合肥商業(yè)市場調(diào)查及地塊項目定位發(fā)展報告附圖豐富

合肥商業(yè)市場調(diào)查分析暨望寧地塊項目定位發(fā)展報告1合肥商業(yè)市場調(diào)查分析項目地塊屬性分析地塊使用功能匹配性分析項目定位分析、建議寫字樓匹配性分析零售業(yè)態(tài)匹配性分析酒店匹配性分析項目投資收益分析合肥商業(yè)市場概況第一篇：知己第二篇：知彼第三篇：察辨第四篇：謀定第五篇：決勝主要商圈布局分析2知己篇項目地塊屬性分析34項目地塊屬性分析項目所在區(qū)位望江東路太湖路徽州大道寧國路（美食餐飲街）合巢路本案馬鞍山路項目緊鄰?fù)?，距離城市主干道徽州大道與馬鞍山路都在1000米以內(nèi)，占據(jù)得天獨厚的交通資源；濱湖方向省行政服務(wù)中心政務(wù)區(qū)方向高鐵站方向項目位于包河區(qū)主干道（望江路）和次干道（寧國路）交叉口，位置優(yōu)越，交通便利45項目地塊屬性分析項目區(qū)位四至項目四至：北至望江路南至朱崗村西至寧國路東至朱崗村朱崗村朱崗村望江東路寧國路項目屬于老城區(qū)城中村地塊，東、南、西方向均為破舊低矮平房，環(huán)境較差，但同時未來潛力大5項目地塊屬性分析項目地塊較小，要求商業(yè)布局緊湊合理，集約化利用項目經(jīng)濟指標項目總用地面積9927㎡，項目地塊較為方正，目前地塊區(qū)域存在較多的磚混結(jié)構(gòu)的低矮平房和一棟鋼混結(jié)構(gòu)的5層樓房；6項目地塊屬性分析項目體量分析目前政府對該地塊缺少準確詳細的規(guī)劃，根據(jù)設(shè)計院提供的數(shù)據(jù)方案一：按照單棟超高層建筑+底商設(shè)計，主樓建筑面積（地上）4.8萬㎡，商業(yè)1.6萬㎡，地上總建面6.4萬，總建面7.74萬㎡；方案二：按照雙塔高層建筑+底商設(shè)計，辦公樓1.87萬㎡，酒店2.42萬㎡，商業(yè)1.24萬㎡，地上總建面5.53萬㎡，總建面6.87萬㎡；以上方案是建立在容積率未做上限規(guī)劃要求的前提下設(shè)計的（容積率大于5），主要作為項目定位參考指標。78項目周邊環(huán)境本案和潤華府爛尾商業(yè)省政務(wù)服務(wù)中心餐飲商業(yè)太寧花園交通職業(yè)學院百大購物廣場綠地贏海寫字樓海頓廣場創(chuàng)智廣場足浴六十五中衛(wèi)崗小學益力檀宮項目地塊屬性分析89周邊在建項目分析項目位置：合肥市望江東路與寧國路交匯處東北角占地面積：15.4畝總建筑面積：近7萬平米物業(yè)形態(tài)：涵蓋2棟32層和33層高層項目住宅主樓臨近望江東路與寧國南路交口，沿望江東路和寧國南路布置的商業(yè)街，共有住宅512套，商業(yè)共四層，建面約1萬余平。預(yù)計4月份開盤銷售，將推出主力戶型80—100㎡的兩房、三房。和潤華府和潤商業(yè)1-2銷售，業(yè)態(tài)不做規(guī)定，3-4層統(tǒng)一招商，以休閑娛樂為主,由于規(guī)模較小，且沒有統(tǒng)一定位，該項目對我們影響較小。項目地塊屬性分析910周邊在建項目分析位置：寧國南路和合巢路交叉口東北角總占地面積：71畝總建筑面積：約15萬平方米物業(yè)形態(tài)：共建12幢單體，層數(shù)為11-14層。住宅12.67平方米，商業(yè)2.6平方米。益力檀宮檀宮項目定位高端，后期居住人群為本項目提供較強的消費力。項目地塊屬性分析1011望江路：計劃于2012年年底進行改造造，規(guī)劃道路紅紅線寬度為55米，改造后的望望江路中段寬度度可以達到雙向向6到8車道；馬鞍山路：高架通達火車站站、濱湖區(qū)，交交通十分便利；；軌道1號線：二期規(guī)劃獲批，，計劃今年6月動工。其中太太湖路站距離項項目較近；徽州大道：在建與南二環(huán)和和高鐵站銜接的的高架，未來從從徽州大道可方方便到達高鐵南南站；周邊交通建設(shè)項目地塊屬性分分析1112SWOT分析項目地塊屬性分分析優(yōu)勢：緊鄰主干道望江江路和次干道寧寧國路，靠近馬馬鞍山路和徽州州大道，區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢和交通優(yōu)勢勢十分明顯；項目周邊寫字樓樓、學校和小區(qū)區(qū)較多，提供了了基礎(chǔ)的消費群群；項目地塊較為方方正，有利于規(guī)規(guī)劃設(shè)計；劣勢：項目占地面積較較小，很多商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)受到限制制，不利于打造造商業(yè)規(guī)模優(yōu)勢勢；周邊自然環(huán)境較較差，破舊民房房多，影響區(qū)域域形象；機會：寧國路的改造升升級，促進整個個區(qū)域的商業(yè)發(fā)發(fā)展（下文有詳詳述）；馬鞍山路輕軌即即將全面開工，，本區(qū)域?qū)⒊蔀闉槭讉€輕軌板塊塊；望江路計劃劃整修、拓寬，，未來望江路地地位更加凸顯，，交通更便利；；省政務(wù)服務(wù)中心心為整個周邊環(huán)環(huán)境發(fā)展起到導(dǎo)導(dǎo)向和助推作用用；挑戰(zhàn)：如何借勢周邊商商業(yè)而又能差異異化定位；由于目前相關(guān)政政策關(guān)于工業(yè)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)商業(yè)能否銷售售沒有明確說明明，因此萬一不不能銷售，資金金壓力將是一個個挑戰(zhàn)；市場定位1213項目地塊屬性分分析土地性質(zhì)：工業(yè)轉(zhuǎn)商業(yè)零售商業(yè)可考慮定位商務(wù)辦公賓館酒店餐飲娛樂業(yè)如何篩選知己知彼13知彼篇合肥商業(yè)市場調(diào)調(diào)查分析14合肥商業(yè)市場概概況隨著合肥社會經(jīng)經(jīng)濟的快速發(fā)展展，城市人口不不斷增多，消費費需求增長迅速速社會消費品總額額2011年，合肥全市社社會消費品零售售總額突破1000億元大關(guān)，達到到1111.12億元，同比增長長19%，占全省總量22.7%，增幅在中部省會會城市中位居第第一。社會消費品零售售總額的大幅增增長，表明了消消費需求和消費費力的快速增長長，也表明合肥肥商業(yè)市場的快快速發(fā)展和巨大大潛力。15各級商圈逐步形形成，業(yè)態(tài)不斷斷升級，商業(yè)規(guī)規(guī)模不斷擴大，，布局不斷密集集，近幾年發(fā)展展迅猛80年代在80年代，合肥代表表商業(yè)為以紅旗旗百貨大樓、龍龍圖商廈、匯通通商廈為代表的的三孝口商圈崛崛起三孝口商圈崛起起90年代四牌樓商圈崛起起90年代中后期，以以鼓樓商廈、商商之都、百貨大大樓、樂普生為為代表的四牌樓樓商圈取而代之之2005年區(qū)級商圈形成以國購廣場、元元一時代廣場為為代表商業(yè)副中中心形成并不斷斷成熟2009年新區(qū)商圈初步形形成以政務(wù)區(qū)、經(jīng)開開區(qū)、濱湖區(qū)商商業(yè)逐步形成并并發(fā)展，標志城城市商業(yè)向外圍圍發(fā)展布局至今新、老商圈并舉舉發(fā)展舊城改造帶來老老城區(qū)商業(yè)新的的春天，新區(qū)商商業(yè)布局網(wǎng)點更更加密集淮河路步行街自自90年代后期，人氣氣旺盛，經(jīng)久不不衰商業(yè)發(fā)展歷程合肥商業(yè)市場概概況1617合肥商業(yè)市場概概況商業(yè)的競爭發(fā)展展、需求的差異異化，帶動業(yè)態(tài)態(tài)的不斷升級，，目前市場多種種業(yè)態(tài)并存發(fā)展展各商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展展現(xiàn)狀傳統(tǒng)單一百貨模模式Shoppingmall模式城市綜合體體模式合肥商業(yè)發(fā)發(fā)展各階段段出現(xiàn)的典典型業(yè)態(tài)：：網(wǎng)絡(luò)購物連鎖便利店購物中心大賣場中小型超市中小型百貨公司電視購物主題型百貨公司大型連鎖百貨公司市場占有率獲利能力初始期發(fā)展期成熟期衰退期逐步為市場認識、接納，市場份額不斷增加高速發(fā)展，不斷成熟完全成熟，增長變緩市場萎縮，逐步退出市場（80年代—2005年前后）（2005年前后—2009年前后）（2009年前后—至今）1718市級商圈成成熟并開始始新一輪升升級，區(qū)級級商圈逐步步成熟壯大大，二環(huán)外外新區(qū)商圈圈初步形成成區(qū)級商業(yè)中中心市級商業(yè)中中心正在形成的的區(qū)級商業(yè)中心心本地塊非常?？拷R鞍鞍山路商圈圈，位于該該商圈輻射射范圍內(nèi)。。市區(qū)商圈分分布現(xiàn)狀正在形成的的市級商業(yè)中心心老城區(qū)商圈三里庵商圈南七商圈元一商圈黃潛望商圈政務(wù)區(qū)商圈經(jīng)開區(qū)商圈濱湖區(qū)商圈馬鞍山路商圈主要商圈布布局分析1819未來商業(yè)規(guī)規(guī)劃基本以以現(xiàn)有商業(yè)業(yè)中心為基基礎(chǔ)，以城城市規(guī)劃發(fā)發(fā)展方向為為導(dǎo)向，形形成未來商商業(yè)中心規(guī)規(guī)劃布局按照合肥市市大型零售售商業(yè)服務(wù)務(wù)設(shè)施布局局規(guī)劃(2007-2020)?2個市級商業(yè)業(yè)功能區(qū)-老城區(qū)和濱濱湖新區(qū)；；-服務(wù)人口在在100萬以上，商商業(yè)面積在在80萬平方米以以上?8個區(qū)級商業(yè)業(yè)功能區(qū)-分別是：東區(qū)商業(yè)中中心、新站站商業(yè)中心心、東南商商業(yè)中心、、經(jīng)開區(qū)商商業(yè)中心、、政務(wù)區(qū)商商業(yè)中心、、西南區(qū)商商業(yè)中心、、西區(qū)商業(yè)業(yè)中心、北北區(qū)商業(yè)中中心；-服務(wù)人口在在20萬以上，基基本商業(yè)面面積20萬平方米以以上市區(qū)未來商商業(yè)規(guī)劃經(jīng)開區(qū)商業(yè)業(yè)中心主要商圈布布局分析19三孝口至大大東門沿長長江路及附附近區(qū)域老城區(qū)商圈圈分析業(yè)態(tài)主要商業(yè)網(wǎng)點綜合類百貨金鷹國際（大東門店、百花井店、富世廣場店）華僑廣場（銀泰百貨）、鼓樓商廈、百盛、樂普生、百貨大樓、安徽商之都、百大CBD超市合家福、紅府、世紀聯(lián)華主題性商場國美、蘇寧、五星、百大電器、國生、宏圖三胞、迪信通、百誠、邵氏電腦城、賽康數(shù)碼廣場、太陽城、紅太陽、青云服飾廣場綜合市場城隍廟商業(yè)街淮河路步行街、女人街傳統(tǒng)商業(yè)中中心，商業(yè)業(yè)集中分布布在長江路路兩側(cè)及附附近區(qū)域，，商業(yè)集中中程度高，，發(fā)展成熟熟；以三孝口、、四牌樓、、市府廣場場、淮河路路步行街、、城隍廟、、壽春路為為支撐；業(yè)態(tài)以大型型百貨、商商業(yè)街、主主題性商場場為主；規(guī)劃中三孝孝口、四牌牌樓等傳統(tǒng)統(tǒng)商業(yè)區(qū)擴擴大商業(yè)規(guī)規(guī)模，升級級業(yè)態(tài)，目目前部分開開始動工（（例如女人人街、富士士廣場）；；百大電器女人街五星電器邵氏電腦城國美電器城隍廟百大電器五星電器國美電器百貨大樓（合家福）商之都蘇寧電器華僑廣場（銀泰百貨）鼓樓商廈五星電器淮河路步行街金鷹名品店金鷹購物中心金鷹國際服飾廣場店百盛世紀華聯(lián)主要商圈布布局分析20長江路五里里墩至梅山山路及附近近三里庵商圈圈分析業(yè)態(tài)主要商業(yè)網(wǎng)點購物中心國購廣場、之心城超市家樂福專業(yè)店國美電器、蘇寧電器專業(yè)賣場家福特其他安徽飯店、梅山飯店該商圈依托托城市主干干道交匯處處有利位置置，周圍居居住人口提提供巨大的的消費力；；業(yè)態(tài)以購物物中心、專專業(yè)店為典典型；本商圈臨三三孝口，周周邊高校、、醫(yī)院較多多，具備其其他區(qū)級商商圈所不具具備的商業(yè)業(yè)環(huán)境。國購廣場（家樂福、家福特、國美電器）之心城蘇寧電器安徽飯店梅山飯店喜客多超市主要商圈布布局分析21勝利路大東東門至火車車站及附近近區(qū)域新站商圈分分析業(yè)態(tài)主要商業(yè)網(wǎng)點城市綜合體信地城市廣場購物中心元一時代廣場、溫莎國際廣場超市沃爾瑪、家樂福、蘇果專業(yè)店國美電器、國生電器專業(yè)市場白馬服裝城（1-3期）、九龍珠、中綠廣場、安徽大市場、四季青服裝城、寶業(yè)家紡廣場主題MALL歡樂城該商圈依托托火車站、、汽車站等等交通配套套，成為合合肥市主要要物流集散散地；業(yè)態(tài)以專業(yè)業(yè)市場、批批發(fā)市場、、購物中心心為主；以信地城市市廣場為代代表的城市市綜合體項項目、以歡歡樂城為代代表的主題題MALL，進一步提提升商圈的的影響力；；安徽大市場場為代表的的早期專業(yè)業(yè)市場影響響力雖然還還在，但是是已經(jīng)處于于衰退期，，另外新站站商圈周邊邊商業(yè)較落落后；白馬商貿(mào)城（1-3期）九龍珠中綠廣場信地城市廣場安徽大市場溫莎國際廣場（沃爾瑪）元一購物廣場（百盛、國美電器）家樂福國生電器歡樂城蘇果超市主要商圈布布局分析2223馬鞍山路望望江路至蕪蕪湖路段及及附近馬鞍山路商商圈分析業(yè)態(tài)主要商業(yè)網(wǎng)點城市綜合體萬達廣場、海頓國際廣場購物中心新都會環(huán)球廣場、合家福購物中心超市家樂福、沃爾瑪、合家福、永輝、蘇果專業(yè)店蘇寧電器批發(fā)市場周谷堆批發(fā)市場專業(yè)市場裕豐花市特色商業(yè)街寧國路及九華山路餐飲街、海頓饕界該商圈沿馬馬鞍山路聚聚集大量居居住小區(qū)及及大體量寫寫字樓，為為該商圈的的發(fā)展提供供巨大的消消費力；該商圈商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)較均均衡，大型型超市、批批發(fā)市場、、特色商業(yè)業(yè)街等都有有典型項目目；該商圈主要要商業(yè)網(wǎng)點點較分散，，缺乏集群群效應(yīng)；寧國路以及及九華山路路餐飲集中中，商業(yè)知知名度較高高；蘇寧電器新都會環(huán)球球廣場（家家樂福）周谷堆批發(fā)發(fā)市場（計計劃搬遷））裕豐花市酒吧街（規(guī)規(guī)劃）龍蝦一條街街金地88街合家福購物物中心海頓國際廣廣場（饕界界）和地廣場創(chuàng)智廣場本案萬達廣場主要商圈布布局分析2324金寨路太湖湖路至南二二環(huán)段及附附近區(qū)域南七商圈分分析業(yè)態(tài)商業(yè)網(wǎng)點城市綜合體安糧城市廣場購物中心安高城市廣場百貨商場百大商業(yè)大廈超市合家福、北京華聯(lián)、沃爾瑪、好又多超市專業(yè)店國美電器其他琴港不夜城該商圈位于于老城區(qū)與與政務(wù)、經(jīng)經(jīng)開等新區(qū)區(qū)結(jié)合部，，為早起自自發(fā)性形成成的商圈；；目前該商圈圈的范圍和和輻射范圍圍都相對較較弱，但未未來該區(qū)域域商業(yè)發(fā)展展?jié)摿^大大；該商圈典型型以超市、、購物中心心等為主；；商業(yè)大廈（合家福超超市）好又多超市市北京華聯(lián)（國美電器器）安糧城市廣廣場（在建建）琴港不夜城城江南春酒店店主要商圈布布局分析2425黃潛望板塊塊、政務(wù)區(qū)區(qū)、經(jīng)開區(qū)區(qū)、濱湖區(qū)區(qū)商圈新城區(qū)商圈圈新區(qū)區(qū)級商圈商圈概況及特點黃潛望商圈黃潛望商圈聚集了大量中高端住宅社區(qū)，華潤、萬科等一線品牌，華地、新華等本土一線品牌，構(gòu)筑此版塊強大的消費潛力；經(jīng)過幾年的發(fā)展，該區(qū)域商業(yè)基本成型，安高城市天地（沃爾瑪）、華潤五彩城、大唐國際（樂購）、港匯廣場（百大百貨）、新華國際廣場（商之都）、華地香頌道、西環(huán)城市廣場、金大地1912等中高端商業(yè)密集分布。本商圈特點是周邊高端社區(qū)，消費能力較強，商業(yè)較高端。政務(wù)區(qū)商圈經(jīng)過10余年的發(fā)展，政務(wù)區(qū)日趨成熟，近幾年商業(yè)項目不斷布局，早期綠地花花市街（永輝超市），東部的天徽商業(yè)廣場（紅星美凱龍、歐尚超市）、華邦世貿(mào)城，西北部的萬達廣場，中部的新地中心（永輝超市）、華潤萬象城、置地廣場、天鵝湖購物廣場、蘇果超市等，未來商業(yè)體量巨大，且以中高端定位為主，業(yè)態(tài)以大型購物中心、大型超市、高端百貨為主；本區(qū)域特點，依托政府引導(dǎo)，商業(yè)規(guī)模和檔次高，居住人群購買力較強，客群定位面向全市；經(jīng)開區(qū)商圈目前經(jīng)開區(qū)商業(yè)發(fā)展圍繞明珠廣場和中環(huán)城兩個區(qū)域發(fā)展，明珠廣場依托國際會展中心及大型社區(qū)，典型商業(yè)桐山購物中心（易初蓮花）、港澳廣場（沃爾瑪）、中州家具城、東方家園、歐風街、中環(huán)城購物中心（大潤發(fā)），大學城配套商業(yè)目前在建商業(yè)項目百樂門廣場、藍鼎新世紀中心、鳳凰國際、澳洲財富中心、溫州商城；該區(qū)域特點，東部工業(yè)區(qū)，西部居住區(qū)，也是商業(yè)聚集區(qū)，居住人群以年輕群體和大學生為主；濱湖區(qū)商圈目前濱湖區(qū)商業(yè)還處于起步階段，典型商業(yè)：世紀金源購物中心（萬尚百貨）萬國農(nóng)貿(mào)、居然之家等；萬達確定上半年在濱湖開發(fā)第三個萬達，對于未來此區(qū)域商業(yè)的發(fā)展無疑是支強心劑。目前區(qū)域酒店和休閑商業(yè)較多，定位市級商圈，政府引導(dǎo)起到確定性作用，未來潛力巨大。主要商圈布布局分析25主要商圈布布局分析總體符合城城市商業(yè)發(fā)發(fā)展規(guī)律，，新區(qū)商圈圈不斷成熟熟與老城區(qū)區(qū)商圈不斷斷升級并存存商圈發(fā)展展現(xiàn)狀小小結(jié)1、總體來來看，目目前合肥肥商圈的的分布符符合城市市商業(yè)發(fā)發(fā)展的一一般規(guī)律律，(老城區(qū)商商圈由城城市歷史史發(fā)展自自發(fā)性形形成，并并不斷發(fā)發(fā)展，形形成“一一圈獨大大”態(tài)勢勢，之后后隨著城城市向外外擴展，，不斷出出現(xiàn)新區(qū)區(qū)，不斷斷形成區(qū)區(qū)級商圈圈)。目前新新區(qū)商業(yè)業(yè)迅速布布局、發(fā)發(fā)展，但但是老城城商圈還還是對全全市存在在絕對輻輻射力；；2、區(qū)級商商圈在發(fā)發(fā)展過程程中，多多以主干干道交叉叉口布局局，往往往形成狹狹長布局局，缺乏乏縱深發(fā)發(fā)展，不不利于形形成集群群效應(yīng)；；從發(fā)展展階段上上來講，，黃潛望望板塊、、政務(wù)區(qū)區(qū)商業(yè)基基本成形形，經(jīng)開開區(qū)處于于二次發(fā)發(fā)展階段段，濱湖湖區(qū)處于于商業(yè)起起步階段段，未來來大商業(yè)業(yè)的布局局是大勢勢所趨；；3、老城區(qū)區(qū)商圈商商業(yè)升級級提上日日程，并并開始實實施。典典型商業(yè)業(yè)升級改改造包括括：華僑僑飯店地地塊、長長江飯店店地塊規(guī)規(guī)劃改造造（文化街區(qū)區(qū)“長江江壹號盛盛美匯””）、城隍隍廟升級級改造、、四牌樓樓區(qū)域未未來100萬㎡商業(yè)業(yè)大規(guī)劃劃、女人人街的改改造已經(jīng)經(jīng)動工從從而帶動動三孝口口周邊商商業(yè)整體體改造升升級；4、馬鞍山山路是連連接老城城區(qū)與濱濱湖區(qū)主主要的交交通通道道，馬鞍鞍山路商商圈承接接老城商商圈和濱濱湖商圈圈，區(qū)位位優(yōu)勢十十分明顯顯，未來來發(fā)展?jié)摑摿薮蟠螅槐旧躺倘ι虡I(yè)業(yè)業(yè)態(tài)均均衡，又又以寫字字樓和餐餐飲業(yè)兩兩種商業(yè)業(yè)形態(tài)為為特點，，但目前前由于商商業(yè)集中中度較低低，商圈圈輻射力力相對較較弱（下下文將做做重點分分析）。。26察辨篇地塊使用用功能匹匹配性分分析2728零售業(yè)態(tài)態(tài)匹配性性分析目前合肥肥商業(yè)市市場各種種業(yè)態(tài)相相互競爭爭又相互互依存，，形成動動態(tài)的商商業(yè)生態(tài)態(tài)鏈零售業(yè)態(tài)態(tài)種類業(yè)態(tài)種類界定經(jīng)營特點購物中心內(nèi)部包括大型超市、專業(yè)店、專賣店、飲食服務(wù)及其他店，各個租賃店獨立開展經(jīng)營活動規(guī)模大，種類齊全，一站式購物大型綜合百貨商場綜合性，門類齊全，以服飾、鞋類、箱包、化妝品、禮品、家庭用品、家用電器為主規(guī)模較大，品種齊全，毛利相對較高，多采用專柜經(jīng)營方式主題性商場經(jīng)營品種限于一定主題的商場，如女性、兒童、運動針對某一客戶群體，形成某類商品的獨特的競爭力超市自選銷售，開放式貨架擺放，出入口分設(shè)，在收銀臺統(tǒng)一結(jié)算采用開放式貨架經(jīng)營方式，主營家庭日常必需品，毛率低，客流量大專業(yè)店以銷售某類商品為主，采取柜臺銷售或開架面售方式體現(xiàn)專業(yè)性、深度性、品種豐富，選擇余地大商業(yè)街由各個商業(yè)門面連接而成，形成街道式步行購物規(guī)模大，以街道形態(tài)布局，有主題步行街，也有種類齊全的步行街專業(yè)市場針對某一行業(yè)由單個商家聚集而成的市場經(jīng)營品種專業(yè)性較強2829購物中心心對門檻檻人數(shù)要要求高，，因此布布局多在在主干道道交匯處處，交通通便利，，人流量量大購物中心心分布123456781910111213141516179182021222324252627282930零售業(yè)態(tài)態(tài)匹配性性分析2930由統(tǒng)計結(jié)結(jié)果可以以看到，，合肥商商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)中購物物中心已已經(jīng)占據(jù)據(jù)相當大大的市場場比例，，可以說說這種業(yè)業(yè)態(tài)已趨趨于成熟熟、飽和和購物中心心分布1大唐國際購物廣場11中環(huán)城21安糧城市廣場（在建）2松芝萬象城12港澳廣場22港匯廣場（未開業(yè)）3明發(fā)商業(yè)廣場13百大購物中心（長江西路）23吉瑞泰盛（在售）4國購廣場14樂客來國際商業(yè)中心24福樂門廣場（在售）5溫莎國際廣場15星隆購物廣場（在售）25富世廣場6元一時代廣場16海頓廣場26天徽商業(yè)廣場7東方廣場（未開業(yè)）17信地城市廣場（在建）27萬達蕪湖路店8新都會18華潤五彩城（在建）28萬達天鵝湖店9安高城市天地19華潤萬象城（在建）29西環(huán)城市廣場10桐山國際購物廣場20百樂門國際名品廣場（在建）30新地中心距離本項項目較近近的購物物中心為為：海頓頓廣場、、星隆購購物廣場場、新都都會環(huán)球球廣場零售業(yè)態(tài)態(tài)匹配性性分析3031由分布圖圖可以看看出，綜綜合百貨貨商場集集中于老老城區(qū)核核心地段段，對地地段和人人流量要要求高綜合百貨貨商場分分布678321541314109111215零售業(yè)態(tài)態(tài)匹配性性分析3132一般規(guī)模模較大，，產(chǎn)品檔檔次較高高，種類類較齊全全，購物物環(huán)境舒舒適，購購物質(zhì)量量優(yōu)保障障綜合百貨貨商場分分布1百貨大樓10百大CBD2鼓樓商廈11銀泰百貨3百盛步行街店12樂普生4商之都（宿州路）13百大商業(yè)大廈5商之都（大東門）14華聯(lián)商廈6新曙光百貨15百盛元一店7金鷹名品店168金鷹購物中心179金鷹富士廣場店18零售業(yè)態(tài)態(tài)匹配性性分析3233由分布圖圖可以看看出，中中大型超超市主要要位于城城市主干干道或次次主干道道交匯處處，整體體分布較較均勻中大型超超市分布布123456789101112131415161718192021222324252627282930零售業(yè)態(tài)態(tài)匹配性性分析3334從目前市市場來看看，大型型超市大大部分市市場為洋洋品牌壟壟斷，中中型超市市以全國國連鎖超超市為主主中大型超超市分布布1喜客多超市11華潤蘇果超市21合家福超市2合家福榮事達大道店12日之惠22樂購3合家?；罩荽蟮赖?3合家福23永達超市4世紀聯(lián)華超市14麥德龍24樂客來5家樂福恒豐店15好又多超市25合家福超市高新店6紅府超市紅星路店16易初蓮花26沃爾瑪7沃爾瑪17桐山國際購物廣場27合家福大楊鎮(zhèn)店8北京華聯(lián)18大潤發(fā)28大潤發(fā)9家樂福新都會店19沃爾瑪29家樂福一店10合家福馬鞍山路店20世紀聯(lián)華蒙城路店30合家福沿河路店最新統(tǒng)計計合肥家家樂福4家：三里里庵店、、新都會會店、恒恒豐店、、潛山路路店；沃沃爾瑪：：黃山路路店、萬萬達店、、溫莎店店、安高高店、長長江東路路店、港港澳廣場場、松芝芝萬象城城（即將將開業(yè)））；樂購購2個店；大大潤發(fā)3個店（不不含星隆隆廣場））；零售業(yè)態(tài)態(tài)匹配性性分析3435由分布圖圖可以看看出，電電器專業(yè)業(yè)店多分分布各商商圈核心心位置，，往往位位于大型型購物中中心，或或者靠近近大型購購物中心心專業(yè)店分分布國美電器器國生電器器國美電器器安徽大市市場（電電器、廚廚衛(wèi)、電電子專賣賣）蘇寧電器器蘇寧電器器百大電器器蘇寧電器器國美電器器蘇寧電器器百大電器器五星電器器國美電器器五星電器器零售業(yè)態(tài)態(tài)匹配性性分析3536由分布圖圖可以看看出，大大型建材材專業(yè)市市場多處處于交通通位置好好，而不不依賴良良好的商商業(yè)地段段，這與與成本和和行業(yè)特特點有較較大關(guān)系系專業(yè)建材材家居市市場分布布美家居家福特鳳凰城家家世界紅旗建材材市場億豐時尚裝飾飾廣場東方家園中州家具市場場金三角建材城城國邦望湖美家家居五里廟裝飾世世界環(huán)湖家具市場場華邦美家居濱湖居然之家家信地紅星美凱凱龍紅星美凱龍華邦伊賽特瑤海家居大市市場華東裝飾建材材城環(huán)宇五金建材材輕工商城零售業(yè)態(tài)匹配配性分析3637多業(yè)態(tài)并存發(fā)發(fā)展，新型業(yè)業(yè)態(tài)占市場份份額逐步提升升業(yè)態(tài)發(fā)展特點點總結(jié)1、購物中心大大量出現(xiàn)成為為近幾年商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)最為突突出的特點，，出現(xiàn)同質(zhì)化化、重復(fù)性問問題，對于后后期經(jīng)營帶來來挑戰(zhàn)；2、百貨商場不不斷受到新型型業(yè)態(tài)的挑戰(zhàn)戰(zhàn)，金鷹、銀銀泰、萬達的的進駐，帶來來了更大競爭爭，也帶來業(yè)業(yè)態(tài)和經(jīng)營的的不斷創(chuàng)新；；3、國際一線超超市品牌的進進駐，帶給客客戶新的購物物體驗，大型型超市的進駐駐往往成為商商業(yè)項目存活活的生命線，，前幾年的走走馬圈地目前前城區(qū)大部分分區(qū)域已經(jīng)被被大型超市布布局。4、專業(yè)市場數(shù)數(shù)量多，良莠莠不齊，部分分專業(yè)市場規(guī)規(guī)劃理念已不不符合市場需需求；零售業(yè)態(tài)匹配配性分析3738通過對項目屬屬性和零售各各業(yè)態(tài)對規(guī)模模、區(qū)位、市市場競爭情況況，不難做出出第一輪篩選選業(yè)態(tài)的匹配篩篩選業(yè)態(tài)種類一般面積要求（㎡）區(qū)位要求市場競爭情況本項目規(guī)劃不超過2萬主干道與次干道購物中心5萬以上主干道與主干道飽和度高，后期競爭大×大型綜合百貨商場2萬以上商圈核心位置傳統(tǒng)業(yè)態(tài)，受其他業(yè)態(tài)挑戰(zhàn)大×主題性商場5000以上（根據(jù)行業(yè)）商圈核心或非核心都可考慮因為專業(yè)化，差異化經(jīng)營，競爭力較大√超市規(guī)模靈活根據(jù)定位同，選擇區(qū)位不同常規(guī)超市競爭激烈√專業(yè)店規(guī)模根據(jù)行業(yè)核心商圈或非核心根據(jù)行業(yè)目前市場還有布局空間√商業(yè)街規(guī)模一般較大根據(jù)定位不同位置不同市場培育難度大×專業(yè)市場規(guī)模一般很大一般不會在市中心，具體根據(jù)定位個別市場競爭白熱化×零售業(yè)態(tài)匹配配性分析3839小結(jié)通過以上分析析得出：不用考慮的業(yè)業(yè)態(tài)有購物中中心、大型綜綜合百貨商場場、商業(yè)街及及專業(yè)市場；；可以考慮的業(yè)業(yè)態(tài)有主題性性商業(yè)、超市市、專業(yè)店。。接下來通過對對項目所在區(qū)區(qū)域市場、競競爭項目、周周邊環(huán)境的零售業(yè)進行調(diào)查分析析，進一步論論證篩選所剩剩業(yè)態(tài)的可行行性；3940馬鞍山路商圈圈項目位于馬鞍鞍山路商圈的的輻射范圍內(nèi)內(nèi)，商業(yè)定位位要充分了解解馬鞍山路商商圈，尤其望望江路和太湖湖路節(jié)點區(qū)域域萬達廣場新都會環(huán)球廣場綠地海頓廣場馬鞍山路是連連接濱湖新區(qū)區(qū)至火車站，，是合肥貫通通南北的大動動脈，高架、、地面道路、、地下輕軌，，立體三層交交通體系。高高架已通車，，輕軌二期工工程獲批，即即將全面施工工，未來將成成為合肥首個個輕軌交通體體系，而1號線太湖路站站和水陽江路路站距離項目目較近；廣泛意義的馬馬鞍山路商圈圈，是指沿馬馬鞍山路望江江路段至蕪湖湖路段，其間間以海頓廣場場、新都會廣廣場、萬達廣廣場為三個重重要節(jié)點。三三個節(jié)點由馬馬鞍山路串聯(lián)聯(lián)；萬達廣場輻射射全市區(qū)域；；新都會輻射射范圍受萬達達影響，輻射射范圍降低，，主要針對包包河區(qū)周邊范范圍；海頓廣廣場輻射范圍圍也主要是包包河區(qū)周邊區(qū)區(qū)域；區(qū)域商業(yè)環(huán)境境分析4041馬鞍山路商圈圈望江路段至一一環(huán)段沿路路商業(yè)分布情情況太湖路合家福購物廣場N萬振逍遙苑望江路和地廣場海頓公館創(chuàng)智廣場金地88街金地國際城岸香咖啡、良子足浴聯(lián)邦花園玉麗皇酒店國貿(mào)公寓新都會環(huán)球廣場蘇寧電器世紀陽光大廈交通學院區(qū)域商業(yè)環(huán)境境分析4142綠地海頓廣場場對本項目影響響最大的城市市綜合體項目商業(yè)部分分總建筑面積積約25萬㎡，由4座準甲級寫字字樓集群（贏贏海以及商業(yè)業(yè)購物中心、、商業(yè)街、城城市廣場等集集中高端商業(yè)業(yè)物業(yè)組成。。其中：純主題題商業(yè)物業(yè)總總建面約13萬㎡，主要有沿馬鞍鞍山南路規(guī)劃劃為大型精品品購物中心，，地上約4.8萬㎡，地下一一層商業(yè)約1.5萬㎡、城市生生活廣場約1.5萬㎡;沿太湖路“饕饕界”國際食食尚街約3.1萬㎡，集大型主題購購物、餐飲、、娛樂、休閑閑、文化等一一站式綜合性性“現(xiàn)代家庭庭娛樂購物中中心”。目前已簽約進進駐商家：北京星美影院院（五星級））、澳洲MOB國際健身會所所、北京海巢巢海鮮集團、、廣州君悅會會KTV、蜀王火鍋、、湖南湘聚樓樓酒店、名嘴嘴餐飲、韓國國青瓦臺、花花鼓香豆撈、、亞院閣（東東陽菜）餐飲飲、今日大酒酒店、貴州茅茅臺酒專賣、、中國工商銀銀行、徽商銀銀行等。區(qū)域商業(yè)環(huán)境境分析4243綠地海頓廣場場饕界以餐飲、、休閑娛樂為為主，餐飲比比例60%左右，內(nèi)街以以休閑娛樂為為主，外街為為餐飲為主。。內(nèi)街門市冷清清，有門面在在轉(zhuǎn)讓，外街街經(jīng)營相對較較好。整體規(guī)規(guī)劃清晰，布布局合理。區(qū)域商業(yè)環(huán)境境分析4344綠地海頓廣場場小結(jié)1、海頓廣場規(guī)規(guī)劃設(shè)計理念念先進，立體體規(guī)劃，增加加了商業(yè)空間間感和情趣，，同時土地利利用充分；各各業(yè)態(tài)空間布布局相互聯(lián)系系，形成人群群的回流；2、商業(yè)定位明明確，經(jīng)營類類目統(tǒng)一，容容易形成競爭爭力；3、商業(yè)定位中中高端，與周周邊居住客群群和寫字樓人人群相符；4、目前超市經(jīng)經(jīng)營較好，人人氣較旺；精精品店正在裝裝修，規(guī)模較較大；餐飲街街，內(nèi)街人氣氣較差，外圍圍較好；區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析析4445合家福購物廣場共三層，每層約6000㎡，一層為合家福超超市，二層為超市市和百大電器；外圍有底商約30個門面，以餐飲為為主；超市較之永輝，定定位中端及中低端端客群；區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析析4546銷售情況:一層：3萬-4萬/㎡二層:40-120㎡2萬-3萬/㎡四層:30-150㎡㎡前三年每年8%返租，在總房價扣扣減；4-6年每年8%返租；7-9年每年9%返租；10-12年每年10%優(yōu)惠一次性付款98折，按揭99折項目定位打造的安安徽省首席城市親親情購物中心，項項目總建筑面積10萬平方米，包含快快樂兒童、都市女女性、幸福之家三三大主題，世界500強大潤發(fā)、香港星星美影院以及君涵涵集團等知名企業(yè)業(yè)集團已經(jīng)加盟。。馬鞍山路商圈星隆購物廣場區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析析4647馬鞍山路商圈樓層規(guī)劃面積-2、-3層地下車庫-1、1層大潤發(fā)超市2.1萬㎡2層銀行和服裝專賣3-7層兒童職業(yè)角色體驗中心40000㎡4-7層星美國際影院整個影院7700㎡，擁有1個層高18米的數(shù)字巨屏幕，4個3D廳，1個VIP專享廳，4個高級觀影廳星隆購物廣場樓層規(guī)劃區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析析星隆廣場優(yōu)勢在于于打造了一個規(guī)模模巨大、定位前衛(wèi)衛(wèi)的兒童活動中心心，和規(guī)模較大的的大潤發(fā)超市；劣勢在于項目的區(qū)區(qū)位，項目位于望望江路與東二環(huán)交交叉口，東二環(huán)以以東基本沒有開發(fā)發(fā)，超市主要以周周邊幾個大型小區(qū)區(qū)客群為支撐；針對我項目，我項項目組前期曾考慮慮兒童活動中心的的定位，受此項目目影響不再考慮此此定位，此項目由由于距離我項目較較遠，對我項目影影響也較小。4748區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析析寧國路商業(yè)寧國路是項目定位位必須了解的另外外一個重要的商業(yè)業(yè)街，它以餐飲聞聞名，是合肥餐飲飲的名片九華山路S屯溪路天上人間澳門豆撈阿胖龍蝦重天迷蹤蟹國貿(mào)公寓人民公社大別山生態(tài)魚金百合會所和興園酒樓老謝龍蝦小尾羊時代小雅龍蝦著名龍蝦寧國路沿街基本為為餐飲業(yè)為主，又又以龍蝦聞名，但但是龍蝦店并不是是很多，目前政府府正在積極打造升升級寧國路，前期期重點是往蕪湖路路方向發(fā)展。另外九華山路以及及太湖路于寧國路路交叉口，餐飲業(yè)業(yè)也比較集中，可可以講項目周邊餐餐飲氛圍濃厚。4849區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析析寧國路商業(yè)未來規(guī)規(guī)劃未來的寧國路將成成為一個以餐飲休休閑為主，集“包包公文化園”、““酒吧休閑巷”、、“演藝娛樂坊””和“特色美食街街”于一體的合肥肥夜旅游特色街區(qū)區(qū)。規(guī)劃中的寧國路北北起蕪湖路，南至至南二環(huán)。未來的的寧國路在建設(shè)上上，將打造“1234”工程，即塑造“合合肥之夜”這一主主題，對寧國路東東西兩個立面進行行再造，重點打造造蕪湖路、屯溪路路和九華山路三個個節(jié)點。根據(jù)寧國路未來規(guī)規(guī)劃，項目位于其其規(guī)劃的特色美食食街范圍內(nèi)。4950項目毗鄰合肥市寧寧國路和屯溪路路路口的御寧道“天天上人間”美食文文化休閑廣場項目目，項目總建筑面面積：52129㎡，三棟六層框架結(jié)結(jié)構(gòu)，規(guī)劃為多層層商業(yè)，集美食、、文化、休閑、娛娛樂為一體的休閑閑街區(qū)。據(jù)該項目相關(guān)負責責人介紹，目前，，已確定入駐“天天上人間”的餐飲飲及娛樂企業(yè)已有有7家，其中包括紅頂頂食府、源牌、重重慶劉一手、江蘇蘇源音坊等。項目只租不售，一一樓租金180元/㎡/月，最小200㎡區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析析寧國路天上人間項項目5051區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析析寧國路星光天地項項目星光天地項目規(guī)劃劃為地上15層地下3層的大型美食休閑閑娛樂廣場，總建建面9萬平方；計劃引入一線國際際美食、時尚、主主題餐廳及商務(wù)、、大型餐飲品牌，，匯聚中西方各式式餐飲，打造安徽徽最具規(guī)模、最有有特色，集餐飲、、娛樂、休閑、酒酒店、購物五大業(yè)業(yè)態(tài)為一體的體驗驗式餐飲娛樂休閑閑歡樂MALL。星光天地規(guī)劃有酒酒店，距離項目相相對較近，若規(guī)劃劃我項目后期規(guī)劃劃酒店，后期會存存在競爭關(guān)系。2012年2月23日項目開工5152區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析析望江路商業(yè)徽州大道E寧國路省立兒童醫(yī)院安徽行政學院福順樓衛(wèi)崗小學太陽島小區(qū)桐江大酒店食為先酒店水泥研究院日之惠金三角建材城合家福桐城路宿松路E桐城路手表廠生活區(qū)

餐飲一條街好又多超市中鐵四局大酒店市三院康南小區(qū)鐵四局醫(yī)院鐵四局集團金寨路三河酒家香樟花園咖啡毛家飯店、粵海、蜀渝山寨、傣妹商業(yè)大廈金江小商品市場5253區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析析小結(jié)1、馬鞍山路商圈主主要商業(yè)網(wǎng)點以購購物中心、寫字樓樓、特色街組成。。商業(yè)整體定位以以中端和中高端為為主。購物中心：海頓廣廣場、合家福購物物廣場、星隆廣場場、新都會環(huán)球廣廣場；寫字樓：綠地贏海海、和地廣場，創(chuàng)創(chuàng)智廣場、鉑金漢漢宮住宅性質(zhì)可做做辦公使用；以綜綜合類商業(yè)為主。。小型特色街：饕界界、金地88街，定位以餐飲、、休閑娛樂為主；；2、寧國路以特色餐餐飲為主，北部有有休閑娛樂商業(yè)；；目前天上人家和和星光天地兩個集集中式主題商業(yè)，，是對傳統(tǒng)街鋪業(yè)業(yè)態(tài)的升級，也是是一個必然趨勢，，這兩個項目的入市市加之寧國路未來來的規(guī)劃，可以預(yù)預(yù)見該區(qū)域商業(yè)在在業(yè)態(tài)和影響力將將有一次大幅度的的提升；3、望江路馬鞍山路路段至金寨路段，，沿線商業(yè)以餐飲飲類居多，典型的的是桐城路至宿松松路南側(cè)、宿松路路至金寨路北側(cè)。。沿線集中式商業(yè)業(yè)較少。望江路計計劃今年年底改造造，這對項目是有有利信息，但拿地地、規(guī)劃順利推進進，將有可能影響響項目銷售。4、目前馬鞍山路以以綠地贏海為代表表，周邊已經(jīng)商務(wù)務(wù)辦公集群，商務(wù)務(wù)辦公氛圍較好，，輕軌的建設(shè)將很很大程度提升區(qū)域域?qū)懽謽俏磥砀偁帬幜Γ?354市場定位策略1、順勢而為?？梢砸钥紤]借勢馬鞍山山路寫字樓影響力力，打造寫字樓項項目；順應(yīng)寧國路路擴容和升級，打打造中大型餐飲或或者中型餐飲加休休閑娛樂；2、差異化定位。由由于項目體量較小小，很多行業(yè)以規(guī)規(guī)模取勝，因此要要考慮周邊已有行行業(yè)，如超市，目目前周邊就有合家家福、永輝、大潤潤發(fā)等；影院海頓頓廣場、星隆廣場場已有；諸如此類類，應(yīng)盡量規(guī)避；；3、前瞻性定位，對對周邊市場做適當當前瞻性預(yù)判。望望江路的升級改造造，必然引起市場場的關(guān)注，目前沿沿望江路（寧國路路至金寨路）和各各主次干道交叉處處，缺少集中式商商業(yè)，未來類似購購物中心商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)將會出現(xiàn)，商業(yè)業(yè)格局將發(fā)生變化化。根據(jù)以上分析，不不建議再做超市和和影院，可以考慮慮主題性商場、專專業(yè)店，餐飲、休休閑娛樂等以上業(yè)態(tài)從經(jīng)營上上只能作為裙樓底底商或沿街商鋪，，還需要考慮是否否影響主樓的定位位，以下就主樓定定位寫字樓和酒店店兩種假設(shè)做分析析零售業(yè)態(tài)匹配性結(jié)結(jié)論54合肥寫字樓發(fā)展歷歷程寫字樓的發(fā)展是城城市現(xiàn)代化發(fā)展的的集中體現(xiàn)，與城城市經(jīng)濟與商業(yè)的的發(fā)展有密切關(guān)系系寫字樓五個發(fā)展階階段萌芽期（80-90年代中期）代表樓盤:九州大廈、金融大大廈成熟期（2011年以后）起步期（90中期-2000年）發(fā)展期（2001—2005年）擴張期（2006—2010年）代表樓盤:郵電大廈、金城大大廈代表樓盤:萬達廣場、安徽國國際金融中心、安安糧東怡金融廣場場代表樓盤:財富廣場一期、天天徽大廈、仁和大大廈代表樓盤:匯金廣場、置地投投資廣場、富廣大大廈、新城國際經(jīng)濟快速發(fā)展經(jīng)濟發(fā)展相對較慢慢55合肥寫字樓發(fā)展歷歷程時間（年）代表項目

合肥經(jīng)濟發(fā)展情況

80年代～90年代中期

九州大廈、金融大廈、合肥大廈、新鴻安大廈、宏圖大廈、長江大廈、綠都商城、建工大廈、國信大廈等發(fā)展較為緩慢分析：此階段寫字樓絕大大部分都是政府相相關(guān)部門投資興建建,以單位自用為主主,多余部分對外出出租。作為合肥市第一一批寫字樓，該該批寫字樓規(guī)劃劃的起點低，品品質(zhì)較差、功能能欠缺。目前，這批寫字字樓物業(yè)陳舊、、內(nèi)部配套設(shè)施施老化，存在安全隱患等等一系列問題，，已經(jīng)很不適應(yīng)現(xiàn)現(xiàn)代辦公的需要要，入住單位逐逐年減少，空置置率增加，逐步步被淘汰。此階段寫字樓呈呈現(xiàn)以下特點：：※投資方：主要是是國家相關(guān)機關(guān)關(guān)單位。※租售情況：計劃劃經(jīng)濟氛圍比較較濃，主要用以出租?！乩砦恢茫褐饕杏谑兄兄行奈恢眉爸鞲筛傻姥鼐€。萌芽期56合肥寫字樓發(fā)展展歷程時間（年）代表項目合肥經(jīng)濟發(fā)展情況

90年代中期～2001年盛安大廈、潤安大廈、金城大廈、郵電大廈、長江大廈、信達大廈、新華大廈、富康大廈、婦女兒童活動中心等發(fā)展較慢分析：該階段的寫字樓樓興建呈現(xiàn)多元元化的特點：政政府相關(guān)部門、、國有企業(yè)、私私營企業(yè)。這也也表示著寫字樓樓開始由計劃向向市場的轉(zhuǎn)變。。此階段物業(yè)形態(tài)態(tài)和內(nèi)部配套很很難滿足成熟型型公司的要求。。但是此階段的的寫字樓由于租租金不高，辦公公成本比較低，，形象上可以滿滿足中小企業(yè)的的要求，所以會會得到成長型企企業(yè)的青睞。此階段的寫字樓樓市場呈以下特特點：※投資方：國家相關(guān)單位為為主，民營企業(yè)業(yè)為輔?！馐矍闆r：出租為主，出售售為輔。※地理位置：主要集中于市中中心位置，地理理位置比較好，，周邊商務(wù)配套套比較完善。成長期57合肥寫字樓發(fā)展展歷程入駐企業(yè)情況：通用電器、TCL、聯(lián)想、中國移移動、中國電信信等通訊電力企企業(yè)，入駐率達達到90%以上。代表項目：金城城大廈樓層高度：24層外立面：玻璃幕墻電梯配置：3部三菱電梯租金情況：60元/㎡·月（含部分物管管費）代表項目：郵電電大廈樓層高度：42層，178米外立面：干掛石材電梯配置：8部西子奧的斯電電梯租金情況：75元/㎡·月（包含物管費費）入駐企業(yè)情況：服裝、網(wǎng)絡(luò)、、大型裝飾公司司、外貿(mào)等中型型企業(yè)，入駐率率達到85%以上。典型案例：成長期58合肥寫字樓發(fā)展展歷程時間（年）代表項目合肥經(jīng)濟發(fā)展情況

2001年～2005年財富廣場一期、天徽大廈、仁和大廈招商大廈、科技大廈、萬通大廈、昌河大廈、中州大廈、天怡商務(wù)中心發(fā)展較快發(fā)展期分析：以天徽大廈為代代表拉開了合肥肥寫字樓正式對對外銷售的局面面，并且創(chuàng)造了合肥肥寫字樓銷售的的良好佳績，改改變了以往只租租不售的局面，，進入了真正意意義上的市場化化。此階段部分寫字字樓硬件上達到到了甲級寫字樓樓的標準，但是是存在物業(yè)管理理水平低、交通通擁堵、停車位位不足等問題，，從而使整體品品質(zhì)下降。以中小企業(yè)為主主形成的對辦公公的需求。此階段寫字樓存存在以下特點：：※投資方：開發(fā)商為主，政政府相關(guān)單位為為輔?！馐矍闆r：出售為主，出租租為輔?！乩砦恢茫悍植忌铣霈F(xiàn)了以以市中心為主，，其他區(qū)域共同同存在的格局，，整體市場開發(fā)發(fā)較為零散，未未能形成區(qū)域規(guī)規(guī)模。59合肥寫字樓發(fā)展展歷程發(fā)展期代表項目：財富富廣場一期典型案例：樓層高度：27層外立面：玻璃幕墻、低低輻射雙層中空空玻璃電梯配置：4部西子奧的斯電電梯辦公環(huán)境：多功能會議室室、商務(wù)服務(wù)中中心、空中花園園租金情況：60元/㎡·月（最早35-40/㎡㎡·月）入駐率：80%入駐企業(yè)情況：西門子、中石石油；工業(yè)、房房地產(chǎn)、金融保保險及銷售類企企業(yè)。60合肥寫字樓發(fā)展展歷程時間（年）代表項目合肥經(jīng)濟發(fā)展情況

2006年～2010年匯金大廈、置地投資廣場、東方銀座、金鼎國際、求實君臨國際、匯豐廣場、綠地藍海、安德大廈、富廣大廈、新城國際發(fā)展迅速擴張期分析:此階段的寫字樓樓在產(chǎn)品質(zhì)量和和內(nèi)部配套上都都有質(zhì)的提升，，較多達到甲級級標準；另外物業(yè)管理水平有有明顯提高，服務(wù)意識和服服務(wù)內(nèi)容不斷提提高；由政府引導(dǎo)逐步步形成的2個CBD區(qū)域（政務(wù)區(qū)、、濱湖區(qū)）供應(yīng)量快速放大大，以中高檔寫寫字樓為主，并并形成區(qū)域特色色以國內(nèi)外大型企企業(yè)需求占主導(dǎo)導(dǎo)※投資方：開發(fā)商占絕大多多數(shù)※市場行為：出售為主，出租租為輔※地理位置：有較大部分出現(xiàn)現(xiàn)在中環(huán)和二環(huán)環(huán)之外，形成新新的區(qū)域格局。61合肥寫字樓發(fā)展展歷程擴張期代表項目：匯金金大廈典型案例：樓層高度：地上28層、地下2層，100米外立面：鍍膜low-e雙層中空玻璃電梯配置：7部進口三菱辦公環(huán)境：公共部分精裝裝，辦公部分全全裝修租金情況：60-65元/㎡·月左右入駐率：85%客源情況：金融保險業(yè)占占三分之一，其其次房地產(chǎn)、物物流貿(mào)易、能源源及制造業(yè)客戶戶占比超過50%樓層高度：23層（層高3.8米）外立面：干掛石材和Low-e雙層中空低輻射射玻璃幕墻電梯配置：8部進口三菱辦公環(huán)境：空中花園租金情況：50-70元/㎡·月左右（物業(yè)費費單收3.8元/㎡·月）入駐率：85%客源情況：高科技產(chǎn)業(yè)近近三分之一，能能源制造業(yè)占四四分之一，房地地產(chǎn)、專業(yè)服務(wù)務(wù)、物流貿(mào)易、、金融保險各十十分之一代表項目：新城城國際（A、B座）62合肥寫字樓發(fā)展展歷程時間（年）代表項目合肥經(jīng)濟發(fā)展情況

2011年至今萬達廣場、安徽國際金融中心、安糧東怡金融廣場發(fā)展迅速成熟期分析:品牌開發(fā)商介入入，產(chǎn)品以高品品質(zhì)寫字樓為主主；超高層寫字樓成成為建筑發(fā)展方方向；區(qū)域集群群更加明明顯，地地標性建建筑不斷斷涌現(xiàn)；；※投資方：：開發(fā)商商占絕大大多數(shù)。?！袌鲂袨闉椋撼鍪蹫橹髦?，出租租為輔。?！乩砦恢弥茫盒吕侠铣菂^(qū)各各有發(fā)展展，以新新區(qū)開發(fā)發(fā)為主；；63合肥寫字字樓發(fā)展展歷程成熟期代表項目目：IFC安徽國際際金融中中心典型案例例：樓層高度度：地上57層、地下下3層，239米外立面：金屬幕幕墻、石石材幕墻墻和中空空斷橋Low-E玻璃幕墻墻大堂：15米挑高，，800平米（可可擴展到到1500平米）電梯配置置：19部進口品品牌高速速電梯銷售價格格：均價12000元/㎡·月樓層高度度：33層，150米外立面：玻璃幕幕墻，低低輻射中中空玻璃璃大堂：10.5米挑高，，300平米電梯配置置：10部進口三三菱電梯梯銷售價格格：均價12000元/㎡·月代表項目目：萬達達廣場64合肥寫字字樓發(fā)展展歷程小結(jié)結(jié)1、天徽廣廣場標志志寫字樓樓銷售的的正式開開始和真真正意義義的市場場化，財財富廣場場標志著著成熟寫寫字樓產(chǎn)產(chǎn)品的面面世。2、隨著城城市經(jīng)濟濟的發(fā)展展，寫字字樓在設(shè)設(shè)計和品品質(zhì)上都都不斷提提升和完完善，并并且在開開始在軟軟件上不不斷形成成競爭力力，例如如周邊政政府機構(gòu)構(gòu)、入駐駐企業(yè)、、物業(yè)管管理等方方面形成成軟實力力；3、開發(fā)主主體由國國有事業(yè)業(yè)單位，，逐步轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)殚_開發(fā)商占占市場開開發(fā)主體體；物業(yè)業(yè)租售方方面，由由只租不不售，到到以租為為主、以以售為輔輔，再到到以售為為主、以以租為輔輔；4、隨著城城市發(fā)展展，寫字字樓布局局由市中中心，逐逐步轉(zhuǎn)變變?yōu)橐孕滦鲁菂^(qū)開開發(fā)為主主，集群群效應(yīng)不不斷顯現(xiàn)現(xiàn)，老城城區(qū)多以以點狀和和線狀開開發(fā)；5、寫字樓品品質(zhì)不斷斷提高，，但由于于越來越越把客戶戶定位高高端企業(yè)業(yè)，市場場細分程程度較低低，未來來定位第第一梯隊隊的寫字字樓競爭爭會比較較激烈；；這是我我項目定定位需要要考慮的的因素。。65合肥寫字字樓發(fā)展展現(xiàn)狀寫字樓片片區(qū)劃分分濱湖區(qū)政務(wù)區(qū)北一環(huán)片片區(qū)長江路片片區(qū)南一環(huán)片片區(qū)馬鞍山路路片區(qū)高新區(qū)經(jīng)開區(qū)細分合肥肥寫字樓樓市場主主要分為為如圖九九個區(qū)域域：其中，北北一環(huán)片片區(qū)、長長江路片片區(qū)、南南一環(huán)片片區(qū)、為為成熟的的大片區(qū)區(qū)；政務(wù)區(qū)、、濱湖區(qū)區(qū)為正在在建設(shè)的的大片區(qū)區(qū)；新站區(qū)、、馬鞍山山路片區(qū)區(qū)、高新新區(qū)為較較成熟的的小片區(qū)區(qū)；經(jīng)開區(qū)為為正在建建設(shè)的小小片區(qū)；；真正意義義上的CBD(中央商務(wù)務(wù)區(qū))目前只有有政務(wù)區(qū)區(qū)，老城城區(qū)寫字字樓集中中度較低低。新站區(qū)66區(qū)域名稱寫字樓規(guī)模備案可售貨量單價廬陽區(qū)祥源廣場60000在建未售——合肥合作經(jīng)濟廣場50000在建未售——華暢大廈375602000015700華僑廣場22800480014500東怡金融廣場20000013000013000包河區(qū)融城大廈147701900

7100恒興廣場2234442009000和地藍灣4500040009000東方廣場30000在建未售——蜀山區(qū)IFC2940003700015000印象時代170000800007000TOP創(chuàng)展中心（孵化器）80000100004600未未來（孵化器）40000300003700新華國際廣場150000370009500-11000之心城130000在建未售——環(huán)球金融廣場37000在建未售——安高廣場35000270009200匯峰大廈70000300008200融智大廈38978230387300合肥寫字字樓發(fā)展展現(xiàn)狀市場供應(yīng)應(yīng)分析67區(qū)域名稱寫字樓規(guī)模備案可售貨量單價政務(wù)區(qū)新地中心17000016000010000白天鵝700002350012000華邦世貿(mào)城60000在建未售——百利廣場120000在建未售置地廣場500000在建未售——蔚藍商務(wù)港275000700013000經(jīng)開區(qū)港澳廣場鉆界11000100006000大華國際港59799在建未售——澳中財富中心約100000在建未售——濱湖區(qū)藍鼎國際商務(wù)中心180000在建未售——高速濱湖時代廣場110000在建未售皖潯大廈16130在建未售瑤海區(qū)力天國際大廈300004600合計約3219381644038據(jù)不完全全統(tǒng)計，，目前市市場在售售貨量約約65萬方，后后期入市市體量巨巨大約250萬，政務(wù)務(wù)區(qū)約占占35%。包河區(qū)和和瑤海區(qū)區(qū)未來供供應(yīng)量最最小，包包河區(qū)寫寫字樓經(jīng)經(jīng)過前幾幾年的發(fā)發(fā)展，已已經(jīng)處于于入駐和和尾盤階階段，即即將銷售售的東方方廣場距距離項目目較遠，，這對于于規(guī)劃做做寫字樓樓是利好好的；另外高新新區(qū)和蜀蜀山區(qū)有有部分寫寫字樓屬屬于孵化化器項目目，用地地多為工工業(yè)用地地，所以以價格較較低；合肥寫字字樓發(fā)展展現(xiàn)狀（個別樓樓盤如華華潤萬象象城寫字字樓項目目暫無數(shù)數(shù)據(jù)，短短期不會會入市，，未做統(tǒng)統(tǒng)計）市場供應(yīng)應(yīng)分析68從上表可可以看到到，2011年全年消消化約95萬方，按按照去年年平均去去化情況況分析，，目前可可售貨量量需要8個月的時時間可去去化完畢畢；但是是考慮目目前去化化速度下下滑，若若根據(jù)目目前去化化速度，，需要1年以上時時間；2011年合肥寫寫字樓每每月銷售售走勢合肥寫字字樓發(fā)展展現(xiàn)狀市場去化化分析69合肥寫字字樓發(fā)展展現(xiàn)狀2011年寫字樓樓項目價價格變動動情況從抽樣監(jiān)監(jiān)測項目目來看，，2011年寫字樓樓市場價價格整體體有所上上漲或持持平，價價格下降降的項目目較少。。430043004300430010043004300750070合肥寫字樓樓發(fā)展現(xiàn)狀狀政務(wù)區(qū)寫字字樓分布綠地?藍海新城國際蔚藍商務(wù)港港安德大廈科瑞?國際中心華邦世貿(mào)城城財智中心百利廣場萬達廣場信政天鵝灣灣置地廣場新地中心華潤中心71指標新城國際A座財智中心天鵝湖萬達新地中心蔚藍商務(wù)港白天鵝國際商務(wù)中心總建面積4.2萬方5.6萬方5.8萬方17萬方28萬方7.5萬方建筑高度23層，約100米29層，138米24層，約100米50層。32層，30層，最高230米10層、約100米25層、100米單層面積1800平米1600平米1600平米A1987，B1650，C12941700平米2000平米面積分割122-171平米500-1600平米100-1600㎡未售1700平米半層、整層銷售層高、凈高3.8/2.64/2.7以上3.7米/2.7米3.9米/2,7米5.6米/2.7米3.9米大堂15米，300平米21米，400平米10.8米11.5米，1500㎡9米21米外立面鍍膜low-e雙層中空玻璃、高檔石材鋁塑板飾外墻石和Low-e雙層中空低輻射玻璃幕墻斷橋隔熱鋁合金懸窗及l(fā)ow-e鍍膜鋼化玻璃雙層中空low-e玻璃幕墻石材+玻璃幕墻玻璃幕墻電梯8部，上海三菱11部，三菱7部，上海三菱A21部，B10部，C7部4部，三菱16部停車位350個500個左右1200個2846個2700個429個特色空間20個空中花園內(nèi)庭景觀————洗手間刷卡，公共會議室——銷售單價11000元/㎡——8500元/㎡11000元/㎡13000-15000元/㎡12000元/㎡租金水平50-70元（A、B座）60元毛坯，80精裝————45-60元——裙樓規(guī)劃A座小型餐飲配套無————配套商業(yè)：餐飲等——合肥寫字樓樓發(fā)展現(xiàn)狀狀政務(wù)區(qū)寫字字樓分布72合肥寫字樓樓發(fā)展現(xiàn)狀狀政務(wù)區(qū)寫字字樓市場特特點1、項目沿天天鵝湖集中中分布，項項目體量一一般較大，，品質(zhì)高；；2、定位以中中高端企業(yè)業(yè)為主，后后期供應(yīng)量量巨大，市市場競爭大大，后期去去化時間長長；3、物業(yè)類型型方面，政政務(wù)區(qū)后期期寫字樓基基本以超高高層為主；；4、區(qū)域交付付寫字樓入入駐率不斷斷提升，目目前入駐率率整體較好好；5、由于政府府的導(dǎo)向作作用、優(yōu)越越的環(huán)境資資源、寫字字樓集中度度高，未來來該區(qū)域在在全市寫字字樓市場具具有較大的的競爭力。。6、本區(qū)寫字字樓均價10000-11000左右（蔚藍藍商務(wù)港因因為是挑高高產(chǎn)品，所所以價格較較高）租金金均價60元/㎡。73合肥寫字樓樓發(fā)展現(xiàn)狀狀北一環(huán)片區(qū)區(qū)寫字樓分分布匯豐廣場財富廣場（（1-3期）新天地廣場場眾城國際求實·君臨國際金鼎國際祥源廣場74北一環(huán)片區(qū)區(qū)代表性寫寫字樓調(diào)研研合肥寫字樓樓發(fā)展現(xiàn)狀狀北一環(huán)片區(qū)區(qū)寫字樓分分布財富廣場位于廬陽區(qū)區(qū)濉溪路278號?？偨ㄖ娣e積20萬平米共有4棟寫字樓，，單層面積積1000-1400平米已售完，租金55-60元/㎡·月入駐企業(yè)：：聯(lián)想、樂樂購安徽營營運區(qū)、安安徽森華投投資擔保公公司優(yōu)勢：位置置好，體量量大，辦公公環(huán)境良好好，具有較較高的知名名度。劣勢：由于于采用板樓樓設(shè)計，走走廊較窄，，采光差。。裙樓規(guī)劃：：小型配套套商業(yè)（餐餐飲）置地匯豐廣廣場位于廬陽區(qū)區(qū)北一環(huán)路路（濉溪路路）與蒙城城路交口東東北200米總建筑9.1萬平米單層面積1200平米，共24層已售完，租金大約60元/㎡·月入駐公司：：中國人壽壽、中國進進出口保險險公司、浙浙商保險公公司優(yōu)勢：所處處位置優(yōu)越越，建筑現(xiàn)現(xiàn)代感強烈烈，辦公配配套齊全。。劣勢：寫字字樓不顯眼眼，容易隱隱沒在周邊邊建筑物中中。裙樓規(guī)劃：：銀行金鼎國際廣廣場位于廬陽區(qū)區(qū)北一環(huán)濉濉溪路南，，東臨潁上上路、西臨臨可苑路。?？偨ㄖ娣e積7萬平米寫字樓共27層，單層面面積1340平米已售完，租金50-60元/㎡·月優(yōu)勢：所處處地段成熟熟，交通便便利。劣勢：與周周邊項目相相比，規(guī)模模偏小，知知名度不高高。裙樓規(guī)劃：：銀行祥源廣場位于廬陽區(qū)區(qū)北一環(huán)與與界首路交交叉口總建筑面積積33萬平米兩棟寫字樓樓，共4.6萬平米，單單層面積1400平米其中一棟開開發(fā)商自持持，另一棟棟預(yù)計12年6月推出。售價預(yù)計1萬元/㎡優(yōu)勢：所處處地段寫字字樓集中度度高，辦公公氛圍強烈烈，可借勢勢而起。劣勢：具體體規(guī)劃還未未確定。75合肥寫字樓樓發(fā)展現(xiàn)狀狀北一環(huán)片區(qū)區(qū)寫字樓市市場特點1、該片區(qū)寫寫字樓項目目沿北一環(huán)環(huán)分布，以以財富廣場場1-3期、金鼎國國際為集中中區(qū)域；2、該區(qū)域以以財富廣場場為代表，，是合肥市市最早真正正意義現(xiàn)在在化寫字樓樓項目，是是合肥整個個寫字樓市市場發(fā)展里里程碑標志志項目；3、該區(qū)域除除了以上三三個項目外外，其他項項目定位和和項目品質(zhì)質(zhì)都以中端端及中低為為主；4、該區(qū)域依依托暢通一一環(huán)，交通通較便利，，但是由于于前期規(guī)劃劃設(shè)計缺乏乏足夠的預(yù)預(yù)見性，導(dǎo)導(dǎo)致該區(qū)域域項目內(nèi)部部交通擁擠擠、車位緊緊張、電梯梯配比低，，項目的競競爭力不斷斷降低；5、目前該區(qū)區(qū)域入住率率整體較高高，但是基基于以上原原因已經(jīng)出出現(xiàn)搬離現(xiàn)現(xiàn)象。6、本區(qū)寫字字樓均價10000左右，租金金均價50-60元/㎡。76指標華僑廣場安糧東怡金融廣場之心城百大CBD置地投資廣場環(huán)球金融廣場合作經(jīng)濟廣場總建面積3.5萬方20萬方35萬平米約13萬方5.6萬方約15萬方10萬建筑高度28層，120米46層，192米A棟36層（-1—7層商場自持），181米；25層26層，約100米寫字樓25、26層，公寓27層24層單層面積1300平米1900平米A棟200001000平米1700平米1200平米1000平米面積分割80-1240平米200-1900㎡60-330平米未分割100-1000㎡層高、凈高3.8/2.8左右3.9米/2.8米A棟4米，凈高2.8米3.5/2.7米3.8米大堂10.5米，300平米10米，260㎡A棟12米，880㎡；10米，300平米5.4米外立面鍍膜low-e雙層中空玻璃玻璃幕墻玻璃幕墻鍍膜LOW－E雙層中空環(huán)保玻璃干掛石材=玻璃幕墻

電梯7部，上海三菱20部，奧迪斯電梯10部高速品牌電梯5部奧的斯電梯7部德國蒂森克魯伯1-10層10部直達電梯、11-23層設(shè)置6部專用電梯停車位1200個左右1147個1400個約400個約400個約1000個1464，車位配比1：2特色空間---三層設(shè)一個空中花園物管公司安徽安興華安物業(yè)深圳恒基物業(yè)合肥漢博物業(yè)合肥拓基物業(yè)安徽信聯(lián)物業(yè)暫無資料售價1.45萬均價在售1.6萬1.3萬元1.2