【X市對房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管的問題及對策案例分析6300字（論文）】

引言眾所周知，房地產(chǎn)業(yè)是中國改革開放后迅速發(fā)展的新興產(chǎn)業(yè)。它的規(guī)模和發(fā)展速度，以及對對國家社會(huì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的連鎖反應(yīng)都是顯而易見的。然而，正是這個(gè)對社會(huì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生重大影響的新興產(chǎn)業(yè)，政府應(yīng)該納入有效監(jiān)督下進(jìn)行。因?yàn)槿绻O(jiān)管薄弱，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將崩潰，對國家和社會(huì)造成嚴(yán)重破壞。因此，房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管體系必須嚴(yán)格有效，以避免失去控制。改革開放以來，房地產(chǎn)板塊的異軍突起給中國的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展帶來動(dòng)力，但盲目發(fā)展的趨勢和房地產(chǎn)泡沫的走勢，仍然讓人擔(dān)憂。因此，怎樣才能不僅讓房地產(chǎn)業(yè)健康成長，還能避免房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的重大風(fēng)險(xiǎn)和危機(jī)？為實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，中央政府頒布實(shí)施了“國六條”、“國八條”、“國十條”。顯然，中央政府的行動(dòng)表明國家的目標(biāo)是更合理的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，更穩(wěn)定的房價(jià)，市場行為更加規(guī)范，穩(wěn)定健康的房地產(chǎn)業(yè)，不過效果不是很好。從2008年至2013年，國務(wù)院意識(shí)到必須加強(qiáng)地方政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的責(zé)任。這需要政府與中央政府密切合作，旨在建立一個(gè)強(qiáng)有力的監(jiān)管體系，提供有效的行政監(jiān)督機(jī)制，只有這樣才能從根本上限制和防止房地產(chǎn)企業(yè)破壞利潤，擾亂市場秩序，損害房地產(chǎn)市場。因此，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展雖然受市場經(jīng)濟(jì)機(jī)制的支配，但不應(yīng)與政府監(jiān)管分開。正是在這種背景下，本文選擇X市作為研究課題，對X市政府對房地產(chǎn)業(yè)的監(jiān)督進(jìn)行了探討、分析和研究。通過對X市房地產(chǎn)業(yè)政府監(jiān)管現(xiàn)狀的調(diào)查分析，提出了X市房地產(chǎn)業(yè)政府監(jiān)管的實(shí)際問題，提出了有針對性的解決方案和建議。這對于制定珠海政府房地產(chǎn)監(jiān)管政策，具有一定參考作用。2政府監(jiān)管相關(guān)理論2.1政府職能理論作為一個(gè)公共機(jī)構(gòu)，政府的根本目的是最大化公共利益。馬克思主義也強(qiáng)調(diào)了其基本職能，包括政治領(lǐng)導(dǎo)職能和社會(huì)服務(wù)職能。正如臺(tái)灣張金建教授所說，行政職能可以分為六個(gè)方面：維護(hù)、安全、支持、監(jiān)管、服務(wù)和發(fā)展。這包括政府對社會(huì)、政治、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)行為者的監(jiān)督和管理。政府的監(jiān)管職能是政府職能的重要組成部分，無論是從法律角度，還是其存在的基礎(chǔ)和目的。國家或政府使用公共權(quán)力，對市場參與者實(shí)行行政監(jiān)管，是其行政職能的重要體現(xiàn)。房地產(chǎn)業(yè)是市場經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，政府利用公共權(quán)力，監(jiān)督房產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營情況，也是一種重要政府職能。我國政府國家、省、市房地產(chǎn)管理部門，承擔(dān)著這一重要職能。落實(shí)各級(jí)政府房產(chǎn)管理和住房制度改革的原則、政策、法律法規(guī)，負(fù)責(zé)拆遷和房地產(chǎn)開發(fā)公司的管理，房產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)、物業(yè)管理公司等與行業(yè)管理。顯然，如果可以看到政府房地產(chǎn)管理部門責(zé)任內(nèi)容，就能清晰其監(jiān)管職能。2.2政府監(jiān)管理論政府監(jiān)管意味著我們的監(jiān)管機(jī)構(gòu)，根據(jù)法律法規(guī)，為了維護(hù)市場秩序，行使監(jiān)督和管理。改革開放后，市場在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的作用，加上人們的接受和認(rèn)識(shí)，市場在社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中的重要作用，發(fā)揮得越來越明顯。然而，在追求利潤和經(jīng)濟(jì)的同時(shí)，市場監(jiān)管不力，市場秩序混亂。要確保社會(huì)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展，政府必須重新投入政府監(jiān)管實(shí)踐中。在20世紀(jì)90年代后期，中國政府監(jiān)管理論開始形成基本框架，但仍處于理論發(fā)展的早期階段。在二十一世紀(jì)，隨著研究的進(jìn)一步發(fā)展，中國政府的行政監(jiān)督理論日益發(fā)展。在實(shí)踐領(lǐng)域，政府監(jiān)管實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)日益豐富，逐步建立了一系列政策法規(guī)。當(dāng)然，不可否認(rèn)的是，中國政府監(jiān)管理論研究關(guān)注經(jīng)濟(jì)監(jiān)管，忽視社會(huì)監(jiān)督，注重技術(shù)監(jiān)督問題，忽視了價(jià)值等問題和不足。但是，政府行政監(jiān)督理論研究的開放和各種理論的不斷傳播，一直對政府的行政監(jiān)督產(chǎn)生積極影響。2.3政府監(jiān)管內(nèi)容與特點(diǎn)2.3.1政府監(jiān)管內(nèi)容政府監(jiān)管主要是指政府根據(jù)適用的法律、法規(guī)和規(guī)則，使用公共權(quán)力來限制和規(guī)范其監(jiān)管對象的行為的過程。政府監(jiān)管的具體內(nèi)容可包括市場監(jiān)管和社會(huì)監(jiān)督。首先，政府管制市場。這種類型的監(jiān)管，也稱為經(jīng)濟(jì)監(jiān)管，是指通過制定特定行業(yè)的進(jìn)入、定價(jià)、融資和傳播等政策，有效調(diào)整主體行為，以避免競爭過度或不充分，導(dǎo)致資源浪費(fèi)或分配效率低下，破壞社會(huì)公平性和穩(wěn)定性。經(jīng)濟(jì)監(jiān)管主要包括價(jià)格管制、出入境管制、投資控制、質(zhì)量控制和信息控制。政府對本文件中要考慮的房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管，屬于政府的這種監(jiān)管。其次，政府監(jiān)管還包括社會(huì)監(jiān)督。它指的是政府監(jiān)管個(gè)人和組織的行為，通過制定基于社會(huì)發(fā)展適當(dāng)政策措施。面對對優(yōu)質(zhì)社會(huì)管理日益增長的需求，和許多社會(huì)管理問題的出現(xiàn)，社會(huì)監(jiān)督的作用越來越重要。2.3.2政府監(jiān)管特點(diǎn)政府監(jiān)管是公共權(quán)力行使過程，涉及國家的穩(wěn)定、社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及個(gè)人利益。因此，政府監(jiān)管通常具有以下幾個(gè)特征：首先，強(qiáng)制性和權(quán)威性。政府的監(jiān)督工作的基礎(chǔ)，是加強(qiáng)國家的公共權(quán)力，在履行其監(jiān)督職能的情況下，往往伴隨著明確的義務(wù)和權(quán)威。當(dāng)然，這種強(qiáng)制性和權(quán)威性，是確保相關(guān)部門順利實(shí)施相關(guān)法律法規(guī)，和順利履行監(jiān)督職能的重要保障。其次，獨(dú)立性和原則性。應(yīng)該給予政府監(jiān)督機(jī)構(gòu)足夠的獨(dú)立性，政府監(jiān)督機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)根據(jù)適用的法律法規(guī)和程序執(zhí)行任務(wù)，不受外部因素的阻礙，堅(jiān)持實(shí)施原則。另外，靈活性和效率性。由于監(jiān)管對象的復(fù)雜性，和行政監(jiān)督工作遇到的問題，差異也相對很大。因此，在監(jiān)督過程中，必須堅(jiān)持原則，靈活應(yīng)對。只有這樣，才能提高政府監(jiān)督的行政效率。3X市房地產(chǎn)行業(yè)政府監(jiān)管現(xiàn)狀3.1X市房地產(chǎn)行業(yè)政府監(jiān)管的內(nèi)容3.1.1金融監(jiān)管資金是房地產(chǎn)行業(yè)的基石。總的來說，中國房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的融資公司渠道相對簡單，主要資金直接或間接來自銀行貸款。數(shù)據(jù)顯示，至少70％的專項(xiàng)用于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的資金，仍來自國家商業(yè)銀行的信貸渠道。同時(shí)，交易所買方的購買價(jià)格的支付，主要通過銀行貸款的支付來實(shí)現(xiàn)。這大大增加了金融部門金融業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)。必須有效監(jiān)督房地產(chǎn)基金，確保安全有效地使用資金，同時(shí)確保資金的有效交付。從2012年到2018年，由于城市發(fā)展和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的客觀需求，珠海房地產(chǎn)和住房開發(fā)政策相對靈活，這也有利于行業(yè)快速發(fā)展。珠海房地產(chǎn)與其他中國城市一樣，高房地產(chǎn)價(jià)格的出現(xiàn)，商品房銷售的蓬勃發(fā)展，給珠海房地產(chǎn)業(yè)帶來了隱患。近兩年來，事實(shí)表明，X市金融監(jiān)管部門收緊了信貸政策，加強(qiáng)了房地產(chǎn)信貸和資金管理，避免房地產(chǎn)行業(yè)過度發(fā)展。3.1.2稅收監(jiān)管由于房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)利潤豐厚的行業(yè)，對國家和社會(huì)的稅收貢獻(xiàn)相對較高。但是，如果房地產(chǎn)公司逃避國家稅收，將不可避免地給國家的財(cái)政帶來巨大損失。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，偷稅漏稅的現(xiàn)象十分普遍和嚴(yán)重。我們國家的稅務(wù)部門要加強(qiáng)對房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管和處罰，并與其他相關(guān)部門合作，打擊逃稅的現(xiàn)象，爭取填補(bǔ)稅控漏洞。為加強(qiáng)對房地產(chǎn)稅收活動(dòng)的監(jiān)督管理，珠海地方稅務(wù)局加強(qiáng)了對房地產(chǎn)業(yè)的監(jiān)管，重視稅務(wù)審計(jì)工作的發(fā)展，并通過媒體曝光與稅務(wù)相關(guān)主要案件，它有效打擊了涉稅案件非法商業(yè)活動(dòng)，避免國有資產(chǎn)的進(jìn)一步損失。然而，稅收監(jiān)管是一項(xiàng)漫長而艱巨的任務(wù)，需要不斷打擊逃稅和稅務(wù)違法行為。3.1.3商品房價(jià)格與銷售監(jiān)管2011年4月，X市城鄉(xiāng)房屋管理局發(fā)布了《關(guān)于完善房地產(chǎn)市場監(jiān)管檢查制度的通知》。監(jiān)控范圍包括在珠海商品房交易的銷售網(wǎng)站和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的營業(yè)場所。此外，房屋委員會(huì)亦視察及監(jiān)督房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)的運(yùn)作。房屋委員會(huì)已制定嚴(yán)格的檢查機(jī)制和措施，并提出了四項(xiàng)工作要求?？梢钥闯觯琗市城鄉(xiāng)房屋管理局加強(qiáng)了對商品房銷售的監(jiān)管。在規(guī)范和限制珠海房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)作方面，發(fā)揮了很好的作用，具有積極的意義。3.2X市房地產(chǎn)行業(yè)政府監(jiān)管的效果珠海房產(chǎn)監(jiān)管機(jī)構(gòu)，通過廣泛使用先進(jìn)的網(wǎng)絡(luò)技術(shù)平臺(tái)、交易檢測系統(tǒng)、商品房預(yù)售計(jì)劃審查、以及嚴(yán)格的執(zhí)法檢查，監(jiān)督X市房地產(chǎn)運(yùn)營狀況。獲得了更實(shí)際的信息，這是第一個(gè)也是最明顯的效果。由于這些技術(shù)平臺(tái)、先進(jìn)的管理方法和嚴(yán)格的措施，看到仍然存在很多問題，只是表明我們的工作更接近現(xiàn)實(shí)。這些問題已經(jīng)出現(xiàn)，并為我們未來的監(jiān)管工作指明了方向。另一方面，先進(jìn)的管理理念、管理工具和綜合治理措施，使我們看到珠海房地產(chǎn)行業(yè)的政府監(jiān)管實(shí)際行動(dòng)。經(jīng)過三年多的管理實(shí)踐，這些先進(jìn)的監(jiān)管措施，為珠海房地產(chǎn)監(jiān)管部門提供了準(zhǔn)確的房地產(chǎn)市場信息、定位和精確控制社會(huì)需求。在穩(wěn)定珠海房價(jià)，促進(jìn)珠海房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展方面，發(fā)揮了重要作用。4X市房地產(chǎn)行業(yè)政府監(jiān)管存在的問題4.1X市房地產(chǎn)行業(yè)政府監(jiān)管的問題4.1.1監(jiān)管體系不完善房地產(chǎn)監(jiān)管不能通過單一部門有效實(shí)施。因?yàn)榉康禺a(chǎn)涉及各個(gè)部門運(yùn)作，例如工商業(yè)、稅收、金融等。當(dāng)然，我們也發(fā)現(xiàn)珠海的房地產(chǎn)相關(guān)部門，有其政策、法規(guī)和相應(yīng)的行為準(zhǔn)則，并努力盡力履行自己的職責(zé)。但是，并非所有監(jiān)管機(jī)構(gòu)都是獨(dú)立的，它們之間的協(xié)調(diào)與合作很少，沒能形成X市政府層面的監(jiān)管體系。監(jiān)管體系不夠健全，不同部門獨(dú)立行使權(quán)力，在問題少的時(shí)候還好，但是，問題常見且監(jiān)督任務(wù)更復(fù)雜的時(shí)候，有效性將大大降低，“單獨(dú)作戰(zhàn)”的弊端將暴露出來。因此，雖然房地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)不斷推出，但由于政府對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管，出現(xiàn)了許多問題，導(dǎo)致執(zhí)行力大幅減少。這種分散的監(jiān)管模式，導(dǎo)致監(jiān)管效率不力。4.1.2相關(guān)法規(guī)不健全政府監(jiān)管機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)部門的監(jiān)督，基本上是行政執(zhí)法的過程。必須遵守法律遵守規(guī)則。因此，有效的政府監(jiān)管的首要任務(wù)，是建立和完善房地產(chǎn)行政監(jiān)管的相關(guān)政策法規(guī)。珠海監(jiān)管機(jī)構(gòu)和相關(guān)房地產(chǎn)部門，出臺(tái)了一系列旨在規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策法規(guī)。如《X市商業(yè)銷售點(diǎn)信息披露管理辦法》（2009），《X市臨時(shí)商業(yè)物業(yè)售前計(jì)劃管理?xiàng)l例》（2013），《房屋供應(yīng)過程管理?xiàng)l例》（2015年）。法律法規(guī)似乎相當(dāng)多，但這些法規(guī)之間沒有完整的體系。有些法規(guī)已經(jīng)多次修訂，并且日益改善，有些規(guī)定尚未出臺(tái)。其他與房地產(chǎn)行業(yè)不太相關(guān)的監(jiān)管政策規(guī)則更為簡單，不那么連貫。4.1.3法規(guī)執(zhí)行力度不足想有效監(jiān)管房地產(chǎn)業(yè)，制定和完善科學(xué)合理的法律法規(guī)，是必需的前提和基礎(chǔ)。但是，制定良好的政策和法規(guī)，并不意味著實(shí)現(xiàn)良好的監(jiān)管結(jié)果，和實(shí)現(xiàn)監(jiān)管目標(biāo)。相反，如果在執(zhí)行這些法律法規(guī)期間，由于其他客觀或人為因素，效果和目標(biāo)將無法實(shí)現(xiàn)，政府監(jiān)管只能流于表面。X市政府的房地產(chǎn)監(jiān)管，基本上是基于“三管齊下”的監(jiān)管模式。換句話說，包括了政府主導(dǎo)監(jiān)督，行業(yè)自律監(jiān)督和社會(huì)監(jiān)督。這種監(jiān)督理論上是一種非常全面的監(jiān)督和管理模式，但在目前的運(yùn)作過程中，由于權(quán)力的不平衡，必然會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管不平衡。例如，資源相對集中的中心城區(qū)監(jiān)管將更好，郊區(qū)將受到較少的監(jiān)控，監(jiān)督的效果將會(huì)降低。同樣，當(dāng)監(jiān)督工作受到外部因素的干擾時(shí)，特別是當(dāng)這種干擾來自高級(jí)管理層時(shí)，政府執(zhí)法的強(qiáng)度和有效性將大大降低。4.2問題的原因4.2.1沒有建立合理的監(jiān)管體系現(xiàn)代政府管理面臨的公共事務(wù)比以往更加復(fù)雜，需要更多的工作。因此，在像珠海這樣的大城市，要監(jiān)管涉及數(shù)千萬家庭和數(shù)千家房地產(chǎn)開發(fā)公司。只看政府，不能完全有效。珠海房地產(chǎn)行業(yè)的政府監(jiān)督職能委托給多個(gè)部門，這些部門由于分工比較分散與獨(dú)立。因此，不可能在不同的監(jiān)管機(jī)構(gòu)之間整合資源，并相互補(bǔ)充，這是一個(gè)重要的瓶頸，阻礙房地產(chǎn)行業(yè)政府監(jiān)管整體能力的提高。4.2.2監(jiān)管主體之間缺少配合這正是因?yàn)樵S多部門協(xié)會(huì)處于分離、孤立和分散的狀態(tài)。與此同時(shí)，沒有任何機(jī)構(gòu)有權(quán)將這些權(quán)力結(jié)合起來，這不可避免地導(dǎo)致各種機(jī)構(gòu)之間缺乏互動(dòng)、協(xié)調(diào)和合作。就然偶爾有協(xié)作，但是這些部門中沒有一個(gè)部門擁有協(xié)調(diào)法律、人力、物力和財(cái)力資源的權(quán)利。這樣一個(gè)部門缺乏將不可避免地導(dǎo)致無法在各部門之間整合分散的監(jiān)管能力，缺少配合成了一種必然結(jié)果。4.2.3過多依賴行政手段政府部門作為公共行政的主要機(jī)構(gòu)，在行政管理過程中，使用行政手段解決問題，這是可以理解的，往往成為首選方法。畢竟，行政手段有其天生的優(yōu)勢：強(qiáng)制性、專制性、快速性、高效性等。但是，事情往往各有利弊。行政手段有其自身的局限和缺點(diǎn)。因此，在政府監(jiān)管房地產(chǎn)行業(yè)的過程中，要考慮多元化的監(jiān)管方法，如法律方法、制度方法、基于利益的機(jī)制、民主監(jiān)督機(jī)制、監(jiān)督輿論和其他方式，來區(qū)分不同領(lǐng)域和不同類型的監(jiān)管問題。同樣，政府對珠海房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管，也應(yīng)該通過靈活多樣的監(jiān)管手段，取得更好的效果和更高的效率。5改進(jìn)X市房地產(chǎn)行業(yè)政府監(jiān)管的對策5.1構(gòu)建健全的監(jiān)管體系要對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行監(jiān)管，必須建立有效的組織體系，并保持其獨(dú)立性和靈活性。為了實(shí)現(xiàn)政府規(guī)制的目標(biāo)，政府必須建立一個(gè)獨(dú)立、靈活、高效的行政組織體系，以及科學(xué)合理的運(yùn)行機(jī)制。只有這樣，才能保護(hù)相關(guān)專業(yè)監(jiān)管機(jī)構(gòu)的監(jiān)督，免受其他因素的影響，并真正發(fā)揮監(jiān)管作用。從珠海房地產(chǎn)行業(yè)政府監(jiān)管現(xiàn)狀來看，房地產(chǎn)行業(yè)綜合監(jiān)管體系尚未落實(shí)到位。政府對房地產(chǎn)行業(yè)的行政監(jiān)管，不僅包括政府機(jī)構(gòu)、社會(huì)組織和個(gè)人在房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管過程中協(xié)調(diào)行動(dòng)，還包括政府監(jiān)督過程中的合作形式、權(quán)力、關(guān)系和資源分配的組成部分。只有建立在此基礎(chǔ)上的合作體系，才能最大限度地整合各方面的資源，最大限度地發(fā)揮作用。為了建立一個(gè)統(tǒng)一和有效的政府監(jiān)督體系，政府領(lǐng)導(dǎo)層必須注重并鼓勵(lì)建立這樣一種合作體系，以及特定機(jī)構(gòu)和工作人員通過司法程序監(jiān)督這種制度的有效運(yùn)作。只要政府和社會(huì)能夠從這種合作中受益，這種全面有效的監(jiān)督體系的運(yùn)作將形成一種慣性，得到穩(wěn)定發(fā)展。5.2完善相關(guān)法規(guī)有關(guān)部門對房地產(chǎn)部門的行政監(jiān)督，基本上是行政部門執(zhí)行法律的過程。國家行政機(jī)關(guān)的主管部，門根據(jù)法律賦予的公共權(quán)力，對其管轄的市場經(jīng)濟(jì)實(shí)體或其他社會(huì)實(shí)體進(jìn)行監(jiān)督管理。必須完善和改進(jìn)管理房地產(chǎn)行業(yè)的所有相關(guān)法律，以及某些法律法規(guī)。這些現(xiàn)行法律的發(fā)展必須科學(xué)、合理、細(xì)致。因?yàn)橹挥懈鶕?jù)科學(xué)概念制定和頒布的法律，才有可能在隨后的實(shí)施中發(fā)揮最終法律監(jiān)督的作用。相反，如果制定法律的法律法規(guī)，具有內(nèi)在問題或根本上存在缺陷，則導(dǎo)致有害或更嚴(yán)重的后果。因此，制定和頒布正確、科學(xué)、合理的法律法規(guī)，是有效監(jiān)管房地產(chǎn)業(yè)的必要基礎(chǔ)和條件。5.3加強(qiáng)執(zhí)行力度要從法規(guī)的實(shí)施中，獲得良好的監(jiān)管效果，關(guān)