房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程與運(yùn)營管理二

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程與運(yùn)營管理講師：張志飛2016/07/04目錄房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體開發(fā)流程土地獲取節(jié)點(diǎn)計(jì)劃與控制項(xiàng)目定位決策節(jié)點(diǎn)計(jì)劃與控制產(chǎn)品設(shè)計(jì)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃與控制項(xiàng)目報(bào)建節(jié)點(diǎn)計(jì)劃與控制施工建設(shè)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃與控制推廣銷售節(jié)點(diǎn)計(jì)劃與控制入伙交付節(jié)點(diǎn)計(jì)劃與控制房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程（住宅項(xiàng)目）前期土地獲取策劃定位規(guī)劃設(shè)計(jì)工程施工開盤銷售入伙交房1234567土地信息收集政策、市場調(diào)研可行性研究獲取土地使用權(quán)簽訂土地出讓合同獲得用地規(guī)劃許可證確權(quán)辦理土地證區(qū)域市場調(diào)研項(xiàng)目定位設(shè)計(jì)建議方案設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)方案送審取得施工許可證工程招標(biāo)七通一平施工圖紙、資料、材料、設(shè)備準(zhǔn)備臨時(shí)用地或臨時(shí)占道手續(xù)辦理施工許可批文及辦理開工手續(xù)設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位的協(xié)調(diào)申辦《預(yù)售證》或《銷售許可證》商品房銷售辦理銀行按揭竣工驗(yàn)收建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收進(jìn)行權(quán)屬登記，取得相關(guān)證書物業(yè)移交3房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體開發(fā)流程——企業(yè)視角與客戶視角4看樓決策簽約等待收樓收拾喬遷比較居住發(fā)展商物業(yè)管理項(xiàng)目論證企業(yè)視角的房地產(chǎn)流程客戶視角的房地產(chǎn)流程產(chǎn)品策劃營銷策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)施工管理產(chǎn)品交付物業(yè)服務(wù)銷售實(shí)現(xiàn)各節(jié)點(diǎn)與時(shí)間標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)（即項(xiàng)目啟動(dòng)時(shí)間，取得設(shè)計(jì)要點(diǎn)后經(jīng)集團(tuán)評(píng)審?fù)ㄟ^的時(shí)間）；國有土地使用證(指國有土地使用證的簽發(fā)時(shí)間)；建設(shè)用地規(guī)劃許可證（指建設(shè)用地規(guī)劃許可證的簽發(fā)時(shí)間）；總平圖規(guī)劃設(shè)計(jì)完成（指規(guī)劃設(shè)計(jì)完成時(shí)間，以上報(bào)規(guī)劃局的簽收時(shí)間為準(zhǔn)）；方案設(shè)計(jì)完成（指方案通過集團(tuán)董事會(huì)批準(zhǔn)的時(shí)間）；方案圖報(bào)建（指取得政府相關(guān)部門批文時(shí)間，以最后部門的批文時(shí)間為準(zhǔn)）；樁基施工圖完成（指可用于招標(biāo)及施工的樁基施工圖完成時(shí)間）；主體施工圖完成（指可用于招標(biāo)及施工的施工圖完成時(shí)間）；建設(shè)工程規(guī)劃許可證（指建設(shè)工程規(guī)劃許可證的簽發(fā)時(shí)間）；精裝交樓標(biāo)準(zhǔn)施工圖及材料定板（指擬批量精裝交樓項(xiàng)目可用于招標(biāo)及施工的施工圖完成時(shí)間）；項(xiàng)目開工（指項(xiàng)目動(dòng)土?xí)r間，以土方開挖或樁基施工的開始時(shí)間為準(zhǔn)）；施工許可證（指施工許可證的簽發(fā)時(shí)間）；各節(jié)點(diǎn)與時(shí)間標(biāo)準(zhǔn)主體開工（指總包單位進(jìn)場，以地下室底板或者承臺(tái)基礎(chǔ)施工開始時(shí)間為準(zhǔn)）；預(yù)售證（指預(yù)售許可證的簽發(fā)時(shí)間）；開盤（指取得預(yù)售證后，正式開盤銷售的時(shí)間）；主體封頂（指主體屋面結(jié)構(gòu)的完成時(shí)間）；竣工驗(yàn)收（指竣工驗(yàn)收備案證明的簽發(fā)時(shí)間）；入伙（指第一批辦理集中交付的時(shí)間,不指與小業(yè)主簽訂購房合同上的交樓時(shí)間）。項(xiàng)目時(shí)間計(jì)劃管理的工具房地產(chǎn)開發(fā)基本模式：（七階段、七專業(yè)、53個(gè)關(guān)鍵活動(dòng)/節(jié)點(diǎn)）

設(shè)計(jì)配合

采購策劃、總包監(jiān)理招標(biāo)地質(zhì)勘查、七通一平、施工準(zhǔn)備及樁基等工程施工

項(xiàng)目取得項(xiàng)目策劃階段竣工入伙產(chǎn)品交付階段項(xiàng)目發(fā)展?fàn)I銷設(shè)計(jì)工程采購組織項(xiàng)目論證

項(xiàng)目取得

市場調(diào)研初步項(xiàng)目定位規(guī)劃要點(diǎn)/規(guī)劃草案項(xiàng)目定位概念規(guī)劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目營銷招商方案策劃租售前準(zhǔn)備（含前期客戶積累）方案設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)主體結(jié)構(gòu)施工至具備預(yù)售條件工程施工至竣工驗(yàn)收銷售及入伙配合工程施工配合、租售配合及入園手續(xù)配合租售事務(wù)管理成本前期成本估算測算設(shè)計(jì)階段成本控制及測算、形成

控制性目標(biāo)成本確定

合約框架

動(dòng)態(tài)成本管理工程實(shí)施階段的成本管理結(jié)算產(chǎn)品交付管理入住事務(wù)管理客服戰(zhàn)略用地規(guī)劃許可證國有土地使用證

規(guī)劃許可證

（辦理房地產(chǎn)預(yù)售施工許可證（

基礎(chǔ)提前施工報(bào)建）

許可證）產(chǎn)權(quán)初始登記工程施工配合物業(yè)方案策劃、設(shè)計(jì)配合、物業(yè)

公司選聘銷售配合工程條件評(píng)估投資估算投資目標(biāo)執(zhí)行監(jiān)控項(xiàng)目計(jì)劃動(dòng)態(tài)管理項(xiàng)目后

評(píng)估

項(xiàng)目運(yùn)營策劃（含項(xiàng)目計(jì)劃）景觀/專項(xiàng)／二次設(shè)計(jì)、部品策劃

內(nèi)部立項(xiàng)項(xiàng)目論證階段

項(xiàng)目策劃會(huì)

方案評(píng)審會(huì)方案設(shè)計(jì)階段

初設(shè)-施工圖階段主體結(jié)構(gòu)開工

開盤銷售

程管理階段

銷售管理階段項(xiàng)目計(jì)劃管理的工具項(xiàng)目計(jì)劃管理項(xiàng)目里程碑管理項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)管理項(xiàng)目供應(yīng)商管理招標(biāo)與合約管理風(fēng)險(xiǎn)管理目錄房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體開發(fā)流程土地獲取節(jié)點(diǎn)計(jì)劃與控制項(xiàng)目定位決策節(jié)點(diǎn)計(jì)劃與控制產(chǎn)品設(shè)計(jì)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃與控制項(xiàng)目報(bào)建節(jié)點(diǎn)計(jì)劃與控制施工建設(shè)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃與控制推廣銷售節(jié)點(diǎn)計(jì)劃與控制入伙交付節(jié)點(diǎn)計(jì)劃與控制房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取主要渠道獲取土地五類渠道：政府招拍掛（招標(biāo)、拍賣、掛牌）收購、合作招商引資，配套土地變更土地性質(zhì)劃撥拿地及價(jià)格考慮慮因素市場未來預(yù)期項(xiàng)目或區(qū)域發(fā)展展預(yù)期規(guī)劃條件的市場場實(shí)現(xiàn)及經(jīng)濟(jì)實(shí)實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和和機(jī)會(huì)成本競爭對(duì)手狀況分分析拿地各部門職責(zé)責(zé)投資開發(fā)部：收收集土地信息——項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)告（（分公司）——項(xiàng)目立項(xiàng)審批（（董事會(huì)）——項(xiàng)目可研報(bào)告（（集團(tuán)）——項(xiàng)目投資決策（（董事會(huì)）——項(xiàng)目獲?。ㄕ信婆茠?、股權(quán)收購購）——成交確認(rèn)書移交交給項(xiàng)目公司。。營銷部：初步市市場調(diào)研及定位位草案。設(shè)計(jì)部：概念規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。。工程部：現(xiàn)場踏踏勘（確定是生生地、熟地還是是毛地）。財(cái)務(wù)部：可研版版投資收益、初初步籌資方案。。成本部：控制性性成本目標(biāo)（限限額指標(biāo)、成本本控制系統(tǒng)規(guī)范范）、可研版成成本（根據(jù)設(shè)計(jì)計(jì)部提供的規(guī)劃劃要點(diǎn)進(jìn)行估算算）。采購部：制定項(xiàng)項(xiàng)目合約計(jì)劃方方案、市場調(diào)研研合作方資源。。目錄房地產(chǎn)項(xiàng)目的整整體開發(fā)流程土地獲取節(jié)點(diǎn)計(jì)計(jì)劃與控制項(xiàng)目定位決策節(jié)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃與控制制產(chǎn)品設(shè)計(jì)節(jié)點(diǎn)計(jì)計(jì)劃與控制項(xiàng)目報(bào)建節(jié)點(diǎn)計(jì)計(jì)劃與控制施工建設(shè)節(jié)點(diǎn)計(jì)計(jì)劃與控制推廣銷售節(jié)點(diǎn)計(jì)計(jì)劃與控制入伙交付節(jié)點(diǎn)計(jì)計(jì)劃與控制房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)發(fā)四大核心要素素決策資金決策項(xiàng)目決策人力決策時(shí)間地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)三三大核心要素：：錢、地、人、、時(shí)間！房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)發(fā)決策模型項(xiàng)目常規(guī)五種投投資開發(fā)模式城市運(yùn)營投資模模式城市運(yùn)營與大盤盤結(jié)合模式現(xiàn)金流項(xiàng)目開發(fā)發(fā)模式高周轉(zhuǎn)開發(fā)模式式稀缺資源開發(fā)模模式萬科：7對(duì)眼睛項(xiàng)目決策策模型龍湖：城市地圖圖決策體系項(xiàng)目定位決策各各部門職責(zé)投資開發(fā)部：建建設(shè)規(guī)劃許可證證——國有土地使用證證。營銷部：編制項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)營策劃書書（包括市場調(diào)調(diào)研深化、項(xiàng)目目定位報(bào)告、定定價(jià)方案、示范范區(qū)方案）。設(shè)計(jì)部：概念設(shè)設(shè)計(jì)任務(wù)書——概念設(shè)計(jì)深化方方案。工程部：編制項(xiàng)項(xiàng)目工程節(jié)點(diǎn)計(jì)計(jì)劃。財(cái)務(wù)部：概念版版投資收益（三三個(gè)指標(biāo)）。成本部：可研版版成本（根據(jù)設(shè)設(shè)計(jì)部提供的規(guī)規(guī)劃要點(diǎn)進(jìn)行估估算）。采購部：營銷合合作方資源（廣廣告、代理公司司、概念性設(shè)計(jì)計(jì)單位）。關(guān)鍵要素：項(xiàng)目目經(jīng)營策劃書、、概念設(shè)計(jì)深化化方案。目錄房地產(chǎn)項(xiàng)目的整整體開發(fā)流程土地獲取節(jié)點(diǎn)計(jì)計(jì)劃與控制項(xiàng)目定位決策節(jié)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃與控制制產(chǎn)品設(shè)計(jì)節(jié)點(diǎn)計(jì)計(jì)劃與控制項(xiàng)目報(bào)建節(jié)點(diǎn)計(jì)計(jì)劃與控制施工建設(shè)節(jié)點(diǎn)計(jì)計(jì)劃與控制推廣銷售節(jié)點(diǎn)計(jì)計(jì)劃與控制入伙交付節(jié)點(diǎn)計(jì)計(jì)劃與控制前期策劃與設(shè)計(jì)計(jì)周期指標(biāo)論證階段設(shè)計(jì)管理階段概念規(guī)劃施工圖策劃階段55天(多層)70天(高層)實(shí)施方案概念規(guī)劃草案大盤至少3個(gè)月至少1～1.5個(gè)月概念規(guī)劃/戰(zhàn)略規(guī)劃大盤180天中小盤55天市場定位：15天；概念規(guī)劃：32天；成果確認(rèn)：8天天；方案設(shè)擴(kuò)初設(shè)計(jì)計(jì)高層/復(fù)雜戶型多層90天多層70天設(shè)計(jì)前準(zhǔn)備：0天；設(shè)計(jì)過程：高層：方案50天+擴(kuò)初35天多層可省擴(kuò)初，，方案65天；；成果確認(rèn)：5天天；設(shè)計(jì)前準(zhǔn)備：0天；設(shè)計(jì)過程：多層層55天高層70天；成果確認(rèn)：不計(jì)計(jì)時(shí)間拿地與項(xiàng)目論證證時(shí)間設(shè)計(jì)周期：高層層215天；多層180天大盤（一期多層層）305天18房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理理程序優(yōu)化土建擴(kuò)初建筑、規(guī)劃方案案結(jié)構(gòu)、設(shè)備初步方案施工圖設(shè)計(jì)建筑、規(guī)劃方案部品設(shè)計(jì)及定板概念規(guī)劃草案概念規(guī)劃方案施工圖概念規(guī)劃草案概念規(guī)劃方案方案設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)景觀概念方案設(shè)設(shè)計(jì)景觀施工圖設(shè)計(jì)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)實(shí)施方案設(shè)計(jì)階階段銷售配合資料產(chǎn)品、技術(shù)創(chuàng)新新研發(fā)論證階段拿地節(jié)點(diǎn)策劃階段方案報(bào)建設(shè)計(jì)管理階段擴(kuò)初設(shè)計(jì)工程管理景觀方案設(shè)計(jì)銷售示范區(qū)設(shè)計(jì)計(jì)部品材料調(diào)研部品材料清單部品材料定板封封樣產(chǎn)品配置建議施工圖設(shè)計(jì)指引引模型研究結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)設(shè)備選型建筑平面19主要設(shè)計(jì)階段與與周期概念設(shè)計(jì)：大概概6周；詳規(guī)設(shè)計(jì)：大概概6周；單體方案：大概概12周；擴(kuò)初方案：大概概6周；施工圖設(shè)計(jì)：施施工標(biāo)準(zhǔn)和結(jié)構(gòu)構(gòu)形式大概10周；景觀設(shè)計(jì)：大概概5-6周；樣板房及會(huì)所設(shè)設(shè)計(jì)：大概4周常見的問題：進(jìn)度問題：進(jìn)度度難以控制、專專業(yè)公司難以銜銜接。質(zhì)量問題：評(píng)價(jià)價(jià)體系和評(píng)價(jià)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)的缺失。設(shè)計(jì)控制點(diǎn)概念設(shè)計(jì)研究區(qū)域確認(rèn)概念設(shè)設(shè)計(jì)研究結(jié)論規(guī)劃方案設(shè)計(jì)區(qū)域規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)評(píng)審會(huì)單體確認(rèn)限額設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)差錯(cuò)率（設(shè)設(shè)計(jì)錯(cuò)漏變更費(fèi)費(fèi)用/總變更費(fèi)用）實(shí)施方案完成基礎(chǔ)施工圖全套施工圖完成成景觀設(shè)計(jì)銷售包裝設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)周期項(xiàng)目重要節(jié)點(diǎn)詳規(guī)報(bào)建方案報(bào)建初步設(shè)計(jì)報(bào)建施工圖報(bào)建開工時(shí)間開盤時(shí)間各部門職責(zé)投資開發(fā)部：方方案設(shè)計(jì)報(bào)批批批復(fù)意見書——建設(shè)工程規(guī)劃許許可證——基礎(chǔ)施工許可證證。營銷部：編制營營銷總綱及評(píng)審審、組建營銷團(tuán)團(tuán)隊(duì)。設(shè)計(jì)部：編制方方案設(shè)計(jì)任務(wù)書書——規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評(píng)評(píng)審（含單體設(shè)設(shè)計(jì)方案）——景觀方案評(píng)審——初步設(shè)計(jì)成果評(píng)評(píng)審（含基坑支支護(hù)設(shè)計(jì)圖）——建筑施工圖評(píng)審審（含基礎(chǔ)設(shè)計(jì)計(jì)圖）——正式施工圖評(píng)審審。工程部：地質(zhì)初初堪——地質(zhì)詳堪——土方開挖及邊坡坡支護(hù)——基礎(chǔ)施工。財(cái)務(wù)部：方案版版投資收益（三三個(gè)指標(biāo)）。成本部：方案版版成本、施工圖圖預(yù)算（根據(jù)設(shè)設(shè)計(jì)部提供的規(guī)規(guī)劃要點(diǎn)進(jìn)行估估算）。各部門職責(zé)采購部：施工圖圖顧問單位——景觀、室內(nèi)、方方案設(shè)計(jì)單位——監(jiān)理單位招標(biāo)——土建總包招標(biāo)——工程材料設(shè)備采采購?？头?、物業(yè)部：：物業(yè)策劃方案案。關(guān)鍵要素：各類類設(shè)計(jì)方案、合合作方資源、項(xiàng)項(xiàng)目營銷總綱、、土方開挖及邊邊坡支護(hù)關(guān)注風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)工程部、投資開開發(fā)部、設(shè)計(jì)部部關(guān)注設(shè)計(jì)指標(biāo)標(biāo)表工程部、設(shè)計(jì)部部、營銷及客服服部關(guān)注交樓標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)部、工程部部、營銷及客服服部關(guān)注一戶一一圖工程部部、設(shè)設(shè)計(jì)部部、營營銷及及客服服部、、投資資開發(fā)發(fā)部關(guān)關(guān)注變變更和和報(bào)建建圖紙紙目錄房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目的整整體開開發(fā)流流程土地獲獲取節(jié)節(jié)點(diǎn)計(jì)計(jì)劃與與控制制項(xiàng)目定定位決決策節(jié)節(jié)點(diǎn)計(jì)計(jì)劃與與控制制產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)節(jié)節(jié)點(diǎn)計(jì)計(jì)劃與與控制制項(xiàng)目報(bào)報(bào)建節(jié)節(jié)點(diǎn)計(jì)計(jì)劃與與控制制施工建建設(shè)節(jié)節(jié)點(diǎn)計(jì)計(jì)劃與與控制制推廣銷銷售節(jié)節(jié)點(diǎn)計(jì)計(jì)劃與與控制制入伙交交付節(jié)節(jié)點(diǎn)計(jì)計(jì)劃與與控制制項(xiàng)目報(bào)報(bào)批報(bào)報(bào)建流流程開發(fā)辦開發(fā)經(jīng)營許可證項(xiàng)目手冊(cè)計(jì)委固定資產(chǎn)投資計(jì)劃項(xiàng)目立項(xiàng)規(guī)劃局建設(shè)用地規(guī)劃許可土地測量、評(píng)估國土資源局國有土地使用權(quán)證土地確認(rèn)、報(bào)批土地交易開發(fā)辦人防辦墻改辦消防支隊(duì)環(huán)保局基礎(chǔ)設(shè)施牌套費(fèi)開發(fā)管理費(fèi)人防異地建設(shè)費(fèi)墻改基金消防設(shè)施費(fèi)環(huán)境評(píng)估及排污費(fèi)規(guī)劃局建設(shè)工程規(guī)劃許可方案審批規(guī)劃局中標(biāo)通知書質(zhì)檢站散水辦勞保辦定額站安檢站安全許可定額鑒別勞保統(tǒng)籌散水押金質(zhì)檢委托城管大隊(duì)執(zhí)法大隊(duì)規(guī)劃局開發(fā)辦建委基建科施工許可證預(yù)售許可證放線管理房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目一般般報(bào)批批報(bào)建建流程程加快項(xiàng)項(xiàng)目報(bào)報(bào)批報(bào)報(bào)建進(jìn)進(jìn)程內(nèi)部控控制：：設(shè)計(jì)計(jì)圖紙紙的圖圖紙質(zhì)質(zhì)量、、出出圖時(shí)時(shí)間、、圖紙紙變更更（報(bào)報(bào)建圖圖紙的的變更更）；；現(xiàn)場配配合：：項(xiàng)目目現(xiàn)場場現(xiàn)狀狀、項(xiàng)項(xiàng)目現(xiàn)現(xiàn)場接接待；；外部協(xié)協(xié)調(diào)：：當(dāng)?shù)氐馗骷?jí)級(jí)政府府包括括規(guī)劃劃局、、建設(shè)設(shè)局、、國土土局、、城管管、質(zhì)質(zhì)檢站站、消消防等等各類類工作作協(xié)調(diào)調(diào)；合作方方的協(xié)協(xié)調(diào)：：合作作方報(bào)報(bào)建資資料、、合作作方工工程配配合（（主要要是現(xiàn)現(xiàn)場））、合作方方報(bào)建建工作作（勞勞保金金、中中標(biāo)備備案、、淤泥泥證等等）、、合作作方的的資源源配合合（尤尤其是是專業(yè)業(yè)部門門）。。目錄房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目的整整體開開發(fā)流流程土地獲獲取節(jié)節(jié)點(diǎn)計(jì)計(jì)劃與與控制制項(xiàng)目定定位決決策節(jié)節(jié)點(diǎn)計(jì)計(jì)劃與與控制制產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)節(jié)節(jié)點(diǎn)計(jì)計(jì)劃與與控制制項(xiàng)目報(bào)報(bào)建節(jié)節(jié)點(diǎn)計(jì)計(jì)劃與與控制制施工建建設(shè)節(jié)節(jié)點(diǎn)計(jì)計(jì)劃與與控制制推廣銷銷售節(jié)節(jié)點(diǎn)計(jì)計(jì)劃與與控制制入伙交交付節(jié)節(jié)點(diǎn)計(jì)計(jì)劃與與控制制施工建建設(shè)階階段控控制關(guān)關(guān)鍵要要點(diǎn)關(guān)鍵要要點(diǎn)：：質(zhì)量控控制??！進(jìn)度控控制！！成本控控制??！協(xié)調(diào)管管理?。」こ探ńㄔO(shè)的的相關(guān)關(guān)知識(shí)識(shí)工程建建設(shè)組組成部部分：：土建建、水水電、、安裝裝及設(shè)設(shè)備；；整體工工程建建設(shè)：：單體體部分分、環(huán)環(huán)境部部分、、室外外管線線；建筑結(jié)結(jié)構(gòu)形形式：：磚混混、框框架、、框剪剪、鋼鋼結(jié)構(gòu)構(gòu)等；；項(xiàng)目施施工周周期（（合理理進(jìn)度度）：：多層及及低密密度：：9—12個(gè)月；；小高層層：1年半；；高層建建筑：：2年到2年半。。施工組組織次次序：：基礎(chǔ)部部分→→主體體工程程→外外墻裝裝飾及及安裝裝→園園區(qū)管管線→→景觀觀施工工→竣竣工驗(yàn)驗(yàn)收。。項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)程設(shè)設(shè)計(jì)與與實(shí)施施房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目開發(fā)發(fā)進(jìn)程程計(jì)劃劃與實(shí)實(shí)施，，是為為了在在計(jì)劃劃時(shí)間間內(nèi)完完成房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)任務(wù)務(wù)，回回收資資金，，達(dá)到到投資資收益益的日日標(biāo)。。項(xiàng)目目進(jìn)程程計(jì)劃劃的實(shí)實(shí)施受受多方方面因因素干干擾：：工程施施工因因素房地產(chǎn)產(chǎn)政策策因素素市場環(huán)環(huán)境因因素開發(fā)商商資金金因素素當(dāng)?shù)卣?guī)規(guī)劃與與關(guān)系系因素素外部干干擾因因素其它不不可抗抗力因因素房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)前期期工作作的質(zhì)質(zhì)量管管理房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)前期期工作作挑選咨咨詢單單位重視可可行性性研究究報(bào)告告的質(zhì)質(zhì)量嚴(yán)格項(xiàng)項(xiàng)目前前期工工作成成果的的質(zhì)量量評(píng)審審房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)設(shè)計(jì)計(jì)質(zhì)量量（功功能質(zhì)質(zhì)量））管理理建立了了基本本的工工作流流程，，為規(guī)規(guī)范設(shè)設(shè)計(jì)質(zhì)質(zhì)量管管理奠奠下基基礎(chǔ)；；但是更更有效效的設(shè)設(shè)計(jì)質(zhì)質(zhì)量管管理應(yīng)應(yīng)該發(fā)發(fā)生在在施工工之前前，根據(jù)設(shè)設(shè)計(jì)管管理的的控制制流程程，從從以下下兩階階段完完成設(shè)設(shè)計(jì)質(zhì)質(zhì)量（（功能能質(zhì)量量）的的有效效管理理：1、規(guī)劃劃設(shè)計(jì)計(jì)階段段質(zhì)量量管理理2、施工工圖設(shè)設(shè)計(jì)階階段質(zhì)質(zhì)量管管理房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)施工工質(zhì)量量（工工程質(zhì)質(zhì)量））管理理施工是是開發(fā)發(fā)項(xiàng)目目形成成實(shí)體體的過過程，，也是是決定定最終終產(chǎn)品品質(zhì)量量的關(guān)關(guān)鍵階階段。。工程項(xiàng)項(xiàng)目施施工涉涉及面面廣，，是一一個(gè)極極其復(fù)復(fù)雜的的過程程，影影響質(zhì)質(zhì)量的的因素素很多多，使使用材材料的的微小小差異異、操操作的的微小小變化化、環(huán)環(huán)境的的微小小波動(dòng)動(dòng)、機(jī)機(jī)械設(shè)設(shè)備的的正常常磨損損，都都會(huì)產(chǎn)產(chǎn)生質(zhì)質(zhì)量變變異，，造成成質(zhì)量量事故故。工程項(xiàng)項(xiàng)目建建成后后，如如發(fā)現(xiàn)現(xiàn)質(zhì)量量問題題又不不可能能像一一些工工業(yè)產(chǎn)產(chǎn)品那那樣拆拆卸、、解體體、更更換配配件，，更不不能實(shí)實(shí)行““包換換”或或“退退款””，因因此工工程項(xiàng)項(xiàng)目施施工過過程中中的質(zhì)質(zhì)量控控制，，就顯顯得極極其重重要。。房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)施工工質(zhì)量量（工工程質(zhì)質(zhì)量））管理理施工階階段的的質(zhì)量量控制制制定適適當(dāng)?shù)牡馁|(zhì)量量目標(biāo)標(biāo)，因因?yàn)橘|(zhì)質(zhì)量目目標(biāo)常常與項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)度控控制、、成本本控制制處于于相同同優(yōu)先先級(jí)。。因此此，質(zhì)質(zhì)量目目標(biāo)必必須堅(jiān)堅(jiān)持實(shí)實(shí)事求求是，，因地地制宜宜。目目標(biāo)過過低，，會(huì)對(duì)對(duì)項(xiàng)目目帶來來傷害害，失失去市市場競競爭力力；過過高會(huì)會(huì)造成成投入入成本本加大大，綜綜合開開發(fā)績績效降降低。。適當(dāng)當(dāng)增加加項(xiàng)目目的一一致成成本，，減少少非一一致成成本；；適當(dāng)當(dāng)增加加預(yù)防防成本本，大大力降降低事事故成成本。。強(qiáng)調(diào)施施工現(xiàn)現(xiàn)場的的技術(shù)術(shù)質(zhì)量量管理理，建建立統(tǒng)統(tǒng)一的的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化的的質(zhì)量量管理理體系系，編編制詳詳盡的的施工工作業(yè)業(yè)指導(dǎo)導(dǎo)書和和施工工方案案，嚴(yán)嚴(yán)格檢檢驗(yàn)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，，強(qiáng)調(diào)調(diào)執(zhí)行行力?。》康禺a(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)施工工質(zhì)量量（工工程質(zhì)質(zhì)量））管理理現(xiàn)場有有效質(zhì)質(zhì)量管管理關(guān)關(guān)鍵環(huán)環(huán)節(jié)工程樣樣板先先行技術(shù)方方案先先行施工關(guān)關(guān)鍵工工序控控制項(xiàng)目工工程階階段成成本目目標(biāo)確確立與與管理理項(xiàng)目實(shí)實(shí)施階階段成成本管管理工程部現(xiàn)場簽證、技術(shù)核定的現(xiàn)場控制、工程質(zhì)量和進(jìn)度的管控、編制進(jìn)度計(jì)劃提供施工圖設(shè)計(jì)變更的控制、專項(xiàng)工程的優(yōu)化造價(jià)采購部簽證變更的費(fèi)用審核、專項(xiàng)工程的成本分析、動(dòng)態(tài)成本的跟蹤和回顧、成本調(diào)整研發(fā)部計(jì)劃財(cái)務(wù)部財(cái)務(wù)指標(biāo)的動(dòng)態(tài)跟進(jìn)資金計(jì)劃審核互動(dòng)目錄房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目的整整體開開發(fā)流流程土地獲獲取節(jié)節(jié)點(diǎn)計(jì)計(jì)劃與與控制制項(xiàng)目定定位決決策節(jié)節(jié)點(diǎn)計(jì)計(jì)劃與與控制制產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)節(jié)節(jié)點(diǎn)計(jì)計(jì)劃與與控制制項(xiàng)目報(bào)報(bào)建節(jié)節(jié)點(diǎn)計(jì)計(jì)劃與與控制制施工建建設(shè)節(jié)節(jié)點(diǎn)計(jì)計(jì)劃與與控制制推廣銷銷售節(jié)節(jié)點(diǎn)計(jì)計(jì)劃與與控制制入伙交交付節(jié)節(jié)點(diǎn)計(jì)計(jì)劃與與控制制項(xiàng)目營營銷策策劃與與推廣廣銷售售三個(gè)個(gè)階段段售前階階段售中階階段售后階階段市場、、客戶戶、產(chǎn)產(chǎn)品客戶、、傳播播、銷銷售服服務(wù)、、價(jià)格格、促促銷風(fēng)險(xiǎn)控控制策劃咨咨詢、、代理理公司司銷售代代理、、廣告告代理理、媒媒體律師行行、銀銀行、、房管管部門門關(guān)鍵節(jié)節(jié)點(diǎn)組建銷銷售團(tuán)團(tuán)隊(duì)；；（（銷銷售總總監(jiān)、、銷售售經(jīng)理理、銷銷售員員、策策劃總總監(jiān)、、策劃劃經(jīng)理理、策策劃師師）項(xiàng)目形形象定定位；；（（主主推廣廣語、、主形形象畫畫面、、項(xiàng)目目案名名、項(xiàng)項(xiàng)目LOGO等）項(xiàng)目銷銷售賣賣點(diǎn)提提煉；；（區(qū)區(qū)位、、地段段、產(chǎn)產(chǎn)品、、環(huán)境境、價(jià)價(jià)格、、品牌牌等））項(xiàng)目營營銷執(zhí)執(zhí)行方方案；；（開開盤方方案、、銷售售手冊(cè)冊(cè)、銷銷售周周期、、價(jià)格格、法法律文文件、、培訓(xùn)訓(xùn)等））項(xiàng)目營營銷推推廣方方案；；（（推推廣周周期、、媒體體組合合、費(fèi)費(fèi)用計(jì)計(jì)劃、、重大大營銷銷活動(dòng)動(dòng)方案案等））項(xiàng)目展展示區(qū)區(qū)包裝裝方案案；（（外圍圍導(dǎo)示示、售售樓處處、樣樣板房房、看看樓通通道、、工地地等）