的，，一律不得給予予相關(guān)稅收優(yōu)惠惠。同時(shí)，要加加快研究完善住住房稅收政策，，引導(dǎo)居民樹(shù)立立合理、節(jié)約的的住房消費(fèi)觀念念。（三）加快推進(jìn)保保障性安居工程程建設(shè)要通過(guò)城市棚戶(hù)戶(hù)區(qū)改造和新建建、改建、政府府購(gòu)置等方式增增加廉租住房及及經(jīng)濟(jì)適用住房房房源，著力解解決城市低收入入家庭的住房困困難。要加快建建設(shè)限價(jià)商品住住房、公共租賃賃住房，解決中中等偏下收入家家庭的住房困難難。全面啟動(dòng)城城市和國(guó)有工礦礦棚戶(hù)區(qū)改造工工作，繼續(xù)推進(jìn)進(jìn)林區(qū)、墾區(qū)棚棚戶(hù)區(qū)改造。同同時(shí)，加大農(nóng)村村危房改造力度度，適當(dāng)增加試試點(diǎn)戶(hù)數(shù)。四2010年上半年xx市房地產(chǎn)市場(chǎng)情情況分析銷(xiāo)售量分析據(jù)安房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)數(shù)據(jù)顯示：2010年前6月xx商品房銷(xiāo)售備案案總套數(shù)3146套，較2009年下半年商品房房銷(xiāo)售備案總套套數(shù)下跌20.92%左右，較2009年上半年同期下下跌9.13%。6月xx市住宅類(lèi)商品房房均價(jià)4936元/㎡左右，較5月下跌3.52%左右，但仍居于于近8月來(lái)的第二高價(jià)價(jià)，并未出現(xiàn)預(yù)預(yù)期的較大幅度度的下跌跡象，，xx房?jī)r(jià)仍在較高位位運(yùn)行。銷(xiāo)售量分析-續(xù)從上圖我們可以以看到自2010年4月份開(kāi)始，xx市商品房銷(xiāo)售備備案套數(shù)均出現(xiàn)現(xiàn)下跌趨勢(shì)，其其中4月環(huán)比下跌約9.35%，5月環(huán)比下跌約25.37%，6月環(huán)比下跌約63.16%。與此同時(shí)，2010年6月xx市商品房銷(xiāo)售套套數(shù)也是2009年以來(lái)近18個(gè)月來(lái)的最低水平平，2009年1月銷(xiāo)售套數(shù)249位居近18個(gè)月來(lái)的倒數(shù)第二二位?？梢钥闯鰢?guó)家抑制制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的的新政對(duì)xx樓市產(chǎn)生了非常大大的影響，對(duì)銷(xiāo)售售量的打擊巨大。。市場(chǎng)上，購(gòu)房者者的觀望情緒非常常濃厚，買(mǎi)賣(mài)雙方方的博弈已經(jīng)展開(kāi)開(kāi)。新政后，從xx加推新房源的幾個(gè)個(gè)樓盤(pán)來(lái)看，多數(shù)數(shù)需求者已經(jīng)退入入觀望狀態(tài)，像5月份加推的錦繡花花園、萬(wàn)泰水晶城城、春江花月以及及6月份加推的托萊多多歐陸花園等樓盤(pán)盤(pán)開(kāi)盤(pán)當(dāng)天的銷(xiāo)售售率均沒(méi)能突破30%。銷(xiāo)售量分析-續(xù)從上圖可以看出，，2009年1——6月份和2010年1——6月份，xx樓市商品房銷(xiāo)售套套數(shù)同期發(fā)生了非非常巨大的變化，，可謂“冰火兩重重天”。特別是4月份以后，2009年的走勢(shì)圖是一條條平穩(wěn)上揚(yáng)的曲線線，而2010年的走勢(shì)圖則形成成了反差巨大的下下行曲線，5、6月份的銷(xiāo)售量均出出現(xiàn)了同比暴跌的的態(tài)勢(shì)，其中5月同比暴跌38.46%，6月同比暴跌78.29%。注釋?zhuān)杭t線為2009年走勢(shì)圖；紫線為為2010年走勢(shì)圖價(jià)格分析從2010年4月開(kāi)始執(zhí)行的樓市市調(diào)控政策，重在在打擊投資型住房房、調(diào)控過(guò)快上漲漲的房?jī)r(jià)，但是我我們?cè)?9年11月至10年6月住宅均價(jià)走勢(shì)圖圖中可以看出，新新政出臺(tái)后xx住宅類(lèi)商品房的均均價(jià)并未出現(xiàn)預(yù)期期的大幅下跌的趨趨勢(shì)。2010年4、5、6月份xx新房?jī)r(jià)格仍然在高高位運(yùn)行，且5、6月份的均價(jià)分別居居于近8月來(lái)的第一、第二二位，xx房?jī)r(jià)沒(méi)有松動(dòng)的跡跡象?？偨Y(jié)就xx目前在售房源和新新加推房源樓盤(pán)來(lái)來(lái)說(shuō)，只有托萊多歐陸花園在6月15日開(kāi)盤(pán)時(shí)公開(kāi)宣布布房?jī)r(jià)較之前有下下降，并給出了開(kāi)開(kāi)盤(pán)當(dāng)日9.5折的最高優(yōu)惠幅度度。而目前，xx樓市多數(shù)樓盤(pán)均無(wú)無(wú)降價(jià)舉動(dòng)，像5月開(kāi)盤(pán)的春江花月房源單價(jià)較上次開(kāi)開(kāi)盤(pán)上揚(yáng)了800元/㎡左右，其中磚混結(jié)結(jié)構(gòu)的多層開(kāi)盤(pán)均均價(jià)達(dá)到5000元/㎡，框架結(jié)構(gòu)的多層層開(kāi)盤(pán)均價(jià)達(dá)到5500元/㎡左右。除了新加推的房源源，之前一直在售售的樓盤(pán)新政后也也有調(diào)價(jià)的舉動(dòng)，，售樓部位于北京京西路上的阿奎利亞，目前多層房源單單價(jià)已達(dá)7500元/㎡左右，高層也達(dá)到到6500元/㎡左右，均價(jià)上調(diào)幅幅度達(dá)到1000元/㎡左右，逆市上揚(yáng)的的態(tài)勢(shì)讓眾多購(gòu)房房者“望而卻步””。從xx樓市的總體情況來(lái)看，房房?jī)r(jià)下跌局勢(shì)未成成。在當(dāng)前一、二線城城市房?jī)r(jià)下跌幅度度較大的情況下，，像xx這樣的三、四線城城市，開(kāi)發(fā)商逆市市提價(jià)雖然表現(xiàn)出出了魄力，卻不是是明智之舉。而在在大家都沉溺于樓樓市反彈的夢(mèng)想中中時(shí)，主動(dòng)對(duì)房源價(jià)格進(jìn)進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，讓讓利于購(gòu)房者，更更有利于在博弈僵僵局中抓住一部分分剛性需求者，在在下半年較為激烈烈的競(jìng)爭(zhēng)中取勝。。市場(chǎng)板塊分析xx07年以來(lái)商品住宅分分面積段供需分析析開(kāi)發(fā)區(qū)板塊石城大道板塊城西板塊市中心板塊城南板塊按照地理位置與樓樓盤(pán)聚集情況，xx市城區(qū)大致可以劃劃分為五大板塊：開(kāi)發(fā)區(qū)板塊、石石城大道板塊、市市中心板塊、城西西板塊、城南板塊塊本案板塊特征及分析開(kāi)發(fā)區(qū)板塊和城南南板塊屬于xx市較為偏遠(yuǎn)的區(qū)域域，遠(yuǎn)離市中心，，其房地產(chǎn)產(chǎn)品主主要以產(chǎn)品和價(jià)格格作為核心賣(mài)點(diǎn)，，部分樓盤(pán)運(yùn)用獨(dú)獨(dú)特的主題形象，，將項(xiàng)目打造成高高端產(chǎn)品，然后以以中低端價(jià)格入市市，且取得較好的的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。市中心板塊和石城城大道板塊市中心板塊項(xiàng)目較較少，且體量較小小，由于其地理位位置因素，價(jià)格較較高。石城大道板板塊為xx近期發(fā)展起來(lái)的樓樓盤(pán)較為集中的待待成熟板塊，板塊塊房地產(chǎn)都以高品品質(zhì)和高形象亮相相市場(chǎng)，一直屬于于xx市除市中心板塊以以外的高價(jià)區(qū)域。。城西板塊由于受區(qū)域環(huán)境和和地勢(shì)的影響，在在建樓盤(pán)目較少。。整體區(qū)域不被xx人認(rèn)可，區(qū)域相對(duì)對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)具具有一定的抗性。。全市房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)價(jià)格區(qū)間共分為五五區(qū)：開(kāi)發(fā)區(qū)4200元/㎡-4600元/㎡，城西5300-5700元/㎡，城南4100元/㎡-4300元/㎡，市區(qū)5500元/㎡-6200元/㎡。主要住宅項(xiàng)目調(diào)研研五萬(wàn)泰水晶城項(xiàng)目位置衡山大道與xx二路交口主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)占地面積：150畝總建筑面積：16萬(wàn)目前銷(xiāo)售信息在售180套小高層容積率：1.37綠化率：40%最近一次開(kāi)盤(pán)時(shí)間2010-05-08最近一次開(kāi)盤(pán)所推售體量180套內(nèi)部配套運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、菜場(chǎng)、會(huì)所周邊配套學(xué)校、銀行、電信建筑風(fēng)格現(xiàn)代景觀與智能化可視、紅外套型面積段（㎡）占總體比例（％）二室二廳70-8040%三室二廳9540%四室二廳143-16020%目前銷(xiāo)售均價(jià)（元/㎡）4200-4600(高層)目前銷(xiāo)售率（％）70%購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策無(wú)目前客戶(hù)群體投資者、婚房、改善性住房者項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)環(huán)境項(xiàng)目定位廣告語(yǔ)藝術(shù)芯非凡品售樓部電2882000開(kāi)發(fā)商xx萬(wàn)泰置業(yè)有限公司景觀設(shè)計(jì)單位浙江耀江建筑設(shè)計(jì)院萬(wàn)泰水晶城——位置圖萬(wàn)泰水晶城——鳥(niǎo)瞰圖萬(wàn)泰水晶城——效果圖萬(wàn)泰水晶城——售樓處二室二廳一衛(wèi)、面面積94.82平米三室二廳一衛(wèi)、面面積112.63平米萬(wàn)泰水晶城——主力戶(hù)型西湖春曉項(xiàng)目位置xx市西湖大道與xx四路交叉口主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總建筑面積：16萬(wàn)平米目前銷(xiāo)售信息一期經(jīng)適房，二期未開(kāi)盤(pán)容積率：1.367綠化率：40%內(nèi)部配套地下車(chē)庫(kù)、會(huì)所周邊配套學(xué)校、菜場(chǎng)、醫(yī)院、銀行、西湖公園、職教城、政務(wù)新區(qū)建筑風(fēng)格現(xiàn)代景觀與智能化IC卡門(mén)禁、可視、紅外套型面積段（㎡）占總體比例（％）二室二廳一衛(wèi)75-8330三室二廳一衛(wèi)90-11940三室二廳二衛(wèi)116-12330目前銷(xiāo)售均價(jià)（元/㎡）未定目前銷(xiāo)售率（％）未定購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策無(wú)目前客戶(hù)群體周邊企業(yè)員工、教師、投資客、縣城購(gòu)房群體等項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)學(xué)區(qū)、環(huán)境、價(jià)格項(xiàng)目定位廣告語(yǔ)公園之畔學(xué)府中心售樓部電發(fā)商xx市眾城永道房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司景觀設(shè)計(jì)單位xx市規(guī)劃設(shè)計(jì)院西湖春曉——位置圖西湖春曉——售樓處西湖春曉——戶(hù)外廣告中房·東郡項(xiàng)目位置銅井路與天山大道交匯處主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)占地面積：5萬(wàn)總建筑面積：9萬(wàn)平米目前銷(xiāo)售信息一期售完，二期小高層、高層未開(kāi)盤(pán)容積率：1.7綠化率：45%最近一次開(kāi)盤(pán)時(shí)間2009-10-12最近一次開(kāi)盤(pán)所推售體量100套內(nèi)部配套車(chē)庫(kù)、幼兒園、菜場(chǎng)、會(huì)所、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)周邊配套學(xué)校、銀行、醫(yī)院建筑風(fēng)格現(xiàn)代景觀與智能化中央水景、可視、紅外套型面積段（㎡）占總體比例（％）二室二廳88-9340%三室二廳112-12760%目前銷(xiāo)售均價(jià)（元/㎡）4000（一期）目前銷(xiāo)售率（％）一期100%購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策目前客戶(hù)群體市區(qū)居民、改善型住房項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)環(huán)境、價(jià)格、配套項(xiàng)目定位廣告語(yǔ)一座建筑，樂(lè)活一座城售樓部電2689668

開(kāi)發(fā)商xx中房地產(chǎn)有限公司景觀設(shè)計(jì)單位上海巴邑設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)中房·東郡——鳥(niǎo)瞰圖中房·東郡——位置圖中房·東郡——工程進(jìn)度中房·東郡——戶(hù)外廣告三室二廳一衛(wèi)衛(wèi)、面積112.97平米三室二廳一衛(wèi)衛(wèi)、面積93.07平米中房·東郡——主力戶(hù)型豪邦.康城項(xiàng)目位置豪邦.康城主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總建筑面積：8萬(wàn)方目前銷(xiāo)售信息一期二期已售完，三期未開(kāi)盤(pán)容積率：1.45綠化率：35%最近一次開(kāi)盤(pán)時(shí)間09.9最近一次開(kāi)盤(pán)所推售體量4棟多層內(nèi)部配套會(huì)所，車(chē)庫(kù)周邊配套農(nóng)貿(mào)，學(xué)校，幼兒園建筑風(fēng)格現(xiàn)代景觀與智能化智能監(jiān)控套型面積段（㎡）占總體比例（％）二室二廳80---8840%三室一廳、二廳94—12560%目前銷(xiāo)售均價(jià)（元/㎡）一二期已售完；三期未開(kāi)盤(pán)（目前二手房?jī)r(jià)格5000-5500左右）目前銷(xiāo)售率（％）一二期已售完購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策無(wú)目前客戶(hù)群體投資客、個(gè)體戶(hù)、周邊企業(yè)員工項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)位置、周邊配套項(xiàng)目定位廣告語(yǔ)12萬(wàn)平方米醉美生活城售樓部電話2688899開(kāi)發(fā)商豪邦置業(yè)豪邦.康城——項(xiàng)目沙盤(pán)豪邦.康城——位置圖豪邦.康城——售樓處豪邦.康城——項(xiàng)目實(shí)景圖豪邦.康城——主力戶(hù)型國(guó)際華城項(xiàng)目位置xx市石城大道東側(cè)

主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)占地面積：165畝總建筑面積：18萬(wàn)方目前銷(xiāo)售信息三期花園洋房在售88-130平米房源容積率：1.47綠化率：38%最近一次開(kāi)盤(pán)時(shí)間2010.1.1最近一次開(kāi)盤(pán)所推售體量8棟多層（160多套）內(nèi)部配套泳池、會(huì)所、花園廣場(chǎng)、幼兒園、商場(chǎng)周邊配套醫(yī)院、學(xué)校、銀行建筑風(fēng)格法式景觀與智能化可是對(duì)講，智能監(jiān)控套型面積段（㎡）占總體比例（％）二室二廳9020%三室二廳120-13080%目前銷(xiāo)售均價(jià)（元/㎡）6200(花園洋房)目前銷(xiāo)售率（％）80%購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策全款97折，按揭99折目前客戶(hù)群體公務(wù)員，生意人等項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)品質(zhì)、配套、環(huán)境項(xiàng)目定位廣告語(yǔ)18萬(wàn)平米法國(guó)風(fēng)情生活區(qū)售樓部電話2811888、2850888開(kāi)發(fā)商華晟地產(chǎn)景觀設(shè)計(jì)單位香港阿特貝爾景觀設(shè)計(jì)公司國(guó)際華城——位置圖國(guó)際華城——鳥(niǎo)瞰圖國(guó)際華城——效果圖國(guó)際華城——售樓處國(guó)際華城——戶(hù)外廣告國(guó)際華城——工程進(jìn)度國(guó)際華城——主力戶(hù)型峰南苑項(xiàng)目位置石城大道主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總建筑面積：18萬(wàn)目前銷(xiāo)售信息目前只剩一套帶閣樓的小高層，8月底左右推出106--126㎡小高層房源，主力戶(hù)型二室二廳、三室二廳容積率：1.4綠化率：33%最近一次開(kāi)盤(pán)時(shí)間2009年最近一次開(kāi)盤(pán)所推售體量500套內(nèi)部配套停車(chē)位周邊配套學(xué)校、超市、公園建筑風(fēng)格現(xiàn)代景觀與智能化對(duì)講門(mén)鈴套型面積段（㎡）占總體比例（％）二室二廳106㎡30%三室二廳120-126㎡70%目前銷(xiāo)售均價(jià)（元/㎡）4700元/㎡目前銷(xiāo)售率（％）100%(一期)購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策一次性付款可優(yōu)惠三個(gè)點(diǎn)目前客戶(hù)群體工薪階層、周邊居民項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)價(jià)格、戶(hù)型、學(xué)區(qū)房項(xiàng)目定位廣告語(yǔ)人文大家生態(tài)社區(qū)售樓部電發(fā)商xx新業(yè)房屋開(kāi)發(fā)有限公司峰南苑——位置圖峰南苑——工程進(jìn)度峰南苑——售樓處峰南苑——主力戶(hù)型五環(huán)國(guó)際項(xiàng)目位置石城大道與xx二路交匯處主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)占地面積：180畝總建筑面積：18萬(wàn)㎡目前銷(xiāo)售信息暫時(shí)沒(méi)有房源，預(yù)計(jì)小高層96、125㎡房源年底推出，戶(hù)型為兩房?jī)蓮d和三房?jī)蓮d容積率：1.42綠化率：40%最近一次開(kāi)盤(pán)時(shí)間2010.1.14最近一次開(kāi)盤(pán)所推售體量144套內(nèi)部配套會(huì)所、中央景觀、羽毛球館等周邊配套銀行、學(xué)校、酒店、公園建筑風(fēng)格現(xiàn)代景觀與智能化中央景觀、可視對(duì)講門(mén)鈴套型面積段（㎡）占總體比例（％）二室二廳一衛(wèi)96㎡40二室二廳二衛(wèi)100㎡60目前銷(xiāo)售均價(jià)（元/㎡）4200（多層）5月份價(jià)格目前銷(xiāo)售率（％）前期已經(jīng)售完購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策無(wú)目前客戶(hù)群體投資客、個(gè)體戶(hù)、周邊企業(yè)員工等項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)內(nèi)部配套、開(kāi)發(fā)商、價(jià)格項(xiàng)目定位廣告語(yǔ)居住夢(mèng)想與世界同步售樓部電發(fā)商xx華源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司

景觀設(shè)計(jì)單位中國(guó)聯(lián)合設(shè)計(jì)

五環(huán)國(guó)際——位置圖五環(huán)國(guó)際——效果圖五環(huán)國(guó)際——沙盤(pán)模型五環(huán)國(guó)際——項(xiàng)目實(shí)景圖柏莊·春暖花開(kāi)項(xiàng)目位置石城大道2388號(hào)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)占地面積：207畝總建筑面積：30萬(wàn)㎡目前銷(xiāo)售信息在售一期19#、二期1#、6#在售二期戶(hù)型面積100--190㎡左右房源，三期預(yù)計(jì)十月左右開(kāi)盤(pán)。容積率：1.98綠化率：40%最近一次開(kāi)盤(pán)時(shí)間2010.1.9最近一次開(kāi)盤(pán)所推售體量900套內(nèi)部配套小學(xué)、幼兒園、人工湖周邊配套酒店、醫(yī)院、超市、公園建筑風(fēng)格現(xiàn)代景觀與智能化中央景觀、人工湖、可視對(duì)講門(mén)鈴套型面積段（㎡）占總體比例（％）一室一廳（二廳）一衛(wèi)45-76㎡15%二室二廳一衛(wèi)（二衛(wèi)）80-107㎡30%三室二廳二衛(wèi)（一衛(wèi)）113-137㎡50%四室二廳二衛(wèi)（復(fù)式）215㎡5%目前銷(xiāo)售均價(jià)（元/㎡）4900-5000(高層)目前銷(xiāo)售率（％）40%購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策————目前客戶(hù)群體縣城居民、周邊企業(yè)員工、投資客、公務(wù)員等項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)規(guī)模、景觀、開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目定位廣告語(yǔ)湖岸組團(tuán)、奢華府邸售樓部電發(fā)商xx柏莊置業(yè)有限公司景觀設(shè)計(jì)單位上海北半球景觀設(shè)計(jì)有限公司柏莊·春暖花開(kāi)——位置圖柏莊·春暖花開(kāi)——鳥(niǎo)瞰圖柏莊·春暖花開(kāi)——售樓處柏莊·春暖花開(kāi)——項(xiàng)目實(shí)景圖柏莊·春暖花開(kāi)——戶(hù)外廣告柏莊·春暖花開(kāi)——主力戶(hù)型柏莊·春暖花開(kāi)——主力戶(hù)型萬(wàn)泰翡翠城項(xiàng)目位置石城路與xx路交叉口西北側(cè)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總建筑面積：30萬(wàn)目前銷(xiāo)售信息四期所開(kāi)樓號(hào)分別為2號(hào)樓、6號(hào)樓、8號(hào)樓，戶(hù)型主推戶(hù)型有A6、A10，面積79-121平米

容積率：1.67綠化率：35.5%最近一次開(kāi)盤(pán)時(shí)間2010年7月最近一次開(kāi)盤(pán)所推售體量2號(hào)樓、6號(hào)樓、8號(hào)樓，內(nèi)部配套停車(chē)位周邊配套學(xué)校、銀行、醫(yī)院建筑風(fēng)格歐式景觀與智能化40畝翡翠主題公園套型面積段（㎡）二室二廳79㎡三室二廳121㎡左右目前銷(xiāo)售均價(jià)（元/㎡）4900元-5000元/㎡目前銷(xiāo)售率（％）1-3期售罄，現(xiàn)在售4期購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策無(wú)目前客戶(hù)群體工薪階層、周邊居民項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)規(guī)模、戶(hù)型項(xiàng)目定位廣告語(yǔ)享受寧?kù)o生活售樓部電發(fā)商xx萬(wàn)泰置業(yè)有限公司萬(wàn)泰翡翠城——位置圖萬(wàn)泰翡翠城——項(xiàng)目模型萬(wàn)泰翡翠城——實(shí)景圖萬(wàn)泰翡翠城——售樓處萬(wàn)泰翡翠城——戶(hù)型圖樓盤(pán)名稱(chēng)柏莊·春暖花開(kāi)萬(wàn)泰翡翠城豪邦·康城位置石城大道2388號(hào)石城路與xx路交叉口西北側(cè)石城大道中段111號(hào)項(xiàng)目體量30萬(wàn)方308容積率1.891.671.45建筑風(fēng)格現(xiàn)代歐式歐式主力戶(hù)型80-137平方米79-120平方米80，106-120平方米項(xiàng)目主力賣(mài)點(diǎn)品牌、規(guī)模、內(nèi)部景觀規(guī)模、戶(hù)型價(jià)格、建筑目標(biāo)客戶(hù)群縣城居民、周邊企業(yè)員工、投資客、公務(wù)員等周邊生活人群、工薪階層周邊生活人群、工薪階層廣告訴求水景、環(huán)境居住環(huán)境多層銷(xiāo)售價(jià)格4900-5000元/平方米4900-5000元/平方米09年底2期多層銷(xiāo)售價(jià)格約4500元/平方米銷(xiāo)售狀況40%1-3期售罄，現(xiàn)在售4期1-2期銷(xiāo)售完成，3期年底開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目區(qū)域住宅宅競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分分析樓盤(pán)名稱(chēng)總建面（㎡）建筑類(lèi)型容積率銷(xiāo)售均價(jià)(元/㎡)萬(wàn)泰水晶城16萬(wàn)多層、小高層、高層1.374200-4600(高層)西湖春曉16萬(wàn)多層、小高層1.367未開(kāi)盤(pán)中房·東郡9萬(wàn)多層、高層1.74000（一期）豪邦.康城8萬(wàn)多層、小高層、高層

1.455000國(guó)際華城18萬(wàn)花園洋房、高層1.476200(花園洋房)峰南苑1.8萬(wàn)多層1.44700元/㎡錦繡花園2萬(wàn)高層2.085400（高層）托萊多歐陸花園15萬(wàn)花園洋房、別墅0.645500-5700(花園洋房)五環(huán)國(guó)際18萬(wàn)多層、高層1.424200（多層）5月份價(jià)格主要住宅項(xiàng)目目要素對(duì)比住宅類(lèi)銷(xiāo)售均均價(jià)在4200-5000元/㎡不等；花園洋房類(lèi)均均價(jià)在5500－6200元/㎡不等；建筑體量都都中等；15萬(wàn)到18方之間的項(xiàng)目目占多數(shù)；其其中柏莊春暖花開(kāi)開(kāi)總建面最大大，達(dá)30萬(wàn)方；物業(yè)類(lèi)型主要要以多層、小高高層為主;高層為輔。主要住宅項(xiàng)目目?jī)r(jià)格上的備備案銷(xiāo)售率分分析通過(guò)對(duì)主要住住宅項(xiàng)目的備備案銷(xiāo)售率指指標(biāo)的調(diào)查，，了解到通過(guò)過(guò)09年剛性需求強(qiáng)強(qiáng)烈拉動(dòng)，市市場(chǎng)銷(xiāo)售情況況可謂火爆，，各家樓盤(pán)庫(kù)庫(kù)存房源得到到了快速去化化。主要住宅項(xiàng)目目核心客戶(hù)群群體分析樓盤(pán)名稱(chēng)核心客戶(hù)群體項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)萬(wàn)泰水晶城投資者、婚房、改善性住房者環(huán)境、開(kāi)發(fā)商、景觀西湖春曉周邊企業(yè)員工、教師、投資客、縣城購(gòu)房群體等教育、環(huán)境、價(jià)格、政府發(fā)展區(qū)域中房·東郡市區(qū)居民、改善型住房環(huán)境、價(jià)格、配套豪邦.康城投資客、個(gè)體戶(hù)、周邊企業(yè)員工位置、周邊配套國(guó)際華城公務(wù)員，生意人等品質(zhì)、配套、環(huán)境峰南苑工薪階層、周邊居民價(jià)格、戶(hù)型、學(xué)區(qū)房錦繡花園周邊居民、個(gè)體戶(hù)戶(hù)型、配套、學(xué)區(qū)房托萊多歐陸花園私營(yíng)主，公務(wù)員等環(huán)境、配套、低容積率五環(huán)國(guó)際個(gè)體戶(hù)、周邊企業(yè)員工等內(nèi)部配套、開(kāi)發(fā)商、價(jià)格富景園縣城居民、工薪階層的企業(yè)員工等價(jià)格通過(guò)上表的對(duì)對(duì)比，可以分分析出其核心心客戶(hù)群體是是：周邊原住居民民、周邊企事事業(yè)單位員工工(工薪階層)、私營(yíng)主、公公務(wù)員、教師師、xx有色職工等群群體；其中xx縣客戶(hù)群體也也占一定比例例。主要住宅項(xiàng)目目配套分析樓盤(pán)名稱(chēng)內(nèi)部配套周邊配套萬(wàn)泰水晶城運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、菜場(chǎng)、會(huì)所學(xué)校、銀行、電信西湖春曉地下車(chē)庫(kù)、會(huì)所、學(xué)校學(xué)校、菜場(chǎng)、醫(yī)院、銀行、西湖公園、職教城、政務(wù)新區(qū)中房·東郡車(chē)庫(kù)、幼兒園、菜場(chǎng)、會(huì)所、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)學(xué)校、銀行、醫(yī)院豪邦.康城會(huì)所，車(chē)庫(kù)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，學(xué)校，幼兒園國(guó)際華城泳池、會(huì)所、花園廣場(chǎng)、幼兒園醫(yī)院、學(xué)校、銀行峰南苑停車(chē)位學(xué)校、超市、公園錦繡花園中央景觀、兒童娛樂(lè)區(qū)醫(yī)院、超市、菜場(chǎng)、銀行托萊多歐陸花園超市、會(huì)所、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、幼兒園醫(yī)院、學(xué)校、銀行、公園五環(huán)國(guó)際會(huì)所、中央景觀、羽毛球館等銀行、學(xué)校、酒店、公園富景園沿街商業(yè)醫(yī)院、學(xué)校、酒店、區(qū)政府項(xiàng)目在內(nèi)部配配套上突出的的主要包括會(huì)會(huì)所、幼兒園園、車(chē)庫(kù)、商商業(yè)街、廣場(chǎng)場(chǎng)、體育設(shè)施施等；周邊配配套主要以學(xué)學(xué)校、超市、、銀行、醫(yī)院院、公園為主主．主要住宅項(xiàng)目目賣(mài)點(diǎn)及定位位廣告語(yǔ)樓盤(pán)名稱(chēng)項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)定位廣告語(yǔ)萬(wàn)泰水晶城環(huán)境、開(kāi)發(fā)商、景觀藝術(shù)芯非凡品西湖春曉教育、環(huán)境、價(jià)格、政府發(fā)展區(qū)域公園之畔學(xué)府中心中房·東郡環(huán)境、價(jià)格、配套一座建筑，樂(lè)活一座城豪邦.康城位置、周邊配套12萬(wàn)平方米醉美生活城國(guó)際華城品質(zhì)、配套、環(huán)境18萬(wàn)平米法國(guó)風(fēng)情生活區(qū)峰南苑價(jià)格、戶(hù)型、學(xué)區(qū)房人文大家生態(tài)社區(qū)錦繡花園戶(hù)型、配套、學(xué)區(qū)房都市新貴生活藍(lán)本托萊多歐陸花園環(huán)境、配套、低容積率天井湖畔西班牙水韻城邦五環(huán)國(guó)際內(nèi)部配套、開(kāi)發(fā)商、價(jià)格居住夢(mèng)想與世界同步項(xiàng)目在定位廣廣告語(yǔ)上突出出的項(xiàng)目核心心賣(mài)點(diǎn)主要包括品質(zhì)質(zhì)、景觀、地地段、規(guī)模、、物業(yè)類(lèi)型、、生活方式等等。主要住宅項(xiàng)目目戶(hù)型配比分分析樓盤(pán)名稱(chēng)套型面積段㎡占總體比例（%）富景園二室二廳一衛(wèi)73㎡40三室二廳一衛(wèi)105㎡60五環(huán)國(guó)際二室二廳一衛(wèi)96㎡40二室二廳二衛(wèi)100㎡60錦繡花園二室二廳70㎡1%三室二廳90㎡70%四室二廳127㎡29%峰南苑二室二廳106㎡30%三室二廳120-126㎡70%主要住宅項(xiàng)目目戶(hù)型配比分分析－續(xù)可以看出，項(xiàng)項(xiàng)目在主力套套型的特征表表現(xiàn)為：套型以二室二二廳、三室二二廳為主，二二室戶(hù)面積段段主要在75—100㎡之間，三室戶(hù)戶(hù)面積段主要要在105—130㎡之間。樓盤(pán)名稱(chēng)套型面積段㎡占總體比例（%）國(guó)際華城二室二廳9020%三室二廳120-13080%豪邦.康城二室二廳80---8840%三室一廳、二廳94—12560%中房·東郡二室二廳88-9340%三室二廳112-12760%西湖春曉二室二廳一衛(wèi)75-8330三室二廳一衛(wèi)90-11940三室二廳二衛(wèi)116-12330萬(wàn)泰水晶城二室二廳70-8040%三室二廳9540%四室二廳143-16020%主要住宅項(xiàng)目目總結(jié)分析區(qū)域現(xiàn)狀：項(xiàng)目區(qū)域主要要住宅項(xiàng)目包包括：萬(wàn)泰翡翡翠城、栢莊莊·春暖花開(kāi)、豪豪邦·康城等，雖偏偏離市區(qū)，但但區(qū)域交通狀狀況良好，基基本生活配套套完善。項(xiàng)目描述：除豪邦·康城外，其余余項(xiàng)目規(guī)模均均較大，對(duì)于于區(qū)域房產(chǎn)的的發(fā)展起到了了一定的聯(lián)動(dòng)動(dòng)效果，建筑筑上基本以現(xiàn)現(xiàn)代、歐式建建筑風(fēng)格為主主，隨著市場(chǎng)場(chǎng)的發(fā)展，后后期物業(yè)形態(tài)態(tài)上將以小高高層、高層建建筑為主。各各項(xiàng)目均較為為注重小區(qū)內(nèi)內(nèi)部景觀等基基礎(chǔ)配套的規(guī)規(guī)劃，戶(hù)型以以80多兩房及120平方米左右的的三房為主力力產(chǎn)品。銷(xiāo)售狀況：經(jīng)過(guò)09年及10年上半年，各各項(xiàng)目銷(xiāo)售狀狀況良好，銷(xiāo)銷(xiāo)售價(jià)格呈逐逐步上升趨勢(shì)勢(shì)，下階段有有望全線突破破5000元/平方米的單價(jià)價(jià)大關(guān)。主要商業(yè)項(xiàng)目目調(diào)研六xx商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研研分析一、城市商業(yè)業(yè)中心布局規(guī)規(guī)劃城市商業(yè)中心心結(jié)構(gòu)為：““1-5-16”金字塔形結(jié)構(gòu)構(gòu),即1個(gè)市級(jí)商業(yè)中中心,5個(gè)區(qū)級(jí)商業(yè)中中心,16個(gè)社區(qū)(居住區(qū))級(jí)商業(yè)中心。。(一）市級(jí)商業(yè)業(yè)中心：布局在主城區(qū)區(qū)中心區(qū)，為為長(zhǎng)江中路、、義安大道、、淮河大道和和長(zhǎng)江二路圍圍合的區(qū)域和和四條路向外外延伸的較大大區(qū)域，用地地面積約2萬(wàn)平方米。主主要業(yè)態(tài)為購(gòu)購(gòu)物中心、大大型超市、百百貨店等。(二）區(qū)級(jí)商業(yè)業(yè)中心：布局在城市副副中心和各分分區(qū)中心，用用地面積0.1平方公里左右右。主要業(yè)態(tài)態(tài)為百貨店、、專(zhuān)業(yè)店、專(zhuān)專(zhuān)賣(mài)店、超市市、便利店、、餐飲店、文文化娛樂(lè)網(wǎng)點(diǎn)點(diǎn)。1、東部城區(qū)商商業(yè)中心：結(jié)結(jié)合順安東正正街和火車(chē)站站，沿銅蕪路路和臨津路兩兩側(cè)布局。2、南部城區(qū)商商業(yè)中心：布布局在南部城城區(qū)東南部，，結(jié)合南部城城區(qū)副中心設(shè)設(shè)置。3、環(huán)湖地區(qū)商商業(yè)中心：布布局在主城區(qū)區(qū)中北部，由由觀湖大道、、南湖路、建建設(shè)西路圍合合而成。4、西湖新區(qū)商商業(yè)中心：布布局在西湖新新區(qū)中西部新新城大道西側(cè)側(cè)。5、車(chē)站新區(qū)商商業(yè)中心：布布局在車(chē)站新新區(qū)中心區(qū)，，以景觀大道道為軸線呈帶帶狀分布。(三）社區(qū)（居居住區(qū)）級(jí)商商業(yè)中心：結(jié)合城市居住住區(qū)中心規(guī)劃劃布置16個(gè)社區(qū)（居住住區(qū)）級(jí)商業(yè)業(yè)中心。社區(qū)區(qū)商業(yè)中心主主要業(yè)態(tài)為超超市、便利店店、餐飲網(wǎng)點(diǎn)點(diǎn)、生活服務(wù)務(wù)網(wǎng)點(diǎn)。二、商業(yè)中商商業(yè)街布局規(guī)規(guī)劃根據(jù)城市商業(yè)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)總體布布局結(jié)構(gòu)和各各級(jí)商業(yè)中心心的布局，規(guī)規(guī)劃改造、提提升老城區(qū)現(xiàn)現(xiàn)狀商業(yè)街，，新建區(qū)級(jí)商商業(yè)中心的核核心商業(yè)街，，以加快各級(jí)級(jí)商業(yè)中心的的形成和城市市新區(qū)的建設(shè)設(shè)。通過(guò)對(duì)現(xiàn)有商業(yè)業(yè)街整合、改造造和商業(yè)街的新新建，到2020年xx市擁有12條商業(yè)街，分別別是長(zhǎng)江中路綜綜合商業(yè)街、義義安大道綜合商商業(yè)街、步行商商業(yè)街、銅商品品商業(yè)街、新井井湖風(fēng)情休閑街街、濱江南湖美美食街、長(zhǎng)江二二路風(fēng)味小吃街街、車(chē)站新區(qū)綜綜合商業(yè)街、西西湖新區(qū)綜合商商業(yè)街、大通老老街、順安東正正商業(yè)街、車(chē)站站廣場(chǎng)綜合商業(yè)業(yè)街。xx商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研分分析中心區(qū)板塊現(xiàn)狀描述：目前為全市生活活便利度最高的的區(qū)域，生活配配套休閑購(gòu)物一一應(yīng)俱全。這里里是城市商務(wù)集集中區(qū)，商業(yè)重重心所在，富裕裕人群最想占有有的地方，該區(qū)區(qū)域的不動(dòng)產(chǎn)估估值最高。老城城形象在長(zhǎng)江路路上體現(xiàn)明顯，，新城形象則在在淮河路上更具具代表。xx所以大型垂直商商業(yè)都在該區(qū)，，唯一不夠便捷捷的就是道路。。特征描述：這是一座老城，，這里有永不落落幕的繁華，xx未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)時(shí)間將不可能有有別的副中心對(duì)對(duì)長(zhǎng)江路形成威威脅，這里是城城市過(guò)去、現(xiàn)在在的中心和重心心所在。長(zhǎng)江中路是該板板塊的“脊梁””。xx商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研分分析——片區(qū)分析淮河路寬闊路面面長(zhǎng)江路繁華街面面淮河路銅冠商場(chǎng)場(chǎng)長(zhǎng)江路大型休閑閑餐廳長(zhǎng)江路電器賣(mài)場(chǎng)場(chǎng)長(zhǎng)江路廣告牌林林立xx商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研分分析——片區(qū)分析城南板塊現(xiàn)狀描述：目前為全市生活活便利度最低的的區(qū)域；為老工工廠聚集區(qū)；城城市配套都圍繞繞廠區(qū)服務(wù)；商商業(yè)氛圍冷淡，，顯示近郊的特特征；環(huán)境污染染嚴(yán)重，不太宜宜居；但淮河大大道南段沿線相相對(duì)繁華。特征描述：從鐵路走向看，，這里是xx早期工業(yè)基地，，具有明顯工礦礦區(qū)域特征；政政府不愿投入該該區(qū)，從未來(lái)看看，這里是一個(gè)個(gè)限制發(fā)展的區(qū)區(qū)域；從區(qū)域檔檔次上看，低端端是最明顯的特特征；從城市發(fā)發(fā)展前景上來(lái)看看，背離城市主主方向；從居住住角度上看，淮河大道南段是是人口比較集中中的地方、基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施、商業(yè)都都在穩(wěn)步改善中中，也由此成為為該區(qū)域的“脊脊梁”所在。xx商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研分分析——片區(qū)分析隆門(mén)路與銅官大大道交口金山路與淮河路路交口嘉禾廣場(chǎng)場(chǎng)淮河路南段金御御華府淮河路南段成規(guī)規(guī)模商業(yè)金山中路成熟社社區(qū)淮河大道南段沿沿街商業(yè)xx商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研分分析——片區(qū)分析東郊板塊現(xiàn)狀描述：為多山區(qū)域，丘丘陵地貌特征顯顯著；住宅分布布以臨山為主，，人口密度相對(duì)對(duì)較低；大多聚聚集城市中低收收入階層；受自自然條件影響深深,未來(lái)發(fā)展前景不不大；生活便便利度較城南區(qū)區(qū)域高，擁有xx最好的醫(yī)院配套套（市人民醫(yī)院院），但商業(yè)呈呈現(xiàn)低端繁榮；；這里是礦產(chǎn)挖挖空區(qū)，人們對(duì)對(duì)該區(qū)有心理障障礙，且不合適適建高層。特征描述：西湖新區(qū)是東部部發(fā)展的潛質(zhì)所所在；部分扎堆堆居住，住區(qū)成成組團(tuán)式，沒(méi)有有連成片；區(qū)域域公共資源較少少；居住區(qū)呈現(xiàn)現(xiàn)“頭梳型”組組團(tuán)分布，各組組團(tuán)呈現(xiàn)低端繁繁華特征；由于于這里具有未來(lái)來(lái)物流發(fā)展的潛潛質(zhì)（高鐵、城城市外高速路）），流動(dòng)客流在在此形成中轉(zhuǎn)，，從這個(gè)意義看看，沿新公路將可能能成為串成整個(gè)個(gè)區(qū)域的“脊梁梁”。xx商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研分分析——片區(qū)分析xx東站長(zhǎng)江路上陽(yáng)光山山水北京東路上物化化臻邸銅都大道上綠源源農(nóng)產(chǎn)品大市場(chǎng)場(chǎng)獅子山經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)西湖新區(qū)正在建建設(shè)的路網(wǎng)xx商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研分分析——片區(qū)分析新城區(qū)板塊現(xiàn)狀描述：該區(qū)域?yàn)樾陆▍^(qū)區(qū)域，目前生活活便利度較差。。由于政府的大大力投入，生活活便利度會(huì)隨著著入住人群的增增加而逐漸改善善，但中長(zhǎng)期內(nèi)內(nèi)仍無(wú)法與中心心區(qū)域相比。井井字型路網(wǎng)已基基本建好，未來(lái)來(lái)市政府將有可可能遷至天山大大道一側(cè)。就目目前來(lái)看，新城城區(qū)地塊應(yīng)該分分為兩塊：一塊塊是石城大道以以西較成熟，以以廠礦為住，中中間分布一些住住宅用地；另一一塊是石城大道道以東，屬于政政務(wù)、文化、居居住、教育為一一體的人文住區(qū)區(qū)（相對(duì)于合肥肥的政務(wù)文化新新區(qū)），但現(xiàn)在在還只是一個(gè)雛雛形。特征描述：這里是城市主導(dǎo)導(dǎo)發(fā)展方向，未未來(lái)xx居住用地主要集集中地。新區(qū)區(qū)未來(lái)會(huì)成為樓樓市的恒溫板塊塊（政府會(huì)持續(xù)續(xù)供地、投入公公建、成片開(kāi)發(fā)發(fā)），從未來(lái)看看這里將會(huì)是一一個(gè)復(fù)合、多元元的城市新價(jià)值值高地。目前該區(qū)域以石城城大道北段為“脊脊梁”。xx商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研分析析——片區(qū)分析銅冠黃銅棒材有限限公司xx精達(dá)集團(tuán)鳳凰城xx學(xué)院xx三路上的西湖春曉曉xx公園2期綠化工程xx商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研分析析——片區(qū)分析天井湖板塊現(xiàn)狀描述：該區(qū)域?yàn)閤x縣城關(guān)鎮(zhèn)所在地，，生活便利度較高高。在xx縣，城市面貌可以以說(shuō)是一種涇渭分分明。在環(huán)天井湖湖一帶，都市景致致非常突出，進(jìn)入入此地會(huì)感覺(jué)這里里還是xx市的一部分，一點(diǎn)點(diǎn)不像一個(gè)縣城；；而往觀湖大道向向北走則呈現(xiàn)典型型的縣城面貌。特征描述：天井湖板塊因天井井湖而得名，可以以說(shuō)天井湖是這片片區(qū)或者xx縣的價(jià)值高地所在在。圍繞天井湖的的商業(yè)（酒店、飯飯店、休閑會(huì)所等等）可以說(shuō)是xx縣乃至xx市都是最高檔的。。江南文化園和景景湖灣社區(qū)商業(yè)就就是代表。應(yīng)該說(shuō)說(shuō)環(huán)天井湖的“建設(shè)設(shè)東路”和“井湖湖路”是這一板塊塊“脊梁”。xx商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研分析析——片區(qū)分析江南文化園廣場(chǎng)市府廣場(chǎng)春江花月萊凱斯汀花園酒店店湖東路天井湖公園xx商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研分析析——片區(qū)分析在這里，我們選取取xx市最具特點(diǎn)和代表表性的12條街來(lái)看看xx商業(yè)分布的大致格格：板塊街區(qū)編號(hào)街區(qū)范圍街區(qū)屬性中心區(qū)板塊⑴長(zhǎng)江中路（義安路~淮河路之間段）選購(gòu)型商業(yè)集中區(qū)⑵義安大道北段（石城路~長(zhǎng)江路之間段）大型垂直商業(yè)集中區(qū)⑶淮河大道北段商務(wù)、休閑、酒店商業(yè)⑷義安大道北段（石城路~銅官大道之間段）五金類(lèi)商品集中區(qū)⑸淮河大道中段大型餐飲類(lèi)商業(yè)集中⑹銅都大道中段（長(zhǎng)江路~北京路之間段）足浴商業(yè)集中⑺北京西路建材批發(fā)市場(chǎng)商貿(mào)特征⑻金山東路小餐飲較為集中城南板塊⑼銅都大道中段（隆門(mén)路~寶山路之間段）汽車(chē)工貿(mào)集中東郊板塊⑽銅都大道北段（天山大道~銅井路之間段）物流、農(nóng)產(chǎn)、建材等大市場(chǎng)集中區(qū)天井湖板塊⑾建設(shè)東路和井湖路一段高端休閑、娛樂(lè)、酒店商業(yè)集中區(qū)⑿井湖路和長(zhǎng)江西路一段景觀路段xx商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研分析析——商業(yè)街區(qū)探查⑴⑾⑶⑹⑺⑻⑸⑽⑼⑷⑵⑿xx商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研分析析——商業(yè)街區(qū)探查一、長(zhǎng)江路商圈1、長(zhǎng)江中路電信大大樓、五星電器周周邊商鋪，其中一一間經(jīng)營(yíng)服裝鞋帽帽的商鋪220平米左右，租金為為70萬(wàn)/年。2、長(zhǎng)江中路與淮河河路交叉口xx商城底層商業(yè)，2、3樓售罄，1層外街480元/㎡·月，內(nèi)街330元/㎡·月，是本市行人量量最大的一片街區(qū)區(qū)。長(zhǎng)江路一帶是本市市商業(yè)最為繁華的的商業(yè)圈，幅射面面積較廣，其中以以長(zhǎng)江中路、義安安大道、淮河大道道三條市區(qū)主干道道圍合而成，主要要的商業(yè)形態(tài)以商商場(chǎng)和個(gè)體店面為為主，現(xiàn)階段并無(wú)無(wú)對(duì)外出售現(xiàn)象。。經(jīng)營(yíng)范圍由服裝裝、食品零售、餐餐飲酒店、賓館、、百貨而組成。這這類(lèi)商鋪月租金偏偏高，針對(duì)這一商商圈有針對(duì)性的調(diào)調(diào)查了幾個(gè)較典型型的商鋪：xx商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研分析析——商業(yè)街區(qū)探查3、財(cái)富廣場(chǎng)是本市市近年來(lái)最大的一一次老城區(qū)改造工工作，占據(jù)義安大大道與長(zhǎng)江中路繁繁華地段。除三棟棟高層住宅外，沿沿義安大道北段將將建設(shè)5萬(wàn)平米左右的商業(yè)業(yè)群樓，其中一二二層為商鋪，上面面10層左右為寫(xiě)字樓，，該項(xiàng)目商鋪不出出售，對(duì)外招商，，價(jià)格還沒(méi)確定。。4、長(zhǎng)江東路與銅都都大道交叉口（錦錦繡家園高層住宅宅下商鋪），該商商業(yè)分為一、二兩兩層，其中一間商商鋪?zhàn)饨穑?F（藥房），440平米，50萬(wàn)/年；2F（網(wǎng)吧），400平米，20~25元/平米/月。2008年對(duì)外出售的價(jià)格格為：1F，15800元~17800元