杭州全面收縮土地供應(yīng)-杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)

杭州全面收縮2008年土地供應(yīng)——深度解讀22008杭州首期《讀讀地手冊(cè)》今年，政府土地地儲(chǔ)備庫(kù)中哪哪些經(jīng)營(yíng)性用用地已經(jīng)具備備出讓條件？？有哪些好的的政府儲(chǔ)備地地塊會(huì)被列入入今年土地供供應(yīng)計(jì)劃中？？又有哪些人人們關(guān)注的絕絕版市中心宅宅地進(jìn)入今年年的土地市場(chǎng)場(chǎng)？未來(lái)上市市的參考價(jià)會(huì)會(huì)是多少？近近日出版的杭杭州市2008年度首期《讀讀地手冊(cè)》，對(duì)對(duì)這些備受關(guān)關(guān)注的問(wèn)題做做出了部分回回答。應(yīng)該說(shuō)，《讀讀地手冊(cè)》更更多的是一種種數(shù)據(jù)的理性性公布，而在在這些數(shù)據(jù)的的背后，若隱隱若現(xiàn)的是杭杭州樓市的未未來(lái)格局。在近半年的的等待后，杭杭州市2008年度首期《讀讀地手冊(cè)》(以下簡(jiǎn)稱《手手冊(cè)》)正式編撰完完成并發(fā)布。該該《手冊(cè)》對(duì)對(duì)政府土地儲(chǔ)儲(chǔ)備庫(kù)中的經(jīng)經(jīng)營(yíng)性用地進(jìn)進(jìn)行了梳理匯匯總，并做了了最新披露。據(jù)悉，這只只是今年的首首期《手冊(cè)》，根根據(jù)土地儲(chǔ)備備地塊情況，未未來(lái)還將適時(shí)時(shí)推出新的《手手冊(cè)》，但具具體還要根據(jù)據(jù)“行情”來(lái)定奪。首期《手冊(cè)冊(cè)》所收錄的的主城區(qū)范圍圍內(nèi)的41宗政府儲(chǔ)備備土地，總面面積只有2241畝，其中26宗住宅用地地只占1804畝；其他15宗為公建用用地，土地面面積437畝。無(wú)論是22241畝還是1804畝，這個(gè)數(shù)數(shù)字僅僅是2006年土地供應(yīng)應(yīng)量的一半還還不到。從土土地出讓到樓樓盤上市通常常所用的兩年年時(shí)間來(lái)看，這這些信息似乎乎意味著未來(lái)來(lái)兩三年內(nèi)，杭杭州房源供應(yīng)應(yīng)量將大大減減少。土地的分布布，毫無(wú)疑問(wèn)問(wèn)決定著未來(lái)來(lái)樓市的格局局。從這次的的《讀地手冊(cè)冊(cè)》分析，今今年供應(yīng)的土土地，大多是是杭州人比較較認(rèn)可的區(qū)域域，很明顯的的特征是：杭杭州人可以接接受的心理距距離上的“主城區(qū)”宅地供應(yīng)多多了?！袄蠌S房”退出出市中心絕版版地塊集中入入市市中心絕版地塊塊集中出讓附表一：四大“老廠房”地塊一覽表表在這期的《手手冊(cè)》中，四四大原主城區(qū)區(qū)的“老廠房”地塊仍然是是最受人矚目目的，這四塊塊地分別位于于下城區(qū)和拱拱墅區(qū)。在下城區(qū)，位位于環(huán)城北路路167號(hào)的原汽輪輪動(dòng)力集團(tuán)地地塊走上了前前臺(tái)。這塊地地的體量較小小，占地面積積還不到40畝，但是價(jià)價(jià)值卻不容小小覷。它的參參考樓面地價(jià)價(jià)為11000元/平方米，這這也是除了拱拱墅區(qū)外，其其他所有城區(qū)區(qū)中唯一一塊塊參考樓面地地價(jià)過(guò)萬(wàn)的地地塊。該地塊塊的容積率比比較高，達(dá)到到了3.2，是僅次于于杭一棉D(zhuǎn)2地塊的宅地地。除了原汽輪輪動(dòng)力地塊外外，早在2006年就已經(jīng)被被列入出讓計(jì)計(jì)劃的“重機(jī)地塊”也在此番“待嫁”之列。重機(jī)機(jī)地塊同樣是是由大型工業(yè)業(yè)企業(yè)外遷后后騰出的宅地地，一期出讓讓面積達(dá)272.1畝。該地塊塊西靠東新路路，北鄰石祥祥路，南為長(zhǎng)長(zhǎng)大路，東依依新東路，距距市中心武林林廣場(chǎng)不到8公里。專家家分析，根據(jù)據(jù)區(qū)位條件，該該地塊可以規(guī)規(guī)劃成自然環(huán)環(huán)境優(yōu)美，建建筑品位高雅雅，居住功能能完善、舒適適、休閑的現(xiàn)現(xiàn)代化生態(tài)居居住區(qū)。該地地塊中A地塊的容積積率為3.0左右，與“原汽輪動(dòng)力力集團(tuán)”地塊和“杭一棉”地塊共同成成為三塊容積積率最高的宅宅地。在拱墅區(qū)，新新華集團(tuán)地塊塊或許可以被被稱為今年的的最好的一塊塊地，也是業(yè)業(yè)內(nèi)繼“杭汽發(fā)”之后最為關(guān)關(guān)注的一塊市市中心絕版地地塊。該地塊是年年內(nèi)少有的幾幾宗市區(qū)工廠廠搬遷地塊之之一，具有不不可復(fù)制的絕絕版優(yōu)勢(shì)。該該地塊屬于武武林廣場(chǎng)商圈圈輻射區(qū)，南南面約1公里處為著著名的“杭汽發(fā)”商住地塊。與與原新華造紙紙廠住宅地塊塊僅一路之隔隔的紅石中央央花園，二手手房?jī)r(jià)格已經(jīng)經(jīng)飆升到了25000元/平方米以上上。對(duì)于開發(fā)發(fā)商來(lái)說(shuō)，13000元/平方米的指指導(dǎo)價(jià)讓這塊塊土地的總價(jià)價(jià)會(huì)在13億元以上，而而天生的地段段優(yōu)勢(shì)顯然對(duì)對(duì)樹立開發(fā)商商的品牌形象象有很好的標(biāo)標(biāo)志性效應(yīng)。除此之外，去去年推了一半半的“杭一棉”今年又拿出出了另一半土土地。去年“杭一棉”出讓了位置置最好的A、B地塊，樓面面價(jià)達(dá)到15588元/平方米。而而今年，另外外一半未出讓讓的C、D地塊，其“政府指導(dǎo)價(jià)”是10000元/平方米。業(yè)業(yè)內(nèi)人士分析析，由于C、D地塊沒(méi)有之之前推出的A、B地塊好，不不沿運(yùn)河，容容積率也沒(méi)有有之前兩塊地地那樣可以做做排屋，因此此價(jià)格肯定沒(méi)沒(méi)有去年高。拿拿下“杭一棉”A、B地塊的遠(yuǎn)洋洋地產(chǎn)透露，今今年整體資金金面都比較緊緊張，A、B地塊加上拱拱墅區(qū)運(yùn)河商商務(wù)地塊已經(jīng)經(jīng)花掉了他們們60多個(gè)億，因因此不會(huì)再去去競(jìng)拍C、D地塊。江干取代下沙，成成第一供地“大戶”附表二：江干區(qū)區(qū)住宅用地一一覽表在去年的土土地市場(chǎng)上，下下沙以幾宗大大幅的沿江住住宅用地成為為了去年最受受矚目的區(qū)域域。而今年的的土地市場(chǎng)上上，江干區(qū)顯顯然取代了下下沙的風(fēng)頭，成成為當(dāng)仁不讓讓的第一供應(yīng)應(yīng)大戶?！妒謨?cè)》顯顯示，在今年年的41宗擬供經(jīng)營(yíng)營(yíng)性用地中，江江干區(qū)數(shù)量最最大，共10宗586畝。其中，住住宅用地有515.449畝。值得注意的的是，江干區(qū)區(qū)不僅總體供供應(yīng)量比較大大，而且供應(yīng)應(yīng)也比較集中中。除了水湘湘D地塊和江干干科技園區(qū)R21-4地塊外，其其他土地都集集中在丁橋居居住區(qū)。據(jù)資料統(tǒng)計(jì)計(jì)顯示，丁橋橋居住區(qū)的5宗宅地面積積最小的有51.12畝，最大的的有115.445畝，總占地地面積達(dá)到420.004畝，這幾乎乎占到了整個(gè)個(gè)杭州市今年年全年供地計(jì)計(jì)劃的23%。從整體的的建筑面積來(lái)來(lái)看，江干區(qū)區(qū)的這七塊住住宅用地可在在將來(lái)的兩三三年內(nèi)，為杭杭州市提供65.5萬(wàn)平方米的的商品住宅。拱墅區(qū)“參考樓樓面地價(jià)”全城最高附表三：拱墅區(qū)區(qū)住宅地塊一一覽表（新華華集團(tuán)、杭一一棉地塊見(jiàn)附附表一）據(jù)資料顯示示，拱墅區(qū)今今年將有9塊土地供應(yīng)應(yīng)，其中的8塊住宅用地地共占地390.117畝，總建筑筑面積則達(dá)到到了72.7萬(wàn)平方米。住宅用地的的密集供應(yīng)成成為拱墅區(qū)今今年最明顯的的供地特征之之一。除了住宅用用地的數(shù)量較較多外，拱墅墅區(qū)的參考樓樓面地價(jià)顯然然也是最高的的一個(gè)城區(qū)。最最貴的參考樓樓面價(jià)為新華華集團(tuán)地塊的的13000元/平方米。其其他如婆娑橋橋、杭一棉及及橋西的四塊塊住宅用地的的參考樓面地地價(jià)也達(dá)到了了10000元/平方米。根據(jù)資料統(tǒng)統(tǒng)計(jì)，即使是是每塊土地都都按照樓面地地價(jià)成交，拱拱墅區(qū)這8塊住宅用地地的成交總量量也將為杭州州市地方財(cái)政政貢獻(xiàn)65.32億元的土地地出讓金。西湖區(qū)蔣村、三三墩再發(fā)力附表四：西湖區(qū)區(qū)出讓地塊一一覽表今年西湖區(qū)區(qū)的土地出讓讓面積近300畝，絕大部部分是住宅用用地。其中蔣蔣村新區(qū)“待嫁”土地有115.118畝，三墩有171.884.畝。從地理位置置上看，這兩兩宗地沿規(guī)劃劃道路、三墩墩港東西相連連，前者的可可建筑面積達(dá)達(dá)到了14.67萬(wàn)平方米，后后者的規(guī)模11.67萬(wàn)平方米。作作為近郊配套套相對(duì)成熟的的一個(gè)板塊，三三墩不僅有親親親家園、蘭蘭韻天城、西西城年華等多多個(gè)中大型居居住小區(qū)，而而且是保障性性住房的重要要組成區(qū)塊。這這兩宗土地的的出讓將使得得未來(lái)三墩的的商品住宅規(guī)規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)擴(kuò)大。同樣是位于于西湖區(qū)，蔣蔣村新區(qū)的兩兩宗土地可能能更受歡迎。杭杭州樓市有“東富西貴”的說(shuō)法，臨臨近西溪濕地地的樓盤近年年來(lái)的增值速速度有目共睹睹。從土地特性上來(lái)來(lái)看，這兩塊塊地2.0的容積率配配以50%的套型比例例，很容易規(guī)規(guī)劃為“排屋＋高層”的混搭風(fēng)格格。7000元/平方米的參參考樓面地價(jià)價(jià)，僅比三墩墩高出1400元/平方米。收縮土地供應(yīng)控制節(jié)奏or開發(fā)商熱情情不高？①原汽輪動(dòng)力集集團(tuán)地塊②重機(jī)廠（一一期）A、B、C地塊③新華集團(tuán)團(tuán)地塊④娑婆橋DD-03、04地塊⑤杭一棉CC、C2、D地塊⑥阮家橋CC-R21--2地塊⑦田園R221-4、R21-5地塊⑧水湘D地地塊⑨丁橋R221-02、04、19、23、26地塊⑩蔣村新區(qū)區(qū)A-05、B-12、B-15地塊11三墩城城中村改造05、06、08、10地塊細(xì)讀《手冊(cè)》，再再對(duì)比杭州兩兩年前的土地地供應(yīng)情況，不不難發(fā)現(xiàn)：2008年，政府的的土地供應(yīng)明明顯收縮了。根根據(jù)資料顯示示，2006年的《讀地地手冊(cè)》上公公布的土地出出讓規(guī)模達(dá)到到4600畝左右，而而今年這個(gè)數(shù)數(shù)字只有2241畝，不到兩兩年前的一半半。然而實(shí)際際情況是，2006年杭州達(dá)到到出讓標(biāo)準(zhǔn)并并被正式推介介的土地供應(yīng)應(yīng)總量達(dá)到了了6500畝。數(shù)字上的差差別，其實(shí)際際意義并不局局限于數(shù)字本本身。今年出讓的土地地不及2006年一半我們不妨來(lái)來(lái)回顧一下2006年第二期的的《讀地手冊(cè)冊(cè)》。列入當(dāng)期《讀讀地手冊(cè)》的的，共有50宗推介地塊塊，其中48宗為宅地(設(shè)配套公建)，總面積約4600畝。除了列列入《讀地手手冊(cè)》的3宗土地以外外，在濱江和和丁橋等地，還還有10多宗土地可可供出讓，總總面積達(dá)860多畝。如果果再加上丁橋橋區(qū)域和田園園區(qū)域的兩本本專題《讀地地手冊(cè)》，另另外還有差不不多20宗土地，總總面積達(dá)1200多畝。當(dāng)時(shí)時(shí)杭州市場(chǎng)上上可供出讓的的商品房開發(fā)發(fā)用地已達(dá)6500畝左右。眾人翹首企企盼的2008年的《手冊(cè)冊(cè)》卻是1804畝的宅地供供應(yīng)。一時(shí)間間，各種聲音音四起。一些業(yè)內(nèi)人人士認(rèn)為，為為了讓土地“賣個(gè)好價(jià)錢”，政府在“捂地”。現(xiàn)在行情情不好的時(shí)候候，把地都“藏起來(lái)”，等到市場(chǎng)場(chǎng)行情上去了了，再集中推推地，賣個(gè)好好價(jià)錢。但是據(jù)知情情人士透露，今今年出了幾次次土地出讓的的預(yù)告算是對(duì)對(duì)市場(chǎng)的“試水”，但是實(shí)際際的效果并不不是很好。因因此他們認(rèn)為為，在市場(chǎng)行行情低迷的情情況下，一下下子拿出很多多的地來(lái)很可可能會(huì)產(chǎn)生流流拍的風(fēng)險(xiǎn)。適適當(dāng)?shù)厥湛s供供應(yīng)是有必要要的。據(jù)杭州州市國(guó)土資源源局介紹，這這只是今年的的首期《手冊(cè)冊(cè)》，根據(jù)土土地儲(chǔ)備地塊塊情況，未來(lái)來(lái)還將“看行情”適時(shí)推出新新的《手冊(cè)》。房產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速速度放緩無(wú)論哪種觀觀點(diǎn)，一個(gè)顯顯而易見(jiàn)的事事實(shí)是，房產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速速度放緩已然然深度入侵杭杭州。這樣的的說(shuō)法，可以以從杭州市地地稅局公布的的一些數(shù)據(jù)上上找到確鑿的的證據(jù)。“房地產(chǎn)業(yè)業(yè)在經(jīng)歷了2007年的再次繁繁榮后，2008年1-3月整個(gè)行業(yè)業(yè)發(fā)展速度明明顯放緩。一一季度房地產(chǎn)產(chǎn)相關(guān)稅收對(duì)對(duì)我市地方財(cái)財(cái)政收入的貢貢獻(xiàn)幾乎達(dá)三三分之一，且且貢獻(xiàn)比重比比去年提高了了0.4個(gè)百分點(diǎn)，但但房地產(chǎn)業(yè)稅稅收增幅卻大大幅下降。一一季度房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)入庫(kù)稅稅收37.94億元，增長(zhǎng)8.4%，增幅比去去年全年回落落了43.8個(gè)百百分點(diǎn)；地方方部分入庫(kù)稅稅收29.96億元，增長(zhǎng)24.4%，增幅比去去年全年回落落了25.8個(gè)百分點(diǎn)。減減收主要集中中在房地產(chǎn)企企業(yè)所得稅，同同比減少5.03億元。主要要原因是去年年2月國(guó)家出臺(tái)臺(tái)了有關(guān)房地地產(chǎn)企業(yè)土地地增值稅清算算政策，受此此影響，一些些房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)集中入庫(kù)達(dá)達(dá)5.1億元。今年年一季度這些些因素的減收收效應(yīng)完全體體現(xiàn)出來(lái)，導(dǎo)導(dǎo)致房地產(chǎn)稅稅收整體下滑滑?！背诉@些數(shù)數(shù)據(jù)外，記者者還多方了解解到，很多開開發(fā)商都存在在著貸款到位位率不高的問(wèn)問(wèn)題。“項(xiàng)目已經(jīng)審審批，但是貸貸款就是遲遲遲不能到位?！比涨暗拇婵羁顪?zhǔn)備金率上上調(diào)更是讓市市場(chǎng)對(duì)于銀根根放松的預(yù)期期落空。“這不僅僅意意味著可預(yù)期期的貸款更難難，更是一個(gè)個(gè)銀根繼續(xù)收收緊的明顯信信號(hào)?！币恍I(yè)內(nèi)人人士甚至預(yù)測(cè)測(cè)，如果到了了8月還沒(méi)有銷銷售回暖的跡跡象，肯定會(huì)會(huì)出現(xiàn)明顯的的降價(jià)打折行行為。而首當(dāng)當(dāng)其沖的必然然是那些空有有“中高端價(jià)格”而無(wú)“中高端品質(zhì)”的樓盤。銀根收緊，開發(fā)發(fā)商改變拿地地計(jì)劃對(duì)于宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)的不看好好，使得一些些原本有拿地地計(jì)劃的開發(fā)發(fā)商改變了原原先的安排。廣廣宇集團(tuán)總裁裁助理任堅(jiān)鋼鋼告訴記者：：“我們?cè)谫Y金金上還比較寬寬裕，但是現(xiàn)現(xiàn)在也不敢用用。手中有糧糧，心中不慌慌。現(xiàn)在我們們決定把拿地地的計(jì)劃再放放一放，除非非是真的有非非常好的地以以及非常適合合的價(jià)格，不不然我們不會(huì)會(huì)考慮?！倍硪晃婚_開發(fā)商也表示示，“長(zhǎng)期來(lái)看，拿拿地是肯定要要拿的，但是是在短時(shí)期內(nèi)內(nèi)，我們更需需要對(duì)成本風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行控制制?！倍鴮?duì)于杭州州市此番收縮縮土地供應(yīng)，知知情人士分析析：“土地推介主主要視市場(chǎng)情情況而定。”因?yàn)榻衲赉y銀根的全面收收緊，存款準(zhǔn)準(zhǔn)備金率多次次上調(diào)，開發(fā)發(fā)商的口袋嚴(yán)嚴(yán)重影響著土土地市場(chǎng)的走走向，因此杭杭州市在土地地的推介方面面也比較謹(jǐn)慎慎。有些地塊塊甚至進(jìn)行了了多次預(yù)告，這這也是謹(jǐn)慎推推地的一個(gè)重重要表現(xiàn)。一位房產(chǎn)公公司負(fù)責(zé)前期期拿地的高層層認(rèn)為，杭州州市政府對(duì)于于土地的操控控能力在全國(guó)國(guó)都是強(qiáng)的，作作為土地供應(yīng)應(yīng)的一方，政政府也是土地地市場(chǎng)的參與與者，有供應(yīng)應(yīng)的靈活性是是值得肯定的的，放緩節(jié)奏奏有利于市場(chǎng)