旅游地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)作方法

實(shí)戰(zhàn)總結(jié)：超級旅游大盤開發(fā)運(yùn)作方法核心提示：萬達(dá)達(dá)、銀泰、中中糧、寶龍地地產(chǎn)、新鴻基基等商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)翹楚，甚至至一些區(qū)域性性的購物中心心，都不敢怠怠慢，或設(shè)立立相關(guān)部門開開展自建，或或敞開大門尋尋求合作。幾幾乎所有從業(yè)業(yè)者都已經(jīng)意意識到商業(yè)地地產(chǎn)的未來——得O2O者得天下。維也納酒店店集團(tuán)2000年開始經(jīng)營營酒店業(yè)，其其產(chǎn)品定位四四星、準(zhǔn)四星星服務(wù)水準(zhǔn)，客客房價(jià)格在300元上下，在在經(jīng)濟(jì)型酒店店如家一夜暴暴富的啟發(fā)下下，去年開始始在深圳連鎖鎖發(fā)展，并全全國擴(kuò)張。然然而中檔商務(wù)務(wù)型酒店能否否復(fù)制經(jīng)濟(jì)型型酒店的財(cái)富富神話？香港凱基金金融企業(yè)投資資者梁健昌認(rèn)認(rèn)為：“連鎖概念依依然是資本市市場的寵兒，不不過連鎖經(jīng)營營有其本身的的風(fēng)險(xiǎn)，且檔檔次越高，風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)越大。”升華：圈錢圈地地前期資本的的迅速擴(kuò)張是是解決該提案案的法寶之一一。拋開樓主主所講的所謂謂棘手問題不不說，在圈錢錢圈地運(yùn)動(dòng)中中，你能有多多大的資本掌掌控能力，你你的成功系數(shù)數(shù)就越大。面面多超級大盤盤的開發(fā)，這這和普通意義義上的大盤無無論是運(yùn)營策略還是是思維模式上上都是不一樣樣的。普通大大盤中的“短、平、快”策略可以在在超級大盤中中得一很好的的運(yùn)用。根據(jù)據(jù)項(xiàng)目的特別別性，在全國國范圍內(nèi)迅速速組建財(cái)團(tuán)，然然后開始真正正意義上的圈圈錢圈地運(yùn)動(dòng)動(dòng)。同時(shí)在項(xiàng)項(xiàng)目運(yùn)營細(xì)節(jié)節(jié)上根據(jù)你的的資金募集等等情況制定可可行的方案就就OK了！再談風(fēng)險(xiǎn)在經(jīng)營模式式不變的情況況下，旅游地地產(chǎn)開發(fā)的進(jìn)進(jìn)入門檻主要要體現(xiàn)在資本本和服務(wù)兩個(gè)個(gè)方面。當(dāng)眾眾多旅游地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)在原有有的品牌、服服務(wù)基礎(chǔ)上，擁擁有了資本支支撐，旅游地地產(chǎn)市場將成成為轉(zhuǎn)移目標(biāo)標(biāo)，而且越往往高端走，市市場容納量本本身越少，這這將使第一個(gè)個(gè)采用這種模模式的地產(chǎn)所所拓展的市場場迅速地得以以填充。當(dāng)然然在高速擴(kuò)張張和激烈競爭爭中不可避免免地面臨資金金、人力等運(yùn)運(yùn)營成本上升升的壓力。這這也是最大的的風(fēng)險(xiǎn)所在。結(jié)尾語：大大盤開發(fā)精髓髓——差異化競爭爭策略和不斷斷創(chuàng)新是成功功之本、奉行行實(shí)力開發(fā)，上上演大象的游游戲、適度超超前的策略選選擇是發(fā)展商商保持領(lǐng)先的的法則。第一輯：大盤時(shí)時(shí)代的到來超大的規(guī)模模、高水平的的運(yùn)做、激烈烈的競爭，使使華南板塊成成為全國房地地產(chǎn)行業(yè)的新新焦點(diǎn)，也標(biāo)標(biāo)志著中國大大盤開發(fā)的全全面興起。從廣州到深深圳，從北京京到上海，樓樓盤規(guī)模普遍遍在增大是一一個(gè)不爭的事事實(shí)。房地產(chǎn)產(chǎn)界互相攀比比，項(xiàng)目占地地與總建筑面面積迅速增長長，使競賽不不斷升級。同同時(shí)，成都、天天津、西安、杭杭州、南京等等城市也出現(xiàn)現(xiàn)了大盤潮，大大盤運(yùn)動(dòng)開始始風(fēng)起云涌。第二輯：大盤開開發(fā)的趨勢鑒于城市發(fā)發(fā)展的需求、住住宅郊區(qū)化的的發(fā)展趨勢、開開發(fā)商實(shí)力的的強(qiáng)弱分化等等多方面因素素，以及目前前北京、天津津、上海、深深圳等地一些些大盤項(xiàng)目的的出現(xiàn)及成功功操作來看，大大盤開發(fā)將會(huì)會(huì)成為未來房房地產(chǎn)市場開開發(fā)模式中的的一種趨勢。第三輯：大盤開開發(fā)的幾種模模式積累—完善善—成熟型：祈祈福新村、麗麗江花園、順順馳太陽城復(fù)合概念型型：奧園模式式工業(yè)化規(guī)模模擴(kuò)張型：碧碧桂園模式專業(yè)化品牌牌連鎖型：萬萬科、合生模模式第四輯：大盤開開發(fā)的核心要要點(diǎn)確立鮮明獨(dú)獨(dú)特、符合市市場需求的社社區(qū)主題概念念構(gòu)筑支撐這這一主題概念念的技術(shù)與服服務(wù)體系樹立社區(qū)品品牌形象，使使業(yè)主擁有尊尊貴感和自豪豪感營造社區(qū)文文化和生活方方式，使業(yè)主主獲得歸屬感感和親和感第五輯：大盤的的優(yōu)勢配套設(shè)施較較完善開發(fā)成本相相對低物業(yè)管理成本低低銷售價(jià)格相相對低有利于環(huán)境境營造有利于城市市規(guī)劃有利于品牌牌確立第六輯：大盤盤的不足發(fā)展商建設(shè)設(shè)城市配套設(shè)設(shè)施有先天不不足多種戶型、面面積、檔次，難難免“人太雜”保安管理難難度大開設(shè)會(huì)所對對銷售有幫助助，但經(jīng)營難難度較大施工周期長長，對早期住住戶干擾大資金周轉(zhuǎn)壓壓力大第七輯：大盤開開發(fā)的五大難難處客戶難以定定位資金難以籌籌措節(jié)奏難以控控制價(jià)格厘定困困難品牌難以穩(wěn)穩(wěn)定這是我前幾幾天接觸的一一個(gè)特大盤——20余平方公里里的超級海景景大盤，就目目前的銷售思思路提出了我我的看法，并并獲得開發(fā)商商的好評，先先粘貼上來，供供樓主參考：：通過參加項(xiàng)項(xiàng)目推介會(huì)，了了解到XX的銷售模式式與思路，不不僅要詢問一一聲：這么大大的項(xiàng)目，這這么有亮點(diǎn)的的XX，為什么我我們的銷售目目標(biāo)和市場眼眼界放在窄窄窄的雷同地域域？榮成的海景景項(xiàng)目爭奪這這一市場；乳山的海景景項(xiàng)目爭奪這這一市場；青島的海景景項(xiàng)目爭奪這這一市場；還有威海的的、煙臺的、日日照的乃至中中國沿海的所所有大小城鎮(zhèn)鎮(zhèn)的海景項(xiàng)目目，聚焦點(diǎn)都都放在了這越越來越小的市市場。如上列列舉的海景盤盤爭奪這一有有限的市場還還比較說得過過去——因?yàn)檫@些樓樓盤的個(gè)性沒沒有凸現(xiàn)出來來，根本就不不是與XX同一檔次的的。但XX這么有性格格的海景盤，放放在全國的海海景房橫向比比較中，又有有幾家與XX近似或者是是雷同呢？不不是為數(shù)不多多，恐怕是沒沒有。那么？？為什么XX占有這么多多的優(yōu)勢，草草草“下嫁庶民”呢？中國的海岸岸線巨大，但但并代表終端端客戶市場的的巨大?？梢砸哉f一片海域域只輻射一個(gè)個(gè)有效的區(qū)域域，這個(gè)輻射射點(diǎn)是呈扇形形擴(kuò)張的。山東半島的的輻射點(diǎn)，以以膠東沿海區(qū)區(qū)域設(shè)定為一一個(gè)點(diǎn)的話，扇扇型擴(kuò)張的有有效區(qū)域也不不過是九省兩兩市——山東全境、河河北省全境、山山西省全境、陜陜西省局部（以以西安為中心心點(diǎn)的東部區(qū)區(qū)域——西安、臨潼潼、咸陽、寶寶雞、天水等等地）、河南南省局部（以以鄭州為中心心的河南省中中北部地域——鄭州、焦作作、洛陽、三三門峽、開封封、蘭考、新新鄉(xiāng)、安陽等等，再往南最最多加上商丘丘、漯河等地地。河南省中中南部地區(qū)受受著江蘇海景景房的影響，從從距離上講這這一地域選擇擇江蘇要比山山東近便的多多）、內(nèi)蒙古古局部（以呼呼和浩特為中中心的內(nèi)蒙古古東北部地區(qū)區(qū)，包括包頭頭及冶煉區(qū)、烏烏海及礦區(qū)，而而內(nèi)蒙古的最最北短則是沒沒有消費(fèi)實(shí)力力的空白點(diǎn)，這這一點(diǎn)包括最最北端的呼侖侖貝爾整個(gè)地地區(qū)）、東北北三省局部（主主要是有大連連海景房的區(qū)區(qū)位爭奪，東東三省的省會(huì)會(huì)有實(shí)力的買買家大多選擇擇大連置業(yè)，由由于房價(jià)的制制約與影響，加加上東三身與與山東省的特特別情緣，選選擇山東海景景房來投資或或置業(yè)的比例例要大一些）和和北京市、天天津市。其余余的地界各有有各的輻射范范圍，山東海海景房的客戶戶實(shí)力范圍，再再從大的地域域特征來講——南，很難逾逾越淮河；西西，邁不過寶寶雞；北，跨跨不過呼和浩浩特。要知道道，就在這看看似幅原遼闊闊的中國北部部整個(gè)地區(qū)（淮淮河以北、黃黃河中上游以以東直到松花花江流域以南南），又有多多少家海景盤盤再爭奪呢？？海景房又區(qū)區(qū)別于普通類類型的住宅房房。房地產(chǎn)地地域性極強(qiáng)，但但是海景房打打破了這一地地域界限的限限制，可以異異地置業(yè)。選選擇異地置業(yè)業(yè)的條件無外外乎來自礦區(qū)區(qū)和冶煉區(qū)的的污染（譬如如山西臨汾，是是世界十大最最骯臟的城市市之一；再譬譬如河南的上上街（鄭州西西部市轄區(qū)，距距鄭州20余公里）、山山東的茌平（聊聊城市轄縣）和和臨淄（淄博博市轄區(qū)）是是全國冶煉污污染最嚴(yán)重的的城鎮(zhèn)之一。為為了經(jīng)濟(jì)利益益，其中茌平平縣委書記喊喊出“寧可毒死也也不能餓死”的壯烈口號號。這一客戶戶群的共性只只有一個(gè)：有有錢，而且是是有閑錢。就就在這看似幅幅原遼闊的中中國北部整個(gè)個(gè)地區(qū)又有多多少“有錢，而且且是有閑錢”的目標(biāo)客戶戶呢？地源大大，客群少，這這就形成目前前存在的異地地置業(yè)族的共共性。這個(gè)共共性也是一種種很嚴(yán)重的局局限性。那么么，XX也跟著陷在在這一地域里里“糾纏”，雖然從各各海景房綜合合質(zhì)素來比較較，XX雖然不同流流，但是卻“合污”了。那么，XXX的性格屬于于誰？我們再回顧顧一下XX的性格是什什么？XX定位：：32000畝亞洲首席席文化休閑度度假城。主題定位依托世世界各地的建建筑文化符號號集合打造帶帶有不同文化化風(fēng)格和情調(diào)調(diào)的風(fēng)情住宅宅社區(qū)，以“城”的概念分區(qū)區(qū)展示世界文文化，如法國國城、中國城城、韓國城、英英國城、美國國城、德國城城、日本城、俄俄羅斯城等等等。以世界各各地的建筑文文化眾整合到到建筑風(fēng)格中去去，借以區(qū)分分和附加生活活城的文化和和魅力，吸引引來自全省、全全國乃至世界界各地的投資資、度假、養(yǎng)養(yǎng)生、旅游群群體的關(guān)注和和眼光。卓達(dá)?XXX“城市運(yùn)營中中心”位于金海路路以東、濱海海路以南，緊緊鄰萬畝松林林，在建項(xiàng)目目包括：銷售售展示中心、客客戶食宿接待待中心、多功功能辦公中心心等。自城市運(yùn)營營中心向南，規(guī)規(guī)劃一條約1000米的“松林觀?？纯捶客ǖ馈?，并在松林林的北端建一一座星級會(huì)所所，為客戶提提供全方位的的娛樂休閑服服務(wù)。俗稱“南海?！钡奈牡切∮^觀沿海，是威威海海岸線上上最純凈、無無污染的海域域，有148.8公里“金灘”黃金海岸，堪堪稱“亞洲最優(yōu)質(zhì)質(zhì)的天然海水水浴場”，且水溫比比鄰海海域高高3-5度，形成奇奇特“暖浪”。接下來，我我們再看一看看XX的另一亮點(diǎn)點(diǎn)：精裝修（開開發(fā)商提供的的參考資料）。問題是：如如法國城、中中國城、韓國國城、英國城城、美國城、德德國城、日本本城、俄羅斯斯城等以世界界各地的建筑筑文化眾整合合到建筑風(fēng)格格里，這樣的的品味做地夠夠不夠？也談?wù)勓蟾拍睿褐袊姆康氐禺a(chǎn)正值如火火如荼的時(shí)候候，我們似乎乎忘記了自己己民族文化的的元素，祖國國大地、四面面八方都在猛猛烈刮起一陣陣猛似一陣的的西洋風(fēng)：豎上幾根水水泥雕花柱子子就是很羅馬馬很羅馬了；；安上一個(gè)時(shí)時(shí)轉(zhuǎn)時(shí)不轉(zhuǎn)的的傻大輪子就就到了荷蘭阿阿姆斯特丹；；壘上個(gè)尖屋屋頂就變成德德國古堡；找個(gè)小山坡坡就成了美國國坡地風(fēng)景；；伴一條半枯枯竭的河就是是威尼斯；載上幾棵樹樹就是澳洲森森林自然養(yǎng)吧吧；潑上幾盆水水就敢叫馬來來亞有水的生生活……回過頭去看看一下，這些些概念炒作的的可謂花樣翻翻新，說不定定哪天還要出出來坦桑尼亞亞原始部落毛毛里求斯蠻人人生活了。有有了這些概念念，就有了上上述國家的風(fēng)風(fēng)韻了嗎？我我在鄭州了解解一個(gè)盤，德德國風(fēng)格的，要要說外立面造造型那是沒說說的，可是下下雨的時(shí)候奇奇跡發(fā)生了，6+1的樓型，五五樓卻漏得嘩嘩嘩的，你能能不說是奇跡跡嗎？該漏的的造樣漏，哪哪怕漏得一塌塌糊涂；該裂裂的造樣裂，盡盡管裂得膽戰(zhàn)戰(zhàn)心驚；如此此，洋概念還還有什么用？？只不過是花花瓶而已。我不懷疑XXX的質(zhì)量，就就象我不懷疑疑XX傾力打造如如法國城、中中國城、韓國國城、英國城城、美國城、德德國城、日本本城、俄羅斯斯城等妙筆升升花，但是我我有一種擔(dān)心心，所擔(dān)心的的就是XX如法國城、中中國城、韓國國城、英國城城、美國城、德德國城、日本本城、俄羅斯斯城等形態(tài)的的“魂”。XX——“魂”兮歸來。所謂“魂”兮歸來，不不僅要在外立立面上做文章章，重要的是是其核心部分分——臥室的文章章。譬如推介介會(huì)上韓總所所舉例講的那那樣：——老張，你住住哪：——我住在英國國。老王，你你呢？——我住在法國國……多好的感覺覺，的確，所所有的外立面面、庭院點(diǎn)綴綴都是異國風(fēng)風(fēng)情，但是走走進(jìn)屋來，又又是什么景象象？看著上列列圖片，不盡盡然想起這就就是一個(gè)賓館館，連家的韻韻味都沒有。如果說，法法國城的居室室按照法國的的生活習(xí)慣來來裝修、構(gòu)造造；如果說，英英國城的居室室按照英國的的生活習(xí)慣來來裝修、構(gòu)造造；如果說裝修修連血液、呼呼吸，都是很很德國很德國國，那將是什什么感覺？從裝修格局局、生活習(xí)慣慣、色彩搭配配、小品點(diǎn)綴綴、藝術(shù)風(fēng)格格等，不要求求全象，近似似可以嗎？如果這樣，異異國風(fēng)韻從實(shí)實(shí)際生活中去去體現(xiàn)、去感感受、去融入入、去觸摸……如果這樣，告告別千篇一律律的、沒有個(gè)個(gè)性風(fēng)格的室室內(nèi)裝潢，在在別人沒有過過的“從內(nèi)在的實(shí)實(shí)質(zhì)上”做文章，大大項(xiàng)目何愁演演繹不出大手手筆？總比外外在形式上的的修飾好得多多。這樣一來，XX的客戶群大大大提高：環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)濟(jì)鏈一千余平平方公里的海海岸線上，坐坐落著多少法法國、中國、韓韓國、英國、美美國、德國、日日本、俄羅斯斯等國家的企企業(yè)？環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)濟(jì)鏈一千余平平方公里的海海岸線上，擁擁有多少高級級、超級白領(lǐng)領(lǐng)？環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)濟(jì)鏈一千余平平方公里的海海岸線上，駐駐扎著多少法法國、中國、韓韓國、英國、美美國、德國、日日本、俄羅斯斯等國的“居民”？再放眼整個(gè)個(gè)東南亞市場場，西歐市場場，深圳的項(xiàng)項(xiàng)目能賣外國國人，廣州的的項(xiàng)目能賣外外國人，上海海的項(xiàng)目能賣賣外國人，文文登的XX怎么就不能能直接賣給外外國人？定位于法國國、中國、韓韓國、英國、美美國、德國、日日本、俄羅斯斯等國的特色色住宅，能不不能吸引法國國、中國、韓韓國、英國、美美國、德國、日日本、俄羅斯斯等國的人來來住，關(guān)鍵是是不是具有“適合于他們們生活的真實(shí)實(shí)性”，如果具備備這個(gè)條件，英英國人在倫敦敦的家和中國國文登XX的英國特區(qū)區(qū)一個(gè)樣溫馨馨，美國人找找美國人的感感覺、德國人人找德國人的的感覺……這樣，還愁愁沒有客戶嗎嗎？再加上內(nèi)內(nèi)陸市場的青青睞。XX，需要要這樣的裝修修，XX需要這樣的的風(fēng)格。如此此，接下來一一個(gè)問題就是是：XX，價(jià)格賣低低了。亞洲首席文文化休閑度假假城，精裝修修，法國、中中國、韓國、英英國、美國、德德國、日本、俄俄羅斯等國亮亮點(diǎn)突出，全全國鮮有，各各種配套設(shè)施施齊備，又有有這么多的客客戶資源在儲儲備，而且是是小戶型，就就目前這個(gè)價(jià)價(jià)格——可惜了。不錯(cuò)，XXX周邊諸盤，整整個(gè)膠東海景景主力價(jià)格樓樓盤幾乎都在在這一檔次上上。我想，XX絕對不是其其它海景盤的的翻版，她應(yīng)應(yīng)該是海景盤盤的模范。那那么在價(jià)格上上怎么體現(xiàn)？？我的心理價(jià)價(jià)位是最低也也要3500元起價(jià)。并并且銷售節(jié)奏奏應(yīng)該放慢，資資金鏈如果沒沒有問題的話話，何必這么么急于銷售，漫漫漫來，銷售售要采取“磨洋工”的做法，等等各條件全齊齊備——資源地產(chǎn)，不不在資源上賺賺錢，待到何何時(shí)？總之，我我感覺現(xiàn)在XX——大盤賣小了了；高品質(zhì)被被低賣了；尊尊貴社區(qū)成了了賤地。幾個(gè)關(guān)鍵“作秀秀”點(diǎn)的提示：：1）喜歡哪哪個(gè)國家就到到哪個(gè)國家——文登XX項(xiàng)目地主銷銷售中心不要要“平?；保航ㄔ旆▏鴩?/p>