城市綜合體成房地產(chǎn)行業(yè)詞 不當(dāng)規(guī)劃加上重復(fù)建設(shè)

Word城市綜合體成房地產(chǎn)行業(yè)詞不當(dāng)規(guī)劃加上重復(fù)建設(shè)據(jù)行業(yè)調(diào)研了解：近兩三年來，城市綜合體已經(jīng)是房地產(chǎn)行業(yè)的最熱詞。各地紛紛上馬的綜合體項(xiàng)目，總量有上千個(gè)之多?！俺鞘芯C合體不僅有泡沫，而且有很大的泡沫?！币患掖笮偷禺a(chǎn)商人士直率地說，不當(dāng)規(guī)劃加上重復(fù)建設(shè)，“空城”和“爛尾樓”的景象可能會(huì)越來越多。鄂爾多斯和溫州就是現(xiàn)成的例子。

全國范圍內(nèi)的綜合體開發(fā)熱也在蘇州得到了顯著體現(xiàn)。在2021年末舉辦的蘇州市商業(yè)聯(lián)合會(huì)二屆一次理事會(huì)上，與會(huì)專家們普遍對(duì)當(dāng)前我市商業(yè)項(xiàng)目發(fā)展的“過熱”狀況極為關(guān)注。市商業(yè)聯(lián)合會(huì)提出，應(yīng)重視抓好我市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃的制定，謹(jǐn)防商業(yè)項(xiàng)目發(fā)展“產(chǎn)能過剩”。近日，本網(wǎng)分析了蘇州高新區(qū)即將面世的龍湖天街系綜合體項(xiàng)目的未來前景。據(jù)了解，龍湖地產(chǎn)天街憑借“天街+地鐵”的開發(fā)模式，在重慶、北京、上海、成都等9座城市，分布了13個(gè)商業(yè)綜合體。面對(duì)全國遍地開花的綜合體開發(fā)熱浪，以龍湖天街為代表的“批量復(fù)制”模式是否依舊是人氣的保證呢?

幾百個(gè)城市你追我趕

再不建城市綜合體就落伍了

易居中國統(tǒng)計(jì)顯示，2021年至2021年這五年時(shí)間，全國20座重點(diǎn)城市新增城市綜合體總量將超過1.6億平方米。然而，沒有一家研究機(jī)構(gòu)能提供最全面的城市綜合體面積和投資數(shù)據(jù)，“只知道這個(gè)數(shù)額非常驚人，”多家機(jī)構(gòu)研究人士直言。

本報(bào)記者根據(jù)公開資料不完全統(tǒng)計(jì)，僅蘇州一地，規(guī)劃、建設(shè)中、已經(jīng)完工的綜合體就達(dá)25個(gè)。而杭州號(hào)稱要打造大大小小的城市綜合體達(dá)到100個(gè)。上海則宣稱2021年至2021年，將新增50多個(gè)城市綜合體項(xiàng)目。深圳市在未來的幾年，在建和已經(jīng)初步規(guī)劃的城市綜合體項(xiàng)目多達(dá)16個(gè)，合計(jì)建筑規(guī)模1044.79萬平方米。

按此保守推算，假如每個(gè)100萬人口級(jí)城市需要建設(shè)15個(gè)大的城市綜合體項(xiàng)目，200萬人口級(jí)城市需要建設(shè)20個(gè)大的城市綜合體項(xiàng)目，那么全國大型的城市綜合體項(xiàng)目數(shù)量將超過2000個(gè)，投資額達(dá)數(shù)萬億。如此多的投資額等等著回報(bào)和利潤(rùn)，人氣，就成為了其中成敗的關(guān)鍵。

重慶大坪龍湖時(shí)代天街是龍湖地產(chǎn)在大本營重慶的一個(gè)“天街項(xiàng)目”樣本。據(jù)重慶當(dāng)?shù)孛襟w調(diào)查，開業(yè)以來遭遇有街無市人氣冷清的窘境。

某媒體記者選在一個(gè)周五光臨該項(xiàng)目，商店人流和平時(shí)差別不大，客人和店員們顯得較為冷清。雖然大多數(shù)門面都是早已開門營業(yè)，但大多也沒有顧客光臨。其中更多的本應(yīng)在晚餐時(shí)段極為火爆的餐飲店，在這個(gè)時(shí)候也是不溫不火。一位大坪龍湖時(shí)代天街二層的經(jīng)營者向記者抱怨，一天下來，光顧的客人少得可憐，甚至在早上經(jīng)常出現(xiàn)整個(gè)樓層都沒有人逛街的場(chǎng)面，一天都賣不出一件東西的情況也不是一兩次了，相比同品牌在重慶其他商圈的分店，一個(gè)月下來的營業(yè)額不及別人的六分之一，每天都在往里搭錢。“當(dāng)時(shí)開街儀式動(dòng)靜挺大，來了不少領(lǐng)導(dǎo)，感覺還挺不錯(cuò)，后來就一點(diǎn)動(dòng)靜也沒有了，大家也很沒辦法?！?/p>

某媒體記者周五中午時(shí)分來到龍湖時(shí)代天街進(jìn)行統(tǒng)計(jì)：以半小時(shí)計(jì)算，從AB兩個(gè)主要入口進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。進(jìn)入A館和B館的人大約在279人左右，約50個(gè)人左右出來。以此樣本算來，每日時(shí)代天街人流量不到7000。記者在采訪多個(gè)店鋪的經(jīng)營者時(shí)了解到，人氣不足、消費(fèi)人群消費(fèi)力不夠、商場(chǎng)優(yōu)惠活動(dòng)太少是導(dǎo)致現(xiàn)在龍湖時(shí)代天街冷清現(xiàn)狀的主要原因。位于低層的HTC手機(jī)專賣店的店員告訴記者：“除了開業(yè)當(dāng)周周末，人流量大，給店面帶來些營業(yè)外，平時(shí)來逛街的人都太少，而相比其他商圈購房的消費(fèi)者來講，帶孩子來玩的周邊居民倒是很多，但是這些顧客的消費(fèi)能力有限，不太可能有太多消費(fèi)。”

同時(shí)，在記者實(shí)地調(diào)查中也發(fā)現(xiàn)，雖然大多數(shù)經(jīng)營者都認(rèn)為龍湖時(shí)代天街相比其他商圈要大，但對(duì)目前慘淡經(jīng)營的現(xiàn)狀卻顯得十分無奈，不僅百貨店面是這樣，位于四層的餐飲店也是發(fā)出同樣的感慨：“如果不是做團(tuán)購給出相應(yīng)優(yōu)惠，吸引了些消費(fèi)者前來消費(fèi)，那么平日的客流量還真的不知道會(huì)是怎么樣。”

閱讀行業(yè)調(diào)研發(fā)布的《2021-2021年房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)發(fā)展格局及投資前景調(diào)查分析報(bào)告》

體量尷尬人氣難聚集

龍湖天街三千集購物中心位于成都市二環(huán)路和建設(shè)北路的交匯處，總建筑面積12萬方。由天街三千集、龍湖春風(fēng)里商業(yè)街，以及SOHO公寓組成，其中三千集購物中心面積為3萬方，就商業(yè)中心體量而言，可謂不大不小。

在大眾點(diǎn)評(píng)網(wǎng)內(nèi)搜索“成都龍湖天街三千集購物中心”，消費(fèi)者們的點(diǎn)評(píng)紛紛表示該商場(chǎng)實(shí)在沒什么好逛的，業(yè)態(tài)不合理，體量也太小。“很小型的一個(gè)購物中心，要不是來頂層看電影，應(yīng)該不會(huì)逛這里，買衣服的店沒幾家，吃飯的店倒是不少?！?“居然沒有大型超市啊，綜合商場(chǎng)沒有超市，這點(diǎn)算是硬傷。后面有龍湖三千集的住宅樓，但人氣不是太旺，即使是周末，人也不多，逛起來倒是輕松隨意。看到三樓和四樓有些商戶已經(jīng)在更換了，不知道新入駐的商家能不能經(jīng)得起市場(chǎng)的考驗(yàn)?！薄瓝?jù)了解，成都龍湖天街三千集購物中心開業(yè)以來，商家進(jìn)進(jìn)出出一直在調(diào)整，截止目前，很多店鋪還在調(diào)整裝修中。

同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)慘烈投資者被套牢

北京龍湖時(shí)代天街位于大興天宮院板塊，短短一站地的距離，就有龍湖時(shí)代天街、凱德MAll兩個(gè)大體量的商業(yè)配套，供大于求十分明顯。戴德梁行報(bào)告顯示，截至2021年底，北京購物中心整體市場(chǎng)存量達(dá)625萬平方米，商鋪空置率達(dá)13%，而2021年還有超過83萬平方米的購物中心項(xiàng)目入市。

北京漢博商業(yè)投資管理有限公司副總裁李亞明認(rèn)為，投資商鋪不能蜂擁而上，要結(jié)合項(xiàng)目位置、體量關(guān)系、業(yè)態(tài)搭配、有無主力店、周邊人口、消費(fèi)水平等因素來綜合判定。

可見，輻射能力與空置的雙重尷尬困擾著那些待租的商鋪。

更重要的是，現(xiàn)階段，越來越多的投資人去購買分散銷售的項(xiàng)目，而像龍湖這樣作為自持的商業(yè)地產(chǎn)并不像供應(yīng)方鼓吹的那樣前途似錦。