房地產(chǎn)前期策劃綱要簡報

振業(yè)集團橫崗六約項目前期策劃綱要簡報提案機構(gòu)：深圳市同致業(yè)房地產(chǎn)顧問有限公司振業(yè)集團第一部分片區(qū)房地產(chǎn)市場概況

（一）、橫崗概況概況

橫崗鎮(zhèn)是深圳市東部重鎮(zhèn)，是深圳通往惠州、梅州、汕頭等地的交通要道，距深圳市中心18公里，總面積81．2平方公里。分別與東莞市、深圳鹽田區(qū)、羅湖區(qū)、深圳龍崗區(qū)中心城、布吉鎮(zhèn)、龍崗鎮(zhèn)、平湖鎮(zhèn)等接壤市場概況

92年以前，橫崗鎮(zhèn)只有零星小規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)項目，初步形成市場萌芽。在92—93年初始有7個房地產(chǎn)項目取得土地并登記開發(fā)，總建筑面積約26萬m2，直到99年以后才有新世界廣場、新亞洲廣場、康樂花園等項目陸續(xù)推出并熱銷。（二）、橫崗鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場概況

橫崗房地產(chǎn)市場目前的主力消費群體包括：消費能力較強的在橫崗工作和生活的企業(yè)、政府機構(gòu)中高層管理人員、公務(wù)員及其親朋好友；與本地有親緣關(guān)系的外籍人士。（三）、市場消費群體分析（四）、按其家庭年收入可分：

為高收入（12萬以上），中等收入（7~12）萬），中低收入（7萬以下）三類，其購房意向及現(xiàn)在居住情況大致如下：按其家庭年收入可分高收入類中等收入類中低收入類

希望購買廉價商品樓和私人房，對交通、周圍配套要求高。

希望購買廉價商品樓和私人房，對交通、周圍配套要求高。

希望購買高標準高品質(zhì)住宅，要求環(huán)境優(yōu)美，安全性高，配套全，房型多為復(fù)式或大面積公寓套房。（五）、市場總體評價

橫崗鎮(zhèn)目前房地產(chǎn)市場尚處于一個比較初級的發(fā)展階段。（六）、區(qū)域市場發(fā)展條件分析

1、

優(yōu)勢分析

（1）

地理位置優(yōu)勢逐步明顯

（2）交通條件日益完善

（3）

優(yōu)越的生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢

（4）消費市場容量優(yōu)勢

（5）

市政、生活設(shè)施配套逐步完善

（6）

豐厚的土地資源優(yōu)勢

（7）價格優(yōu)勢2、劣勢分析

（1）、非規(guī)范性市場的沖擊

（2）、交通瓶頸的限制

（3）、缺乏名牌地產(chǎn)商介入引導(dǎo)

（4）、市場形象孤立，市場認同度低認同第二部分項目分析

本地盤位于橫崗鎮(zhèn)六約片區(qū)，由三塊宗地構(gòu)成總建筑面積416765.9平方米，規(guī)劃可建面積541796平方米。規(guī)劃建筑容積率小于1.3，建筑覆蓋率小于25%，綠化率要求高于40%。如此優(yōu)越的規(guī)劃要素非常符合開發(fā)超大規(guī)模居住型社區(qū)的理想需要。本地盤由三塊被現(xiàn)有可更改市政道路分割的地塊構(gòu)成，整體地塊東側(cè)隔路與為大型舊有居民“統(tǒng)建上樓”住宅社區(qū)“梧桐花園”相臨，西面和北面為舊有居民的部分民宅和待開發(fā)土地，東南側(cè)緊鄰深惠公路。地塊現(xiàn)狀為生地一、項目地盤分析二、地盤現(xiàn)場環(huán)境三、項目目開發(fā)條條件SWOT分析四、小結(jié)結(jié)第三部分分項項目概念念提示及及定位本項目作作為“橫橫崗地王王”的超超大規(guī)模模住宅項項目的整整體市場場初期形形象進入入市場，，如何樹樹立自己己鮮明的的產(chǎn)品主主題和規(guī)規(guī)劃主題題是項目目成功領(lǐng)領(lǐng)跑市場場的關(guān)鍵鍵。深圳首個個山畔休休閑超大大規(guī)模住住宅社區(qū)區(qū)一、核心心產(chǎn)品定定位1、順應(yīng)區(qū)區(qū)域市場場發(fā)展走走勢2、打造項項目個性性含量3、充分利利用先天天自然優(yōu)優(yōu)勢4、擴容未未來市場場吸納空空間5、項目自自身規(guī)劃劃要求二、定位位依據(jù)及及闡述：：三、核核心產(chǎn)產(chǎn)品概概念結(jié)結(jié)構(gòu)平平臺在確定定了本本項目目核心心產(chǎn)品品定位位后，，面對對激烈烈的市市場競競爭態(tài)態(tài)勢。。本項項目要要想在在市場場中創(chuàng)創(chuàng)造出出全新新的市市場空空間，，必須須賦予予核心心產(chǎn)品品更高高層次次、更更加豐豐富的的產(chǎn)品品內(nèi)涵涵和生生命力力?；诖舜耍椅宜窘ńㄗh搭搭建本本項目目最佳佳的核核心產(chǎn)產(chǎn)品概概念結(jié)結(jié)構(gòu)平平臺即即四、核心主主題文文化詮詮釋當(dāng)高功功能價價值物物業(yè)形形成后后，再再賦予予其高高文化化價值值，實實現(xiàn)兩兩個價價值標標高的的理想想結(jié)合合，其其所產(chǎn)產(chǎn)生地地經(jīng)濟濟效益益和社社會效效益將將無限限提升升。我我司提提出“新世紀紀Sport生活革革命””就是是為本本項目目創(chuàng)造造出的的高價價值增增量。。五、核核心主主題文文化詮詮釋六、核核心主主題文文化延延展示示例1、Ｓ——Sport運動（1）在在項目目地塊塊分區(qū)區(qū)組團團規(guī)劃劃中，，對于于不同同組團確定定代表表各自自組團團形象象的運運動主主題項項目如：網(wǎng)網(wǎng)球運運動組組團、、高爾爾夫運運動組組團、、水上運動動組團團等；；（2）設(shè)設(shè)置共共享社社區(qū)體體育運運動空空間如如：運運動廣廣場、極限限運動動場等等；(3)在社區(qū)區(qū)文化化和社社區(qū)活活動中中始終終圍繞繞“全全民健身””作為為中心心；2、Ｐ—Ｐantisocracy理想平平等社社區(qū)（1）完善善、便便利、、集中中、倉倉儲式式的商商業(yè)購購物設(shè)設(shè)施；（2）便捷捷的公公共交交通配配套；；深港港直通通巴士士；（3）高品品牌的的物業(yè)業(yè)管理理公司司提供供高質(zhì)質(zhì)素的的整體體社區(qū)服服務(wù)；；（4）園林林規(guī)劃劃、設(shè)設(shè)施配配套在在不同同檔次次組團團設(shè)計計上實現(xiàn)現(xiàn)均好好性。。3、O——Organismshabit生態(tài)（1）利用用現(xiàn)有有小山山丘設(shè)設(shè)計小小型高高爾夫夫果嶺嶺或環(huán)環(huán)型慢跑跑道；；（2）全方方位使使用大大量的的高科科技含含量的的環(huán)保保型建建筑材料料；（3）在整整體規(guī)規(guī)劃過過程中中充分分考慮慮對地地塊現(xiàn)現(xiàn)有自自然條件件和地地勢地地貌的的保護護。4、R——Recupreate休閑（1）將園園林、、建筑筑設(shè)計計和休休閑功功能緊緊密聯(lián)聯(lián)系如：：設(shè)計計花墻墻迷宮宮、腳腳底按按摩旱旱泉、屋頂頂花園園等；；（2）將部部分會會所功功能設(shè)設(shè)施采采用特特性設(shè)設(shè)計如如：利用用廢舊舊的火火車車車廂設(shè)設(shè)成酒酒吧或或咖啡屋。。5、T——Temperament音律（1）將音樂、、藝術(shù)的培培訓(xùn)內(nèi)容加加入未來社社區(qū)配套學(xué)校的教教學(xué)內(nèi)容中中，引入知知名的藝術(shù)術(shù)學(xué)校加入其中中，成立鋼鋼琴、舞蹈蹈、繪畫等等豐富內(nèi)容；（2）將音樂、、藝術(shù)主題題融入園林林規(guī)劃如：：設(shè)計小型的音樂樂噴泉、藝藝術(shù)畫廊等等等。七、核心品牌延延展定位在本項目的的初期規(guī)劃劃時以“亞太村””生態(tài)住宅宅品牌體系系標準進行行，同時進行“亞太村””生態(tài)住宅宅品牌體系系認證申報報，進而實現(xiàn)和和強化項目目在生態(tài)住住宅、環(huán)保保開發(fā)項目目品牌的感感召力?！皝喬濉薄鄙鷳B(tài)住宅宅是由全國國工商聯(lián)住住宅產(chǎn)業(yè)商商會和中中國太平洋洋經(jīng)濟合作作理事會（（PECC）中國委員員會工商委委員會聯(lián)合合發(fā)起的一一個住宅聯(lián)聯(lián)合品牌建建設(shè)項目.1、國際品牌牌國際會所國際學(xué)校國際開發(fā)及及管理模式式2、住宅性能能認證標準準國家《商品住宅性性能認定管管理辦法》國家康居示示范工程的的有關(guān)3、生態(tài)環(huán)境境認證標準準國家生態(tài)住住宅指標體體系“亞太村””的國際生生態(tài)指標體體系客戶定位客戶群體購房目的購房偏好已在龍崗長期居住、家庭經(jīng)濟實力強的居民自用物業(yè)檔次、優(yōu)越的自然景觀、超大規(guī)模社區(qū)、深圳關(guān)內(nèi)工薪階層自用優(yōu)越的自然人文環(huán)境、完善配套、優(yōu)越的物業(yè)文化主題內(nèi)涵、價格利好片區(qū)內(nèi)高收入來源人士及私營業(yè)主階層自用、度假物業(yè)檔次、優(yōu)越的自然景觀、超大規(guī)模社區(qū)香港及周邊地區(qū)中產(chǎn)階層、長期來往于深港兩地經(jīng)商人士和部分中低收入階自用、度假物業(yè)檔次、完善配套、優(yōu)越的自然人文景觀、相較于香港同類物業(yè)較低的物業(yè)價格深圳關(guān)內(nèi)部分中高收入階層度假物業(yè)檔次、優(yōu)越的自然人文環(huán)境、優(yōu)越的物業(yè)文化主題內(nèi)涵命名建議：“山?！保旱锰飒毢竦牡淖匀画h(huán)境境和自然景景觀優(yōu)勢，暗扣“山海海龍崗”的的整體區(qū)域域特征。“錦”：豐富的生活活空間、居居住形態(tài)、、高質(zhì)量的的人文活動動主題、園園林環(huán)境的的創(chuàng)造力和和形象力，，以及社區(qū)區(qū)生活?！俺恰背浞终f明了了本項目超超大規(guī)模的的生活居住住空間。“山海、城””與“星海名城城”、“翠?；ɑ▓@”在名稱上能能夠形成連連續(xù)性，進進而充分發(fā)發(fā)揮品牌互互動性。振業(yè)---山海錦錦城第四部分項項目規(guī)規(guī)劃建議一、項目開開發(fā)規(guī)劃戰(zhàn)戰(zhàn)略思路我司對于本本項目的開開發(fā)規(guī)劃作作出了一個個戰(zhàn)略性構(gòu)構(gòu)想即：以以“橫崗片區(qū)區(qū)第一社區(qū)區(qū)”為項目發(fā)展展平臺，以以“SPORT生活革命””為項目整體體文化主題題：以“生態(tài)、品品味、精品品、品牌””為核心市場場支持力?！案吲e品牌牌開發(fā)領(lǐng)跑跑大旗、打造深圳休休閑地產(chǎn)航航母”（一）整體體規(guī)劃構(gòu)想想根據(jù)“山海海生態(tài)家園園”的整體體構(gòu)想在小小區(qū)規(guī)劃中中重點考慮慮“親山水社社區(qū)”的景觀營造造。將山、、水、園林林、運動場場、建筑等等等的一切切融為一體體，創(chuàng)造“天人合一一”的生活空間間。將三個分區(qū)區(qū)進行相互互呼應(yīng)、同同時相互獨獨立的整體體規(guī)劃。將將各分區(qū)規(guī)規(guī)劃為不同檔次、、不同風(fēng)格格、不同運運動主題的建筑組團團，從而便便于分階段段的開發(fā)推推廣。（二）、戶戶型設(shè)計構(gòu)構(gòu)想的考量量因素戶型比例戶型面積（M2）比例一房一廳一衛(wèi)36—402%小二房二廳一衛(wèi)60—6310%二房二廳一衛(wèi)68—7215%小三房二廳一衛(wèi)83—8510%小三房二廳二衛(wèi)89—9220%三房二廳二衛(wèi)98—10215%小四房二廳二衛(wèi)108—11010%Townhouse125--13010%Townhouse或單體別墅160--2105%（三）、裝裝修標準在本項目的的銷售過程程中以毛坯坯房標準交交樓，同時時提供兩到到三種不同同檔次的裝裝修標準基基本能夠滿滿足未來項項目的銷售售需要。（四）、園園林設(shè)計構(gòu)構(gòu)想注重回歸自自然，強調(diào)調(diào)環(huán)境空間間以人為本本、創(chuàng)造親親和、自然然的健康生生活方式，，結(jié)合“休休閑、運動動、度假、、健康”的的核心主題題。（五）、社社區(qū)配套商業(yè)配套社區(qū)配套社區(qū)健康中心交通條件教育配套設(shè)施社區(qū)會所（六）、物物業(yè)管理第五部分營營銷推推廣主題戰(zhàn)戰(zhàn)略一、整體推推廣戰(zhàn)略（二）、推推廣階段控控制（三）、營營銷推廣核核心賣點總體項目宣宣傳賣點主主題：（綜綜合概括