小區(qū)物業(yè)接管方案樣本

水沐城小物業(yè)管方

目

錄目前

錄言

…………第一章

管理目標(biāo)

…………………

3第二章

物業(yè)管理方案

……………

4第一節(jié)第二節(jié)

管理內(nèi)容及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)各項管理指標(biāo)及方法

…………

411第三節(jié)

管理溝通

…………13第三章

資源配

………………..

13第一節(jié)

人員配置及崗位設(shè)置

…..13第二節(jié)第四章

職員培訓(xùn)費(fèi)用測

……………..15……………….16第一節(jié)

項目物業(yè)日常管理月度費(fèi)用明細(xì)

……………

16第二節(jié)

創(chuàng)辦費(fèi)用明細(xì)

…………….

19第三節(jié)

物業(yè)管理費(fèi)收入明細(xì)

……….

23第五章

盈虧分析及減虧方法……23第六章接管工作進(jìn)度安排………………28

前

言承蒙集團(tuán)企業(yè)及和信房產(chǎn)信任，將水沐天城這個品牌項目交由我們來進(jìn)行物業(yè)服務(wù)，深感榮幸同時也清楚其責(zé)任重大。物業(yè)服務(wù)是順應(yīng)房地產(chǎn)綜合開發(fā)發(fā)展而派生出來產(chǎn)物，它作為房地產(chǎn)商品消費(fèi)步驟是房地產(chǎn)綜合開發(fā)延續(xù)和完善水沐天城項目作為企業(yè)品牌之作經(jīng)典之作凝聚了和信人辛勤和汗水是集團(tuán)企業(yè)智慧結(jié)晶高品質(zhì)居住小區(qū)需要高水平物業(yè)服務(wù)和之相配套。追求舒適、安寧、祥和、優(yōu)雅居家環(huán)境和便捷生活、商務(wù)空間，業(yè)已成為二十一世紀(jì)現(xiàn)代城市人物質(zhì)文明和精神文明需求基礎(chǔ)標(biāo)志和信水沐天城項目標(biāo)物業(yè)服務(wù)所必需達(dá)成基礎(chǔ)要求。我們將響應(yīng)企業(yè)董事長“相關(guān)物業(yè)企業(yè)要走市場化道路”發(fā)展精神，努力爭取將水沐天城項目打造成為企業(yè)精品樓盤。針對“水沐天城”特點，我們將各分支加以細(xì)化，小至管理細(xì)節(jié)，大到管理理念，全部達(dá)成精耕細(xì)作，為“水沐天城”品牌建設(shè)和延續(xù)打下堅實基礎(chǔ)，并為和信房產(chǎn)銷售提供有力支持。以促進(jìn)樓盤銷售。在該項目標(biāo)介入和服務(wù)過程中我們一直本著兩個理念一是堅持保本微利方針經(jīng)濟(jì)效益更重社會效益我們將以最大程度為和信房產(chǎn)銷售做好物業(yè)服務(wù)支持為己任加強(qiáng)品質(zhì)監(jiān)控用良好管理和真誠服務(wù)合了處理微利潤和高標(biāo)準(zhǔn)之間矛盾爭取做到兼顧同時達(dá)成開發(fā)商和物業(yè)服務(wù)企業(yè)社會效益經(jīng)濟(jì)效益雙贏其次著手現(xiàn)在放眼未來不僅僅把這個項目作為我們物業(yè)服務(wù)規(guī)范化精細(xì)化關(guān)鍵開始更看重是未來更深層次更長遠(yuǎn)更廣泛品質(zhì)提升我們殷切期望經(jīng)過我們不停溝通和攜手努力共同來打造和維護(hù)企業(yè)品牌，樹立企業(yè)形象。期望能夠依靠“水沐天城”良好品牌優(yōu)勢和社會影響力，使本身能夠得到提升和發(fā)展。以下即是針對本項目所制作物業(yè)接管服務(wù)方案，不足之處敬請指教！第章

管目和順物業(yè)企業(yè)“精細(xì)化管理，親情化服務(wù)”是我們永遠(yuǎn)不變承諾造安全、優(yōu)美、舒適、方便小區(qū)環(huán)境”是我們永恒追求，為此，我們依據(jù)《一般住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》中一級標(biāo)準(zhǔn)管理，承諾達(dá)成以下目標(biāo)：一、星級生服務(wù)

高品質(zhì)物業(yè)需要優(yōu)質(zhì)服務(wù)和其相配套們將利用團(tuán)體多年實際操作所積累豐富管理經(jīng)驗，努力豐富和完善各項規(guī)范及服務(wù)步驟，經(jīng)過系統(tǒng)、全方位、多層次培訓(xùn)，提升職員素質(zhì)，達(dá)成真誠服務(wù)、星級居住標(biāo)準(zhǔn)。二、建業(yè)主委員會我們正式接“水沐天城物業(yè)服務(wù)運(yùn)作后將在合適時機(jī)成立業(yè)主委員會使物業(yè)企業(yè)服務(wù)和業(yè)主自治相結(jié)合切實做好小區(qū)物業(yè)服務(wù)工作讓開發(fā)商全力放心地投入新項目開發(fā)。三、一服務(wù)項目進(jìn)入正式物業(yè)服務(wù)運(yùn)作后我們將依“微利上標(biāo)準(zhǔn)依《一般住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》中一級標(biāo)準(zhǔn)實施物業(yè)服務(wù)，確保業(yè)主享受高品質(zhì)服務(wù)。第章

管方第一節(jié)務(wù)內(nèi)及標(biāo)準(zhǔn)一、用戶服務(wù)中心用戶服務(wù)中心是小區(qū)物業(yè)管理窗口其服務(wù)范圍關(guān)鍵包含業(yè)主接房入住報事報修受理、業(yè)戶投訴受理、二次裝修管理、收取物業(yè)管理費(fèi)、代收水電氣垃圾清運(yùn)費(fèi)、郵件收發(fā)、特約服務(wù)及各類代辦服務(wù)等。依據(jù)我企業(yè)《用戶服務(wù)中心操作程序及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)定以下工作范圍及要求：服務(wù)受

服內(nèi)受理住戶咨詢、投訴為業(yè)主辦理裝修手續(xù)、各類證卡，將業(yè)主資料存檔保管，安排和業(yè)主

服標(biāo)微笑服務(wù)，熱情接待，認(rèn)真聽取，耐心解釋，禮貌待人，不得因任何原因和住戶發(fā)生爭吵，受理投訴后立即和相關(guān)部門聯(lián)絡(luò)調(diào)查處理，并做好統(tǒng)計、跟蹤、回訪。熟悉預(yù)約服務(wù)、收款和裝修手續(xù)辦理步驟及相關(guān)要求，耐心解釋業(yè)主提出疑問，工作中服務(wù)上乘，收費(fèi)合理，安排立即，并做好各項

理工作商務(wù)服務(wù)內(nèi)勤工作管理工作

相關(guān)通知發(fā)放依據(jù)業(yè)關(guān)鍵求，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)各部門為住戶提供專題服務(wù)辦理網(wǎng)球場、游泳池等多種健身、娛樂、休閑設(shè)施服務(wù)打印、復(fù)印、傳真、快遞、機(jī)票預(yù)訂、及其它特約服務(wù)等統(tǒng)籌備公室全方面管理，負(fù)責(zé)和外部各職能部門協(xié)調(diào)工作。檔案管理人事管理組織召開業(yè)主委員會會議定時走訪住戶，進(jìn)行住戶意見調(diào)查受理住戶費(fèi)用收取情況咨詢。收取管理費(fèi)和代收代繳費(fèi)用。裝修現(xiàn)場管理空置房及鑰匙管理項目現(xiàn)場巡視

原始統(tǒng)計，信息和統(tǒng)計數(shù)據(jù)傳輸，不得出現(xiàn)遺漏和誤報。協(xié)調(diào)各職能部門，分清緩急，合理安排服務(wù)，做到認(rèn)真、仔細(xì)、立即、正確地為住戶提供服務(wù)，并做好跟蹤、回訪統(tǒng)計。熱情接待，服務(wù)周到，認(rèn)真做好登記、預(yù)約、安排等工作服務(wù)高效、快速、熱情、周到有較強(qiáng)親和力和組織協(xié)調(diào)能力，組織召開工作例會；認(rèn)真領(lǐng)會、落實實施政府和職能部門相關(guān)要求。對行政文檔按標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分類管理，重視原始資料和外部信息搜集。立即辦理職員轉(zhuǎn)正、定級、升級工作，加強(qiáng)和職員溝通，按期組織職員培訓(xùn)工作和職員活動籌備。每十二個月召開一次業(yè)主委員會會議。每六個月進(jìn)行一次住戶意見調(diào)查，對發(fā)覺問題立即反應(yīng)上級，對有意見住戶立即給書面回復(fù)。熱情接待，耐心講解。認(rèn)真仔細(xì)，不出差錯。協(xié)同秩序維護(hù)巡查人員、工程維修人員對裝修現(xiàn)場進(jìn)行巡視，檢驗裝修工人出入證、滅火器配置、有沒有違規(guī)情況，發(fā)覺問題立即下發(fā)整改通知單，并聯(lián)絡(luò)業(yè)主，書面確定。定時巡視空置房設(shè)施設(shè)備、衛(wèi)生情況，發(fā)覺問題立即處理，并做好統(tǒng)計。對空置房及項目公區(qū)鑰匙進(jìn)行有序管理，確保物品財產(chǎn)安全。每日對項目公區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護(hù)、設(shè)施設(shè)備、秩序維護(hù)各崗位等進(jìn)行巡視督檢驗各崗位人職員作情況閱各崗位工作統(tǒng)計，正確了解各項工作完成及未完成情況，做好《項目日巡視》統(tǒng)計，便于督促跟進(jìn)。二、工程維部

水沐天城關(guān)鍵工程設(shè)施設(shè)備包含遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)監(jiān)控系統(tǒng)可視對講系統(tǒng)消防系統(tǒng)、電梯、園林景觀等，工程部關(guān)鍵工作除了立即處理業(yè)主零修、急修外，還要做好多種設(shè)施設(shè)備維護(hù)和保養(yǎng)，確保其正常使用和運(yùn)轉(zhuǎn)。依據(jù)我企業(yè)《維修操作程序及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)定以下工作范圍及要求：序

項

實方

督計

服標(biāo)號

抄表系統(tǒng)監(jiān)控系統(tǒng)有線電視系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)可視對講系統(tǒng)

每個月檢驗數(shù)據(jù)采集箱電源及數(shù)據(jù)采集板日常巡視檢驗煤氣數(shù)據(jù)采集機(jī)，配合煤氣企業(yè)采集數(shù)據(jù)；每個月打印一份抄表統(tǒng)計；每三個月進(jìn)戶核查抄表一次即修正估表錄入錯誤數(shù)據(jù)。每七天維護(hù)檢驗紅外線報警裝置，進(jìn)行障隘測試；每七天進(jìn)行鏡頭維護(hù)除塵，確保錄像清楚；每個月全方面檢驗線路接頭及系統(tǒng)元件；每六個月由外委企業(yè)維護(hù)檢驗一次。天天巡視機(jī)房次數(shù)不低于，并適時監(jiān)控信號源質(zhì)量；接業(yè)主報修小時內(nèi)處理問題；每七天全方面檢驗一次線路信號放大器發(fā)覺問題一小時內(nèi)通知電視網(wǎng)絡(luò)企業(yè)處理；每十二個月信號接入單位系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)不少于2。天天巡視機(jī)房次數(shù)不低于，并適時監(jiān)控信號源質(zhì)量；每七天全方面檢驗一次線路信號放大器發(fā)覺問題一小時內(nèi)通知網(wǎng)絡(luò)企業(yè)處理；每十二個月信號接入單位系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)不少于2。天天早晚巡視檢驗單元門機(jī)機(jī)門鎖一次，確保系統(tǒng)正常使用；每七天檢驗器件箱及備用電源；每十二個月由外委企業(yè)進(jìn)行系統(tǒng)全方面維護(hù)檢修保養(yǎng)一次并依據(jù)

主管每七天進(jìn)入維護(hù)員操作系統(tǒng)核查一次系統(tǒng)運(yùn)行情況；每個月審查數(shù)據(jù)采集匯報；審查季度抄表核查及修正匯報，確保進(jìn)戶核查工作得以實施。工程主管、保安隊長定時檢驗監(jiān)控中心圖像及運(yùn)行統(tǒng)計并每七天安排保安員進(jìn)行紅外線障隘測試；工程主管每個月組織全方面檢驗系統(tǒng)線路及設(shè)備；委外維護(hù)結(jié)果需由主管現(xiàn)場檢驗及企業(yè)經(jīng)理簽署意見。主管天天巡視機(jī)房一次，每七天檢驗信號質(zhì)量一次；弱電工天天監(jiān)測信號質(zhì)量一次，并將結(jié)果匯報領(lǐng)班；主管每個月組織檢驗一次系統(tǒng)運(yùn)行維護(hù)情況，并審查運(yùn)行維護(hù)統(tǒng)計；接入單位維護(hù)保養(yǎng)結(jié)果需報主管及企業(yè)經(jīng)理簽署意見。主管天天巡視機(jī)房一次，每七天檢驗信號質(zhì)量一次；弱電工天天監(jiān)測信號質(zhì)量一次，并將結(jié)果匯報領(lǐng)班；主管每個月組織檢驗一次系統(tǒng)運(yùn)行維護(hù)情況，并審查運(yùn)行維護(hù)統(tǒng)計；主管每個月審查運(yùn)行維護(hù)統(tǒng)計，每七天抽檢單元分機(jī)及電子門鎖使用情況；領(lǐng)班每七天全方面檢驗系統(tǒng)一次，并匯報檢驗情況；

確保月度水、電、氣抄表數(shù)據(jù)正確；季度進(jìn)戶核查結(jié)果立即通報業(yè)主和使用部門。紅外線報警裝置靈敏，無誤報、漏報發(fā)生；監(jiān)控設(shè)備圖像清楚，硬盤錄像可保留30天。1.視信號質(zhì)量投訴1小時內(nèi)處理；線路通暢及設(shè)備完好率達(dá)成％。1.信號質(zhì)量投1小時內(nèi)處理；線路通暢及設(shè)備完好率達(dá)成％。1.像及通話語音清楚可實現(xiàn)總計、單元門機(jī)、室內(nèi)分機(jī)及分機(jī)間轉(zhuǎn)接通話；2.入密碼后單元門可立即自動開鎖；

停車管理系統(tǒng)

需要更新電源及配件。辦理新卡及續(xù)繳管理費(fèi)后當(dāng)日內(nèi)錄入用戶信息；系統(tǒng)管理員每七天進(jìn)行系統(tǒng)維護(hù)一次；

委外年檢結(jié)果需由主管現(xiàn)場檢驗及企業(yè)經(jīng)理簽署意見。內(nèi)勤天天核實辦卡及交費(fèi)情況，并負(fù)責(zé)督導(dǎo)用戶信息錄入；工程主管負(fù)責(zé)督導(dǎo)系統(tǒng)維護(hù)及設(shè)備巡視檢驗；

3.元門開啟后可自動關(guān)閉。1.統(tǒng)自動運(yùn)行達(dá)成設(shè)計功效要求；停電后10分鐘內(nèi)將道閘升起；

維修班天天檢驗道閘、讀卡器及出票機(jī)；外委企業(yè)確保系統(tǒng)維護(hù)六個月內(nèi)

外委系統(tǒng)維護(hù)檢修結(jié)果需由工程主管現(xiàn)場檢驗、企業(yè)經(jīng)理簽署意見。

基礎(chǔ)達(dá)成用戶信息錄入不過夜。園林景觀水系

不少于三次。天天開啟前檢驗系統(tǒng)管網(wǎng)及控制部件；每七天依據(jù)需要進(jìn)行系統(tǒng)反沖洗，并配制水處理藥劑；

主管天天巡視檢驗小區(qū)景觀水運(yùn)行效果，每個月審查運(yùn)行維護(hù)統(tǒng)計現(xiàn)場抽查系統(tǒng)補(bǔ)水及反沖洗情況；

定時間運(yùn)行，不隨意調(diào)整運(yùn)行時間，確保小區(qū)景觀效果；設(shè)備檢修及河渠清洗提前樹立標(biāo)示牌。

統(tǒng)

采取井水補(bǔ)水，不得使用自來水進(jìn)行系統(tǒng)補(bǔ)水及反沖洗；每十二個月進(jìn)行一次系統(tǒng)設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)檢修，管道閥門油漆。

安排督導(dǎo)年度維護(hù)保養(yǎng)工作，并實施過濾設(shè)備填充活性炭、石英沙；領(lǐng)班督導(dǎo)毛發(fā)過濾器清洗。每隔小時巡視檢驗設(shè)備房，并

主管每七天巡視檢驗配電室不少

系統(tǒng)正常運(yùn)行，市電停電后填寫運(yùn)行統(tǒng)計；

于2次，并抽查系統(tǒng)維護(hù)情況，并15分鐘內(nèi)發(fā)電機(jī)供電保電

變配電系統(tǒng)消防系統(tǒng)

每個月檢驗緊固系統(tǒng)接線端子，確保接觸良好；每半月維護(hù)保養(yǎng)發(fā)電機(jī)，并試車15分鐘；雷雨季節(jié)來臨前檢驗系統(tǒng)防雷接地情況；每十二個月度系統(tǒng)安全檢驗并維護(hù)一次。每2月進(jìn)行普消末端水壓測試每三個月進(jìn)行一次自消末端水試水，檢驗水泵聯(lián)動情況；每六個月清洗一次感煙、感溫探頭濾網(wǎng)二個月抽查10％頭感煙感溫報警情況；消防系統(tǒng)委外日常運(yùn)行維護(hù)管理消防系統(tǒng)聯(lián)動設(shè)備調(diào)試檢測由

審查運(yùn)行維護(hù)統(tǒng)計及能耗統(tǒng)計表；領(lǐng)班隨時檢驗配電室值班情況及運(yùn)行統(tǒng)計填寫情況并參與發(fā)電機(jī)維護(hù)及試車；主管每十二個月組織進(jìn)行一次緊急停電事故演練。系統(tǒng)日常運(yùn)行由保安隊長負(fù)責(zé)監(jiān)督管理；系統(tǒng)維護(hù)、檢測、調(diào)試由工程主管負(fù)責(zé)組織實施并驗證結(jié)果；保安隊長每十二個月組織兩次以上消防演練培訓(xùn)；委外年度安全檢驗結(jié)果需報企業(yè)經(jīng)理審核并簽署意見。

梯防故照明正常使用；檢修停電提前二十四小時以通告方法通知業(yè)主和使用單位，商鋪、辦公場所書面通知用戶。系統(tǒng)完好，報警點位正確，無誤報；按消防相關(guān)法律法規(guī)要求運(yùn)行和維護(hù)系統(tǒng)；3.普消末端壓力確保不低于消自消末端壓力確保不低于0.5Mpa；預(yù)警時值班人員負(fù)責(zé)內(nèi)抵外委單位負(fù)擔(dān)消防系統(tǒng)安整年檢由外委承接單位負(fù)責(zé)；

達(dá)第一現(xiàn)場。天天巡視純凈水機(jī)房不少于

3

每六個月末端水質(zhì)取樣到市防疫

確保水質(zhì)達(dá)成國家現(xiàn)行標(biāo)次，巡視生活水泵房不少于次，

站化驗一次；

準(zhǔn)要求。

二次供水

并填寫運(yùn)行統(tǒng)計；主管參與純凈水系統(tǒng)管道消毒過程及水池水箱清洗消毒過程；純凈水系統(tǒng)每六個月消毒次數(shù)不況，給相關(guān)責(zé)任人處罰；少于3次，生活水池（水箱）每十每出現(xiàn)一次水質(zhì)化驗不合格情二個月消毒次數(shù)不少于次并消毒處理統(tǒng)計；純凈水系統(tǒng)消毒前提前48小時

除操作人員外，無關(guān)人員不得進(jìn)入純凈水機(jī)房；機(jī)房需人走上鎖。三、秩維護(hù)部

通知到業(yè)主。安全和消防工作是物業(yè)管理工作關(guān)鍵，它關(guān)系著小區(qū)內(nèi)千家萬戶生命和財產(chǎn)安全，對維護(hù)和樹立企業(yè)形象和品牌起作至關(guān)關(guān)鍵作用天城秩序維護(hù)部全方面負(fù)責(zé)維護(hù)該小區(qū)生活秩序和消防治安安全防范和管理現(xiàn)在崗位設(shè)置分別為大門崗6巡查崗2、固定崗2、監(jiān)控崗1個。依據(jù)我企業(yè)《秩序維護(hù)崗位操作程序及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)定以下工作范圍及要求：序

項秩序維護(hù)班長大門崗

實方1.以身作則率領(lǐng)保隊員上崗執(zhí)勤。2.檢驗各崗位文明勤和著裝情況落實防范方法。3.配合隊長做好隊思想工作。4.對上崗時發(fā)生突事件要按要求采取處理方法，并書面匯報隊長；5.負(fù)責(zé)對本班職員培訓(xùn)。負(fù)責(zé)小區(qū)巡查。1.負(fù)責(zé)維護(hù)大門口出秩序、社會秩序，嚴(yán)禁小商小販在門前及大門兩側(cè)擺攤設(shè)點。2.掌握出入大門車及人員情況發(fā)覺可疑人員應(yīng)立即查詢、處理、匯報。3.發(fā)生糾紛和通常治安問題時應(yīng)依法立即處理并匯報主管同時立即疏散圍觀群眾，恢復(fù)正常秩序；4.負(fù)責(zé)執(zhí)勤區(qū)域內(nèi)共設(shè)施安全立即發(fā)覺和阻止不良行為，對造成影響、損失當(dāng)事者，應(yīng)立即報服務(wù)中心查處。5.外來人員進(jìn)入小需問詢、登記，經(jīng)服務(wù)中心或業(yè)主確定后方可放行。物品出入需有服務(wù)中心出具業(yè)主簽字確定之《出門條留存?zhèn)洳椤?.負(fù)責(zé)對小區(qū)和周進(jìn)行巡查檢驗立即發(fā)覺處理或匯報檢驗中發(fā)覺不安全原因，以消除隱患，保障安全。

督計天天不間斷各崗進(jìn)行督導(dǎo)，發(fā)覺題立糾正處理。保安隊長組每七班長工作列會，即發(fā)并理工中問題。由安全主管、班長天天間斷各位進(jìn)督導(dǎo)，發(fā)覺問題即糾處理。1.巡查負(fù)巡查圍各類故

服標(biāo)1.裝符合要求儀表端莊態(tài)度熱情友好語言文明禮貌發(fā)生糾紛時應(yīng)作到罵不還口打不還手自覺維護(hù)企業(yè)形象和聲譽(yù)。2.固定崗為主，站立服務(wù)執(zhí)勤。3.作認(rèn)真負(fù)責(zé)未經(jīng)許可不得離開工作崗位在工作崗位上會客和做其它無關(guān)事宜，不得吸煙。4.接班統(tǒng)計完整正確佩戴使用器械無損壞。5.時保持值勤崗位清潔衛(wèi)生。全部外來人員登記和物品出入登記完整、清楚。1.一著裝儀容儀表端正講究文明禮貌。2.得吸煙、聽收音機(jī)或隨身聽。

巡邏崗

2.勸離夜間無故滯在巡查區(qū)內(nèi)人員立即控制巡查發(fā)覺可疑人員并視情況匯報值班人員，依據(jù)指令做好查控工作，預(yù)防各類案件發(fā)生。3.在上下班高峰期實做好對業(yè)主安全保衛(wèi)，預(yù)防竊案發(fā)生，維護(hù)小區(qū)正常生活秩序。

驗（防火、防盜、防治安案件、防違規(guī)裝修等和多種設(shè)施、設(shè)備檢驗、登記。

3.需完整統(tǒng)計巡查檢驗時間地點部位、具體內(nèi)容，且不得少于要求次數(shù)。不得以檢驗為名，和其它當(dāng)班人員閑談。5.得乘坐電梯巡查檢驗樓層實施巡查任務(wù)時得以任何理由或借口推脫幫助業(yè)主責(zé)任。4.按要求程序處理發(fā)事件。

2.班長天天6.人員進(jìn)行查詢時注意有禮貌地表

固定崗

5.幫助其它崗位人處理疑難事件。6.按要求填寫巡查計同時作好定時巡更踩點工作。7.消防巡檢：定時對項目消防設(shè)施設(shè)備巡視驗完好情況即排除安全隱患。8.配合裝修現(xiàn)場管和控制。1.掌握本崗位周圍輛及人員情況發(fā)覺可疑人員應(yīng)立即查詢、處理、匯報。2.發(fā)生糾紛和通常治安問題時應(yīng)依法立即處理并匯報主管同時立即疏散圍觀群眾，恢復(fù)正常秩序；3.負(fù)責(zé)執(zhí)勤區(qū)域內(nèi)共設(shè)施安全立即發(fā)覺和阻止不良行為，對造成影響、損失當(dāng)

不間斷進(jìn)行督導(dǎo)，發(fā)覺問題立即糾正處理。由安全主管、班長天天間斷各位進(jìn)督導(dǎo)，發(fā)覺問題即糾處理。

明身份或出示證件。7.消防設(shè)施巡檢做好統(tǒng)計，發(fā)覺問題立即上報、處理。8.練掌握消防器材使用發(fā)生火警應(yīng)立即采取應(yīng)急方法。1.裝符合要求儀表端莊態(tài)度熱情友好語言文明禮貌發(fā)生糾紛時應(yīng)作到罵不還口打不還手自覺維護(hù)企業(yè)形象和聲譽(yù)。2.固定崗為主，站立服務(wù)執(zhí)勤。3.作認(rèn)真負(fù)責(zé)未經(jīng)許可不得離開工作崗位在工作崗位上會客和做其它無事者，應(yīng)立即報服務(wù)中心查處。1.機(jī)動車秩序管理助揮車輛停放，由安全主管、

關(guān)事宜，不得吸煙。4.接班統(tǒng)計完整正確佩戴使用器械無損壞。5.時保持值勤崗位清潔衛(wèi)生。1.用正規(guī)交接崗禮儀進(jìn)行崗位交接根據(jù)部門統(tǒng)一規(guī)范進(jìn)行車輛停放。2.非機(jī)動車秩序管：規(guī)范停放檢驗非機(jī)動車是否上鎖防非機(jī)動車被盜及其它安全事故發(fā)生；3.檢驗用戶車上有沒有遺留或隸屬物品，立即提醒用戶取走，給用戶做好解釋工作聯(lián)絡(luò)即交由部門保管；嚴(yán)禁全部些人員在停車場內(nèi)進(jìn)行修車

長天不斷對崗位進(jìn)行督導(dǎo)，覺問立即糾正處理。

上一班次所移交問題，保持良好軍體形象動主動為用戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)外展示良好企業(yè)形象；2.保持崗位周圍環(huán)境綠化衛(wèi)生設(shè)施正常運(yùn)轉(zhuǎn)并加強(qiáng)保管力度，嚴(yán)禁有意損壞用設(shè)備設(shè)施另作她用格推行崗位職責(zé)；用標(biāo)準(zhǔn)交通指揮手勢引導(dǎo)車輛根據(jù)要車輛秩

和維護(hù)，預(yù)防取走用戶車輛上配件；5.發(fā)生突發(fā)事件時能快速到位根據(jù)突發(fā)事件預(yù)案進(jìn)行處理；

求路線有序進(jìn)出保交通通暢無阻好非機(jī)動車安全管理工作。4.主動主動為業(yè)主提供服務(wù)做好車

序管理崗

場車輛安全檢驗工作，做好書面統(tǒng)計；負(fù)責(zé)幫助各區(qū)停車場車輛安全管理人員共同做好車輛安全檢驗好崗位周圍成品和設(shè)施設(shè)備。6.對于用戶非機(jī)動車鑰匙丟失或其它原因人員必需進(jìn)行有效證件查對無誤才能給放行過夜非機(jī)動車進(jìn)行統(tǒng)一

停放并加鎖登記。四、環(huán)境部水沐天城內(nèi)有14電梯公寓，24多層住宅樓，一個中心花園，一個人工湖，多處水景及一套水系循環(huán)系統(tǒng)多處室外休閑場所為了給業(yè)主發(fā)明一個潔凈舒適恬靜幽雅生活環(huán)境依據(jù)我企《保潔崗位操作程序及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)位操作程序及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)以下關(guān)鍵服務(wù)內(nèi)容及工作標(biāo)準(zhǔn)：保潔

保潔服務(wù)范圍包含公區(qū)保潔、家政服務(wù)、汽車護(hù)理。序

項外圍區(qū)間道路花崗石、大理石地面

實方天天集中清掃次水管沖洗次數(shù)依據(jù)情況制訂必需時用灑水車沖洗隨時保潔每日全方面清潔次推塵數(shù)次每個月沖洗次大理石拋光、打蠟頻次依據(jù)情況制訂

督計主管每日巡視3次上領(lǐng)班隨機(jī)檢驗按要寫《保潔崗位巡視表》主管每日巡視3次上領(lǐng)班隨機(jī)檢驗按要寫《保潔崗位巡視表》

服標(biāo)1.紋清楚2.垃圾，無泥沙，無積水，無污跡3.揚(yáng)塵無垃圾、無積水、無污跡、無積塵2.光澤隨時保潔單元樓道

每日集中搜集垃圾次全方面清潔次

主管每日最少抽查4個樓道

1.生活建筑垃圾（垃圾每10前清完）2.面光潔

保1

領(lǐng)班隨機(jī)檢驗按要寫《保潔崗位巡視表》

3.手、鐵花、消防栓潔凈4.璃光潔5.花板、墻角無蛛網(wǎng)水景水池水溝、生態(tài)池

天天清理水面樹葉及飄浮物數(shù)次滴水景處每個月刷洗青

主管每日巡視3次上領(lǐng)班隨機(jī)檢驗

1水清見底，無異除少數(shù)樹葉外，無其它飄浮物水面無泡沫

苔夏天每日添加次消泡

按要寫《保潔崗位巡視表》

水底無雜物劑36個根本清1次地下車庫

1.每日地面推1次2.每日清理垃1次3.每七天清潔1次擋車

主管每日巡視1次上領(lǐng)班隨機(jī)檢驗

1.面無垃圾雜物，無積塵，無油污，無積水2.花板墻角無蜘蛛網(wǎng)3.階扶手潔凈無塵

桿、停車黃線

寫4.擋車桿無積塵停車黃線無污跡，顏色鮮艷

外墻

4.每七天清潔攔水1次5.每個月沖洗地面1次6.據(jù)情況清理集污7.每個月清1次消防管道及供電線槽8.隨時保潔依據(jù)實際需要委外清洗

《保潔崗位巡視表》主管驗收檢驗合格

5.污坑無異味6.示牌、消防栓、滅火器潔凈無顯著污跡和積灰（漏水造成水漬除外）綠化

管理范圍包含區(qū)域內(nèi)全部裝飾樹、果樹、灌木、樹籬、綠化地、爬藤、地面覆蓋物、攀緣物、草皮和其它植物養(yǎng)護(hù)。序

項

實方樹維護(hù)好

督計發(fā)覺死亡、缺乏、被破壞在一周內(nèi)更換

服標(biāo)樹不缺乏、死亡、被破壞無干枯和壞死分枝必需時修剪蟲害控制：有蟲害侵襲時一周一次、預(yù)防性保養(yǎng)隔月一次

無干枯葉無腐爛和掉下果實樹枝不觸及到建筑物表面

樹枝不生長過長，對人

樹

行道造成障礙

樹基不發(fā)芽8..樹勻稱，不修剪變形灌木、籬地面覆蓋物和化帶

樹基維良好樹無蟲害全部植保護(hù)良好

在樹苗直徑1M范圍內(nèi)除草樹基無雜草、土不下降、壓實剪下分枝和落葉立即清除葉子無蟲害樹干/不干枯、腐爛植物不死亡和缺乏，在發(fā)覺一周內(nèi)，更換相同種類和高度植物植物不干枯、發(fā)黃植物修剪平整

隔周除草和松土蟲害控制有蟲害侵襲每七天一次預(yù)防性保養(yǎng)隔周一次

植物基保護(hù)良好植物無害草皮保良好

植物不過分生長造成人行道障礙植物基座草不過分生長植物基座土不下陷植物基座土不壓實植物基座無廢棄物葉子無蟲咬孔洞莖干和葉子無煙灰、不霉草修剪到20MM高修剪平整清除修剪下草草皮無坑洼不平整和下陷

草皮

草皮無裸露地、人造小徑草皮上無建筑廢棄物優(yōu)質(zhì)草地

草皮上無含羞草或余草草皮上雜草超出30重新鋪草皮第二節(jié)項管指標(biāo)及法依據(jù)本企業(yè)管理目標(biāo)及質(zhì)量方針為管理服務(wù)好水沐天城項目依《一般住宅小區(qū)物業(yè)管理一級服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》制訂以下管理指標(biāo)及方法，同時接收開發(fā)商檢驗和監(jiān)督：序

指名

投指

管指實方落實責(zé)任人，實施巡視制度，建檔統(tǒng)計，確保房屋完好，無

房屋完好率

98%違章搭建及損壞公共設(shè)施接到維修通15分鐘內(nèi)抵達(dá)現(xiàn)場完成并建立回訪制度，

零修、急修立即率

98%維修工程質(zhì)量合格

小修二十四小時內(nèi)，中修3天內(nèi)，大修天內(nèi)分項檢驗，一步到位，并進(jìn)行回訪制度，以確保維修工程合

100%率

格，滿足用戶需求。根據(jù)要求收取，不私自提升收費(fèi)，使管理費(fèi)取之于民，用之

管理費(fèi)收繳率

95%于民。落實責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實施巡查制度，建檔統(tǒng)計，并由綠化主管監(jiān)督實施，以確保小區(qū)公共綠化地?zé)o破壞、無踐踏，無

綠化完好率

95%

黃土裸露現(xiàn)象，發(fā)覺問題立即修復(fù)。立即修剪，使草坪高度維持在厘米；每十二個月補(bǔ)栽2次；每十二個月施肥2次；每十二個月定時除蟲害。落實責(zé)任人進(jìn)行保潔工作，實施巡查制度，建檔統(tǒng)計，并由

清潔、保潔率道路完好率及使用率化糞池、雨水井、污水井完好率

95%95%95%

管理處主管監(jiān)督實施，以確保小區(qū)內(nèi)垃圾日產(chǎn)日清，空氣清新，設(shè)施完好落實責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實施巡查制度，建檔統(tǒng)計，管理處工程監(jiān)理監(jiān)督實施，以確保道路完好、通暢落實責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實施巡查制度，建檔統(tǒng)計，管理處工程監(jiān)理監(jiān)督實施，以確保溝、渠、井完好，并定時疏通、清

排水管、明暗溝完好率路燈完好率停車場、單車棚完好率公共休閑設(shè)施完好率小區(qū)內(nèi)治安案件發(fā)生率消防設(shè)施設(shè)備完好率火災(zāi)發(fā)生率

95%95%95%95%0.1%100%

理落實責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實施每個月巡查制度，建檔統(tǒng)計，管理處工程監(jiān)理監(jiān)督實施，以確保水管通暢無阻、無塌陷落實責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實施每日巡查制度，建檔統(tǒng)計，管理處機(jī)電工程師監(jiān)督實施，以確保路燈無損、正常使用并進(jìn)行定時清潔、養(yǎng)護(hù)落實責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實施巡查制度，建檔統(tǒng)計，管理處保安隊長監(jiān)督實施，以確保設(shè)施完好，方便使用落實責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實施巡查制度，建檔統(tǒng)計，管理處保安隊長監(jiān)督實施，以確保設(shè)施完好，美觀清潔保安員經(jīng)培訓(xùn)考評后上崗，并每七天訓(xùn)練三次，每次兩小時，以保障保安隊伍素質(zhì)和狀態(tài)；落實保安崗位職責(zé)，明確責(zé)任，實施二十四小時巡視制度，以確保小區(qū)安全落實責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實施巡查制度，建檔統(tǒng)計，管理處主任監(jiān)督實施，并定時維護(hù)和檢修以確保消防設(shè)施完好無損、正常使用管理處全員義務(wù)消防員制，并定時進(jìn)行培訓(xùn)和演練，加強(qiáng)宣傳，設(shè)置專員負(fù)責(zé)日常巡視，發(fā)覺隱患，立即處理并通知管理處，以確保小區(qū)消防安全建立巡視制度，跟蹤管理，立即發(fā)覺、立即處理，并加強(qiáng)宣

違章處理率住戶有效投訴處理率管理人員持證上崗率

90%100%80%

傳工作，取得住戶了解，杜絕違章事情發(fā)生，并進(jìn)行回訪檔案統(tǒng)計根據(jù)政策要求，做好各項工作，同時加強(qiáng)和住戶溝通，定時舉行業(yè)主懇談會，了解業(yè)主愿望和要求，滿足業(yè)主需要，發(fā)生投訴立即處理，同時建立檔案跟蹤處理結(jié)果。職員分別進(jìn)行入職培訓(xùn)、在職培訓(xùn)、定時培訓(xùn)等常規(guī)培訓(xùn)，并給予考評，不合格者給予淘汰；對于特種作業(yè)、行業(yè)性要求職員要經(jīng)過相關(guān)部門培訓(xùn)、考評，企業(yè)將就相關(guān)技術(shù)、技

能進(jìn)行定時培訓(xùn)，并給予考評，確保培訓(xùn)合格率，以保障職員素質(zhì)對于進(jìn)行維修項目實施回訪制度，建檔統(tǒng)計，以確保維修服

維修服務(wù)回訪率

60%住戶對物業(yè)管理滿

務(wù)滿足用戶需要。在日常工作中立即搜集用戶需求信息，盡可能地滿足用戶需

85%

要，加強(qiáng)雙方溝通，以確保業(yè)主對物業(yè)管理工作滿意。每十意率

二個月最少進(jìn)行一次《業(yè)主意見及滿意度》咨詢。第三節(jié)理溝我們很重視對小區(qū)監(jiān)察及支援工作將邀請企業(yè)教授顧問團(tuán)定時到現(xiàn)場巡視檢驗、督導(dǎo)，并召集管理例會，立即指出管理中不足，提出合理方案和改善意見。定時向開發(fā)企業(yè)匯報工作提供日常管理運(yùn)作匯報開發(fā)商溝通工作進(jìn)度和改善事宜搜集相關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)信息和建設(shè)性意見提交開發(fā)商以供參考和開發(fā)商建立親密、友好合作關(guān)系。第三章

資源配第一節(jié)

人員配及崗位設(shè)置為確保水沐天城項目高品質(zhì)物業(yè)服務(wù)水平及服務(wù)人員素質(zhì)，為業(yè)主營造安全、友好、優(yōu)美、舒適、方便小區(qū)居住環(huán)境，我企業(yè)確定在該項目設(shè)置“水沐天城項目部人員配置及崗位設(shè)置以下：一、人配置：序

部

職

人

說

崗職

備

項目部

經(jīng)理

全方面負(fù)責(zé)小區(qū)日常管理工作具體實施物業(yè)管理方案客

全方面負(fù)責(zé)用戶服務(wù)部工作負(fù)責(zé)辦公室戶

主管

服務(wù)

內(nèi)部管理，人事、檔案、物料管理受理業(yè)主咨詢、投訴，統(tǒng)籌安排預(yù)、特約中

助理

心

服務(wù)，辦理各類證卡，業(yè)主檔案搜集整理負(fù)責(zé)各崗位巡視、督導(dǎo)、對外聯(lián)絡(luò)、組織主管

職員培訓(xùn)；工程、機(jī)電設(shè)備設(shè)施檢驗和保

工程

養(yǎng)計劃及監(jiān)督實施部

班長維修工

幫助主管做好各崗位巡視、督導(dǎo)工作水電日常維修、檢修、保養(yǎng)工作各崗位巡視、督導(dǎo)、對外聯(lián)絡(luò)、組織職員主管

培訓(xùn)、保安隊建設(shè)等工作負(fù)責(zé)小區(qū)秩序維護(hù)和各崗位巡視督導(dǎo)工班長

作秩序維護(hù)

門崗巡查崗

出入口：主、次6、消含班長

負(fù)責(zé)各大門崗位控制，進(jìn)出人員、車輛管理；其中消防出入口兼多層流動崗負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)安全、消防巡視，糾正違規(guī)等

三班倒三班倒工作部負(fù)責(zé)利用技術(shù)手段監(jiān)控防區(qū)、道路、接聽監(jiān)控中心

三班倒業(yè)主電話、消防安全工作固定崗輪休主管

負(fù)責(zé)其崗位周圍控制，進(jìn)出人員、車輛管理負(fù)責(zé)各崗位休息時頂崗保潔/化工作督查、督導(dǎo)及日常管理環(huán)境

綠化工

定時修枝、剪枝、除草，病蟲害防治部保潔員

樓道、庭院、扶欄等公共部位清潔保潔

累計

二、組架構(gòu)：成全部和順物業(yè)服務(wù)企和信房產(chǎn)企業(yè)顧問團(tuán)

和順物業(yè)前期介入小組行政人（培訓(xùn)支

水沐天城項目部財務(wù)支援秩序維護(hù)支援

用戶服

工程

秩序維

環(huán)境部務(wù)

護(hù)工程支援環(huán)境支援

第二節(jié)

職員培在項目接管前本企業(yè)將對職員進(jìn)行系統(tǒng)培訓(xùn)式包含入職培訓(xùn)上崗前培訓(xùn)、在職培訓(xùn)。內(nèi)容包含：項目情況介紹、開發(fā)企業(yè)介紹、企業(yè)文化、管理制度、職業(yè)道德及質(zhì)量意識、日常工作程序、安全操作規(guī)程、物業(yè)法律法規(guī)、相關(guān)崗位技能、禮儀禮節(jié)及風(fēng)俗習(xí)慣、小區(qū)突發(fā)事件應(yīng)急處理程序（火警、匪警、電梯困人、停電、停水、停氣等職員手冊及企業(yè)各項規(guī)章制度等。培訓(xùn)目標(biāo)在于加強(qiáng)或改善職員行為或表現(xiàn)提升管理人員素質(zhì)技能及管理水平，使其能為廣大業(yè)主提供盡善盡美服務(wù)。第一節(jié)

第章費(fèi)測項目物日常管理月費(fèi)用明

成成員總計

支出項目名稱物業(yè)服月度費(fèi)用

月支出237397.78

備

注1

人力

職員人力成本

120318.00

詳見明細(xì)2

公共設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)費(fèi)、公區(qū)能耗、工程低值易耗品費(fèi)用本

79817.20

詳見明細(xì)34567

（120318

綠化維護(hù)費(fèi)用清潔管理費(fèi)用秩序維護(hù)費(fèi)用辦公費(fèi)公共區(qū)域保險費(fèi)固定資產(chǎn)

2450.001360.001110.001200.001833.333250

詳見明細(xì)詳見明細(xì)詳見明細(xì)詳見明細(xì)包含職員意外創(chuàng)辦費(fèi)中該費(fèi)用按24月攤8

.

折舊費(fèi)

服裝

3195.83

創(chuàng)辦費(fèi)中該費(fèi)用按24月攤910

00元

不可預(yù)見費(fèi)法定稅金

4528.7718334.65

1-8項之和按2%百分比核實按物業(yè)服務(wù)收入7%百分比核實）明細(xì)部項目部客服部工程部秩序維護(hù)部環(huán)境部

類經(jīng)理客服主管客服助理主管維修班長維修人員主管領(lǐng)班秩序維護(hù)員保潔領(lǐng)班保潔員綠化領(lǐng)班

人114111113343201

工標(biāo)3500.002200.001600.002200.001400.001200.002200.001400.001300.00700.00630.001000.00

金元)3500.002200.006400.002200.001400.0013200.002200.004200.0044200.002100.0012600.001000.00

備

綠化員

4

800.00

3200.00小

養(yǎng)老保險

85

213.20

18122.00工會經(jīng)費(fèi)

1968.00

按職員總工2%提其它費(fèi)用

殘疾人就業(yè)保障金

85

1828.00

1828.00

按職員總?cè)?.5%*年度當(dāng)?shù)赜蚵殕T年均工資計，分?jǐn)偟矫總€月累

二)公設(shè)施、備日運(yùn)行、修、保養(yǎng)費(fèi)元）明單位：人民幣（元率（）序

名

稱

功

計方

能費(fèi)

維費(fèi)

月出

電梯系統(tǒng)園林景觀水系統(tǒng)給排水系統(tǒng)人工湖循環(huán)系統(tǒng)辦公用電

1130333220

11×30×30×24×25﹪×0.5530×8×8×0.5533×24×30×20﹪×0.5532×70×4×0.5520×8×30×0.55

3267010562613.49282640

30×300.002003×300.00600

41670125655282640公共

建筑外

多層30小高層40

（30+40）×12×30×0.55

1386013860

區(qū)域照明

建筑內(nèi)

多層38小高層188

（38+188）×24×30×10

低值易耗品費(fèi)累計

12×200

69117.2

79817.2備注：上表中公區(qū)能耗僅包含依據(jù)現(xiàn)在已掌握設(shè)施設(shè)備功率估算費(fèi)用。三)綠維護(hù)費(fèi)（2450元）明細(xì)單位：人民幣（元）序

項名

數(shù)

單

金元)

備

農(nóng)藥化肥草種、植物綠化機(jī)具維修綠化機(jī)具消耗

綠化用水

1.751050.00

草花租擺

節(jié)日租擺費(fèi)用另計

累計

2450.00四)清管理費(fèi)（1360元）明細(xì)單位：人民幣（元）序

項名物耗保潔用水

數(shù)人噸

標(biāo)元人·月/天

金1150.00

備元噸

累計

1360.00五)秩維護(hù)費(fèi)（元）明細(xì)單位：人民幣（元）序

項秩序維護(hù)員物耗

數(shù)

標(biāo)元崗

金(元)

備

滅火器

暫無

累計

六)辦費(fèi)用（元）明細(xì)單位：人民幣（元）序

項辦公日常費(fèi)用低值易耗品費(fèi)

數(shù)

標(biāo)

金元)

備電話費(fèi)等打印紙、筆等

累計

第二節(jié)

創(chuàng)辦費(fèi)（227895.00元）明序號一123

支出項名稱物資配置費(fèi)用服裝費(fèi)固定資產(chǎn)低值易耗品

金額()227895.0076700.0078000.0073195.00

備

注二三創(chuàng)辦費(fèi)

開荒費(fèi)支出物業(yè)管理用房裝修一＋二三之和

//227895.00

擬交物業(yè)面積×1.00元/m2此費(fèi)用由集團(tuán)企業(yè)統(tǒng)籌開荒費(fèi)應(yīng)由施工方負(fù)擔(dān)（一）服裝費(fèi)用（元）明單位：人民幣（元）部門

名稱管理人員西

單位套

單價500

數(shù)量4×4

金額8000

備注經(jīng)理1人主管3人項目部工程部

客服人職員工程維修工

套套

275100

4×412

44004800

春秋裝、夏各2春秋裝、夏各2秩序維護(hù)工套30044400

春秋裝、夏各2秩序維護(hù)部

大衣()大衣(象

件件

150300

108

15002400清潔工裝

套

100

23

9200

春秋裝、夏各2環(huán)境部綠化工裝

套

100

5×4

春秋裝、夏各2

累

（二）固定資產(chǎn)（元）明單位：人民幣（元）部項目客服部工程部秩序維護(hù)部環(huán)境部

名電腦沙發(fā)復(fù)印機(jī)空調(diào)客服前臺電腦電視機(jī)電腦崗?fù)徟_剪草機(jī)綠籬機(jī)割灌機(jī)高壓打藥機(jī)高壓洗地機(jī)皮劃艇

單臺套臺臺套臺臺臺個個臺臺臺臺臺個

單3000220030008000/3000250030005000320029002800340028005000

數(shù)4211111141111111

金1440030008000/3000250030000320029002800340028005000

備裝修配置宿舍用累（三）低值易耗品73195元）細(xì)1、項目（用戶）部配置

單位：人民幣（元）名吧臺椅服務(wù)步驟標(biāo)小標(biāo)識牌地毯

單把套個塊

單300/30100

數(shù)4162

金1200.00/180.00200.00

備裝修配置收銀1、接待1用戶服務(wù)中心1、生間2入口“歡迎臨”

檔案柜辦公桌椅椅子小保險柜對講機(jī)打印機(jī)固定電話檔案袋文件框紙簍煙灰缸被褥高低床自行車打卡機(jī)茶幾飲水機(jī)

組套把個臺臺部個個個個套張輛臺個臺

/1502535011003601300855200220200850300150

102811121500684221131

/300.00200.00350.001100.00360.002600.001200.0048.0040.0020.00400.00440.00200.00850.00900.00150.00

裝修配置其中一部帶真機(jī)收費(fèi)廳小2、工程部配置

10738.00單位：人民幣（元）名辦公桌椅對講機(jī)小工具人字梯萬用表鉗形表管鉗飲水機(jī)沖擊鉆潛水泵文件框紙簍標(biāo)識牌被褥高低床雨衣雨靴強(qiáng)光手電疏通器（電）

規(guī)套臺套個個個個臺臺臺個個個套張?zhí)纂p支臺

單1501100150260100300701503004008530200220502860500

數(shù)3121222221113321151041

金450.0013200.001800.00520.00200.00600.00140.00150.00300.00400.0024.0015.0060.00200.00220.0025.00280.00240.00500.00

備

小

19324.003、秩序維護(hù)部配置單位：人民幣（元）名辦公桌椅對講機(jī)小椅子小茶幾飲水機(jī)橡膠棍文件框紙簍標(biāo)識牌被褥高低床雨衣雨靴強(qiáng)光手電滅火器

規(guī)套臺把個臺根個個個套張?zhí)纂p支個

單150110015150150208530200220502860/

數(shù)1110344110479381999+39/

金1650.0011000.00510.00600.00150.00200.0032.0035.00270.007600.004180.00450.00336.00540.00/

備大門2、崗?fù)?、寢室4宿舍4、門衛(wèi)2衛(wèi)生間承建方配置小4、環(huán)境部配置

27553.00單位：人民幣（元）名辦公桌椅對講機(jī)椅子清潔工具綠化工具噴霧器花撬水管文件框紙簍飲水機(jī)標(biāo)識牌

規(guī)套臺把套套個把卷個個臺個

單200110025504545601008515030

數(shù)1342352182112

金200.003300.00100.001150.00225.0090.0060.00800.0016.00150.0060.00

備毛巾掃把拖把水等枝剪、排剪清潔、綠化更衣室

三輪車斗車?yán)坝暌掠暄?/p>

輛輛個套雙

6003003505028

222088

1200.00600.007000.00400.00224.00?。ㄋ模┙环课蓍_荒用（224539.00元）明細(xì)

15580.00收費(fèi)項

單價（）

面積（方米）金（元）

備注多層小高層高層商業(yè)地下車庫

1.001.001.001.001.00

49108120252126731159130915

49108.00120252.0012673.0011591.0030915.00累計

224539.00

此費(fèi)用應(yīng)由施工方負(fù)擔(dān)收費(fèi)項

單價（）

第三節(jié)物業(yè)管費(fèi)收入明細(xì)面積（方米）金（元）

備注多層小高層地下車庫高層商業(yè)累計

1.501.0050（管理費(fèi)）1.001.50261923.50

49108120252759個1267311591

73662.00120252.0037950.0012673.0017386.50第章

盈分及虧法一、盈分析

依據(jù)前期銷售時和信企業(yè)向業(yè)主承諾水沐天城項目物管費(fèi)收費(fèi)標(biāo)正確定為高層及高層元/平方米、多層1.5元/平方米、商業(yè)1.5/平方米。收支對比見下表：入住率100%80%75%60%20%

物管費(fèi)入261923.5209538.8196442.625157154.152384.7

支出237397.78237397.78237397.78237397.78237397.78

利潤24525.72-27858.98-40955.16-80243.68-185013.08

備注略有盈余虧損虧損虧損虧損在物業(yè)接管前期因為項目物業(yè)大量空置物管費(fèi)收繳率也低而日常管理和服務(wù)仍須正常開展支出遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出收入伴隨入住率及收費(fèi)率提升損也將逐步降低，直至達(dá)成收支平衡。另外，依據(jù)國家及省、市《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理措施》中相關(guān)要求：第六納入業(yè)理圍完但未售因發(fā)設(shè)位因按交給業(yè)受人業(yè)物服費(fèi)或業(yè)務(wù)金開建單全交。結(jié)合物業(yè)接管前期實際情況及相關(guān)政策，期望集團(tuán)企業(yè)繳足空置房及停車場管理費(fèi)，以確保該項目物業(yè)服務(wù)工作正常開展及服務(wù)品質(zhì)。二、減方法在確保管理品質(zhì)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不下降情況下，我們擬采取以下增收減虧方法：一、采取“公開、透明、程式、規(guī)范、一體化”封閉式管理和服務(wù)中心監(jiān)控管理，有利于逐步降低人工成本和立即消除對人力資源不合理配置浪費(fèi)確保物業(yè)服務(wù)質(zhì)量前提下，最大程度地降低人工成本。二健全職員競爭激勵機(jī)制采“末位淘汰制平者讓庸者下”用人理念，是對本物業(yè)進(jìn)行管理和服務(wù)堅實基礎(chǔ)。三、主動開展多個形式方便業(yè)主居家生活家政服務(wù)，采取有償服務(wù)方法（家政、中介、商務(wù)、裝修、室內(nèi)維修維護(hù)、家庭醫(yī)生、代訂、代購、家庭保潔、綠化租擺、養(yǎng)護(hù)、教育咨詢等以優(yōu)質(zhì)服務(wù)、良好信譽(yù)、公道價格，既能為業(yè)主排憂解難，處理居家生活便利和商務(wù)活動快捷等問題，又能為服務(wù)中心發(fā)明一定收入，以填補(bǔ)日常虧損。工程維修設(shè)備管理部：一、創(chuàng)：抓特約服務(wù)，建立合理特約服務(wù)管理機(jī)制，制訂符合市場特約服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主和裝修單位提供全方位維修特約服務(wù)包含日常水電維修裝修施工中給

排水、強(qiáng)弱電線路改造、業(yè)主裝修廢棄物料回收（如：鋁合金）和和業(yè)主裝修過程相關(guān)單位協(xié)作（如空調(diào)經(jīng)營單位、廚具、潔具、燈飾、裝修材料等單位建立協(xié)作關(guān)系，在為業(yè)主爭取折扣同時收取對方業(yè)務(wù)費(fèi)整合資源將小區(qū)共用部位等相關(guān)場地提供給有需求單位，采取業(yè)務(wù)分成或收取場地使用費(fèi)方法向需求方提供合作，發(fā)明利潤。二、節(jié)：1、低人力成本：進(jìn)行人員崗位核編，依據(jù)實際需求配置人員，有效控制人力成本，切實做得各盡其職、各負(fù)其責(zé)，避免分工不清造成責(zé)任不明，杜絕產(chǎn)生冗員。2、控制能費(fèi)用：在不影響整體效果前提下，針對區(qū)域位置不一樣，合理調(diào)整區(qū)域景觀，水系統(tǒng)運(yùn)行時段降低運(yùn)行水耗和電耗；將小區(qū)道路照明和光彩照明回路進(jìn)行合理調(diào)整，依據(jù)季節(jié)