房企戶型面積贈送圖文

戶型面積贈送研究專題研究目的分析市場贈送面積具體操作方法研究政策對面積贈送的影響為十堰提供產(chǎn)品的市場借鑒面積贈送研究的系統(tǒng)化認知產(chǎn)品維度下的贈送方式實例典型案例分析政策法規(guī)分析專題研究內(nèi)容面積贈送研究的系統(tǒng)化認知面積贈送實現(xiàn)的原理分析面積贈送的優(yōu)劣勢評價面積贈送的實現(xiàn)路徑面積贈送手段的系統(tǒng)化分析

—6大維度：計算標準、結(jié)構(gòu)、實現(xiàn)效果、性價比、產(chǎn)品、空間方向“面積贈送”的實質(zhì)——“贈送面積”一般有以下3種來源：“面積贈送”開發(fā)商利用商品住宅現(xiàn)行的建筑設計規(guī)范，盡量多設計一些既可以讓業(yè)主利用，但又不計入銷售面積或只計算一半面積的居住空間，以提高單位面積的使用率“偷面積”實際是鉆了“建筑面積計算方法”的空子，減少了建筑的套內(nèi)面積，從而為開發(fā)商減少上繳稅費開發(fā)商在與購房者簽訂商品房預售合同的同時與購房者簽訂委托裝修改造協(xié)議，由購房者委托其指定的關聯(lián)裝修裝飾公司“免費”裝修改造一旦涉訴便金蟬脫殼，違規(guī)主體還是購房者，導致購房者“被違規(guī)”，使得房屋實際使用面積增大違建面積侵犯共有面積開發(fā)商對部分特定住戶購房者所贈送的面積，實際為業(yè)主共有面積如常見的承諾給頂層業(yè)主的頂層露臺、給底層業(yè)主的地下室空間等贈送面積的優(yōu)劣勢—贈送面積可帶來4%-8%的溢價，利遠大于弊，但要警惕政策帶來的風險雖然贈送面積會增加部分建筑成本，但項目在銷售過程中，可帶來4%-8%的溢價，并且銷售速度會大幅度提高，總體來說，贈送面積的利要遠大于弊但需要考慮政策影響，由于目前部分城市的送面積項目過多，房產(chǎn)部門已出臺或準備出臺相關政策禁止送面積優(yōu)勢一：提高使用面積優(yōu)勢二：增加項目賣點優(yōu)勢三：提高項目溢價劣勢一：增加建筑成本劣勢二：政策風險優(yōu)勢劣勢“面積贈送”依據(jù)房屋容積率及贈送面積的最終確定于政府規(guī)劃部門、開發(fā)商、設計院有直接的關系，最終由目標客戶對贈送部分利用或者二次改造在開發(fā)是和客戶利益之間需求平衡點，是決定我們產(chǎn)品成功與否的重要因素將贈送變?yōu)榭捎觅I越多送越多，送越多價越高通過建筑結(jié)構(gòu)改造，進行二次設計政府規(guī)劃部門：給定容積率高價出讓土地，提高政府收入控制城市開發(fā)，改善居住環(huán)境依據(jù)開發(fā)商：最求價值最大化收購土地，挖掘最大價值呼應政府政策，挖掘政策漏洞設計院：研究技術上可行性深入研究規(guī)范，尋找規(guī)范漏洞實施指導報建，報建制約實施我們的目標客戶分類1：按計算標準分類計算標準方式功能不計面積1、凸窗無限度外擴(凸窗高2.2米內(nèi))空間延伸2、落地凸窗(2.2米內(nèi))空間延伸,實際窗地面與房間地面同,變現(xiàn)類夾層實用面積3、可局部拆卸內(nèi)假凸窗增加一些儲物空間或直接增加凸窗層高變成標準高4、兩層高以上的普通大露臺增加使用面積但不占用房間面積5、兩層高以上的內(nèi)凹大露臺或入戶花園增加使用面積但不占用房間面積,可以加樓板變現(xiàn)更多實用面積6、地下室空間增加輔助使用空間7、雙首層設計的"地下空間"增加輔助使用空間或變現(xiàn)更多實用面積8、一樓庭院和樓頂?shù)氖褂妹娣e增加輔助使用空間9、超高內(nèi)庭院可變現(xiàn)實用面積10、室內(nèi)層高2.2以下(夾層)增加輔助使用空間計一半面積1、一層普通大陽臺增加使用面積但使得房間面積減少2、可以變房間的內(nèi)陽臺計一半面積,但能直接變成房間,非常實用計一層室內(nèi)超高層面積1、室內(nèi)4米以下增加空間體量和舒適度2、室內(nèi)4.4米-6米甚至更高增加空間體量和舒適度,另可以加樓板變現(xiàn)實用面積少分攤公共面積1、不計面積的公共面積(高層高,夾層等)減少公攤建筑面積,增加套內(nèi)實用面積2、計一半面積的公共面積(陽臺形式等)減少公攤建筑面積,增加套內(nèi)實用面積3、模糊公共空間(裝飾性園林建筑<不計面積>與入戶大堂相連)增加入戶大堂面積提高舒適度,客觀上減少公攤建筑面積,增加套內(nèi)實用面積分類2：按結(jié)構(gòu)差異分類以”屬于建筑體的原來結(jié)構(gòu)，改變用途使之成為室內(nèi)的使用空間“和新增加戶型的輔助功能空間”兩種方式為主。另外，擴大戶型原有可贈送面積部分的面積和高度也是偷面積的一種考慮方向原有結(jié)構(gòu)，改變用途的贈送面積方法一般不會增加過多的建筑成本，而擴大或者增加功能空間則必須面臨增加建筑成本的考慮類別方法原有結(jié)構(gòu)，改變用途可延展客廳、共享梯廳、空調(diào)機位改生活陽臺、陽光房擴大空間，贈送面積凸窗、入戶花園、增加功能空間半地下室、隱藏式衣柜、露臺、空中花園、外掛廊、空中院館、內(nèi)院露臺增加層高6米高入戶花園、LOFT分類3：按贈送實現(xiàn)效果分類屬于“原有結(jié)構(gòu)，改變用途”的方法一般可贈送的面積的不太多，但好在不增加建筑成本；擴大或增加功能空間的方法雖然能夠帶來更大的贈送面積，但需要付出一定的成本支出方法可贈送面積的多少空調(diào)機位改生活陽臺

+隱藏式衣柜

+凸窗

+可延展客廳

++共享梯廳

++外掛廊

++入戶花園

+++6米高入戶花園

++++空中花園

++++空中院館

++++內(nèi)院露臺

++++露臺

++++LOFT

+++++送半地下室

+++++注：“+”號表示面積大小的程度，+號越多，則面積越大分類4：按性價比分類從成本角度來看，從1至6“偷面積”方法所帶來的成本增加相對較少；而7至14號方法所帶來的成本增加相對較多；從提升價格能力來看，loft、露臺、6米高入戶花園和空中花園等贈送面積較多的設計價格提升能力較強，而隱藏式衣柜、凸窗、空調(diào)機位改生活陽臺等贈送面積較少的設計價格提升能力相對較弱。從建筑成本與價格相對比來看，隱藏式衣柜、空調(diào)機位改生活陽臺、凸窗、露臺、6米高入戶花園、LOFT性價比較好。注：“★”“☆”號表示成本或價格多少，星號越多，則成本或價格越高分類5：按產(chǎn)產(chǎn)品構(gòu)構(gòu)成元元素陽臺凸陽臺凹陽臺復合陽臺（空中花園）窗戶按形式分平開凸窗轉(zhuǎn)角凸窗按做法分普通凸窗落地凸窗（步入式）可拆卸凸窗露臺普通露臺（奇偶露臺）錯層露臺入戶花園普通入戶花園可變?nèi)霊艋▓@N+1/N+2模式陽光房內(nèi)庭院花架公共空間入戶門庭共享梯廳管道井儲藏空間隱藏式衣櫥空調(diào)機位空調(diào)機位頂層閣樓夾層加大層高送夾層低層首層花園半地下室/地下室分類6：按空間間的延伸伸方向向垂直:夾層半地下下室/地下室室高于或或等于于2層層高高的露露臺電梯廳廳首層花園水平陽臺凸窗N+n模式設備平平臺頂層閣閣樓……13根據(jù)產(chǎn)產(chǎn)品構(gòu)構(gòu)成元元素，，介紹紹贈送送面積積主要要方式式設備平平臺夾層陽臺窗戶露臺入戶花花園N+n模式公共空空間儲藏空空間頂層低層設備平平臺政策依依據(jù)：建筑筑物的的陽臺臺，不不論是是凹陽陽臺、、凸陽陽臺、、封閉閉陽臺臺、不不封閉閉陽臺臺均按按其水水平投投影面面積的的一半半計算算。實施措措施：贈送送大陽陽臺、、凹陽陽臺（（或空空中花花園））改造造成房房間等等。戶型圖圖解陽臺示意陽臺和和露臺臺的區(qū)區(qū)別：：陽臺是是從房房間分分離出出去的的一部部分，，有頂頂蓋，，且頂頂蓋的的高度度不超超過一一個樓樓層的的高度度露臺是是直接接對著著天空空的，，沒有有柱子子，沒沒有頂頂蓋，，或頂頂蓋的的高度度超過過一個個樓層層的高高度夾層陽臺窗戶露臺入戶花花園N+n模式公共空空間儲藏空空間頂層低層陽臺圖圖解贈送一一半面面積設備平平臺夾層陽臺窗戶露臺入戶花花園N+n模式公共空空間儲藏空空間頂層低層實例分分析萬科金金御華華府內(nèi)陽臺臺面寬寬3.8米，進進深6米，可可改房房間內(nèi)陽臺臺可改改書房房中海萬萬錦豪豪園贈送一一半面面積戶型特特點：：內(nèi)陽陽臺設設計，，按照照可改改房的的尺度度設計計陽臺臺，方方便客客戶自自行裝裝修成成陽光光臥室室或者者書房房，實實用性性強，，由于于只計計算一一半面面積，，性價價比高高，客客戶接接受度度好。。設備平平臺優(yōu)勢：：陽臺結(jié)結(jié)合客客廳或或主臥臥布置置，增增加寬寬敞感感，贈贈送一一半面面積。。一般般只在在大戶戶型單單元或或自然然資源源景觀觀較好好的樓樓盤中中使用用。局限：：在規(guī)定定面積積內(nèi)，，大陽陽臺導導致室室內(nèi)空空間的的變小小，而而且必必須考考慮到到底多多大的的陽臺臺適合合多大大的戶戶型。。對小戶戶型而而言，，贈送送面積積較少少，逐逐漸被被露臺臺取代代。優(yōu)劣勢勢分析析夾層陽臺窗戶露臺入戶花花園N+n模式公共空空間儲藏空空間頂層低層設備平平臺政策依依據(jù)：層高高小于于2.2m的夾層層、插插層、、地下下室、、半地地下室室，不不計算算建筑筑面積積。實施措措施：銷售售按凸凸窗，，裝修修通過過改變變凸窗窗板，，調(diào)節(jié)節(jié)內(nèi)部部空間間高度度或利利用上上部空空間做做儲藏藏柜。。戶型圖圖解凸窗示示意凸窗定定義（（2011）：凸凸出建建筑外外墻面面的窗窗戶凸窗既既作為為窗，，在設設計和和使用用時就就應有有別于于地板板（樓樓板））的延延伸，，也就就是說說不能能把地地板延延伸出出去而而仍稱稱之為為凸窗窗。凸凸窗的的窗臺臺應只只是墻墻面的的一部部分且且距地地面應應有一一定高高度。。夾層陽臺窗戶露臺入戶花花園N+n模式公共空空間儲藏空空間頂層低層普通凸凸窗圖圖解普通凸凸窗可拆卸卸凸窗窗贈送全全部面面積設備平平臺政策依依據(jù)：層高高小于于2.2m的夾層層、插插層、、地下下室、、半地地下室室，不不計算算建筑筑面積積。實施措措施：銷售售按凸凸窗，，裝修修通過過改變變凸窗窗板，，調(diào)節(jié)節(jié)內(nèi)部部空間間高度度或利利用上上部空空間做做儲藏藏柜。。戶型圖圖解凸窗示示意這些““可拆拆卸凸凸窗””在交交樓時時是真真正的的凸窗窗（在在結(jié)構(gòu)構(gòu)上是是虛設設的））。業(yè)業(yè)主主在裝裝修時時，可可以自自行將將該凸凸窗打打掉（（不影影響外外墻立立面））“可拆拆卸凸凸窗””在在拆卸卸凸窗窗后的的室內(nèi)內(nèi)空間間，比比步入入式凸凸窗更更好使使用，，空間間也沒沒有壓壓抑感感夾層陽臺窗戶露臺入戶花園N+n模式公共空間儲藏空間頂層低層可拆卸凸窗窗圖解普通凸窗可拆卸凸窗窗凸窗上梁可可以打掉設備平臺實例分析夾層陽臺窗戶露臺入戶花園N+n模式公共空間儲藏空間頂層低層綠洲豐和戶型特點：：綠洲豐和和的臥室基基本上都有有1.5米深的落地地凸窗,就是衛(wèi)生間間也有0.9米深的凸窗窗，衛(wèi)生間間的凈高要要求低，落落地凸窗的的應用最為為理想設備平臺優(yōu)勢：給業(yè)主帶來來實惠：只只要凸窗高高度小于2.2米，可不計計入建筑面面積通透的室內(nèi)內(nèi)空間：凸凸窗增加了了室內(nèi)可使使用空間和和視野開闊闊感美觀的建筑筑外立面：：精心設計計的凸窗建建筑能與房房間自然融融為一體局限：政策對凸窗窗高度的限限制，使進進深不可避避免產(chǎn)生局局限。這一一點，即使使“可拆卸卸凸窗”的的誕生，也也未能有更更好的突破破正當凸窗無無法為客戶戶帶來更極極致的面積積上的實惠惠，于是，，另外一種種“偷法””誕生優(yōu)劣勢分析析夾層陽臺窗戶露臺入戶花園N+n模式公共空間儲藏空間頂層低層設備平臺超高露臺政策依據(jù)：陽臺頂蓋蓋高度大于于或等于兩兩個標準層層高度，該該陽臺不計計算建筑面面積。實施措施：無蓋露臺臺通常采用用退臺方式式實現(xiàn)，上上蓋高度達達到或超過過二個層高高的陽臺也也視為露臺臺，均不計計入建筑面面積，是能能偷到面積積最大的方方式。戶型圖解露臺示意對于錯層大大露臺（或或入戶花園園）如果是是可以用玻玻璃窗封上上，或加樓樓層板使上上下兩家都都增加面積積，對偷面面積提高實實用率有非非常大的幫幫助。但要要考慮上下下層對視的的問題，如如采用內(nèi)封封閉的方式式夾層陽臺窗戶露臺入戶花園N+n模式公共空間儲藏空間頂層低層雙層露臺圖圖解贈送全部面面積設備平臺實例分析深圳鳴翠居居，贈送兩兩層通高露臺奇數(shù)層偶數(shù)層夾層陽臺窗戶露臺入戶花園N+n模式公共空間儲藏空間頂層低層設備平臺戶型特點：：通過錯層層設計，部部分露臺層層高設計為為6米，同時符符合建筑規(guī)規(guī)范（佛山山），全部部不計入銷銷售面積奇數(shù)層平面偶數(shù)層平面偶數(shù)層大露臺，層高6米對應奇數(shù)層位置空對應奇數(shù)層位置空夾層陽臺窗戶露臺入戶花園N+n模式公共空間儲藏空間頂層低層實例分析萬科金御華華府，龍光光天湖酈都都設備平臺對業(yè)主：“獲贈面積積”的誘惑惑更大讓小區(qū)景致致和房間形形成有機結(jié)結(jié)合，露臺臺成為小戶戶型的主要要置業(yè)群最最喜愛的戶戶型結(jié)構(gòu)之之一對地產(chǎn)商：：有效解決了了平層中送送出不計面面積的露臺臺靈活多變的的露臺設計計帶來的戶戶型美感成成為樓盤新新的賣點，，減少了銷銷售壓力露臺的出現(xiàn)現(xiàn)，在買房房者求實惠惠的心理與與高房價之之間，找到到了一個很很好的平衡衡點優(yōu)劣勢分析析夾層陽臺窗戶露臺入戶花園N+n模式公共空間儲藏空間頂層低層設備平臺政策依據(jù)：贈送原理理同陽臺，，半封閉贈贈送一半面面積。實施措施：業(yè)主收房房后可自行行將入戶花花園封閉。。戶型圖解入戶花園示示意由于入戶花花園和陽臺臺只計一半半建筑面積積，開發(fā)商商通過做大大入戶花園園和陽臺也也屬“偷面面積”之舉舉入戶花園提提供入口緩緩沖空間，，引入更多多室外空間間，提高產(chǎn)產(chǎn)品舒適度度此方法一般般只在大戶戶型單元且且自然資源源景觀較好好的樓盤中中使用夾層陽臺窗戶露臺入戶花園N+n模式公共空間儲藏空間頂層低層入戶花園圖圖解贈送一半面面積設備平臺戶型特點：：”6米高入戶花花園”采用用左右錯層層設計，將將入戶花園園設計成兩兩層高度，，可以100%的“偷面積積”。左左右錯層的的入戶花園園（兩層高高度），使使得業(yè)主得得到了實惠惠?！?米高入戶花花園”由于于上層被封封閉，在使使用中甚至至可以再作作一層閣樓樓實例分析新天地夾層陽臺窗戶露臺入戶花園N+n模式公共空間儲藏空間頂層低層A座（8-31層）偶數(shù)層層群組平面面示意圖A座（8-31層）奇數(shù)層層群組平面面示意圖贈送全部面面積設備平臺戶型特點：：贈送部分分為入戶花花園一半面面積和餐廳廳衛(wèi)生間，，共贈送8-12㎡㎡實例分析富通城三期期夾層陽臺窗戶露臺入戶花園N+n模式公共空間儲藏空間頂層低層贈送全部面面積建筑面積約約50多平米，入入戶花園贈贈送一半面面積為3.84平米。建筑面積約約70平米，入戶戶花園贈送送一半面積積為3.16平米。設備平臺夾層陽臺窗戶露臺入戶花園N+n模式公共空間儲藏空間頂層低層局限：作為購房者者，由于入入戶花園要要計一半建建筑面積，，在規(guī)定面面積內(nèi)，大大的入戶花花園必然造造成室內(nèi)空空間的變小小。另外還還必須考慮慮到底多大大的入戶花花園和陽臺臺時候多大大的戶型凸陽臺和凸入戶花花園進深太深容易易影響房間和下一一層的采光，太淺淺則難以形成圍合合成圈喝茶、聊天天、打牌的空中庭庭院的感覺。入戶戶花園應該與戶內(nèi)內(nèi)保持一定高差，，否則無法填浮土土種花草，不能達達到真正花園的效效果優(yōu)劣勢分析設備平臺政策依據(jù)：層高小于2.2m的夾層、插層、地地下室、半地下室室，不計算建筑面面積。實施措施：空面積。戶型圖解局限性分析：私密性的處理一直直是陽光房設計的的一大瓶頸“陽光房”因為不不能完全保障業(yè)主主隱私權，且建筑筑立面的處理等受受到質(zhì)疑，廣泛推推廣尚有難度夾層陽臺窗戶露臺入戶花園N+n模式公共空間儲藏空間頂層低層陽光房圖解陽光房空中庭園花架贈送全部面積設備平臺戶型特點：中山萬科城市風景景的陽光房，使室室外空間室內(nèi)化，，將陽臺(贈送一一半面積）設計成成陽光房，增加室室內(nèi)使用空間?！瓣柟夥俊睋碛型ㄍㄍ?、華麗的外觀觀，其三面玻璃墻墻的設計讓業(yè)主和和自然有很親密的的接觸實例分析中山萬科城市風景景夾層陽臺窗戶露臺入戶花園N+n模式公共空間儲藏空間頂層低層陽光房空中庭園花架設備平臺政策依據(jù)：建筑物的陽臺均均應按照其投影面面積的1／2計算；陽臺頂蓋高高度大于或等于兩兩個標準層高度，，該陽臺不計算建建筑面積。實施措施：空中庭院只計算算一半的建筑面積積，可封玻璃為房房間；空中庭院兩兩層通高，不計算算建筑面積。內(nèi)庭院將室外景觀觀引入室內(nèi)，創(chuàng)造造更私密的半室外外空間，也可靈活活用于擴大室內(nèi)空空間。贈送面積效效率非最高，但實實用性較強。夾層陽臺窗戶露臺入戶花園N+n模式公共空間儲藏空間頂層低層空中庭院圖解兩層通高戶型圖解陽光房空中庭園花架贈送一半/全部面積設備平臺政策依據(jù)：政策中禁止的是是“板”，花架搭搭建的是“架”實施措施：通過將陽臺或房房間的樓板先不布布置，而是設置一一些構(gòu)件梁，等到到工程驗收后，再再由開發(fā)商統(tǒng)一的的布置樓板夾層陽臺窗戶露臺入戶花園N+n模式公共空間儲藏空間頂層低層通道只計算一半面面積，兩邊的花架架是不計算建筑面面積的“贈送部分分”，這些花架，，交房后將全部搭搭上板，隔成房。。陽光房空中庭園花架贈送全部面積建筑面積：70平米贈送面積：15平米設備平臺夾層陽臺窗戶露臺入戶花園N+n模式公共空間儲藏空間頂層低層陽光房空中庭園花架實例分析萬科金色名郡建業(yè)領翔建筑面積：115平米贈送面積：21平米贈送一半面積贈送全部面積花架隔成房間花架隔成房間設備平臺實施措施：電梯可以前后雙雙開門，電梯開門門后可以直接進入入房屋，將以前的的電梯等待區(qū)改為為私人空間，把入入戶門外移，使得得業(yè)主可以多出部部分面積。注意事項：電梯可以前后雙開開門，電梯開門后后可以直接進入房房屋，將以前的電電梯等待區(qū)改為私私人空間，把入戶戶門外移，使得業(yè)業(yè)主可以多出部分分面積夾層陽臺窗戶露臺入戶花園N+n模式公共空間儲藏空間頂層低層雙側(cè)電梯廳圖解戶型圖解雙側(cè)電梯廳雙層電梯廳贈送全部面積設備平臺實例分析深圳香蜜湖1號華府夾層陽臺窗戶露臺入戶花園N+n模式公共空間儲藏空間頂層低層雙側(cè)電梯廳雙層電梯廳設備平臺雙側(cè)電梯廳夾層陽臺窗戶露臺入戶花園N+n模式公共空間儲藏空間頂層低層政策依據(jù)：電梯廳露臺兩層層高度，按照建筑筑計算有關規(guī)定，，不計入容積率部部分實施措施：電梯廳花園由兩兩層高露臺組成，，即每兩層電梯廳廳均有一個近30—40平方米的露臺，形形成了可供兩層業(yè)業(yè)主共同使用梯廳廳花園。一般是兩兩層或者三層做一一個。香詩美林其電梯廳廳花園由兩層高露露臺組成，即每兩兩層電梯廳均有一一個近30—40平方米的露臺，形形成了可供兩層業(yè)業(yè)主共同使用梯廳廳花園雙層電梯廳圖解戶型圖解雙層電梯廳電梯三層四層五層六層贈送全部面積設備平臺政策依據(jù)：層高小于2.2m的夾層、插層、地地下室、半地下室室，不計算建筑面面積。實施措施：室內(nèi)局部做小于于2.2m夾層，家裝可利用用為儲藏柜和衣柜柜或同層高。戶型圖解儲藏空間示意隱藏式衣櫥的設計計方法有點類似于于低臺凸窗，通過過外墻外移并將其其做成凸窗完成，，只是這里的凸窗窗改成了“衣櫥””缺點：可能影響外墻的保保溫和整個小區(qū)的的外立面的協(xié)調(diào)性性;可能會影響室內(nèi)空空間的舒適度。夾層陽臺窗戶露臺入戶花園N+n模式公共空間儲藏空間頂層低層儲藏空間圖解根據(jù)凸窗原理，贈贈送的衣柜贈送全部面積政策依據(jù)：兩層通高陽臺、、露臺、突出小于于0.6m的陽臺不計算建筑筑面積。實施措施：設備平臺設計成成為進深小于0.6m，可改為陽臺。設備平臺示意生活陽臺在施工圖圖上是空調(diào)室外機機位，驗收后將被被改造為生活陽臺臺。夾層陽臺窗戶露臺入戶花園N+n模式公共空間儲藏空間設備平臺頂層低層空調(diào)機位圖解戶型圖解贈送全部面積夾層陽臺窗戶露臺入戶花園N+n模式公共空間儲藏空間設備平臺頂層低層實例分析天鵝湖6期119㎡74.46㎡贈送一半面積贈送全部面積夾層陽臺窗戶露臺入戶花園N+n模式公共空間儲藏空間設備平臺頂層低層政策依據(jù)：坡屋頂內(nèi)的建筑筑空間，屋面底板板距樓面凈高超過過2.0部分計算全部建筑筑面積；凈高不超超過2.0米部分不計建筑面面積。頂層結(jié)構(gòu)頂頂板小于2.2米，并加高度小于于2.0米的單坡和雙坡屋屋頂，頂層可不算算面積實施措施：建筑頂層閣樓或或住宅內(nèi)部閣樓閣樓示意戶型圖解為了吸引消費者買買下高層單位開發(fā)發(fā)商就必須增加它它們的附加值贈送送閣樓是除去贈送送花園以外的另外外一種比較好的方方式因為開發(fā)商所所付出的成本很小小一般用在多層洋洋房中高層建筑中中由于技術和建筑筑功能的影響很少少使用閣樓贈送部分面積設備平臺政策依據(jù)：層高低于夾層2.2米，不計入建筑面面積。實施措施：在將房屋層高設設計到4.8米、4.9米甚至更高后，在在上層做一個層高高低于2.2米的閣樓，使空間間得到充分利用。。戶型圖解夾層示意這種做法已經(jīng)廣為為流傳于小戶型中中。在商業(yè)建筑中中，由于對層高限限制不是很強，因因此，可以做到層層高6米，入伙驗收后再再隔出一層。常見見的有LOFT建筑缺點：結(jié)構(gòu)復雜，，施工周期加長，，減少可售面積，，從而單價較高注意事項：挑高房是利用“層層高”偷面積的一一種，如果規(guī)劃中中限高要求限制，，再將房屋層高做做大意味著整個項項目的建筑面積可可能減少。夾層陽臺窗戶露臺入戶花園N+n模式公共空間儲藏空間頂層低層夾層圖解夾層夾層夾層贈送高度小于2.2米可不計入容積率率贈送全部面積設備平臺戶型特點：按照國國家建筑規(guī)范，層層高低于夾層2.2米，可以不記入建建筑面積，2.18米的夾層可以不計計算銷售面積地““100%””送給業(yè)業(yè)主實例分分析荷蘭水水鄉(xiāng)高廳采采用3.9米，標標準層層采用用層高高2.81米，夾夾層高高2.18米，贈贈送面面積近近30平米夾夾層空空間夾層陽臺窗戶露臺入戶花花園N+n模式公共空空間儲藏空空間頂層低層贈送全全部面面積首層二層客廳層層高4.6米，可可以隔隔成2層設備平平臺實施措措施：將每每戶周周邊的的公共共區(qū)域域進行行半封封閉圍圍合，，形成成小院院，以以達到到送面面積的的目的的首層庭庭院示示意存在問問題：：物權法法第七七十條條規(guī)定定：業(yè)業(yè)主對對建筑筑物內(nèi)內(nèi)的住住宅、、經(jīng)營營性用用房等等專有有部分分享有有所有有權，，對專專有部部分以以外的的共有有部分分享有有共有有和共共同管管理的的權利利夾層陽臺窗戶露臺入戶花花園N+n模式公共空空間儲藏空空間頂層低層首層庭庭院圖圖解戶型圖圖解首層庭庭院地下室室贈送全全部面面積設備平平臺政策依依據(jù)：1.層高小小于2.2米的地地下室室、半半地下下室不不計算算建筑筑面積積；2.雙首層層設計計的地地下空空間不不計算算建筑筑面積積；3.住宅建建筑正正負零零之下下不計計算建建筑面面積。。實施措措施：1.地下室室、半半地下下室做做夾層層或填填充，，上層層凈高高小于于2.2米，裝裝修時時可打打通上上下，，不計計建筑筑面積積地下室室示意意注意事事項：：贈送地地下室室存在在一定定爭議議，按按照相相關規(guī)規(guī)定半半地下下室應應該屬屬于業(yè)業(yè)主共共有空空間，，如果果送給給只送送給一一樓住住戶則則有可可能侵侵犯了了其他他業(yè)主主的合合法權權益。。所以以，一一定要要有一一份嚴嚴密的的解釋釋條款款夾層陽臺窗戶露臺入戶花花園N+n模式公共空空間儲藏空空間頂層低層地下室室圖解解戶型圖圖解總建筑筑面積積約174-198㎡，贈送送地下下室面面積約約63-93㎡首層庭庭院地下室室半地下下室圖圖解贈送全全部面面積典型案案例分分析佛山力力迅上上筑佛山萬萬科金金御華華府佛山萬萬科金金色家家園深圳佳佳兆業(yè)業(yè)可園園實例分分析贈送一一半面面積贈送全全部面面積房號戶型建筑面積附加值戶型分析奇數(shù)01三房二廳142m2贈送面積31m2贈送入戶陽臺與內(nèi)庭院，可由三房改為四房；雙陽臺、雙套間設計；主臥設置90°轉(zhuǎn)角凸窗，景觀視角豐富。奇數(shù)02三房二廳141m2贈送面積33m2偶數(shù)01三房二廳142m2贈送面積28m2偶數(shù)02三房二廳141m2贈送面積30m2內(nèi)庭院院工作陽陽臺入戶陽臺內(nèi)庭院院工作陽陽臺入戶陽臺工作陽陽臺入戶陽臺工作陽陽臺入戶陽臺露臺露臺內(nèi)庭院院內(nèi)庭院院佛山力力迅上上筑面積：：142m22實際使使用面面積可可達到到：158－165m22偶數(shù)層層平面面奇數(shù)層層平面面贈送一一半面面積贈送全全部面面積多功能能廳層高2.19m陽臺花園多功能能廳層高2.19m露臺生活陽臺露臺生活陽臺多功能能廳層高2.19m多功能能廳層高2.19m露臺花園露臺花園生活陽臺生活陽臺露臺陽臺陽臺花園露臺花園房號奇數(shù)01奇數(shù)02偶數(shù)01偶數(shù)02戶型四房三廳三衛(wèi)三房三廳三衛(wèi)四房三廳三衛(wèi)三房三廳三衛(wèi)建筑面積253m2237m2252m2237m2附加值贈送約33m2層高2.19m的多功能廳，贈送超大露臺約20m2。贈送約31m2層高2.19m的多功能廳，贈送超大露臺約20m2。贈送約33m2層高2.19m的多功能廳，贈送超大露臺55m2。贈送約32m2層高2.19m的多功能廳，贈送超大露臺30m2。戶型分析二梯二戶，電梯直接入戶，帶私家入戶電梯廳；雙陽臺、雙露臺、雙主人房設計；二梯二戶，電梯直接入戶，帶私家入戶電梯廳；雙陽臺、雙露臺、雙主人房設計；陽臺花園可改房。二梯二戶，電梯直接入戶，帶私家入戶電梯廳；雙陽臺、雙露臺、雙主人房設計；二梯二戶，電梯直接入戶，帶私家入戶電梯廳；雙陽臺、雙露臺、雙主人房設計；陽臺花園可改房。實例分分析佛山萬萬科金金御華華府（（景院院）面面積積：237m2－－253m2實實際際使用用面積積達到到：270m2－－300m2贈送一一半面面積活性空空間活性空空間綠化花園露臺露臺露臺露臺露臺露臺露臺露臺凸窗凸窗偶數(shù)層層平面面綠化花園露臺露臺活性空空間活性空空間露臺露臺凸窗凸窗凸窗凸窗奇數(shù)層層平面面房號戶型建筑面積附加值戶型分析奇數(shù)015＋1房二廳三衛(wèi)181m2贈送面積約30m2，其中活性空間與綠化花園可改為房間。贈送超大面積活性空間；雙露臺、主人房全套房設計；奇數(shù)025房二廳三衛(wèi)172m2贈送面積約32m2，其中活性空間可改為房間。贈送超大面積活性空間；雙露臺、主人房全套房設計；偶數(shù)015＋1房二廳三衛(wèi)181m2贈送面積約42m2，其中活性空間與綠化花園可改為房間。贈送超大面積活性空間；設置4個露臺，270°觀景視野；主人房全套房設計；偶數(shù)025房二廳三衛(wèi)172m2贈送面積約44m2，其中活性空間可改為房間。贈送超大面積活性空間；設置4個露臺，270°觀景視野；主人房全套房設計贈送全全部面面積實例分分析佛山萬萬科金金色家家園（（二期期樓王王）面面積積：172m2－－181m22實實際使使用面面積達達到：：200m22－220m22錯層露露臺（（6米高））贈贈送全全部面面積露臺變變種：：雙L型陽臺臺（加加花架架）形形成錯錯層贈贈送陽陽臺；；較好好解決決露臺臺私密密性問問題主臥L型落地凸窗窗贈送，形形成溫馨休休閑空間，，同時使主主臥得到三三面采光和和景觀。根據(jù)凸窗原原理，贈送送的衣柜入戶花園實例分析深圳佳兆業(yè)業(yè)可園說明：兩房房中難見的的戶型，面面積為68-73平米，贈送送面積和舒舒適性達到到極致，極極大促進樓樓盤銷售。?！懊娣e贈送送”政策法法規(guī)分析05年前贈送面面積的設計計方式05-10年贈送面積積設計方式式2012年8月《住宅設計規(guī)規(guī)范》新規(guī)分析深圳、上海海、武漢、、十堰四城城政策分析析對于開發(fā)商商贈送面積積的行為，，國家及部部分城市通通過制定相相關規(guī)則、、規(guī)范不斷斷進行約束束2005年前各種提提高使用率率的手段基基本被各大大開發(fā)商使使用到極致致，隨著05年《建筑工程建建筑面積計計算規(guī)范GB/T50353-2005》的出臺，顯顯示出政府府相關主管管部門對變變相贈送面面積的行為為開始進行行約束05年前贈送面面積的設計計方式不計建筑面積（全贈送）a凸窗無限度外擴(凸窗高2.2米內(nèi))(空間延伸)b落地凸窗(2.2米內(nèi))(空間延伸,實際窗地面與房間地面同)c可局部拆卸內(nèi)假凸窗(增加一些儲物空間或直接增加凸窗層高變成標準高)d兩層高以上的普通大露臺(增加使用面積但不占用房間面積)e兩層高以上的內(nèi)凹大露臺或入戶花園(增加使用面積但不占用房間面積,可以加樓板變現(xiàn)更多實用面積)f地下室空間(增加輔助使用空間)g雙首層設計"地下空間"(增加輔助使用空間或更多實用面積)h一樓庭院和樓頂?shù)氖褂妹娣e(增加輔助使用空間)i超高內(nèi)庭院(可變現(xiàn)實用面積)j室內(nèi)層高2.2以下(夾層)(增加輔助使用空間)計一半建筑面積（半賣半送）k一層普通大陽臺(增加使用面積但使得房間面積減少)l可以變房間的內(nèi)陽臺(計一半面積,但能直接變成房間,非常實用)只計一層面積的室內(nèi)超高層高(全贈送)m室內(nèi)4米以下(增加空間體量和舒適度)n室內(nèi)4.4米-6米甚至更高(增加空間體量和舒適度,另可以加樓板變現(xiàn)實用面積)o不計面積的公共面積(高層高,夾層等)(減少公攤建筑面積,增加套內(nèi)實用面積)p計一半面積的公共面積(陽臺形式等)(減少公攤建筑面積,增加套內(nèi)實用面積)q模糊公共空間(裝飾性園林建筑<不計面積>與入戶大堂相連)(增加入戶大堂面積提高舒適度,客觀上減少公攤建筑面積,增加套內(nèi)實用面積)設計方式國家標準的適應性市場適應性契合度a新實行的國家標準當中，對凸窗、落地凸窗并無限制，是未來項目戶型設計的突破點之一★★★★★可在各類型單位中采用，特別是中小緊湊型戶型其競爭力不言而喻。bcd新實行的國家標準當中，對超過6米陽臺即視為露臺不計入建筑面積的規(guī)則依然未變?！铩铩铩镩_闊的室外空間對客戶具備足夠的吸引力，但隨之而來的視線干擾仍有一定負面因素。ef地下空間和半地下空間都能給洋房客戶帶來一些空間變化上的情趣，但地下空間相應成本較高，而且新規(guī)范出臺后也必須計算相應面積?！铩铩铩镞m用范圍只能為洋房產(chǎn)品的首層或者二層。gh一樓庭院和樓頂?shù)氖褂妹娣e，標準并無變化★★★★★適用范圍窄i超高內(nèi)庭院，標準無變化★★變現(xiàn)的面積舒適度不夠，但仍有一定性價比優(yōu)勢。j室內(nèi)層高2.2米以下（夾層），新標準規(guī)定必須計算1/2面積?！锞幼∈孢m度低，而且性價比下降。k大陽臺，標準無變化★★★在限定面積區(qū)間內(nèi)適當放大陽臺面積更能提升性價比。l國家新標準當中并沒有對內(nèi)陽臺做過多限制，因此N+1的陽臺模式可為本項目戶型設計的亮點之一?！铩铩铩锟赡軐κ覂?nèi)空間功能合理分布造成一定負面影響m層高，新標準無要求★★在不影響戶型面積標準和提高過多成本的前提下可適當考慮。no標準無變化★★★p標準無變化★★★提高房屋實用率的有效手段。q模糊公共空間標準變化★★★05-10年偷面積的的設計方式式2012年8月《住宅設計規(guī)規(guī)范》實施后對陽陽臺重新定定義，對凸凸窗、閣樓樓、坡屋頂頂計入容積積率作出了了規(guī)定，今今后開發(fā)商商變相突破破容積率的的設計將得得到有效控控制

新版《規(guī)范》舊版《規(guī)范》陽臺陽臺被嚴格定義為附設于建筑物外墻設有欄桿或欄板，可供人活動的空間，明確了陽臺的使用功能，所有的陽臺都計一半的建筑面積，并明確指出，開發(fā)商對陽臺面積不得任意擴大化。按照舊規(guī)，陽臺是指供居住者進行室外活動、晾曬衣物等的空間，這給很多開發(fā)商以機會，因為陽臺只計一半的建筑面積。因此，一些樓盤就以多贈面積吸引購房者，設計動輒十幾平方米以上的大陽臺，在規(guī)劃設計時陽臺未封閉，但到了交房時擅自封閉陽臺，相當于直接贈送了一半面積凸窗明確了“凸窗”的定義：建筑墻外面的窗戶。凸窗既作為窗，在設計和使用時就應有別于地板(樓板)的延伸，即不能把地板延伸出去而仍稱之為凸窗。凸窗的窗臺應只是墻面的一部分且距地面應有一定高度。凸窗的窗臺防護高度要求與普通窗臺一樣，應按《規(guī)范》的相關規(guī)定進行設計。凸窗的含義也被首次明確，可以防止假“凸窗”。今后開發(fā)商利用地面延伸變相擴大面積，進而變相突破容積率設計所謂“大飄窗”的行為，將得到有效控制。無定義坡屋頂新規(guī)定將坡屋頂內(nèi)的使用面積列入套內(nèi)使用面積中，公攤系數(shù)下降，使得標準層住戶得房率更高對坡屋頂內(nèi)的使用面積單獨計算，不得列入標準層使用面積和標準層建筑面積中，需計算建筑總面積時，利用標準層使用面積系數(shù)反求注：僅列出出與贈送面面積有關修修改深圳《深圳市房屋屋建筑面積積測繪技術術規(guī)程》（舊版規(guī)程程）成為深圳市市房產(chǎn)測繪繪的地方性性計算細則則2000.10《深圳經(jīng)濟特特區(qū)房屋建建筑面積測測繪技術規(guī)規(guī)范》全國房產(chǎn)測測繪領域第第一個由政政府批準發(fā)發(fā)布的地方方性標準針對超常規(guī)規(guī)設計的超大陽臺、、超大凸窗窗、半地下下室、入戶戶花園等“贈送面面積”方式式作出限制制2006.062012.01《關于建筑設設計審查有有關控制要要求的通知知》對住宅層高高、住宅陽陽臺面積、、商業(yè)建筑筑、廠房等等高度等作作出了相關關控制要求求主要針對所所謂的一層做兩層層、陽臺改改房間等“偷面積積”的方式式新規(guī)針對原有的“偸面積”行為"單套戶型建筑面積90平方米（含90平方米）以下復式戶型不得設置透空";"住宅戶型內(nèi)部僅限于復式戶型的起居室（客廳、餐廳）設置透空";也有一些條文對過去的規(guī)范予以嚴格，如以前規(guī)定戶型透空部分的投影面積不得超過該戶型建筑面積的20%,現(xiàn)在要求不超過"套內(nèi)建筑面積的20%",且"最多不得超過40平方米".通過戶型透空將上層空間多隔斷一間房住宅陽臺(含花池)總投影面積不得超過每戶套內(nèi)建筑面積的20%，其中兩層高及以上陽臺投影面積不得超過每戶套內(nèi)建筑面積的10%通過設計大面積陽臺或花池進行“贈送”住宅建筑單一層高不得超過3.3米，低層住宅建筑單一層高不得超過3.6米高層高設計以假復式實現(xiàn)“買一層送一層”深圳2012年出臺的《關于建筑設設計審查有有關控制要要求的通知知》主要針對所所謂的一層做兩層層、陽臺改改房間等“偷面積積”等方式式進行約束束2005年國標2012年深圳不計建筑面積（全贈送）a凸窗無限度外擴(凸窗高2.2米內(nèi))(空間延伸)已做規(guī)定，小面積可以，大面積不可當凸窗高度大于或等于2.2米且進深大于0.6米時，凸窗部分應計算全部建筑面積b落地凸窗(2.2米內(nèi))(空間延伸,實際窗地面與房間地面同)c可局部拆卸內(nèi)假凸窗(增加一些儲物空間或直接增加凸窗層高變成標準高)d兩層高以上的普通大露臺(增加使用面積但不占用房間面積)e兩層高以上的內(nèi)凹大露臺或入戶花園(增加使用面積但不占用房間面積,可以加樓板變現(xiàn)更多實用面積)f地下室空間(增加輔助使用空間)可以繼續(xù)偷面積g雙首層設計"地下空間"(增加輔助使用空間或更多實用面積)h一樓庭院和樓頂?shù)氖褂妹娣e(增加輔助使用空間)i超高內(nèi)庭院(可變現(xiàn)實用面積)j室內(nèi)層高2.2以下(夾層)(增加輔助使用空間)計一半建筑面積（半賣半送）k一層普通大陽臺(增加使用面積但使得房間面積減少)已做規(guī)定，小面積可以，大面積不可住宅陽臺(含花池)總投影面積不得超過每戶套內(nèi)建筑面積的20%，其中兩層高及以上陽臺投影面積不得超過每戶套內(nèi)建筑面積的10%l可以變房間的內(nèi)陽臺(計一半面積,但能直接變成房間,非常實用)只計一層面積的室內(nèi)超高層高(全贈送)m室內(nèi)4米以下(增加空間體量和舒適度)已做規(guī)定，有面積限制"單套戶型建筑面積90平方米（含90平方米）以下復式戶型不得設置透空";"住宅戶型內(nèi)部僅限于復式戶型的起居室（客廳、餐廳）設置透空";n室內(nèi)4.4米-6米甚至更高(增加空間體量和舒適度,另可以加樓板變現(xiàn)實用面積)o模糊公共空間(裝飾性園林建筑<不計面積>與入戶大堂相連)(增加入戶大堂面積提高舒適度,客觀上減少公攤建筑面積,增加套內(nèi)實用面積)可繼續(xù)上海2003.042011.102012.09《上海市房屋屋建筑面積積計算及共共有建筑面面積分攤規(guī)規(guī)則》《上海市建建筑面積計計算規(guī)劃管管理暫行規(guī)規(guī)定》針對陽臺、飄窗窗、半地下下室、裝飾飾性陽臺、、花池、空空調(diào)室外機機擱板（箱箱）等給出明確確規(guī)定《上海市房產(chǎn)產(chǎn)面積測算算規(guī)范》主要針對入戶花園、、陽臺、大大露臺、閣閣樓、低凸凸窗、落地地凸窗、地地下室等“偸面積積”方式限限制2003年2011年2012年入戶花園和陽臺入戶花園和陽臺只計算一半的面積住宅陽臺的設計進深不超過1.8米（含），且其水平投影面積小于或者等于8平方米住宅陽臺的設計進深不超過1.8米（含），且寬度不超過陽臺所連接居室開間寬度大露臺和閣樓露臺不計入建筑面積住宅分門戶、房屋建筑結(jié)構(gòu)圍合范圍以內(nèi)的建筑空間，均屬套內(nèi)使用空間，除設計規(guī)范有規(guī)定外，均應按水平投影面積計算建筑面積并計入容積率住宅分門戶、房屋建筑結(jié)構(gòu)圍合范圍以內(nèi)的建筑空間，均屬套內(nèi)使用空間，除設計規(guī)范有規(guī)定外，均應按水平投影面積計算建筑面積并計入容積率低凸窗和落地凸窗層高小于2.2米的房屋附屬部分，不計入建筑面積飄窗臺面與室內(nèi)地面的高差應不小于0.5米，飄窗高度應不超過2.2米，且自外墻墻體結(jié)構(gòu)外邊線至飄窗外邊線距離不超過0.6米窗臺面與室內(nèi)地面的高差應不小于0.5米，飄窗高度應小于2.2米，飄窗出挑外邊線至外墻面的距離不得超過0.5米地下室層高2.2米以上計全部建筑面積房間地平面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/2，地下室在室外地面以上部分的高度不超過1米，且除地下車庫的情形外只能通過垂直交通（電梯、樓梯）進入室內(nèi)層高在2.2米以上的地下室、半地下室及其相應的出入口，按其外墻（不包括防潮層及保護墻）水平外圍計算建筑面積。與室內(nèi)連通的有透明結(jié)構(gòu)頂蓋的地下室采光井，按其圍護結(jié)構(gòu)水平外圍計算建筑面積；與室內(nèi)不連通的有透明結(jié)構(gòu)頂蓋的地下室采光井及露天的地下室采光井不計建筑面積。上海2005年國標2012年上海不計建筑面積（全贈送）a凸窗無限度外擴(凸窗高2.2米內(nèi))(空間延伸)已做規(guī)定，小面積可以，大面積不可窗臺面與室內(nèi)地面的高差應不小于0.5米，飄窗高度應小于2.2米，飄窗出挑外邊線至外墻面的距離不得超過0.5米b落地凸窗(2.2米內(nèi))(空間延伸,實際窗地面與房間地面同)c可局部拆卸內(nèi)假凸窗(增加一些儲物空間或直接增加凸窗層高變成標準高)d兩層高以上的普通大露臺(增加使用面積但不占用房間面積)e兩層高以上的內(nèi)凹大露臺或入戶花園(增加使用面積但不占用房間面積,可以加樓板變現(xiàn)更多實用面積)f地下室空間(增加輔助使用空間)已做規(guī)定，偷面積受限制層高在2.2米以上的地下室、半地下室及其相應的出入口，按其外墻（不包括防潮層及保護墻）水平外圍計算建筑面積。與室內(nèi)連通的有透明結(jié)構(gòu)頂蓋的地下室采光井，按其圍護結(jié)構(gòu)水平外圍計算建筑面積；與室內(nèi)不連通的有透明結(jié)構(gòu)頂蓋的地下室采光井及露天的地下室采光井不計建筑面積。g雙首層設計"地下空間"(增加輔助使用空間或更多實用面積)h一樓庭院和樓頂?shù)氖褂妹娣e(增加輔助使用空間)可以繼續(xù)偷面積i超高內(nèi)庭院(可變現(xiàn)實用面積)j室內(nèi)層高2.2以下(夾層)(增加輔助使用空間)計一半建筑面積（半賣半送）k一層普通大陽臺(增加使用面積但使得房間面積減少)已做規(guī)定，小面積可以，大面積不可住宅陽臺的設計進深（取陽臺維護結(jié)構(gòu)外圍至外墻面的最大垂直距離）不超過1.8米（含），且寬度不超過陽臺所連接居室開間寬度（限一開間）的，按水平投影面積的一半計算建筑面積并計入容積率l可以變房間的內(nèi)陽臺(計一半面積,但能直接變成房間,非常實用)只計一層面積的室內(nèi)超高層高(全贈送)m室內(nèi)4米以下(增加空間體量和舒適度)可以繼續(xù)偷面積n室內(nèi)4.4米-6米甚至更高(增加空間體量和舒適度,另可以加樓板變現(xiàn)實用面積)o模糊公共空間(裝飾性園林建筑<不計面積>與入戶大堂相連)(增加入戶大堂面積提高舒適度,客觀上減少公攤建筑面積,增加套內(nèi)實用面積)可繼續(xù)2005年國標2011年武漢不計建筑面積（全贈送）a凸窗無限度外擴(凸窗高2.2米內(nèi))(空間延伸)已做規(guī)定，小面積可以，大面積不可飄窗窗臺高度（窗臺面與室內(nèi)地面的高差）不得少于0.45米且突出外墻高度不得超過0.75米b落地凸窗(2.2米內(nèi))(空間延伸,實際窗地面與房間地面同)c可局部拆卸內(nèi)假凸窗(增加一些儲物空間或直接增加凸窗層高變成標準高)d兩層高以上的普通大露臺(增加使用面積但不占用房間面積)已做規(guī)定，不可偷面積陽臺不管其上蓋高度為幾個自然層高，均應計算建筑面積e兩層高以上的內(nèi)凹大露臺或入戶花園(增加使用面積但不占用房間面積,可以加樓板變現(xiàn)更多實用面積)f地下室空間(增加輔助使用空間)可以繼續(xù)偷面積g雙首層設計"地下空間"(增加輔助使用空間或更多實用面積)h一樓庭院和樓頂?shù)氖褂妹娣e(增加輔助使用空間)i超高內(nèi)庭院(可變現(xiàn)實用面積)j室內(nèi)層高2.2以下(夾層)(增加輔助使用空間)小面積可以，現(xiàn)要求小于2.2夾層算一半面積計一半建筑面積（半賣半送）k一層普通大陽臺(增加使用面積但使得房間面積減少)已做規(guī)定，小面積可以，大面積不可凸陽臺維護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積不得大于10平米，且進深不得大于2.4米；凹陽臺維護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積不得大于8平米，且進深不得大于2.4米復合型陽臺維護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積不得大于10平米，且進深不得大于2.4米l可以變房間的內(nèi)陽臺(計一半面積,但能直接變成房間,非常實用)只計一層面積的室內(nèi)超高層高(全贈送)m室內(nèi)4米以下(增加空間體量和舒適度)已做規(guī)定，小面積可以，大面積不可居住建筑標準層高大于3.2米且小于4.5米，建筑面積按照下式計算：S=s*H/h,S:計算建筑面積，s：本層建筑面積，H：設計層高，h：規(guī)定層高；居住建筑標準層高大于4.5米且小于5.4米，不論層內(nèi)有無隔層，建筑面積均按照該層水平投影面積的2倍計算n室內(nèi)4.4米-6米甚至更高(增加空間體量和舒適度,另可以加樓板變現(xiàn)實用面積)o模糊公共空間(裝飾性園林建筑<不計面積>與入戶大堂相連)(增加入戶大堂面積提高舒適度,客觀上減少公攤建筑面積,增加套內(nèi)實用面積)可繼續(xù)武漢：2011年武漢市政政府研究新新規(guī)后出臺臺《武漢市建筑筑面積計算算規(guī)則》國標2005與武漢市標標2011新舊政策對對比十堰根據(jù)《建筑工程建建筑面積計計算規(guī)范》（GB/T50353-2005）及有關技技術標準，，參照外地地有關規(guī)定定，并結(jié)合合十堰市城城區(qū)建設工工程規(guī)劃管管理實際，，2011年10月19日下發(fā)《十堰城區(qū)建建設工程建建筑面積計計入容積率率計算細則則（試行））》層高住宅建筑（包括公寓、別墅等）標準層層高不宜大于3.3米，當建筑標準層層高大于3.3米，不大于5.1米（2.9米+2.2米）時，不論層內(nèi)是否有隔層，按該層水平投影面積的1.5倍計算建筑面積；當住宅建筑層高大于5.1米時，其建筑面積在2倍基礎上按層高每增加2.2米即增加一層（不含陽臺部分）計算。（躍層式住宅、低層式住宅等當起居室（廳）層高在戶內(nèi)通高時以及住宅坡屋頂不計入超高范圍）錯層陽臺錯層式陽臺地面距頂蓋的高度不大于6.6米的，計1/2面積；大于6.6米的按照其水平投影面積計算建筑面積并計算容積率。飄窗飄窗凸出外墻結(jié)構(gòu)邊線小于或者等于0.9米且高度（含上下結(jié)構(gòu)厚度）小于2.2米的，不計算建筑面積。超出上述規(guī)定的，按照其水平投影面積計算建筑面積并計算容積率。地下室、半地下室房間地平面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/2者為地下室；房間地平面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/3,且不超過1/2者為半地下室。多個標高場地宜采用分臺地設計標高。如建筑室外平面標高不一致時，以周邊最近的等級最高城市道路（含規(guī)劃）標高為準增加不超過0.4米作為室外地坪。十堰政策限限制2005年國標2011年十堰不計建筑面積（全贈送）a凸窗無限度外擴(凸窗高2.2米內(nèi))(空間延伸)已做規(guī)定，小面積可以，大面積不可飄窗凸出外墻結(jié)構(gòu)邊線小于或者等于0.9米且高度（含上下結(jié)構(gòu)厚度）小于2.2米的b落地凸窗(2.2米內(nèi))(空間延伸,實際窗地面與房間地面同)c可局部拆卸內(nèi)假凸窗(增加一些儲物空間或直接增加凸窗層高變成標準高)d兩層高以上的普通大露臺(增加使用面積但不占用房間面積)已做規(guī)定，對偷面積有限制錯層式陽臺地面距頂蓋的高度不大于6.6米的，計1/2面積；大于6.6米的按照其水平投影面積計算建筑面積并計算容積率e兩層高以上的內(nèi)凹大露臺或入戶花園(增加使用面積但不占用房間面積,可以加樓板變現(xiàn)更多實用面積)f地下室空間(增加輔助使用空間)可以繼續(xù)偷面積g雙首層設計"地下空間"(增加輔助使用空間或更多實用面積)h一樓庭院和樓頂?shù)氖褂妹娣e(增加輔助使用空間)i超高內(nèi)庭院(可變現(xiàn)實用面積)j室內(nèi)層高2.2以下(夾層)(增加輔助使用空間)小面積可以，現(xiàn)要求小于2.2夾層算一半面積計一半建筑面積（半賣半送）k一層普通大陽臺(增加使用面積但使得房間面積減少)l可以變房間的內(nèi)陽臺(計一半面積,但能直接變成房間,非常實用)只計一層面積的室內(nèi)超高層高(全贈送)m室內(nèi)4米以下(增加空間體量和舒適度)已做規(guī)定，對偷面積有限制住宅建筑（包括公寓、別墅等）標準層層高不宜大于3.3米，當建筑標準層層高大于3.3米，不大于5.1米（2.9米+2.2米）時，不論層內(nèi)是否有隔層，按該層水平投影面積的1.5倍計算建筑面積；當住宅建筑層高大于5.1米時，其建筑面積在2倍基礎上按層高每增加2.2米即增加一層（不含陽臺部分）計算n室內(nèi)4.4米-6米甚至更高(增加空間體量和舒適度,另可以加樓板變現(xiàn)實用面積)o模糊公共空間(裝飾性園林建筑<不計面積>與入戶大堂相連)(增加入戶大堂面積提高舒適度,客觀上減少公攤建筑面積,增加套內(nèi)實用面積)可繼續(xù)2005年前操作方式2005年國標2012年深圳2012年上海2011年武漢2011年十堰總結(jié)不計建筑面積（全贈送）a凸窗無限度外擴(凸窗高2.2米內(nèi))(空間延伸)政策無新要求已做規(guī)定，小面積可以，大面積不可已做規(guī)定，小面積可以，大面積不可已做規(guī)定，小面積可以，大面積不可已做規(guī)定，小面積可以，大面積不可對面積進行限制b落地凸窗(2.2米內(nèi))(空間延伸,實際窗地面與房間地面同)c可局部拆卸內(nèi)假凸窗(增加一些儲物空間或直接增加凸窗層高變成標準高)d兩層高以上的普通大露臺(增加使用面積但不占用房間面積)政策無新要求————已做規(guī)定，不可偷面積已做規(guī)定，對偷面積有限制e兩層高以上的內(nèi)凹大露臺或入戶花園(增加使用面積但不占用房間面積,可以加樓板變現(xiàn)更多實用面積)f地下室空間(增加輔助使用空間)適用范圍只能為洋房產(chǎn)品的首層或者二層可以繼續(xù)偷面積已做規(guī)定，偷面積受限制可以繼續(xù)偷面積可以繼續(xù)偷面積g雙首層設計"地下空間"(增加輔助使用空間或更多實用面積)h一樓庭院和樓頂?shù)氖褂妹娣e(增加輔助使用空間)政策無新要求可以繼續(xù)偷面積i超高內(nèi)庭院(可變現(xiàn)實用面積)j室內(nèi)層高2.2以下(夾層)(增加輔助使用空間)新標準規(guī)定必須計算1/2面積小面積可以——計一半建筑面積（半賣半送）k一層普通大陽臺(增加使用面積但使得房間面積減少)政策無新要求已做規(guī)定，小面積可以，大面積不可已做規(guī)定，小面積可以，大面積不可已做規(guī)定，小面積可以，大面積不可——l可以變房間的內(nèi)陽臺(計一半面積,但能直接變成房間,非常實用)只計一層面積的室內(nèi)超高層高(全贈送)m室內(nèi)4米以下(增加空間體量和舒適度)政策無新要求已做規(guī)定，有面積限制可以繼續(xù)偷面積已做規(guī)定，小面積可以，大面積不可已做規(guī)定，對偷面積有限制對面積進行限制n室內(nèi)4.4米-6米甚至更高(增加空間體量和舒適度,另可以加樓板變現(xiàn)實用面積)o模糊公共空間(裝飾性園林建筑<不計面積>與入戶大堂相連)(增加入戶大堂面積提高舒適度,客觀上減少公攤建筑面積,增加套內(nèi)實用面積)可繼續(xù)，但適用性不高可繼續(xù)，但適用性不高可繼續(xù)，但適用性不高可繼續(xù)，但適用性不高可繼續(xù)注：表示可以繼續(xù)操作，表示可以繼續(xù)操作但存在政策風險（廣州）新新政下戶型型贈送方式式案例專題題新政后的贈贈送方式對對比分析贈送方式實實例解析新政后不可可行的面積積贈送方式式按照廣州最最新出臺的的《計算規(guī)范》征求意見來來看，現(xiàn)時時許多慣用用的贈送方方式都將失失去作用。。從理論上上說，上述述六種手段段都是廣州州現(xiàn)時流行行的面積贈贈送方法中中不能再繼繼續(xù)使用的的幾種。因此結(jié)合新新政征求意意見細則與與上述不可可行的辦法法實例，對對新政后確確實可行的的面積贈送送方式的落落實具有參參考意義?！，F(xiàn)時廣州常用，但在新規(guī)范下不能使用的面積贈送方式贈送一半面積1入戶花園2內(nèi)陽臺變房3L型陽臺變房（內(nèi)L形）贈送全部面積1超過0.5米寬的凸窗2結(jié)構(gòu)內(nèi)的花池、空調(diào)擱板變房3小復式房（復式的夾層一般小于2.2m）計算一半建建筑面積不計算建筑筑面積廣州樓盤案案例廣州保利城城花園2期海德A、C-03單元B、D-05單元106.00㎡入戶花園內(nèi)陽臺符合首置需需求的戶型型1計算一半建建筑面積不計算建筑筑面積廣州樓盤案案例保利公館201020棟7梯01單位戶型3房2廳100.61㎡符合首置需需求的戶型2內(nèi)陽臺，改改廁所計算一半建建筑面積不計算建筑筑面積金域藍灣B11棟標準層01單位廣州樓盤案案例符合首置需需求的戶型3有防護欄的的花池變房房計算一半建建筑面積不計算建筑筑面積海珠區(qū)朗晴晴大學印象象小復復式樓面面積110㎡㎡廣州樓盤案案例小復式房，，加層低于于2.2m，不計入建建筑面積符合首置需需求的戶型4新政后可行行的面積贈贈送方式新《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》下，依然能夠使用的面積贈送方式贈送全部面積利用不超過0.5米寬、2.2米高的凸窗增加室內(nèi)使用面積，可分落地式與普通式兩種（其中普通式可以在驗收后，將凸窗窗臺削平，做成高于2.2米的落地凸窗）架空一塊區(qū)域，待驗收后搭板使用屬于外墻附屬物的花池、空調(diào)擱板擴展面積（不超過0.5米的不算面積，超過的算一半，但此種算法僅限于建筑結(jié)構(gòu)外的部分）按照廣州最最新出臺的的《計算規(guī)范》征求意見來來看，現(xiàn)時時許多慣用用的贈送方方式都將失失去作用。。從理論上上說，上述述三種手段段都是廣州州現(xiàn)時流行行的面積贈贈送方法中中能