年北京某商業(yè)區(qū)地塊項目建議書代可行性報告

****************項目建議書代可可行性研究報報告北京********工程咨咨詢有限公司司二〇〇六年八月月四日目錄TOC\o"1-3"\h\zHYPERLINK\l"_Toc143256117"第一章項目基本本情況1HYPERLINK\l"_Toc143256118"1.1項目概況況1HYPERLINK\l"_Toc143256119"1.2項目單位位簡介2HYPERLINK\l"_Toc143256120"1.3項目技術(shù)術(shù)經(jīng)濟指標33HYPERLINK\l"_Toc143256121"1.4報告編制制依據(jù)3HYPERLINK\l"_Toc143256122"第二章項目建設(shè)設(shè)的背景和必必要性4HYPERLINK\l"_Toc143256123"2.1項目建設(shè)設(shè)的背景4HYPERLINK\l"_Toc143256124"2.2項目建設(shè)設(shè)的必要性55HYPERLINK\l"_Toc143256125"第三章投資環(huán)境境分析8HYPERLINK\l"_Toc143256126"3．1總體宏觀觀經(jīng)濟分析88HYPERLINK\l"_Toc143256127"3．2國家政策策及土地市場場分析10HYPERLINK\l"_Toc143256128"3．3房地產(chǎn)市市場分析144HYPERLINK\l"_Toc143256129"3．4商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)市場分析116HYPERLINK\l"_Toc143256130"3．5寫字樓市市場分析199HYPERLINK\l"_Toc143256131"3．6酒店類物物業(yè)地產(chǎn)市場場分析21HYPERLINK\l"_Toc143256132"第四章區(qū)域市場場分析24HYPERLINK\l"_Toc143256133"4．1中關(guān)村地地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)市場分析224HYPERLINK\l"_Toc143256134"4．2中關(guān)村地地區(qū)寫字樓地地產(chǎn)市場分析析25HYPERLINK\l"_Toc143256135"4．3中關(guān)村地地區(qū)酒店類物物業(yè)地產(chǎn)市場場分析29HYPERLINK\l"_Toc143256136"第五章項目市場場定位31HYPERLINK\l"_Toc143256137"5．1中關(guān)村地地區(qū)市場總體體分析31HYPERLINK\l"_Toc143256138"5．2項目業(yè)態(tài)態(tài)組合31HYPERLINK\l"_Toc143256139"5．3項目客戶戶群分析322HYPERLINK\l"_Toc143256140"第六章項目選址址及建設(shè)條件件分析34HYPERLINK\l"_Toc143256141"6．1項目用地地范圍及自然然狀況34HYPERLINK\l"_Toc143256142"6．2市政配套套條件35HYPERLINK\l"_Toc143256143"6．3社會人文文環(huán)境35HYPERLINK\l"_Toc143256144"第七章項目建設(shè)設(shè)方案36HYPERLINK\l"_Toc143256145"7．1項目總體體規(guī)劃36HYPERLINK\l"_Toc143256146"7．2建設(shè)規(guī)模模及概況377HYPERLINK\l"_Toc143256147"7．3項目建設(shè)設(shè)風格37HYPERLINK\l"_Toc143256148"7．4項目外部部配套建設(shè)方方案39HYPERLINK\l"_Toc143256149"第八章項目節(jié)能能、節(jié)水、環(huán)環(huán)保、消防441HYPERLINK\l"_Toc143256150"8．1節(jié)能411HYPERLINK\l"_Toc143256151"8．2節(jié)水433HYPERLINK\l"_Toc143256152"8．3環(huán)保分析析44HYPERLINK\l"_Toc143256153"8．4消防安全全44HYPERLINK\l"_Toc143256154"第九章項目勞動動、安全、衛(wèi)衛(wèi)生、消防及及對環(huán)境影響響46HYPERLINK\l"_Toc143256155"9．1編織依據(jù)據(jù)46HYPERLINK\l"_Toc143256156"9．2安全與勞勞動保護466HYPERLINK\l"_Toc143256157"9．3衛(wèi)生防護護47HYPERLINK\l"_Toc143256158"9．4安全保衛(wèi)衛(wèi)及消防設(shè)施施47HYPERLINK\l"_Toc143256159"9．5項目建設(shè)設(shè)對環(huán)境的影影響及處理448HYPERLINK\l"_Toc143256160"第十章建設(shè)進度度安排與工程程管理49HYPERLINK\l"_Toc143256161"10．1項目進進展情況499HYPERLINK\l"_Toc143256162"10．2項目進進度安排499HYPERLINK\l"_Toc143256163"10．3工程建建設(shè)管理522HYPERLINK\l"_Toc143256164"第十一章項目招招標組織533HYPERLINK\l"_Toc143256165"11．1項目招招標目的533HYPERLINK\l"_Toc143256166"11．2招標原原則及招投標標方案53HYPERLINK\l"_Toc143256167"第十二章投資估估算與資金籌籌措55HYPERLINK\l"_Toc143256168"12．1投資估估算說明555HYPERLINK\l"_Toc143256169"12．2投資估估算56HYPERLINK\l"_Toc143256170"12．3資金來來源與運用分分析59HYPERLINK\l"_Toc143256171"第十三章項目財財務(wù)評價611HYPERLINK\l"_Toc143256172"13．1銷售收收入估算611HYPERLINK\l"_Toc143256173"13．2成本分分析61HYPERLINK\l"_Toc143256174"13．3利潤分分析62HYPERLINK\l"_Toc143256175"13．4財務(wù)指指標分析622HYPERLINK\l"_Toc143256176"13．5現(xiàn)金流流量分析633HYPERLINK\l"_Toc143256177"13．8結(jié)論664HYPERLINK\l"_Toc143256178"第十四章項目社社會評價655HYPERLINK\l"_Toc143256179"14．1對就業(yè)業(yè)效益的影響響65HYPERLINK\l"_Toc143256180"14．2對環(huán)境境效益的影響響65HYPERLINK\l"_Toc143256181"14．3對政府府財政的影響響65HYPERLINK\l"_Toc143256182"14．4對區(qū)域域發(fā)展的影響響65HYPERLINK\l"_Toc143256183"第十五章風險因因素分析666HYPERLINK\l"_Toc143256184"15．1工期風風險及防范666HYPERLINK\l"_Toc143256185"15．2工程質(zhì)質(zhì)量風險及防防范66HYPERLINK\l"_Toc143256186"15．3環(huán)境風風險及預(yù)防666HYPERLINK\l"_Toc143256187"15．4利潤臨臨界點(盈虧平衡)分析表67HYPERLINK\l"_Toc143256188"15．5敏感性性分析68HYPERLINK\l"_Toc143256189"第十六章結(jié)論772HYPERLINK\l"_Toc143256190"基本報表1*******************全全投資現(xiàn)金流流量表73HYPERLINK\l"_Toc143256191"基本報表2*******************資資本金現(xiàn)金流流量表75HYPERLINK\l"_Toc143256192"基本報表3*******************損損益表77HYPERLINK\l"_Toc143256193"基本報表4*******************資資產(chǎn)負債表778HYPERLINK\l"_Toc143256194"輔助報表1*******************投資資總計劃表779HYPERLINK\l"_Toc143256195"輔助報表2*******************銷售售收入與經(jīng)營營稅金及附加加表80HYPERLINK\l"_Toc143256196"輔助報表3*******************資金金籌措計劃表表81HYPERLINK\l"_Toc143256197"輔助報表4*******************借（貸貸）款明細表表82HYPERLINK\l"_Toc143256198"輔助報表5*******************還款款付息表833HYPERLINK\l"_Toc143256200"附件84第一章項目目基本情況1.1項目概況況（一）項目名稱稱******************（二）項目建設(shè)設(shè)地點項目地塊位于北北京市海淀區(qū)區(qū)中關(guān)村*****區(qū)規(guī)劃劃公建區(qū)（IV區(qū)）用地東東南部，基地地近似成三角角形，基地面面積約2.67公頃。具體體四至范圍是是：南側(cè)為海海淀鎮(zhèn)*街（**路），西西側(cè)為**（**）號路，西西北側(cè)為****（4）號路，東東北側(cè)為海淀淀***街（規(guī)規(guī)劃步行商業(yè)業(yè)街）。（三）項目建設(shè)設(shè)內(nèi)容******************建建設(shè)項目規(guī)劃劃工程總建筑筑面積約1940666m2。其中地上上建筑面積1192668m2，地下建筑筑面積747988m2。地下四層層，地上二十十四層。地下下功能為停車車庫及機電設(shè)設(shè)備用房，共共設(shè)有900個機動車停停車位，其中中地下892個，地上8個；自行車車停車位1369個；地上部部分由五星級級酒店、寫字字樓及商業(yè)三三棟建筑組成成，酒店24層，高90.000m；寫字樓19層，高81.855m；商業(yè)6層，高32.500m。（四）項目組織織運營過程******************建建設(shè)項目是由由北京****園置業(yè)股份份有限公司具具體承擔其開開發(fā)建設(shè)工作作。其是由北北京***園置業(yè)業(yè)股份有限公公司通過公開開招標方式取取得的土地。截截止目前，項項目已取得中中標通知書并并已簽訂北京京市國有土地地使用權(quán)出讓讓合同（京地地出合字（2001）第237號）、市規(guī)規(guī)劃委設(shè)計方方案復(fù)函（2006規(guī)復(fù)函字0279號）。北京****園園置業(yè)股份有有限公司主要要從事房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)、基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，其其核心業(yè)務(wù)為為房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)、投資資管理等。（五）項目投資資收益經(jīng)計算，本項目目預(yù)計開發(fā)建建設(shè)總成本費費用約1445991.05萬元，此時時，利潤總額額為30574萬元，所得得稅為117333.87萬元，稅后后利潤為188400.44萬元。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目平均收收益率水平及及銀行長期貸貸款利率，年年基準收益率率確定為10%?，F(xiàn)金流入入為銷售收入入，現(xiàn)金流出出為建設(shè)投資資與財務(wù)成本本，經(jīng)計算各各項財務(wù)指標標為：稅前全投資財務(wù)內(nèi)部部收收益率%19.3全投資財務(wù)凈現(xiàn)現(xiàn)值值(Ic=100%)萬元13517全投資靜態(tài)回收收期期年1.95全投資動態(tài)回收收期期年2.09全投資投資利潤潤率率%17.65稅后全投資財務(wù)內(nèi)部部收收益率%12.49全投資財務(wù)凈現(xiàn)現(xiàn)值值(Ic=100%)萬元3580全投資靜態(tài)回收收期期年2.04全投資動態(tài)回收收期期年2.2全投資投資利潤潤率率%10.87上述數(shù)據(jù)表明本本項目在財力力上是可行的的，投資可獲獲一定的效益益。（六）項目融資資******************建建設(shè)項目全部部投資由*********園置業(yè)股份份有限公司自自籌解決。（七）項目建設(shè)設(shè)周期******************建建設(shè)項目工程程建設(shè)周期為為21個月，從2006年9月開始至2008年6月。其中，2006年11月至2007年1月為基礎(chǔ)施施工期，2007年2月至2007年8月為結(jié)構(gòu)施施工期，2007年9月至2008年6月為裝修和和室外工程施施工期。1.2項目單位位簡介（一）建設(shè)單位位情況北京****園園置業(yè)股份有有限公司具體體承擔*******************塊的的開發(fā)建設(shè)工工作。單位名稱：注冊地址：法人代表：注冊資金：200000萬元成立日期：19999年12月15日（二）、公司股股東基本情況況********園置業(yè)股份份有限公司是是由********園建建設(shè)（集團）股股份有限公司司、上海*********房地產(chǎn)發(fā)展展有限公司、北北京********房地地產(chǎn)集團公司司、海南*********投資發(fā)展有有限公司、深深圳***投資發(fā)發(fā)展有限公司司、北京****土地整理理公司六家公公司參股。各家股東在投資資開發(fā)、科技技創(chuàng)新、經(jīng)營營管理、資本本融通方面，擁擁有雄厚的實實力和豐富的的經(jīng)驗，為*********園置業(yè)股股份有限公司司的發(fā)展奠定定了堅實的基基礎(chǔ)。（三）、公司核核心業(yè)務(wù)********園置業(yè)股份份有限公司主主要從事房地地產(chǎn)開發(fā)、基基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)設(shè)，其核心業(yè)業(yè)務(wù)：房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)，基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；；技術(shù)開發(fā)、技技術(shù)轉(zhuǎn)讓；投投資管理。公司在房地產(chǎn)開開發(fā)，基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建設(shè)、規(guī)規(guī)劃設(shè)計、市市場營銷等領(lǐng)領(lǐng)域有一支素素質(zhì)較高的專專家隊伍，按按照現(xiàn)代企業(yè)業(yè)制度建設(shè)的的經(jīng)營管理機機制，是保證證高速運轉(zhuǎn)的的基礎(chǔ)。1.3項目技術(shù)術(shù)經(jīng)濟指標規(guī)劃用地面積：：267344.954平方米總建筑面積：11940666平方米其中：地上建筑筑面積：1192668平方米（包包括酒店：51629平方米，辦辦公：25145平方米，商商業(yè)：42494平方米），地下建筑面積：：74798平方米。1.4報告編制制依據(jù)1、《北京市規(guī)規(guī)劃委員會關(guān)關(guān)于原則同意意*******************項目設(shè)計計方案的復(fù)函函》(2006規(guī)復(fù)函字0279號)2、《北北京*******************項目設(shè)設(shè)計說明》

3、《北京市市國有土地使使用權(quán)出讓合合同》（京地地出［合］字字（2001）第237號）4、建設(shè)部部《房地產(chǎn)開開發(fā)項目經(jīng)濟濟評價方法》第二章項目目建設(shè)的背景景和必要性2.1項目建設(shè)設(shè)的背景********園區(qū)是*****年5月經(jīng)國務(wù)院院批準建立的的中國第一個個國家級高新新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開開發(fā)區(qū)。*********園區(qū)管理委委員會作為市市政府派出機機構(gòu)對園區(qū)實實行統(tǒng)一領(lǐng)導導和管理。*********園區(qū)覆蓋蓋了北京市科科技、智力、人人才和信息資資源最密集的的區(qū)域，包括括海***園、**園、昌平平園、電子城城科技園和亦亦莊科技園。海海淀園位于海海淀區(qū)，其中中建有1.8平方公里的的上地信息產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基地和4平方公里的的。1999年6月月，國務(wù)院正正式批復(fù)了北北京市政府和和科學技術(shù)部部《關(guān)于實施施科教興國戰(zhàn)戰(zhàn)略，加快建建設(shè)********園區(qū)區(qū)的請示》。這這是繼80年代設(shè)立深深圳等經(jīng)濟特特區(qū)，90年代開發(fā)開開放浦東之后后，國家跨世世紀發(fā)展的又又一重大戰(zhàn)略略舉措。********園區(qū)的發(fā)展展目標是要充充分利用中關(guān)關(guān)村的人才、科科技、知識優(yōu)優(yōu)勢和高科技技產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)礎(chǔ)，用10年的時間，把把********園區(qū)建建設(shè)成為具有有鮮明時代特特點、我國自自己特色、世世界一流的科科技園區(qū)，成成為國家科技技創(chuàng)新示范基基地、科技成成果孵化和輻輻射基地、高高素質(zhì)人才創(chuàng)創(chuàng)新人才的培培養(yǎng)基地。到2010年，********園區(qū)區(qū)生產(chǎn)總值達達到1300億元人民幣幣，年遞增20%，成為新的的經(jīng)濟增長的的“發(fā)動機”，同時，科科技園區(qū)強大大的輻射作用用，必將促進進和帶動全國國，尤其是北北京市的產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化和和經(jīng)濟的持續(xù)續(xù)發(fā)展，成為為推動我國高高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展和現(xiàn)代代化建設(shè)的強強大動力。加快********園區(qū)的的建設(shè)首先需需要為中關(guān)村村的發(fā)展提供供一個良好的的基礎(chǔ)環(huán)境，這這是滿足*********園區(qū)發(fā)展的的基本條件。2.2項目建設(shè)設(shè)的必要性********是“********園區(qū)”規(guī)劃中的重重要部分，是是北京市“十五"規(guī)劃中科技技園區(qū)建設(shè)的的重點項目。它它位于海淀區(qū)區(qū)**鎮(zhèn)，東起起**路，西至至**路，北到到***環(huán)（北北大南門），南南邊界為***鎮(zhèn)南街，是是中關(guān)村的高高科技商務(wù)中中心區(qū)。西區(qū)區(qū)總占地面積積51.44公頃，規(guī)劃劃地上建筑總總面積100萬平方米，地地下建筑總面面積約50萬平方米?？偪?cè)莘e率為2.O，綠化率在35％以上，城城市公共綠地地7.1公頃，機動動車停車位10000個。規(guī)劃建建筑高度由西西向東從50米到80米逐漸升高高，局部修建建高度90米－120米的標志性性建筑群，形形成高低錯落落、變化有致致的城市輪廓廓線。西區(qū)整個用地范范圍有明確的的功能分區(qū)：：綜合科貿(mào)組組團區(qū)主要提提供科技貿(mào)易易類企業(yè)辦公公建筑用地；；公共建筑區(qū)區(qū)提供金融、會會展、酒店、商商業(yè)、綜合管管理等建筑用用地；公共綠綠化廣場包括括綠地、景觀觀、公共交往往空間與地下下商業(yè)設(shè)施。********效效果圖********作為科技園園區(qū)的核心區(qū)區(qū)域，是規(guī)劃劃確定的高科科技產(chǎn)業(yè)的管管理決策、研研究開發(fā)、產(chǎn)產(chǎn)品和技術(shù)的的展示中心區(qū)區(qū)，是整個*********園區(qū)的商商貿(mào)中心區(qū)，是是開展高科技技產(chǎn)業(yè)活動的的“窗口”和與國際經(jīng)經(jīng)濟接軌的基基地。********的的建設(shè)已經(jīng)成成為近期中關(guān)關(guān)村核心區(qū)規(guī)規(guī)劃建設(shè)的重重點。******************建建設(shè)項目規(guī)劃劃工程總建筑筑面積約1940666M2，項目將建建成酒店（24層高精裝修修）、5A級辦公樓（20層高部分裝裝修）、購物物中心（6層高部分裝裝修）。本項項目的建成將將填補中關(guān)村村地區(qū)此類項項目的空白，對對于推動*********乃至整個中中關(guān)村地區(qū)的的建設(shè)將有重重要意義。第三章投資資環(huán)境分析3．1總體宏觀觀經(jīng)濟分析1、宏觀經(jīng)濟形形勢介紹中國經(jīng)濟在過去去的二十年中中迅速發(fā)展，國國民生產(chǎn)總值值已達到世界界的3.4%。中國的零零售業(yè)也在以以兩位數(shù)的速速度增長，與與12年前相比，翻翻了四倍多。這這樣的發(fā)展速速度將會在短短期到中期內(nèi)內(nèi)存在。與此此同時，通貨貨膨脹比率穩(wěn)穩(wěn)定在比較低低的水平（不不到4%），零售業(yè)業(yè)和零售價格格指標都保持持相對穩(wěn)定。這樣的國民生產(chǎn)產(chǎn)總值能力保保證了大多數(shù)數(shù)外商的直接接投資達到相相當高的水平平，在今后的的幾年中有這這樣的發(fā)展趨趨勢：作為中中國入世的過過渡的一部分分，經(jīng)濟的重重要組成部分分將會進入反反常的前進狀狀態(tài)。排除無法預(yù)計的的政治或其它它方面劇變的的影響，中國國經(jīng)濟的強大大發(fā)展水平將將會在中期內(nèi)內(nèi)存在。中國的都市人口口數(shù)數(shù)量也已開開始始增長，每每年年大約估計計有有800至900萬人移居到到城市。同同時時，農(nóng)村的的總總?cè)丝诹恳惨苍谠诔掷m(xù)增長長。北京是全國的政政治治、文化與與國國際交往中中心心，又是生生機機勃勃、充充滿滿活力的綜綜合合性產(chǎn)業(yè)城城市市。改革開開放放以后特別別是是"十五"時期，中共共北京市委委、市市政府大力力發(fā)發(fā)展"首都經(jīng)濟"。循著北京京經(jīng)濟發(fā)展展要要立足北京京、服服務(wù)全國、面面面向世界的的思思路，對經(jīng)經(jīng)濟濟結(jié)構(gòu)和布布局局進行調(diào)整整，經(jīng)經(jīng)濟增長方方式式的加速轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變變，使全市市國國民經(jīng)濟持持續(xù)續(xù)快速健康康增增長，綜合合經(jīng)經(jīng)濟實力保保持持在全國前前列列。如上圖所示，過過去的十十多年中，北北北京市的經(jīng)經(jīng)濟濟保持了高高速速的增長，除除除1998年受到亞洲洲金融風暴暴的的影響外，北北北京的國內(nèi)內(nèi)生生產(chǎn)總值在1990至2004期間一直保保持兩位數(shù)數(shù)字字的增長速度度，國內(nèi)生生產(chǎn)產(chǎn)總值由1991年的598.9億元，增長長到了2004年的4283..3億元，年均均遞增率為17.8%。。在1990至220004年間，北京京市人均國國內(nèi)內(nèi)生產(chǎn)總值值從從1990年的￥4,878，迅速增長長到2004年的￥36,8332（約折合4,454美元），平平均年增長長率率達到15.6%。據(jù)統(tǒng)計，北京市市城城鎮(zhèn)居民人人均均可支配收收入入也由1991年的2，040元增加到2004年的15，638元，普通居居民的購買買力力大幅增強強，為為北京房地地產(chǎn)產(chǎn)市場的持持續(xù)續(xù)發(fā)展奠定定了了基礎(chǔ)。據(jù)預(yù)測，北京市市消消費價格指指數(shù)數(shù)在中短期期內(nèi)內(nèi)將保持穩(wěn)穩(wěn)定定，從而帶帶動動消費市場場活活躍，刺激激房房地產(chǎn)市場場開開發(fā)建設(shè)。奧運申辦成功后后，北北京市計劃劃動動用高達1800億元的資金金進行北京京城城市基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施施的建設(shè)，經(jīng)經(jīng)經(jīng)過這一輪輪大大規(guī)模的基基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)設(shè)，北北京的城市市面面貌將發(fā)生生翻翻天覆地的的變變化，總的的方方向是更都都市市化、更國國際際化、更適適宜宜居住、與與國國內(nèi)其他城城市市的差距也也會會越拉越大大。隨隨著北京知知名名度和吸引引力力的提高，將將將吸引越來來越越多的外地地甚甚至境外的的投投資者前往往置置業(yè)，直接接拉拉動房地產(chǎn)產(chǎn)的的消費需求求。總體上看，北京京已已經(jīng)初步建建立立市場經(jīng)濟濟體體制，產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)正向高高級級化發(fā)展，居居居民財富大大幅幅增加，市市民民工作和生生活活方式正發(fā)發(fā)生生著深刻變變化化，整體經(jīng)經(jīng)濟濟態(tài)勢正朝朝著著高增長、開開開放型、知知識識經(jīng)濟的方方向向發(fā)展，作作為為支柱產(chǎn)業(yè)業(yè)的的房地產(chǎn)行行業(yè)業(yè)也將更加加繁繁榮。3．2國家政策策及土地市市場分析1、近年北京土土地市市場調(diào)控北京市在近兩年年采采取了一系系列列措施，加加強強土地管理理工工作，改善善宏宏觀調(diào)控，對對對土地市場場的的影響重大大而而深遠。（1）出臺國有有建設(shè)用用地供應(yīng)辦辦法法及其配套套政政策為深化土地使用用制制度改革，優(yōu)優(yōu)優(yōu)化土地供供應(yīng)應(yīng)機制，有有效效調(diào)控宏觀觀經(jīng)經(jīng)濟，促進進經(jīng)經(jīng)濟和社會會可可持續(xù)發(fā)展展，2005年北京市出出臺了《北北京京市國有建建設(shè)設(shè)用地供應(yīng)應(yīng)辦辦法（試行行）》，及及其配套政政策策，包括《北北北京市出讓讓國國有土地使使用用權(quán)招標拍拍賣賣掛牌辦法法的的通知》、《北北京市國有有土土地使用權(quán)權(quán)招招標拍賣掛掛牌牌出讓底價價確確定辦法（試試試行）》、《北北京市收回企企業(yè)國有土地地使用權(quán)補償償辦法》、《北北京市土地儲儲備和一級開開發(fā)暫行辦法法》、《北京京市土地一級級開發(fā)及經(jīng)營營性用地招標標拍賣掛牌出出讓流程示意意圖》?！秶鴩薪ㄔO(shè)用地地供應(yīng)辦法》自自5月1日起施行著力力調(diào)整國有建建設(shè)用地的供供應(yīng)現(xiàn)狀：用用“年度供應(yīng)計計劃”來調(diào)控土地地市場，解決決北京土地供供應(yīng)的機制問問題；規(guī)定由由市政府統(tǒng)一一組織管理全全市國有建設(shè)設(shè)用地的供應(yīng)應(yīng)，控制國有有建設(shè)用地的的供應(yīng)總量和和供應(yīng)結(jié)構(gòu)；；分不同用途途，采取不同同的土地供應(yīng)應(yīng)方式。（2）頒布執(zhí)行行20005年、2006度土地供應(yīng)應(yīng)計劃土地供應(yīng)計劃是是政政府加強和和改改善宏觀調(diào)調(diào)控控的重要手手段段。2005年北京市首首次編制并并執(zhí)執(zhí)行了土地地供供應(yīng)計劃。計計計劃編制的的原原則，一是是從從嚴控制總總量量，加強計計劃劃管理；二二是是嚴格保護護耕耕地，控制制新新增建設(shè)用用地地，優(yōu)先利利用用存量土地地；；三是優(yōu)化化建建設(shè)用地供供應(yīng)應(yīng)結(jié)構(gòu)；四四是是調(diào)整用地地布布局；五是是嚴嚴格土地供供應(yīng)應(yīng)方式。在供應(yīng)結(jié)構(gòu)方面面，按按照“適當控制總總量、加快快調(diào)調(diào)整結(jié)構(gòu)、著著著力挖潛改改造造”的原則，加加大對部分分類類型項目用用地地的空間布布局局調(diào)整力度度。在用地布局上，優(yōu)優(yōu)化中心城區(qū)區(qū)功能，拓展展城市發(fā)展新新空間，加快快解決城市“二元”結(jié)構(gòu)問題，如如重點保證順順義、通州、亦亦莊三個新城城建設(shè)土地供供應(yīng)等。在供應(yīng)方式上，嚴嚴格控制劃撥撥用地范圍，充充分發(fā)揮市場場對土地資源源配置的基礎(chǔ)礎(chǔ)性作用。通過執(zhí)行計劃，北北京市土地實實際供應(yīng)總量量控制在了計計劃供應(yīng)量的的范圍內(nèi)，基基本實現(xiàn)了土土地供應(yīng)總量量目標。同時時，體現(xiàn)了城城市總體規(guī)劃劃的空間布局局要求，突出出各區(qū)縣與其其所承擔的城城市功能相一一致的土地供供應(yīng)。（3）加大清理理閑置土土地力度北京市國土局于于22005年8月和10月對45宗地塊的土土地使用權(quán)權(quán)正正式公告收收回回，用地面面積積約67公頃、規(guī)劃劃建建筑面積309萬平方米。（4）配合“國國六條”出臺相關(guān)措措施2006年5月月330日，建設(shè)部部、發(fā)發(fā)展改革委委、監(jiān)監(jiān)察部、財財政政部、國土土資資源部、人人民民銀行、稅稅務(wù)務(wù)總局、統(tǒng)統(tǒng)計計局、銀監(jiān)監(jiān)會會聯(lián)合發(fā)布布了了《關(guān)于調(diào)調(diào)整整住房供應(yīng)應(yīng)結(jié)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住住房房價格的意意見見》，根據(jù)“國六條”相關(guān)精神北北京市國土土局局對部分土土地地進行招標標出出讓，并推推出出“限價商品房”等政策。這一系列政策的的推推行對抑制制房房地產(chǎn)市場場過過熱可能起起到到積極作用用，從從長遠上有有利利于市場的的穩(wěn)穩(wěn)定發(fā)展，但但但限制熟地地價價格、住宅宅用用地招標政政策策的推行可可能能對本項目目土土地上市產(chǎn)產(chǎn)生生一定的影影響響。2、近年北京土土地市市場分析土地供應(yīng)2005年全市市土土地實際供供應(yīng)應(yīng)總量6384公頃，為年年度供應(yīng)計計劃劃的98%，已辦理完完用地手續(xù)續(xù)的的4664公頃，其中中有償出讓讓面面積為1774公頃，劃撥撥用地面積積為為2890公頃。土地地交易市場場共共成交土地50宗，土地面面積357公頃，規(guī)劃劃建筑面積452萬平方米，成成成交價款約117.5億元。（2）土地交易易及地價價預(yù)測2005年北京京市市土地交易易市市場成交地地塊塊50宗，土地面面積357.339公頃。與2004年相比，地地塊減少了39宗，面積減減少了180.553公頃，面積積下降了33.566%。2005年北京京房房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)實實際獲得的的土土地數(shù)量減減少少，在實行行了了“熟地”供應(yīng)政策后后一年多，征征征地拆遷的的難難度越來越越大大，土地一一級級開發(fā)進展展緩緩慢，由此此導導致了土地地供供應(yīng)相對不不足足。2005年土地地成成交量雖然然比比上一年度度減減少了33.566%，但是117.5億元的成交交金額與上上年年基本持平平，微微漲1.91%。平均土地地價格為3288元/平方米，比比上年增長53.399%；平均樓面面地價為2600元/平方米，比比上年增長37.433%。自2002~~2005年，平均樓樓面地價的的增增長率分別別為為-17.339%、-4.522%、6.98%、37.433%，由降幅減減緩再到增增幅幅增加，顯顯示示的是地價價增增長趨勢。3、2006年年北京土土地市場分分析析（1）土地供應(yīng)應(yīng)量充足足2004年1月月到到2006年6月，北京市市國土資源源局局供應(yīng)住宅宅項項目土地共共7712宗，其其中未動工工土土地面積7665.122公公頃，占188%；已完成成土地開發(fā)發(fā)面面積656..08公頃，占占15%；正在在開發(fā)建設(shè)設(shè)面面積22588.00公頃頃，占52%%；已竣工的的土地面積積6669.7777公頃，占155%。從以上數(shù)據(jù)可以以看看出，從20004年1月到20066年6月，北京市市供應(yīng)住宅宅項項目土地855%都在建設(shè)設(shè)中或未開開始始建設(shè)，在在正正在開發(fā)建建設(shè)設(shè)面積中，111777..776公頃(規(guī)劃總面積積3502..98萬平方方米)為8.31大限限前（包括括88.31大限限）取得的的土土地，這些些88.31大限限前取得的的土土地，按要要求求將基本上上在在2006年年年底前竣工工，而而形成真實實的的市場供應(yīng)應(yīng)。從已供應(yīng)土地情情況況來看，房房地地產(chǎn)市場上上土土地供應(yīng)量量充充足。在政府府加大清理理閑閑置土地的的背背景下，開開發(fā)發(fā)商必定會會加加快運作速速度度，盡快開開工工建設(shè)，形形成成有效供應(yīng)應(yīng)。（2）土地供應(yīng)應(yīng)政策導導向作用加加強強在土地供應(yīng)的空空間間分布上，將將將繼續(xù)貫徹徹落落實城市總總體體規(guī)劃、土土地地利用總體體規(guī)規(guī)劃等各類類規(guī)規(guī)劃確定的的城城市空間布布局局和區(qū)縣功功能能定位，促促進進中心城、新新新城、小城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)和新農(nóng)村村的的協(xié)調(diào)發(fā)展展。土土地供應(yīng)計計劃劃指標遠郊郊區(qū)區(qū)縣繼續(xù)向向順順義、通州州和和亦莊新城城傾傾斜。住宅商品房用地地方方面，將優(yōu)優(yōu)先先支持中小小戶戶型普通商商品品房建設(shè)，鼓鼓鼓勵節(jié)約型型住住宅，限制制高高檔住宅，禁禁禁止高檔別別墅墅建設(shè)。（3）土地價格格預(yù)測受到征地、拆遷遷政政策及經(jīng)濟濟形形勢發(fā)展看看好好影響，2006年北京土地地開發(fā)成本本有有可能繼續(xù)續(xù)上上升。但受受一一系列宏觀觀調(diào)調(diào)控政策特特別別是北京市市土土地出讓政政策策微調(diào)的影影響響，預(yù)計2006年地價雖會會有上升，但但但將保持平平穩(wěn)穩(wěn)，不會出出現(xiàn)現(xiàn)大漲。3．3房地產(chǎn)市市場分析1998～200003年，我國商商品房價平平均均遞增2.5％，一直溫溫和上揚，而而而2004年陡然上漲14.4％，2005年亦達7％以上，房房價的快速速上上漲成為社社會會各界關(guān)注注的的焦點問題題。導導致房價快快速速上漲的因因素素是多方面面的的，有經(jīng)濟濟快快速發(fā)展、人人人均收入水水平平提高下的的合合理因素，也也也有利益驅(qū)驅(qū)動動下的投機機行行為；有住住房房消費觀念念的的影響，也也有有深層次的的制制度制約。這這這些因素的的共共同作用，最最最終體現(xiàn)為為房房地產(chǎn)市場場供供求關(guān)系的的失失衡。

2004年是北京住住宅市場不不平平凡的一年年，雖雖然經(jīng)歷了8·31大限等重大大事件，但但住住宅市場供供需需仍然呈現(xiàn)現(xiàn)出出前所未有有的的旺盛。進進入入2005年之后，受受國家宏觀觀經(jīng)經(jīng)濟高速增增長長的影響，住住住宅市場仍仍然然保持著持持續(xù)續(xù)增長勢頭頭。（一）隨著房地地產(chǎn)產(chǎn)市場的深深入入發(fā)展和日日益益規(guī)范，大大量量開發(fā)商以以空空前的信心心投投資京城地地產(chǎn)產(chǎn)。據(jù)統(tǒng)計計，自2000年北京市住住宅竣工量首首次突破1000萬平方米以以來，每年都都是保持著兩兩位數(shù)的增長長速度。（二）售價走勢勢自2004年下下半年年起，北京京市市住房價格格呈呈現(xiàn)出加速速增增長態(tài)勢。進進進入2005年，受購買買需求的強強烈烈拉動，以以及及土地拆遷遷原原材料等開開發(fā)發(fā)成本上升升、供供應(yīng)量減少少等等因素的影影響響，房價上上漲漲勢頭更為為明明顯，期房房單單月價格在5月份創(chuàng)歷史史最高，為為每每平方米7136元。2005年商品住宅宅期房預(yù)售售平平均價格每每平平方米6725元，比2004年上漲了1083元，漲幅為19.2%；現(xiàn)房價格格每平方米5853元，比2004年上漲了1106元，漲幅為23.3%。商品住宅宅銷售價格格指指數(shù)由2004年的104.3上升到了107.1。在國家逐步加強強宏宏觀調(diào)空，抑抑抑制房地產(chǎn)產(chǎn)市市場過熱的的大大背景下，北北北京市商品品房房價格出現(xiàn)現(xiàn)了了大幅上揚揚的的勢頭，引引起起了社會各各界界的密切關(guān)關(guān)注注。（三）需求分析析1998年以來來我我國宏觀經(jīng)經(jīng)濟濟形勢持續(xù)續(xù)高高速增長，北北北京居民住住房房購買力得得到到持續(xù)增強強，需需求歷年遞遞增增明顯，商商品品住宅銷售售面面積年均增增長長率為38.4%，進入2004年和2005年后，市場場交易出現(xiàn)現(xiàn)了了大幅放量量。3．4商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)市場分析析商業(yè)地產(chǎn)市場已已經(jīng)經(jīng)成熟北京GDP及人人均國內(nèi)內(nèi)生產(chǎn)總值值和和社會消費費品品零售額的的增增長速度、現(xiàn)現(xiàn)現(xiàn)狀水平，均均均說明北京京商商業(yè)零售業(yè)業(yè)即即將進入快快速速拉升的階階段段，對于商商業(yè)業(yè)地產(chǎn)投資資來來講，意味味著著市場即將將啟啟動，任何何投投資所關(guān)注注的的投資節(jié)奏奏問問題在北京京已已經(jīng)不是問問題題。

2、優(yōu)質(zhì)商業(yè)業(yè)地產(chǎn)項目目潛潛力巨大自2004年112月月11日我國有關(guān)關(guān)零零售業(yè)重大大政政策的出臺臺，中中國零售業(yè)業(yè)市市場從此全全面面向外資開開放放，促使國國際際知名零售售品品牌大批擁擁入入。主要的的政政策變化有有三三點：國外外零零售商可以以設(shè)設(shè)立獨資公公司司，不再受受股股權(quán)限制；；在在店鋪設(shè)立立方方面沒有地地域域及數(shù)量界界限限；享受和和國國內(nèi)同行業(yè)業(yè)基基本一樣的的待待遇。這一政策對200005年北京優(yōu)質(zhì)質(zhì)商業(yè)物業(yè)業(yè)市市場產(chǎn)生了了極極大的影響響。據(jù)據(jù)商務(wù)部統(tǒng)統(tǒng)計計，從1992年我國商業(yè)業(yè)領(lǐng)域?qū)ν馔赓Y資開放以來來到到2004年底，我國國已累計批批準準設(shè)立314家外商投資資商業(yè)企業(yè)業(yè)，合合同利用外外資資51.8億美元，開開設(shè)了3997個店鋪，營營業(yè)面積達920萬平方米。2005年前三季度度，外商投投資資我國商業(yè)業(yè)出出現(xiàn)熱潮，商商商務(wù)部累計計批批準新設(shè)了554家外商投資資商業(yè)企業(yè)業(yè)，合合同利用外外資資16.8億美元，開開設(shè)了1130個店鋪，營營業(yè)面積約333.8萬平方米。預(yù)計2006、20007年中外零售售商仍將繼繼續(xù)續(xù)在中國的的擴擴張勢頭，優(yōu)優(yōu)優(yōu)質(zhì)商業(yè)市市場場的需求將將繼繼續(xù)上升。3、北京市商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)現(xiàn)狀分析析（1）

北京在在建商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)項目的供供應(yīng)應(yīng)結(jié)構(gòu)從上圖統(tǒng)計數(shù)據(jù)據(jù)可以看看出，北京京大大中型商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)項目的的數(shù)數(shù)量占市場場的的主體，這這完完全說明了了北北京商業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)市場場的的現(xiàn)狀。從從投投資機構(gòu)的的角角度看，中中小小型商業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)項目的市市場場比較穩(wěn)定定，而而且因為商商業(yè)業(yè)功能及招招商商等問題不不容容易發(fā)生大大的的偏差，風風險險便于控制制，商商業(yè)地產(chǎn)投投資資機構(gòu)往往往對對這類項目目感感興趣。

北京大型商商業(yè)地產(chǎn)項項目目，尤其是是大大型購物中中心心項目，開開發(fā)發(fā)商整體上上看看，比較謹謹慎慎，并不象象南南方很多城城市市的開發(fā)商商不不管商鋪銷銷售售是否可能對未未來的經(jīng)營管理產(chǎn)生生影響，都進行大面積積商鋪的銷銷售售，而是以以長長期出租經(jīng)經(jīng)營營為核心思思想想，進行項項目目的運作。根據(jù)賽睿睿顧問和國國際際機構(gòu)接觸觸的的經(jīng)驗，目目前前階段，很很少少有機構(gòu)對規(guī)模模在10萬平方米以以上的SHOPPPINGMMALL項目有投資資計劃。

2、北京京市市各區(qū)域在在建建商業(yè)項目目供供應(yīng)情況

從上圖可以看看出，北京京商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)供供應(yīng)主要集集中中在三環(huán)到到五五環(huán)之間，而而而且主要集集中中在東部、北北北部和西部部，投投資機構(gòu)除除關(guān)關(guān)注以上區(qū)區(qū)域域外，也特特別別關(guān)注南部部區(qū)區(qū)域，因為為升升值空間比比較較高。

3、北京市在在建商業(yè)項項目目類型供應(yīng)應(yīng)比比例

如上圖中統(tǒng)計計結(jié)果，購購物中心/綜合項目所所占比例最最高高，達到40%以上，社區(qū)區(qū)商業(yè)供應(yīng)應(yīng)量量占近25%。購物中心/綜合項目的的比例印證證了了當前中國國購購物中心投投資資開發(fā)趨熱熱的的狀況，社社區(qū)區(qū)商業(yè)的比比例例目前較低低，正正說明成長長空空間比較大大，各各類商業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)投資機構(gòu)構(gòu)普普遍關(guān)注并并認認同其投資資空空間。

4、北京市各各商圈在建建商商業(yè)項目供供應(yīng)應(yīng)分布

從上圖可可以以看出北京京市市商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的的供應(yīng)呈現(xiàn)現(xiàn)極極大的不均均衡衡特點，投投資資機構(gòu)普遍遍認認為：從這這種種不均衡可可以以看出市場場熱熱點，也可可以以挖掘市場場空空白點；市市場場熱點地區(qū)區(qū)，既既說明存在在投投資機會，也也也說明激烈烈競競爭在孕育育風風險。很顯顯然然，CBD和中關(guān)村地地區(qū)是商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)供應(yīng)量量最最大的地方方，大大家看好其其投投資價值，但但但也正是因因為為市場普遍遍的的關(guān)注，所所以以一定程度度上上渙散了開開發(fā)發(fā)商的責任任心心、專業(yè)心心，換換言之，這這兩兩個區(qū)域也也潛潛藏風險。當當當然，該區(qū)區(qū)域域長期市場場需需求強勁，這這這種風險更更多多來自開發(fā)發(fā)商商專業(yè)化操操作作的風險，而而而不是市場場風風險。3．5寫字樓市市場分析自上個世紀900年年代初以來來，北北京寫字樓樓市市場的發(fā)展展共共經(jīng)歷了四四個個階段，1992年至1996年的高速發(fā)發(fā)展階段，1997年至1999年的蕭條階階段，以及2000年至2001年的復(fù)蘇階階段，相當當于于剛剛走完完了了一個波形形周周期。從2001年下半年開開始，北京京寫寫字樓市場場又又出現(xiàn)了租租金金持續(xù)下滑滑、入入住率調(diào)整整的的局面；從2005年開始，寫寫字樓市場場逐逐漸穩(wěn)定發(fā)發(fā)展展，東部區(qū)區(qū)域域租金開始始略略有上升。近年來北京市迎迎來了優(yōu)質(zhì)質(zhì)寫字樓入入住住的高潮。2004年北京新增增優(yōu)質(zhì)寫字字樓樓供應(yīng)項目7個，總面積50多萬平方米米，但其中30多萬平方米米集中在海海淀淀區(qū)。根據(jù)據(jù)規(guī)規(guī)劃，2005--2008年期間，北北京平均每每年年寫字樓的的新新增供應(yīng)量量都都將突破百百萬萬平方米。北京甲級寫字樓樓項項目主要分分布布在以CBD為代表的東東部區(qū)域、金金金融街區(qū)域域及及中關(guān)村區(qū)區(qū)域域。以上三三個個區(qū)域集中中了了北京市90%以上的2004--2007年完工的甲甲級寫字樓樓，是是否座落于這三大大傳統(tǒng)商圈圈現(xiàn)現(xiàn)今仍然是是衡衡量甲級寫寫字字樓的重要要標標準之一。

2005年4、55月北京各大大商圈寫字字樓樓租金及入入住住率指數(shù)隨著中國經(jīng)濟持持續(xù)續(xù)穩(wěn)定增長長，已已經(jīng)成為世世界界經(jīng)濟的重重要要組成部分分，中中國成為許許多多知名跨國國公公司未來戰(zhàn)戰(zhàn)略略性發(fā)展計計劃劃的重點。根根根據(jù)《財富富》雜雜志的一項項調(diào)調(diào)查顯示：：全全球4萬多家跨國國公司，90%以上的企業(yè)業(yè)若干年內(nèi)內(nèi)會會考慮在中中國國設(shè)立地區(qū)區(qū)性性總部，其其中中首選北京京的的約占15%。隨著2008年奧運會的的舉辦，北北京京作為國際際性性大都市的的知知名度將大大大大提升，加加之之交通等基基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施的改改進進，為北京京吸吸引更多的的跨跨國公司提提供供了有利的的環(huán)環(huán)境條件。此外，北京的優(yōu)優(yōu)質(zhì)質(zhì)寫字樓市市場場本身是一一個個動態(tài)發(fā)展展的的市場，產(chǎn)產(chǎn)品品更新?lián)Q代代的的特點明顯顯。北北京現(xiàn)有優(yōu)優(yōu)質(zhì)質(zhì)寫字樓供供應(yīng)應(yīng)約600萬平方米，60%以上面積是2000年以前竣工工的項目提提供供的，且其其中中10%的項目投入入使用接近10年。一般優(yōu)優(yōu)質(zhì)寫字樓樓的的“活躍期”（保持優(yōu)質(zhì)質(zhì)寫字樓的的市市場地位）與與與其設(shè)計、建建建材及設(shè)備備的的選用密切切相相關(guān)。就目目前前的市場情情況況來看，已已經(jīng)經(jīng)有一些在在過過去曾經(jīng)是是優(yōu)優(yōu)質(zhì)寫字樓樓典典型代表的的項項目逐漸淡淡出出市場的案案例例，這些項項目目的原有租租戶戶將是未來來優(yōu)優(yōu)質(zhì)新增寫寫字字樓供應(yīng)的的重重要吸納者者。3．6酒店類物物業(yè)地產(chǎn)市市場分析我國近年來經(jīng)濟濟快快速增長、國國國家鼓勵外外來來投資、對對外外貿(mào)易往來來頻頻繁、國內(nèi)內(nèi)外外商旅人士士增增多，加上上22008年奧運會帶來來的人流與與商商機，這都都是是旅店、酒酒店店類物業(yè)發(fā)發(fā)展展的大好消消息息。作為國國家家政治經(jīng)濟濟文文化中心的的北北京，對內(nèi)內(nèi)可可以輻射全全國國市場，對對外外可以輻射射亞亞太市場，而而而中關(guān)村地地區(qū)區(qū)在北京此此類類市場上又又具具有舉足輕輕重重的地位，所所所以中關(guān)村村地地區(qū)發(fā)展旅旅店店、酒店類類物物業(yè)有先天天優(yōu)優(yōu)勢。中國經(jīng)濟的可持持續(xù)續(xù)發(fā)展不僅僅給給中國經(jīng)濟濟發(fā)發(fā)展注入了了新新的活力，也也也為外商進進入入中國市場場帶帶來了前所所未未有的機遇遇，實實現(xiàn)了雙贏贏。北北京對酒店店的的建設(shè)是異異常常歡迎的，僅僅僅從北京20008年要舉舉辦奧運會會來來看理由就就已已經(jīng)非常充充分分。就星級級酒酒店來說，根根根據(jù)獲得的的最最新資料，北北北京市目前前有有星級酒店店6614家，而而北京市在在申申奧報告中中承承諾，到20008年，整整個北京市市的的星級酒店店總總數(shù)將達到到8800家。毫毫無疑問，現(xiàn)現(xiàn)現(xiàn)在北京離離這這一數(shù)字還還很很遠。填補補空空缺除了通通過過新建的星星級級酒店以外外，還還通過對原原有有基礎(chǔ)較好好飯飯店的升級級、改改造和擴建建，4月中旬由北北京市發(fā)展和和改革委員會會舉辦的奧運運經(jīng)濟市場推推介會上，國國家旅游局的的官員就說過過，增加酒店店這一塊應(yīng)該該會成為北京京吸引外商投投資的亮點。而而各大酒店集集團對北京更更是青睞有加加，似乎都是是沖著北京奧奧運會，趕在在2008年前前開業(yè)。北京京華貿(mào)中心與與萬豪國際集集團的酒店管管理合同簽約約儀式上，國國家旅游局局局長助理王軍軍致辭：中國國經(jīng)濟的快速速發(fā)展，吸引引了全球的目目光，特別是是中國加入世世界貿(mào)易組織織以后，為中中外企業(yè)發(fā)展展和合作創(chuàng)造造了更好的市市場環(huán)境和法法律環(huán)境，實實踐充分說明明，中國經(jīng)濟濟的可持續(xù)發(fā)發(fā)展不僅給中中國經(jīng)濟發(fā)展展注入了新的的活力，也為為外商進入中中國市場帶來來了前所未有有的機遇，實實現(xiàn)了雙贏。2008年北京京奧奧運所產(chǎn)生生的的經(jīng)濟“大蛋糕”也達到了30000億元，因因而中國市市場場的機會和和市市場消費的的容容納能力令令每每一個國際際行行業(yè)領(lǐng)先者者都都無法不怦怦然然心動，萬萬豪豪集團敢于于同同時把兩種種品品牌的酒店店開開在北京的的華華貿(mào)中心，顯顯顯示出對中中國國和北京未未來來的看好。奧運概念影響幾幾何何一個由投投資資拉動的高高增增長期，一一方方面是老飯飯店店的裝修改改造造，另一方方面面由多元化化投投資主體在在奧奧運概念利利好好預(yù)期影響響的的大規(guī)模進進入入，就奧運運概概念對北京京飯飯店市場的的影影響，有關(guān)關(guān)人人士解答到到，按按現(xiàn)在京城城酒酒店業(yè)的發(fā)發(fā)展展態(tài)勢，到2008年之之前星級酒酒店店的數(shù)量肯肯定定會超過向向國國際奧委會會承承諾的8000家。他認為為，奧運概概念念對北京飯飯店店市場的中中長長期走向的的影影響大致可可以以分為三個個階階段。第一一階階段是從現(xiàn)現(xiàn)在在開始到20007年，北北京飯店市市場場肯定會出出現(xiàn)現(xiàn)一個由投投資資拉動的高高增增長期，一一方方面是老飯飯店店的裝修改改造造，另一方方面面由多元化化投投資主體在在奧奧運概念利利好好預(yù)期影響響的的大規(guī)模進進入入。其中我我們們特別是對對這這樣幾種投投資資主體的行行為為加以關(guān)注注：：以各地方方政政府駐京機機構(gòu)構(gòu)為代表的的行行政導向型型投投資；各大大企企業(yè)集團辦辦事事機構(gòu)為代代表表的標志型型投投資；與體體育育和旅游有有關(guān)關(guān)的上市公公司司進行的概概念念型投資；；其其他大型企企業(yè)業(yè)集團進行行的的戰(zhàn)略性投投資資。在此過過程程中可能會會出出現(xiàn)一個飯飯店店企業(yè)并購購的的活躍期，特特特別是那些些地地理位置優(yōu)優(yōu)越越、經(jīng)營管管理理方面存在在障障礙的國有有飯飯店會成為為北北京飯店市市場場上資本運運作作的追逐對對象象。在此期期間間，由于投投資資轉(zhuǎn)化為供供給給存在一個個遲遲滯期，所所以以各項經(jīng)營營性性指標與當當前前相比不會會有有太大的變變化化，平均客客房房出租率約約在在70－78%之間作作調(diào)整，平平均均房價有可可能能在600－700元/間夜波動。第第第二階段即即22008年夏夏季奧運會會前前后，北京京飯飯店市場將將進進入由奧運運概概念為主導導的的需求拉動動的的穩(wěn)定增長長期期。這種增增長長首先表現(xiàn)現(xiàn)為為需求總量量的的增長，也也是是現(xiàn)在飯店店業(yè)業(yè)利好預(yù)期期的的最大依據(jù)據(jù)。對對這階段北北京京飯店市場場的的樂觀估計計是是客房出租租率率在80－88%之間，平平均房價在在9900－950之間。第第三階段，222009年以以后的北京京飯飯店市場的的變變化將是以以存存量調(diào)整基基礎(chǔ)礎(chǔ)、管理創(chuàng)創(chuàng)新新和市場創(chuàng)創(chuàng)新新為主導的的內(nèi)內(nèi)涵型增長長階階段。這一一階階段至少需需要要5年的時間。在在在這一階段段，飯飯店市場的的需需求增長速速度度會減緩，從從從而導致飯飯店店的客房出出租租率和房價價出出現(xiàn)同時下下降降的局面，但但但降幅不會會太太大。首先先是是奧運概念念的的滯后效應(yīng)應(yīng)，入入境旅游和和國國內(nèi)旅游需需求求，特別是是國國內(nèi)旅游需需求求不會下降降太太多。其次次是是內(nèi)需拉動動增增長將是中中國國經(jīng)濟未來來相相當長一個個時時期的宏觀觀特特征。第三三是是WTO的影響響，隨著中中國國更大程度度上上融入國際際主主流社會，也也也會有越來來越越多的國際際性性的會議及及相相關(guān)活動在在北北京舉行，加加加上娛樂、體體體育等專項項旅旅游產(chǎn)品境境內(nèi)內(nèi)外需求的的擴擴大，北京京飯飯店產(chǎn)業(yè)的的國國際服務(wù)貿(mào)貿(mào)易易量必然會會有有一個持續(xù)續(xù)而而穩(wěn)定的增增長長。北京目前有1——55星級的飯店店客房近10萬間。根據(jù)據(jù)奧運會奧奧組組委的要求求，到2008年北京舉辦辦奧運會時星星級飯店應(yīng)達達到800家，客房數(shù)數(shù)應(yīng)達到13萬間。因此此，2008年8月在舉辦奧奧運會的當月月，北京星級級飯店共可提提供630萬張床位。2008年8月到北京的的國外旅游者者有可能達到到60萬左右，國國內(nèi)旅游者有有可能達到110萬，共170萬左右（2004年8月到北京旅旅游住在星級級飯店的外國國游客為30萬人次，國內(nèi)內(nèi)游客為100萬人次），如如果這170萬人平均每每人在北京停停留5天，那么共共需要850萬張床位。850萬張床位的的需求量與提提供的630萬張床位的的差額為220萬張床位，以以新建有300間客房的中中型飯店來計計算，起碼還還需要再建100座。第四章區(qū)域域市市場分析4．1中關(guān)村地地區(qū)商業(yè)地地產(chǎn)市場分分析析中關(guān)村核心商業(yè)業(yè)區(qū)區(qū)是大家認認為為的中關(guān)村村最最主要的商商業(yè)業(yè)中心，并并且且是以龐大大的的電子配套套市市場為主，同同同時即將在在中中關(guān)村出現(xiàn)現(xiàn)一一些地下大大型型超市和購購物物中心。估估計計建成之后后總總的商業(yè)面面積積會超過15萬。它的商商業(yè)主要消消費費人群主要要是是對電子高高科科技產(chǎn)品有有需需求的專業(yè)業(yè)人人士，以及及在在中關(guān)村商商務(wù)務(wù)區(qū)辦公和和周周邊辦公的的工工作和居住住的的一些人群群。早在1999年年6月，國國務(wù)院《關(guān)關(guān)于于建設(shè)*********園園區(qū)有關(guān)問問題題的批復(fù)》中中中指出，在在發(fā)發(fā)展高科技技產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的同時時，也也要“帶動教育、文文文化、體育育、商商業(yè)以及物物業(yè)業(yè)等產(chǎn)業(yè)的的發(fā)發(fā)展”。隨之而來的的，是中關(guān)關(guān)村村51.44公頃的土地地放放量。這引引來來了眾多地地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)商涌涌入入中關(guān)村，其其其中有相當當一一部分將目目光光瞄準了商業(yè)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。中關(guān)村商業(yè)業(yè)模模式真正轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)型型契機出現(xiàn)現(xiàn)在在2004年。家樂福福旗艦店落落戶戶中關(guān)村核核心心區(qū)內(nèi)的黃黃莊莊。此后家家樂樂福內(nèi)人流流如如織，業(yè)內(nèi)內(nèi)人人士逐漸認認識識到，“經(jīng)歷了長時時間發(fā)展的的中中關(guān)村商業(yè)地地產(chǎn)，不僅需需要電子商商品品賣場，同同樣樣需要能夠夠滿滿足人們?nèi)杖粘３Ｉ钕M費、休休閑需要的的商商業(yè)設(shè)施”。被單一的商商業(yè)模式統(tǒng)統(tǒng)治治長達十余余年年的中關(guān)村地地區(qū)，終于迎迎來了商業(yè)地地產(chǎn)項目“百家爭鳴”的局面。比起西單、王府府井井等商業(yè)街街區(qū)區(qū)，在中關(guān)關(guān)村村做商業(yè)最最大大的優(yōu)勢是是豐豐富而充足足的的客流量：：這這其中的支支撐撐點是超過150萬平方米的的寫字樓、高高高級會展中中心心和五星級級酒酒店，以人人民民大學、北北京京大學為代代表表的各級、各各各類共68所高等院校校以及30多萬左右的的在校學生生；；在微軟、IBM等近60家落戶于中中關(guān)村的世世界界500強企業(yè)和在在國內(nèi)的眾眾多多大型IT企業(yè)的白領(lǐng)領(lǐng)以及鄰近近區(qū)區(qū)域內(nèi)300萬常住人口口。而更吸引人人的的是，連續(xù)續(xù)三三年，海淀淀區(qū)區(qū)個人所得得稅稅收入占全全市市個稅收入入的的24%，人均可支支配收入在在北北京城八區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)名列第一一。而而根據(jù)國際際慣慣例，對于于一一個現(xiàn)代城城（查查看地圖）市市市而言，某某一一區(qū)域的人人口口密度與商商業(yè)業(yè)設(shè)施面積積之之比應(yīng)在8∶1左右。但在在目前的中關(guān)關(guān)村地區(qū)，除除電子產(chǎn)品品商商業(yè)外，這這一一比例是30∶1。這些數(shù)據(jù)都都在傳達著著這這樣的信息息：：中關(guān)村有有著著極其強大大的的商業(yè)消化化能能力。在經(jīng)歷了200055年的短暫沉沉寂之后，中中中關(guān)村的商業(yè)業(yè)地產(chǎn)項目在2006年迎來了爆爆發(fā)式的增增長長。2006年中關(guān)村區(qū)區(qū)域的商業(yè)地地產(chǎn)項目供應(yīng)應(yīng)量可以達達到到近32萬平方米，而而該區(qū)域商業(yè)業(yè)地產(chǎn)的總供供應(yīng)量也將將超超過60萬平方米——中關(guān)村商業(yè)地地產(chǎn)僅今年一一年的供應(yīng)應(yīng)量量就幾乎與與此此前十年的的總總供應(yīng)量相相當當。針對中關(guān)村商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)的集中放放量，一方方面面現(xiàn)階段中中關(guān)關(guān)村大量寫寫字字樓上市，表表表明該區(qū)域域商商務(wù)氛圍已已形形成，商務(wù)務(wù)配配套的相對對缺缺乏使區(qū)域域后后期物業(yè)產(chǎn)產(chǎn)品品類型發(fā)生生了了轉(zhuǎn)變。另另一一方面，由由于于區(qū)域市場專業(yè)化程程度很高，使使使得這里成成為為經(jīng)營電子子類類產(chǎn)品商家家的的天堂，隨隨著著IT產(chǎn)品平均利利潤率的下下降降，其產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)也會發(fā)發(fā)生生不同程度度的的變化，如如向向餐飲、購購物物、娛樂等等其其他商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)的轉(zhuǎn)變。中關(guān)村商圈的平平均均租金水平平是是80元美金/使用平方米/月，王府井井達到了160元美金，西西單是150美金，CBD和燕莎是100美金。而目目前北京優(yōu)優(yōu)質(zhì)質(zhì)商鋪整體體的的租金水平平約約為65.5美金/使用平方米/月，相比之之下，中關(guān)關(guān)村村的商鋪租租金金并不高。如果假設(shè)**********************的檔次次和目前的的主主流產(chǎn)品相相當當，考慮到到近近年房價上上漲漲因素，我我行行認為19000元/平方米左右右的價格是是比比較接近市市場場價格的。4．2中關(guān)村地地區(qū)寫字樓樓地產(chǎn)市場場分分析中關(guān)村寫字樓的的分分布大致分分為為七個區(qū)域域：：首先，以理想想國國際大廈、中中中關(guān)村金融融中中心等為代代表表的中關(guān)村村廣廣場及其周周邊邊項目，這這個個區(qū)域供應(yīng)應(yīng)量量大、項目目類類型豐富，加加加之傳統(tǒng)的的電電子市場中中心心作用，一一直直都是中關(guān)關(guān)村村的核心區(qū)區(qū)；；其次是以威威新新國際大廈廈、創(chuàng)創(chuàng)業(yè)園、清清華華科技大廈廈為為代表的清清華華科技園區(qū)區(qū)，集集中了大量量的的以清華大大學學為依托的的高高新技術(shù)企企業(yè)業(yè)、創(chuàng)業(yè)公公司司；第三個區(qū)域域是是以融科資資訊訊為代表的的中中關(guān)村東區(qū)區(qū)，清清華南，西西區(qū)區(qū)東面，入入住住這里的客客戶戶多為與中中科科院、聯(lián)想想集集團有著業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)關(guān)聯(lián)的國國際際國內(nèi)知名名研研發(fā)公司；第四個區(qū)域域是是以銀網(wǎng)中中心心、錦秋國國際際、學院國國際際大廈、希希格格瑪為代表表的的海淀知春春路路金融走廊廊；；第五個區(qū)域域是是以數(shù)碼大大廈廈、騰達大大廈廈為代表的的中中關(guān)村南大大街街沿線；第六個區(qū)域域是是以銀科中中心心為代表的的蘇蘇州街，這這個個區(qū)域集中中了了很多乙級級寫寫字樓及商商住住公寓；配配置置相對較低低；；第七個區(qū)域域是是以上地為為中中心的軟件件研研發(fā)基地。山山山后永豐產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)基地和生生命命科學園，以以以研發(fā)為主主的的生態(tài)型的的辦辦公區(qū)。中關(guān)村地區(qū)寫字字樓樓總的供應(yīng)應(yīng)量量在2004年達到了720萬平方米，預(yù)預(yù)預(yù)計2006年將達到860萬平方米。從從從趨勢上看看遞遞增明顯，短短短期內(nèi)與增增幅幅不明顯的的需需求量會產(chǎn)產(chǎn)生生供過于求求的的矛盾，這這種種矛盾同時時還還體現(xiàn)在供供需需結(jié)構(gòu)上的的不不對稱。但但由由于2008年的奧運會會限制政策策，從2006年到2010年期間不會會有太多新增現(xiàn)房房，所以從發(fā)發(fā)展的角度分分析，中關(guān)村村的寫字樓市市場，尤其是是高檔寫字樓樓市場還有一一定的上升空空間。根據(jù)成業(yè)行行提提供的資料料，2005年中關(guān)村核核心區(qū)寫字字樓樓供應(yīng)量為為：：銷售接近30萬平方米、出出出租接近60萬平方米。中關(guān)村區(qū)域域的的甲級寫字字樓樓當中，新新建建項目占了了相相當比例，因因因此該區(qū)域域項項目的品質(zhì)質(zhì)并并不遜色于CBD及金融街商商圈。然而而，受受供應(yīng)量、客客客群及商務(wù)務(wù)環(huán)環(huán)境的影響響，中中關(guān)村區(qū)域域甲甲級寫字樓樓的的租金水平平及及入住率在在各各大商圈中中最最低。區(qū)域域甲甲級寫字樓樓的的成交價多多在在14-16美金/平方米/月的區(qū)間。甲甲甲級寫字樓樓售售價集中在130000-1700000元/平方米的區(qū)區(qū)間。中關(guān)村寫字樓樓近近年來有大大量量供應(yīng)，包包括括中關(guān)村科科貿(mào)貿(mào)中心寫字字樓樓、中關(guān)村e世界寫字樓樓、新中關(guān)關(guān)寫寫字樓、第第三三極寫字樓樓等等。此外在在中中關(guān)村外圍圍還還將陸續(xù)有有寫寫字樓供應(yīng)應(yīng)。這這幾個寫字字樓樓由于其功功能能的綜合性性（都都包含大量量商商業(yè)），不不太太可能有大大單單成交，而而散散戶銷售市市場場情況并不不樂樂觀，因此此整整體銷售價價格格還會下降降。前的中關(guān)村村有有高端的基基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施和配配套套，吸引了了越越來越多的的大大型高段企企業(yè)業(yè)入住，目目前前在市場上上受受打擊的是中端寫寫字樓的和和前前5年推出的寫寫字樓，其受高端寫寫字樓入市市的的低價位影影響響，加上其其自自身的硬件件落落伍，目前前處處在非常艱艱難難的境地。目前中關(guān)村村地地區(qū)從高檔檔的的甲級樓到到乙乙級樓，再再到到商住公寓寓，所所有的面積積加加起來約有800萬平米，為為在中關(guān)村村進進行創(chuàng)業(yè)的的和和拓展的高高科科技及企業(yè)業(yè)、大大型企業(yè)集集團團、金融機機構(gòu)構(gòu)、國際的的科科技企業(yè)，都都都提供了一一個個能容納百百川川的沃土。中關(guān)村客戶戶群群體依然是是以以高科技、IT為主的企業(yè)業(yè)，與以往往不不同的是，目目目前除了中中關(guān)關(guān)村區(qū)域內(nèi)內(nèi)成成長起來的的和和新注冊的的公公司外，隨隨著著中關(guān)村廣廣場場的和清華華科科技園區(qū)及及融融科資訊中中心心的建設(shè)，中中關(guān)村逐步步改改變了以往往硬硬件設(shè)施落落后后的狀況，有有有更多的外外資資500強的公司和和國內(nèi)的知知名名IT公司紛紛從CBD回流中關(guān)村村。這部分分客客戶不僅自自身身需求辦公公面面積大，而而且且也帶動了了一一些相關(guān)公公司司進駐中關(guān)關(guān)村村，對于本本區(qū)區(qū)域的寫字字樓樓租售市場場起起到了主要要的的推動作用用。中關(guān)村近年年來來平均每年年新新增企業(yè)超超過過3000家，至今已已有注冊企企業(yè)業(yè)1萬多家。這這些企業(yè)對對辦辦公場所的的需需求量可想想而而知。同時時，眾眾多跨國公公司司紛紛選擇擇中中關(guān)村，設(shè)設(shè)立立分支機構(gòu)構(gòu)或或區(qū)域總部部，而而且，跨國國公公司的進入入有有逾演逾烈烈的的趨勢。中中關(guān)關(guān)村的商務(wù)務(wù)寫寫字樓市場場客客戶群體一一方方面將吸引引具具備長遠發(fā)發(fā)展展目光的諸諸如如微軟研發(fā)發(fā)、朗朗訊、NTT、高通、松松下、聯(lián)想想、方方正等企業(yè)業(yè)巨巨頭；另一一方方面則是數(shù)數(shù)以以萬計的高高活活力創(chuàng)新企企業(yè)業(yè)和相關(guān)配配套套行業(yè)的企企業(yè)業(yè)，這其中中包包括大量已已獲獲得一定發(fā)發(fā)展展積累的各各類類企業(yè)?？梢钥闯鲋兄嘘P(guān)關(guān)村的客戶戶類類型已經(jīng)呈呈現(xiàn)現(xiàn)出了多樣樣化化、綜合化化、國國際化趨勢勢，由由此也可以以說說明中關(guān)村村所所獨有的科科技技、人才的的原原動力將長長期期而巨大的的吸吸引著國際際、國國內(nèi)客戶的的廣廣泛關(guān)注。如果假設(shè)**********************的檔次次和目前的的主主流產(chǎn)品相相當當，考慮到到近近年房價上上漲漲因素，我我行行認為12000元/平方米左右右的價格是是比比較接近市市場場價格的。4．3中關(guān)村地地區(qū)酒店類類物業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)市市場分析北京酒店市場供供應(yīng)應(yīng)量在時間間上上是不均勻勻的的。近幾年年來來開盤的新新項項目，無論論在在項目的數(shù)數(shù)量量，還是項項目目提供的總總建建筑面積，都都都是很高的的。這這反映了今今年年酒店市場場十十分活躍，且且且市場總量量還還未飽和。酒酒酒店的供應(yīng)應(yīng)量量的猛增，勢勢勢必對其他他類類型的房地地產(chǎn)產(chǎn)項目造成成一一定的壓力力。北京酒店市場供供應(yīng)應(yīng)量在分布布上上是不均勻勻的的。根據(jù)不不完完全統(tǒng)計，現(xiàn)現(xiàn)現(xiàn)市場上的的酒酒店項目61%位于朝陽區(qū)區(qū)，并且這這些些項目所提提供供的公寓總總建建筑面積將將近近占市場總總量量的70%以上。主要原因因是自改革革開開放以來，東東東部地區(qū)就就是是北京市發(fā)發(fā)展展較快的區(qū)區(qū)域域，既有大大型型商貿(mào)社區(qū)區(qū)，又又涵蓋眾多多重重要的外事事區(qū)區(qū)和商務(wù)區(qū)區(qū)，外外國使館和和國國際商務(wù)機機構(gòu)構(gòu)密集，因因此此會對酒店店有有持續(xù)的需需求求。典型項目租金與與售售價水平參參考考名稱租金(美元/月月/套)售價(美元/平平方米)1500-2880001216-222004200020001200-22255090010502000-500000330023008907202500200020001500-288000230020003000-68800019151780從上表可以看出出目目前本市的的酒酒店主流市市場場的價格在2000--3000美元/平方米。國國貿(mào)附近在2000美元/平方米，而而燕沙附近近受受到國外人人士士青睞，售售價價更高在3000美元/平方米左右右。********************項目目地處中關(guān)關(guān)村村地區(qū)，它它的的區(qū)位條件件和和國貿(mào)、燕燕莎莎相比各有有千千秋，很難難以以精確的數(shù)數(shù)字字表述。如果假設(shè)**********************的檔次次和目前的的主主流產(chǎn)品相相當當，考慮到到近近年房價上漲漲因素，我我行行認為18000元/平方米左右右的價格是是比比較接近市市場場價格的。第五章項目目市市場定位5．1中關(guān)村地地區(qū)市場總總體分析通過以上分析可可知知，雖然中中關(guān)關(guān)村地區(qū)商商業(yè)業(yè)地產(chǎn)和寫寫字字樓市場已已經(jīng)經(jīng)得到發(fā)展展，但但酒店類物物業(yè)業(yè)地產(chǎn)尚處處于于待開發(fā)階階段段。雖然目前前海淀區(qū)有51家酒店，但但是沒有形形成成東三環(huán)的的酒酒店聚集效效應(yīng)應(yīng)，這對高高端端人群和人人氣氣的聚集來來說說都是制約約因因素。此外，產(chǎn)權(quán)交易易機機構(gòu)，平臺臺交交流機構(gòu)以以及及其他相關(guān)關(guān)的的會計、法法律律、律師等等等等這些社會會中中介機構(gòu)的的缺缺乏，與中中關(guān)關(guān)村區(qū)域經(jīng)經(jīng)濟濟發(fā)展也不不相相匹配。5．2項目業(yè)態(tài)態(tài)組合根據(jù)據(jù)市市場分析，本本本項目將建建成成以酒店為為主主、寫字樓樓、商商業(yè)設(shè)施為為副副的商業(yè)綜綜合合體。其各各部部分配比為為：：地上部分分由由五星級酒酒店店、寫字樓樓及及商業(yè)三棟棟建建筑組成，酒酒酒店24層，高90..00m，建建筑面積51629平方米；寫寫字樓19層，高81..85m，建建筑面積25145平方米；商商業(yè)6層，高32..50m，建建筑面積42494平方米。5．3項目客戶戶群分析1、商業(yè)及寫字字樓部部分客戶群群分分析自2000年至至20005年，中關(guān)村村寫字樓供供給給的存量增增加加比例并不不高高于新增企企業(yè)業(yè)注冊的比比例例，也就是是說說，連續(xù)若若干干年間形成成的的寫字樓供供給給缺口，要要在在今后幾年年才才能夠持續(xù)續(xù)地地得以彌補補。中關(guān)村企業(yè)構(gòu)成成主主要是高新新技技術(shù)企業(yè)、ＩＩＩＴ產(chǎn)品分分銷銷商，以及及中中介與服務(wù)務(wù)機機構(gòu)、教育育、會會計、律師師等等。中關(guān)村村企企業(yè)有三個個特特征：10到50人的中小小型公司占占880%，私營營股份制公公司司80%，技術(shù)術(shù)背景的公公司司占80%，優(yōu)秀秀人才走向向中中小型公司司創(chuàng)創(chuàng)業(yè)是國際際化化趨勢。（1）、高新技技術(shù)企業(yè)業(yè)：高新技術(shù)企業(yè)業(yè)中基基本上以民民營營企業(yè)為主主，所所以多數(shù)以以購購買辦公面面積積為主，這這類類企業(yè)普遍遍呈呈現(xiàn)小型化化，其其中３０人人以以下的企業(yè)業(yè)所所占比例最最大大。這些企企業(yè)業(yè)對于項目目的的配套公共共設(shè)設(shè)施要求很很高高，需要一一些些高品質(zhì)、高高高品位的配配套套服務(wù)，如如咖咖啡館、舒舒適適的休閑環(huán)環(huán)境境、檔次較較高高的高爾夫夫球球場等。創(chuàng)創(chuàng)業(yè)業(yè)型的企業(yè)業(yè)經(jīng)經(jīng)常需要加加班班，所以他他們們有２４小小時時的服務(wù)要要求求。（2）、貿(mào)易公公司，ＩＩＴ產(chǎn)品經(jīng)經(jīng)銷銷商：ＩＴ產(chǎn)品分銷商商對對辦公環(huán)境境的的選擇主要要以以電子配套套市市場為主。由由由于純鋪面面分分銷商銷售售毛毛利潤的近近５５０％要承承擔擔房租，所所以以為降低成成本本，“下店上商”已逐漸成為為規(guī)模分銷銷商商的辦公新新趨趨勢。ＩＴＴ產(chǎn)產(chǎn)品分銷商商普普遍要求交交通通順暢，另另外外，辦公環(huán)環(huán)境境要有規(guī)模模，同同時他們對對辦辦公物業(yè)的的態(tài)態(tài)度是“買比租好”。（3）、中介與與服務(wù)機機構(gòu)：由于這些企業(yè)普普遍遍是“合伙人制”，這在中關(guān)關(guān)村地區(qū)是是絕絕對的主導導，所所以大多數(shù)數(shù)中中介企業(yè)認認為為購買比租租賃賃好。中介介與與服務(wù)機構(gòu)構(gòu)對對辦公環(huán)境境的的要求較高高，由由于中關(guān)村村區(qū)區(qū)域內(nèi)的高高檔檔寫字樓較較少少，多數(shù)中中介介與服務(wù)機機構(gòu)構(gòu)選擇區(qū)域域外外的寫字樓樓，這這就造成了了其其與客戶、客客客戶渠道、客客客戶服務(wù)資資源源之間的距距離離。未來中中介介與服務(wù)機機構(gòu)構(gòu)是中關(guān)村村比比較重要的的發(fā)發(fā)展方向。從從從風險投資資的的角度看，中中中關(guān)村目前前分分布的人力力資資源，如果轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向企業(yè)比比較較順利，那那么么轉(zhuǎn)向教育育產(chǎn)產(chǎn)業(yè)將更為為順順利，未來來中中關(guān)村的教教育育產(chǎn)業(yè)將有有非非常大的發(fā)發(fā)展展空間，這這必必將影響其其辦辦公訴求的的總總量。（4）客戶定位位本案定位為智慧慧型型、智能化化商商務(wù)寫字樓樓，在在產(chǎn)品細節(jié)節(jié)上上，不僅以以智智能高