楓景家園前期物業(yè)管理方案

/永安南西區(qū)物業(yè)管理實施方案通遼鐵建房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司二零零七年七月目錄永安南西區(qū)基本情況3管理范圍內(nèi)提供維修服務(wù)的措施3前期物業(yè)管理目標(biāo)及標(biāo)準(zhǔn)3（一）管理目標(biāo)3（二）服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)4前期物業(yè)管理目標(biāo)、內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)7小區(qū)內(nèi)建筑物發(fā)生危險，影響人身安全工作預(yù)案-8保潔管理8保安管理9綠化管理10九、物業(yè)維修和管理的應(yīng)急措施10一、永安南西區(qū)基本情況小區(qū)用地：50565.34m2 建筑面積：89933.31m2綠化面積：30%總戶數(shù)：731戶交房日期：2007年12月30日我公司在小區(qū)物業(yè)綜合樓內(nèi)設(shè)立為業(yè)主服務(wù)的接待室，設(shè)有專職管理接待員接待用戶，處理管理范圍內(nèi)的一切事務(wù)。二、管理范圍內(nèi)提供維修服務(wù)的措施在做好小區(qū)日常的物業(yè)管理工作的基礎(chǔ)上，對正常交納物業(yè)費的業(yè)主家中自用部位提供免費維修服務(wù)，所用材料費用由業(yè)主承擔(dān)。在接到住戶的請修求助時，問清情況內(nèi)容和地點，準(zhǔn)備好所需工具，在規(guī)定的時間內(nèi)到達(dá)住戶家中，在征得住戶同意后方可進入室內(nèi)，在維修過程中時刻要為業(yè)主著想，盡量采用簡便易行的維修方案，節(jié)省材料，以減少住戶的損失，維修完畢協(xié)助業(yè)主清理現(xiàn)場，經(jīng)業(yè)主簽認(rèn)后，報公司，以便回訪。三、前期物業(yè)管理目標(biāo)及標(biāo)準(zhǔn)管理目標(biāo)1．年度業(yè)主/住戶綜合滿意率≥90％2．年度房屋及設(shè)施設(shè)備完好率≥90℅3．年度內(nèi)無重大責(zé)任事故發(fā)生。服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)(1)前期介入項目設(shè)計方案的建議；施工工程的跟進及發(fā)現(xiàn)問題的建議并督促整改；參與單項工程的交接驗收；參與整體工程的交接驗收；進行物業(yè)的接管驗收及問題的整改、督促；接受業(yè)主入住前的相關(guān)咨詢;(2)業(yè)主入住管理1.辦理業(yè)主入住相關(guān)手續(xù)；2.對業(yè)主及物業(yè)使用人的二次裝修進行管理；(3)入住后的管理公共性服務(wù)⑴清潔衛(wèi)生管理；⑵綠化日常維護管理；⑶治安管理；⑷上水管道共用部分的維護管理；⑸水電管理；⑹排污設(shè)施管理；⑺道路維修管理；⑻房屋共用部位的日常養(yǎng)護維修；⑼暖氣系統(tǒng)及共用部分的維護管理；⑽物業(yè)檔案資料管理；⑾車輛停放及交通秩序管理；⑿安排社區(qū)文化活動，協(xié)助政府宣傳教育；⒀根據(jù)需要增設(shè)的其他服務(wù)項目。特約性服務(wù)家居設(shè)施維修：包括：保修期滿的上水、下水、暖氣管路供電設(shè)備及線路的維修及門窗維修等。(4）物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)房屋管理與維修⑴房屋完好率達(dá)到90℅以上，樓宇外觀美觀、整潔、無改變使用功能，無違反規(guī)劃亂搭亂建現(xiàn)象。⑵房屋零修及時率達(dá)到90％以上，水電等設(shè)備隨報隨修，房屋土建方面的問題接報后三天內(nèi)完成，零修合格率達(dá)到95℅以上；設(shè)備管理：設(shè)備圖紙、檔案資料齊全，管理完善，可隨時查閱，配備所需的各種專業(yè)技術(shù)人員，維修和操作人員持證上崗。針對不同設(shè)備定期保養(yǎng)、檢修、保持設(shè)備運行正常并有針對突發(fā)事件的應(yīng)急措施，確保年無故障運行時間達(dá)到95℅以上；供電系統(tǒng)：⑴保證24小時正常運行，出現(xiàn)故障，立即排除；⑵限電、停電按規(guī)定提前通知業(yè)主。消防系統(tǒng)管理⑴確保消防系統(tǒng)完好無損，可隨時啟用；⑵有突發(fā)性火災(zāi)等緊急事件處理程序，組織義務(wù)消防隊，并定期訓(xùn)練；給排水系統(tǒng)：⑴每年進行水質(zhì)檢驗，操作人員上崗證年檢；⑵設(shè)備、閥門、管道無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象；⑶所有排水系統(tǒng)暢通，訊期道路基本無積水，樓內(nèi)、地下室無積水、浸泡發(fā)生；⑷遇有事故，維修人員能及時進行搶修；⑸無長時間停水事故；空調(diào)位置要求按規(guī)定安裝，位置統(tǒng)一，排列有序，冷凝水集中收集；市政公用設(shè)施管理⑴公共配套設(shè)施完好，不隨意改變用途；⑵公用照明、通訊、郵政設(shè)施齊全，工作正常；車輛管理：交通車輛按規(guī)定位置停放，無亂停亂放現(xiàn)象；綠化管理：定期對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的綠地、花木、建筑小品等進行養(yǎng)護，無破壞、踐踏及隨意占用現(xiàn)象；10．環(huán)境衛(wèi)生管理：⑴垃圾日產(chǎn)日清，公共走道，地下室等所有公共場所保持清潔，無隨意堆放雜物和占用；⑵商業(yè)網(wǎng)點無亂設(shè)攤點、廣告牌、亂貼、亂畫現(xiàn)象；11．治安管理⑴實行半封閉管理，并實行24小時安全防范制度；⑵無重大火災(zāi)和交通事故；12．業(yè)主滿意率：無重大投訴，對物業(yè)管理公司的評議，滿意率達(dá)90℅以上；四、前期物業(yè)管理目標(biāo)、內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)房屋裝修及日常使用的監(jiān)管是一項重要工作，是影響房屋質(zhì)量的最大隱患，為保證房屋質(zhì)量，我們采取以下措施進行監(jiān)控：1.申報：住戶裝修前必須到管理處辦理相關(guān)手續(xù)，填寫《裝修申請表》并簽訂裝修協(xié)議，繳納裝修保證金，在無破壞房屋結(jié)構(gòu)、滿足裝修要求時全額退還，否則按規(guī)定扣除。2.審查：物業(yè)公司對申請裝修用戶進行審查，按有關(guān)規(guī)定進行裝修，不得進行違章作業(yè)。3.施工管理：施工單位必須具備相應(yīng)的施工資質(zhì)；裝修發(fā)生違章行為，住戶與施工單位均為第一責(zé)任者，均獨立承擔(dān)責(zé)任；使用高功率電器時須由管理處另提供電源；施工隊必須配備消防器材；施工時間要符合規(guī)定，不得影響其它住戶的正常休息。4.巡視監(jiān)管：物業(yè)公司設(shè)專人對住戶的裝修進行監(jiān)管，監(jiān)管員對裝修戶每天巡視不少于二次，并做好巡視記錄。對小區(qū)內(nèi)日常管理，巡視員每兩天巡視不少于一次，并做好巡檢記錄。五、小區(qū)內(nèi)建筑物發(fā)生危險，影響人身安全工作預(yù)案當(dāng)發(fā)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)建筑物發(fā)生危險，影響人身安全時，應(yīng)急時報告，物業(yè)公司立即派保安人員先期到達(dá)現(xiàn)場，勘察現(xiàn)場情況，做好防護和人員的疏散。物業(yè)公司同時要向有關(guān)部門進行匯報情況，并組織員工進行維護和搶修工作。并做好事故調(diào)查和總結(jié)。六、保潔管理為使“永安南西區(qū)”充分展現(xiàn)潔凈、清幽的環(huán)境，體現(xiàn)出凈化、綠化、美化的人文環(huán)境，公司策劃實行全員保潔，上至經(jīng)理，下至操作人員，全員樹立保潔意識，人人都是保潔員，人人都是綠化員，保安員不僅僅負(fù)責(zé)環(huán)境治安和車輛管理，還將承擔(dān)起小區(qū)清潔維護、監(jiān)督等工作。專業(yè)養(yǎng)護、責(zé)任分明，以“四有”促進管理。做到有專業(yè)管理，以一名物業(yè)管理員組成衛(wèi)生綠化項目小組，全面管理。有專業(yè)隊伍，保潔隊和綠化隊，層層落實。有明確的獎勵措施，若有扣分因素，相關(guān)責(zé)任人扣發(fā)薪金，有嚴(yán)格遵守的保潔、綠化制度和標(biāo)準(zhǔn)化的作業(yè)方式。具體實施方案如下：1、樓宇內(nèi)公共樓道、公共部位及商場門前衛(wèi)生區(qū)，管理部派專職衛(wèi)生員作到垃圾日產(chǎn)日清，樓道每日清掃1次，每周拖洗2次；樓梯扶手每周擦洗2次；共用部位玻璃每季清潔1次；路燈、樓道燈每季度清潔1次，清除小區(qū)內(nèi)主要道路積水、積雪，并實行全日制保潔。2、生活區(qū)按幢設(shè)立垃圾箱，垃圾實行袋裝，定點堆放，定期清運。3、消滅衛(wèi)生死角，以“四定”抓整潔綠化。物業(yè)管理辦公室將定整潔內(nèi)容、定整改時間、定整改責(zé)任人和定檢查復(fù)查人，徹底達(dá)到無“五亂”的效果，即無亂張貼；無亂涂寫；無亂排水；無亂堆放；無亂豎廣告牌。4、制訂監(jiān)管措施，衛(wèi)生、綠化離不開監(jiān)管，在衛(wèi)生綠化項目小組的組織下，對樓梯、路面、植被等全面質(zhì)量管理，制定各項考核制度和標(biāo)準(zhǔn)，定時抽查與隨機相結(jié)合，每季度進行評比檢查，對未達(dá)標(biāo)的衛(wèi)生死角予以清理。七、保安管理為使“永安南西區(qū)”住戶安居樂業(yè)，物業(yè)管理公司在對“永安南西區(qū)”進行現(xiàn)場考查和綜合分析的基礎(chǔ)上，根據(jù)其獨特的地理位置、特點，制訂出相應(yīng)的治安防范措施，具體實施方案如下：1、保安工作人員統(tǒng)一著裝、整齊，待人要文明禮貌、熱情。2、實行24小時值班和巡視。3、門衛(wèi)進出要嚴(yán)格，來訪客人要登記，搬遷貨物須由業(yè)主開具證明條。4、充分發(fā)揮小區(qū)24小時電視監(jiān)控系統(tǒng)、搞好社區(qū)智能化管理。5、做好消防工作，建立防火、防盜責(zé)任制，定期檢查消防器械。6、建立消防安全制度，開展消防知識宣傳教育活動。7、配有消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備，能隨時啟用。8、小區(qū)內(nèi)出入口設(shè)有明顯標(biāo)志，各組團、棟及單元（門）、戶有明顯標(biāo)志，訂有突發(fā)火災(zāi)應(yīng)急方案，設(shè)立消防疏散示意圖，照明設(shè)施引路標(biāo)志完好，緊急疏散通道暢通。9、加強與市保安和臨近派出所聯(lián)系，建立聯(lián)防，共同維護樓區(qū)安全，以創(chuàng)造良好治安環(huán)境。10、外來車輛未經(jīng)許可不得進入小區(qū)，自行車、摩托車和電動車派專人管理。八、綠化管理聘請專職園藝工對小區(qū)內(nèi)綠化進行細(xì)心保養(yǎng)和修整，按照綠化的不同品種、不同習(xí)俗、不同季節(jié)、不同生長期，適時確定不同的養(yǎng)護重點，制定不同的養(yǎng)護計劃，為小區(qū)提供一個優(yōu)雅的環(huán)境。具體實施方案如下；喬木：每周巡查二次，及時修剪枯枝，病蟲枝，名貴樹種懸掛標(biāo)識牌；灌木：每周巡查二次，及時修剪，保持旺盛長勢，注意滅蟲害；花卉；每周巡查二次，勤澆灌，保持正常生長；草坪：及時修剪，夏季不長于15厘米，春季不長于10厘米。雜草每周巡查拔除。隔離綠化帶和環(huán)型綠化帶：每月修剪一次，定期澆水，關(guān)鍵對有特別形狀的綠籬、花球重點養(yǎng)護。九、物業(yè)維修和管理的應(yīng)急措施1、業(yè)主或使用人自用部位突然斷水、斷電的應(yīng)急措施當(dāng)接到小區(qū)業(yè)主或使用人自用部位突然斷水、斷電的報修后，物業(yè)辦應(yīng)及時派維修人員到住戶家中對自來水管道、閥門或供電線路和用電設(shè)備進行檢查，并向業(yè)主說明故障的原因和解決方法，解決方案在征得業(yè)主同意后方可實行，維修工作要嚴(yán)格執(zhí)行公司相關(guān)的規(guī)章制度，并詳細(xì)做好維修記錄。2、小區(qū)物業(yè)管理范圍內(nèi)突然斷水、斷電的應(yīng)急措施當(dāng)小區(qū)物業(yè)管理范圍內(nèi)發(fā)生突然斷水、斷電情況時，物業(yè)辦公室工作不員在向住戶做好解釋工作的同時，及時到達(dá)現(xiàn)場并初步推斷故障原因，迅速投入到自來水管道或供電線路和設(shè)備的檢修工作中，查明原因，及時修復(fù)。如果情況比較復(fù)雜，報公司經(jīng)理或工程部主管后，調(diào)工程部相應(yīng)專業(yè)技術(shù)人員全部到場，綜合分析各方面的因素，確定出故障地點、故障原因和解決方案，分頭工作，盡快完成。3、業(yè)主與使用人自用部位排水設(shè)施阻塞的應(yīng)急措施當(dāng)接到小區(qū)業(yè)主與使用人自用部位排水設(shè)施發(fā)生阻塞的報修時，在規(guī)定時間內(nèi)派維修員到業(yè)主家中進行檢查和疏通，情況嚴(yán)重的，公司經(jīng)理，調(diào)大型疏通設(shè)備或再派人員到場協(xié)助。需要拆除室內(nèi)裝潢部分時，工作人員要與業(yè)主說明各自的責(zé)任范圍和相應(yīng)的權(quán)利義務(wù)等，必要時可簽訂《維修協(xié)議》，之后方可進行維修，維修過程中要盡量節(jié)省材料，盡量保持業(yè)主室內(nèi)的衛(wèi)生，疏通后維修員協(xié)助業(yè)主做好室內(nèi)的清潔工作。4、雨、污水管及排水管網(wǎng)阻塞的應(yīng)急措施當(dāng)雨水管發(fā)生阻塞現(xiàn)象時，公司要及時派工作人員到現(xiàn)場進行清理，情況嚴(yán)重時報公司經(jīng)理或工程部主管，組織工程部技術(shù)人員到場疏通，確保小區(qū)內(nèi)無積存雨水現(xiàn)象。當(dāng)發(fā)生污水管及排水管網(wǎng)阻塞的情況時，首先由小區(qū)維修人員到場進行初步檢查和疏通，若情況比較嚴(yán)重，報請公司經(jīng)理，視情況調(diào)大型疏通設(shè)備、強力吸污車到現(xiàn)場，并由工程部主管負(fù)責(zé)現(xiàn)場的整體疏通程序和具體工作，爭取在最短的時間內(nèi)恢復(fù)小區(qū)污水的正常排放，保證小區(qū)業(yè)主的正常生活秩序。5、供電系統(tǒng)故障的應(yīng)急措施當(dāng)小區(qū)發(fā)生供電系統(tǒng)故障時，物業(yè)辦要在第一時間派維修人員趕赴現(xiàn)場，認(rèn)真仔細(xì)勘察現(xiàn)場情況，查明故障原因，以最快的速度恢復(fù)設(shè)備的正常運行；同時現(xiàn)場的維修人員要及時將情況報告給主管經(jīng)理、工程部主管等相關(guān)人員。如果設(shè)備故障比較嚴(yán)重，必須申請外派維修。6、發(fā)生火警時的應(yīng)急措施當(dāng)小區(qū)物業(yè)辦公室接到火災(zāi)報警時，首先判斷好發(fā)生地點，同時派人到火災(zāi)發(fā)生地，如果災(zāi)情較輕，通知護管人員自行處理好即可，如果是誤報，到場人員要查明原因，記錄在案。如果發(fā)現(xiàn)災(zāi)情比較嚴(yán)重，要立即報火警119，并及時通知物業(yè)經(jīng)理，立即組織應(yīng)急小組相關(guān)人員到位?？傊笓]及時組織人員疏散，進行安全保護；組織保安人員趕到現(xiàn)場滅火；立即切斷電源，轉(zhuǎn)換事故電源；并檢查已經(jīng)自動啟動的消防設(shè)備工作情況，必要時要強行啟動其他消防設(shè)施，總指揮要隨時監(jiān)