房地產(chǎn)投資四

房地產(chǎn)投資課程內(nèi)容介紹房地產(chǎn)投資基礎(chǔ)知識(shí)（產(chǎn)權(quán)、用地制度和法律、規(guī)劃、建筑、經(jīng)濟(jì)分析和財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)等方面基本知識(shí)）

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資程序、項(xiàng)目可行性研究房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資市場(chǎng)研究、投資項(xiàng)目類型分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的成本費(fèi)用、收入估算房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)、風(fēng)險(xiǎn)分析房地產(chǎn)個(gè)人投資房地產(chǎn)個(gè)人置業(yè)投資房地產(chǎn)個(gè)人間接投資（債券、股票投資和購(gòu)買房地產(chǎn)信托投資基金）開(kāi)設(shè)本課程的目的了解房地產(chǎn)投資相關(guān)的基本知識(shí)（房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、相關(guān)法律、規(guī)劃、建筑、財(cái)務(wù)分析等）了解房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的可行性研究、市場(chǎng)分析、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)和財(cái)務(wù)分析的基本方法和步驟，有一定基礎(chǔ)知識(shí)的同學(xué)能夠掌握和運(yùn)用一些方法和技巧了解房地產(chǎn)個(gè)人投資渠道、方法和策略主要參考教材1、俞明軒主編的《房地產(chǎn)投資分析》，首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)出版社（2004年）2、劉正山編著《房地產(chǎn)投資分析》，東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社（2000年）3、陳琳、潘蜀健編著《房地產(chǎn)項(xiàng)目投資》第二版，中國(guó)建筑工業(yè)出版社（2004年）房地產(chǎn)相關(guān)的媒體和網(wǎng)站報(bào)紙：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道、中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)、第一財(cái)經(jīng)、金融時(shí)報(bào)、經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)、上海證券報(bào)、中國(guó)證券報(bào)綜合網(wǎng)站：搜房網(wǎng)、焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)、新浪房產(chǎn)、21CN房產(chǎn)頻道、南方網(wǎng)房產(chǎn)頻道觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)（）、萬(wàn)科周刊、世聯(lián)《地產(chǎn)評(píng)論》、世聯(lián)地產(chǎn)《樓市中國(guó)》、中國(guó)地產(chǎn)商中國(guó)房地產(chǎn)信息網(wǎng)、廣州市國(guó)土資源與房屋管理局陽(yáng)光家緣王志綱工作室、中國(guó)房地產(chǎn)策劃網(wǎng)、房聯(lián)網(wǎng)、贏房網(wǎng)、房策天下、中國(guó)策劃師在線課程安排總學(xué)時(shí)：32學(xué)時(shí)（2-17周）課程學(xué)習(xí)形式：課堂講授案例介紹社會(huì)實(shí)踐問(wèn)題反饋（以提問(wèn)和作業(yè)的形式）成績(jī)?cè)u(píng)定平時(shí)的課堂考勤、回答問(wèn)題、作業(yè)、實(shí)踐成果等期末的課程論文第一講房地產(chǎn)投資基礎(chǔ)知識(shí)第一節(jié)房地產(chǎn)投資概述第二節(jié)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)及用地制度基本知識(shí)第三節(jié)規(guī)劃及建筑學(xué)相關(guān)知識(shí)第四節(jié)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)知識(shí)第一節(jié)房地產(chǎn)投資概述一、房地產(chǎn)相關(guān)概述（一）房地產(chǎn)的概念是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。也可是單獨(dú)的房產(chǎn)或地產(chǎn)。它包括實(shí)物部分和權(quán)益部分。實(shí)物部分表現(xiàn)為土地及其地上的建筑物、構(gòu)筑物或其他附屬物。權(quán)益部分是指依附于實(shí)物部分的各種權(quán)益（所有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、抵押權(quán)等）。第一節(jié)房地產(chǎn)投資概述（二）房地產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)、物業(yè)不動(dòng)產(chǎn)是指不能移動(dòng)或移動(dòng)后嚴(yán)重減損其經(jīng)濟(jì)價(jià)值的財(cái)產(chǎn)，包括土地、地上定著物及其包含的權(quán)益，如房屋、林木等。不動(dòng)產(chǎn)的范圍比房地產(chǎn)的范圍廣，房地產(chǎn)是其中最核心的部分。物業(yè)即房地產(chǎn)，但一般是指微觀的房地產(chǎn)，而房地產(chǎn)則包括微觀、中觀和宏觀三個(gè)層次。第一節(jié)房地產(chǎn)產(chǎn)投資概述（三）房地產(chǎn)的基基本特點(diǎn)自然屬性位置的固定性使用的耐久性異質(zhì)性經(jīng)濟(jì)屬性價(jià)值量大，資金需需求量大供給彈性小和經(jīng)營(yíng)營(yíng)的壟斷性保值增值性投資和消費(fèi)的雙重重性第一節(jié)房地產(chǎn)產(chǎn)投資概述法律屬性權(quán)利的可分性（單單宗房地產(chǎn)的實(shí)物物不可分性）權(quán)利的法律保障性性（通過(guò)登記公示示）社會(huì)屬性易受大眾心理影響響（特別是房地產(chǎn)泡沫沫形成和破滅時(shí)）財(cái)富性（整個(gè)國(guó)民民財(cái)富、個(gè)人財(cái)富富）關(guān)系到社會(huì)穩(wěn)定第一節(jié)房地產(chǎn)產(chǎn)投資概述（四）房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的參與者土地所有者或使用用者（如集體土地所有有者和承包經(jīng)營(yíng)者者，城市國(guó)有土地地所有權(quán)人和使用用權(quán)人。特別是房房屋拆遷過(guò)程中原原土地使用人對(duì)房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的周期期和進(jìn)度具有重要要的影響作用）開(kāi)發(fā)商和投資商政府各部門(mén)（土地管理、城市市規(guī)劃、建委或建建設(shè)局、房地產(chǎn)管管理局或住宅局、、市政管理、發(fā)改改委等部門(mén)）第一節(jié)房地產(chǎn)產(chǎn)投資概述金融機(jī)構(gòu)（銀行、保險(xiǎn)公司司、置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)構(gòu)等）承包商（建筑施工、材料料、設(shè)備等承包商商）購(gòu)房者（自用型和投資型型）和租房者房地產(chǎn)咨詢、中介介、服務(wù)機(jī)構(gòu)（包括房地產(chǎn)項(xiàng)目目咨詢策劃、評(píng)估估機(jī)構(gòu)、造價(jià)咨詢?cè)儥C(jī)構(gòu)、工程監(jiān)理理機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀(jì)（一手房和二二手房）、營(yíng)銷策策劃、廣告服務(wù)等等）第一節(jié)房地產(chǎn)產(chǎn)投資概述二、房地產(chǎn)投資概概述（一）房地產(chǎn)投資資的概念經(jīng)濟(jì)主體以獲得未未來(lái)的房地產(chǎn)資產(chǎn)產(chǎn)的增值或收益為為目的，預(yù)先墊付付一定數(shù)量的貨幣幣與實(shí)物，直接或或間接的從事或參參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)濟(jì)行為。第一節(jié)房地產(chǎn)產(chǎn)投資概述（二）房地產(chǎn)投資資的優(yōu)點(diǎn)具有較高收益水平平和財(cái)務(wù)杠桿作用（見(jiàn)舉例）能夠得到稅收方面的好處易于獲得金融機(jī)構(gòu)構(gòu)的支持（作為“不動(dòng)產(chǎn)”易于獲得抵押貸款款）能抵消通貨膨脹的的影響（保值增值值性：根據(jù)美國(guó)、、英國(guó)、香港等地地研究資料表明，，房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)長(zhǎng)率大約是同期一一般物價(jià)上漲率的的2倍）提高投資者的資信信等級(jí)某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司司投資一宗房地產(chǎn)產(chǎn)，投資總額為1000萬(wàn)元，2年建成?，F(xiàn)有兩種種融資方式：一種種為全部用自有資資金；另一種為70%向銀行借貸，30%用自有資金。已知知銀行貸款利率為為8%，建成后銷售收入入為1400萬(wàn)元。開(kāi)發(fā)階段稅稅率為5.5%（“兩稅一費(fèi)”——營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)費(fèi)附加）。比較兩兩種方式的自有資資金收益率如下：：第一種融資方式：：自有資金1000萬(wàn)元，銷售收入1400萬(wàn)元，則毛收入為為400萬(wàn)元。則稅前收益益為400－（1400×5.5%）=323萬(wàn)元。則稅前自有有資金收益率為：：323÷1000=32.3%。第二種融資方式：：自有資金300萬(wàn)元，借貸資金為為700萬(wàn)元，銷售收入1400萬(wàn)元，支付銀行利利息為：700×【（1＋8%）2－1】=116.48萬(wàn)元，則則毛收入入為400－116.48=283.52萬(wàn)元。則則稅前收收益為283.52－（1400×5.5%）=206.52萬(wàn)元。則則稅前自自有資金金收益率率為：206.52÷÷300=68.84%。第一節(jié)房房地地產(chǎn)投資資概述（三）房房地產(chǎn)投投資的缺缺點(diǎn)投資對(duì)象象變現(xiàn)能能力差（（特別是是在建工工程、爛尾樓）投資數(shù)額額巨大投資回收收周期長(zhǎng)長(zhǎng)投資需要要專門(mén)的的知識(shí)和和經(jīng)驗(yàn)（（房地產(chǎn)產(chǎn)專業(yè)資資格包括括：房地產(chǎn)估估價(jià)師、、房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人人、房地產(chǎn)營(yíng)營(yíng)銷策劃劃師等））中誠(chéng)廣場(chǎng)場(chǎng)（爛尾尾樓）第一節(jié)房房地地產(chǎn)投資資概述（四）房房地產(chǎn)投投資對(duì)象象從物理形形態(tài)來(lái)劃劃分，主主要分為為土地、建成房地地產(chǎn)和在建工程程按用途來(lái)來(lái)劃分，，居住物物業(yè)（普通住宅宅、高級(jí)公寓、別墅）、商用用物業(yè)（（酒店、寫(xiě)字樓、超市和商場(chǎng)）、工業(yè)業(yè)物業(yè)（（廠房、倉(cāng)庫(kù)）和特殊殊物業(yè)（（賽馬場(chǎng)、高爾夫球球場(chǎng)、學(xué)校、、寺廟等）第一節(jié)房房地地產(chǎn)投資資概述（五）房房地產(chǎn)投投資形式式房地產(chǎn)直直接投資資房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)投資資（土地開(kāi)開(kāi)發(fā)、房房屋開(kāi)發(fā)發(fā)）房地產(chǎn)置置業(yè)投資資（自用、、購(gòu)買后后轉(zhuǎn)讓或或出租））房地產(chǎn)間間接投資資投資于房房地產(chǎn)企企業(yè)的債債券和股股票投資于房地產(chǎn)投投資信托基金（REITs：RealEstateInvestmentTrusts）購(gòu)買住房抵押押貸款支支持證券券（MBS：HousingMortgage-backedSecurity）第二節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)及及用地制制度一、房地地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)概述（一）產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的概概念產(chǎn)權(quán)即財(cái)財(cái)產(chǎn)權(quán)利利，是憑憑借財(cái)產(chǎn)產(chǎn)所獲得得的各種種權(quán)利的的總和。。它是財(cái)財(cái)產(chǎn)關(guān)系系的法律律表現(xiàn)。。第二節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)及及用地制制度（二）產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的分分類按照內(nèi)涵涵可將產(chǎn)產(chǎn)權(quán)劃分分為物權(quán)自物權(quán)（（一般是是所有權(quán)權(quán)）他物權(quán)用益物權(quán)權(quán)（如承承包經(jīng)營(yíng)營(yíng)權(quán)、土土地使用用權(quán)、地地上權(quán)、、典權(quán)、、地役權(quán)權(quán)、永佃佃權(quán)等））擔(dān)保物權(quán)權(quán)（如抵抵押權(quán)、、質(zhì)權(quán)等等）債權(quán)第二節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)及用地制制度（三）房地地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的的概念房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)是以房屋屋財(cái)產(chǎn)和土土地財(cái)產(chǎn)為為客體的各各種權(quán)利的的總和。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)是一組權(quán)權(quán)利即“權(quán)利束””。房地產(chǎn)權(quán)權(quán)利束是房房地產(chǎn)所有有權(quán)及其分分離出來(lái)的的各種權(quán)利利的總和。。所有權(quán)的的權(quán)能包括括占有權(quán)、、使用權(quán)、、收益權(quán)和和處分權(quán)。。第二節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)及用地制制度（四）我國(guó)國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)基本介介紹我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的內(nèi)內(nèi)涵：以土土地為標(biāo)的的、以他物物權(quán)（土地地使用權(quán)））為主要內(nèi)內(nèi)容的土地地產(chǎn)權(quán)和以以房屋為標(biāo)標(biāo)的、以自自物權(quán)（房房屋所有權(quán)權(quán)）為主要要內(nèi)容的房房屋產(chǎn)權(quán)所所構(gòu)成的權(quán)權(quán)利束。我國(guó)土地使使用權(quán)可分分為：1、有償出讓讓國(guó)有土地地使用權(quán)；；2、劃撥國(guó)有有土地使用用權(quán)；3、臨時(shí)用地地土地使用用權(quán)（一般般不超過(guò)2年）；4、土地承包包經(jīng)營(yíng)權(quán)；；5、宅基地使使用權(quán)第二節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)及用地制制度（五）房地地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的的一般形式式獨(dú)有產(chǎn)權(quán)共同占有。。每一個(gè)人擁?yè)碛械姆康氐禺a(chǎn)權(quán)利都都受到共同同占有人的的制約。如如同一棟樓樓住戶對(duì)公公共部分的的權(quán)利。聯(lián)合占有。。共有者對(duì)房房地產(chǎn)皆享享有使用權(quán)權(quán)，如果某某一占有人人逝世則占占有權(quán)轉(zhuǎn)移移到其他占占有人手中中。如兄弟弟兩人繼承承父母的一一棟房屋。。共同共有。。如夫妻間共共同占有的的房地產(chǎn)，，一方逝世世則另一方方繼承。第二節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)及用地制制度（六）建筑物區(qū)分分所有權(quán)區(qū)分所有是是以建筑物物的某一特特定部分（（即一棟住住宅樓中的的一套住房房）為客體體而成立的的房地產(chǎn)所所有權(quán)形式式，它是一一種復(fù)合性性權(quán)利。包包括三個(gè)部部分：專有部分的的所有權(quán)。。單元樓里里的一套住住宅，其室室內(nèi)空間和和內(nèi)隔墻是是專有權(quán)部分分。共有部分的的持份權(quán)。。整棟樓的的基底土地地、外墻、公共樓梯梯、電梯、、一樓大廳廳、上下水水管道等是是共有持份部部分。因共有而產(chǎn)產(chǎn)生的成員員權(quán)。小區(qū)區(qū)居民對(duì)小小區(qū)公共事事務(wù)的表決決權(quán)、選聘聘物業(yè)管理理公司的權(quán)權(quán)利、制定定本小區(qū)規(guī)規(guī)章制度的的權(quán)利。第二節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)及用地制制度（七）房地地產(chǎn)相鄰關(guān)關(guān)系房屋所有權(quán)權(quán)人或土地地使用權(quán)人人在自己的的房地產(chǎn)內(nèi)內(nèi)從事各種種活動(dòng)時(shí)，，負(fù)有注意意和避免損損害相鄰房房地產(chǎn)的義義務(wù)；相對(duì)對(duì)而言，相相鄰房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)利人，，則享有請(qǐng)請(qǐng)求對(duì)方注注意預(yù)防和和避免損害害發(fā)生的權(quán)權(quán)利。實(shí)質(zhì)質(zhì)上是對(duì)房房地產(chǎn)所有有權(quán)和使用用權(quán)的一種種限制。一般存在兩兩類相鄰關(guān)關(guān)系：通風(fēng)、采光、排水、排排污的相鄰鄰關(guān)系倒塌、易燃燃、易爆等等險(xiǎn)情危害害的相鄰關(guān)關(guān)系第二節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)及用地制制度（八）房地地產(chǎn)權(quán)屬登登記是法律授權(quán)權(quán)的機(jī)構(gòu)依依法對(duì)房地地產(chǎn)權(quán)屬現(xiàn)現(xiàn)狀及變更更予以確認(rèn)認(rèn)的一項(xiàng)重重要活動(dòng)，，它包括了了土地使用用權(quán)和房屋屋所有權(quán)登登記。房地地產(chǎn)權(quán)屬登登記不僅是是房地產(chǎn)管管理的核心心，同時(shí)也也是現(xiàn)代房房地產(chǎn)制度度的基礎(chǔ)。。由于我國(guó)對(duì)對(duì)房地產(chǎn)實(shí)實(shí)行土地與與房屋的分分部門(mén)管理理體制，所所以房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)屬登記記是分別進(jìn)進(jìn)行土地使使用權(quán)登記記和房屋所所有權(quán)登記記。在大多多數(shù)城市，，一宗房地地產(chǎn)要辦理理兩個(gè)產(chǎn)權(quán)權(quán)證書(shū)，一一個(gè)是房屋所有權(quán)權(quán)證書(shū)，一個(gè)是國(guó)有土地使使用權(quán)證書(shū)書(shū)。目前部分分城市如廣廣州，這兩兩個(gè)證是合合二為一。。第二節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)及用地制制度二、用地制制度介紹（一）我國(guó)國(guó)現(xiàn)行的土土地所有制制度集體土地即即農(nóng)民集體體所有土地地，包括農(nóng)農(nóng)村、城市市郊區(qū)、“城中村””土地?！啊稗r(nóng)民集體體”的范圍包括括3個(gè)層次：村農(nóng)民民集體、村內(nèi)兩兩個(gè)以上農(nóng)村集集體經(jīng)濟(jì)組織的的農(nóng)民集體和鄉(xiāng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集集體。國(guó)有土地一般是是指城市內(nèi)國(guó)家家所有土地，包包括城市市區(qū)、、獨(dú)立工礦區(qū)、、一定規(guī)模人口口聚集的建制鎮(zhèn)鎮(zhèn)等。當(dāng)然，礦礦藏、森林、草草原、灘涂等自自然資源屬于國(guó)國(guó)家所有。第二節(jié)房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)及用地制制度（二）其他土地地制度土地登記制度（縣級(jí)以上土地地管理部門(mén)進(jìn)行行土地登記和核核發(fā)《國(guó)有土地使用證證》和《集體土地使用證證》，登記后即受到到法律保護(hù)）土地有償有限期期使用制度土地用途管制制制度耕地保護(hù)制度用地制度的其他他規(guī)定第二節(jié)房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)及用地制制度（1）國(guó)有土地使用用權(quán)的有償出讓讓國(guó)家將國(guó)有土地地使用權(quán)在一定定年限內(nèi)出讓給給土地使用者，，由土地使用者者向國(guó)家支付土土地使用權(quán)出讓讓金的行為。土地使用權(quán)出讓讓方式有4種：招標(biāo)、拍賣、掛掛牌和協(xié)議。經(jīng)營(yíng)性用地目目前只能采用前前3種方式出讓。第二節(jié)房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)及用地制制度（2）國(guó)有土地使用用權(quán)的出讓年限限各種用途的國(guó)有有土地出讓的最最高年限居住用地70年工業(yè)用地50年教育、科技、文文化衛(wèi)生、體育育用地50年商業(yè)、旅游、娛娛樂(lè)用地40年綜合或其他用地地50年第二節(jié)房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)及用地制制度（三）現(xiàn)階段在在我國(guó)取得國(guó)有土地使用權(quán)權(quán)的4個(gè)基本途徑：通過(guò)行政劃撥取取得（如高校用用地）通過(guò)國(guó)家出讓方方式取得（招標(biāo)標(biāo)、拍賣、掛牌牌和協(xié)議四種方方式，其中經(jīng)營(yíng)營(yíng)性用地只能采采用前三種方式式）通過(guò)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓方式取得（買買賣、交換、贈(zèng)贈(zèng)與等）通過(guò)土地或房地地產(chǎn)租賃方式取取得第二節(jié)房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)及用地制制度（四）用地制度度的其他規(guī)定在城市規(guī)劃區(qū)范范圍內(nèi)，閑置土土地1年以上按出讓金金的20%以下征收土地閑閑置費(fèi)。未按土土地出讓合同規(guī)規(guī)定期限動(dòng)工，，連續(xù)2年以上未使用的的，由縣級(jí)以上上政府無(wú)償收回回。劃撥土地使用權(quán)權(quán)的轉(zhuǎn)讓或出租租的解決辦法，，一種方式可補(bǔ)補(bǔ)辦出讓手續(xù)和和補(bǔ)交土地出讓讓金；另一種方方式是將轉(zhuǎn)讓或或出租的收益上上繳國(guó)家。土地使用權(quán)期滿滿后可以續(xù)期，但必須在出讓讓期滿前1年向土地管理部部門(mén)提出申請(qǐng)，，重新簽訂出讓讓合同。第二節(jié)房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)及用地制制度（五）集體土地地征用由于我國(guó)城市郊郊區(qū)的集體土地地不能直接用于于城市的房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資。因因此一般程序是是，先由城市政府代代表國(guó)家征用城城郊的集體土地地并對(duì)被征地者者給與補(bǔ)償，然然后由城市土地地管理部門(mén)向房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商出出讓該宗地。第二節(jié)房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)及用地制制度征用集體土地的的補(bǔ)償費(fèi)用包括括土地補(bǔ)償費(fèi)、、安置補(bǔ)助費(fèi)及及地上附著物和和青苗的補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)，具體標(biāo)準(zhǔn)和和受償人為：土地補(bǔ)償費(fèi)。一一般為耕地被征征前3年平均年產(chǎn)值的的6—10倍。費(fèi)用歸農(nóng)村村集體組織所有有。安置補(bǔ)助費(fèi)。每每個(gè)需安置農(nóng)業(yè)業(yè)人口可得到耕耕地被征前3年平均年產(chǎn)值的的4—6倍。集體安置的的，該費(fèi)用集體體管理和使用；；其他單位安置置的，支付給該該單位；不需安安置的，該費(fèi)用用給個(gè)人。地上附著物和青青苗補(bǔ)償費(fèi)。標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)由省級(jí)政府府規(guī)定，征用菜菜地要繳納新菜菜地開(kāi)發(fā)基金。。該費(fèi)用歸附著著物和青苗的所所有者所有。參見(jiàn)湖南省湘潭市農(nóng)農(nóng)地征用補(bǔ)償標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)第二節(jié)房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)及用地制制度（六）城市房屋屋拆遷參見(jiàn)法規(guī)：《城市房屋拆遷管管理?xiàng)l例》幾個(gè)主體：拆遷人：一般是是指取得房屋拆拆遷許可證的建建設(shè)單位。被拆遷人：是指指被拆遷房屋的的所有人，不包包括被拆遷房屋屋的使用人。房屋拆遷管理部部門(mén)不得作為拆拆遷人，也不得得接受拆遷委托托。第二節(jié)房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)及用地制制度（六）城市房屋屋拆遷拆遷工作一般程程序：1、房屋拆遷申請(qǐng)請(qǐng)的提出2、拆遷審批和《房屋拆遷許可證證》的取得3、拆遷協(xié)議的簽簽訂（實(shí)際是以以合同形式）4、拆遷的實(shí)施（（包括自行拆遷遷和委托拆遷））5、拆遷補(bǔ)償安置置資金的監(jiān)管（（拆遷單位須出出具拆遷安置資資金的存款證明明）第二節(jié)房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)及用地制制度（六）城市房屋屋拆遷拆遷的補(bǔ)償對(duì)象象：主要是被拆拆遷房屋的所有有人，也會(huì)考慮慮到使用人的利利益。一般是由由被拆遷人對(duì)承承租人（即使用用人）進(jìn)行補(bǔ)償償或安置，拆遷遷人對(duì)被拆遷人人給與相應(yīng)補(bǔ)償償。拆遷補(bǔ)償方式：：貨幣補(bǔ)償和房房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)：按照照“等價(jià)有償””的原則，根據(jù)據(jù)房屋的市場(chǎng)價(jià)價(jià)格補(bǔ)償。第二節(jié)房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)及用地制制度（六）城市房屋屋拆遷對(duì)特殊情況的處處理：1、產(chǎn)權(quán)不明確房屋屋（不包括臨時(shí)違違章建筑）補(bǔ)償安安置的具體規(guī)定：：由拆遷人提出補(bǔ)補(bǔ)償方案，報(bào)房屋屋拆遷管理部門(mén)審審核同意后實(shí)施拆拆遷。2、抵押房屋的補(bǔ)償償安置的基本程序序：（1）認(rèn)定抵押的有效效性（2）應(yīng)及時(shí)通知抵押押權(quán)人（如貸款銀銀行）（3）能解除抵押合同同的，補(bǔ)償款付給給被拆遷人；不能能解除抵押合同的的，按照法律規(guī)定定順序進(jìn)行原債務(wù)務(wù)的清償，不足的的向抵押人（借款款者）進(jìn)行追償。。第二節(jié)房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)及用地制度（六）城市房屋拆拆遷對(duì)特殊情況的處理理：3、公益事業(yè)房屋的的拆遷安置：按照照城市規(guī)劃要求，，或者重新建設(shè)或或者補(bǔ)償。4、臨時(shí)建筑的補(bǔ)償償安置和違章建筑筑由城市規(guī)劃部門(mén)判判定建筑是否違章章，原則上對(duì)違章章建筑不予補(bǔ)償，，具體情況具體處處理。臨時(shí)建筑（結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)簡(jiǎn)易、限期拆除）），分為超過(guò)期限限的和未超過(guò)期限限的。超過(guò)期限的的是非法建筑和未未超過(guò)期限的是合合法建筑。第三節(jié)規(guī)劃和建建筑學(xué)相關(guān)知識(shí)一、住宅區(qū)規(guī)劃的的基本知識(shí)（一）城市規(guī)劃的的基本分類根據(jù)城市建設(shè)階段段，可以把城市詳詳細(xì)規(guī)劃分為控制制性詳細(xì)規(guī)劃和修修建性詳細(xì)規(guī)劃。。按功能可分為居住區(qū)規(guī)劃、工業(yè)區(qū)規(guī)劃、商貿(mào)區(qū)規(guī)劃。第三節(jié)規(guī)劃和建建筑學(xué)相關(guān)知識(shí)（二）控制性詳細(xì)細(xì)規(guī)劃的內(nèi)容用地控制指標(biāo)：用用地性質(zhì)、用地面面積、土地與建筑筑使用相容性（廣州市的居住用地地控制指標(biāo)）環(huán)境容量控制指標(biāo)標(biāo)：容積率、建筑密度、綠地率、人口容容量建筑形態(tài)控制指標(biāo)標(biāo)：建筑高度、建建筑間距、建筑后后退紅線距離、沿沿路建筑高度、相相鄰地段的建筑規(guī)規(guī)定交通控制指標(biāo)：交交通出入口方位、、停車位配套設(shè)施體系：生生活服務(wù)設(shè)施布置置、市政公用設(shè)施施、交通設(shè)施和管管理要求第三節(jié)規(guī)劃和建建筑學(xué)相關(guān)知識(shí)（三）修建性詳細(xì)細(xì)規(guī)劃的內(nèi)容建設(shè)條件分析和綜綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證證建筑和綠地的空間間布局、景觀規(guī)劃劃設(shè)計(jì)，布置總平平面圖道路系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)綠地系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)工程管線規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)豎向規(guī)劃設(shè)計(jì)估算工程量、拆遷遷量和總造價(jià)，分分析投資效益第三節(jié)規(guī)劃和建建筑學(xué)相關(guān)知識(shí)（四）居住區(qū)可分分為居住區(qū)、居住住小區(qū)、居住組團(tuán)團(tuán)三級(jí)：居住區(qū)是由城市干干道或自然分界線線所圍合，居住人人口規(guī)模為3-5萬(wàn)人，居住戶數(shù)為為1-1.6萬(wàn)戶，并具有一整整套與之對(duì)應(yīng)規(guī)模模的公共服務(wù)設(shè)施施的居住生活聚集集地。（如番禺的的華南新城、華南南碧桂園、駿景花花園等）居住小區(qū)是指城市市道路或自然分界界線所圍合，居住住人口規(guī)模為1-1.5萬(wàn)人，居住戶數(shù)為為3000-5000戶，并具有一套與與之對(duì)應(yīng)規(guī)模的公公共服務(wù)設(shè)施的居居住生活聚集地。。（如美林湖畔））居住組團(tuán)是指被小小區(qū)道路分割，居居住人口規(guī)模為1000-3000人，居住戶數(shù)為300-1000戶，并具有居民所所需的基本公共服服務(wù)設(shè)施的居住生生活聚集地。（如如五山花園）第三節(jié)規(guī)劃和建建筑學(xué)相關(guān)知識(shí)（五）廣州市城市市規(guī)劃簡(jiǎn)介1、整個(gè)市域的總體體規(guī)劃方向（南拓、北優(yōu)、東進(jìn)進(jìn)、西聯(lián)）2、各大區(qū)規(guī)劃的職能能3、交通干線、環(huán)城高速、地鐵線第三節(jié)規(guī)劃和建建筑學(xué)相關(guān)知識(shí)二、建筑學(xué)基本知知識(shí)（一）建筑面積（（首先認(rèn)識(shí)一套住房）整棟住宅樓的建筑筑面積包括主要使使用面積、輔助使使用面積和結(jié)構(gòu)面面積三項(xiàng)。主要使用面積是建建筑各層平面中直直接為生產(chǎn)或生活活使用的凈面積之之和（如住宅樓的主要使用用面積是起居室（（客廳）、餐廳、、臥室等面積的總總和）。輔助使用面積是建建筑物各層平面中中為輔助生產(chǎn)或生生活所占凈面積的的總和（如住宅樓樓的輔助使用面積積是廚房、盥洗間間、廁所、陽(yáng)臺(tái)、、儲(chǔ)藏室等面積的的總和）。結(jié)構(gòu)面積是建筑物物各層平面中墻體體、柱等結(jié)構(gòu)體所所占面積的總和。。第三節(jié)規(guī)劃和建建筑學(xué)相關(guān)知識(shí)（二）建筑面積的的計(jì)算規(guī)則單層建筑物不論其其高度如何，均按按一層計(jì)算建筑面面積。多層建筑物物自然層的層高在在2.2米及以上者，方可可計(jì)算建筑面積。。單層建筑物的建筑筑面積和多層建筑筑物首層的建筑面面積，均應(yīng)按建筑筑物外墻勒腳以上上結(jié)構(gòu)外圍水平面面積計(jì)算。地下室、地下倉(cāng)庫(kù)庫(kù)、地下停車場(chǎng)等建筑面積，應(yīng)按按其外墻上口外圍圍水平面積計(jì)算建建筑面積。建于坡地的建筑物物吊腳架空層、深基礎(chǔ)下架空層層，設(shè)計(jì)加以利用用時(shí)，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)構(gòu)且層高在2.2米以上的部位，按按該部位的水平面面積計(jì)算建筑面積積。第三節(jié)規(guī)劃和建建筑學(xué)相關(guān)知識(shí)（二）建筑面積的的計(jì)算規(guī)則室內(nèi)樓梯間、電梯梯井、觀光電梯井井、自動(dòng)扶梯，應(yīng)應(yīng)按建筑物的自然然層計(jì)算建筑面積積。室內(nèi)提物井、管道道井、抽油煙機(jī)風(fēng)風(fēng)道、通風(fēng)排氣豎豎井、垃圾道、附附墻煙囪等，應(yīng)按按首層面積計(jì)算建建筑面積。坡屋頂內(nèi)和場(chǎng)館看臺(tái)下的建筑筑空間，設(shè)計(jì)并利用時(shí)，，凈高超過(guò)2.2米及以上部位，按按水平面積計(jì)算建建筑面積。凈高在在1.2米至2.2米的部位，應(yīng)按該該部位水平面積的的一半計(jì)算建筑面面積。第三節(jié)規(guī)劃和建建筑學(xué)相關(guān)知識(shí)（二）建筑面積的的計(jì)算規(guī)則建筑物外有圍護(hù)結(jié)結(jié)構(gòu)的挑廊、走廊廊、眺望間、落地地櫥窗、陽(yáng)臺(tái)、兩建筑物間有圍圍護(hù)結(jié)構(gòu)的架空走廊等，層高高在2.2米以上的的，應(yīng)按按其圍護(hù)護(hù)面積計(jì)計(jì)算建筑筑面積。。若以上上部位無(wú)圍護(hù)結(jié)結(jié)構(gòu)，則按照照其頂蓋蓋水平投投影面積積的一半半來(lái)計(jì)算算建筑面面積。有頂蓋但但無(wú)圍護(hù)護(hù)結(jié)構(gòu)的的車棚、、貨棚、、站臺(tái)、加油站、收費(fèi)站等，應(yīng)按按其頂蓋蓋水平面面積的一一半計(jì)算算建筑面面積。雨篷的外邊線線至外墻墻結(jié)構(gòu)外外邊線的的寬度超超過(guò)2.1米時(shí)，應(yīng)應(yīng)按其水水平投影影面積的的一半計(jì)計(jì)算建筑筑面積。。第三節(jié)規(guī)規(guī)劃和和建筑學(xué)學(xué)相關(guān)知知識(shí)（三）商商品房銷銷售面積積1、商品房房銷售面面積、套套內(nèi)建筑筑面積和和分?jǐn)偟牡墓媒ńㄖ娣e積之間的的關(guān)系商品房銷銷售面積積＝套內(nèi)內(nèi)建筑面面積＋分分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e套內(nèi)建筑筑面積包包括三個(gè)個(gè)部分：：套內(nèi)使使用面積積、套內(nèi)內(nèi)墻體面面積、陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)建筑筑面積第三節(jié)規(guī)規(guī)劃和和建筑學(xué)學(xué)相關(guān)知知識(shí)2、套內(nèi)墻墻體面積積商品房各各套內(nèi)使使用空間間周圍的的維護(hù)或或承重墻墻體，有有共用墻及及非共用用墻兩種。商品房各各套之間間的分隔隔墻、套套（單元元）與公公用建筑筑空間之之間的分分隔墻以以及外墻墻（包括括山墻））均為共共用墻，，共用墻墻墻體水水平投影影面積的的一半計(jì)計(jì)入套內(nèi)內(nèi)墻體面面積。非共用墻墻墻體水水平投影影響面積積全部計(jì)計(jì)入套內(nèi)內(nèi)墻體面面積。第三節(jié)規(guī)規(guī)劃和和建筑學(xué)學(xué)相關(guān)知知識(shí)3、公用建建筑面積積包括兩個(gè)個(gè)部分：：電梯井、、樓梯間間、垃圾圾道、變變電室、、設(shè)備間間、公共門(mén)廳廳和過(guò)道、、地下室室、值班班警衛(wèi)室室以及其其他功能能上為整整棟建筑筑服務(wù)的的公共用用房和管管理用房房建筑面面積；套（單元元）與公公用建筑筑空間之之間的分分隔墻以以及外墻墻（包括括山墻））墻體水水平投影影面積的的一半。。另外凡已已作為獨(dú)獨(dú)立使用用空間銷銷售或出出租的地地下室、、車棚等等，不應(yīng)應(yīng)計(jì)入公公用建筑筑面積部部分。作作為人防防工程的的地下室室也不計(jì)計(jì)入公用用建筑面面積。車車庫(kù)、會(huì)會(huì)所等具具備獨(dú)立立使用功功能的空空間；售售樓單位位自營(yíng)、、自用的的房屋；；為多棟棟房屋服服務(wù)的警警衛(wèi)室、、管理用用房、設(shè)設(shè)備間等等都不應(yīng)應(yīng)記入公公用建筑筑面積進(jìn)進(jìn)行分?jǐn)倲?。第三?jié)規(guī)規(guī)劃和和建筑學(xué)學(xué)相關(guān)知知識(shí)4、公用建建筑面積積分?jǐn)傆?jì)計(jì)算（1）公用建筑筑面積分分?jǐn)傁禂?shù)數(shù)計(jì)算將整棟建建筑物的的公用建建筑面積積除以整整棟建筑筑物的各各套套內(nèi)內(nèi)建筑面面積之和和，得到到建筑的的公用建建筑面積積分?jǐn)傁迪禂?shù)。（2）公用建建筑面積積分?jǐn)傆?jì)計(jì)算各套（單單元）的的套內(nèi)建建筑面積積乘以公公用建筑筑面積分分?jǐn)傁禂?shù)數(shù)，得到到購(gòu)房者者應(yīng)合理理分?jǐn)偟牡墓媒ńㄖ娣e積。分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e＝＝公用建建筑面積積分?jǐn)傁迪禂?shù)×套內(nèi)建建筑面面積得房率率與公用用建筑筑面積積分?jǐn)倲傁禂?shù)數(shù)的關(guān)關(guān)系。。第三節(jié)節(jié)規(guī)規(guī)劃和和建筑筑學(xué)相相關(guān)知知識(shí)5、關(guān)于于住宅宅的幾幾組專專業(yè)用用語(yǔ)（1）戶型型（？？房？？廳？？衛(wèi)？？陽(yáng)臺(tái)臺(tái)）一房（（30㎡㎡—60㎡）1房1廳1衛(wèi)、1房2廳1衛(wèi)、1房2廳2衛(wèi)兩房（（60㎡㎡—90多㎡））2房1廳1衛(wèi)、2房2廳1衛(wèi)、2房2廳2衛(wèi)三房（（80㎡—140㎡甚至至更大大面積積）3房1廳1衛(wèi)、3房2廳1衛(wèi)（小小三房房80㎡—90多㎡））、3房2廳2衛(wèi)、3房2廳3衛(wèi)四房（（100㎡—300㎡或更更大））4房2廳2衛(wèi)、4房2廳3衛(wèi)、4房3廳3衛(wèi)；第三節(jié)節(jié)規(guī)規(guī)劃和和建筑筑學(xué)相相關(guān)知知識(shí)（2）樓型型（？？梯？？戶））1梯2戶（常常見(jiàn)于于2000年以前前建造造的9層以下下的樓樓梯樓樓，即即1個(gè)單元元1層只有有兩戶戶門(mén)對(duì)對(duì)門(mén)，，可以以很好好實(shí)現(xiàn)現(xiàn)房屋屋內(nèi)的的南北北對(duì)流流）1梯3戶或4戶（甚甚至更更多））（常常見(jiàn)于于土地地稀缺缺地段段的9層以下下的樓樓梯樓樓，有有可能能是點(diǎn)點(diǎn)式樓樓，也也有可可能是是條式式樓））2梯2戶或3戶或6戶或8戶（常常見(jiàn)于于土地地稀缺缺地段段的9層以上上的電電梯樓樓（1部電梯梯1個(gè)消防防樓梯梯），，有可可能是是點(diǎn)式式樓，，也有有可能能是條條式樓樓）3梯6戶或8戶甚至至10幾戶（（常見(jiàn)見(jiàn)于土土地稀稀缺地地段的的9層以上上的電電梯樓樓（2部電梯梯1個(gè)消防防樓梯梯），，一般般都是是點(diǎn)式式樓））第三節(jié)節(jié)規(guī)規(guī)劃和和建筑筑學(xué)相相關(guān)知知識(shí)5、關(guān)于于住宅宅的幾幾組專專業(yè)用用語(yǔ)（3）建筑筑結(jié)構(gòu)構(gòu)形式式按照所所用材材料不不同可可以分分為：：木結(jié)結(jié)構(gòu)、、磚木木結(jié)構(gòu)構(gòu)、磚磚混結(jié)結(jié)構(gòu)、、鋼筋筋混凝凝土結(jié)結(jié)構(gòu)、、鋼和和混凝凝土組組合結(jié)結(jié)構(gòu)、、鋼結(jié)結(jié)構(gòu)按照墻體不不同可分為為：框架結(jié)結(jié)構(gòu)、框架架剪力墻結(jié)結(jié)構(gòu)、框架架筒體結(jié)構(gòu)構(gòu)（高層））、筒中筒筒結(jié)構(gòu)（超超高層）第三節(jié)規(guī)規(guī)劃和建筑筑學(xué)相關(guān)知知識(shí)5、關(guān)于住宅宅的幾組專專業(yè)用語(yǔ)（4）建筑風(fēng)格格歐式外觀（（羅馬風(fēng)格格、西班牙牙式、德國(guó)國(guó)式）中式風(fēng)格（（江南風(fēng)格格、北方四四合院式））（5）樓的層別別劃分低層（1—3層）：如獨(dú)獨(dú)立別墅、、連排別墅墅（Townhouse）多層（4—6層）：小高層（7—9層）高層（10層以上），，100米或30層以上為超超高層。另一種劃分分為：1—3、3—7、8—12、12層以上第三節(jié)規(guī)規(guī)劃和建筑筑學(xué)相關(guān)知知識(shí)（四）建筑筑密度一定用地范范圍內(nèi)的所所有建筑物物的基底面面積與土地地總面積之之比。一般般是百分比比形式，可可反映一定定用地范圍圍內(nèi)的空地地率和建筑筑物的密集集程度。（五）容積積率一定用地范范圍內(nèi)總建建筑面積與與用地總面面積之比。。一般用小小數(shù)表示，，它反映了了城市土地地利用率。。第三節(jié)規(guī)規(guī)劃和建筑筑學(xué)相關(guān)知知識(shí)（六）建筑筑設(shè)計(jì)的經(jīng)經(jīng)濟(jì)性問(wèn)題題1、建筑層數(shù)數(shù)的經(jīng)濟(jì)性性一般地，增增加建筑層層數(shù)有利于于節(jié)約用地地。當(dāng)然，，層數(shù)增加加，日照、、采光、通通風(fēng)所需要要的間距也也要增大。。住宅層數(shù)數(shù)為3-6層時(shí)，每增增加1層，每公頃頃可相應(yīng)增增加建筑面面積1000平方米；而而6層以上，節(jié)節(jié)地的效果果會(huì)顯著下下降。根據(jù)據(jù)國(guó)內(nèi)外經(jīng)經(jīng)驗(yàn)，5-6層的多層住住宅無(wú)論從從建筑造價(jià)價(jià)和節(jié)約用用地來(lái)看都都是比較經(jīng)經(jīng)濟(jì)的。就建筑成本本來(lái)說(shuō)，低低層住宅比比多層住宅宅經(jīng)濟(jì)，而而多層住宅宅又比高層層住宅經(jīng)濟(jì)濟(jì)。主要是是電梯、供供水加壓設(shè)設(shè)備、基礎(chǔ)礎(chǔ)處理、防防火設(shè)備、、建材費(fèi)用用和施工成成本等。第三節(jié)規(guī)規(guī)劃和建筑筑學(xué)相關(guān)知知識(shí)2、建筑層高高的經(jīng)濟(jì)性性日照間距系系數(shù)一定的的情況下，，降低層高高，可以降降低住宅總總高度，從從而縮小日日照間距，，節(jié)約用地地；同時(shí)也也可以降低低造價(jià)。根根據(jù)經(jīng)驗(yàn)數(shù)數(shù)據(jù)，住宅宅層數(shù)由5層增至7層，可以節(jié)節(jié)約用地7.5%～9.5%；而層高從從3.2米降至2.8米，可以節(jié)節(jié)約用地8.3%～10.5%。一般地，，在建筑密密度不變的的情況下，，層高每降降低10cm，能節(jié)約用用地2%，降低造價(jià)價(jià)1%。一般情況下下，每層凈凈空高度低低于2.6米，人就會(huì)會(huì)有較明顯顯的空間壓壓抑感。第三節(jié)規(guī)規(guī)劃和建筑筑學(xué)相關(guān)知知識(shí)3、建筑進(jìn)深深的經(jīng)濟(jì)性性在同樣面積積標(biāo)準(zhǔn)的條條件下，加大進(jìn)深，，對(duì)節(jié)約用用地的效果果是很明顯的的。一般認(rèn)為，，建筑進(jìn)深深在11米以下時(shí)，，進(jìn)深每增增加1米，每公頃頃可增加建建筑面積1000平方米，即即提高住宅宅容積率0.1。因?yàn)樵黾蛹舆M(jìn)深，等等于縮小了了面寬。進(jìn)進(jìn)深在11米以上，節(jié)節(jié)地效益相相應(yīng)降低。。一般住宅宅的建筑進(jìn)進(jìn)深在11米～13米之間。第三節(jié)規(guī)規(guī)劃和建筑筑學(xué)相關(guān)知知識(shí)4、建筑物布布置的經(jīng)濟(jì)濟(jì)性東西向布置置的條狀住宅，由于于正面間距比比南北向布布置的正面面間距小，因而在用用地上較節(jié)節(jié)省。但東東西向住宅宅在采光、、通風(fēng)方面面效果較差差。一般地，點(diǎn)狀住宅組團(tuán)比條狀住宅組團(tuán)用地經(jīng)濟(jì)濟(jì)。6層以下的點(diǎn)狀住宅宅組團(tuán)并不比條狀狀住宅用地經(jīng)濟(jì)，，只有高層點(diǎn)狀住住宅組團(tuán)才能顯示示這方面的經(jīng)濟(jì)性性。第三節(jié)規(guī)劃和建建筑學(xué)相關(guān)知識(shí)5、其他方面的用地地經(jīng)濟(jì)性利用道路和河道空間兼作間距距用地利用間距用地，布布置日照要求不高高的建筑（如寫(xiě)字字樓的裙樓設(shè)計(jì)）開(kāi)辟地下建筑空間間（如廣州中山三三路中華廣場(chǎng)附近近的地王廣場(chǎng)）第四節(jié)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)濟(jì)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)知識(shí)一、現(xiàn)金流量1、現(xiàn)金流量的概念念如果我們把某項(xiàng)房房地產(chǎn)投資活動(dòng)看看作一個(gè)獨(dú)立的系系統(tǒng)，那么一定時(shí)時(shí)期各時(shí)間點(diǎn)上實(shí)實(shí)際發(fā)生的資金流流出或流入就叫做做現(xiàn)金流量。其中中，流出系統(tǒng)的資資金叫做現(xiàn)金流出出，流入系統(tǒng)的資資金叫做現(xiàn)金流入入。現(xiàn)金流出與現(xiàn)現(xiàn)金流入之差稱為為凈現(xiàn)金流量。第四節(jié)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)濟(jì)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)知識(shí)2、現(xiàn)金流量圖現(xiàn)金流量圖是用以以反映投資項(xiàng)目在在一定時(shí)期內(nèi)資金金運(yùn)動(dòng)狀態(tài)的簡(jiǎn)化化圖，即把經(jīng)濟(jì)系系統(tǒng)的現(xiàn)金流量繪繪入一個(gè)時(shí)間坐標(biāo)標(biāo)圖中，表示出各各現(xiàn)金流入、流出出與相應(yīng)時(shí)間的對(duì)對(duì)應(yīng)關(guān)系。以橫軸為時(shí)間軸，，向右延伸表示時(shí)時(shí)間的延續(xù)，軸上上的每一刻度表示示一個(gè)時(shí)間單位，，兩個(gè)刻度之間的的時(shí)間長(zhǎng)度稱為計(jì)計(jì)息周期，可取年年、半年、季度或或月等。橫坐標(biāo)軸軸上“0”點(diǎn)，通常表示當(dāng)前前時(shí)點(diǎn)，也可表示示資金運(yùn)動(dòng)的時(shí)間間始點(diǎn)或某一基準(zhǔn)準(zhǔn)時(shí)刻。注意：為了簡(jiǎn)化計(jì)算，，公認(rèn)的習(xí)慣是將將現(xiàn)金流量的代數(shù)數(shù)和看成是在計(jì)算算周期末發(fā)生，稱稱為期末慣例法。。第四節(jié)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)濟(jì)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)知識(shí)相對(duì)于時(shí)間坐標(biāo)的的垂直箭線代表不不同時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)金流流量?，F(xiàn)金流量圖圖中垂直箭線的箭箭頭，通常是向上上者表示正現(xiàn)金流流量，向下者表示示負(fù)現(xiàn)金流量。某某一計(jì)息周期內(nèi)的的凈現(xiàn)金流量，是是指該時(shí)段內(nèi)現(xiàn)金金流量的代數(shù)和。。012345-+現(xiàn)金流量第1個(gè)計(jì)息周期第5個(gè)計(jì)息周期PFA112345R1R2I房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的的現(xiàn)金流量圖0123n-1nr10Ir2r3rn-1rn房地產(chǎn)出租經(jīng)營(yíng)投投資的現(xiàn)金流量圖圖第四節(jié)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)濟(jì)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)知識(shí)二、資金時(shí)間價(jià)值值在不同的時(shí)間付出出或得到同樣數(shù)額額的資金在價(jià)值上上是不等的，即資