知名地產(chǎn)成本管理含實(shí)例

房地產(chǎn)成本管理分析

一、萬科成本管理的實(shí)踐二、房地產(chǎn)成本核算三、房地產(chǎn)成本信息化管理四、房地產(chǎn)成本管理的幾個(gè)觀點(diǎn)

主要內(nèi)容一、萬科成本管理的實(shí)踐南京南昌深圳北京天津長春沈陽武漢成都上海佛山萬科企業(yè)股份有限公司簡介1984年成立于深圳，1991年開展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)；

1988年公開發(fā)行股票，1990年深交所上市

在全國15個(gè)城市開發(fā)房地產(chǎn)；以住宅開發(fā)為主；累計(jì)竣工600萬平米；目前年開發(fā)量150萬平米

目前總資產(chǎn)：

110億元人民幣

目前凈資產(chǎn)：

45億元人民幣廣州中山鞍山大連1、成本管理的重要性企業(yè)競爭策略：

——成本領(lǐng)導(dǎo)策略

——產(chǎn)品差異化策略

——重點(diǎn)集中策略

成本管理的目的不僅在于降低成本，更重要的是為了建立和保持企業(yè)的長期競爭優(yōu)勢。企業(yè)必須探求提高（或不損壞）其競爭地位的成本降低途徑。

例：Dell；沃爾瑪；格蘭仕

Sony；Panasonic；2、成本的基本認(rèn)識

成本是企業(yè)在產(chǎn)品生產(chǎn)經(jīng)營過程中，為取得收入而發(fā)生的需要補(bǔ)償和可以控制的各種耗費(fèi)。

A、成本是生產(chǎn)過程中所有發(fā)生的各種耗費(fèi)之和；

B、成本是經(jīng)營過程中所有經(jīng)濟(jì)利益流出的迭加。成本的定義建造成本：指項(xiàng)目的建筑安裝成本。包括：開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)、主體建筑工程費(fèi)、主體安裝工程費(fèi)、社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)、園林環(huán)境費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)6大項(xiàng)。開發(fā)成本：指項(xiàng)目的制造成本。開發(fā)成本=土地獲得價(jià)款+建造成本+開發(fā)間接費(fèi)完全成本：完全成本=開發(fā)成本+期間費(fèi)用。完全成本中不包含營業(yè)稅金。項(xiàng)目成本：在未特別說明時(shí)，一般指項(xiàng)目的“開發(fā)成本”。幾個(gè)基本成本概念3、房地產(chǎn)成本的特性

成本構(gòu)成的復(fù)雜性；（由項(xiàng)目特性決定）成本計(jì)算的多次性；（估算、預(yù)算、結(jié)算）

成本個(gè)性較強(qiáng)，不同項(xiàng)目的成本差異性明顯；房地產(chǎn)成本投入的巨額性；成本核算的難度較大；成本發(fā)生的長期性，資金成本是影響成本高低的重要因素；房地產(chǎn)使用壽命周期長，質(zhì)量維護(hù)、物業(yè)管理等售后成本是成本控制不容忽視的重要內(nèi)容。4、房地產(chǎn)成本管理的常見問題

無效成本時(shí)常發(fā)生；設(shè)計(jì)變更引發(fā)成本大量增加；存在超合同付款；結(jié)算成本不準(zhǔn)確；結(jié)算后成本的發(fā)生；質(zhì)量不足成本和質(zhì)量過剩成本同時(shí)存在。企業(yè)成本管理方法的發(fā)展責(zé)任成本法成本管管理的的方向向責(zé)任成成本管管理目標(biāo)成成本管管理作業(yè)過過程管管理成本管管理軟軟件公司總總經(jīng)理理層控制系系統(tǒng)信息系系統(tǒng)組織系系統(tǒng)萬科成成本管管理模模式基基本構(gòu)構(gòu)架：：領(lǐng)導(dǎo)機(jī)機(jī)構(gòu)管理工工具管理制制度成本、、工程程文件件責(zé)任成成本體體系通過確確定責(zé)責(zé)任主主體和和評價(jià)價(jià)部門門，通通過技技術(shù)經(jīng)經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)的的目標(biāo)標(biāo)設(shè)定定、執(zhí)執(zhí)行和和考核核，來來保證證整體體成本本的合合理性性和先先進(jìn)性性。責(zé)任成成本管管理體體系要要素：：（1）責(zé)任任范圍圍；（（2）責(zé)任任人（3）評價(jià)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)；（（4）評價(jià)價(jià)人責(zé)任成成本體體系建建立目目的：：令全員員實(shí)施施自覺覺的成成本管管理行行為責(zé)任成成本管管理項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)理部部：工程進(jìn)進(jìn)度、、質(zhì)量量；工程管管理部部：供應(yīng)商商管理理與技技術(shù)方方案；；規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)部部：設(shè)計(jì)圖圖紙合理的的架構(gòu)構(gòu)分工工——責(zé)任成成本前前提成本管管理部部：工作性性質(zhì)：：財(cái)權(quán)權(quán)的控控制活活動多多過業(yè)業(yè)務(wù)活活動；；制造成成本范范疇而而非建建安成成本；；組織型型成本本管理理而非非審價(jià)價(jià)算帳帳型主要內(nèi)內(nèi)容（（1）——要素概概括主要內(nèi)內(nèi)容（（2）——反饋指指標(biāo)實(shí)施要要點(diǎn)總經(jīng)理理成本部部配合部部門主體部部門責(zé)任成成本考考核報(bào)報(bào)告責(zé)任成成本管管理辦辦法成本階階段性性目標(biāo)標(biāo)《責(zé)任成成本管管理辦辦法》牽頭組織討論形成普及執(zhí)行實(shí)現(xiàn)制定定期考考核公布管理原原則：體現(xiàn)目目標(biāo)成成本的的先進(jìn)進(jìn)性目標(biāo)成成本的的嚴(yán)肅肅性(納入績績效考考核)目標(biāo)成成本：：目標(biāo)成成本是是企業(yè)業(yè)預(yù)先先確定定的、、在一一定時(shí)時(shí)期內(nèi)內(nèi)和經(jīng)過過努力力所要要實(shí)現(xiàn)現(xiàn)的成成本目目標(biāo)；；是項(xiàng)項(xiàng)目成成本的控控制線線。動態(tài)成成本：：是項(xiàng)目目實(shí)施施過程程中各各個(gè)時(shí)時(shí)期體體現(xiàn)的的預(yù)期期成本本結(jié)果。。基本概概念：管理工工具：動態(tài)成成本反反映系系統(tǒng)平平臺成本指指標(biāo)數(shù)數(shù)據(jù)庫庫目標(biāo)成成本管管理實(shí)施過過程新項(xiàng)目目發(fā)展展規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)設(shè)計(jì)施工圖圖設(shè)計(jì)計(jì)施工組組織與與材料采采購竣工結(jié)結(jié)算成本估估算目標(biāo)成成本測測算一一目標(biāo)成成本測測算二二目標(biāo)標(biāo)成成本本動態(tài)成成本結(jié)算成成本分分析目標(biāo)成成本形形成動態(tài)成成本控控制作業(yè)過過程管管理項(xiàng)目發(fā)發(fā)展施工規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)招標(biāo)竣工結(jié)結(jié)算簽約銷售及及物業(yè)業(yè)管理理總目標(biāo)標(biāo)是通過過對房房地產(chǎn)產(chǎn)各個(gè)個(gè)作業(yè)業(yè)過程程進(jìn)行行成本本控制制，實(shí)實(shí)現(xiàn)降降低成成本的的目的的。房地產(chǎn)產(chǎn)成本本作業(yè)業(yè)過程程：3.1新項(xiàng)目目發(fā)展展成本本控制制控制要要點(diǎn)：：穩(wěn)健性性合理確確定估估算基基礎(chǔ)，，合理理預(yù)計(jì)計(jì)工程程量和和工程綜合合單價(jià)價(jià)?？刂圃瓌t：：準(zhǔn)確、、客觀觀、全全面、、謹(jǐn)慎慎預(yù)測測新項(xiàng)項(xiàng)目成成本。。需求文文件：：《新項(xiàng)目目發(fā)展展可行行性評評審體體系》3.2設(shè)計(jì)成成本控控制控制要要點(diǎn)：：合理的的產(chǎn)品品技術(shù)術(shù)經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)設(shè)計(jì)周周期、、設(shè)計(jì)計(jì)質(zhì)量量?？刂圃瓌t：：經(jīng)濟(jì)合合理性性最大大。需求文文件：：《規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)工工作流流程與與評審審制度度》3.2設(shè)計(jì)成成本控控制70%的成本本由設(shè)設(shè)計(jì)階階段確確定建筑專專業(yè)：：準(zhǔn)確確的定定位、、合理理的經(jīng)經(jīng)濟(jì)技技術(shù)指指標(biāo)結(jié)構(gòu)專專業(yè)：：設(shè)計(jì)計(jì)人員員的經(jīng)經(jīng)濟(jì)意意識、、合理理的安安全系系數(shù)設(shè)備專專業(yè)：：材料料設(shè)備備的性性價(jià)比比、兼兼顧長長期使使用成成本3.2設(shè)計(jì)階階段的的主要要經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)容積率率建筑占占地面面積單方鋼鋼筯含含量單方砼砼含量量窗地比比建筑周周長面面積比比……3.3招標(biāo)成成本控控制控制要要點(diǎn)：：獲取競競爭性性低價(jià)價(jià)成本本盡量采采用工工程量量清單單方式式集中采采購控制原原則：：全面招招標(biāo)原原則合理低低價(jià)中中標(biāo)原原則透明公公正原原則需求文文件：：《工程及及材料料招標(biāo)標(biāo)管理理辦法法》3.3.1費(fèi)率招招標(biāo)的的弊端端總價(jià)不不確定定，對對于項(xiàng)項(xiàng)目最最終成成本沒沒有清清晰的的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)；結(jié)算核核對工工程量量時(shí)易易發(fā)生生糾紛紛，核核對時(shí)時(shí)間冗冗長；；變更簽簽證的的單價(jià)價(jià)未確確定，，施工工方以以難度度高、、時(shí)間間緊為為由要要求提提高單單價(jià)；；匆忙開開工、、審圖圖不細(xì)細(xì)導(dǎo)致致施工工過程程變更更多，，增加加成本本；對于不不合理理的技技術(shù)指指標(biāo)（（如鋼鋼筯含含量、、砼含含量））不能能及時(shí)時(shí)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)，發(fā)發(fā)現(xiàn)后后已沒沒有整整改的的可能能；對成本本人員員的個(gè)個(gè)人水水平依依賴性性較大大。3.3.2工程量量清單單招標(biāo)標(biāo)的優(yōu)優(yōu)點(diǎn)總價(jià)和和單價(jià)價(jià)兩方方面的的充分分競爭爭；降低職職業(yè)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，對成成本人人員的的個(gè)人人水平平的依依賴性性降低低；提高工工作效效率，尤其其是能能大大大縮短短結(jié)算算核對對時(shí)間間；便于成成本數(shù)數(shù)據(jù)積積累，，建立立成本本數(shù)據(jù)據(jù)庫：：工程總總價(jià)準(zhǔn)準(zhǔn)確，，可提提高進(jìn)進(jìn)度款款的支支付比比例，，發(fā)揮揮資金金優(yōu)勢勢有更合合理的的時(shí)間間辦開開工手手續(xù)；；發(fā)現(xiàn)現(xiàn)設(shè)計(jì)計(jì)失誤誤，減減少變變更及時(shí)評評估出出造價(jià)價(jià)咨詢詢公司司的工工作質(zhì)質(zhì)量3.4簽約成成本控控制控制要點(diǎn)：合同談判合同審批控制原則：合法性原則、、合同書原則則、事前簽訂訂原則、招標(biāo)原原則、利益明明晰原則需求文件：《工程合同管理理辦法》3.4.1合同的主要經(jīng)經(jīng)濟(jì)條款合同造價(jià)：總價(jià)合同、單單價(jià)合同、費(fèi)費(fèi)率合同付款進(jìn)度：按月付款、按按形象進(jìn)度付付款總包管理配合合費(fèi)：2%采購保管費(fèi)：：1.5～3%(其中采購70%、保管30%）保修金：3～5%材料供應(yīng)方式式：甲供、甲控乙乙供、乙供變更與簽證：：按合同單價(jià)、、按定額下浮浮竣工驗(yàn)收與結(jié)結(jié)算：結(jié)算方法、核核對時(shí)間要求求等……3.5施工成本控制制控制要點(diǎn)：變更與簽證的的控制工程質(zhì)量的控控制工期控制控制原則：權(quán)力限制原則則、時(shí)間限制制原則多級審核原則則、完工確認(rèn)認(rèn)原則需求文件：《設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)現(xiàn)場簽證管理理辦法》3.6結(jié)算成本控制制控制要點(diǎn)：嚴(yán)格審核結(jié)算算工程量合理確定結(jié)算算單價(jià)控制原則：廉潔奉公原則則、多級審核核原則準(zhǔn)確高效原則則、可復(fù)查性性原則需求文件：《工程預(yù)結(jié)算管管理辦法》3.7銷售承諾及物物業(yè)管理成本本控制控制要點(diǎn)：銷售承諾（銷銷售合同、廣廣告、售樓書書）物業(yè)管理虧損損控制原則：獨(dú)立、健康運(yùn)運(yùn)營，不產(chǎn)生生經(jīng)營負(fù)擔(dān)。。需求文件：《銷售管理制度度》《物業(yè)管理制度度》三、房地產(chǎn)成成本核算概念：成本核算是根根據(jù)產(chǎn)品成本本計(jì)算對象，，采用適當(dāng)?shù)牡某杀居?jì)算方方法，按規(guī)定定的成本項(xiàng)目目，匯集和分分配生產(chǎn)費(fèi)用用，從而計(jì)算算出產(chǎn)品的實(shí)實(shí)際總成本和和實(shí)際單位成成本。成本核算既是是對產(chǎn)品的實(shí)實(shí)際生產(chǎn)耗費(fèi)費(fèi)進(jìn)行如實(shí)反反映的過程，，也是對生產(chǎn)產(chǎn)費(fèi)用實(shí)際支支出的控制過過程。1、成本核算的的概念、任務(wù)務(wù)、原則和步步驟任務(wù)：建立和完善成成本核算基礎(chǔ)礎(chǔ)工作，合理理確定成本計(jì)計(jì)算對象，正正確歸集和分分配開發(fā)成本本及費(fèi)用，及及時(shí)、準(zhǔn)確、、完整地提供供成本核算資資料，以便及及時(shí)發(fā)現(xiàn)成本本管理中存在在的問題，尋尋求降低成本本的途徑。原則：實(shí)際成本原則則配比原則權(quán)責(zé)發(fā)生制原原則步驟：第一步：確定定成本核算對對象；第二步：設(shè)置置成本核算科科目，核算和和歸集成本費(fèi)費(fèi)用；第三步：在各各成本核算對對象之間分?jǐn)倲偝杀举M(fèi)用；；第四步：計(jì)算算產(chǎn)品單位成成本，進(jìn)行成成本結(jié)轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)成本核核算對象的確確定原則：應(yīng)滿足成本計(jì)計(jì)算的需要；；便于成本費(fèi)費(fèi)用的歸集；；利于成本的的及時(shí)結(jié)算；；適應(yīng)成本監(jiān)監(jiān)控的要求。。平均銷售價(jià)格格不同的產(chǎn)品品，如住宅和和商業(yè)；產(chǎn)品差異性大大，成本不同同的產(chǎn)品，如如別墅和多層層住宅。2、成本核算對對象的確定和和計(jì)算方法成本計(jì)算方法法：成本計(jì)算方法法是計(jì)算各種種產(chǎn)品總成本本和單位成本本的方法，包包括：——品種法——分批法——分步法根據(jù)房地產(chǎn)成成本核算對象象的特點(diǎn)，房房地產(chǎn)成本計(jì)計(jì)算采取分批批法。總成本和單位位成本：成本計(jì)算的目目的是最終確確定可售產(chǎn)品品的總成本和和單位成本；；成本核算主要要是確定可售售面積的單位位成本；按建筑面積計(jì)計(jì)算的單位成成本可應(yīng)用于于產(chǎn)品成本的的對比分析。。房地產(chǎn)開發(fā)成成本項(xiàng)目一般般分為：土地地成本、前期期工程費(fèi)、基基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、、配套設(shè)施費(fèi)費(fèi)、建筑安裝裝工程費(fèi)、開開發(fā)間接費(fèi)六六類。萬科根據(jù)自身身的特點(diǎn)，將將成本項(xiàng)目分分為八類。3、成本核算科科目的設(shè)置土地成本開發(fā)前期準(zhǔn)備備費(fèi)主體建筑工程程費(fèi)主體安裝工程程費(fèi)園區(qū)管網(wǎng)工程程費(fèi)園林環(huán)境建設(shè)設(shè)費(fèi)配套設(shè)施費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)主體造價(jià)園區(qū)造價(jià)樓面地價(jià)費(fèi)用及資金成成本萬科的成本科科目設(shè)置：成本科目設(shè)置置按受益原則，，在成本對象象之間分配成成本費(fèi)用；房地產(chǎn)成本分分配的方法：：——按土地面積分分?jǐn)偂唇ㄖ娣e分分?jǐn)偂纯墒勖娣e分分?jǐn)傋罱K按可售面面積確定各產(chǎn)產(chǎn)品的單位成成本。成本費(fèi)用的分分配成本結(jié)算成本結(jié)算應(yīng)盡盡量按實(shí)際成成本結(jié)算；如結(jié)算成本低低于實(shí)際成本本、將虛增本本期利潤，產(chǎn)產(chǎn)生遺留問題題，實(shí)際成本本的來源由成成本部提供。。開發(fā)成本（銷銷售成本）計(jì)計(jì)算：三、房地產(chǎn)成成本信息化管管理1、成本信息的的意義信息是企業(yè)科科學(xué)管理、有有效決策的依依據(jù)；信息是現(xiàn)代企企業(yè)的重要資資源，是成本本控制的基基礎(chǔ)；企業(yè)成本經(jīng)營營控制的過程程實(shí)質(zhì)是信息息過程，信信息是現(xiàn)代代成本控制的的基礎(chǔ)；信息處理包括括：信息的收收集、反饋、、加工整理、、分析、傳遞遞、存儲和利利用。2、成本信息管管理的基本原原則成本信息的真真實(shí)性：原始始資料的真實(shí)實(shí)，信息的處處理、加工和和傳遞過程保保持真實(shí)；成本信息的及及時(shí)性：及時(shí)時(shí)整理、及時(shí)時(shí)加工、及時(shí)時(shí)處理和傳遞遞；成本信息的完完整性：信息息內(nèi)容完整，，不漏項(xiàng)、漏漏填、漏列，，不完整的信信息可能導(dǎo)致致決策作出錯錯誤的判斷。。萬科成本管理理軟件——目標(biāo)成本管理理A-housing網(wǎng)站——招投標(biāo)管理萬科成本數(shù)據(jù)據(jù)庫——成本數(shù)據(jù)管理理3、目前萬科的的成本信息管管理、萬科成本管管理軟件——是萬科集團(tuán)成成本管理的主主要數(shù)據(jù)平臺臺，是成本管管理的重要信信息工具。

實(shí)現(xiàn)全項(xiàng)目成本的動態(tài)核算；

進(jìn)行目標(biāo)成本、預(yù)算及合同管理；

為領(lǐng)導(dǎo)的決策提供有效的數(shù)據(jù)支持。

做資金管理，成本與財(cái)務(wù)之間協(xié)調(diào)高效；

加快信息流通，提高工作效率；

集團(tuán)內(nèi)成本數(shù)據(jù)資源共享，項(xiàng)目間成本實(shí)時(shí)可比；成本管理軟件的作用：成本管理軟件件系統(tǒng)模塊結(jié)結(jié)構(gòu)圖：

目標(biāo)成本

動態(tài)成本估算管理預(yù)算管理各產(chǎn)品目標(biāo)成本合同管理合同執(zhí)行非合同性成本資金計(jì)劃待發(fā)生成本各產(chǎn)品動態(tài)成本各產(chǎn)品目標(biāo)與動態(tài)成本對比分?jǐn)偨涌诠芾頂?shù)據(jù)庫導(dǎo)入/導(dǎo)出引出EXCEL等數(shù)據(jù)格式非合同性成本引入付款引入生成付款憑證分?jǐn)偪刂普{(diào)整系統(tǒng)管理財(cái)務(wù)拆分自動對帳簽約金額變更簽證結(jié)算調(diào)整簽約金額變更簽證結(jié)算調(diào)整已發(fā)生成本合同性成本非合同性成本已結(jié)算成本未結(jié)算成本待發(fā)生成本動態(tài)成本項(xiàng)目動態(tài)成本本的構(gòu)成動態(tài)成本=合同性成本+非合同性成本本+待發(fā)生成本各產(chǎn)品類型動動態(tài)成本的形形成項(xiàng)目動態(tài)成本本合同性成本非合同性成本本各類產(chǎn)品動態(tài)態(tài)成本拆分指定分?jǐn)傄脘浫敕謹(jǐn)偣剑焊鳟a(chǎn)品品的動態(tài)成本本=∑已發(fā)生指定分分?jǐn)?∑待發(fā)生指定分分?jǐn)?（本科目總成成本-∑已發(fā)生指定分分?jǐn)?∑待發(fā)生指定分分?jǐn)偅帘壤l(fā)生成本指定分?jǐn)傉{(diào)整7個(gè)子功能模塊塊38個(gè)明細(xì)功能模模塊軟件演示成本管理軟件件功能演示、A-housing網(wǎng)站：采購商發(fā)布招招標(biāo)預(yù)告供應(yīng)商產(chǎn)品展展示發(fā)布招標(biāo)書投標(biāo)書的編制制合同的撰寫數(shù)據(jù)倉庫供應(yīng)商管理——是萬科集團(tuán)的的采購平臺，，是招投標(biāo)工工作重要的管理工具。。發(fā)布招標(biāo)預(yù)告告，為供應(yīng)商商提供更多的的投標(biāo)機(jī)會，，使采購商對對供應(yīng)商有更更多的選擇余余地，市場競競爭充分。供應(yīng)商可以隨隨時(shí)展示產(chǎn)品品，錄入產(chǎn)品品的詳細(xì)信息息，使采購商商能及時(shí)了解解市場產(chǎn)品情情況。供應(yīng)商在網(wǎng)上上直接編制招招標(biāo)書，并可可上傳附件，，設(shè)定審核程程序，審核通通過后將直接接網(wǎng)上發(fā)標(biāo)。。供應(yīng)商在網(wǎng)上上直接按設(shè)定定表格編制投投標(biāo)書，并可可上傳報(bào)價(jià)等等附件。定標(biāo)后，供應(yīng)應(yīng)商在網(wǎng)上按按合同向?qū)?/p>