房地產(chǎn)項目前后期工作流程三

房地產(chǎn)項目前、后期工作流程一、取得土地后辦理建設用地許可證、規(guī)劃設計條件、辦理土地證及方案報批流程。參加招拍獲取土地簽訂土地補償協(xié)議土地成交確認書編制規(guī)劃（建筑）設計方案辦理建設用地許可證及規(guī)劃設計條件編制規(guī)劃（建筑）設計方案環(huán)境影響評估報告規(guī)劃方案審批（公示）發(fā)改委辦理立項批文項目可行性報告核發(fā)規(guī)劃（建設）設計方案批準意見書抗震人防消防環(huán)保教育城管供電供水煤氣園林防疫交管通信建設工程交易中心項目報建市開發(fā)辦辦理生產(chǎn)任務地質詳勘（一）、招、拍、掛：分拍賣、招標、掛牌方式。1、掛牌，選定土地交易中心發(fā)布信息中的地塊，繳納該地塊起拍價10%的保證金后，參加拍賣會競拍?；蛱峤煌稑藭蓪＜以u委確定中標單位。2、拍賣，競拍單位在規(guī)定時間內(nèi)自由報價，規(guī)定時間到停止報價，最高價超過起拍價報價有效。如無其他競拍單位（不含最高報價單位兩家或兩家以上）繼續(xù)競拍，最高報價單位獲得該地塊。如有兩家或兩家以上單位（不含最高價）繼續(xù)參加競拍，愿參加競拍的單位和最高報價單位共同舉牌報價競得土地。3、招標，重點項目有特殊要求的地塊由建設單位帶方案投標，專家評委根據(jù)投標方案及建設單位的業(yè)績、信用、價格綜合評定獲得土地。

（二）土地成交確認書、土地證、建設用地規(guī)劃許可證1）土地成交確認書。競得地塊后，與土地儲備單位簽訂土地補償協(xié)議，協(xié)議包含地塊面積、容積率、價格（包含批租費、水土流失費、土地登記費）、交地時間等。2）建設用地規(guī)劃許可證申報向市規(guī)劃局提供相關資料辦理《建設用地規(guī)劃許可證》及“用地規(guī)劃設計條件”。業(yè)務處室審核申報資料，如符合申報要求報業(yè)務例會研究，相關領導審核通過后公示、發(fā)放用地紅線，公示期滿制作發(fā)放用地許可及規(guī)劃設計條件，報市國土局辦理土地證。3）土地證、建設用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點批復階段土地證和建設用地規(guī)劃許可證這兩個證，加上規(guī)劃要點批復，是進行房地產(chǎn)開發(fā)的前提.但是,這幾樣東西領取的先后順序，非常的有學問。有經(jīng)驗的同志，一看這幾樣東西的發(fā)出時間，基本上就可以判斷出地塊背后的故事。這三樣東西涉及到國土部門和規(guī)劃部門曠日持久的權力斗爭。目前我國法律也沒有很好的規(guī)范這個問題。

土地證由國土部門頒發(fā)，是土地權屬證明，載明了土地用途及使用期限（只是載明）；建設用地規(guī)劃許可證由規(guī)劃部門頒發(fā)，是核定土地用途及用地界線的法律依據(jù)；規(guī)劃要點批復由規(guī)劃部門頒發(fā)，是確定土地使用強度指標的法律依據(jù)，如容積率啊建筑密度啊停車位配置要求啊這些指標都在這個批復里體現(xiàn)出來，包括現(xiàn)在的那個小戶型比例限制要求，也會在這個文件里體現(xiàn)出來。

一般來說，一塊地，必須要由規(guī)劃部門核定規(guī)劃要點，頒發(fā)了建設用地規(guī)劃許可證（以下簡稱地規(guī)證）之后，才能領取土地使用權證。這絕對應該是必須的程序。因為國土部門必須依據(jù)規(guī)劃部門核定的土地功能及土地使用強度，才能計算出土地出讓金，才能在土地證上載明土地用途及年限。

但是呢，在現(xiàn)實中呢，這個想法只能是理想狀態(tài)。因為首先，很多地方的國土部門在出讓土地的時候，根本不考慮規(guī)劃，直接就整塊出讓了。然后給人家辦出商住用地土地使用權證。這種讓人無法理解的土地出讓模式一度非常盛行。然后受讓了土地的開發(fā)商，再去規(guī)劃部門軟磨硬泡，無論是修改規(guī)劃也好，還是根本沒有規(guī)劃都好，反正，我的土地出讓金是已經(jīng)交了，剩下的事情你規(guī)劃部門得給我搞定。

新城鄉(xiāng)規(guī)劃法第三十八條：在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以出讓方式提供國有土地使用權的，在國有土地使用權出讓前，城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應當依據(jù)控制性詳細規(guī)劃，提出出讓地塊的位置、使用性質強度、開發(fā)等規(guī)劃條件，作為國有土地使用權出讓合同的組成部分。未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權。

以出讓方式取得國有土地使用權的建設項目，在簽訂國有土地使用權出讓合同后，建設單位應當持建設項目的批準、核準、備案文件和國有土地使用權出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門領取建設用地規(guī)劃許可證。

城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得在建設用地規(guī)劃許可證中，擅自改變作為國有土地使用權出讓合同組成部分的規(guī)劃條件。（三）、工程立項及環(huán)評

方案編制完成后，同時申報市發(fā)改委辦理項目計劃立項及環(huán)境影響評估等手續(xù)，項目立項需由具備有資質的單位編制項目可行性研究報告，可行性研究報告編制完成，送發(fā)改委審核后簽發(fā)立項批復。[環(huán)評分：環(huán)評表與環(huán)評書二者費用有本質區(qū)別，需要特別對待]同理，委托有資質的單位編制環(huán)境影響評估報告，送市環(huán)保局審核完畢后，簽發(fā)環(huán)評批復。送發(fā)改委作為立項批復的資料之一。立項、環(huán)境評估幾乎是每一個項目要開始的時候必須要搞的東西。非常的社會主義特色。。再說立項，這個東西純粹是計劃經(jīng)濟時代留下的產(chǎn)物，非常的煩，也不知道這個東西應該算什么。立項主要考察的是項目的投資額及可行性。我不知道在目前的市場里，可行性這個東西，政府是從什么角度來管理的。反正現(xiàn)在各地由于市場經(jīng)濟的深度不同，所以在這個事情的管理上也不同。有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常嚴。而且立項到底需要什么材料那也是誰都說不清楚的事情。立項與其他程序的先后關系那更是異常隨便的事情。譬如最近國家的政策，要求先把環(huán)境評估搞了，再回頭來立項。這是基于加強環(huán)境保護促進可持續(xù)發(fā)展的考慮。但在很多地方，環(huán)評的一項主要前提材料就是立項批文。立不了項根本做不了環(huán)評。不過上有政策下有對策，事情都是人辦出來的。

反正到目前為止，建設項目都在紛紛的上馬中，我也不知道大家都是怎么在這些莫名其妙的政策中穿過來的。反正我自己如果操辦這些事情，基本上都是直接去這些部門，譬如去計劃部門，就讓他們給我推薦可行性研究報告的編制公司，去環(huán)保局，就讓他們給我推薦環(huán)境評估報告的編制公司，然后讓這些公司負責把這些手續(xù)辦出來。編制費用稍微給多點都沒關系?？傊易约阂豢吹竭@些手續(xù)，頭就痛得厲害。

（四））建設設工程程規(guī)劃劃（設設計））方案案批準準建設單單位委委托設設計機機構編編制規(guī)規(guī)劃設設計方方案，，報規(guī)規(guī)劃局局審批批，規(guī)規(guī)劃處處初審審合格格后報報局技技委會會通過過、公公示、、發(fā)放放規(guī)劃劃（建建筑））設計計方案案批準準書。。同時時，征征求相相關部部門意意見，，征求求意見見必須須單位位：市市抗震震辦、、市人人防、、市消消防，，根據(jù)據(jù)不同同情況況征求求其他他部門門意見見。注明：：1、現(xiàn)在在對住住宅樓樓消防防不單單獨審審批方方案與與施工工圖，，只是是采取取竣工工抽查查的方方式，，對不不符合合要求求的進進行處處罰，，對符符合出出抽查查合格格意見見。但但是工工程竣竣工驗驗收均均需要要消防防驗收收合格格證，，此要要求職職能部部門未未銜接接好，，需謹謹慎對對待??！2、武漢漢市人人防設設計資資質只只有四四家，，需了了解以以免出出現(xiàn)人人防工工程設設計返返工事事件。。規(guī)劃方方案審審查總平面面審查查階段段亦叫““修建建性詳詳細規(guī)規(guī)劃審審查””。這這個階階段就就是審審查小小區(qū)的的總平平面規(guī)規(guī)劃圖圖紙，，也就就是審審一個個小區(qū)區(qū)的建建筑物物都是是怎么么排的的，每每棟單單體建建筑有有多高高，有有多大大，各各棟單單體建建筑之之間怎怎么間間隔，，間距距是多多少，，日照照夠不不夠，，總容容積率率是多多大，，有沒沒有超超過規(guī)規(guī)定的的容積積率，，建筑筑密度度是多多少，，進出出小區(qū)區(qū)的道道路怎怎么安安排，，是不不是符符合消消防規(guī)規(guī)范等等，這這些東東西都都是非非常的的專業(yè)業(yè)。在這里里我要要舉例例說明明一下下，比比如建建筑密密度，，這個個東西西看起起來很很簡單單是吧吧，就就是建建筑物物基底底面積積占整整個小小區(qū)面面積的的比例例數(shù)。。譬如如這個個小區(qū)區(qū)是1萬平方方米，，有3000平方米米的地地面上上有建建筑物物，那那么建建筑密密度就就是30%。看起起來這這個計計算應應該是是沒有有什么么爭議議了。。但是是且慢慢。我我這3000平方米米的建建筑占占地里里面，，有2000平方米米是一一個大大型的的架空空平臺臺，架架空層層下是是停車車位，，上面面是空空中綠綠化廣廣場。?，F(xiàn)在在，爭爭議就就來了，我我這個個2000平方米米，到到底算算不算算建筑筑基底底？你你之所所以限限制我我的建建筑密密度，，無非非就是是為了了保證證綠化化嘛，，保障障居民民的休休閑空空間嘛嘛?，F(xiàn)現(xiàn)在我我雖然然好象象是在在地面面上建建了東東西，，但是是我這這個東東西頂頂上都都是綠綠化啊啊，我我的綠綠化沒沒有減減少啊啊，我我的休休閑空空間沒沒有減減少啊啊，所所以這這個2000平方米米不能能算在在建筑筑密度度里面面。這這種空空中花花園型型的架架空層層到底底要不不要算算建筑筑密度度的問問題，，反正正技術術規(guī)范范沒有有限死死，有有無窮窮的空空間可可以鉆鉆營。。再舉個例子，容積積率，總建筑面積積除以凈用地面積積。也是看起來很很簡單。但是放到到實踐中一看，啥啥是凈用地面積啊?。繌哪睦锲鹚惆“。渴羌兇獾耐恋氐厥褂脵嘧C載的面面積呢，還是比這這個面積大那么一一點，一直到周邊邊道路的道路中線線去呢？這個東西西根本說不清楚，，怎么算都行。把把凈用地面積一加加大，總建筑面積積自然就水漲船高高。這都是可以鉆鉆營的地方。其他的地方，譬如如消防通道的設置置，高層建筑四周周必須設立環(huán)形消消防車道。但是這這么一搞，小區(qū)的的綠化基本上就毀毀掉了。怎么辦？？設置那種隱形消消防車道，上面種種草保持綠化，就就指著圖紙說這就就是一條消防道路路。這么搞行不行行？反正我個人不不知道行不行。消消防車道的載重量量那是有非常嚴格格滴設計要求滴，，反正我個人不知知道這種草地能不不能承載得起消防防車。審總平面是整個開開發(fā)報建過程中最最有技術含量的活活，這個過程一般般都要2到3個月，往往都要和和規(guī)劃部門反復修修改扯皮，來回磨磨，磨到雙方都沒沒了脾氣，才能通通得過。幾乎沒有有見過能順順當當當啥工作不做，干干等著就能通過總總平面審查的。我我也沒見過那種零零缺陷的總平面設設計，只要有心，，無論什么公司的的總平面，那只要要一挑起來，問題題都是一筐筐的。。不是消防間距不不夠，就是在不能能開窗的地方開了了窗，要么就是車車道轉彎半徑太小小等。（五）后續(xù)工作1、為便于后期期規(guī)劃許可及施工工許可，方案批準準意見書核發(fā)后，，即可向建設工程程交易中心辦理項項目報建，到市開開發(fā)辦辦理該項目目的生產(chǎn)任務，現(xiàn)現(xiàn)場進行詳勘。另另外：施工圖審查查意見是報建的重重要依據(jù)之一，報報建是招投標的前前提，故施工圖審審查要抓緊。2、管線綜合審查、、排水許可證(在立項階段需要水水務局排水部門出出具排水說明)管線綜合審查是規(guī)規(guī)劃部門的專業(yè)審審查內(nèi)容之一，我我現(xiàn)在專門拿出來來講，因為這個東東西實在是非常，，非常的專業(yè)啊。。搞得不好的話，，實在是害死人啊啊。而且，被這個個東西害死的公司司比比皆是。各位位千萬別以為那些些什么保利啊合生生啊之類的大公司司就不會在這個問問題上犯重大原則則性的錯誤，事實實上，在這個問題題上栽跟頭的的幾幾率，是一樣的，，這個東西就跟擊擊鼓傳花似的，一一輪到就死。管線綜合是啥？包包括三大項：小區(qū)區(qū)給排水管線、強強電線路、弱電線線路，這三項綜合合起來考慮，根據(jù)據(jù)各項設計規(guī)范科科學統(tǒng)籌安排，放放到同一張圖紙上上。給排水不用多多解釋了，就是怎怎么引自來水進小小區(qū)，然后怎么把把生活污水和雨水水排出小區(qū)；強電電就是生活用電，，線路從哪里進，，怎么上樓，怎么么進門；弱電的內(nèi)內(nèi)容就多了，什么么有線電視線、各各類通訊線路、網(wǎng)網(wǎng)線、內(nèi)部監(jiān)控線線路，等，多得要要死。上面這三樣樣東西要科學的話話，統(tǒng)統(tǒng)都得在地地下走，從地下穿穿進各棟單體再連連接進入千家萬戶戶。這些線路啊什么的的，必須要合理的的安排好，不能到到處亂走。作為非非專業(yè)人士，要判判斷一個小區(qū)的官官線綜合設計好不不好，只需要看兩兩個東西：1、你就這么走進一一個小區(qū)，看它里里面是不是有電線線搭在樓和樓之間間。只要有這個，，基本上這個小區(qū)區(qū)你就不用多考慮慮了。2、啥井蓋是不是基基本沿著小區(qū)道路路排布，不是搞到到到處都是。如果果什么啥井蓋搞得得滿地都是，簡直直看不出走向來的的，基本上這個小小區(qū)你就可以考慮慮放棄了。為什么要這么強調調這個管線綜合呢呢？如果它設計不不好有什么后果呢呢？首先，就是給給排水會整天出問問題。一下雨小區(qū)區(qū)就變池塘的事情情，然后，就是網(wǎng)網(wǎng)絡整天出問題，，小區(qū)網(wǎng)絡運營商商根本沒得選，因因為只埋了一條管管，別的網(wǎng)絡運營營商想進來提供優(yōu)優(yōu)質服務都不行，，而現(xiàn)在的這家，，不是這里的線路路壞就是那里壞，，整天修，我這正正打怪呢，嘣的一一下，斷網(wǎng)了。再再然后，夏天千萬萬別開空調，一開開就斷電跳閘。家家里的電器得輪著著用，千萬別一起起開?？措娨暤臅r時候千萬別開電腦腦，不然就得在黑黑暗之中耗一晚上上。這都是管線綜綜合沒搞好的標志志啊。你說這樣的小區(qū)，，能住嗎？續(xù)管線綜合既然如此此重要，那么我們們說，我們設計的的時候好好的考慮慮，好好的研究，，不就行了嗎？事事實上，是不行。。為什么？因為所所有的線，你都得得從外面引進來，，都得跟外面有個個接口。但是接口口在哪里呢？我現(xiàn)現(xiàn)在告訴你們，無無論開發(fā)商們在事事先做多少準備工工作，做多少調查查工作，都無法保保證預留的接口不不發(fā)生變化。最常常見的是市政排污污管線突然就重新新施工，換地方了了，哪怕它不換地地方，就是水平抬抬高個幾公分，這這個小區(qū)的排水因因為傾斜度不夠，，那也完蛋了。這這種事情太常見了了。大家肯定經(jīng)常?？吹绞姓芫€施施工，把路挖開，，今天搞搞這里，，明天搞搞哪里。。我反正是被這個個東西搞怕了。這這種情況那是想賠賠錢都搞不定的。。然后，高壓電線線的接入口，一開開始說得好好的，，從某某變電站接接，等到施工完畢畢，要正式接的時時候，突然發(fā)現(xiàn)那那個變電站已經(jīng)搬搬走了，又或者它它的容量已經(jīng)超了了，不能再讓你接接，你得從其他地地方接，這個時候候只能花冤枉錢，，亂引。引到多少少電算多少電。至至于，呃，會引起起什么生活上的麻麻煩，我也不知道道。再說到這個排水許許可證。這個東西西是市政部門發(fā)的的，專門針對小區(qū)區(qū)的排水?，F(xiàn)在都都是要求雨污分流流了。就是雨水和和生活污水要分兩兩條管排。這個東東西管的是管徑和和流量，以及連接接市政管線的位置置。然后這個東西西反過來又影響管管線綜合設計，事事實上是一回事。。我就不多說了。。3、園林綠化總平面面圖與審定的總規(guī)規(guī)劃平面圖在道路路走向，等布局上上不得調整過大，，即管網(wǎng)綜合應在在二者審定統(tǒng)一后后布置，確保圖紙紙與實施保持一致致。二、辦理建筑施工工圖核準流程申請人提供相關資資料市規(guī)劃局窗口建筑規(guī)劃管理處初初步審核符合審批方案核準建筑核位紅線線圖和施工圖開具有關收費聯(lián)系系單，發(fā)放建筑工程施工圖審審核通知審批所需資料：1、申請人申請辦理理施工圖核準的申申請；2、方案意見書確定定的相關部門意見見及回執(zhí)；3、土地證或相關土土地使用證明文件件；4、建筑施工圖4套及電子文件（總總平面、平、立、、剖）5、建筑核位紅線圖圖6套及電子文件；6、以上資料送建管管處核準符合審批批的方案，且符合合建筑規(guī)范，發(fā)放放建筑工程施工核核準通知；另外1、施工圖需要進行行防雷審查，對口口部門為區(qū)防雷機機構2、擴初設計在審圖圖機構進行抗震設設計審查三、建筑工程規(guī)劃劃許可證核發(fā)流程程：辦理建筑工程規(guī)劃劃許可證說明及流流程：1、取得建筑工程施施工圖核準通知后后，到紅線辦辦理理建筑放線手續(xù)，，制訂紅線定位冊冊；2、憑工作聯(lián)系函到到人防等部門辦理理相關手續(xù)；3、核發(fā)建筑工程規(guī)規(guī)劃許可證；單體審查、建筑工工程規(guī)劃許可證規(guī)劃部門對單體設設計的審查那也是是非常嚴格的，但但是總體來說，相相對于總平面規(guī)劃劃，就比較容易通通過一點。單體設設計是啥呢？就是是在總平面規(guī)劃的的基礎上，落實單單體建筑的設計方方案。單體方案主主要是些啥內(nèi)容呢呢？我個人是這么么總結的：關鍵就就是落實各空間的的大小尺寸。這個個階段有些東西也也很麻煩，最煩的的是車位。目前來來說，我國各大城城市在車位問題上上管得那都是非常常嚴格的，要求一一般是每戶住宅配配一個車位，商業(yè)業(yè)一般是100平方米配一個車位位。大體的配置要要求基本上都是這這樣，各城市大同同小異。車位不夠夠，基本上都別想想通過單體審查。。當然，總平面審查查期間一般來說，，也會審車位，不不過那個階段主要要是經(jīng)驗值，按35平方米到45平方米平方米一個個車位這樣的經(jīng)驗驗值，來評估地下下室面積夠不夠，，一般來說規(guī)劃部部門不會很在意車車位夠不夠，不會會認真的在圖紙上上數(shù)。但是單體階階段就不一樣了，，就開始數(shù)了。這這個時候什么毛招招都會用上。比如如所謂的子母車位位啦，根本停不進進去車的轉角位也也放個車位啦，等等等等等，不一而而足。但是有些時時候，無論怎么擺擺都擺不夠，那也也有辦法，就是宣宣稱我這里要做立立體機械停車位。。立體機械停車位位我相信很多人都都見過，那玩意非非常的不好使喚，，進出一次花上半半個小時那是非常常正常的事情。不不過無數(shù)開發(fā)商都都只是停留在口頭頭上，只要通過單單體審查了，這個個機械停車裝置那那是絕對不會安裝裝的。那么，為什么開發(fā)發(fā)商那么不愿意建建大點地下室？因因為建地下室是虧虧本的。買的人也也少。我知道這個個話一說出來糞青青們就會向我開炮炮，說什么10幾20萬買一巴掌大的停停車位，開發(fā)商還還虧本？事實是，，停下一臺車，的的確只需要10個平方米不到的空空間。但是，你要要把這部車停進去去，你另外還需要要30平方米的進車道。。所以按經(jīng)驗值，，每個停車位所須須分擔的面積，基基本上都是35到45平方米米。規(guī)規(guī)劃部部門都都這么么掌握握。你你這個個車是是不能能垂直直起降降的。。這就就是客客觀規(guī)規(guī)律。。審完單單體設設計，，設計計公司司再細細化一一下出出建筑筑施工工圖，，就可可以申申領建建設工工程規(guī)規(guī)劃許許可證證消防和和人防防專項項審查查這兩樣樣東西西搞死死人。。我直直接這這么下下兩個個結論論：沒沒有哪哪個小小區(qū)的的消防防和人人防設設計是是達標標的。。沒有有哪個個小區(qū)區(qū)的消消防和和人防防設備備是合合格。。我就就這么么直接接一點點：消消防報報建，，要說說難，，是所所有專專業(yè)報報建中中最艱艱難的的，但但是如如果說說簡單單，也也可以以很簡簡單。。至于于人防防報建建，這這個東東西莫莫名其其妙，，我不不知道道這個個算什什么，，我對對任何何備戰(zhàn)戰(zhàn)的東東西，，都心心存惡惡感。。先從消消防說說起。。消防防部門門是武武警官官兵，，不是是政府府機構構，這這個大大家心心里要要有數(shù)數(shù)。我我國的的開發(fā)發(fā)消防防審查查，在在很多多時候候都是是非常常扯淡淡的，，非常常官僚僚的。。另外外呢，，我們們的商商，也也的確確是非非常的的不象象話，，要滿滿足消消防規(guī)規(guī)范的的話，，這個個投入入太大大了。。另外外我們們的消消費者者也沒沒這種種意識識。因因為很很多消消防上上的要要求是是非常常影響響使用用的，，比如如電梯梯間和和樓梯梯間之之間設設置個個1級防火火門，，那對對業(yè)主主進進進出出出來講講，是是非常常不方方便的的?；旧仙蟻碇v講，消消防設設計絕絕對不不可能能嚴格格按規(guī)規(guī)范做做夠做做足。。在這這個方方面，，審查查那也也是越越來越越嚴。。一般般說，，各發(fā)發(fā)展商商都是是委托托消防防施工工企業(yè)業(yè)代理理報建建。為為什么么呢？？因為為這些些企業(yè)業(yè)長期期和消消防部部門打打交道道，跟跟消防防部門門之間間的關關系千千絲萬萬縷源源遠流流長，，往往往由他他們出出面才才能把把事情情辦成成。但但是，，我在在這里里說句句公道道話：：涉及及生命命安全全的消消防規(guī)規(guī)范，，基本本上沒沒人敢敢動手手腳。。比如如12層以上上要設設置專專門的的消防防電梯梯，17層以上上設置置剪刀刀樓梯梯，這這些強強制性性規(guī)范范已經(jīng)經(jīng)是鐵鐵律。。我個人人沒見見過有有開發(fā)發(fā)商能能繞得得過這這些強強制性性規(guī)范范的，，即使使能繞繞過去去將會會獲得得巨大大的回回報，，譬如如減少少一套套樓梯梯，那那是多多么好好的事事情啊啊，但但是是基本本上沒沒人敢敢去辦辦?，F(xiàn)現(xiàn)在對對住宅宅小區(qū)區(qū)消防防采取取抽查查制度度，不不再對對方案案與施施工圖圖進行行事情情控制制，而而是事事后處處罰。。對住住宅小小區(qū)前前期簡簡單，，但是是后期期存在在受罰罰風險險，對對設計計與建建設方方提出出了更更高的的要求求了。。但是是對商商業(yè)開開發(fā)依依然要要走以以上流流程。。人防工工程是是非常常神經(jīng)經(jīng)的一一樣中中國特特色的的東西西。我我不知知道這這個東東西算算啥。。真要要有空空襲了了我絕絕對不不會呆呆在高高層建建筑的的地下下室里里，911的那棟棟大樓樓就是是前車車之見見。真真要被被炸了了樓，，呆在在地下下室里里絕對對活埋埋掉。。人防部部門屬屬于政政府部部門，，不是是軍隊隊編制制。用用于人人防用用途的的那部部分地地下室室也可可以搞搞停車車位，，但是是這部部分要要被劃劃出來來，不不能發(fā)發(fā)產(chǎn)權權證。。這部部分停停車位位只有有使用用權。。關于于人防防停車車位的的使用用權問問題，，現(xiàn)在在的爭爭議非非常大大。社社會上上各種種聲音音都有有，尤尤其是是自以以為看看通了了物權權法的的神經(jīng)經(jīng)們。。我現(xiàn)現(xiàn)在告告訴你你們，，所有有的人人防用用途的的東西西，產(chǎn)產(chǎn)權都都是國國家所所有。。國家家為了了鼓勵勵大家家搞人人防工工程，，就允允許你你暫時時用著著。但但是這這個產(chǎn)產(chǎn)權，，無論論如何何，都都不可可能歸歸屬于于什么么全體體業(yè)主主。因為人人防用用途部部分的的車位位只不不過是是一種種暫用用的性性質，，不能能賣，，所以以開發(fā)發(fā)商絕絕對會會想辦辦法減減少人人防面面積。。另外外，人人防設設備那那也是是非常常瘋狂狂的東東西，，比如如人防防那個個安全全門，，那都都不知知道算算啥，，那個個東西西要真真放進進地下下室，，還真真是搞搞碉堡堡了。。也不不知道道能防防什么么。節(jié)能審審查、、施工工圖審審查在領取取建設設工程程規(guī)劃劃許可可證之之后，，設計計公司司在建建筑施施工圖圖的基基礎上上再次次細化化，完完成結結構施施工圖圖、水水電施施工圖圖等等等全部部施工工圖及及結構構計算算書等等，完完成節(jié)節(jié)能設設計，，做一一個節(jié)節(jié)能計計算書書，就就可以以開始始這兩兩項審審查了了。節(jié)能審審查。。我國國現(xiàn)在在越來來越強強調可可持續(xù)續(xù)發(fā)展展，建建筑節(jié)節(jié)能擺擺上的的位置置也越越來越越高。。這么么說吧吧：什什么360度大落落地窗窗、全全敞開開式陽陽臺、、無封封閉式式中庭庭這些些東西西，在在節(jié)能能方面面肯定定是不不達標標的。。搞了了這些些東西西，夏夏天空空調得得開到到瘋狂狂掉。。不過過老百百姓都都喜歡歡這種種新鮮鮮東西西。恩恩，在在這里里南北北差異異非常常明顯顯：北北方一一般在在節(jié)能能審查查上都都比較較能達達標，，老百百姓在在觀念念上也也比較較能接接受這這個，，因為為北方方有一一個取取暖的的問題題，節(jié)節(jié)能不不能達達標的的房子子，在在冬天天那可可是要要白白白的花花出取取暖費費的。。但是是南方方人對對這種種東西西就比比較不不待見見，我我就好好這一一口，，你管管得著著啊。。說到這這里不不由得得想對對那個個套型型建筑筑面積積90平方米米以下下占70%以上的的90/70政策說說兩句句。建建設部部的官官員們們在政政策制制定上上，必必定帶帶有強強烈的的北方方特征征。北北方人人在考考慮在在冬天天取暖暖的要要求之之后，，的確確不習習慣居居住大大面積積。開開間超超過6米的客客廳，，在取取暖上上就肯肯定不不達標標了。。同時，，在完完全不不考慮慮洗手手間的的采光光和通通風要要求時時，90平方米米的套套型面面積的的確可可以設設計出出非常常不錯錯的三三居室室的戶戶型。。這是是與北北方人人的使使用習習慣及及氣候候一致致的：：空氣氣干燥燥，而而且洗洗手間間的使使用頻頻率較較低，，一般般人都都不習習慣每每天洗洗澡。。（我我說明明，我我這不不是地地域歧歧視啊啊，我我這完完全是是就事事論事事。））但在在南方方，僅僅僅只只是增增加這這么一一個洗洗手間間的窗窗戶，，90平方米米要設設計出出三居居室，，就幾幾乎是是不可可能完完成的的任務務。這這個稍稍微在在圖上上畫一一下就就知道道了。。房子子朝外外的位位置就就那么么幾個個面，，幾個個房間間一占占，廁廁所就就不知知道擺擺在哪哪里了了。本本人當當年參參與的的好幾幾個項項目，，為了了在滿滿足這這個9070的要求求下還還能做做3房單位位，設設計師師嘔了了不知知道多多少噸噸血?！，F(xiàn)在在市場場上的的公司司逼得得沒法法子，，被迫迫只能能大量量的推推出兩兩房單單位。。當然然，兩兩房單單位也也可以以住，，不過過就不不能養(yǎng)養(yǎng)孩子子，一一養(yǎng)孩孩子這這家就就完蛋蛋了，，爸爸爸媽媽媽爺爺爺奶奶奶加孩孩子哭哭，連連轉身身的地地方都都沒有有?，F(xiàn)現(xiàn)實就就是這這么滴滴殘酷酷?？涂陀^規(guī)規(guī)律就就是如如此?！，F(xiàn)在有有些公公司為為了規(guī)規(guī)避這這個90/70，還想了些花花招，比如設設計兩套房子子，再打通它它一起賣。在在某些不良媒媒體的宣傳口口徑上，將這這個做法稱為為不良開發(fā)商商昧著良心做做事。我個人人無言以對?！，F(xiàn)在開始說施施工圖審查。。施工圖審查查現(xiàn)在都已經(jīng)經(jīng)在表面上市市場化了，允允許開發(fā)商自自己找資質的的施工圖審查查單位做審查查。施工圖審審查單位還必必須對審查結結果負責。但但是，基于我我國的審查技技術非常的落落后，恩，怎怎么說呢，連連設計、施工工技術都非常常落后，因此此這個審查實實在是見仁見見智，根本沒沒法子審。在在這里講一個個本人曾經(jīng)親親歷的事情。。那一年在珠珠三角一個三三線城市，在在一個別墅項項目門口建一一座景觀塔。。那個塔呢，，形狀就像個個紡錘，中間間粗兩頭細。。該地建設局局檢查組帶人人檢查施工現(xiàn)現(xiàn)場，上了這這塔的工架，，突然這塔就就塌了，整個個檢查組全部部死光。這是個大事啊啊，政府因此此組成了浩大大的調查，來來查這個事故故的原因。首首先當然是從從源頭設計查查起。結果一一查，設計堅堅稱沒有任何何設計上的問問題。于是把把那圖紙送去去重新做審查查，一查的話話，審查人員員說，不行，，這個圖紙有有問題。兩邊邊就吵了起來來。最后兩邊邊都說服不了了對方。要說說這個圖紙違違反強制性規(guī)規(guī)范吧，它也也不違反。但但是不違反強強制性規(guī)范就就表示安全合合格嗎？我看看誰也不敢說說這個話。最后后只能把施工工單位拉出來來，判了幾個個罰了些錢，，了事?，F(xiàn)在在合生在廣州州的某樓盤前前面，也打算算樹這么一個個塔，做審查查的時候也是是吵得不可開開交。最后也也是不了了之之，因為這根根本說不清楚楚，到底安不不安全反正我我個人不知道道。施工圖審查是是收費項目，，非常貴，所所以一直都是是名義上的市市場化，事實實上的壟斷化化。施工圖審審查時除了給給審查費，專專家紅包那也也是不能少滴滴。四、相關審查查：1、地質勘察，，勘察合同備備案、勘察報報告審查；2、施工圖審查查，為縮短審審查時間，方方案通過后，，施工圖設計計完成即可提提前請相關審審查機構對施施工圖進行審審查（施工圖圖審查包含節(jié)節(jié)能審查），，待核位紅線線圖完成后，，迅速進行施施工圖設計文文件審查備案案及節(jié)能備案案；3、消防審查，，施工圖（建建施全套及電電子文檔*DWF）消防審核必必須在核位紅紅線取得后方方可申報；4、人防地下室室審核，人防防地下室必須須由具備人防防設計資質的的設計院進行行設計，人防防辦進行審核核，人防面積積不夠部分需需繳納易地人人防建設費。。五、施工許可可及后期手續(xù)續(xù)1、報建與監(jiān)理理、施工招投投標2、招標完成后后，辦理招標標資料及合同同備案、簽訂訂廉政合同；；3、繳納相關費費用、辦理文文明施工現(xiàn)場場勘驗評估合合格證，有深深基坑需提供供專家委員會會文件，填報報質量、安全全監(jiān)督登記表表，手續(xù)完全全后發(fā)放施工工許可證；4、淤泥排放許許可、噪音排排放許可、夜夜間連續(xù)施工工許可4、主體施工封封頂后，報商商品混凝土驗驗收，辦理商商品混凝土保保證金退費手手續(xù)；5、每單體維護護墻體施工完完成，需報墻墻改辦驗收，，便于竣工備備案后辦理新新墻體基金的的退費手續(xù)。。保溫層完成成后報請節(jié)能能辦對保溫驗驗收；6、項目竣工后后需積極辦理理各項專項驗驗收，便于及及時向客戶交交房。消防驗驗收（需消防防檢測、電氣氣檢測），規(guī)規(guī)劃驗收（需需測量竣工圖圖），防雷驗驗收（防雷檢檢測），質量量驗收（室內(nèi)內(nèi)環(huán)境檢測、、外貼瓷磚需需紅外檢測））備案，最后后報市開發(fā)辦辦綜合驗收，，驗收合格后后發(fā)放備案證證（上網(wǎng)公示示）向客戶交交房。報建、監(jiān)理理、施工招投投標施工報建、監(jiān)監(jiān)理招投標、、施工招投標標拿到圖紙審查查辦的合格意意見單后，即即刻辦理報建建，拿號，再再進行監(jiān)理招招投標，而后后進行施工招招投標。按照照我國現(xiàn)行招招投標法，私私營房地產(chǎn)公公司（無國有有經(jīng)濟成分）），其房地產(chǎn)產(chǎn)項目不需要要做建筑施工工招投標，他他們可以直接接發(fā)包。在必須要做施施工招投標的的時候，這個個領域那是真真黑不是假黑黑。黑得讓人人毛骨悚然。。搞施工的就就沒幾只好鳥鳥。暗地里啥啥招數(shù)都用得得出來。我個個人不排除有有些人為了逼逼別人退出投投標會使用黑黑社會的可能能性。監(jiān)理招標的程程序跟施工招招標的程序及及做法幾乎一一致，我不多多說了。監(jiān)理報建是完完成這個監(jiān)理理免招標或招招標手續(xù)之后后的事情，做做一個監(jiān)理規(guī)規(guī)劃和監(jiān)理細細則，交建設設部門審核一一番，認為OK了，發(fā)一個監(jiān)監(jiān)理審查意見見。通過了就就是下一步，，監(jiān)理許可證證。監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)監(jiān)理細則，老老實講，在我我個人的經(jīng)驗驗里面，我從從來沒看到建建設部門真的的做過審核。。在我個人的的從業(yè)經(jīng)驗里里面，我沒見見過幾個政府府官員能看得得懂的。辦理施工許可可證還需要辦辦理質量監(jiān)督督、安全監(jiān)督督質量監(jiān)督、安安全監(jiān)督質量監(jiān)督站和和安全監(jiān)督站站都是建設部部門下屬機構構。拿施工許許可證之前，，必須得去兩兩個站辦審批批手續(xù)，質量量監(jiān)督主要是是繳費，辦理理監(jiān)督登記表表；安全監(jiān)督督主要是辦理理安全登記表表與開工時文文明安全合格格證。在現(xiàn)實的操作作中，但凡涉涉及到檢測的的，就由質監(jiān)監(jiān)辦；不需要要檢測，一般般用肉眼就能能發(fā)現(xiàn)毛病的的，就屬于安安監(jiān)的職責。。由于質監(jiān)搞搞檢測，比如如樁荷載檢測測、水泥檢測測，這些東西西，都是收費費項目，所以以質監(jiān)在管理理上就沒那么么的嚴，為什什么呢，因為為質監(jiān)大多得得靠這些收費費項目養(yǎng)活自自己。收人錢錢手軟，云云云。安監(jiān)基本本不收費，但但是存在開工工時文明安全全驗收合格證證，中間存在在幾次腳手架架安全驗收。?？⒐r存在在綜合驗收上上安全站要蓋蓋章?，F(xiàn)在在有些城城市，質量檢檢測的功能已已經(jīng)開始市場場化了，有資資質的檢測單單位都能做檢檢測了。但是是存在3比7的關系，與后后續(xù)工作協(xié)調調配合事宜，，一般在價格格基本合理的的前提下都在在對口的監(jiān)督督站檢測。不不過呢，絕大大多數(shù)的城市市，這個功能能被質量監(jiān)督督站牢牢的把把持著。這個個也是建設部部門的生財主主道啊。施工工許可證完了了之后，后面面不知道還有有多少程序。。放驗線、白白蟻防治、防防雷、預測繪繪、預售、各各專業(yè)驗收、、項目備案驗驗收，一直到到交樓。放線、驗線放線、驗線這個就簡單的的說一說吧。。圖紙畫出來來之后，要把把圖紙上的建建筑物在實地地上落實一個個具體的位置置，這是個技技術活，要測測量，定坐標標。這個活就就叫放線。放放線一般是規(guī)規(guī)劃部門下屬屬的測繪院或或類似的測繪繪機構干，不不過有些發(fā)達達城市也已經(jīng)經(jīng)把這個工作作半市場化了了。嘿嘿，又又來一個半半市場化。正正式放線的前前提是領取了了施工許可證證。放線后，，測繪院會發(fā)發(fā)出一份放線線冊。在工程提前施施工，違章施施工的場合，，都需要做通通這個測繪院院的工作。讓讓他們提前來來做放線。唉唉，又來一個個“做通”工工作。放線完畢，施施工單位照著著這個邊角點點施工，完了了之后就做驗驗線。一看這這個建筑的確確是按圖紙建建起來的，沒沒超出邊線，，測繪院就出出驗線冊。這個驗線工作作跟日后的驗驗收有莫大的的關系。所以以測繪院也得得要像皇帝老老子一樣供著著，尤其是在在提前放線的的場合。唉預售許可證預售許可證預預售現(xiàn)現(xiàn)在的管理已已經(jīng)比較嚴格格了。我所知知道的，在房地產(chǎn)已經(jīng)成為了一一個產(chǎn)業(yè)的城城市，預售許許可都要求在在網(wǎng)上辦理，，全程公示?！，F(xiàn)在在預售售上面做手腳腳的可能性越越來越小了。。預售許可最重重要的條件是是：高層建筑筑結構完成3分之2，低層建筑結結構封頂。這這個條件跟銀銀行辦理按揭揭貸款的條件件又不一樣：：無論層數(shù)高高低，全部封封頂才能放貸貸。因此現(xiàn)在在高層建筑往往往在完成3分之2的結構，取得得預售許可證證之后，開發(fā)發(fā)商在推盤時時都不積極。。因為這個時時候，錢也不不是很能收得得到，只能收收到個2、3成，但是各項項交易稅費卻卻要按足成在在當年予以計計算。在理解解了這個之后后，或許我們們對捂盤這種種行為，會有有更深刻的認認識吧。現(xiàn)在辦預售許許可，都要做做價格公示。。交易價格必必須明確到套套，單價必須須清晰，在交交易現(xiàn)場，也也禁止再搞什什么5000元/平方米“起””，這種騙人人的玩意了。。但是，我必必須要說，但但是，政府沒沒有（也沒有有權力）對房房地產(chǎn)交易價價格進行管制制。在辦理預預售手續(xù)時所所申報的價格格，開發(fā)商可可以完全不予予理會。這個個價格申報一一下就完了。。我每次做預預售許可的時時候申報價格格，直接就是是2500元/平方米。從來來都是如此。。隨便你怎么么公示。賣的的時候照樣賣賣5000賣8000賣10000多，沒有任何何法律上或者者行政上的責責任。在預售許可方方面還有個值值得一說的地地方就是預測測繪。房管部部門下屬的房房屋測量部門門，根據(jù)開發(fā)商提供的圖紙紙，事先算一一個面積。這這個叫預測繪繪。在竣工之之后，到實地地測量，就是是實測了。我我們都知道，，面積上的糾糾紛往往是日日后客戶與開開發(fā)商之間的的主要矛盾。。這個矛盾是是怎么來的呢呢？最關鍵的的就是這個預預測與實測之之間的面積差差