房地產(chǎn)基本術(shù)語及項目開發(fā)基本流程

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房地產(chǎn)基本術(shù)語

項目開發(fā)基本流程

房地產(chǎn)基本術(shù)語

我們先來了解一下?。。》康禺a(chǎn)：也稱為不動產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，是指土地及附著在土地上的人工構(gòu)筑物和建筑物及其附帶的多種權(quán)利（及所有權(quán)、管理權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)等）。房地產(chǎn)業(yè)：是指以土地和建筑物經(jīng)營為對象，從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、經(jīng)營、管理以及維修、裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟(jì)活動為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)：是指房地產(chǎn)開發(fā)正業(yè)在依法取得土地使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)的要求進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施，房屋建筑的活動。商品房是指由房地產(chǎn)開發(fā)公司綜合開發(fā)，建成后出售的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。凡是自建或者委托建設(shè)者參加統(tǒng)建，又是自己使用的住宅、商業(yè)用房和其他建筑物，不屬于商品房范圍。

商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。

商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。期房在港澳地區(qū)稱做為買“樓花”，這是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采用的一種房屋銷售方式。期房

期房是指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費(fèi)者在這一階段購買商品房時應(yīng)簽預(yù)售合同。

現(xiàn)房

所謂現(xiàn)房是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房，消費(fèi)者在這一階段購買商品房時應(yīng)簽出售合同。通常意義上指的現(xiàn)房是指項目已經(jīng)竣工可以入住的房屋。

準(zhǔn)現(xiàn)房

準(zhǔn)現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進(jìn)行配套施工階段的房屋。

外銷房

外銷商品房是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)的，取得了外銷商品房預(yù)（銷）售許可證的房屋，外銷商品房可以出售給國內(nèi)外（含港、澳、臺）的企業(yè)，其他組織和個人。

內(nèi)銷房

內(nèi)銷商品房是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)的，取得了商品房銷售許可證的房屋，內(nèi)銷商品房可以出售給當(dāng)?shù)仄笫聵I(yè)單位和居民。

開發(fā)商經(jīng)過正常的銷售后剩下了少量沒有競爭力的房子，這些房子或朝向不好、采光不足，或是樓層不佳、位處兩級，其中一層大多不帶小院且遮擋嚴(yán)重尾房

尾房又稱掃尾房。它是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入散戶零售時代的產(chǎn)物，是空置房中的一種。一般情況下，當(dāng)商品住宅的銷售量達(dá)到80%以后，一般就進(jìn)入房地產(chǎn)項目的清盤銷售階段，此時所銷售的房產(chǎn)，一般稱為尾房。

爛尾房

爛尾房是指那些由于開發(fā)商資金不足、盲目上馬，或者錯誤判斷供求形勢，開發(fā)總量供大于求，導(dǎo)致大面積空置，無法回收前期投資，更無力進(jìn)行后續(xù)建設(shè)，甚至全盤停滯的積壓樓宇。“爛尾”的情況一般不會發(fā)生在房產(chǎn)推出銷售的時候，而是隨著項目的不斷推進(jìn)，一步步顯現(xiàn)。城市居住區(qū)城市居住區(qū)一般般稱居住區(qū)，泛泛指不同居住人人口規(guī)模的居住住生活聚居地和和特指被城市干干道或自然分界界線所圍合，并并與居住人口規(guī)規(guī)模30000～50000人相對應(yīng)，配建建有一整套較完完善的、能滿足足該區(qū)居民物質(zhì)質(zhì)與文化生活所所需的公共服務(wù)務(wù)設(shè)施的居住生生活聚居地。居住小區(qū)居住小區(qū)一般稱稱小區(qū)，是被居居住區(qū)級道路或或自然分界線所所圍合，并與居居住人口規(guī)模7000～15000人相對應(yīng)，配建建有一套能滿足足該區(qū)居民基本本的物質(zhì)與文化化生活所需的公公共服務(wù)設(shè)施的的居住生活聚居居地。居住組團(tuán)居住組團(tuán)一般稱稱組團(tuán)，指一般般被小區(qū)道路分分隔，并與居住住人口規(guī)模1000～3000人相對應(yīng)，配建建有居民所需的的基層公共服務(wù)務(wù)設(shè)施的居住生生活聚居地。配建設(shè)施配建設(shè)施是指與與住宅規(guī)模或與與人口規(guī)模相對對應(yīng)配套建設(shè)的的公共服務(wù)設(shè)施施、道路和公共共綠地的總稱。。公共活動中心公共活動中心是是配套公建相對對集中的居住區(qū)區(qū)中心、小區(qū)中中心和組團(tuán)中心心等。如健身設(shè)設(shè)施、業(yè)主會所所……業(yè)主會所業(yè)主會所就是以以所在物業(yè)業(yè)主主為主要服務(wù)對對象的綜合性康康體娛樂服務(wù)設(shè)設(shè)施。會所具備備的軟硬件條件件：康體設(shè)施應(yīng)應(yīng)該包括泳池（（最好是室內(nèi)））、網(wǎng)球或羽毛毛球場、高爾夫夫練習(xí)館、保齡齡球館、健身房房等娛樂健身場場所；中西餐廳廳、酒吧、咖啡啡廳等餐飲與待待客的社交場所所；還應(yīng)具有網(wǎng)網(wǎng)吧、閱覽室等等其他服務(wù)設(shè)施施。會所原則上只對對社區(qū)業(yè)主服務(wù)務(wù)，不對外開放，保保證了業(yè)主活動的私密性和和安全性。作為休閑健身的的場所，會所也給業(yè)主提供了了良好的社交場場所。建筑小品建筑小品是指既既有功能要求，，又具有點綴、、裝飾和美化作作用的、從屬于于某一建筑空間間環(huán)境的小體量量建筑、游憩觀觀賞設(shè)施和指示示性標(biāo)志物等的的統(tǒng)稱。宅間小路宅間小路是住宅宅建筑之間連接接各住宅入口的的道路。房屋產(chǎn)權(quán)房屋產(chǎn)權(quán)是指房房產(chǎn)的所有者按按照國家法律規(guī)規(guī)定所享有的權(quán)權(quán)利，也就是房房屋各項權(quán)益益的總和，即房房屋所有者對該該房屋財產(chǎn)的占占有、使用、收收益和處分的權(quán)權(quán)利。產(chǎn)權(quán)證書產(chǎn)權(quán)證書是指““房屋所有權(quán)證證”和“土地使使用權(quán)證”。房房屋產(chǎn)權(quán)證書包包括：產(chǎn)權(quán)類別別、產(chǎn)權(quán)比例。。房產(chǎn)坐落地址址、產(chǎn)權(quán)來源、、房屋結(jié)構(gòu)、間間數(shù)、建筑面積積、使用面積、、共有數(shù)紀(jì)要、、他項權(quán)利紀(jì)要要和附記，并配配有房地產(chǎn)測量量部門的分戶房房屋平面圖。大產(chǎn)證大產(chǎn)證是在房屋屋竣工驗收之后后交付購房者之之前，由房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)商向房地地產(chǎn)管理部門申申請初始登記，，對符合規(guī)定的的申請。房地產(chǎn)產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)當(dāng)在受理登記申申請起30天內(nèi)作出準(zhǔn)予登登記的決定，頒頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)證證。大產(chǎn)證是開開發(fā)商首先要取取得的產(chǎn)權(quán)證，，是開發(fā)商擁有有房屋產(chǎn)權(quán)的證證明，這只能由由開發(fā)商來辦理理。小產(chǎn)證小產(chǎn)證：即每個個購房者拿到的的產(chǎn)權(quán)證，由購購房者或購房者者委托開發(fā)商到到房產(chǎn)交易部門門辦理。開發(fā)商商只有取得了大大產(chǎn)證，購房者者才能去辦理小小產(chǎn)證。小產(chǎn)權(quán)權(quán)就是沒有產(chǎn)權(quán)權(quán)本，上市買賣賣是不受法律保保護(hù)的。如果遇遇到政府拆遷等等行為，也是得得不到任何保障障和補(bǔ)償?shù)?。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指指房地產(chǎn)權(quán)利人人通過買賣贈與與或者其他合法法的方式將其房房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他他人的行為：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓主要要包括下列方式式:1.買賣；2.交換；3.贈與；4.以房地產(chǎn)抵債；；5.以房地產(chǎn)作為出出資或者作為合合作條件,與他人成立企業(yè)業(yè)法人,房地產(chǎn)權(quán)屬隨之之轉(zhuǎn)移的；6.因企業(yè)兼并或者者合并,房地產(chǎn)權(quán)屬隨之之轉(zhuǎn)移的；7.法律、法規(guī)、規(guī)規(guī)章許可的其他他方式。商品品房預(yù)售和銷售售、存量房屋買買賣是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓方式中的買買賣，買賣雙方方為轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人人，賣出人為轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓人，買入人人為受讓人。房屋契稅是指房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移時承受人向向政府交納稅款款。產(chǎn)權(quán)置換產(chǎn)權(quán)置換是指居居民之間以自身身原有產(chǎn)權(quán)房進(jìn)進(jìn)行置換的一種種業(yè)務(wù)。一般是是在中介的撮合合下進(jìn)行，并可可由中介代辦置置換手續(xù)。房地產(chǎn)按揭“按揭”一詞是是英文“Mortgage”的粵語音譯，住住房按揭貸款是是住房擔(dān)保貸款款的一種，是指指購房者以所購購住房作抵押并并由其所購買住住房的房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)提供擔(dān)擔(dān)保的個人住房房貸款?！鞍唇医摇钡耐ㄋ滓饬x義是指用預(yù)購的的商品房進(jìn)行貸貸款抵押。房產(chǎn)價格術(shù)語均價“均價”，顧名名思義當(dāng)然是樓樓盤的平均價格格，它代表一個個項目的整體價價位水平。但購購房者會發(fā)現(xiàn)，，用標(biāo)著的“均均價”來買房，，往往想買的房房子與打出的““均價”有很大大差距。“均價價”到底是什么么樣的一個價格格？““均價”不是簡簡單的算術(shù)平均均值，而是發(fā)展展商根據(jù)當(dāng)前的的市場情況專門門制定的，以收收回成本并獲得得利潤的價格，，是“樓盤均價價”。樓盤均價一個樓盤在推向向市場時，先有有“均價”，通通過它來計算出出每棟樓中的每每個單元戶型的的價位，它是整整個樓盤銷售價價格控制的一個個重要標(biāo)準(zhǔn)，是是這個樓盤售價價的平均值。根據(jù)這個平均值值，在給每一戶戶定價前，先定定出要銷售的小小區(qū)中每一棟樓樓的均價，在這這里就要應(yīng)用到到價差系數(shù)，它它是根據(jù)每棟樓樓在總平面中的的位置不同、朝朝向不同、景觀觀不同等定出來來的。用擬定的的均價乘以每棟棟樓的系數(shù)，得得出這棟樓的銷銷售平均價。均價一般不是銷銷售價。（但也也有例外，前段段時期某高層物物業(yè)推出的“不不計樓層、朝向向，以2800元／平方米統(tǒng)一一價銷售”，即即以均價作銷售售價，也不失為為引人矚目的銷銷售策略起價起價也叫起步價價，是指某物業(yè)業(yè)各樓層銷售價價格中的最低價價格。多層住宅宅，不帶花園的的，一般以一樓樓或頂樓的銷售售價為起價；帶帶花園的住宅，，一般以二樓或或五樓做為銷售售的起價。高層層物業(yè)，以最低低層的銷售價為為起步價。房產(chǎn)產(chǎn)廣告中常表為為“×××元／平方米起售售”，就是以較較低的起價來引引起消費(fèi)者的注注意。預(yù)售價預(yù)售價也是商品品房預(yù)（銷）售售合同中的專用用術(shù)語；預(yù)售價價不是正式價格格，在商品房交交付使用時，應(yīng)應(yīng)按有批準(zhǔn)權(quán)限限部門核定的價價格為準(zhǔn)。一次性買斷價（（躉交）一次性買斷價是是指買方與賣方方商定的一次性性定價。一次性性買斷價屬房產(chǎn)產(chǎn)銷售合同中的的專用價格術(shù)語語，確定之后，，買方或賣方必必須按此履行付付款或交房的義義務(wù)，不得隨意意變更。定金定金是指當(dāng)事人人約定由一方向向?qū)Ψ浇o付的，，作為債權(quán)擔(dān)保保的一定數(shù)額的的貨幣。根據(jù)我國發(fā)法通通則和《擔(dān)保法》八十九條規(guī)定，，定金應(yīng)當(dāng)以書書面形式約定，，當(dāng)事人在定金金合同中應(yīng)約定定交付定金的期期限。定金合同從實際際交付定金之日日起生效，定金金的數(shù)額由當(dāng)事事人約定，但不不得超出合同標(biāo)標(biāo)的額的20%。如果購房者交了了定金之后改變變主意決定不買買，開發(fā)商有權(quán)權(quán)以購房者違約約為由不退定金金；如果開發(fā)商商將房屋賣給他他人，應(yīng)當(dāng)向購購房者雙倍返還還定金。”訂金訂金是在購房者者與開發(fā)商就房房屋買賣的意向向初步達(dá)成協(xié)議議后，準(zhǔn)備進(jìn)一一步協(xié)商前簽訂訂的臨時認(rèn)購協(xié)協(xié)議，通常的做做法是在約定所所選房號、面積積、房屋單價及及總價款后，約約定一個期限，，買方需在此期期限內(nèi)與賣方簽簽署正式合同。。買方支付訂金即即取得在此期限限內(nèi)的優(yōu)先購買買權(quán)，在約定的的時間內(nèi)，賣方方不得將該房屋屋售予他人。如如購房者在約定定期限內(nèi)決定不不購該房屋，有有權(quán)向開發(fā)商要要回該購房訂金金。違約金違約金是指違約約方按照法律規(guī)規(guī)定和合同的約約定，應(yīng)該付給給對方的一定數(shù)數(shù)量的貨幣。違違約金是對違約約方的一種經(jīng)濟(jì)濟(jì)制裁，具有懲懲罰性和補(bǔ)償性性，但主要體現(xiàn)現(xiàn)懲罰性。只要要當(dāng)事人有違約約行為且在主觀觀上有過錯，無無論是否給對方方造成損失，都都要支付違約金金。建筑面積住宅的建筑面積積是指建筑物外外墻外圍所圍成成空間的水平面面積，如果計算算多、高層住宅宅的建筑面積，，則是各層建筑筑面積之和。建筑面面積包包含了了房屋屋居住住的可可用面面積、、墻體體柱體體占地地面積積、樓樓梯走走道面面積、、其他他公攤攤面積積等。。建筑設(shè)設(shè)計術(shù)術(shù)語容積率率容積率率是建建筑總總面積積與建建筑用用地面面積的的比。。容積率率=總建筑筑面積積÷總用地地面積積例如，，在1萬平方方米的的土地地上，，有4000平方米米的建建筑總總面積積，其其容積積率為為0.4。容積率率越低低，居居民的的舒適適度越越高，，反之之則舒舒適度度越低低。容積率率高，，密度度大的高高層建建筑群群使用面面積住宅的的使用用面積積，指指住宅宅各層層平面面中直直接供供住戶戶生活活使用用的凈凈面積積之和和。計計算住住宅使使用面面積，，可以以比較較直觀觀地反反應(yīng)住住宅的的使用用狀況況，但但在住住宅買買賣中中一般般不采采用使使用面面積來來計算算價格格。計算使使用面面積時時有一一些特特殊規(guī)規(guī)定：：躍層層式住住宅中中的戶戶內(nèi)樓樓梯按按自然然層數(shù)數(shù)的面面積總總和計計入使使用面面積；；不包包含在在結(jié)構(gòu)構(gòu)面積積內(nèi)的的煙囪囪、通通風(fēng)道道、管管道井井均計計入使使用面面積；；內(nèi)墻墻面裝裝修厚厚度計計入使使用面面積。。公用面面積住宅的的公用用面積積是指指住宅宅樓內(nèi)內(nèi)為住住戶出出入方方便、、正常常交往往、保保障生生活所所設(shè)置置的公公共走走廊、、樓梯梯、電電梯間間、水水箱間間等所所占面面積的的總和和。開開發(fā)商商在出出售商商品房房時計計算的的建筑筑面積積存在在公共共面積積的分分?jǐn)倖枂栴}。。公攤面面積商品房房分?jǐn)倲偟墓媒ńㄖ婷娣e主主要由由兩部部分組組成：：1．電梯梯井、、樓梯梯間、、垃圾圾道、、變電電室、、設(shè)備備室、、公共共門廳廳和過過道等等功能能上為為整樓樓建筑筑服務(wù)務(wù)的公公共用用房和和管理理用房房的建建筑面面積；；2．各單單元與與樓宇宇公共共建筑筑空間間之間間的分分隔以以及外外墻（（包括括山墻墻）墻墻體水水平投投影面面積的的50％?？⒐っ婷娣e竣工面面積是是指竣竣工的的各幢幢房屋屋建筑筑面積積之和和。房房屋建建筑的的竣工工應(yīng)是是按照照設(shè)計計要求求全部部完工工，經(jīng)經(jīng)驗收收合格格的建建筑。。公用建建筑面面積公用建建筑面面積不不包括括任何何作為為獨立立使用用空間間租、、售的的地下下室、、車棚棚等面面積，，作為為人防防工程程的地地下室室也不不計入入公用用建筑筑面積積。一一般公公用建建筑面面積按按以下下方法法計算算：整整棟建建筑物物的面面積扣扣除整整棟建建筑物物各套套（單單元））套內(nèi)內(nèi)建筑筑面積積之和和，并并扣除除已作作為獨獨立使使用空空間銷銷售或或出租租的地地下室室、車車棚及及人防防工程程等建建筑面面積，，為整整棟建建筑的的公用用建筑筑面積積。銷售面面積銷售面面積是是指商商品房房按““套””或““單元元”出出售，，其銷銷售面面積為為購房房者所所購購買的的套內(nèi)內(nèi)或單單元內(nèi)內(nèi)建筑筑面積積（以以下下簡稱稱套內(nèi)內(nèi)建筑筑面積積）與與應(yīng)分分?jǐn)偟牡墓灿杏薪ㄖ娣e積之和和。輔助面面積輔助面面積是是指住住宅建建筑各各層中中不直直接供供住戶戶生活活的室室內(nèi)凈凈面積積。包包括過過道、、廚房房、衛(wèi)衛(wèi)生間間、廁廁所、、起居居室、、貯藏藏室等等。共有建建筑面面積分分?jǐn)傁迪禂?shù)整幢建建筑物物的共共有建建筑面面積與與整幢幢建筑筑物的的各套套套內(nèi)內(nèi)建筑筑面積積之和和的比比值，，即為為共有有建筑筑面面積分分?jǐn)傁迪禂?shù)。。綠化率率綠化率率是指指項目目規(guī)劃劃建設(shè)設(shè)用地地范圍圍內(nèi)的的綠化化面積積與規(guī)規(guī)劃建建設(shè)用用地面面積之之比。。對購購房者者而言言，綠綠化率率高為為好。。進(jìn)深在建筑筑學(xué)上上是指指一間間獨立立的房房屋或或一幢幢居住住建筑筑從前前墻皮皮到后后墻壁壁之間間的實實際長長度。。進(jìn)深深大的的住宅宅可以以有效效地節(jié)節(jié)約用用地，，但為為了保保證建建成的的住宅宅可以以有良良好的的自然然采光光和通通風(fēng)條條件，，住宅宅的進(jìn)進(jìn)深在在設(shè)計計上有有一定定的要要求，，不宜宜過大大。目前我我國大大量城城鎮(zhèn)住住宅房房間的的進(jìn)深深一般般要限限定在在5米左右右，不不能任任意擴(kuò)擴(kuò)大。。層高層高是是指住住宅高高度以以“層層”為為單位位計量量，每每一層層的高高度國國家在在設(shè)計計上有有要求求，這這個高高度就就叫層層高。。它通通常包包括下下層地地板面面或樓樓板面面到上上層樓樓板面面之間間的距距離。。開間住宅設(shè)設(shè)計中中，住住宅的的寬度度是指指一間間房屋屋內(nèi)一一面墻墻皮到到另一一面墻墻皮之之間的的實際際距離離。因因為是是就一一自然然間的的寬度度而言言，故故又稱稱開間間。住宅開開間一一般不不超過過3.0米——3.9米，磚磚混結(jié)結(jié)構(gòu)住住宅開開間一一般不不超過過3.3米。規(guī)規(guī)定定較小小的開開間尺尺度，，可縮縮短樓樓板的的空間間跨度度，增增強(qiáng)住住宅結(jié)結(jié)構(gòu)整整體性性、穩(wěn)穩(wěn)定性性和抗抗震性性。開開間5米以上上，進(jìn)進(jìn)深7米以上上的大大開間間住宅宅可為為住戶戶提供供一個個40———50平方米米甚至至更大大的居居住空空間，，與同同樣建建筑面面積的的小開開間住住宅相相比，，承重重墻減減少一一半，，使用用面積積增加加2%，便于于靈活活隔斷斷、裝裝修改改造。。陽臺陽臺是是指供供居住住者進(jìn)進(jìn)行室室外活活動、、晾曬曬衣物物等的的空間間。平臺平臺是是指供供居住住者進(jìn)進(jìn)行室室外活活動的的上人人屋面面或由由住宅宅底層層地面面伸出出室外外的部部分。。走廊走廊是是指住住宅套套外使使用的的水平平交通通空間間。地下室室地下室室是指指房間間地面面低于于室外外地平平面的的高度度超過過該房房間凈凈高的的1/2者。過道過道是是指住住宅套套內(nèi)使使用的的水平平交通通空間間。▼隔斷隔斷是是指專專門作作為分分隔室室內(nèi)空空間的的不到到頂?shù)牡陌虢亟亓⒚婷?。玄關(guān)一一般與與廳相相連，，由于功功能不不同，，需調(diào)度度裝飾飾手段段加以以分割割。即便是是自己己人回回家，，也要有有一塊塊放雨雨傘、、掛雨雨衣、、換鞋、、擱包包的地地方。。平時時，玄關(guān)也是接受郵件件、簡單會客的場場所。玄關(guān)玄關(guān)就是登堂入室室第一步所在的位位置，它是一個緩緩沖過渡的地段。。居室是家庭的““領(lǐng)地”，講究一一定的私密性，大大門一開，有玄關(guān)關(guān)阻隔，外人對室室內(nèi)就不能一覽無無余。居住區(qū)用地居住區(qū)用地是指住住宅用地、公建用用地、道路用地和和公共綠地等四項項用地的總稱。公共服務(wù)設(shè)施用地地公共服務(wù)設(shè)施用地地一般稱公建用地地，是與居住人口口規(guī)模相對應(yīng)配建建的、為居民服務(wù)務(wù)和使用的各類設(shè)設(shè)施的用地，應(yīng)包包括建筑基底占地地及其所屬場院、、綠地和配建停車車場等。道路用地道路用地是指居住住區(qū)道路、小區(qū)路路、組團(tuán)路及非公公建配建的居民小小汽車、單位通勤勤車等停放場地。。公共綠地公共綠地是指滿足足規(guī)定的日照要求求，適合于安排游游憩活動設(shè)施的、、供居民共享的游游憩綠地，應(yīng)包括括居住區(qū)公園、小小游園和組團(tuán)綠地地及其他塊狀帶狀狀綠地等。道路紅線道路紅線是指城市市道路含居住區(qū)區(qū)級道路用地的規(guī)規(guī)劃控制線。建筑線建筑線一般稱建筑筑控制線，是建筑筑物基底位置的控控制線。入伙（入?。喝牖铮ㄈ胱。┦侵钢肝飿I(yè)管理企業(yè)向向業(yè)主／用戶移交交戶內(nèi)管理責(zé)任的的過程，是業(yè)主(用戶)首次接收自己的物物業(yè)，標(biāo)志著小區(qū)區(qū)物業(yè)管理建設(shè)正正式啟動，物業(yè)管管理企業(yè)和業(yè)主、、用戶共同管理和和相互監(jiān)督局勢已已然形成。房地產(chǎn)項目

開發(fā)發(fā)建設(shè)流程一、土地的基本知知識國有土地使用權(quán)出出讓年限住房用地70年工業(yè)用地50年科教、文體、衛(wèi)生生用地50年商業(yè)、旅游、娛樂樂用地40年綜合或其他用地50年軍事、政府機(jī)關(guān)用用地長期土地制度及土地權(quán)權(quán)利體系：（1）土地公有制:所有者、使用者、、行使權(quán)力者、城城鄉(xiāng)二元體制（2）土地權(quán)利體系：城市市區(qū)的土地屬屬于國家所有。農(nóng)農(nóng)村和城市郊區(qū)的的土地，除由法律律規(guī)定屬于國家所所有的以外，屬于于農(nóng)民集體所有；；宅基地和自留地地、自留山，屬于于農(nóng)民集體所有。。所有權(quán)使用權(quán)他項權(quán)利國家所有集體所有國有土地使用權(quán)農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)集體建設(shè)用地使用權(quán)土地權(quán)利體系土地用途管制制度度國家實行土地用途途管制制度，國家家編制土地利用總總體規(guī)劃，規(guī)定土土地用途，將土地地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地地和未利用地。農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)業(yè)生產(chǎn)的土地，包包括耕地、林地、、草地、農(nóng)田水利利用地、養(yǎng)殖水面面等；建設(shè)用地是指建造建筑物、、構(gòu)筑物的土地，，包括城鄉(xiāng)住宅和和公共設(shè)施用地、、工礦用地、交通通水利設(shè)施用地、、旅游用地、軍事事設(shè)施用地等；未利用地是指農(nóng)用地和建設(shè)設(shè)用地以外的土地地。土地審批制度1、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批批（1）概念：農(nóng)用地依依法、依規(guī)劃轉(zhuǎn)建建設(shè)用地（2）批準(zhǔn)權(quán)限：國務(wù)院審批省、自治區(qū)、直轄轄市人民政府審批批設(shè)區(qū)的市、自治州州人民政府審批用途管制的核心2、土地征收審批權(quán)權(quán)限國務(wù)院省、自治區(qū)、直轄轄市人民政府國務(wù)院的審批權(quán)限限（1）基本農(nóng)田（2）基本農(nóng)田以外的的耕地超過35公頃的（3）其他土地超過70公頃的省級人民政府的審審批權(quán)限征收除國務(wù)院審批批權(quán)限以外土地的的，由省級人民政政府批準(zhǔn)（1）低于35公頃面積的耕地（（不包括基本農(nóng)田田）（2）低于70公頃面積的其他土土地注：其他土地是指指耕地（含基本農(nóng)農(nóng)田）以外的土地地。包括除耕地以外的的農(nóng)用地（包括園園地、林地、牧草草地等）、建設(shè)用地和未利用用土地等二、取得土地的程程序（一）招、拍、掛掛取得（二）城中村改造造取得（三）內(nèi)部運(yùn)作取取得（一）招、拍、掛掛取得獲取土地信息（網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)、社會關(guān)系、其他媒媒介）土地市場調(diào)研土地供應(yīng)量和存量量調(diào)查（區(qū)域）地塊瑕疵調(diào)查（權(quán)權(quán)屬糾紛）市政配套情況地上附著物和地下下管線調(diào)查規(guī)劃設(shè)計要點地塊所在區(qū)域的地地價和房價調(diào)查城市總體規(guī)劃分析析城市近三年的開竣竣工面積和商品房房銷量分析參與招、拍、掛出具報告初步設(shè)計成本測算新項目投資決策會會議2、城中村改造取得得獲取土地信息土地市場調(diào)研組織土地局集體建建設(shè)用地轉(zhuǎn)用為國有建設(shè)用地（（報省政府批準(zhǔn)））由村委與村民逐一一簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)協(xié)議制定拆遷補(bǔ)償方案案形成改造決議，報報市政府批準(zhǔn)組織測量評估并出出具報告組織召開村支兩委委會，黨員代表會議，村民民代表會議決策會議（通過后后）出具報告成本測算初步設(shè)計同村委會接觸取得土地后組織拆拆遷招拍掛90%以上通過簽訂合作作意向3、內(nèi)部運(yùn)作取得征用土地局組卷報批發(fā)放補(bǔ)償款組織招拍掛依據(jù)區(qū)域基準(zhǔn)地價價確定成交價格，，取得土地確定地塊(城市規(guī)劃內(nèi)的集體體土地、耕地，非非基本農(nóng)田)三、房地產(chǎn)開發(fā)的的流程（一）房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)基本知識（二）房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)基本流程（一）房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)基本知識1、房地產(chǎn)的特性性獨一無二性不可移動性壽命長久性數(shù)量有限性用途多樣性相互影響性易受限制性價值高大性難以變現(xiàn)性保值增值性2、房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)業(yè)的區(qū)別建筑業(yè)是物質(zhì)生產(chǎn)產(chǎn)部門，屬于第二二產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)兼有生產(chǎn)產(chǎn)（開發(fā)）、經(jīng)營營、管理和服務(wù)等等多種性質(zhì)，屬于于等三產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)可分為投投資開發(fā)業(yè)和房地地產(chǎn)服務(wù)業(yè)房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)業(yè)包括房地產(chǎn)咨詢詢、房地產(chǎn)價格評評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)紀(jì)3、建筑物的分類根據(jù)中華人民共和和國城鄉(xiāng)建設(shè)部標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)《民用建筑設(shè)計通則則》JGJ

37-87第1.0.5條

民用建筑筑高度與層數(shù)的劃劃分住宅建筑按層數(shù)劃劃分為：1～3層為低層；4～6層為多層；7～9層為中高層；10層以上為高層。公共建筑及綜合性性建筑總高度超過過24m者為高層（不包括括高度超過24m的單層主體建筑））。建筑物高度超過100m時，不論住宅或公公共建筑均為超高高層。4、民用建筑物的分類類按建筑高度分一般情況下，根據(jù)據(jù)樓盤的用途不同同可分民用和商用用，根據(jù)樓房的高高度不同又分為低層、多層、小高層、高層和超高層。1-3層稱低層4-6層為多層7-12層為小高層12層以上為高層總高度為１００米米以上為超高層。。5、按建筑形態(tài)化分分別墅：獨棟、雙拼拼、聯(lián)排住宅：板樓、塔樓樓商業(yè)、辦公：商場場、市場、寫字樓樓、酒店6、房地產(chǎn)開發(fā)的證證件1、核準(zhǔn)或備案證（（固定資產(chǎn)投資））2、土地證3、建設(shè)用地規(guī)劃許許可證4、建設(shè)工程規(guī)劃許許可證5、建筑工程施工證證6、商品房預(yù)售許可可證7、房地產(chǎn)開發(fā)主要涉及政府部門市（縣）政府、發(fā)改局、土地局、建設(shè)局、規(guī)劃劃局、房產(chǎn)管理局、安監(jiān)局、、公安消防、人防防、防震、氣象局、環(huán)保局、地稅局、自來水公公司、電力局、通通信公司、燃?xì)夤?、廣電局、工商局、水水利局、財政局等等8、房地產(chǎn)涉及稅費(fèi)（1）涉及房地產(chǎn)購置的的：包括契稅、印印花稅及交易手續(xù)續(xù)費(fèi)。（2）涉及房地產(chǎn)出售的的：包括營業(yè)稅、、城市維護(hù)建設(shè)稅稅、教育費(fèi)附加、、土地增值稅、企企業(yè)所得稅、個人人所得稅、印花稅稅及交易手續(xù)費(fèi)。。（3）涉及土地購置的：：土地出讓金、地上附著物補(bǔ)償償款（二）房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)基本流程1、河北省房地產(chǎn)開開發(fā)項目行政審批批流程示意圖2、房地產(chǎn)項目開發(fā)發(fā)建設(shè)流程圖1、河北省房地產(chǎn)開開發(fā)項目行政審批批流程示意圖國土資源部門提供具備出讓條件的土地環(huán)保部門提供審定的規(guī)劃環(huán)境影響評價文件地震部門提供地震安全性評價文件規(guī)劃部門提出剛性規(guī)劃條件國土資源部門進(jìn)行行國有土地使用權(quán)權(quán)出讓（招拍掛）），合法建設(shè)用地畢準(zhǔn)準(zhǔn)書、國有土地使使用權(quán)證書普通商品住宅固定定資產(chǎn)投資項目備備案規(guī)劃部門發(fā)放建設(shè)用地規(guī)劃許可可證（1日）編制修建性詳細(xì)規(guī)規(guī)劃或建設(shè)工程設(shè)計方方案總平面圖、建設(shè)工程設(shè)設(shè)計方案施工圖設(shè)計計規(guī)劃部門審定修建建性詳細(xì)規(guī)劃或建建設(shè)工程設(shè)計方案總總平面圖、建設(shè)工工程設(shè)計方案（3日）建設(shè)、規(guī)劃、市政政、綠化、城管、、消防、人防、地震、環(huán)保、氣象象、技術(shù)監(jiān)督、教教育、文物、水利利、安監(jiān)、國家安全等等有關(guān)職能部門聯(lián)聯(lián)合審圖、備案（（3日）審圖機(jī)構(gòu)進(jìn)行施工圖審查規(guī)劃部門核發(fā)建設(shè)設(shè)工程規(guī)劃許可證證（2日）已審定的修建性詳詳細(xì)規(guī)劃（或建設(shè)設(shè)工程設(shè)計方案總總平面圖）、建設(shè)設(shè)工程設(shè)計方案規(guī)劃許可階段。其中行政審批、辦理時間共計為9日政府實施政務(wù)信息全程公開監(jiān)察部門實施全程行政監(jiān)察66組織施工單位、監(jiān)理單位招標(biāo)招標(biāo)文件備案，招標(biāo)投標(biāo)情況書面報告，招標(biāo)合同備案建設(shè)工程質(zhì)量、安全監(jiān)督手續(xù)備案案排水部門核發(fā)城市排水許可證【2日】市容環(huán)衛(wèi)部門對城市建筑垃圾處置核準(zhǔn)建設(shè)部門核發(fā)建筑工程施工許可可證【2日】1、提供土地使用權(quán)權(quán)證、工程規(guī)劃許可可證2、提供施工圖紙審審查合格書；3、已辦理工程質(zhì)量量、安全監(jiān)督手手續(xù)；4、建設(shè)資金已落實實1、提供土地使用權(quán)權(quán)證、建設(shè)工程程規(guī)劃許可證、施施工許可證；2、投入開發(fā)建設(shè)的的資金達(dá)到工程建建設(shè)總投資的25%以上3、已有商品房預(yù)售售方案房產(chǎn)部門核發(fā)商品房預(yù)售許可證證【2日】商品房預(yù)售合同備案房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組組織設(shè)計、施工、工程程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工工驗收規(guī)劃、建設(shè)、市政政、綠化、城管、、消防、人防、地震、環(huán)保保、氣象、技術(shù)監(jiān)監(jiān)督、教育、文物、水利利、安監(jiān)等有關(guān)職職能部門聯(lián)合進(jìn)行竣工驗驗收、認(rèn)可【3日】建設(shè)工程竣工驗收收備案規(guī)劃驗線；規(guī)劃條件、工程質(zhì)量、施工安全從開工至竣工的監(jiān)督施工許可階段。其中行政審批、辦理時間共計為4日竣工驗收階段。其中行政審批、辦理、驗收時間共計為5日政府實施政務(wù)信息全程公開監(jiān)督部門實施全程行政監(jiān)督67項目推廣、銷售項目獲取項目啟動規(guī)劃設(shè)計施工建設(shè)竣工驗收項目交付權(quán)證辦理2、房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)流程程圖項目獲取項目可行性研究調(diào)調(diào)研當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場形形勢；政府優(yōu)惠政策、投投資環(huán)境；當(dāng)?shù)叵M(fèi)水平；人口組成；地理位置、交通；；項目開發(fā)成本、利