某地塊可行性分析

重慶江北區(qū)五童路地塊可行性分析一、整體市場(chǎng)簡(jiǎn)析1、整體市場(chǎng)年供應(yīng)量超過1000萬平方米，但中低檔住宅需求亦十分旺盛，供求基本能保持平衡，近期龍湖·水晶酈城放號(hào)受到熱烈追捧。2、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，外地房地產(chǎn)大鱷相繼進(jìn)入重慶，九龍倉(cāng)、和黃、華潤(rùn)、英皇、瑞安國(guó)際、香江國(guó)際、珠江實(shí)業(yè)、中房集團(tuán)……3、住宅開發(fā)逐漸向大盤化轉(zhuǎn)變，除傳統(tǒng)的強(qiáng)勢(shì)品牌龍湖外，去年推出的融僑半島占地達(dá)到3000畝，今年推出的天驕美茵河谷達(dá)到1000畝，而新進(jìn)的外地房地產(chǎn)大鱷，拿地一拿就是少則幾百畝，多則幾千畝。4、整體房?jī)r(jià)水平極低，去年市場(chǎng)整體成交均價(jià)為2200元每平方米左右。5、整體購(gòu)買力的低下和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的激烈，決定了短期內(nèi)重慶整體房?jī)r(jià)向上空間不大。6、近郊居住仍未被市場(chǎng)廣泛接受，雖有龍湖的熱賣，但亦僅龍湖而已，總體來講，與廣州相比還有比較大的差距；估計(jì)將在連貫市區(qū)與機(jī)場(chǎng)的輕軌3號(hào)線進(jìn)行實(shí)質(zhì)性建設(shè)后，方會(huì)帶動(dòng)機(jī)場(chǎng)沿線近郊居住的熱潮。7、市場(chǎng)投資意欲旺盛，20萬左右的投資性物業(yè)廣受歡迎，但其中酒店公寓受較多中小開發(fā)商跟進(jìn)，加之用家市場(chǎng)的不明朗，估計(jì)酒店公寓市場(chǎng)在未來一兩年內(nèi)將面臨極大風(fēng)險(xiǎn)。8、重慶并未形成強(qiáng)勢(shì)的商務(wù)中心，也少有綜合質(zhì)素極高的寫字樓，而經(jīng)濟(jì)發(fā)展大勢(shì)的良好又決定了寫字樓市場(chǎng)的極速膨脹，故估計(jì)高質(zhì)素寫字樓在未來幾年將受到極大的追捧；但要注意的是，重慶公司還沒有普遍形成買寫字樓自用的習(xí)慣，而做為投資來講，總價(jià)的高企又成為極大的障礙。9、商業(yè)市場(chǎng)組團(tuán)格局十分明顯，決定了商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)將嚴(yán)重受滯于所處位置；而規(guī)劃的無序又造成眾多的開發(fā)商非理性跟進(jìn)商業(yè)物業(yè)的開發(fā)（據(jù)說重慶目前有好幾家原做住宅的開發(fā)商都要向商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)軍）；而開發(fā)經(jīng)營(yíng)水平的相對(duì)低下以及返租回報(bào)的不理性，估計(jì)未來兩三年內(nèi)亦將極大地挫敗投資者的信心。10、消費(fèi)者主要來自于主城區(qū)原住居民，估計(jì)超過6成，另有2成左右為來自周邊鄉(xiāng)縣的生意人，2成左右為來自在渝工作的外地籍白領(lǐng)。11、重慶消費(fèi)者對(duì)低層住宅并無特別偏好，且對(duì)朝向亦無特別看重。二、地塊SWOT分析1、地塊背景資料位置：江北區(qū)五童路與五桂路交界處占地：136畝（另旁邊有38畝為廢棄水泥預(yù)制廠，可一并拿下）用地性質(zhì)：商住規(guī)劃容積率：4.5（商務(wù)建筑不超過11萬M2，住宅建筑不超過30萬M2）市政配套情況：管線目前在300米外，估計(jì)接入需自行解決地塊業(yè)主：重慶慶業(yè)置業(yè)出讓意向：合作開發(fā)，固定回報(bào)建筑面積500元/M22、地塊自身及周邊環(huán)境狀況（1）優(yōu)勢(shì)A、地塊地處去年新通快速干線五童路東側(cè)，距黃花園大橋約1000米，距解放碑約3000米，沿五童路約2公里外有新建之王家沱大橋貫通南岸，另距機(jī)場(chǎng)約20B、地塊東側(cè)即為規(guī)劃中的占地3.4平方公里的重慶未來“陸家嘴”，近期政府已確定初步規(guī)劃設(shè)計(jì)方案并于報(bào)上公布，政府計(jì)劃將于2023年全面建成“重慶陸家嘴”，估計(jì)年內(nèi)將正式啟動(dòng)全面改造江北城的工作，屆時(shí)區(qū)域?qū)⒊蔀槭袌?chǎng)關(guān)注的一大焦點(diǎn)，如項(xiàng)目快速啟動(dòng)將占盡先機(jī)。C、地塊東距長(zhǎng)江約1500米，兩個(gè)小山堡上之建筑可遠(yuǎn)望長(zhǎng)江；而周邊現(xiàn)大部分為自然環(huán)境帶；就連五童路對(duì)面目前亦為一塊自然綠化空地，越過此空地即為占地1000畝的龍頭寺森林公園。故地塊居住環(huán)境價(jià)值極高。D、地塊周邊目前已有南方上格林、江南山水、金科麗苑、天賜麗景等樓盤，居住氛圍濃厚。而江北也亦成為整個(gè)重慶市場(chǎng)比較集中的中高檔住宅區(qū)，區(qū)域形象較為清晰。（2）劣勢(shì)A、地塊南高北低。南部為兩個(gè)小山堡夾一小溪溝，高出五童路約10米，北部以一條自然小溪溝為界，約低出五童路約15米B、地塊周邊目前市政配套和生活配套嚴(yán)重不足，不僅市政管線在300米外，而且地塊周邊2023米3、區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)狀況（1）、南方上格林與本地塊同處五童路，距本地塊200米，由重慶老牌房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)南方集團(tuán)開發(fā)占地343畝，總建38萬平方米，中檔純住宅小區(qū)，約2500戶，自建有小學(xué)，目前在售B組團(tuán)，全為小高層，分別有11、15和18層，規(guī)劃中的C組團(tuán)以別墅為主（估計(jì)為TOWNHOUSE）。A組團(tuán)均價(jià)2600元/M2，B組團(tuán)均價(jià)2750元/M2（毛坯房），均按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)B組團(tuán)戶型以117M2平層和125M2、138M2躍式單位為主。A組團(tuán)已交付使用，售出70%；B組團(tuán)7月26（2）、江南山水地處五黃路南段，距黃花園大橋2023米占地約6000平方米，臨街排樓，首三層為商業(yè)鋪面，其余為住宅，共380戶，中低檔起價(jià)1800元/M2（套內(nèi)面積，毛坯房），戶型面積80-125平方米去年已開售，目前售出70%左右（3）、金科麗苑地處五黃路江南山水對(duì)面占地60-70畝，臨街排樓，首三層為商業(yè)鋪面，總建面約20萬M2，共1688戶，中檔住宅社區(qū)二期起價(jià)2400元/M2（套內(nèi)面積，毛坯房），以80-120平方米為主力戶型商鋪首層8000元/M2，二、三層4000元/M2二期去月5月開售，目前已售完，并即將全面交付使用（4）、天賜麗景地處五黃路南段，距黃花園大橋2500米占地15000平方米，三棟22層高層，總建面約8萬M2，中低檔住宅起價(jià)2180元/M2（套內(nèi)面積，毛坯房），戶型面積80-125平方米7月20日正式開售，目前售出三、定位建議1、市場(chǎng)定位坡地高尚住宅（參考廣州山水庭苑）2、產(chǎn)品定位小高層（帶電梯，以一梯兩戶為主，平均15層）3、戶型配比初步設(shè)想以130-150M2的躍式單位為主力戶型，配合少量110-130M2的平層和200M2左右的頂層復(fù)式，以江景、山景、園景和整體質(zhì)素全面超越南方上格林4、目標(biāo)客戶群定位——中產(chǎn)階級(jí)（1）、金領(lǐng)一族（房地產(chǎn)業(yè)、摩托車工業(yè)及外資駐渝機(jī)構(gòu)高級(jí)管理人員）（2）、政府機(jī)關(guān)中高級(jí)干部（3）、本地中等商業(yè)經(jīng)營(yíng)戶（餐飲、服裝、休閑娛樂等）（4）、鄉(xiāng)縣豪客（5）、價(jià)格定位（按套內(nèi)面積計(jì)）躍式和平層均價(jià)3000元/M2，總價(jià)控制在50萬以內(nèi)復(fù)式均價(jià)4000元/M2，總價(jià)控制在100萬以內(nèi)參考依據(jù)：南方上格林B組團(tuán)均價(jià)2750元/M2（平均15層，毛坯房）龍湖·水晶酈城2680元/M2起價(jià)（18層和31層，毛坯房）匯景臺(tái)·君臨天下洋房均價(jià)3300元/M2（12層，毛坯房）5、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估（1）、市場(chǎng)機(jī)會(huì)A、重慶房地產(chǎn)正處于騰飛初期,是進(jìn)入重慶市場(chǎng)的好時(shí)機(jī)。B、江北新城“重慶未來陸家嘴”以及連通一島兩岸交通的規(guī)劃,以及重慶加緊CBD地區(qū)的規(guī)劃與建設(shè)等對(duì)項(xiàng)目是重大利好。C、項(xiàng)目地塊位于五里店地段，距解放碑不到4公里，向東可望長(zhǎng)江之寬闊輕靈，也可遠(yuǎn)眺南山之巍峨多姿，向西可望1000龍頭寺公園之蔥郁林木。視野極其開闊，居住環(huán)境價(jià)值極高。D、五童路的建成通車，及今年開始的五桂路擴(kuò)建，將激活地塊的開發(fā)價(jià)值。E、重慶經(jīng)濟(jì)的迅速騰飛培育了一大批本地中產(chǎn)階級(jí)，為項(xiàng)目?jī)?chǔ)備了大量的目標(biāo)客戶。F、奧園的品牌號(hào)召力和人才優(yōu)勢(shì)，為項(xiàng)目贏取市場(chǎng)奠定了極其堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。G、重慶購(gòu)房者對(duì)居住環(huán)境的越來越關(guān)注，花園式小區(qū)成為近兩年購(gòu)房置業(yè)者的主流選擇。H、重慶交通大環(huán)境的混亂，及基于山水城市而造成的難于根本改善的現(xiàn)實(shí)，令重慶購(gòu)房者至今年尚未完全接受郊區(qū)居住的概念。I、重慶消費(fèi)者對(duì)低層住宅并無特別偏好，且對(duì)朝向亦無特別看重。（2）、市場(chǎng)威脅A、重慶整體房?jī)r(jià)水平的低迷，及項(xiàng)目周邊樓盤的低價(jià)政策對(duì)項(xiàng)目營(yíng)銷形成一定的壓力。B、項(xiàng)目近50米的高差給規(guī)劃設(shè)計(jì)帶來了一定的難度，也增加了項(xiàng)目建設(shè)的成本。C、高收入層的增長(zhǎng)有限，趕不上高檔樓盤的供應(yīng)增長(zhǎng)；目標(biāo)客戶群體的相對(duì)單一和薄弱，可能拖長(zhǎng)項(xiàng)目資金回收周期。四、成效益分析1、規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)預(yù)設(shè)注：以下數(shù)據(jù)均為拿下旁邊38畝為基礎(chǔ)，理由是這38畝地形相對(duì)平坦，而且臨五桂路，是地塊連通五桂路的必經(jīng)之地。據(jù)慶業(yè)人員說他們可出面一并拿下，故從規(guī)模效應(yīng)出發(fā)，建議一并拿下，統(tǒng)一開發(fā)。占地：174畝，11.6萬平方米建筑密度：22%容積率：3.08綠化率：50%總建筑面積：35.7萬平方米（平均15層，全部首層架空）住宅面積：33萬平方米（其中套內(nèi)面積約28.05萬平方米）商業(yè)面積：1萬平方米（五桂路臨街）配套面積：1.7萬平方米總戶數(shù)：約2023戶預(yù)計(jì)開發(fā)周期：3.5年2、成本效益分析（1）、收入預(yù)估住宅：33萬×85%×3000元/M2（套內(nèi)面積均價(jià)）=841500萬商鋪：1萬×6000元=6000萬合計(jì)90150萬（2）、成本預(yù)估建安成本（包括土建、水電、消防、外墻裝飾、公共部分裝修等）：1100元/M2×35.7萬=39270萬園林道路成本：350元/M2×11.6萬×78%=3166.8萬市政配套成本：180元/M2×35.7萬=6426萬（此部分有待與政府勾兌，因目前市政管網(wǎng)未到地塊）會(huì)所設(shè)備設(shè)施：1000萬各種報(bào)建報(bào)批手續(xù)及相關(guān)行政取費(fèi)：500萬管理成本：30萬/月×48月=1440萬財(cái)務(wù)成本：39270萬×5%=1963.5萬土地成本：500元/M2×35.7萬=17850萬營(yíng)銷成本：95760萬×4%=3830.4萬營(yíng)業(yè)稅：95760萬×5.75%=5506.2萬共計(jì)74027萬（單方套內(nèi)面積成本2548元/M2）（3）、利潤(rùn)預(yù)估銷售100%——總利潤(rùn)：90150-74027=16123萬成本利潤(rùn)率：16123/74027=21%銷售90%——總收入：90150×90%=81135萬總支出：74027-（90150-81135）×（4%+5.75%）=73148萬總利潤(rùn)：81135-73148=7987萬成本利潤(rùn)率：7987/73148=10%銷售80%——總收入：90150×80%=72120萬總支出：74027-（90150-72120）×（4%+5.75%）=72269萬總利潤(rùn)：72120-72269=虧149萬結(jié)論：如能將土地成本壓到按建筑面積計(jì)算的400元/M2左右，并包含地塊內(nèi)高壓線的搬遷費(fèi)用和市政配套費(fèi)，則本項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該不大，我司完全可以進(jìn)入。

一、工程概況忠縣白石鎮(zhèn)兩河片區(qū)供水工程建設(shè)規(guī)模1000m3/d規(guī)模水廠一座，水源為紅旗水庫(kù)，經(jīng)遼陰巖凈水廠常規(guī)工藝處理后，用配水管道向用戶供水。該項(xiàng)目位于白石鎮(zhèn)華山村，主要項(xiàng)目有反應(yīng)沉淀池、重力式無閥濾池、清水池、加氯加藥房、管理用房、減壓池、配水管、圍墻、進(jìn)場(chǎng)道路及廠區(qū)道路、PE100（160、140、125、110、90、75、63、50、40、32）管道約40公里等。主要解決白石鎮(zhèn)白花村、關(guān)金村、華山村、望巖村、中坪村5個(gè)村5617人的飲水安全問題。1、建設(shè)四方建設(shè)單位：忠縣水務(wù)服務(wù)中心設(shè)計(jì)單位：重慶布澤水利電力勘測(cè)設(shè)計(jì)有限公司監(jiān)理單位：北京市中冠水利工程監(jiān)理有限公司重慶分公司施工單位：四川山江建工集團(tuán)有限公司二、工期工期：合同工期為：20**年**月**日到20**年**月**日。實(shí)際工期20**年**月**日到20**年**月**日。在建設(shè)單位的正確部署下，組織措施落實(shí)到位，以各行政村為單元，切實(shí)做好政策處理，組織平行流水施工，使得各項(xiàng)工作開展順利，按時(shí)完成了本工程的施工任務(wù)。三、主要施工方法一、PE100管施工施工準(zhǔn)備（1）施工技術(shù)人員認(rèn)真熟悉圖紙，領(lǐng)會(huì)設(shè)計(jì)意圖，對(duì)圖紙中發(fā)現(xiàn)的問題及時(shí)與業(yè)主、監(jiān)理及設(shè)計(jì)人員聯(lián)系。熟悉PE100管的一般性能，掌握必須的操作要點(diǎn)。（2）在各項(xiàng)預(yù)制加工項(xiàng)目開始前，根據(jù)設(shè)計(jì)施工圖編制材料計(jì)劃，將需要的材料、設(shè)備等按規(guī)格、型號(hào)準(zhǔn)備好，運(yùn)至現(xiàn)場(chǎng)。（3）材料設(shè)備要求：管材和管件的內(nèi)外壁應(yīng)光滑平整，無氣泡、裂紋、脫皮和明顯的痕紋、凹陷，色澤應(yīng)基本一致。管材的端面應(yīng)垂直于管材的軸線。管件應(yīng)完整、無缺損、無變形。到現(xiàn)場(chǎng)的管材、管件等自檢合格后并經(jīng)監(jiān)理、業(yè)主驗(yàn)明材質(zhì)，核對(duì)質(zhì)保書，規(guī)格、型號(hào)等，合格后方能入庫(kù)，并分別作好標(biāo)識(shí)。（4）材料的保存：管件和管材不應(yīng)長(zhǎng)期置于陽(yáng)光下照射，為避免管子在儲(chǔ)運(yùn)時(shí)彎曲，堆放在平整的地方且堆置高度不得超過1.5米，管件逐層堆碼。搬運(yùn)管材和管件時(shí)，應(yīng)小心輕放，避免油污，嚴(yán)禁劇烈撞擊，與尖銳觸碰和拋、摔、拖。施工現(xiàn)場(chǎng)與材料存放處溫差較大時(shí)，于安裝前將管件和管材在現(xiàn)場(chǎng)放置一定時(shí)間，使其溫度接近施工現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境溫度。施工條件(1)施工圖紙及其他技術(shù)文件齊全,進(jìn)行圖紙技術(shù)交底,滿足施工要求。(2)施工方案、施工技術(shù)、材料機(jī)具供應(yīng)等能保證正常施工。(3)施工現(xiàn)場(chǎng)滿足管道施工的條件。管道裁剪及連接1、管道的裁剪切割管材須端面垂直于管軸線，切割時(shí)使用管剪或管道切割機(jī)，必要時(shí)用鋒利的鋼鋸，對(duì)其斷面去除毛邊和毛刺。管徑較?。―e20～De40）時(shí)用管剪比較方便，管徑較大時(shí)用管道切割機(jī)或鋼鋸裁剪管道，在裁剪前應(yīng)在裁剪的位置畫好印記，確保管材端面垂直于管軸線。2、管道的連接（1）同種材質(zhì)的給水聚丙烯管及管配件之間安裝可采用熱熔連接或電熔連接，安裝應(yīng)使用專用熱熔或熱熔工具。暗敷在地坪面內(nèi)的管道不得采用絲扣或法蘭連接。（2）管道一般熱熔連接，以下介紹熱熔連接的步驟：1）接通熱熔以電源，到達(dá)工作溫度指示燈亮后開始操作；2）為防止可能出現(xiàn)的細(xì)小裂紋和管道的損傷，在操作前，將管材兩端各切下4-5厘米，以去掉受損的端口。再擦拭管材與管件的端面保證清潔、干燥、無油；試壓及沖洗消毒1、試壓所有的安裝管網(wǎng)都要排空并進(jìn)行壓力試驗(yàn)。冷水管試驗(yàn)壓力應(yīng)為管道系統(tǒng)工作壓力的1.5倍，但不得小于1.6MPa；（1）試驗(yàn)的準(zhǔn)備水壓試驗(yàn)時(shí)間應(yīng)在熱熔管道連接24小時(shí)后進(jìn)行，在管道安裝完畢之后而尚未隱封起來之前，要先向管路內(nèi)通水并排出氣體。如果可能的話，要把壓力泵按放在系統(tǒng)的最低處。采用能夠讀出變化值為0.01MPa壓力的壓力表，壓力表要安裝在被試管網(wǎng)的最低點(diǎn)。（2）試驗(yàn)增大壓力到規(guī)定的試驗(yàn)壓力值。一小時(shí)之后開始試驗(yàn)。在這個(gè)時(shí)期雖然有壓力損失，也不能增大壓力。試驗(yàn)壓力變化要小于或等于0.05MPa。在工作壓力的1.15倍狀態(tài)下，穩(wěn)壓2小時(shí)，壓力降不得超過0.03MPa，同時(shí)檢查各連接處不得滲漏。對(duì)試壓管道應(yīng)采取安全有效的固定保護(hù)措施,但接頭部位必須明露。此項(xiàng)試驗(yàn)在各末端開口處用管帽封堵,所有配水器具、水表均不安裝。為了能正確地辨別隱蔽管道的真實(shí)位置,隱蔽后的管道應(yīng)在地面用紅色油漆標(biāo)識(shí)管道位置,防止在土建和其他工種施工過程中破壞管道。（3）管道通水及沖洗消毒（1）管道通水水壓試驗(yàn)全部合格后,在供水設(shè)備具備供水條件,減壓裝置已調(diào)至規(guī)定的數(shù)值,各用戶末端的配水器具安裝完畢,室內(nèi)外排水系統(tǒng)和設(shè)施均具備使用條件的情況下,可進(jìn)行全系統(tǒng)通水試驗(yàn)。其目的在于檢驗(yàn)供水系統(tǒng)的供水能力、水壓是否滿足設(shè)計(jì)和規(guī)范規(guī)定。（2）管道沖洗消毒給水管道系統(tǒng)在驗(yàn)收前應(yīng)進(jìn)行通水沖洗。沖洗水流速宜>2m/s,沖洗時(shí)應(yīng)不流死角,每個(gè)配水點(diǎn)龍頭都應(yīng)打開,在系統(tǒng)最低點(diǎn)設(shè)放水口,直至沖洗出口處排水水質(zhì)與進(jìn)水相當(dāng)為止。管道沖洗完在使用前應(yīng)采用游離氯濃度為20～30mg/L的水灌滿管道進(jìn)行消毒,含氯水在管中應(yīng)靜置24h以上。管道消毒后，用飲用水沖洗，并經(jīng)衛(wèi)生監(jiān)督管理部門取樣檢驗(yàn)，水質(zhì)符合現(xiàn)行的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》后，方可交付使用。材料的節(jié)約1、管件的合理使用由于PE管配件的價(jià)格比較昂貴，在管道安裝中盡量減少管配件的使用，尤其是管徑較大的干立管更應(yīng)注意管件的合理使用質(zhì)量控制措施在施工前,先進(jìn)行包括工程特點(diǎn)、設(shè)計(jì)要求及本工藝規(guī)定內(nèi)容的施工技術(shù)交底。增強(qiáng)施工人員的質(zhì)量意識(shí),調(diào)集責(zé)任心強(qiáng)、經(jīng)驗(yàn)豐富的人員參與施工。設(shè)立專職質(zhì)檢員進(jìn)行過程控制。保管好各類施工機(jī)具,特別是要保證熱熔焊接機(jī)處于良好的工作狀態(tài)。設(shè)置嚴(yán)密的質(zhì)量控制體系,實(shí)行分級(jí)控制,每道工序都要進(jìn)行檢查,合格后方可進(jìn)入下道工序。一、溝槽開挖（1）溝槽開挖前工作開槽前要認(rèn)真調(diào)查了解地上地下障礙物，以便開槽時(shí)采取妥善加固保護(hù)措施，根據(jù)業(yè)主方提供的地下管線資料和我公司的現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，統(tǒng)計(jì)出現(xiàn)況地下管線情況，采取有效措施加以保護(hù)。（2）溝槽開挖形式根據(jù)設(shè)計(jì)圖中設(shè)計(jì)管道的規(guī)格及埋置深度以及規(guī)范要求來確定溝槽開挖的形式。（3）開挖方法a.土方開挖采用機(jī)械開挖，槽底預(yù)留20cm由人工清底。開挖過程中嚴(yán)禁超挖，以防擾動(dòng)地基。對(duì)于有地下障礙物的地段由人工開挖，嚴(yán)禁破壞。b.溝槽開挖盡量按先深后淺順序進(jìn)行，以利排水。c.挖槽土方處置，按現(xiàn)場(chǎng)暫存、場(chǎng)外暫存、外棄相結(jié)合的原則進(jìn)行。開槽土方凡適宜回填的土選擇妥善位置進(jìn)行堆放，但不得覆蓋測(cè)量等標(biāo)注，均暫存于現(xiàn)場(chǎng)用于溝槽回填。回填土施工前制定合理土方調(diào)配計(jì)劃，作好土方平衡少土方外運(yùn)及現(xiàn)場(chǎng)土方調(diào)運(yùn)。d.開槽后及時(shí)約請(qǐng)各有關(guān)人員驗(yàn)槽，槽底合格后方可進(jìn)行下道工序。如遇槽底土基不符合設(shè)計(jì)要求，及時(shí)與設(shè)計(jì)、監(jiān)理單位及地勘部門聯(lián)系，共同研究基底處理措施，方可進(jìn)行下道工序。二、下管在溝槽檢底后，經(jīng)核對(duì)管節(jié)、管件位置無誤后立即下管。下管時(shí)注意承口方向保持與管道安裝方向一致，同時(shí)在各接口處掏挖工作坑，工作坑大小為方便管道撞口安裝為宜。七、檢查第一節(jié)管與第二節(jié)管安裝要準(zhǔn)確，管子承口朝來水方向。安完第一節(jié)管后，用鋼絲繩和手板葫蘆將它鎖住，以防止脫口。安裝后，檢查插口推入承口的位置是否符合要求，用探尺插入承插口間隙中檢查膠圈位置是否正確，并檢查膠圈是否撞勻。八、安裝注意事項(xiàng)（1）管子需要截短時(shí)，插口端加工成坡口形狀，割管必須用球墨鑄鐵管專用切割機(jī)，嚴(yán)禁采用氣焊。（2）上膠圈之前注意，不能把潤(rùn)滑劑刷在承口內(nèi)表面，不然會(huì)導(dǎo)致接口失敗。十、溝槽回填（1）水壓試驗(yàn)前，除接口處管道回填至管頂50cm以上（2）管道兩側(cè)回填高差不超過20cm。（3）回填分層進(jìn)行。管道兩側(cè)和管頂以上50cm用木夯夯實(shí)，每層虛鋪厚度不大于20cm；管頂以上50cm至地面用蛙式打夯機(jī)夯實(shí)，每層虛鋪厚度20-25cm；應(yīng)做到夯夯相連，一夯壓半夯。（4）分段回填時(shí)，相鄰兩段接茬呈階梯形。（5）回填土不得有石塊、房渣土等不能夯實(shí)的土質(zhì)。十一、水壓試驗(yàn)（1）進(jìn)行水壓實(shí)驗(yàn)應(yīng)統(tǒng)一指揮，明確分工，對(duì)后背、支墩、接口、排氣閥等都應(yīng)規(guī)定專人負(fù)責(zé)檢查，并明確規(guī)定發(fā)現(xiàn)問題時(shí)的聯(lián)絡(luò)信號(hào)。（2）管道接口完成后，用短管甲、短管乙及盲板將試壓管段兩端及三通處封閉，試壓管段除接口外填土至管頂以上50cm并夯實(shí)。做好后背及閘門、三通等管件加固。由低點(diǎn)進(jìn)水，高點(diǎn)排氣，注滿水后浸泡24小時(shí)后，在試驗(yàn)壓力下10min降壓不大于0.05Mpa時(shí)，為合格。（3）水壓實(shí)驗(yàn)應(yīng)逐步升壓，.每次升壓以0.2Mpa為宜，每次升壓以后，穩(wěn)壓檢查沒有問題時(shí)再繼續(xù)升壓。（4）水壓實(shí)驗(yàn)時(shí)，后背、支撐、管端等附近不得站人，檢查應(yīng)在停止升壓時(shí)進(jìn)行。五、工程質(zhì)量（一）質(zhì)量目標(biāo)及保證體系本標(biāo)工程施工質(zhì)量目標(biāo)是“合格”等級(jí)，在監(jiān)理工程師和本公司的監(jiān)督下開展工作。項(xiàng)目經(jīng)理為質(zhì)量總負(fù)責(zé)，全面負(fù)責(zé)施工質(zhì)量的控制，施工員、質(zhì)檢員、施工班組長(zhǎng)、測(cè)量員按質(zhì)量體系程序文件要求，各自做好本職工作。（二）質(zhì)量保證措施1、遵循“信譽(yù)至上、質(zhì)量第一”的宗旨。嚴(yán)格按設(shè)計(jì)和施工圖紙標(biāo)準(zhǔn)精心組織施工，并接受業(yè)主和監(jiān)理工程師對(duì)施工質(zhì)量的檢查與監(jiān)督。2、加強(qiáng)對(duì)職工、民工的質(zhì)量意識(shí)教育，牢固樹立“質(zhì)量第一”的觀念，發(fā)揚(yáng)創(chuàng)優(yōu)傳統(tǒng)，做好技術(shù)措施交底工作，層層落實(shí)質(zhì)量管理崗位責(zé)任制。3、推行全面質(zhì)量管理，強(qiáng)化質(zhì)量保證體系，工地內(nèi)設(shè)置質(zhì)檢組和試驗(yàn)組，實(shí)行專職質(zhì)量管理，對(duì)工程的每個(gè)部位、每個(gè)工序都實(shí)行嚴(yán)格控制。4、層層落實(shí)工程質(zhì)量責(zé)任制，每道工序都嚴(yán)格實(shí)行“三檢制”，使“初檢、復(fù)檢、終檢”責(zé)任落實(shí)到人：“初檢”由施工班長(zhǎng)負(fù)責(zé)，“復(fù)檢”由項(xiàng)目質(zhì)量員負(fù)責(zé)，“終檢”由公司質(zhì)安科人員負(fù)責(zé)。堅(jiān)持工前有交底，工中有檢查，工后有驗(yàn)收的一條龍操作管理辦法。每道工序在完工后，須經(jīng)監(jiān)理機(jī)構(gòu)抽檢并簽證合格后方可進(jìn)行下道工序施工。密切配合監(jiān)理機(jī)構(gòu)對(duì)工程質(zhì)量的檢查和監(jiān)督，聽從監(jiān)理工程師的指示。發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)落實(shí)糾正。5、建立質(zhì)量獎(jiǎng)罰制度，落實(shí)定期質(zhì)量檢查和不定期質(zhì)量抽查制度。召開階段性質(zhì)量評(píng)比總結(jié)會(huì)議，針對(duì)施工中發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題及時(shí)按相應(yīng)制度作出嚴(yán)肅處理。6、對(duì)業(yè)主監(jiān)理和質(zhì)監(jiān)部門提出的質(zhì)量問題及時(shí)整改，堅(jiān)決作出返工處理，