房地產(chǎn)成本管理控制要點(diǎn)

房地產(chǎn)成本管理控制要點(diǎn)目錄TOC\o"1-3"\h\zHYPERLINK\l"_Toc192492427"第一項(xiàng)立項(xiàng)成本本控制要點(diǎn)22HYPERLINK\l"_Toc192492428"第二項(xiàng)規(guī)劃環(huán)節(jié)節(jié)成本控制要要點(diǎn)2HYPERLINK\l"_Toc192492429"第三項(xiàng)招投標(biāo)環(huán)環(huán)節(jié)成本控制制要點(diǎn)4HYPERLINK\l"_Toc192492430"第四項(xiàng)施工環(huán)節(jié)節(jié)成本控制要要點(diǎn)5HYPERLINK\l"_Toc192492431"第五項(xiàng)材料及設(shè)設(shè)備采購環(huán)節(jié)節(jié)成本控制要要點(diǎn)7HYPERLINK\l"_Toc192492432"第六項(xiàng)銷售環(huán)節(jié)節(jié)成本控制要要點(diǎn)8HYPERLINK\l"_Toc192492433"第七項(xiàng)工程預(yù)決決算環(huán)節(jié)成本本控制要點(diǎn)99HYPERLINK\l"_Toc192492434"第八項(xiàng)期間費(fèi)用用的成本控制制要點(diǎn)10總體控制方式：：明確各階段控制制要點(diǎn)落實(shí)各控制點(diǎn)的的責(zé)任人和責(zé)責(zé)任部門結(jié)合考核機(jī)制有有效監(jiān)督執(zhí)行行到位通過系統(tǒng)化管理理過程充分透透明抓住敏感要點(diǎn)以以點(diǎn)帶面利用系統(tǒng)化管理理尋找薄弱環(huán)環(huán)節(jié)第一項(xiàng)立項(xiàng)成成本控制要點(diǎn)點(diǎn)立項(xiàng)環(huán)節(jié)的成本本控制根據(jù)項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)方式式的不同而有有所區(qū)別。該該環(huán)節(jié)由于有有國家多項(xiàng)法法規(guī)政策的限限制，運(yùn)作時(shí)時(shí)靈活度較小小，基本原則則是在國家規(guī)規(guī)定范圍內(nèi)最最大限度地控控制企業(yè)的費(fèi)費(fèi)用。項(xiàng)目管管理中心在項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)前期期起主要作用用，因此，這這一環(huán)節(jié)成本本控制的主要要任務(wù)由項(xiàng)目目管理中心來來承擔(dān)?？刂埔c(diǎn)控制什么怎么控制誰來控制建立標(biāo)準(zhǔn)開發(fā)形式新征土地征地費(fèi)用少交或晚交，力力爭減免項(xiàng)目管理中心負(fù)負(fù)責(zé)項(xiàng)目開發(fā)成本構(gòu)構(gòu)成表拆遷安置費(fèi)用房產(chǎn)確權(quán)后辦理理拆遷安置費(fèi)費(fèi)用項(xiàng)目管理中心負(fù)負(fù)責(zé)大市政費(fèi)用自建部分按照公公司工程體系系走；交政府府部分按有關(guān)關(guān)規(guī)定辦理工程部、總師室室和成本管理理中心負(fù)責(zé)自自建部分；工工程部負(fù)責(zé)交交政府部分。規(guī)劃條件滿足公司利益最最大化，合理理提高容積率率，降低土地地成本項(xiàng)目管理中心、總總師室負(fù)責(zé)買斷項(xiàng)目買斷內(nèi)容明確買斷內(nèi)容明明細(xì)項(xiàng)目管理中心負(fù)負(fù)責(zé)項(xiàng)目開發(fā)成本構(gòu)構(gòu)成表付款總額為公司爭取最大大利益項(xiàng)目管理中心負(fù)負(fù)責(zé)付款時(shí)間周期長、次數(shù)多多項(xiàng)目管理中心負(fù)負(fù)責(zé)三通或七通一平平的標(biāo)準(zhǔn)明確驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)明明細(xì)工程部、項(xiàng)目管管理中心負(fù)責(zé)責(zé)手續(xù)風(fēng)險(xiǎn)與項(xiàng)目付款時(shí)間間直接掛鉤。項(xiàng)目管理中心負(fù)負(fù)責(zé)合作開發(fā)合作方式符合集團(tuán)要求；；項(xiàng)目管理中心負(fù)負(fù)責(zé)項(xiàng)目開發(fā)成本構(gòu)構(gòu)成表分成比例雙贏原則；項(xiàng)目管理中心負(fù)負(fù)責(zé)交房時(shí)間盡可能地延后交交房，工程部負(fù)責(zé)交房標(biāo)準(zhǔn)不低于合同中交交房標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目管理中心負(fù)負(fù)責(zé)付款總額付款時(shí)間選擇有利于公司司利益的方式式項(xiàng)目管理中心負(fù)負(fù)責(zé)項(xiàng)目管理中心負(fù)負(fù)責(zé)第二項(xiàng)規(guī)劃環(huán)環(huán)節(jié)成本控制制要點(diǎn)規(guī)劃環(huán)節(jié)的成本本控制所占權(quán)權(quán)重最大，具具有“一錘定音”的地位和作作用：在規(guī)劃劃環(huán)節(jié)進(jìn)行成成本控制是實(shí)實(shí)現(xiàn)事前控制制的關(guān)鍵，可可以最大限度度的減少事后后變動(dòng)帶來的的成本。所以以該環(huán)節(jié)控制制要點(diǎn)和控制制內(nèi)容相當(dāng)復(fù)復(fù)雜，基本原原則是，周密密規(guī)劃，科學(xué)學(xué)討論，嚴(yán)格格審批。總師師室和各類評(píng)評(píng)審委員會(huì)在在該環(huán)節(jié)承擔(dān)擔(dān)主要的職能能。控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰來控制建立標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃方案（1）可行性規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)市場(chǎng)信息搜集和和分析市政狀況信息分分析規(guī)劃要點(diǎn)確立可行性研究設(shè)計(jì)計(jì)任務(wù)書可行性設(shè)計(jì)變更更總師室負(fù)責(zé)，項(xiàng)項(xiàng)目、成本管管理中心、市市場(chǎng)部配合（2）方案評(píng)審審組成可行性規(guī)劃劃評(píng)審委員會(huì)會(huì)，對(duì)方案進(jìn)進(jìn)行評(píng)審、確確定。未通過的方案進(jìn)進(jìn)入可行性設(shè)設(shè)計(jì)變更環(huán)節(jié)節(jié)，再重新評(píng)評(píng)審。由項(xiàng)目、總師室室、工程、成成本管理中心心、財(cái)務(wù)部、市市場(chǎng)等各部門門組成評(píng)審委委員會(huì)，總經(jīng)經(jīng)理負(fù)責(zé)（3）設(shè)計(jì)成果果對(duì)可行性規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)根據(jù)實(shí)際際情況進(jìn)行細(xì)細(xì)節(jié)調(diào)整設(shè)備選型方案提提前確定總師室負(fù)責(zé)，工工程部配合根據(jù)提交的設(shè)計(jì)計(jì)成果進(jìn)行投投資估算成本管理中心負(fù)負(fù)責(zé)，總師室室配合報(bào)批設(shè)計(jì)（1）設(shè)計(jì)方案案根據(jù)項(xiàng)目前期運(yùn)運(yùn)營的情況和和市場(chǎng)分析制制訂設(shè)計(jì)任務(wù)務(wù)書總師室負(fù)責(zé)，項(xiàng)項(xiàng)目管理中心心、市場(chǎng)部協(xié)協(xié)作方案設(shè)計(jì)招投標(biāo)標(biāo)總師室方案設(shè)計(jì)評(píng)審招投標(biāo)評(píng)審委員員會(huì)（2）報(bào)批注意市政設(shè)計(jì)注意相關(guān)法規(guī)，完完善自身報(bào)批批規(guī)范性，材材料完整項(xiàng)目管理中心負(fù)負(fù)責(zé)，總師室室配合擴(kuò)初設(shè)計(jì)（1）擴(kuò)初設(shè)計(jì)計(jì)要求對(duì)報(bào)批設(shè)計(jì)進(jìn)一一步調(diào)整設(shè)計(jì)要求內(nèi)部審核總師室負(fù)責(zé)，知知會(huì)各部門（2）成本概算算根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)招招投標(biāo)方案和和設(shè)備選型、實(shí)實(shí)體研究、環(huán)環(huán)境方案等因因素對(duì)總成本本作出概算總師室與工程部部負(fù)責(zé)制訂經(jīng)營指導(dǎo)書書成本管理中心負(fù)負(fù)責(zé)（3）擴(kuò)初設(shè)計(jì)計(jì)圖根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)要要求招標(biāo)專家評(píng)審內(nèi)部評(píng)審招投標(biāo)評(píng)審委員員會(huì)設(shè)計(jì)調(diào)整總師室負(fù)責(zé)樁基設(shè)計(jì)（1）地質(zhì)勘察察搜集權(quán)威地質(zhì)資資料自己專業(yè)人員勘勘察總師室負(fù)責(zé)，工工程部協(xié)助（2）設(shè)計(jì)方案案評(píng)審樁基設(shè)計(jì)2種以以上形式由專家進(jìn)行樁基基形式和樁基基結(jié)構(gòu)評(píng)審（3）樁基施工工圖設(shè)計(jì)調(diào)整施工圖設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)要求求根據(jù)銷售包裝設(shè)設(shè)計(jì)、樁基設(shè)設(shè)計(jì)、功能設(shè)設(shè)計(jì)及配套設(shè)設(shè)施等因素，在在擴(kuò)初圖基礎(chǔ)礎(chǔ)上確立施工工圖設(shè)計(jì)要求求建安施工圖中結(jié)結(jié)構(gòu)造價(jià)、建建筑造價(jià)和環(huán)環(huán)境設(shè)施費(fèi)等等約占總造價(jià)價(jià)70%的部分屬于于設(shè)計(jì)方可控控部分，應(yīng)嚴(yán)嚴(yán)格審核?？値熓液凸こ滩坎控?fù)責(zé)，其他他部門協(xié)助報(bào)建政府部門報(bào)批費(fèi)費(fèi)，按政府有有關(guān)政策交納納。項(xiàng)目管理中心報(bào)施圖審圖施工配合互審互簽，明確確修改意見，設(shè)設(shè)計(jì)洽商總師室負(fù)責(zé)，工工程協(xié)助，知知會(huì)市場(chǎng)部面積測(cè)算設(shè)計(jì)圖紙測(cè)算與與實(shí)際施工時(shí)時(shí)檢驗(yàn)相結(jié)合合總師室負(fù)責(zé)，工工程部協(xié)助銷售包裝設(shè)計(jì)結(jié)合營銷費(fèi)用控控制施工招投標(biāo)裝修方案設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì)要求根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)圖圖、經(jīng)營指導(dǎo)導(dǎo)書和實(shí)體研研究的結(jié)果確確定方案設(shè)計(jì)計(jì)要求總師室負(fù)責(zé)，市市場(chǎng)部協(xié)助材料設(shè)備選型成成本方案市場(chǎng)信息調(diào)研根據(jù)設(shè)計(jì)要求確確定裝修材料料和設(shè)備總師室負(fù)責(zé)制訂裝修設(shè)計(jì)目目標(biāo)成本計(jì)劃劃明細(xì)表裝飾綜合價(jià)格拆拆分分析招投標(biāo)制訂設(shè)計(jì)任務(wù)書書總師室負(fù)責(zé)，市市場(chǎng)部協(xié)助評(píng)審招投標(biāo)評(píng)審委員員會(huì)功能設(shè)計(jì)（1）小區(qū)建筑筑物功能的經(jīng)經(jīng)濟(jì)評(píng)估市場(chǎng)調(diào)研市場(chǎng)部負(fù)責(zé)有針對(duì)性擴(kuò)充建建筑物功能總師室負(fù)責(zé)，銷銷售、工程部部協(xié)助（2）市政配套套方案市政狀況調(diào)研爭取政府有利條條件項(xiàng)目管理中心負(fù)負(fù)責(zé)（3）環(huán)境方案案設(shè)計(jì)根據(jù)投資估算和和報(bào)批標(biāo)準(zhǔn)確確立環(huán)境設(shè)計(jì)計(jì)方案目標(biāo)成成本總額總師室負(fù)責(zé)，項(xiàng)項(xiàng)目管理中心心協(xié)助招投標(biāo)招投標(biāo)評(píng)審委員員會(huì)（4）智能化設(shè)設(shè)計(jì)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析，智智能化必要性性分析智能化內(nèi)容控制制市場(chǎng)部負(fù)責(zé)招投標(biāo)，尋找外外部合作，爭爭取雙贏招投標(biāo)小組組織織，總經(jīng)理負(fù)負(fù)責(zé)（5）銷售承諾諾保持各部門與市市場(chǎng)部的信息息暢通，保障障銷售承諾與與實(shí)際功能的的一致性總師室負(fù)責(zé)，工工程部協(xié)助設(shè)計(jì)變更（1）設(shè)計(jì)調(diào)整整費(fèi)用（2）設(shè)計(jì)變更更洽商嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)變變更洽商流程程進(jìn)行總師室負(fù)責(zé)，工工程、市場(chǎng)部部協(xié)助《工程現(xiàn)場(chǎng)變更更管理規(guī)范》材料設(shè)備（1）選型（2）方案確定定時(shí)間在擴(kuò)初圖確定前前確定材料設(shè)設(shè)備，使設(shè)計(jì)計(jì)在圖紙階段段就考慮了材材料設(shè)備的安安裝總師室負(fù)責(zé)，工工程部協(xié)助（3）采購招投標(biāo)招投標(biāo)評(píng)審委員員會(huì)《設(shè)備材料采購購規(guī)范》其他費(fèi)用物業(yè)管理完善費(fèi)費(fèi)限額設(shè)計(jì)成本管理中心第三項(xiàng)招投標(biāo)標(biāo)環(huán)節(jié)成本控控制要點(diǎn)招投標(biāo)環(huán)節(jié)的成成本控制涉及及到工程、總總師室、成本本管理中心、市市場(chǎng)等多個(gè)部部門的實(shí)際運(yùn)運(yùn)作，在程序序上沒有太多多變數(shù)，但具具體內(nèi)容特別別是招投標(biāo)評(píng)評(píng)審委員的選選擇則須有很很強(qiáng)的針對(duì)性性。這個(gè)環(huán)節(jié)節(jié)成本控制的的難點(diǎn)在于標(biāo)標(biāo)書制訂，重重點(diǎn)在于評(píng)標(biāo)標(biāo)。控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰來控制建立標(biāo)準(zhǔn)1、投標(biāo)單位的的選擇資質(zhì)管理水平技術(shù)力量歷史記錄資金實(shí)力合作經(jīng)歷建立承建商、工工程監(jiān)理、材材料及設(shè)備供供貨商名冊(cè)及及資料庫。從公司認(rèn)可名冊(cè)冊(cè)中的承建商商、供貨商、監(jiān)監(jiān)理公司中選選擇投標(biāo)單位位。主辦部門推薦五五家投標(biāo)單位位報(bào)招投標(biāo)工工作組。工程部負(fù)責(zé)工程程監(jiān)理招投標(biāo)標(biāo)合同；總師室負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)計(jì)、環(huán)境、裝裝修招投標(biāo)合合同。成本管理中心負(fù)負(fù)責(zé)材料設(shè)備備招投標(biāo)合同同。市場(chǎng)部負(fù)責(zé)營銷銷、包裝招投投標(biāo)合同。招投標(biāo)管理規(guī)范范和招投標(biāo)管理理程序招投標(biāo)工作小小組審核、考考察、評(píng)估、篩篩選三家以上上投標(biāo)單位報(bào)報(bào)招投標(biāo)評(píng)審審委員會(huì)及主主管領(lǐng)導(dǎo)招投標(biāo)評(píng)審委員員會(huì)審核主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。招投標(biāo)管理規(guī)范范和招投標(biāo)管理理程序2、招投標(biāo)文件件各類合同的招投投標(biāo)書內(nèi)容應(yīng)應(yīng)包含：工期；工程造價(jià)或取費(fèi)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；質(zhì)量要求；付款方式；招標(biāo)范圍；結(jié)算方式；驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)；投標(biāo)注意事項(xiàng)；；廢標(biāo)條件（投標(biāo)標(biāo)書必須加蓋蓋投標(biāo)單位法法人印章）；；接標(biāo)時(shí)間；開標(biāo)時(shí)間；定標(biāo)方法；投標(biāo)單位補(bǔ)充意意見；標(biāo)準(zhǔn)合同條文；；圖紙、其他要求求等。主辦部門起草、制制定招投標(biāo)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)文本1、工程部負(fù)責(zé)責(zé)工程監(jiān)理招招投標(biāo)合同；；2、總師室負(fù)責(zé)責(zé)設(shè)計(jì)、環(huán)境境、裝修招投投標(biāo)合同。3、成本管理中中心負(fù)責(zé)材料料設(shè)備招投標(biāo)標(biāo)合同。4、市場(chǎng)部負(fù)責(zé)責(zé)營銷、包裝裝招投標(biāo)合同同。招投標(biāo)管理規(guī)范范和招投標(biāo)管理理程序招投標(biāo)工作組審審核招投標(biāo)評(píng)審委員員會(huì)審核；主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)；；招投標(biāo)管理規(guī)范范和招投標(biāo)管理理程序3、評(píng)標(biāo)和定標(biāo)標(biāo)技術(shù)性評(píng)標(biāo)和定定標(biāo)經(jīng)濟(jì)性評(píng)標(biāo)定標(biāo)標(biāo)優(yōu)先順序1、技術(shù)評(píng)標(biāo)2、經(jīng)濟(jì)評(píng)標(biāo)3、合作經(jīng)歷1、技術(shù)部門負(fù)負(fù)責(zé)技術(shù)評(píng)標(biāo)標(biāo)2、成本管理中中心負(fù)責(zé)經(jīng)濟(jì)濟(jì)標(biāo)書的評(píng)標(biāo)標(biāo)3、財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)責(zé)審核廣告包包裝費(fèi)招投標(biāo)管理規(guī)范范和招投標(biāo)管理理程序綜合審核投標(biāo)單單位；評(píng)定中中標(biāo)單位招投標(biāo)評(píng)審委員員會(huì)審核、評(píng)評(píng)定。主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)招投標(biāo)管理規(guī)范范和招投標(biāo)管理理程序第四項(xiàng)施工環(huán)環(huán)節(jié)成本控制制要點(diǎn)施工環(huán)節(jié)的成本本控制主要應(yīng)應(yīng)注意兩大方方面，一個(gè)是是因各種變更更帶來的費(fèi)用用，另一個(gè)是是材料、工程程款的支付。由由于市場(chǎng)變化化與市場(chǎng)把握握的原因，施施工階段不可可避免由于各各種情況而要要對(duì)施工計(jì)劃劃和內(nèi)容進(jìn)行行改動(dòng)，而在在變更時(shí)明確確目的和遵循循程序都是必必須的。這一一階段進(jìn)行成成本控制時(shí)要要注意各部門門的及時(shí)溝通通和良好合作作?？刂埔c(diǎn)控制什么怎么控制誰來控制建立標(biāo)準(zhǔn)1、設(shè)計(jì)變更環(huán)環(huán)節(jié)（1）變更評(píng)估估定準(zhǔn)避中計(jì)審全程可更預(yù)予定估的為參成本管理中心負(fù)負(fù)責(zé)計(jì)算變更更費(fèi)用（含可可能引起的索索賠）。甲方項(xiàng)目代表執(zhí)執(zhí)行修改的工工期評(píng)估。成本管理中心成成本管理員負(fù)負(fù)責(zé)計(jì)算變更更后的成本現(xiàn)現(xiàn)狀。《工程變更管理理辦法》（2）變更的審審核簽認(rèn)將分不相簽行經(jīng)辦部門《工程現(xiàn)場(chǎng)簽證證管理規(guī)范》單發(fā)生變更項(xiàng)目的的負(fù)責(zé)人《工程現(xiàn)場(chǎng)簽證證管理規(guī)范》變更計(jì)師部位位后效經(jīng)辦部門《工程現(xiàn)場(chǎng)簽證證管理規(guī)范》（3）變更的審審批主管總經(jīng)理審批批后方可進(jìn)行行變更。主管總經(jīng)理《工程現(xiàn)場(chǎng)簽證證管理規(guī)范》施工現(xiàn)場(chǎng)簽證（1）簽證的必必要性現(xiàn)場(chǎng)簽證的確認(rèn)認(rèn)應(yīng)嚴(yán)格按照照合同中所約約定的條款執(zhí)執(zhí)行。經(jīng)辦部門（總總師室或工程程部）（2）簽證的時(shí)時(shí)限現(xiàn)場(chǎng)簽證確需發(fā)發(fā)生，應(yīng)堅(jiān)持持當(dāng)時(shí)發(fā)生當(dāng)當(dāng)時(shí)簽證的原原則?！豆こ态F(xiàn)場(chǎng)簽證證管理規(guī)范》（續(xù)）2、施工工現(xiàn)場(chǎng)簽證（1）簽證的工工程量認(rèn)真核對(duì)簽證的的工程量準(zhǔn)確確。簽證的內(nèi)容、原原因、工程量量應(yīng)清楚準(zhǔn)確確、無涂改、編編號(hào)準(zhǔn)、全，并并有監(jiān)理工程程師的簽字確確認(rèn)。經(jīng)辦部門（總師師室或工程部部）《工程變更管理理辦法》（2）簽證的審審批施工洽商通知單單發(fā)生變更項(xiàng)目的的負(fù)責(zé)人《工程現(xiàn)場(chǎng)簽證證管理規(guī)范》洽在確確認(rèn)簽證前，應(yīng)應(yīng)按相應(yīng)審批批程序報(bào)審，通通過后方可正正式簽證。主管總經(jīng)理《工程現(xiàn)場(chǎng)簽證證管理規(guī)范》（3）簽證的反反饋定類分據(jù)對(duì)變進(jìn)資料工程師《工程現(xiàn)場(chǎng)簽證證管理規(guī)范》3、審圖（1）擴(kuò)初圖會(huì)會(huì)審（2）施工圖會(huì)會(huì)審（3）分項(xiàng)、分分部圖會(huì)審（4）各專業(yè)技技術(shù)圖紙會(huì)審審圖紙多層次會(huì)審審會(huì)簽及審批批制度。各專業(yè)互審互簽簽制度。力爭在開工前把把圖紙中的問問題修改完。甲方技術(shù)負(fù)責(zé)人人《施工環(huán)節(jié)成本本控制要點(diǎn)》4、總分包配合合費(fèi)（1）分包方式式（2）分包內(nèi)容容（3）分包的責(zé)責(zé)任界定通過投標(biāo)確定配配合費(fèi)。應(yīng)避免在施工過過程中修改分分包方式、分分包內(nèi)容、范范圍而增加工工程成本。甲方代表《施工環(huán)節(jié)成本本控制要點(diǎn)》5、材料供應(yīng)（1）選型（2）材料供應(yīng)應(yīng)方式（3）材料計(jì)劃劃（4）預(yù)留時(shí)間間施工所用的各項(xiàng)項(xiàng)材料的選型型應(yīng)在材料招招標(biāo)前確定。總師室主要解決的是材材料供應(yīng)對(duì)施施工環(huán)節(jié)成本本的影響，詳詳見《施工環(huán)環(huán)節(jié)成本控制制要點(diǎn)》先確定材料供應(yīng)應(yīng)方式，通過過招標(biāo)確定相相關(guān)費(fèi)用。成本管理中心組組織工程部參加限時(shí)編制材料計(jì)計(jì)劃。材料計(jì)劃簽認(rèn)。甲方代表要考慮可能出現(xiàn)現(xiàn)的問題，留留出相應(yīng)的時(shí)時(shí)間。經(jīng)辦部門6、工程款的支支付（5）付款進(jìn)度度（6）工程進(jìn)度度按合同約定執(zhí)行行付款。按進(jìn)度付款。多層次多角度審審核工程進(jìn)度度。甲方代表與監(jiān)理理工程師審核核完成的形象象部位預(yù)算人員審核工工程價(jià)值量《付款審批程序序規(guī)范》（1）付款的審審批根據(jù)情況由不同同級(jí)別人員最最終審批。主管副總總經(jīng)理第五項(xiàng)材料及及設(shè)備采購環(huán)環(huán)節(jié)成本控制制要點(diǎn)材料及設(shè)備采購購環(huán)節(jié)成本控控制的核心要要素是計(jì)劃和和信息，通過過明確而科學(xué)學(xué)的流程，就就可以最大限限度的減少在在該環(huán)節(jié)出現(xiàn)現(xiàn)損失的概率率，達(dá)到成本本控制的目的的?？刂埔c(diǎn)控制什么怎么控制誰來控制建立標(biāo)準(zhǔn)1、材料進(jìn)場(chǎng)計(jì)計(jì)劃采購招投標(biāo)及訂訂立合同時(shí)間間暫缺工程部生產(chǎn)周期與工程進(jìn)度相配配合運(yùn)輸周期具體與采購點(diǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)近相對(duì)應(yīng)安裝、驗(yàn)收周期期與工程進(jìn)度相配配合交叉作業(yè)時(shí)間與工序安排相聯(lián)聯(lián)系2、材料的性能能價(jià)格比市場(chǎng)信息日常搜集市場(chǎng)信信息，建立材材料市場(chǎng)信息息庫。成本管理中心技術(shù)參數(shù)材料設(shè)備的技術(shù)術(shù)參數(shù)由總師師室確定或封封樣?？値熓艺型稑?biāo)必須招投標(biāo)的材材料設(shè)備要制制定招投標(biāo)計(jì)計(jì)劃。不需招招投標(biāo)的材料料設(shè)備，采用用三家以上廠廠家報(bào)價(jià)選擇擇。成本管理中心《招投標(biāo)管理規(guī)規(guī)范》和《設(shè)設(shè)備材料采購購規(guī)范》3、材料款支付付材料款支付方式式材料款支付進(jìn)度度保修款預(yù)付款限額控制制首次驗(yàn)收后付款款總額進(jìn)度控控制。保修款一般不低低于合同總價(jià)價(jià)的5%。依據(jù)合同中約定定付款。經(jīng)辦部門（工程程部或總師室室）《付款審批程序序規(guī)范》4、材料驗(yàn)收數(shù)量驗(yàn)收幾方共同確認(rèn)貨貨到現(xiàn)場(chǎng)數(shù)量量甲方工地代表或或?qū)I(yè)工程師師負(fù)責(zé)監(jiān)控驗(yàn)驗(yàn)收《設(shè)備材料采購購規(guī)范》質(zhì)量驗(yàn)收外觀質(zhì)量的驗(yàn)收收安裝后質(zhì)量的驗(yàn)驗(yàn)收工程部投入使用后的質(zhì)質(zhì)量驗(yàn)收物業(yè)公司5、材料保管與與保修材料保管在合同中明確貨貨物的卸貨和和保管的責(zé)任任承擔(dān)者工程部《設(shè)備材料采購購規(guī)范》材料保修用合同的方式明明確保修責(zé)任任和保修期第六項(xiàng)銷售環(huán)環(huán)節(jié)成本控制制要點(diǎn)銷售環(huán)節(jié)的成本本一般是按比比例控制，但但一旦制訂了了費(fèi)用目標(biāo)總總額，具體的的單項(xiàng)支出就就必須嚴(yán)格控控制。由于銷銷售涉及的部部門比較多，所所以各部門乃乃至總經(jīng)理都都需要分工負(fù)負(fù)責(zé)這部分的的控制職能。此此外，由于銷銷售環(huán)節(jié)的一一些操作會(huì)對(duì)對(duì)入住和物業(yè)業(yè)管理產(chǎn)生重重要的影響，所所以這個(gè)環(huán)節(jié)節(jié)的成本控制制也必須有長長線考慮?？刂埔c(diǎn)控制什么怎么控制誰來控制建立標(biāo)準(zhǔn)1、營銷方案（1）費(fèi)用總額額確定費(fèi)用目標(biāo)總總額項(xiàng)目管理中心《營銷費(fèi)用管理理規(guī)范》（2）市場(chǎng)信息息收集（3）營銷計(jì)劃劃（4）營銷預(yù)算算根據(jù)各種相關(guān)因因素確定具體體計(jì)劃和費(fèi)用用市場(chǎng)部（5）營銷方案案審批征求各方面意見見，按審批流流程操作主管總經(jīng)理《營銷操作流程程規(guī)范》2、營銷現(xiàn)場(chǎng)費(fèi)費(fèi)用（1）現(xiàn)場(chǎng)銷售售人工費(fèi)用銷售人數(shù)控制銷售工作進(jìn)度控控制獎(jiǎng)勵(lì)辦法控制市場(chǎng)部部門經(jīng)理理（2）現(xiàn)場(chǎng)銷售售器具費(fèi)（3）賣場(chǎng)、現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)包裝費(fèi)（4）銷售模型型費(fèi)用（5）宣傳資料料及禮品費(fèi)（6）展銷費(fèi)市場(chǎng)部專業(yè)經(jīng)理理和部門經(jīng)理理《營銷包裝操作作規(guī)范》（7）計(jì)劃額度度控制額度內(nèi)調(diào)劑和超超額審批制度度主管總經(jīng)理《營銷費(fèi)用管理理規(guī)范》3、媒體選擇（1）媒體及廣廣告代理公司司信息收集和和分析專人負(fù)責(zé)市場(chǎng)部《營銷包裝操作作規(guī)范》（2）招投標(biāo)先評(píng)后選的原則則市場(chǎng)部《營銷包裝操作作規(guī)范》內(nèi)部評(píng)審市場(chǎng)部《招投標(biāo)管理規(guī)規(guī)范》招投標(biāo)評(píng)審委員會(huì)4、樣板房裝修修（1）設(shè)計(jì)、裝裝修市場(chǎng)信息收集制訂裝修目標(biāo)成成本總額總師室、市場(chǎng)部部《營銷包裝操作作規(guī)范》和《設(shè)設(shè)計(jì)規(guī)劃管理理規(guī)范》（2）材料采購購信息搜集材料、設(shè)備選型型總師室《設(shè)備、材料采采購規(guī)范》（3）信息采集集及招投標(biāo)招投標(biāo)招投標(biāo)評(píng)審小組組《招投標(biāo)管理規(guī)規(guī)范》（4）樣板房維維護(hù)委托物業(yè)代管協(xié)協(xié)議物業(yè)公司、市場(chǎng)場(chǎng)部《物業(yè)管理規(guī)范范》（5）材料回收收、保管和再再利用建立材料設(shè)備清清單使用登記閑置品評(píng)估和處處理總師室負(fù)責(zé)，物物業(yè)、市場(chǎng)部部配合《營銷包裝操作作規(guī)范》5、銷售回款（1）銷售折扣扣點(diǎn)待定銷售前臺(tái)負(fù)責(zé)（2）回款周期期待定銷售前臺(tái)負(fù)責(zé)，財(cái)財(cái)務(wù)監(jiān)督《回款管理規(guī)范范》6、銷售補(bǔ)充條條款及承諾承諾的給出制作樓書承諾分類營銷部負(fù)責(zé)，設(shè)設(shè)計(jì)、工程監(jiān)監(jiān)督（2）設(shè)計(jì)變更更與承諾變更審批與知會(huì)會(huì)制度承諾變更總師室負(fù)責(zé)，銷銷售、工程協(xié)協(xié)助7、客戶交房（1）交房日期期（2）保修期（3）質(zhì)量補(bǔ)償償晚交房原因分類類處理與施工隊(duì)洽商延延長保修期交房驗(yàn)收協(xié)議客戶服務(wù)中心負(fù)負(fù)責(zé)，銷售前前臺(tái)、物業(yè)公公司協(xié)作《補(bǔ)償管理規(guī)范范》8、其他（1）中介費(fèi)待定市場(chǎng)部（2）與銷售相相關(guān)的其他費(fèi)費(fèi)用（如因銷銷售要求而發(fā)發(fā)生的設(shè)計(jì)洽洽商變更費(fèi)）嚴(yán)格按相關(guān)流程程進(jìn)行主管副總《工程現(xiàn)場(chǎng)變更更管理規(guī)范》等等第七項(xiàng)工程預(yù)預(yù)決算環(huán)節(jié)成成本控制要點(diǎn)點(diǎn)工程預(yù)決算環(huán)節(jié)節(jié)的成本控制制難點(diǎn)在于有有關(guān)監(jiān)控信息息的及時(shí)和準(zhǔn)準(zhǔn)確性。這些些信息可以來來自合作方、第第三方，和自自己的調(diào)研，不不論哪種方式式都應(yīng)該注意意嚴(yán)格按程序序走，防止出出現(xiàn)不規(guī)范或或不負(fù)責(zé)的實(shí)實(shí)際操作?？刂埔c(diǎn)控制什么怎么控制誰來控制建立標(biāo)準(zhǔn)1、乙方預(yù)算（1）乙方預(yù)算算內(nèi)容的審查查先由造價(jià)比例大大的項(xiàng)目看（地地面、墻面、部部分家具），縮縮小及調(diào)整面面積。注意報(bào)價(jià)拆分、施施工方法、報(bào)報(bào)價(jià)及招標(biāo)方方法不同會(huì)影影響成本的問問題成本管理中心負(fù)負(fù)責(zé)，總師室室協(xié)助2、鋼筋用量的的核實(shí)（1）施工圖中中的鋼筋用量量（2）洽商、變變更的鋼筋用用量選擇并委托現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)管理經(jīng)驗(yàn)豐豐富、職業(yè)道道德良好、工工作認(rèn)真負(fù)責(zé)責(zé)工程造價(jià)咨咨詢公司進(jìn)行行鋼筋量計(jì)算算工作財(cái)務(wù)部、成本管管理中心與主主管副總負(fù)責(zé)責(zé)確定工程造造價(jià)咨詢公司司。工程預(yù)決算管理理規(guī)范成本管理中心專專人負(fù)責(zé)抽查查與核實(shí)工程程造價(jià)咨詢公公司的鋼筋用用量計(jì)算工作作工程造價(jià)咨詢公公司與成本管管理中心相關(guān)關(guān)人員必須下下現(xiàn)場(chǎng)了解乙乙方綁扎鋼筋筋情況成本管理中心經(jīng)經(jīng)理監(jiān)督3、價(jià)差的調(diào)整整（1）材料價(jià)差差（2）人工價(jià)差差（3）費(fèi)用價(jià)差差嚴(yán)格執(zhí)行合同中中價(jià)差調(diào)整辦辦法及時(shí)跟蹤價(jià)格（材材料、人工、費(fèi)費(fèi)用）變化情情況當(dāng)價(jià)格出現(xiàn)異常常波動(dòng)時(shí)，應(yīng)應(yīng)立即與相關(guān)關(guān)單位商量對(duì)對(duì)策成本管理中心材材料組與預(yù)算算工程師負(fù)責(zé)責(zé)工程預(yù)決算管理理規(guī)范4、洽商、變更更的費(fèi)用控制制（1）圖紙審核核（2）因市場(chǎng)因因素甲方對(duì)圖圖紙的修改（3）現(xiàn)場(chǎng)簽證證工程部項(xiàng)目管理理中心負(fù)責(zé)組組織各專業(yè)共共同審圖，實(shí)實(shí)行專業(yè)負(fù)責(zé)責(zé)制監(jiān)理公司審圖施工單位審圖甲方對(duì)圖紙做出出重大修改之之前，應(yīng)進(jìn)行行方案經(jīng)濟(jì)比比較現(xiàn)場(chǎng)簽證中，應(yīng)應(yīng)明確發(fā)生費(fèi)費(fèi)用的原因和和責(zé)任總師室負(fù)責(zé)建筑筑專業(yè)圖紙質(zhì)質(zhì)量的審核工程部負(fù)責(zé)其他他專業(yè)圖紙的的審核工程項(xiàng)目管理中中心負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)簽證的監(jiān)控控成本管理中心負(fù)負(fù)責(zé)審核洽商商、變更的合合理性、完整整性（負(fù)洽商商）及經(jīng)濟(jì)性性工程預(yù)決算管理理規(guī)范5、違約與索賠賠（1）工期（2）質(zhì)量甲方履行自己的的合同義務(wù)甲方督