房地產及其描述三

第二章

房地產及其描述

房地產及其描述

第二章房地產及其描述

第一節(jié)

房地產的含義第二節(jié)

房地產的特性第三節(jié)

房地產的分類第四節(jié)

房地產的描述與分析

第一節(jié)房地產的含義

一、房地產的定義（熟悉）

房地產是指土地、建筑物和其他土地定著物，是實物、權益和區(qū)位三者的結合體。

二、土地建筑物和其他土地定著物的含義（熟悉）（一）土地的含義是指地球的陸地表面及其上下一定范圍內的空間。對土地含義的理解：土地是指田地、地面土地是地球上陸地的表層，是自然綜合體土地是自然資源土地是立體的：地球表面，地球表面以上一定范圍內的空間地球表面以下一定范圍內的空間（二）建筑物的含義廣義的建筑物：

房屋構筑物

狹義的建筑物：房屋建筑物：人工建造的供人們進行生產、生活等活動的房屋或場所房屋:

是指有基礎、墻、頂、門、窗，起著遮風避雨、保溫隔熱、抵御野獸或他人侵襲等作用，供人們居住、工作、學習、娛樂、儲藏物品或進行其他活動的建筑物，一般是由建筑材料、建筑構配件和設備(如給排水、衛(wèi)生、燃氣、照明、空調、電梯、通信、防災等設備)等組成的空間場所.構筑物:

是指人們一般不直接在里面進行生產和生活活動的建筑物，如煙囪、水塔、水井、道路、橋梁、隧道、水壩等。

（三）其他土地上附著物的含義

建筑物以外的地上定著物，也稱為其他土地附著物、附屬物：是指附屬于或結合于土地或建筑物，從而構成土地或建筑物的一部分，應隨著土地或建筑物的轉移而一同轉移的物。

埋設在地下的管線、設施地上的圍墻、假山、水池，種植在地上的樹木、花

三、房地產實物、權益和區(qū)位的含義（掌握）

一宗房地產區(qū)位權益實物（一）房地產實物的含義

建筑物的外觀、結構、設備、裝飾裝修，土地的形狀、地勢、地質、基礎設施條件（例如：道路、給排水、電力、燃氣、熱力、電信、有線電視等設施的完備程度)、平整程度。

三個方面。(1)有形的實體；(2)該實體的質量(3)該實體組合完成的功能

（二）房地產權益的含義

是指房地產中無形的、不可觸摸的部分，是基于房地產實物而衍生出來的權利(rights)、利益(interests)和收益(benefits)。

房地產的各種權利(1)所有權(2)建設用地使用權(3)宅基地使用權(4)土地承包經營權(5)地役權(6)抵押權(7)租賃權

一宗房地產的權益益包括(1)擁有的房地產權利利——所有權還是使用權權(2)受到其他房地產的的權利限制情況——如設立了地役權、、抵押權的房屋所所有權和建設用地地使用權地役權是指房地產產所有權人或土地地使用權人按照合合同約定利用他人人的房地產，以提提高自己的房地產產的效益的權利。。其中，他人的房房地產為供役地，，自己的房地產為為需役地。最典型的地役權是是通行權。(3)受到房地產權利以外因因素的限制情況——如城市規(guī)劃對土地地用途、建筑容積積率、建筑高度、、建筑密度、綠地地率等的限制(4)房地產的額外利益或收益——如屋頂或外墻面可可以出售或出租給給廣告公司做廣告告獲得經濟收入所有權建筑物區(qū)分所有權共有單獨所有房屋所有權土地所有權國家所有權集體所有權國家所有權集體所有權私人所有權共同共有按份共有P53圖2-2在不同類型的資產產中，實物和權益益對價值的影響是是不同的：一般的的有形資產主要是實物的價值；一般的無形資產主要是權益的價值；房地產實物和權權益在價值決定中中都很重要。(三)房地產區(qū)位的含義義一宗房地產與其他他房地產或者事物物在空間方位和距距離上的關系，包包括位置、交通、環(huán)境境景觀、外部配套套設施等方面。位置坐落的具體地點所在地處于城市中中的方位與重要場所的距離臨街（路）狀況朝向樓層交通：通達性、可可及性、便捷性道路通達：道路等等級、通達方向；；路網密度公交便捷：公交類類型、站點、流量量對外交通便利：類類型、位置、規(guī)模模環(huán)境景觀自然環(huán)境、人文環(huán)境景觀相鄰房地地產的利利用狀況況外部配套套設施外部的基基礎設施施公共服務務設施四、房地地產的其其他名稱稱（了了解）不動產物業(yè)land——強調自然然屬性realestate——強調自然然屬性和和人工物物混合屬屬性realproperty——強調自然然屬性、、人工物物以及權權益屬性性。五、房地地產的基基本存在在形態(tài)（（了解解）土地形態(tài)態(tài)空地地上有建建筑物①無視建筑筑物的存存在②考慮建筑筑物存在在對土地地價值的的影響。。建筑物形形態(tài)一是無視視土地的的存在，，即將其其設想為為“空中中樓閣””；二是考慮慮土地存存在對建建筑物價價值的影影響。房地形態(tài)態(tài):在估價時時也把它它們作為為一個整整體來看看待不同情況況下對房房地產的的用詞“房地產”——可指土地地，也可可指建筑筑物，還還可指土土地與建建筑物的的綜合體體“房地”——專指土地地與建筑筑物的綜綜合體，，如說房房地價值值時“土地”——僅指土地地部分，，如說土土地價值值建筑物——僅指建筑筑物部分分，如說說建筑物物價值六、房地地產含義義的總結結P59，圖2-5房地產的的三要素素我住在天天津市南南開區(qū)老老城廂新新世紀花花園，私產房房，高檔檔社區(qū)呢﹗第二節(jié)房地產的的特性我是房地地產，我我很特殊殊﹗房地產有有哪些特特性哪？？一不可移移動獨一無二二壽命長久久供給有限限價值量大大用途多樣樣土地不可可毀滅性性﹗建設用地地使用權權出讓的的最高年年限：居居住用地地為70年，工業(yè)業(yè)用地等等50年；商業(yè)業(yè)用地等等40年。利順德大大飯店已已經146年了﹗房地產還還有哪些些特性哪哪？流動性差差：也稱難以以變現、、變現能能力弱影響某宗宗房地產產變現能能力的因因素主要要：①該宗房房地產的的通用性性。②該宗房房地產的的獨立使使用性。。③該宗房房地產的的價值大大小。④該宗房房地產的的可分割割轉讓性性。⑤該宗房房地產的的開發(fā)程程度。⑥該宗房房地產的的區(qū)位。。⑦該類房房地產的的市場狀狀況。房地產還還有哪些些特性哪哪？相互影響響：與周圍的的房地產產及其利利用狀況況產生相相互影響響正面+負面不動產的的相鄰權權利人應應當按照照有利生生產、方方便生活活、團結結互助、、公平合合理的原原則，正正確處理理相鄰關關系。房地產還還有哪些些特性哪哪？易受限制制房地產不不可移動動、流動動性差，，所以難難以逃避避未來制制度、政政策等變變化的影影響。政府對房房地產的的限制使用管制制權：城市規(guī)規(guī)劃規(guī)定定建筑高高度、建建筑密度度、容積積率、綠綠地率，，限制在在居住區(qū)區(qū)內建設設某些工工業(yè)或商商業(yè)設施施等。征收權：政府為為了公共共利益的的需要，，例如修修公路、、建學校校等，合合理的補補償。征稅權充公權房地產還還有哪些些特性哪哪？房地產價價格上升升的主要要原因：：①房地產產擁有者者自己對對房地產產進行投投資改良良

②外外部經濟濟變化，，改變城城市格局局等③③需求增增加導致致稀缺性性增加，，④通貨膨膨脹⑤⑤房地產產使用管管制改變變，如將將農用地地轉為建建設用地地，增加加容積率率等。保值增值值房地產價價格上升升與與增值是是一回事事嗎？真正的房房地產自自然增值值外部經濟濟需求增加加導致稀稀缺性增增加房地產使使用管制制改變所所引起的的房地產產價格上上升。第三節(jié)房地產的的分類一、按照房地地產用途途的分類類二、按照照房地產產開發(fā)程程度的分分類三、按照照房地產產實物形形態(tài)的分分類四、按照照房地產產權益狀狀況的分分類五、按照照房地產產是否產產生收益益的分類類六、按照照房地產產經營使使用方式式的分類類一、按照照房地產產用途的的分類(1)居住房地地產(2)商業(yè)房地地產(3)辦公房地地產(4)旅館房地地產(5)餐飲房地地產(6)娛樂房地地產(7)工業(yè)房地地產(8)農業(yè)房地地產(9)特殊用途途房地產產(10)綜合房地地產二、按照照房地產產開發(fā)程程度的分分類(1)生地：荒地、農農地。(2)毛地：是指具有有一定的的城市基基礎設施施，但尚尚未完成成房屋拆拆遷補償償安置的的土地。。(3)熟地：按照基礎礎設施完完備程度度“三通一一平”“五通一一平”“七通一一平”(4)在建工程程：按照形象象進度分分為：地下室某某層，正正負零零，結構構某層，，結構封封頂，完完成外裝裝修等(5)現房：現房按照照新舊程程度：新新房和舊舊房新建商品品房按裝裝飾裝修修狀況：：毛坯房房、粗裝裝修房、、精裝修修房三、按照照房地產產實物形形態(tài)的分分類(1)土地：空地有建筑物物的土地地(2)建筑物：：已建造完完成的建建筑物新建筑物物舊建筑物物尚未建造造完成的的建筑物物(3)土地與建建筑物的的綜合：：現房在建工程程四、按實實物形態(tài)態(tài)劃分的的種類（（掌握））（1）土地：：空地有建筑物物的土地地（2）建筑物物：已建造完完成的建建筑物新建筑物物舊建筑物物尚未建造造完成的的建筑物物正在建造造的建筑筑物停緩建的的建筑物物（3）土地與與建筑物物的綜合合：現房在建工程程（4）房地產產的局部部（5）未來狀狀況下的的房地產產：期房（6）已滅失失的房地地產。例例如已被被拆除的房房屋。（7）現在狀狀況下的的房地產產與過去去狀況下下的房地地產的差異部分。例例如后來來增加的裝裝修。（8）以房地地產為主主的整體資產產或者包含含其他資資產的房房地產。。例如正正在運營營的賓館館。（9）整體資產產中的房房地產。例如一一個企業(yè)業(yè)中的土土地或房房屋五、按照照房地產產權益狀狀況的分分類（掌掌握）無違法建設無它項權利產權明晰無糾紛未出租產權獨有“干凈”的的內涵任何一個個共有人人不能擅擅自處分分房地產產呀﹗共有房地產按份共有共同共有（4）共有的的房地產產(5)部分產權權或有限限產權的的房地產產(6)有租約限限制的房房地產。。(7)設立了地地役權的的房地產產，如允允許他人人通行。。(8)設立了抵抵押權的的房地產產：已抵抵押的房房地產。。(9)有拖欠建建設工程程價款的的房地產產。(10)已依法公公告列入入征收、、征用范范圍的房房地產。。(11)被依法查查封、采采取財產產保全措措施或以以其他形形式限制制的房地地產(12)手續(xù)不全全的房地地產(13)產權不明明或者權權屬有爭爭議的房房地產(14)臨時用地地或臨時時建筑的的房地產產(15)違法占地或或者違法建建筑的房地地產(16)房地產的租租賃權，即即承租人權權益(17)地役權(18)房地產的抵抵押權(19)房地產的空空間利用權權(20)房地產中的的無形資產產六、按經營營使用方式式劃分的種種類（了解解）(1)銷售的房地產(2)出租的房地產(3)營業(yè)的房地產(4)自用的房地產這種分類對對于選用估估價方法特特別有用，，例如：出售型房地地產可以采采用比較法法估價；出租或營業(yè)業(yè)型房地產產可以采用用收益法估估價；自用型房地地產可以采采用成本法法估價。四、按照房房地產權益益狀況的分分類1無違法建設無它項權利產權明晰無糾紛未出租產權獨有“干凈”的內涵四、按照房房地產權益益狀況的分分類1“干凈”的房地產類別：（1）“干凈”的房屋所有有權+出讓土地使使用權（2）“干凈”的房屋所有有權+劃撥土地使使用權（3）“干凈”的房屋所有有權+集體土地使使用權四、按照房房地產權益益狀況的分分類2（4）共有的房房地產任何一個共共有人不能能擅自處分分房地產呀呀﹗共有房地產按份共有共同共有四、按照房房地產權益益狀況的分分類3(5)部分產權的的房地產(6)有租約限制制的房地產產，即已出出租的房地地產。(7)設立了地役役權的房地地產，如允允許他人通通行。(8)設立了抵押押權的房地地產：已抵抵押的房地地產。(9)有拖欠建設設工程價款款的房地產產。(10)已依法公告告列入拆遷遷或征收、、征用范圍圍的房地產產。四、按照房房地產權益益狀況的分分類4(11)臨時用地或或臨時建筑筑的房地產產(12)手續(xù)不全的的房地產(13)產權不明或或者權屬有有爭議的房房地產(14)被依法查封封、采取財財產保全措措施或者以以其他形式式限制的房房地產(15)違法占地或或者違法、、違章建筑筑的房地產產(16)房地產的租租賃權，即即承租人權權益(17)地役權(18)房地產的抵抵押權(19)房地產的空空間利用權權(20)房地產中的的無形資產產五、按照房房地產是否否產生收益益的分類收益性房地地產非收益性房房地產房地產在本本質上是否否具有直接產生經濟收收益的能力力？直接產生租賃收收益或其他他經濟收益益的房地產產：住宅、寫字字樓、旅館館、商店、、餐館、游游樂場、影影劇院、停停車場、汽汽車加油站站、標準廠廠房(用于出租的的)、倉庫(用于出租的的)、農地等。。六、按照房房地產經營營使用方式式的分類(1)銷售的房地產(2)出租的房地產(3)營業(yè)的房地產(4)自用的房地產我既可以銷銷售，也可可以出租或或營業(yè)﹗5.廠區(qū)、廠址和環(huán)境的選擇選擇估價方方法唄﹗嘿：這種分分類有什什么意義呢呢？第四節(jié)房地產的描描述與分析析一、房地產產基本狀況況描述二、房地產產區(qū)位狀況況描述三、房地產產實物狀況況描述四、房地產產權益狀況況描述一、房地產產基本狀況況描述（掌掌握）（1）名稱：說說明估價對對象的名字字。（2）坐落：說說明估價對對象的具體地點。（3）范圍：說說明估價對對象是僅包包括房地產產中的土地、房屋屋、建筑物物、樹木等等財產，還是包括括房地產以外外的家具、機器設備備、債權債債務、特許許經營權等等其他財產產。（4）規(guī)模：土地面積。建筑面積或者套內建建筑面積、、使用面積積、居住面面積（住宅宅）、營業(yè)業(yè)面積（商商業(yè)用房））、可出租租面積（出出租的房屋屋）。（5）用途：說說明估價對對象的規(guī)劃用途、設計用途、實際用途和預期用途。（6）權屬：國有土地或或集體土地地；土地使用用權是建設設用地使用用權還是宅宅基地使用用權、土地地承包經營營權以及權權利人；對對于建設用用地使用權權，還要說說明是出讓方式取得的還是是劃撥方式取得的。對于房屋所所有權，主主要說明房屋所有權權人。二、房地產產實物狀況況描述（一）土地地實物狀況況（1）面積（2）形狀（3）地形、地地勢：該宗土地與與相鄰土地地、道路的的高低關系系，自然排排水狀況，，被洪水淹淹沒的可能能性等。（4）地質條件件：地基的承載載力和穩(wěn)定定性，地下下水位和水水質(包括地下水水的成分和和污染情況況（5）土壤：包括土壤是是否受到過過污染，是是否為垃圾圾填埋場、、化工廠原原址（6）土地開發(fā)發(fā)程度（7）其他該宗土地與與相鄰土地地、道路的的高低關系系，自然排排水狀況，，被洪水淹淹沒的可能能性等。地勢土壤及地基基狀況包括土壤是是否受到過過污染，是是否為垃圾圾填埋場、、化工廠原原址地基的承載載力和穩(wěn)定定性，地下下水位和水水質(包括地下水水的成分和和污染情況況有無不良地地質現象(例如崩塌、、滑坡、泥泥石流、斷斷裂帶、巖巖溶、軟弱弱土、膨脹脹土、濕陷陷性黃土、、凍土等)垃圾填埋垃圾填埋土土（二）建筑筑物實物狀狀況建筑面積套內建筑面面積、使用用面積居住面積營業(yè)面積可出租面積積套內建筑面面積＝套內內房屋使用用面積＋套內墻體體面積＋套內陽臺臺建筑面積積成套建筑面面積＝套內內建筑面積積＋分攤的共共有建筑面面積（1）建筑規(guī)模模：說明其其面積、體體積二、房地產產實物狀況況描述低層住宅1～3層為多層住宅4～6層中高層住宅7～9層高層住宅10層以上(含10層)高層建筑總高度超過24m超高層建筑建筑總高度超過100m（2）層數和高度度（3）外觀（4）建筑結構構是指建筑物物中由承重重構件(基礎、墻體體、柱、梁梁、樓板、、屋架等)組成的體系系。①鋼結構②鋼筋混凝凝土結構③磚混結構構④磚木結構構⑤簡易結構構。（5）設施、設設備。包括給排水水、衛(wèi)生、、供暖、通通風、空調調、燃氣、、電力力、照明、、電梯、通通信、防災災等系統(tǒng)和和設備。（6）裝飾裝修修。粗分為毛毛坯、粗裝裝修和精裝裝修三類，，具體需要要了解外墻墻面、內墻墻面、頂棚棚、室內地地面、門窗窗等部位的的裝飾裝修修標準和程程度，所用用材料或飾飾物的質量量以及裝飾飾裝修工程程施工質量量等。（7）防水、保溫溫、隔熱、、隔聲、通通風、采光光、日照（8）層高和室室內凈高（9）空間布局局。（10）竣工日期期（11）維修養(yǎng)護護情況及完完損狀況（12）其他三、房地產產權益狀況況描述（掌掌握）（一）土地地權益狀況況（1）土地所有有權：說明明是國有土土地還是集集體土地。。對于集體體土地，說說明土地所所有權有誰誰行駛。（2）土地使用用權：①說說明是建設設用地使用用權還是宅宅基地使用用權、土地地承包經營營權及其權權利人。②②說明是單單獨所有還還是共有。。（3）土地使用用管制：說說明是屬于于農用地還還是屬于建建設用地、、未利用地地。說明：對于房地產產開發(fā)用地地，還要說說明規(guī)劃設設計條件1)土地用途；2)容積率或建建筑控制規(guī)規(guī)模；3)建筑高度；4)建筑密度；5)綠地率；6)其他要求；城市建設用用地——規(guī)劃設計條條件：用途；容容積率；；

建筑筑密度；綠綠地率率；建建筑高度；；

建筑筑后退紅線線距離；建建筑間間距；交通出入口口方位；停車泊位；；建筑體量、體型型、色彩地面標高；其他要求環(huán)境保護消防安全文物保護衛(wèi)生防疫土地使用管制（4）土地利用現狀狀：說明土地上上有無建筑物、、林木等土地附附著物。（5）出租或占用情情況：說明有無無出租或占用情情行。（6）其他權利設立立情況：說明是是否設立了抵押押權、地役權等等。（7）其他特殊情況況：詳見教材P78（二）建筑物權權益狀況描述（1）房屋所有權狀狀況①說明房屋所有有權人；②單獨所有、共共有、建筑物區(qū)區(qū)分所有權；，，是完全產權還還是部分產權。。對于共有的，，說明是按份共共有還是共同共共有及共有人。。對于按份共有有的，說明每個個共有人享