某醫(yī)院2004年以來支付物業(yè)費(fèi)用構(gòu)成調(diào)查,物業(yè)管理論文

某醫(yī)院2004年以來支付物業(yè)費(fèi)用構(gòu)成調(diào)查,物業(yè)管理論文近年來，隨著醫(yī)院樓宇建設(shè)的不斷新建與完善，醫(yī)院就診行醫(yī)環(huán)境得到極大改善。為建立并保衛(wèi)良好的醫(yī)療秩序，某醫(yī)院委托專業(yè)物業(yè)管理公司對(duì)門診大樓進(jìn)行管理，以改善醫(yī)生從醫(yī)和病人就診的環(huán)境，提升醫(yī)院服務(wù)品質(zhì)。醫(yī)院在得到專業(yè)的樓宇物業(yè)管理服務(wù)之后支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。但隨著國家物價(jià)總體水平的上漲，以及人力、物力成本的增加，醫(yī)院支付物業(yè)費(fèi)也在逐年增高。怎樣做到既能有效提高物業(yè)管理帶來的醫(yī)療良好秩序的性能，又能嚴(yán)格控制物業(yè)費(fèi)用大幅度上漲，走經(jīng)濟(jì)有效的物業(yè)管理發(fā)展之路?本研究擬對(duì)某醫(yī)院2004年以來支付物業(yè)費(fèi)用的構(gòu)成進(jìn)行調(diào)查與分析，找出對(duì)物業(yè)費(fèi)用變動(dòng)以及對(duì)費(fèi)用效能改變的影響因素，并評(píng)價(jià)物業(yè)服務(wù)對(duì)醫(yī)院門診工作的效果，對(duì)今后物業(yè)費(fèi)的使用以及控制不合理的增長點(diǎn)提供科學(xué)根據(jù)，以期提高物業(yè)費(fèi)用的管理與使用效益。一、資料與方式方法〔一〕資料來源資料來源于某醫(yī)院經(jīng)濟(jì)管理辦公室，選取2004年～2018年醫(yī)院與物業(yè)管理公司簽訂服務(wù)合同中支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)數(shù)據(jù)。經(jīng)過整理核查，對(duì)可歸類的項(xiàng)目進(jìn)行合并，確定資料的完好性與正確性?！捕逞芯糠绞椒椒?.項(xiàng)目類別回首性調(diào)查收集研究對(duì)象所含內(nèi)容類別的各種數(shù)據(jù)。樓宇的物業(yè)管理通常包括：樓宇工程維護(hù)、消防安全、清潔衛(wèi)生、電梯運(yùn)行、污水處理其它服務(wù)〔包括導(dǎo)醫(yī)、綠化、消殺滅蟲、病人飲用水供給等〕。2.項(xiàng)目費(fèi)用的基本構(gòu)成國家發(fā)改委、建設(shè)部2003年11月13日公布的(物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法〕中規(guī)定，物業(yè)服務(wù)成本一般包括：〔1〕管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；〔2〕物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；〔3〕物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；〔4〕物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；〔5〕物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；〔6〕辦公費(fèi)用；〔7〕物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；〔8〕物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；〔9〕經(jīng)業(yè)主〔這里指醫(yī)院〕同意的其他費(fèi)用，以及法定稅費(fèi)等。3.統(tǒng)計(jì)分析將收集數(shù)據(jù)使用EXCEL表進(jìn)行整理統(tǒng)計(jì)分析二、結(jié)果〔一〕醫(yī)院物業(yè)費(fèi)用總體水平及變化趨勢醫(yī)院新門診樓是2004年開場啟用，啟用8年，門診樓總面積約55500平米，門診物業(yè)費(fèi)用從2004年431萬元，增長到2018年937萬元，增長了1.17倍。醫(yī)院在8年來與物業(yè)管理公司簽訂了5次委托管理服務(wù)協(xié)議，物業(yè)從業(yè)人員由172人，增長到233人。每協(xié)議期物業(yè)費(fèi)平均增長21%，華而不實(shí)，2018年物業(yè)費(fèi)用比上期增長35%，在物業(yè)協(xié)議期中增幅最大〔見表1〕?！捕澄飿I(yè)費(fèi)與門診病人數(shù)量的變化醫(yī)院在醫(yī)改中不斷改良服務(wù)質(zhì)量，積極開展便民利民措施，增加了周末門診，方便患者就醫(yī)，門診病人數(shù)量逐年增加。在物業(yè)管理的8年中，就診病人由每年109萬增加到182萬，物業(yè)服務(wù)量隨之增加，物業(yè)管理內(nèi)容逐步擴(kuò)大，如：增加了病人飲用水的供給管理、門診透析病人的轉(zhuǎn)運(yùn)等。物業(yè)費(fèi)的服務(wù)成本呈上升趨勢。每就診人次分?jǐn)偽飿I(yè)費(fèi)從3.9元到5.1元?！惨姳?〕〔三〕物業(yè)費(fèi)中主要項(xiàng)目構(gòu)成的變化。1.物業(yè)費(fèi)構(gòu)造〔見表3〕物業(yè)管理的項(xiàng)目從2004年的工程維護(hù)、保安、保潔、綠化消殺、導(dǎo)醫(yī)、電梯運(yùn)行維護(hù)、排污等幾項(xiàng)，擴(kuò)大到熱力供給、樓內(nèi)飲用桶裝水的運(yùn)送、設(shè)備帶傳輸管理等項(xiàng)目，同時(shí)為確保樓內(nèi)醫(yī)務(wù)人員和就診病人安全，特殊地段增設(shè)保安崗位等。物業(yè)費(fèi)項(xiàng)目分類如下：〔1〕樓宇工程維護(hù)費(fèi)：主要用于支付門診樓的強(qiáng)弱電管理、維修、消防監(jiān)控、設(shè)備傳送帶、門診樓內(nèi)的飲用水管理等費(fèi)用；〔2〕保安費(fèi)：用于支付門診樓的治安保護(hù)費(fèi)用：【表12】〔3〕保潔費(fèi)：主要用于門診各樓層及診室內(nèi)的衛(wèi)生保潔的費(fèi)用；〔4〕電梯費(fèi)：8部電梯、6部滾梯的運(yùn)行和保養(yǎng)維護(hù)費(fèi)用；〔5〕污水處理費(fèi)：按時(shí)清理、清運(yùn)門診樓內(nèi)的污水排放、消毒藥劑等的費(fèi)用；〔6〕其它：如行政管理、導(dǎo)醫(yī)、會(huì)議服務(wù)等。2.項(xiàng)目構(gòu)成中部分項(xiàng)目費(fèi)用變化〔1〕人員費(fèi)用變化〔以占物業(yè)總費(fèi)用比重較大的工程部為例〕人員費(fèi)用主要包括：人員工資、各項(xiàng)保險(xiǎn)、加班費(fèi)等。在工程項(xiàng)目費(fèi)用中人員費(fèi)用比重由2004年的45%，增長到2018年的64%，保安項(xiàng)目中的人員費(fèi)用比重也呈上升趨勢，保潔項(xiàng)目中的人員費(fèi)用比重增加的跨度最大，從41%增長到65%〔見表4〕。華而不實(shí)，工程部人員是把握一定技術(shù)的專業(yè)人員，對(duì)樓宇維護(hù)起重要作用。在物業(yè)管理費(fèi)總額平均增長21%的同時(shí)〔見表1〕，工程人員的人員成本占總物業(yè)費(fèi)比例由10%，增加至16%。增長水平低于總物業(yè)費(fèi)增長水平。長此下去，將會(huì)造成技術(shù)人員流失，對(duì)樓宇的管理不利?！?〕物消耗損費(fèi)用變化〔以工程部和保潔部為例〕在分析的各項(xiàng)費(fèi)用中，工程物耗和保潔物消耗損費(fèi)占總物業(yè)費(fèi)比例較大，且保潔物消耗損費(fèi)2018年比上年增加了102%。華而不實(shí)有保潔用品價(jià)格上漲因素，但根本原因是門診樓已使用8年，需要更多的維護(hù)，地面清洗、打蠟等維護(hù)頻率增加，使用的物耗增加〔見表5〕。三、分析本次研究分析僅以物業(yè)管理項(xiàng)目為對(duì)象，描繪敘述了5年的費(fèi)用增長情況，分析顯示人員費(fèi)用占項(xiàng)目費(fèi)用比重從40%增長到80%，是物業(yè)費(fèi)增長的主要原因，其次是各種物消耗損費(fèi)用的增加。物業(yè)費(fèi)用不斷上漲，究其原因如下：〔一〕樓宇價(jià)值費(fèi)用被提升除國家土地增值的必然性外，物業(yè)費(fèi)的上漲也增加了樓宇的價(jià)值。樓宇物業(yè)管理費(fèi)從2004年的78元/㎡，增加到2018年的170元/m2〔見表1〕，華而不實(shí)有委托物業(yè)管理的項(xiàng)目內(nèi)容增加，也有人力成本增加的原因?！捕橙藛T工資費(fèi)用不斷調(diào)整隨著北京市最低工資保障制度不斷完善，最低工資標(biāo)準(zhǔn)在不斷提升，物價(jià)水平的調(diào)整，人員最低工資以每年10%的速度遞增。從2004年的最低465元，漲到2018年的1160元，增長了200%，物業(yè)人員工資不斷上漲。〔三〕各類保險(xiǎn)費(fèi)用隨著最低工資的調(diào)整不斷增加社會(huì)保障系統(tǒng)逐步完善，人員的保險(xiǎn)費(fèi)用由過去4項(xiàng)保險(xiǎn)，到如今的五險(xiǎn)一金〔增加醫(yī)療保險(xiǎn)和住房公積金〕，而且保險(xiǎn)金額隨社會(huì)平均工資的增長在逐步上升?！菜摹臣影噘M(fèi)用在不斷增加隨著社會(huì)大環(huán)境的需要，各種指令性任務(wù)必須完成，如：醫(yī)院方便百姓就醫(yī)開設(shè)了周末門診，以及重大節(jié)日提高安保等級(jí)等，物業(yè)安保部門在完成平日正常工作外，調(diào)動(dòng)了大量安全保護(hù)氣力配合醫(yī)院工作，尤其是節(jié)假日進(jìn)行加班更是要按2～3倍的工資給與物業(yè)費(fèi)。〔五〕物消耗損費(fèi)用在不斷增加新建樓宇使用初期，設(shè)備先進(jìn)，環(huán)境優(yōu)美，但隨著樓宇使用時(shí)間增加，樓內(nèi)設(shè)施、地面養(yǎng)護(hù)、管道老化等問題漸漸突顯，樓宇的維護(hù)保養(yǎng)工作量逐年增加，工程物耗從2004年的42萬元，增長到2018年的50萬元。清潔用品的物耗從2004年的24萬元，增長到2018年的71.5萬元，增長了近3倍。四、討論門診物業(yè)管理的項(xiàng)目在不斷增加，保障了門診大樓的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，為病人就醫(yī)創(chuàng)造良好的醫(yī)療環(huán)境。根據(jù)本文的分析，提示醫(yī)院，在支付物業(yè)費(fèi)時(shí)需要處理好保衛(wèi)樓宇質(zhì)量和控制物業(yè)管理費(fèi)之間的矛盾，在物業(yè)費(fèi)合理的增長中找到平衡點(diǎn)。〔一〕醫(yī)院支付物業(yè)費(fèi)不是越低越好假如在所有成本費(fèi)用都漲價(jià)的情況下，物業(yè)費(fèi)卻沒有增加，那么物業(yè)公司肯定會(huì)通過減少物業(yè)服務(wù)量，減配物業(yè)服務(wù)人員等降低成本，后果將造成物業(yè)質(zhì)量的下降?！捕辰∪晟莆飿I(yè)費(fèi)用管理體系明確物業(yè)管理職責(zé)、區(qū)域范圍、期望效果，醫(yī)院主要監(jiān)管部門常對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行考評(píng)，經(jīng)濟(jì)核算部門及時(shí)核定發(fā)生費(fèi)用。〔三〕合理設(shè)崗定員，降低人工成本各樓層設(shè)立的科室數(shù)量不同，但樓層總面積一樣，保潔不以科室為單位，而以樓層面積為單位布置人員。通過合理布置物業(yè)從業(yè)人員數(shù)量，提高工作效率，到達(dá)控制物業(yè)費(fèi)目的?！菜摹硿p少物耗、水電浪費(fèi)，降低運(yùn)營成本每日門診停診后，物業(yè)人