生活小區(qū)改造工程可行性研究報(bào)告

“XX生活小區(qū)”可行性研究報(bào)告“XX生活小區(qū)”可行性研究報(bào)告第頁加壓泵房加壓泵房地下車庫內(nèi)(負(fù)二層)50變配電室各高層地下500燃?xì)庹{(diào)壓站煤氣公司確定150垃圾站地上50公廁地上150本項(xiàng)目住宅設(shè)計(jì)戶型為兩室一廳、兩室兩廳、三室一廳、三室兩廳，建筑面積分別為80、100、120、140平方米。消防設(shè)計(jì)區(qū)內(nèi)主要道路寬15米，其余道路寬8~4米，有完善的消防通路，消防車均能到達(dá)每棟建筑的房前屋后。區(qū)內(nèi)設(shè)室外消防環(huán)狀管網(wǎng)、消防水池，室外消火栓，高層建筑設(shè)室內(nèi)消火栓，建筑物防火間距均能滿足：多層之間大于6米，高層之間大于13米，高層與多層之間大于9米。建筑物內(nèi)部墻體均能滿足防火要求。6.3、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)6.3.1、高層住宅采用剪力墻結(jié)構(gòu)，筏板基礎(chǔ)；辦公樓采用框—剪結(jié)構(gòu)，筏板基礎(chǔ)；小高層住宅為剪力墻或異型柱結(jié)構(gòu)，筏板基礎(chǔ)。3層商場采用框架結(jié)構(gòu)，獨(dú)立基礎(chǔ)；綜合樓采用框架結(jié)構(gòu)，十字交叉條形基礎(chǔ)（或筏基）；地下停車場采用框架結(jié)構(gòu)，獨(dú)立基礎(chǔ)（人防部分按規(guī)范要求進(jìn)行設(shè)計(jì)）。計(jì)算程序擬采用由中國建筑科學(xué)研究院編制的PKPM系列軟件計(jì)算。多層住宅與公建部分采用磚混結(jié)構(gòu)，現(xiàn)澆砼梁板，墻下條形基礎(chǔ)。6.3.2、抗震設(shè)防烈度為7度，0.1g，第一組（見地震動參數(shù)符合報(bào)告的評審意見）。6.3.3、設(shè)計(jì)主要依據(jù)的現(xiàn)行國家規(guī)范《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》GB50009-2001《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范GB50010-2002《砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50003-2001（2002局部修訂）《多孔磚砌體結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)范》JGJ137-2001（2002年版）《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50011-2001《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50007-2002《高層建筑砼結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程》JGJ3-2002《鋼筋砼異型柱框輕結(jié)構(gòu)住宅技術(shù)規(guī)程》DB13(J)36-2002《人民防空地下室設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50038-94（2003年版）6.4、給水、消防、排水、雨水設(shè)計(jì)6.4.1設(shè)計(jì)依據(jù)《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》50015-2003《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50096-1999《自動噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50084-2001《室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范》GBJ13-87（97年）《建筑中水設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50336-2002《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GBJ16-87（2001年局部修訂）《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50045-95（2001年版）《人民防空工程設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50098-98《人民防空地下室設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50038-94（03版）《室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范》GBJ14-87（97年）《建筑滅火器設(shè)計(jì)規(guī)范》GBJ140-90其他專業(yè)提供的條件6.4.2、給水、水源：由青園街、廣安街市政給水管網(wǎng)各引入一根DN200給水管道至區(qū)內(nèi)。、供水系統(tǒng)：1~3層建筑供水由市政水壓直供，供水壓力0.3MPa。4層以上及高層建筑由變頻機(jī)組分區(qū)供水，15層以下為低區(qū)，16~25層為高區(qū)，分別用恒壓供水裝置直接供水。區(qū)內(nèi)設(shè)集中加壓設(shè)施，恒壓自動變頻泵組，一定容量貯水池。、區(qū)內(nèi)給水引入管設(shè)室外水表井，進(jìn)行用水量計(jì)量。各用水單位用室內(nèi)水表計(jì)量。本項(xiàng)目用水以生活、消防為主，生活日最高用水量5014m3。①、生活用水標(biāo)準(zhǔn)及最高日用水量：住宅250L/人、日，用水時(shí)間24h，最高日用水量2400m3/d,商業(yè)7L/m2，用水時(shí)間12h，最高日用水量330m3/d,綜合樓8L/m2，用水時(shí)間12h，最高日用水量96m3/d,商住樓250L/人、日，用水時(shí)間24h，最高日用水量513m3/d,寫字樓50L/人、班，用水時(shí)間8h，最高日用水量130m3/d,公寓樓120L/人、日，用水時(shí)間24h，最高日用水量630m3/d,酒店400L/床、日，用水時(shí)間24h，最高日用水量330m3/d,小學(xué)30L/人、日，用水時(shí)間8h，最高日用水量17m3/d,幼兒園40L/人、日，用水時(shí)間10h，最高日用水量10m3/d,農(nóng)貿(mào)市場15L/m2、日，用水時(shí)間10h，最高日用水量38m3/d,居委會等8L/m2、日，用水時(shí)間82h，最高日用水量34m3/d,停車場3L/m2，最高日用水量15m3/d,澆灑、綠化1.5L/m2，用水時(shí)間2h，最高日用水量12m3/d,空調(diào)補(bǔ)水量，冷卻水循環(huán)水量2%，最高日用水量3m3/d,未預(yù)見按10%計(jì)算，最高日用水量5014m3/d。②、消防用水量：根據(jù)有關(guān)規(guī)范要求，該小區(qū)同一時(shí)間內(nèi)火災(zāi)次數(shù)為一次。室外消防水壓市政管網(wǎng)壓力保證，小區(qū)內(nèi)設(shè)置室外消火栓，消防用水量按30L/S計(jì)算，樓內(nèi)設(shè)室內(nèi)消火栓，室內(nèi)消防用水量40L/S，消火栓滅火時(shí)間按3小時(shí)計(jì)；噴淋系統(tǒng)用水量27L/S，滅火時(shí)間按1小時(shí)計(jì)；故消防總用水量為530m3（含噴淋97m3）。消防給水由消防水池集中供給，室外消火栓保護(hù)半徑為150m，布置間距不大于120m，消防泵出水管設(shè)置兩條，分別與室外消防管網(wǎng)干管相連。管材室外給水管道采用給水鑄鐵管，室內(nèi)生活給水管采用聚丙烯（PP-R）管，熱熔連接，消防管道采用焊接鋼管，噴淋管道采用熱鍍鋅鋼管。為滿足消防及生活用水量，以及為調(diào)節(jié)供、用水之間的不均衡性，設(shè)地下式蓄水池及加壓泵房。①、蓄水池生活蓄水池內(nèi)生活用水的調(diào)節(jié)容積取最高日用水量的10%，為500m3。消防蓄水池內(nèi)的消防儲水量為：消火拴用水量40L/S，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間3小時(shí)，水量40L/S×3h=432m3。噴淋用水量27L/S，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間1小時(shí)，水量27L/S×1h=97m3。消防用水量合計(jì)530m3。則蓄水池的總?cè)莘e不應(yīng)小于350m3。蓄水池選用國家標(biāo)準(zhǔn)圖S816“鋼筋混凝土蓄水池”，容量為600m3消防水池一座分二格，容量為500m3生活水池一座。②、加壓泵房消防水泵：消火拴泵2臺（1用1備）；噴淋泵2臺（1用1備）。生活水泵：高、低區(qū)各配備3臺（2用1備）。6.4.3、排水系統(tǒng)、生活污水（主要來源于住宅的廚房及洗滌用水）經(jīng)中水系統(tǒng)收集處理后用于綠化、道路噴灑和糞便沖洗水。中水處理工藝如下：原水→格柵→隔油池→調(diào)節(jié)池→生物處理→沉淀池污泥排放消毒劑過濾→消毒→中水儲水池→用水點(diǎn)、中水可利用水量(計(jì)算公式Q=∑a*β*Q*b)按總用水量Y的51%估算，5014×0.8×0.8×51%=1637m 3。、糞便沖洗污水經(jīng)化糞池消毒處理后排入市政污水管道。6.4.4、雨水系統(tǒng)屋面雨水與地面雨水統(tǒng)一收集用于中水，多余部分排入市政雨水管網(wǎng)。6.4.5污水排水量按用水量的90%計(jì)算，日最高污水排水量4513m3。6.4.6排水管材室外排水管采用砼管，室內(nèi)排水管道采用螺旋硬聚氯乙烯（UPVC）管，在排水立管的適當(dāng)位置上設(shè)阻火圈和旋流降噪器。6.5、暖通設(shè)計(jì)6.5.1設(shè)計(jì)依據(jù)《采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50019-2003《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GBJ16-87（01版）《人民防空工程設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50098-98《人民防空地下室設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50038-94（03版）《民用建筑熱工設(shè)計(jì)規(guī)范》GB500176-93《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50045-95（01年版）《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50096-1999《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（采暖居住建筑部分）《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GBJ50189-2005其他專業(yè)所提條件。6.5.2設(shè)計(jì)參數(shù)氣象參數(shù)大氣壓：夏季：995.7hpa，冬季：1036.8hpa冬季采暖計(jì)算干球溫度：-8℃冬季平均風(fēng)速：1.8m/s冬季風(fēng)向：N冬季日照率：61.6%最大凍土厚度：56mm設(shè)計(jì)計(jì)算用采暖期天數(shù)：117天采暖室內(nèi)設(shè)計(jì)參數(shù)：地下車庫5℃公廁12℃住宅、辦公、商業(yè)及其他18℃采暖室外設(shè)計(jì)參數(shù)-8℃空調(diào)室外設(shè)計(jì)參數(shù)：冬季空調(diào)-11℃冬季通風(fēng)-3℃夏季通風(fēng)31℃夏季空調(diào)35.1℃空調(diào)室內(nèi)設(shè)計(jì)參數(shù)：夏季室內(nèi)溫度24~26℃相對濕度﹤60%6.5.3、室外熱網(wǎng)：區(qū)內(nèi)設(shè)熱交換站，內(nèi)設(shè)熱交換機(jī)組及循環(huán)水泵，一次熱媒由熱力公司提供3-4Kg/m2蒸汽，通過熱交換機(jī)組，進(jìn)行汽水交換后，送出95°--70℃熱水，供給各用戶采暖系統(tǒng)內(nèi)。耗熱指標(biāo)按45瓦/平方米，總采暖熱負(fù)荷為31000KW，供水溫度95℃，回水溫度70℃。供熱管道采用無縫鋼管，直埋敷設(shè)。蒸汽凝結(jié)水采取回收措施，一部分作為作為采暖、空調(diào)補(bǔ)水，剩余部分集中收集后排入市政排水管網(wǎng)。6.5.4、室內(nèi)供暖系統(tǒng)住宅采用“熱表到戶，計(jì)量收費(fèi)”便于管理。辦公、高層商業(yè)建筑統(tǒng)一供暖。系統(tǒng)采用上供下回式，管材采用鍍鋅鋼管。管道保溫材料采用巖棉管殼。6.5.5、通風(fēng)設(shè)計(jì)大型變配電室、熱交換站設(shè)機(jī)械送排風(fēng)系統(tǒng)，排風(fēng)量8次/h,通風(fēng)7次/h。、對于高層、大型汽車庫等需設(shè)防排煙部分按有關(guān)規(guī)范要求設(shè)防排煙系統(tǒng)。、地下室及人防按防護(hù)單元各自設(shè)獨(dú)立通風(fēng)系統(tǒng)（清潔、濾毒、隔絕通風(fēng)）并與平時(shí)通風(fēng)系統(tǒng)合理轉(zhuǎn)換，確保戰(zhàn)時(shí)獨(dú)立各自通風(fēng)系統(tǒng)。、地下車庫設(shè)機(jī)械排風(fēng)兼排煙系統(tǒng)，結(jié)合建筑物造型實(shí)現(xiàn)高空排放，自然進(jìn)風(fēng)換氣次數(shù)為6h-1。、其余建筑物通風(fēng)采用自然通風(fēng)。6.5.6空調(diào)設(shè)計(jì)住宅：由各住戶自設(shè)分體式或柜式空調(diào)機(jī)。商業(yè)、酒店、設(shè)集中空調(diào)，并應(yīng)滿足室內(nèi)新風(fēng)量要求?？照{(diào)設(shè)備擬采用溴化鋰空調(diào)機(jī)組。制冷負(fù)荷按150W/m2計(jì)算。6.6、強(qiáng)電設(shè)計(jì)6.6.1設(shè)計(jì)依據(jù)《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》JGJ/T16-92《建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50057-94（2002年版）《建筑電氣工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》GB50303-2002《有線電視系統(tǒng)工程技術(shù)規(guī)范》GB50200-94《低壓配電設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50054-95《10KV及以下變電所設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50053-94《供配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50053-94《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50096-1999（2003年版）《智能建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB/T50314-2000《火災(zāi)自動報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》GBJ150116-98其他相關(guān)專業(yè)提供的條件等6.6.2、供電電源由市電自廣安街、青園街各引一路10KV電源，在中部設(shè)10KV開閉所，向各大建筑放射式配電。各類建筑用電指標(biāo)：住宅區(qū)50W/m2；商務(wù)區(qū)80W/m2；地下建筑10W/m2。以電纜埋地引入，設(shè)備總?cè)萘?2900KW，計(jì)算容量23030KW。本項(xiàng)目設(shè)地下變配電所兩座，一座位于西北部住宅區(qū)，另一座位于中部住宅區(qū)。這兩座變電所主要用于多層住宅、公建等中小型建筑用電，高層、公寓、酒店、寫字樓等大型建筑在各自的單體地下室獨(dú)立設(shè)置變電所。6.6.3、配電系統(tǒng)、負(fù)荷等級根據(jù)建筑物防火等級劃分，一類高層消防用電為一級負(fù)荷，二類高層消防用電為二級負(fù)荷，多層住宅、小型公建為三級負(fù)荷。、配電辦公、商業(yè)二路電源，直埋引入。電梯、水泵采用雙回路供電，末端自動切換。住宅戶內(nèi)設(shè)配電箱，遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)。、照明住宅內(nèi)以白熾燈為主，辦公、商業(yè)以熒光燈為主。區(qū)內(nèi)設(shè)路燈照明、室外泛光燈，由小區(qū)管理中心采用時(shí)鐘自動控制。高層建筑預(yù)留霓虹燈電源并按照航空部門要求確定是否設(shè)置航空障礙燈。、建筑物防雷及接地小高層住宅按三類防雷設(shè)計(jì)，高層住宅及其他高層建筑等按二類防雷設(shè)計(jì)，按規(guī)范要求設(shè)置防直擊雷，防感應(yīng)雷及雷電波侵入等措施。高層建筑采取防側(cè)擊雷措施。電氣安全保護(hù)采用TN-S接地系統(tǒng)（三相五線制，PE、N分別設(shè)置）。6.7、弱電設(shè)計(jì)由市網(wǎng)引入電話系統(tǒng)。住宅在客廳及主臥室各設(shè)電話插座一個(gè)，商務(wù)、辦公及其他根據(jù)需要在施工圖階段確定。由市網(wǎng)引入電視系統(tǒng)，住宅客廳及臥室均設(shè)出線口一個(gè)，其余建筑物由在物業(yè)管理中心設(shè)置線電視前端箱，向各需求單位采用分配分支方式進(jìn)行信號分配（具體在施工圖階段確定）。由市網(wǎng)引入寬帶網(wǎng)。辦公室每個(gè)房間設(shè)信息點(diǎn)4個(gè)，商業(yè)樓設(shè)信息點(diǎn)10個(gè)/100m2,住宅每戶設(shè)信息點(diǎn)1～2個(gè)，其余在施工圖階段確定。物業(yè)管理中心控制室設(shè)：火災(zāi)監(jiān)控系統(tǒng)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)安防報(bào)警系統(tǒng)停車場管理系統(tǒng)多表遠(yuǎn)傳系統(tǒng)廣播音響系統(tǒng)消防自動化系統(tǒng)室外照明控制系統(tǒng)第七章環(huán)保、綠化與節(jié)能7.1、設(shè)計(jì)依據(jù)中華人民共和國國務(wù)院第253號令《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)條理》河北省第八屆人大常委會公告第80號《河北省建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理?xiàng)l理》《環(huán)境影響評價(jià)技術(shù)導(dǎo)則》（HJ/T2.1-2.3-93）《環(huán)境影響評價(jià)技術(shù)導(dǎo)則非污染生態(tài)影響》（HJ/T19—1997）施工期間環(huán)境影響因素項(xiàng)目建設(shè)施工期間，主要污染源為施工機(jī)械噪聲、揚(yáng)塵、建筑垃圾等，會對該區(qū)域及周邊的大氣環(huán)境、生活環(huán)境、道路交通和附近居民日常生活造成一定的影響。施工單位在施工前必須到環(huán)保管理部門辦理有關(guān)手續(xù)，并按環(huán)保要求，采取必要的降噪抑塵措施，及時(shí)清理外運(yùn)建筑垃圾，以期降低不利影響。項(xiàng)目建成后對周圍環(huán)境的影響本項(xiàng)目無工業(yè)廢棄物產(chǎn)生，故不產(chǎn)生工業(yè)污染。生活污水和生活垃圾按城市環(huán)衛(wèi)要求排放，對環(huán)境不產(chǎn)生其他不利影響。7.4園林綠化項(xiàng)目定位與環(huán)境設(shè)計(jì)該項(xiàng)目建成后將成為我市又一個(gè)環(huán)保小區(qū)，其中綠化景觀設(shè)計(jì)成為輔助和豐滿項(xiàng)目功能的主要因素。項(xiàng)目綠化景觀設(shè)計(jì)主要采用綠化和小品相輔的設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想，形成以居住休閑功能為主，辦公、商貿(mào)為輔的綜合型園林綠化系統(tǒng)。設(shè)計(jì)思路考慮以點(diǎn)片狀綠化為主、雕塑、小品為輔的景觀設(shè)計(jì)思路。在建筑物之間設(shè)大片集中綠地，對小區(qū)道路、停車位等空間進(jìn)行點(diǎn)式綠化，在適當(dāng)位置設(shè)雕塑、小品。為追求多樣化、人性化來突出景觀效果，擬采用帶式、點(diǎn)式、片式、堆擺等多種形式，并在部分采用立體綠化，營造“四季常綠，三季有花”的景觀綠化效果。7.4.3、綠化指數(shù)、綠化率：項(xiàng)目綠化率控制在33%以上；、綠化面積：規(guī)劃綠化面積4萬多平米。7.5、節(jié)能5.1設(shè)計(jì)依據(jù)7.5.1.1、《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)規(guī)程》（DBJ-2000）7.5.2.2、《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（GBJ26-95）7.5.2、節(jié)能措施本項(xiàng)目建筑材料選用建設(shè)部規(guī)定的新型節(jié)能材料；門窗采用密閉性能優(yōu)良的塑鋼窗，中空玻璃，門窗結(jié)縫用保溫材料封嚴(yán)；主要?jiǎng)恿υO(shè)備在滿足功能的前提下選用節(jié)能設(shè)備，照明選用高效節(jié)能燈具，熱力系統(tǒng)入口處安裝調(diào)節(jié)節(jié)閥，用水系統(tǒng)設(shè)計(jì)有中水回用系統(tǒng)，并全部采用節(jié)水型設(shè)備，以節(jié)省能源，降低能耗。以上詳見XX市環(huán)境科學(xué)研究院“環(huán)評報(bào)告”第八章消防設(shè)計(jì)依據(jù)《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GBJ16-87《火災(zāi)自動報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》GBJ150116-98《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》GBJ140-90消防給水設(shè)計(jì)范圍：小區(qū)室內(nèi)外消防系統(tǒng)。設(shè)計(jì)原則：以防為主，防消結(jié)合。消防水源來自市政給水管網(wǎng)，小區(qū)內(nèi)環(huán)狀布置供水管網(wǎng)及室外地下式消火栓。消防用水量標(biāo)準(zhǔn)室內(nèi)消火栓為40L/S，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間3h。室外消火栓為30L/S，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間3h。噴淋為27L/S，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間1h。消火栓給水系統(tǒng)室外給水系統(tǒng)采用生活、消防聯(lián)合供水系統(tǒng)，管網(wǎng)成環(huán)狀布置，消防采用低壓制，室外設(shè)地下式消火栓，其半徑布置間距不大于120m。設(shè)儲水池及加壓水泵房，儲水池內(nèi)貯消防用水及生活調(diào)節(jié)用水。室內(nèi)消火栓設(shè)在環(huán)狀消防給水管上。在不宜用水場所如變配電室、控制室等處設(shè)置移動式和手提式“二氧化碳”和其他滅火器。8.3火災(zāi)自動報(bào)警系統(tǒng)3.1按建筑性質(zhì)確定保護(hù)等級機(jī)系統(tǒng)組成。8.3.2消防控制室位置的確定及控制要求。8.3.3火災(zāi)報(bào)警及消防聯(lián)動控制要求，控制邏輯關(guān)系及控制顯示要求。8.3.4火災(zāi)應(yīng)急廣播及消防通信。8.4自動噴淋滅火系統(tǒng)8.4.1按建筑物性質(zhì)確定其火災(zāi)危險(xiǎn)等級。8.4.2確定其室外消防水池、消防泵房及穩(wěn)壓設(shè)備。4.3確定其運(yùn)行控制。第九章物業(yè)管理本項(xiàng)目建成投入使用后，將由有資質(zhì)的物業(yè)管理公司，對整個(gè)小區(qū)實(shí)行現(xiàn)代化、專業(yè)化的管理，以更好地維護(hù)住宅的使用功能，延長房屋使用年限，為業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)整潔、文明、安全、生活方便的辦公、居住環(huán)境。9.1物管理的內(nèi)容和目標(biāo)1.1管理內(nèi)容物業(yè)管理的內(nèi)容主要有：維修管理、設(shè)備管理、公共秩序管理、消防管理、保潔管理、交通管理、綠化管理。9.1.2管理的目標(biāo)、要充分保障物業(yè)使用人的消費(fèi)權(quán)益，保證房屋及設(shè)施使用功能的正常發(fā)揮；、要保障物業(yè)產(chǎn)權(quán)人的所有權(quán)權(quán)益，在經(jīng)營管理中保持房屋的價(jià)值和使用價(jià)值，使物業(yè)能發(fā)揮最大的使用效益和經(jīng)濟(jì)效益。、為物業(yè)使用人提供高效、優(yōu)質(zhì)、經(jīng)濟(jì)的全方位服務(wù)，為居民提供整潔、文明、安全、方便的居住條件和生活環(huán)境；、使物業(yè)公司獲得最佳的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益，以保證物業(yè)管理公司經(jīng)營成良性循環(huán)，提高公司的服務(wù)水平和市場競爭力。9.2機(jī)構(gòu)設(shè)置與定員9.2.1機(jī)構(gòu)設(shè)置物業(yè)公司設(shè)經(jīng)理一名，副經(jīng)理二名。下設(shè)辦公室、財(cái)務(wù)室、經(jīng)營部、保安部、工程部、環(huán)衛(wèi)部等六個(gè)部室。、辦公室主管人事勞資、文秘檔案、后勤保障、公司行政管理及公關(guān)等。、財(cái)務(wù)室主管日常經(jīng)營收支，代收各種費(fèi)用等。、經(jīng)營部主管公司各經(jīng)營部門管理，對外聯(lián)絡(luò)，公司發(fā)展規(guī)劃等。、保安部主管門衛(wèi)、保安、消防、安全檢查等。、工程部主管小區(qū)房屋維護(hù)、修繕、公用設(shè)備設(shè)施的日常管理、維護(hù)。、環(huán)衛(wèi)部主管小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、垃圾清理外運(yùn)、綠化等。、組織機(jī)構(gòu)見框圖2.2勞動定員表部門管理人員部門管理人員員工合計(jì)辦公室246經(jīng)營部257財(cái)務(wù)室235工程部21012保安部11516環(huán)衛(wèi)部189合計(jì)104555物業(yè)公司經(jīng)費(fèi)來源9.3.1、物業(yè)管理是對物業(yè)的正常運(yùn)營進(jìn)行維護(hù)，對物業(yè)使用人和所有人提供全方位服務(wù)，所以需要一定的資金保證。物業(yè)管理公司的資金來源主要有以下幾個(gè)方面：、房地產(chǎn)公司提供該物業(yè)管理公司一定的公建經(jīng)營用房及設(shè)備，由物業(yè)管理公司進(jìn)行經(jīng)營，其經(jīng)營收益歸入物業(yè)公司的管理資金項(xiàng)目內(nèi)。、房屋產(chǎn)權(quán)人、使用人定期交納物業(yè)管理費(fèi)。第十章項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃和招標(biāo)方案項(xiàng)目建設(shè)周期規(guī)劃本項(xiàng)目建設(shè)期3年（自開工之日起算），具體劃分為以下階段：項(xiàng)目前期及論證工作初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)階段場址清理土建施工安裝施工工程掃尾，竣工驗(yàn)收實(shí)施進(jìn)度安排10.2.1施進(jìn)度安排第1～2月項(xiàng)目前期及論證工作第3～5月初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)。第6～35月建、安施工第35~41月工程掃尾，竣工驗(yàn)收2.2項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表（附后）招標(biāo)方案依據(jù)《中華人民共和國招投標(biāo)法》和有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，確定招標(biāo)方案。招標(biāo)內(nèi)容：本建設(shè)項(xiàng)目的勘察設(shè)計(jì)、建安工程、監(jiān)理設(shè)備等。招標(biāo)方式：公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)。招標(biāo)基本情況表見附表。第十一章投資估算與資金籌措11.1、編制依據(jù)11.1.1、1999年《河北省建筑工程概算定額》及現(xiàn)行概算指標(biāo)。11.1.2、1996年《河北省安裝工程概算定額》及現(xiàn)行概算指標(biāo)。11.1.3、2000年《河北省建筑工程概算費(fèi)用定額》、《河北省建設(shè)項(xiàng)目概算其他費(fèi)用定額》。本項(xiàng)目有關(guān)專業(yè)提供的設(shè)計(jì)圖、設(shè)備材料及有關(guān)技術(shù)數(shù)據(jù)。國家、部門和地區(qū)的現(xiàn)行其他有關(guān)規(guī)定。11.2、編制辦法及各項(xiàng)費(fèi)用的確定建筑工程費(fèi)按建（構(gòu)）筑物的結(jié)構(gòu)特征和現(xiàn)行定額（指標(biāo)），參照當(dāng)?shù)仡愃乒こ桃詥畏皆斐蓛r(jià)估算，室外工程按設(shè)計(jì)工程量及有關(guān)概算指標(biāo)估算主要設(shè)備價(jià)格采用生產(chǎn)廠家報(bào)價(jià)，不足部分參照《全國機(jī)電產(chǎn)品價(jià)格目錄》，并按有關(guān)規(guī)定計(jì)取運(yùn)雜費(fèi)及調(diào)整價(jià)差。安裝工程費(fèi)用在《概算定額》及概算指標(biāo)基礎(chǔ)上，按現(xiàn)行市場價(jià)格調(diào)整價(jià)差。其他費(fèi)用按國家和地區(qū)有關(guān)規(guī)定計(jì)算。本工程取定基本預(yù)備費(fèi)率為5%。價(jià)差預(yù)備費(fèi)根據(jù)計(jì)投資（1999）1340號文規(guī)定，投資價(jià)格指數(shù)按0計(jì)算。建設(shè)單位計(jì)劃本項(xiàng)目三年內(nèi)分期竣工，其中一期工程指回遷房一年內(nèi)竣工，鑒于這種情況，本報(bào)告按不分期進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評價(jià)。11.3、投資估算及投資其構(gòu)成本項(xiàng)目估算總投資為98890.80萬元，其中：建筑工程費(fèi)45813.08萬元設(shè)備購置：3563萬元（部分設(shè)備含安裝工程費(fèi)）安裝工程費(fèi)：150.5萬元其它費(fèi)用：44892.08萬元，其中：土地費(fèi)用：37232萬元（含契稅）；預(yù)備費(fèi)：2858.58萬元建設(shè)期貸款利息：1628.56萬元11.4、項(xiàng)目資金籌措與來源11.4.1、本項(xiàng)目建設(shè)資金為全部自籌。11.4.2、資金來源：向銀行貸款18000萬元，年利率5.84%。其余全部為自有資金（第二、三年預(yù)售收入視作自有資金），分三年投入。以上詳見資金使用計(jì)劃表。第十二章財(cái)務(wù)評價(jià)本篇根據(jù)國家計(jì)委頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)與評價(jià)方法與參數(shù)》、建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法》及現(xiàn)行有關(guān)財(cái)務(wù)制度，對本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行分析與評價(jià)。基本數(shù)據(jù)12.1、總收入估算：根據(jù)本項(xiàng)目建筑特點(diǎn)及所處的地段等因素，參考我市房地產(chǎn)業(yè)銷售行情，預(yù)計(jì)售價(jià)如下：名名稱建筑面積m2單方售價(jià)(元)小計(jì)商住樓66800300020040.00寫字樓39200300011760.00綜合樓1200030003600.00公寓樓157649300047294.70產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店2480030007440.00商業(yè)47250850040162.50農(nóng)貿(mào)市場25003000750.00地下車庫45000300013500.00合計(jì)395199144547本項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)總收入144557萬元。其中，在建設(shè)期的第二、三年，預(yù)計(jì)收入總營業(yè)額的1/3，工程竣工后，第四年全部售出。詳見總收入估算表。12.2、銷售成本按銷售收入的0.5%估算，含廣告、營銷等全部費(fèi)用。本項(xiàng)目銷售總成本704萬元。12.3、稅金：12.3.1、營業(yè)稅：按營業(yè)額的5%估算。本項(xiàng)目營業(yè)稅7039萬元。12.3.2、城建維護(hù)稅按營業(yè)稅的7%，教育附加按營業(yè)稅的3.5%。本項(xiàng)目城建維護(hù)稅和教育附加739萬元。12.3.3、所得稅：按利潤總額的33%計(jì)算。本項(xiàng)目所得稅11467萬元。以上詳見：損益表。12.4、財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)計(jì)算評價(jià)指標(biāo)如下：投資利潤率（稅后）17.06%投資利潤率（稅前）25.47%