房地產(chǎn)投資九

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房地產(chǎn)項(xiàng)目投資與成本費(fèi)用估算【學(xué)習(xí)要點(diǎn)及目標(biāo)】了解房地產(chǎn)項(xiàng)目投資估算的主要依據(jù)。掌握房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的構(gòu)成。掌握房地產(chǎn)項(xiàng)目投資估算的步驟。學(xué)會(huì)運(yùn)用Excel對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資進(jìn)行估算。掌握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用的內(nèi)容。掌握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用估算的方法。3模塊三

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資與成本費(fèi)用估算【核心概念】房地產(chǎn)項(xiàng)目投資、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資估算、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用估算?！疽龑?dǎo)案例】東北某房地產(chǎn)項(xiàng)目估算任務(wù)參見(jiàn)教材P8043.1房地產(chǎn)項(xiàng)目投資估算3.1.1房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的構(gòu)成1.房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的概念2.房地產(chǎn)項(xiàng)目總投資構(gòu)成(1) 開(kāi)發(fā)建設(shè)投資(2) 經(jīng)營(yíng)資金53.1.2房地產(chǎn)項(xiàng)目投資估算的依據(jù)與要求1.房地產(chǎn)項(xiàng)目投資估算主要依據(jù)(1) 專門機(jī)構(gòu)發(fā)布的建設(shè)工程造價(jià)費(fèi)用構(gòu)成、估算指標(biāo)、計(jì)算方法和定額，以及其他有關(guān)計(jì)算工程造價(jià)的文件。(2) 專門機(jī)構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)其他費(fèi)用計(jì)算辦法和費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)以及政府部門發(fā)布的物價(jià)指數(shù)。(3) 擬建項(xiàng)目各單項(xiàng)工程的建設(shè)內(nèi)容及工作量。(4) 與項(xiàng)目投資估算有關(guān)的其他政策、文件或規(guī)定。房地產(chǎn)項(xiàng)目總投資構(gòu)成如圖3-1所示。63.1.2房地產(chǎn)項(xiàng)目投資估算的依據(jù)與要求2.房地產(chǎn)項(xiàng)目投資估算應(yīng)達(dá)到以下要求(1) 估算的范圍應(yīng)與項(xiàng)目建設(shè)方案所涉及的范圍、所確定的各項(xiàng)工程內(nèi)容相一致。(2) 估算的工程內(nèi)容和費(fèi)用構(gòu)成齊全，計(jì)算合理、不重復(fù)計(jì)算、不提高或降低估算標(biāo)準(zhǔn)、不缺項(xiàng)、不少算。(3) 估算選用指標(biāo)與具體工程之間存在標(biāo)準(zhǔn)或條件差異時(shí)，應(yīng)進(jìn)行必要的換算或調(diào)整。(4) 估算精度應(yīng)能滿足控制初步設(shè)計(jì)概算的要求。73.1.3房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的估算步驟房地產(chǎn)項(xiàng)目投資估算可以通過(guò)下列步驟來(lái)進(jìn)行。(1) 分別估算各單項(xiàng)工程所需要的建筑工程費(fèi)、設(shè)備及工器具購(gòu)置費(fèi)、安裝工程費(fèi)等；(2) 在匯總各項(xiàng)工程費(fèi)用的基礎(chǔ)上，估算工程建設(shè)其他費(fèi)用和基本預(yù)備費(fèi)用；(3) 估算漲價(jià)預(yù)備費(fèi)和建設(shè)期利息；(4) 估算無(wú)形資產(chǎn)投資和開(kāi)辦費(fèi)支出；(5) 匯總各項(xiàng)估算，計(jì)算建設(shè)總投資額。83.1.4房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的估算(1) 土地費(fèi)用估算(2) 前期工程費(fèi)用估算(3) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用估算(4) 建筑安裝工程費(fèi)用估算(5) 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用估算(6) 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用估算(7) 財(cái)務(wù)費(fèi)用估算(8) 管理費(fèi)用估算(9) 銷售費(fèi)用估算(10) 開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)估算(11) 其他費(fèi)用估算(12) 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用估算93.1.5經(jīng)營(yíng)資金估算當(dāng)房地產(chǎn)項(xiàng)目在竣工后采取出租或自營(yíng)方式經(jīng)營(yíng)時(shí)，還要估算項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期間的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，即經(jīng)營(yíng)資金。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資金的估算和預(yù)測(cè)，是根據(jù)歷史或現(xiàn)在的信息，對(duì)成本支出和費(fèi)用發(fā)生影響的因素進(jìn)行分析，進(jìn)而對(duì)未來(lái)情況作出的定量描述。103.1.6房地項(xiàng)目投資估算表根據(jù)以上對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資估算的內(nèi)容進(jìn)行匯總，編制房地產(chǎn)項(xiàng)目投資估算表，見(jiàn)表3-1。113.2房地產(chǎn)項(xiàng)目的成成本費(fèi)用估算房地產(chǎn)項(xiàng)目所需需投入的各項(xiàng)費(fèi)費(fèi)用主要包括：：土地費(fèi)用、前前期工程費(fèi)用、、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)設(shè)費(fèi)用、建筑安安裝工程費(fèi)用、、公共配套設(shè)施施建設(shè)費(fèi)用、開(kāi)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用、、管理費(fèi)用、財(cái)財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售售費(fèi)用、開(kāi)發(fā)期期稅費(fèi)、其他費(fèi)費(fèi)用以及不可預(yù)預(yù)見(jiàn)費(fèi)用等。123.2.1土地費(fèi)用1.土地征收拆遷費(fèi)費(fèi)2.土地出讓地價(jià)款款3.土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)4.土地租用費(fèi)5.土地投資作價(jià)133.2.2前期工程費(fèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目前期期工程費(fèi)主要包包括項(xiàng)目前期規(guī)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可可行性研究，水水文、地質(zhì)勘測(cè)測(cè)，以及“三通通一平”等階段段的費(fèi)用支出。。項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)、、可行性研究所需需費(fèi)用支出一般可可按項(xiàng)目總投資的的一定百分比估算算，也可按估計(jì)的的工作量乘以正常常工日費(fèi)率估算。。項(xiàng)目水文、地質(zhì)質(zhì)勘測(cè)所需費(fèi)用支支出根據(jù)工作量估估算。一般情況下下，規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)為為建安工程費(fèi)的3%左右，可行性研究究費(fèi)占項(xiàng)目總投資資的1%～3%，水文、地質(zhì)勘探探所需的費(fèi)用可根根據(jù)所需工作量結(jié)結(jié)合有關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)估算，一般為設(shè)設(shè)計(jì)概算0.5%左右?！叭ㄒ黄狡健钡韧恋亻_(kāi)發(fā)費(fèi)費(fèi)用，主要包括地地上原有建筑物、、構(gòu)筑物拆除費(fèi)用用、場(chǎng)地平整費(fèi)用用和通水、電、路路的費(fèi)用。143.2.3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是指指建筑物2米以外和項(xiàng)目用地地規(guī)劃紅線以內(nèi)的的各種管線和道路路工程，其費(fèi)用包包括供水、供電、、供氣、排污、綠綠化、道路、路燈燈、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等建建設(shè)費(fèi)用，以及各各項(xiàng)設(shè)施與市政設(shè)設(shè)施干線、干管、、干道的接口費(fèi)用用。一般按實(shí)際工工程量估算見(jiàn)表3-4基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估估算表。153.2.4建筑安裝工程費(fèi)1.單元估算法2.單位指標(biāo)估算法3.工程量近似匡算法法4.概算指標(biāo)估算法163.2.5公共配套設(shè)施建設(shè)設(shè)費(fèi)公共配套設(shè)施建設(shè)設(shè)費(fèi)是指居住小區(qū)區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配配套建設(shè)的各種非非營(yíng)利性的公共配配套設(shè)施(又稱公建設(shè)施)的建設(shè)費(fèi)用，主要要包括：居委會(huì)、、派出所、托兒所所、幼兒園、公共共廁所、停車場(chǎng)等等。一般按規(guī)劃指指標(biāo)和實(shí)際工程量量估算。公共配套套設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算算見(jiàn)表3-6公共配套設(shè)施建設(shè)設(shè)費(fèi)估算表。173.2.6開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用是指指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)所屬獨(dú)立核算單單位在開(kāi)發(fā)現(xiàn)場(chǎng)組組織管理所發(fā)生的的各項(xiàng)費(fèi)用。主要要包括：工資、福福利費(fèi)、折舊費(fèi)、、修理費(fèi)、辦公費(fèi)費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房房攤銷和其他費(fèi)用用等。當(dāng)開(kāi)發(fā)企業(yè)不設(shè)立立現(xiàn)場(chǎng)機(jī)構(gòu)，由開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)定期或不不定期派人到開(kāi)發(fā)發(fā)現(xiàn)場(chǎng)組織開(kāi)發(fā)建建設(shè)活動(dòng)時(shí)，所發(fā)發(fā)生的費(fèi)用可直接接計(jì)入開(kāi)發(fā)企業(yè)的的管理費(fèi)用。183.2.7管理費(fèi)用管理費(fèi)用是指房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的管管理部門為組織和和管理房地產(chǎn)項(xiàng)目目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)費(fèi)用。主要包括：：管理人員工資、、職工福利費(fèi)、辦辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、、折舊費(fèi)、修理費(fèi)費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職職工教育經(jīng)費(fèi)、勞勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)、待業(yè)業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、董事會(huì)會(huì)費(fèi)、咨詢費(fèi)、審審計(jì)費(fèi)、訴訟費(fèi)、、排污費(fèi)、綠化費(fèi)費(fèi)、房地產(chǎn)稅、車車船使用稅、土地地使用稅、技術(shù)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓費(fèi)、技術(shù)開(kāi)發(fā)發(fā)費(fèi)、無(wú)形資產(chǎn)攤攤銷、開(kāi)辦費(fèi)攤銷銷、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、、壞賬損失、存貨貨盤虧、毀損和報(bào)報(bào)廢損失以及其他他管理費(fèi)用。管理理費(fèi)可按項(xiàng)目總投投資的3%～5%估算。如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)同時(shí)開(kāi)發(fā)若干干房地產(chǎn)項(xiàng)目，管管理費(fèi)用應(yīng)在各個(gè)個(gè)項(xiàng)目間合理分?jǐn)倲偂?93.2.8財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用是指房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為籌籌集資金而發(fā)生的的各項(xiàng)費(fèi)用。主要要包括借款和債券券的利息、金融機(jī)機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)、代理理費(fèi)、外匯匯兌凈凈損失以及其他財(cái)財(cái)務(wù)費(fèi)用。利息的的計(jì)算，可參照金金融市場(chǎng)利率和資資金分期投入的情情況按復(fù)利計(jì)算；；利息以外的其他他融資費(fèi)用，一般般占利息的10%左右。利息的計(jì)算算見(jiàn)表3-7借款還本付息計(jì)算算表。參見(jiàn)教材P89203.2.9銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用是指房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過(guò)過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)項(xiàng)費(fèi)用，以及專設(shè)設(shè)銷售機(jī)構(gòu)的各項(xiàng)項(xiàng)費(fèi)用。主要包括括銷售人員工資、、獎(jiǎng)金、福利費(fèi)、、差旅費(fèi)、銷售機(jī)機(jī)構(gòu)的折舊費(fèi)、修修理費(fèi)、物料消耗耗、廣告費(fèi)、宣傳傳費(fèi)、代銷手續(xù)費(fèi)費(fèi)、銷售服務(wù)費(fèi)及及預(yù)售許可證申領(lǐng)領(lǐng)費(fèi)等。213.2.10開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資估估算中應(yīng)考慮項(xiàng)目目所負(fù)擔(dān)的與房地地產(chǎn)投資有關(guān)的各各種稅金和地方政政府或有關(guān)部門征征收的費(fèi)用。主要要包括固定資產(chǎn)投投資方向調(diào)節(jié)稅、、土地使用稅、市市政支管線分?jǐn)傎M(fèi)費(fèi)、供電貼費(fèi)、用用電權(quán)費(fèi)、分散建建設(shè)市政公用設(shè)施施建設(shè)費(fèi)、綠化建建設(shè)費(fèi)、電話初裝裝費(fèi)等。在一些大大中型城市，這部部分稅費(fèi)已經(jīng)成為為房地產(chǎn)項(xiàng)目投資資費(fèi)用中占較大比比重的費(fèi)用。各項(xiàng)項(xiàng)稅費(fèi)應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)氐赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估估算，見(jiàn)表3-8開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)估算算表。223.2.11其他費(fèi)用其他費(fèi)用主要包括括：臨時(shí)用地費(fèi)、、臨時(shí)建設(shè)費(fèi)、施施工圖預(yù)算或標(biāo)底底編制費(fèi)、工程合合同預(yù)算或標(biāo)底審審查費(fèi)、招標(biāo)管理理費(fèi)、總承包管理理費(fèi)、合同公證費(fèi)費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、、竣工圖編制費(fèi)、、工程保險(xiǎn)費(fèi)等。。這些費(fèi)用一般按按當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門規(guī)規(guī)定的費(fèi)率估算，，見(jiàn)表3-9其他費(fèi)用估算表。。233.2.12不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資估估算應(yīng)考慮適當(dāng)?shù)牡牟豢深A(yù)見(jiàn)費(fèi)用。。不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)是根根據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程程度和前述各項(xiàng)費(fèi)費(fèi)用估算的準(zhǔn)確程程度，以上述各項(xiàng)項(xiàng)費(fèi)用之和的3%～7%估算。另外，當(dāng)房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目竣工后采用出出租或自營(yíng)方式經(jīng)經(jīng)營(yíng)時(shí)，還應(yīng)估算算項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期間的的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用和修理理費(fèi)用。運(yùn)營(yíng)費(fèi)用用是指房地產(chǎn)項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)完成后，在在項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期間發(fā)發(fā)生的各種運(yùn)營(yíng)費(fèi)費(fèi)用。主要包括：：管理費(fèi)用、銷售售費(fèi)用等。修理費(fèi)費(fèi)用是指以出租或或自營(yíng)方式獲得收收益的房地產(chǎn)項(xiàng)目目在經(jīng)營(yíng)期間發(fā)生生的物料消耗和維維修費(fèi)等。同時(shí)，房地產(chǎn)項(xiàng)目目應(yīng)根據(jù)可能的建建設(shè)進(jìn)度和將會(huì)發(fā)發(fā)生的實(shí)際付款時(shí)時(shí)間和金額編制資資金使用計(jì)劃表。。在房地產(chǎn)項(xiàng)目可可行性研究階段，，計(jì)算期可取一年年、半年、季度甚甚至月為單位，資資金使用計(jì)劃應(yīng)按按期編制。編制資資金使用計(jì)劃應(yīng)考考慮各種投資款項(xiàng)項(xiàng)的付款特點(diǎn)，要要考慮預(yù)收款、欠欠付款、預(yù)付定金金以及按工程進(jìn)度度中間結(jié)算付款等等方式對(duì)編制資金金使用計(jì)劃的影響響。243.3案例分析根據(jù)本章引入案例例的資料進(jìn)行東北北某房地產(chǎn)投資項(xiàng)項(xiàng)目投資和費(fèi)用的的估算。253.3.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)投資估算1.土地費(fèi)用估算2.前期工程費(fèi)用估算算表3.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用用估算4.建筑安裝工程費(fèi)用用估算5.公共配套設(shè)施建設(shè)設(shè)費(fèi)用估算6.管理費(fèi)用估算7.財(cái)務(wù)費(fèi)用估算8.銷售費(fèi)用估算9.開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)估算10.其他費(fèi)用估算11.不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用估算算263.3.2項(xiàng)目總投資估算表項(xiàng)目總投資估算表表如表3-21所示。27本章小結(jié)本章主要闡述了房房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的的各項(xiàng)費(fèi)用及其估估算方法，為后續(xù)續(xù)評(píng)價(jià)房地產(chǎn)項(xiàng)目目投資的可行性提提供財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資是是指在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)活動(dòng)中，為實(shí)現(xiàn)現(xiàn)某種預(yù)定的開(kāi)發(fā)發(fā)、經(jīng)營(yíng)目標(biāo)而預(yù)預(yù)先墊支的投入。。根據(jù)《房地產(chǎn)項(xiàng)目目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》》規(guī)定，房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目總投資包括開(kāi)開(kāi)發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)經(jīng)營(yíng)資金。開(kāi)發(fā)建建設(shè)投資是指在開(kāi)開(kāi)發(fā)期內(nèi)完成房地地產(chǎn)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)建設(shè)設(shè)所需投入的各項(xiàng)項(xiàng)費(fèi)用，主要包括括土地費(fèi)用、前期期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、、建筑安裝工程費(fèi)費(fèi)用、公共配套設(shè)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、開(kāi)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用、財(cái)財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、、開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)、其其他費(fèi)用以及不可可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用等。經(jīng)經(jīng)營(yíng)資金是指開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)用于日常經(jīng)經(jīng)營(yíng)的周轉(zhuǎn)資金。。經(jīng)營(yíng)資金一般包包括人工費(fèi)、公施施設(shè)備運(yùn)行費(fèi)、維維修及保養(yǎng)費(fèi)、綠綠地管理費(fèi)、衛(wèi)生生清潔與保安費(fèi)、、保險(xiǎn)費(fèi)、房產(chǎn)稅稅、廣告宣傳及市市場(chǎng)推廣費(fèi)、租賃賃代理費(fèi)、可預(yù)見(jiàn)見(jiàn)費(fèi)等。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資估估算主要依據(jù)有：：專門機(jī)構(gòu)發(fā)布的的建設(shè)工程造價(jià)費(fèi)費(fèi)用構(gòu)成、估算指指標(biāo)、計(jì)算方法和和定額，以及其他他有關(guān)計(jì)算工程造造價(jià)的文件；專門門機(jī)構(gòu)發(fā)布的工程程建設(shè)其他費(fèi)用計(jì)計(jì)算辦法和費(fèi)用標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)以及政府部門門發(fā)布的物價(jià)指數(shù)數(shù)；擬建項(xiàng)目各單單項(xiàng)工程的建設(shè)內(nèi)內(nèi)容及工作量；與與項(xiàng)目投資估算有有關(guān)的其他政策、、文件或規(guī)定。28本章小小結(jié)結(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目投資資估算步步驟包括括：分別別估算各各單項(xiàng)工工程所需需要的建建筑工程程費(fèi)、設(shè)設(shè)備及工工器具購(gòu)購(gòu)置費(fèi)、、安裝工工程費(fèi)等等；在匯匯總各項(xiàng)項(xiàng)工程費(fèi)費(fèi)用的基基礎(chǔ)上，，估算工工程建設(shè)設(shè)其他費(fèi)費(fèi)用和基基本預(yù)備備費(fèi)用；；估算漲漲價(jià)預(yù)備備費(fèi)和建建設(shè)期利利息；估估算無(wú)形形資產(chǎn)投投資和開(kāi)開(kāi)辦費(fèi)支支出；匯匯總各項(xiàng)項(xiàng)估算，，計(jì)算建建設(shè)總投投資額。。房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目投資資費(fèi)用的的估算，，根據(jù)不不同費(fèi)用用項(xiàng)目分分別采用用不同的的方法。。土地費(fèi)費(fèi)用指為為取得房房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目用地地而發(fā)生生的費(fèi)用用，由于于房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目取取得土地地有多種種方式，，所發(fā)生生的費(fèi)用用各不相相同，主主要有下下列幾種種：劃撥撥或征收收土地的的土地征征收拆遷遷費(fèi)、出出讓土地地的土地地出讓地地價(jià)款、、轉(zhuǎn)讓土土地的土土地轉(zhuǎn)讓讓費(fèi)、租租用土地地的土地地租用費(fèi)費(fèi)、股東東投資入入股的土土地投資資折價(jià)；；前期工工程費(fèi)主主要包括括項(xiàng)目前前期規(guī)劃劃、設(shè)計(jì)計(jì)、可行行性研究究，水文文、地質(zhì)質(zhì)勘測(cè)，，以及““三通一一平”等等階段的的費(fèi)用支支出，其其中項(xiàng)目目規(guī)劃、、設(shè)計(jì)、、可行性性研究所所需費(fèi)用用支出一一般可按按項(xiàng)目總總投資的的一定百百分比估估算，““三通一一平”等等土地開(kāi)開(kāi)發(fā)費(fèi)用用可根據(jù)據(jù)實(shí)際工工作量，，參照有有關(guān)計(jì)費(fèi)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估估算；基基礎(chǔ)設(shè)施施建