房地產(chǎn)工程與物業(yè)介入二

房地產(chǎn)工程與物業(yè)介入萬和城項目篇一、房地產(chǎn)項目的定位與規(guī)劃1、房地產(chǎn)項目定位

房地產(chǎn)項目定位是指經(jīng)過研究市場、技術(shù)和資金投入狀況等一系列與房地產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)有關(guān)的前提條件，利用科學(xué)方法，構(gòu)思出房地產(chǎn)產(chǎn)品方案，從而在產(chǎn)品市場和目標(biāo)客戶中確定其與眾不同的價值地位的過程。房地產(chǎn)項目定位----產(chǎn)品定位研究房地產(chǎn)市場環(huán)境，確定市場需求的種類、形式、大小和趨勢，為產(chǎn)品定位提供市場基礎(chǔ)；研究產(chǎn)品構(gòu)成要素和目標(biāo)客戶消費(fèi)使用過程，確定房地產(chǎn)項目形成過程中的外部和內(nèi)部條件，分析產(chǎn)品方案構(gòu)成的主要因素，形成市場差異化產(chǎn)品。

房地產(chǎn)項目定位----客戶定位客戶定位是確定房地產(chǎn)項目的目標(biāo)消費(fèi)群體和他們的特征。研究消費(fèi)者消費(fèi)行為、消費(fèi)動機(jī)以及消費(fèi)方式，同時研究消費(fèi)者自身的人格、觀念、所處的階層、環(huán)境，文化的背景，喜好偏向和生活方式，回答的問題是房地產(chǎn)項目針對哪些不同的消費(fèi)群體？產(chǎn)品的差異對消費(fèi)行為的影響程度和影響方式？消費(fèi)者對房地產(chǎn)項目的消費(fèi)習(xí)慣？

房地產(chǎn)項目定位----形象定位找到本樓盤的競爭者，能夠通過廣告表達(dá)并能為目標(biāo)客戶所接受而產(chǎn)生共鳴的特征；如何讓消費(fèi)者理解產(chǎn)品的內(nèi)核；如何對產(chǎn)品的特點(diǎn)進(jìn)行描述和提升；如何讓消費(fèi)者對項目產(chǎn)生認(rèn)同感而發(fā)生購買行為。

房地產(chǎn)項目定位----定位原則受眾導(dǎo)向原則：市定位必須符合消費(fèi)者的需要，而且必須為消費(fèi)者接受信息的思維方式和心理需求所牽引；差異化原則：建筑風(fēng)格、平面布置、垂直交通能及對外交通、價格、物業(yè)管理、環(huán)境、質(zhì)量、裝飾、升值潛力等的差別。

2、房地產(chǎn)項目規(guī)劃房地產(chǎn)項目規(guī)劃一規(guī)劃設(shè)計必須以人為本，以住戶的生活舒適方便為本。

這應(yīng)該是最高原則。樓盤建成是讓人住的，要住七十年，你必須對住戶的七十年（幾乎是一輩子！）負(fù)責(zé)。許多規(guī)劃設(shè)計在簡單潦草倉促完成的同時，給住戶留下的是長期的隱患。“規(guī)劃方案無小事”，一個細(xì)節(jié)留下麻煩，住戶會抱怨一輩子。房地產(chǎn)項目規(guī)劃二規(guī)劃設(shè)計必須符合項目定位，不要偏離定位去追求不切合實際的東西。

項目定位是一個項目的根本大綱，框定了規(guī)劃設(shè)計的方向，背離定位就會做出完全不能用的方案。房地產(chǎn)項項目規(guī)劃劃三規(guī)劃設(shè)計計應(yīng)該充充分考慮慮將來物物業(yè)管理理的方便便?，F(xiàn)現(xiàn)在物物業(yè)管理理已經(jīng)成成為樓盤盤項目成成敗的一一個重要要方面，，“買不不買房看看環(huán)境，，掏不掏掏錢看戶戶型，滿滿不滿意意看管理理?！狈康禺a(chǎn)項項目規(guī)劃劃四規(guī)劃設(shè)計計要考慮慮項目營營銷。營銷在規(guī)規(guī)劃設(shè)計計上有兩兩個基本本要求，，一個是是賣點(diǎn)，，一個是是賣相。。許多項目目在樓房房建好之之前，先先做好環(huán)環(huán)境景觀觀園林，，目的都都是為了了營銷的的需要。。只有完完成銷售售才能實實現(xiàn)利潤潤，因此此不得不不要求設(shè)設(shè)計規(guī)劃劃工作也也為營銷銷服務(wù)。。房地產(chǎn)項項目規(guī)劃劃五規(guī)劃設(shè)計計中的一一些專業(yè)業(yè)術(shù)語：：用用地面積積、建筑筑占地面面積、容容積率、、建筑密密度、綠綠化率二、工程程質(zhì)量通病病工程質(zhì)量量通病----裂縫裂縫裂縫的表表現(xiàn)和危危害1、窗臺下下墻體從從窗臺一一角向樓樓板沿450方向形成成裂縫，，該裂縫縫絕大部部分出現(xiàn)現(xiàn)在底層層和頂層層，尤其其是頂層層窗外墻墻體。2、在現(xiàn)澆澆鋼筋砼砼樓板南南北外墻墻角根部部有450裂縫，絕絕大部分分表現(xiàn)為為頂層和和房屋東東西山墻墻端頭單單元樓板板。3、在澆注注鋼筋砼砼樓板時時，因各各種原因因留設(shè)的的施工縫縫，由于于沒有按按規(guī)范要要求處理理好，當(dāng)當(dāng)業(yè)主入入住全部部荷載形形成后，，出現(xiàn)的的垂直于于短邊在在跨中1/3范圍內(nèi)，，和施工工縫重合合的位置置出現(xiàn)裂裂縫。裂縫的防防治1、對于上上述第一一種裂縫縫的防止止措施，，我們要要求砌體體工程的的頂層和和底層設(shè)設(shè)置通長長現(xiàn)澆鋼鋼筋砼窗窗臺梁，，其高度度為120mm，縱筋為為4φ10，箍筋φ6@200,該縱筋直直接與構(gòu)構(gòu)造柱或或剪力墻墻錨固連連接(植筋或與與預(yù)留鋼鋼筋連接接).其它樓層層在窗臺臺標(biāo)高處處設(shè)置通通長現(xiàn)澆澆鋼筋砼砼板帶，，板帶高高度不小小于60mm,縱筋不小小于3φ8,板帶嵌入入墻體不不小于120mm.2、對于上上述第二二種裂縫縫防治措措施，我我們要求求建筑物物兩端單單元現(xiàn)澆澆板設(shè)置置雙層雙雙向鋼筋筋，鋼筋筋間距不不大于100mm，直徑不不小于8mm。所有樓樓板受力力轉(zhuǎn)角處處設(shè)置放放射形鋼鋼筋，鋼鋼筋的數(shù)數(shù)量不小小于7φ10，長度大大于板跨跨的1/3，且不小小于1.5m。3、對于樓樓板施工工縫處理理不當(dāng)造造成的裂裂縫，我我們防治治要求為為：同一層受受力樓板板（除伸伸縮縫和和沉降縫縫外），，施工過過程中嚴(yán)嚴(yán)禁留設(shè)設(shè)施工縫縫。若由由于現(xiàn)有有條件限限制，不不可避免免留設(shè)施施工縫時時，必須須上報監(jiān)監(jiān)理和工工程部批批準(zhǔn)，對對留設(shè)位位置、形形狀進(jìn)行行嚴(yán)格控控制，并并要求在在粉刷前前對施工工縫板底底進(jìn)行碳碳纖維粘粘貼加固固，再進(jìn)進(jìn)行粉刷刷。工程質(zhì)量量通病----滲漏滲漏的表表現(xiàn)和危危害1、外飄窗窗的下部部、側(cè)部部窗與砼砼板墻體體連接處處，在雨雨后有滲滲漏現(xiàn)象象。2、廚房、、衛(wèi)生間間的煙道道、管道道井根部部，穿樓樓面管和和地漏部部位，以以及屋面面、陽臺臺地漏部部位有滲滲漏。3、外墻腳腳手洞、、外腳手手架與墻墻體連接接鐵絲等等外墻部部位滲漏漏。滲漏的防防治1、窗與主主體結(jié)構(gòu)構(gòu)連接按按規(guī)范要要求應(yīng)用用聚胺脂脂現(xiàn)場發(fā)發(fā)泡柔性性連接，，但現(xiàn)場場施工由由于窗與與主體縫縫隙過大大；發(fā)泡泡劑施工工不連續(xù)續(xù)和不飽飽滿；發(fā)發(fā)泡劑填填塞超過過窗框人人為切割割；發(fā)泡泡劑質(zhì)量量不合格格等因素素影響，，造成填填縫施工工偏差較較大，使使窗與主主體連接接部位滲滲水，特特別是外外飄窗的的下口與與主體連連結(jié)處滲滲漏是比比較多的的。通過過對原因因的分析析和維護(hù)護(hù)方法的的總結(jié)，，我們對對外飄窗窗與主體體連結(jié)工工藝進(jìn)行行如下要要求：窗框與墻體體之間的空空隙必須在在10mm~15mm之間，超出出此范圍的的窗框不得得安裝；窗的下框與與墻體連結(jié)結(jié)部位（外外飄窗還包包括側(cè)框與與墻體部位位），用微微膨脹水泥泥分二次填填實；窗框外側(cè)四四周粉刷層層與窗框連連結(jié)部位留留設(shè)8mm凹槽，用黑黑色硅酮膠膠填補(bǔ)，硅硅酮膠應(yīng)限限品牌，注注重質(zhì)量；；待外飄窗窗窗扇安裝之之后，每個個飄窗都進(jìn)進(jìn)行4小時淋水試試驗，淋水水后檢查窗窗框內(nèi)側(cè)無無水跡方能能通過驗收收；2、廚房、衛(wèi)衛(wèi)生間煙道道、管道根根部滲水已已經(jīng)是老問問題，好的的施工工藝藝方法很多多，我們在在此就不一一一列舉，，關(guān)鍵在于于施工單位位的管理和和操作者的的責(zé)任心。。3、從我們項項目入住維維修項目來來看，屋面面滲漏維修修較少，關(guān)關(guān)鍵還是嚴(yán)嚴(yán)格檢查和和認(rèn)真試驗驗、整改的的結(jié)果。4、對于外墻墻防滲漏，，除腳手洞洞，支模對對拉螺栓洞洞嚴(yán)格按規(guī)規(guī)范填塞，，專人負(fù)責(zé)責(zé)及時辦理理專項隱蔽蔽驗收外，，我們還注注意以下三三個方面要要求：外墻面刮糙糙用不低于于1：3的防水砂漿漿，刮糙層層數(shù)不得少少于兩遍，，逐層粉刷刷。下一層層施工前應(yīng)應(yīng)把上一層層的質(zhì)量缺缺陷（空殼殼、裂縫、、漏刮等））消除，待待監(jiān)理、甲甲方人員確確認(rèn)后，方方可進(jìn)行下下一層刮糙糙。在刮糙完畢畢之后，面面層施工前前必須在窗窗臺和欄桿桿、陽臺處處對腳手架架進(jìn)行加固固，把用于于腳手架固固定的連墻墻管和鐵絲絲全部除去去，斷絕一一切滲水路路線。兩遍底刮施施工結(jié)束后后對外墻，，特別是山山墻進(jìn)行淋淋水試驗，，每個淋水水面持續(xù)時時間不少于于12小時，沒有有發(fā)現(xiàn)漏水水并得到監(jiān)監(jiān)理、甲方方人員確認(rèn)認(rèn)后，才能能嵌分格條條進(jìn)行外粉粉面層粉刷刷施工。工程質(zhì)量通通病----室內(nèi)幾何尺尺寸偏差室內(nèi)幾何尺尺寸偏差的的表現(xiàn)和危危害天棚平整度度和水平度度大于2cm，業(yè)主在天天棚裝修時時發(fā)現(xiàn)。室內(nèi)房屋凈凈尺寸有大大小頭，特特別是有內(nèi)內(nèi)走廊的房房間，其走走廊兩側(cè)墻墻距有大小小頭。室內(nèi)幾何尺尺寸偏差的的防治1、室內(nèi)幾何何尺寸偏差差的防治關(guān)關(guān)鍵在于勤勤檢查，認(rèn)認(rèn)真檢查，，在主體結(jié)結(jié)構(gòu)施工時時，每個軸軸線標(biāo)高都都要認(rèn)真檢檢查和記錄錄，及時發(fā)發(fā)現(xiàn)問題并并及時處理理。特別在在房屋室內(nèi)內(nèi)粉刷階段段和粉刷成成型完成后后階段，室室內(nèi)幾何尺尺寸偏差的的檢查力度度更要加大大，在完成成全部工作作量之后，，需有針對對性的制定定了檢查表表格，組織織了專業(yè)人人員，每間間房屋室內(nèi)內(nèi)逐間檢查查幾何尺寸寸。我們在在排施工進(jìn)進(jìn)度計劃時時，就明確確規(guī)定在房房屋具備竣竣工驗收條條件后，留留有一個月月時間進(jìn)行行分戶驗收收，逐間進(jìn)進(jìn)行質(zhì)量通通病檢查和和整改工作作，全部整整改完成后后再進(jìn)行竣竣工驗收和和物業(yè)辦理理交接手續(xù)續(xù)。2、室內(nèi)天棚棚粉刷為節(jié)節(jié)省凈空高高度和防止止水泥砂漿漿粉刷層起起殼脫落，，現(xiàn)都采用用水泥批嵌嵌法施工，，但天棚平平整度和水水平度偏差差出現(xiàn)的問問題也較多多起來。我我們對天棚棚幾何尺寸寸偏差的防防治方法為為：為避免樓層層凈空高度度出現(xiàn)負(fù)誤誤差，我們們要求施工工單位按設(shè)設(shè)計要求層層高+15mm~20mm為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行行施工。對樓板模板板在綁扎鋼鋼筋之前用用水平儀、、靠尺檢查查其水平度度和平整度度，并認(rèn)真真檢查模板板剛度，對對不合格的的模板堅決決整改。天棚樓板成成型后，在在主體驗收收準(zhǔn)備階段段，應(yīng)在墻墻上彈出水水平線，每每間房逐個個檢查水平平度和平整整度，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)超過2cm的不合格點(diǎn)點(diǎn)馬上進(jìn)行行修整，在在主體驗收收之前處理理完畢，嚴(yán)嚴(yán)禁把缺陷陷帶入粉刷刷階段。在天棚批嵌嵌施工前對對模板拼縫縫處砼進(jìn)行行打磨處理理，對天棚棚平整度和和水平度做做控制性標(biāo)標(biāo)高點(diǎn)（灰灰餅），對對缺陷較大大部位應(yīng)先先局部處理理。3、室內(nèi)房屋屋和走廊兩兩墻凈尺寸寸大小頭超超標(biāo)，其主主要原因是是粉刷的控控制標(biāo)高點(diǎn)點(diǎn)（灰餅））制作方法法不當(dāng)和沒沒有引起足足夠重視所所致，我們們認(rèn)為制作作粉刷灰餅餅的正確方方法是：根據(jù)墻體軸軸線和粉刷刷內(nèi)凈尺寸寸要求，在在地坪上沿沿墻體根部部彈出，滿滿足粉刷要要求的內(nèi)凈凈尺寸控制制線，此控控制線應(yīng)與與垂直方向向墻體內(nèi)凈凈控制線成成方，并沒沒有大小頭頭。根據(jù)墻根均均凈尺寸控控制線、墻墻體粉刷垂垂直度和平平整度要求求，制作墻墻體粉刷控控制標(biāo)高點(diǎn)點(diǎn)（灰餅））。工程質(zhì)量通通病----鋁合金門窗窗質(zhì)量通病病鋁合金門窗窗質(zhì)量通病病主要表現(xiàn)現(xiàn)與危害1、鋁合金平平開門扇、、窗扇下沉沉，造成門門窗關(guān)不上上。2、推拉門開開啟不順暢暢、不靈活活。鋁合金門窗窗質(zhì)量通病病的防治1、在門窗窗型狀設(shè)計計時，應(yīng)盡盡量多推拉拉，少平開開，平開窗窗扇尺寸不不宜大于600×1400mm，平開門扇扇尺寸不宜宜大于900×2000mm，如果窗扇扇、門扇過過大，下沉沉在所難免免。2、為防止止平開窗扇扇、門扇下下沉變形，，平開窗扇扇滑撐鉸鏈鏈選用優(yōu)等等品，平開開門鉸鏈必必須在3個以上，采采用4鏈桿傳動鎖鎖，窗扇、、門扇均加加提升塊。。推拉門開啟啟不順暢、、不靈活，，我們經(jīng)過過對實物分分析，得出出以下防治治結(jié)論：推拉門為防防止重量過過大，建議議設(shè)計尺寸寸不宜大于于1000××2000mm；推拉門的滑滑軌應(yīng)采用用優(yōu)質(zhì)實腹腹鋁軌，空空腹鋁軌嚴(yán)嚴(yán)禁使用；；推拉門的滑滑輪要使用用加強(qiáng)輪；；三、物業(yè)如如何在房屋屋品質(zhì)和質(zhì)質(zhì)量上起到監(jiān)督的的作用關(guān)注使用功功能；關(guān)注施工過過程使用功能切切入點(diǎn)1----安保布局便于安保管管理區(qū)域分分割，消除除管理死角角。便于安保管管理視線的的巡查，避避免管理的的盲點(diǎn)。人員及車輛輛各級出入入口設(shè)置清清晰，便于于動態(tài)管理理。安保設(shè)備設(shè)設(shè)施配置齊齊全，可采采取有效措措施防范。。安保技防措措施完備，，形成多層層次的安保保體系，信信息匯總通通暢，反應(yīng)應(yīng)快速使用功能切切入點(diǎn)2----消防布局消防設(shè)備、、設(shè)施配置置（滅火器器、消防箱箱、室內(nèi)（（外）消防防栓、消防防泵、煙感感、自動噴噴淋等）充充分合理，，使用可靠靠。消防車道設(shè)設(shè)置合理，，其位置及及轉(zhuǎn)變半徑徑符合國家家規(guī)范。消防登高面面（場地））設(shè)置合理理，其位置置及面積符符合國家規(guī)規(guī)范。消防通道、門、、墻、避難區(qū)設(shè)設(shè)置合理，符合合國家規(guī)范。使用功能切入點(diǎn)點(diǎn)3----交通布局各級道路的功能能分配充分合理理，有層次感，，線路清晰，便便于分流管理。。主要道路和出入入口人車分流，，在設(shè)計和設(shè)施施配置上考慮到到限速要求及匯匯車余地。機(jī)動車位配置充充分（套型面積積大于130平米的每戶2個，90平米1個）。非機(jī)動車位配置置充分（一般住住宅不少于戶數(shù)數(shù)1：1.5），便于停放。。使用功能切入點(diǎn)點(diǎn)4----生活配置根據(jù)小區(qū)周邊（（1公里范圍）市場場、商業(yè)配套狀狀況設(shè)置充足市市政、商業(yè)用房房。

一般應(yīng)考考慮超市、菜市市場、醫(yī)療、教教育、郵政、銀銀行、餐飲、美美容美發(fā)、建材材、文化娛樂、、交通等的配套套服務(wù)功能；如住宅區(qū)設(shè)置商商業(yè)配套，宜獨(dú)獨(dú)立集中，并事事先規(guī)劃商業(yè)功功能的劃分和商商業(yè)經(jīng)營的配套套條件，應(yīng)盡量量避免產(chǎn)生干擾擾。如利用住宅宅層設(shè)置營業(yè)場場所，出入口或或樓梯須與住宅宅分開；如住宅區(qū)設(shè)置會會所，宜獨(dú)立設(shè)設(shè)計。會所面積積、活動項目宜宜根據(jù)住宅區(qū)面面積、檔次、經(jīng)經(jīng)營方式合理配配置。例如：一一般10萬平方米以上的的住宅小區(qū)宜設(shè)設(shè)置項目：健身身、乒乓、閱覽覽、兒童活動室室、棋牌、桌球球、多功能廳等等；面積在400平方米左右，住住宅區(qū)建筑面積積每增加10萬平方米會所面面積增加200平方米。使用功能切入點(diǎn)點(diǎn)5----設(shè)備配套水、電、煤、電電信、廣播電視視、污水處理等等的設(shè)計容量應(yīng)應(yīng)能滿足使用需需要，并留有適適當(dāng)擴(kuò)展余地。。配電、水泵、電電梯、中央空調(diào)調(diào)的設(shè)備定型成成熟可靠。溝、管、渠、井井的設(shè)置合理，，便于維護(hù)保養(yǎng)養(yǎng)。公共照明、樓道道照明配置合理理。公共照明數(shù)數(shù)量、亮度、位位置合適，宜采采用節(jié)能裝置。。樓道照明十層層以下住宅宜采采用節(jié)能自熄開開關(guān)，十八層以以上高層住宅宜宜應(yīng)設(shè)疏散誘導(dǎo)導(dǎo)照明和燈光疏疏散指示標(biāo)志。。配電房、水泵房房、電梯機(jī)房、、中央空調(diào)機(jī)房房等設(shè)備房設(shè)計計應(yīng)符合國家規(guī)規(guī)范。水泵房不不應(yīng)設(shè)在住宅建建筑內(nèi)，給水泵泵房內(nèi)不應(yīng)有污污水管穿越，電電梯井不應(yīng)緊鄰鄰臥室，緊鄰書書房及起居室時時，應(yīng)采取隔音音措施使用功能切入點(diǎn)點(diǎn)6----智能化配置安保智能化一般般可配置紅外線線周界防越系統(tǒng)統(tǒng)、門禁可視對對講系統(tǒng)、小區(qū)區(qū)巡更系統(tǒng)，電電視監(jiān)控系統(tǒng)、、車輛道匣管理理系統(tǒng)、室內(nèi)緊緊急呼叫系統(tǒng)、、電梯內(nèi)緊急呼呼叫系統(tǒng)、居家家安防系統(tǒng)等，，并與中央控制制中心聯(lián)網(wǎng)。網(wǎng)絡(luò)智能化一般般可配置社區(qū)寬寬帶、電子公告告牌、社區(qū)物業(yè)業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)平臺臺、家電遠(yuǎn)程控控制系統(tǒng)。設(shè)備管理智能化化一般可配置公公共照明管理系系統(tǒng)、停車庫管管理系統(tǒng)、電梯梯運(yùn)行狀態(tài)管理理系統(tǒng)、消防管管理系統(tǒng)、配電電及給排水管理理系統(tǒng)、家庭表表具管理系統(tǒng)、、煤氣泄漏報警警系統(tǒng)、緊急廣廣播系統(tǒng)等，并并與中央控制中中心聯(lián)網(wǎng)。中央控制中心位位置宜設(shè)于管理理部內(nèi)，或與管管理部相鄰相近近，布線系統(tǒng)應(yīng)應(yīng)分考慮與中央央控制中心的距距離和由此造成成的信號衰減。。智能化設(shè)備和技技術(shù)應(yīng)考慮技術(shù)術(shù)先進(jìn)性、設(shè)備備標(biāo)準(zhǔn)化、網(wǎng)絡(luò)絡(luò)開放性、系統(tǒng)統(tǒng)可靠性及可擴(kuò)擴(kuò)性，采用成熟熟產(chǎn)品。使用功能切入點(diǎn)點(diǎn)7----房屋單體屋面應(yīng)充分考慮慮到防水及隔熱熱效果，可上人人屋面及屋頂花花園滿足其特殊殊要求。墻體應(yīng)充分考慮慮到防水、隔熱熱、隔音效果。。樓板厚度與隔音音符合國家規(guī)范范。住宅分戶門宜采采用統(tǒng)一制作的的安全防衛(wèi)門。。住宅外窗應(yīng)考慮慮開啟方便，尺尺度（安裝空調(diào)調(diào)要求），隔音音防水效果好，，不宜近距離直直接面對其他住住戶的門窗。廚房設(shè)計應(yīng)遵循循洗、切、炒流流線，操作面長長度宜在2—3米，燃?xì)鉄崴髌魑恢煤侠?，灶灶宜避開窗口設(shè)設(shè)置。衛(wèi)生間不應(yīng)直接接開向起居房，，餐廳或廚房不不應(yīng)布置在下屋屋住戶廚房、臥臥室、起居房和和餐廳上層，有有上下水的潔具具宜盡量避開臥臥室墻面布置。。廚房、衛(wèi)生間隔隔樓板及墻身應(yīng)應(yīng)充分考慮防水水隔聲設(shè)置，地地漏位置合理，，便于檢修。管道、管線布局局合理、互不干干擾碰撞，尺寸寸符合國家規(guī)范范，管道井檢修修孔應(yīng)設(shè)置合理理，便于檢修。。宜采用垂直煙道道，斷面尺寸充充分（一般不少少于250mm），應(yīng)有防止油油煙回流和串煙煙措施。出屋頂頂口高度適中，，高層宜安裝無無動力風(fēng)帽。底層地坪應(yīng)充分分考慮防潮措施施。房型設(shè)計應(yīng)考慮慮生活習(xí)慣，不不宜引起裝修時時的大改動（敲敲墻、再次分隔隔等）。有上部屋面陽臺臺或管道可直接接下至下一層屋屋面（陽臺）時時，應(yīng)考慮防盜盜措施。陽臺欄桿或欄板板高度合理（一一般不少于1.10M），宜采用垂直直桿件，桿件距距小于0.10M，防止兒童攀爬爬。使用功能切入點(diǎn)點(diǎn)8----室內(nèi)配置室內(nèi)空調(diào)機(jī)位設(shè)設(shè)置合理，應(yīng)與與家具布置一并并考慮。臥室內(nèi)內(nèi)宜避免對床直直吹。室外空調(diào)機(jī)位應(yīng)應(yīng)考慮外墻美觀觀、設(shè)置統(tǒng)一機(jī)機(jī)座、安全隱蔽蔽。室外空調(diào)機(jī)位應(yīng)應(yīng)考慮安裝及維維修便利。距離離過近而對吹的的室外機(jī)應(yīng)相互互錯開，與鄰套套住宅機(jī)座相鄰鄰時，應(yīng)采取安安全隔離措施。?？照{(diào)機(jī)冷凝水和和隔霜水應(yīng)設(shè)專專管排放，或接接入陽臺排水系系統(tǒng)。室內(nèi)空調(diào)洞位置置合理，應(yīng)靠近近室內(nèi)機(jī)位，管管中應(yīng)距地2.2米左右，向外傾傾斜10度左右。當(dāng)戶型或廳房過過大時，應(yīng)考慮慮柜式空調(diào)的要要求。如使用小型中央央空調(diào)，層高應(yīng)應(yīng)大于3.3m，并留有室外機(jī)機(jī)位置。室內(nèi)各類插座、、開關(guān)位置合理理，應(yīng)與家俱布布置和使用習(xí)慣慣一并考慮。配配電箱配出回路路設(shè)計分配合理理。電視、信息（電電話和數(shù)據(jù)）插插座宜在主臥、、起居、書房分分別設(shè)置，且不不宜并行設(shè)置。?？紤]居家安防系系統(tǒng)的配置及擴(kuò)擴(kuò)展功能。使用功能切入點(diǎn)點(diǎn)9----綠化配置綠化布局合理，，喬木、灌木、、花、草的配置置層次豐富，數(shù)數(shù)量品種充足，，造型優(yōu)美。綠化率、集中綠綠地率設(shè)置合理理，分布均衡，，集中綠地位置置適中，便于人人流自然匯聚。。綠化品種適宜當(dāng)當(dāng)?shù)貧夂驐l件，，以變色觀葉植植物為主，茂盛盛期長，成活率率高，抗病蟲性性好。綠化品種便于養(yǎng)養(yǎng)護(hù)，養(yǎng)護(hù)成本本節(jié)約。綠化布局不遮擋擋住宅采光，便便于人行通行，，宜考慮行走習(xí)習(xí)慣。綠化品種宜無污污染，兼具吸收收有害污染功能能（如尾氣）主干道兩側(cè)及集集中綠地宜有大大型樹木。使用功能切入點(diǎn)點(diǎn)10----景觀配置景觀裝飾布局合合理，宜處于相相對而言對人流流集中的區(qū)域。。采用水景應(yīng)考慮慮水系的水質(zhì)、、清理、保潔、、排泄、補(bǔ)充、、養(yǎng)護(hù)。水系岸床設(shè)計應(yīng)應(yīng)考慮防滲漏效效果。不宜在小區(qū)內(nèi)設(shè)設(shè)置深度超過1米的水系，并有有防護(hù)或警示。。景觀裝飾應(yīng)便于于清潔、養(yǎng)護(hù)，，宜采用牢度較較高、不易污染染、損壞、變型型、破舊的材料料。泛光照明不影響響住戶，不造成成光污染。使用功能切入點(diǎn)點(diǎn)11----公共空間應(yīng)充分考慮雨水水排泄能力的設(shè)設(shè)計，避免排泄泄不暢通。宜設(shè)置可開展社社區(qū)活動的集中中場所及避難場場所。公共活動區(qū)域分分布合理、均衡衡，位置適中，，并盡量減少對對住戶的影響。。綠化及保潔用水水取水口設(shè)置合合理（一般距離離不大于150m）。各類表具、表箱箱設(shè)置合理，便便于查看、收發(fā)發(fā)。樓道內(nèi)應(yīng)設(shè)設(shè)置公告欄，宜宜預(yù)留牛奶箱，，休閑椅位置，，室外信報箱應(yīng)應(yīng)有防雨措施。。樓宇入口處及公公共場所宜考慮慮殘障人員出入入，宜設(shè)置無障障礙通道和設(shè)施施。公共空間的道路路、踏步、坡道道應(yīng)考慮老人、、小孩等行動不不便人員，宜設(shè)設(shè)置相應(yīng)保護(hù)措措施。高層住宅通至屋屋頂平臺宜為普普通玻璃門。樓道、樓梯、過過道便于家具搬搬運(yùn)、人員不易易碰撞。施工階段關(guān)注點(diǎn)點(diǎn)1----房屋整體情況了了解了解各類機(jī)電設(shè)設(shè)施設(shè)備配置或或容量、設(shè)施設(shè)設(shè)備的安裝調(diào)試試、各類管線的的分布走向、隱隱蔽工程、房屋屋結(jié)構(gòu)等，并指指出設(shè)計中缺陷陷、遺漏的工程程項目，加強(qiáng)常常見工程質(zhì)量通通病及隱蔽工程程等特殊過程的的監(jiān)控。從業(yè)主主使用功能角度度，注意完善相相關(guān)設(shè)計規(guī)劃缺缺陷，包括各類類開關(guān)、空調(diào)位位（孔）、插座座、排水、預(yù)留留電源、排煙道道、門的開啟方方向等。施工階段關(guān)注點(diǎn)點(diǎn)2----地下室工程地下室因其結(jié)構(gòu)構(gòu)埋藏于地表以以下，受地下水水或雨季雨水滲滲入泥土里形成成的水壓環(huán)境，，是滲漏問題的的常發(fā)部位。因因此，根據(jù)其設(shè)設(shè)計采取的防水水施工方案而相相應(yīng)地重點(diǎn)監(jiān)理理以下事項：無論采取何種防防水設(shè)計施工，，基坑中不應(yīng)積積水，如有積水水，應(yīng)予排除。。嚴(yán)禁帶水或泥泥漿進(jìn)行防水工工程施工。采用防水混凝土土結(jié)構(gòu)時，應(yīng)重重點(diǎn)檢查：底板板應(yīng)盡量連續(xù)澆澆注，須留設(shè)施施工縫時，應(yīng)嚴(yán)嚴(yán)格按照規(guī)范中中的留設(shè)要求和和施工要求施工工后，墻體只允允許留水平施工工縫；后澆帶、、沉降縫等應(yīng)盡盡量要求在底板板以下，墻體外外側(cè)相應(yīng)部位加加設(shè)防水層(可用卷材、涂膜膜等)；預(yù)埋件的埋設(shè)設(shè)應(yīng)嚴(yán)格按規(guī)范范施工；養(yǎng)護(hù)時時間和養(yǎng)護(hù)方式式應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)控。。采用水泥砂漿防防水層，除按設(shè)設(shè)計及規(guī)范施工工外，應(yīng)注意陰陰陽角應(yīng)做成圓圓弧形或鈍角；；剛性多層作法法防水層宜連續(xù)續(xù)施工，各層緊緊密貼合不留施施工縫。施工階段關(guān)注點(diǎn)點(diǎn)3----回填土工程回填土工程涉及及首層樓地面(無地下室結(jié)構(gòu)的的)、室外地坪的工工程質(zhì)量，如回回填質(zhì)量不好，，將會導(dǎo)致地面面投入使用一段段時間后出現(xiàn)下下沉、損壞埋設(shè)設(shè)管道，使地面面開裂等問題。。因此，應(yīng)對此此項工程回填土土成份、分層打打夯厚度進(jìn)行監(jiān)監(jiān)控，有問題應(yīng)應(yīng)堅決要求返工工，否則后患無無窮。施工階段關(guān)注點(diǎn)點(diǎn)4----樓面、屋面砼工工程樓面、屋面砼工工程質(zhì)量，通常常是引發(fā)樓面、、屋面開裂的一一個主要原因，，亦是物業(yè)在以以后的維修工作作中無能為力的的問題，故在樓樓面、屋面砼工工程中應(yīng)重點(diǎn)注注意。①鋼筋綁扎：鋼筋綁扎是否按按圖按規(guī)范施工工，其下料長度度、綁扎位置、、搭接位置、排排列均勻等問題題，均造成以后后樓板的開裂，，特別是樓板的的邊、角位置、、懸挑梁板的鋼鋼筋綁扎應(yīng)重點(diǎn)點(diǎn)檢查，同時應(yīng)應(yīng)監(jiān)督施工單位位切實做好鋼筋筋墊塊工作，以以免出現(xiàn)露筋現(xiàn)現(xiàn)象。②砼澆注：物業(yè)參與監(jiān)理的的人員應(yīng)重點(diǎn)對對廚房、衛(wèi)生間間的地面澆注進(jìn)進(jìn)行監(jiān)理，有剪剪力墻結(jié)構(gòu)的亦亦為重點(diǎn)監(jiān)督。。如這些部位施施工出現(xiàn)問題，，通常會引發(fā)廚廚、廁、衛(wèi)生間間地面、剪力墻墻墻面出現(xiàn)大面面積滲水，還會會出現(xiàn)難以檢查查維修的問題。。如剪力墻因砼砼搗制不密實，，出現(xiàn)水滲入外外墻面后，在墻墻體內(nèi)的孔隙內(nèi)內(nèi)滲流一段距離離后滲出內(nèi)墻面面，導(dǎo)致