房地產(chǎn)設計管控思路二

集團地產(chǎn)設計管理與業(yè)務交流一、設計管理的范疇與定義1.1設計管理的范疇：設計管理是貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)始末的，針對設計成果的，兼顧任務管理、資源管理、進度管理、技術管理的系統(tǒng)化的管理工作。涉及房地產(chǎn)開發(fā)的全過程。內(nèi)容包括：從意向項目初判的跟蹤,到項目決策中對意向地塊的規(guī)劃研究分析和概念草案研究，從概念設計到施工圖設計，從施工現(xiàn)場的配合到營銷道具的制作,以至到后期客服的維修、整改的技術支持。

房地產(chǎn)開發(fā)中的設計管理作為房地產(chǎn)開發(fā)中操作管理的重要的組成部分，在所有標桿地產(chǎn)企業(yè)都處于被高度重視的地位，甚至決定了一個項目的成敗。

1.2設計管理的定義：契合企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，鎖定項目的經(jīng)營目標,在符合企業(yè)發(fā)展的產(chǎn)品策略指導下，通過有效的組織、完善的流程及制度的建立、方法的提升等一系列手段，在產(chǎn)品制造過程中實施的涉及設計內(nèi)容的管理。設計管理中的任務管理作為業(yè)主方的設計人員，區(qū)別于所聘請的設計顧問單位（設計院）中設計人員最大的一點是：前者是任務的制定者，而后者是任務的執(zhí)行者。1.3設計管理的目標：品質保證、進度控制、成本控制一、設計管理的范疇與定義設計管理不僅僅是管“設計院”！1.2.1設計管理中的任務管理好的設計管理并不是只是針對設計，而是要跳出設計來談設計，更多的參與到市場策劃、成本測算的工作中去，任務的編制才能有的放矢。1.2.2設計管理中的資源管理在資源管理中涉及到的就是如何委托設計單位，同時建立資源庫。要兼顧以下幾個原則：a.擅長原則b.成本和風險原則c.磨合原則d.技術優(yōu)先原則1.2.3設計管理中的進度管理設計成果的完成時間直接影響房地產(chǎn)開發(fā)中的報批、施工等下一步環(huán)節(jié)，因此要對總體的設計進行計劃、進度管理。總體設計計劃的編制應該是在保證各個專業(yè)設計時間基礎上，能夠將設計中各階段進行完畢，同時保證下一步設計成果需求部門的時間節(jié)點。務求詳盡，可操作性。一、設計管理的范疇與定義房地產(chǎn)企業(yè)的設計管理部門是把客戶對產(chǎn)品的需求轉化成設計的語言，對設計托單位提出設計思路和設計要求。我們做的是整合和管理好這么合作資源，定位好我們的角色而不是要取代他們的工作。一、設計管理的范疇與定義一、設計管理的范疇與定義設計公司、設計院地產(chǎn)公司設計部門房地產(chǎn)開發(fā)各個階段兩者工作的區(qū)別接受甲方方案設計任務書參與投資評審獲取土地，提出設計任務書概念規(guī)劃方案設計參與產(chǎn)品定位與策劃建筑方案深化設計負責設計管理擴初設計負責設計管理施工圖設計負責設計管理施工階段工地配合施工現(xiàn)場配合、銷售配合參與竣工驗收與資料備案參與入伙階段工作設計管理方面的區(qū)別作為服務方出現(xiàn)作為業(yè)主方（甲方）出現(xiàn)按照甲方的意圖做設計做產(chǎn)品直線操作（技術條線）多線操作注重專業(yè)度強調(diào)的是資源整合能力質量、進度、成本的平衡意識較弱強調(diào)質量、進度、成本的平衡1.4設計公司和地產(chǎn)公司設計部門的區(qū)別職能型設計管理模式：主要特征是設立專職的產(chǎn)品設計管理部門，管理產(chǎn)品設計的全過程，針對公司發(fā)展的不同階段分為本區(qū)域的小職能型及跨區(qū)域的大職能型。職能部門經(jīng)理對產(chǎn)品設計成果負責2.1職能型管控二、企業(yè)現(xiàn)階段宜采取的設計管理模式2.2矩陣型管控在這種組織結構中,項目團隊中每一成員同時可能要受雙層或多重領導,即不僅受職能部門領導的指揮,還要受一個或多個項目經(jīng)理的指揮和領導。矩陣型設計管理模式：也稱小項目制，成立以項目總經(jīng)理牽頭負責的項目中心，除工程施工管理人員外，同時各職能部門下派相關技術人員組成虛擬團隊，虛擬團隊人員受雙重領導。二、企業(yè)現(xiàn)階段宜采取的設計管理模式建議：在集團現(xiàn)有的人員編成、組織情況及項目實施基礎下，建議在今后1－2年內(nèi)采取矩陣型設計管理模式進行設計團隊管理，以滿足現(xiàn)有項目的實際設計需求為主；今后在專業(yè)人員全部到位、組織架構明晰之后再采取職能型管控的模式。二、企業(yè)現(xiàn)階段宜采取的設計管理模式三.建立精細化市場需求下的規(guī)范化設計管理體系規(guī)范化設計管理體系能夠提高企業(yè)內(nèi)部的設計管理業(yè)務水平,規(guī)范設計管理制度和流程,以保證項目開發(fā)質量，提高項目開發(fā)效能，提升公司項目運營能力，打造企業(yè)核心競爭力。3.1建立規(guī)范化管理體系的意義負責設設計產(chǎn)產(chǎn)品研研發(fā)，，產(chǎn)品品線的的細分分研究究，項項目投投資拓拓展的的規(guī)劃劃技術術可行行性分分析；；進行行項目目設計計管理理，保保證設設計質質量、、進度度、成成本目目標的的實現(xiàn)現(xiàn)(總體規(guī)規(guī)劃、、建筑筑設計計、結結構、、水電電、景景觀、、室內(nèi)內(nèi)設計計)，對材材料設設備選選型定定板；；配合成成本管管理中中心建建立設設計成成本基基準體體系，，建立立從研研發(fā)開開始的的成本本控制制理念念與系系統(tǒng)，，提高高產(chǎn)品品綜合合性價價比。。組織并并參與與主要要材料料、設設備的的調(diào)研研,與成本本管理理中心心配合合,建立按按體系系、專專業(yè)分類類的材材料信信息庫庫(含品牌牌及供供應商商評價價)3.2.1設計管管理職職責三.2體系建建立的的組成成要素素與核核心內(nèi)內(nèi)容三.建立精精細化化市場場需求求下的的規(guī)范范化設設計管管理體體系3.2.2其它部部門在在設計計管理理過程程中的的職責責成本管管理部部門按要求求及時時向規(guī)規(guī)劃設設計部部提交交各設設計階階段所所需成成本目目標；；隨著圖紙的不斷深深化，調(diào)整成本及及控制目標；負責組織方案設計計招標中的各項工工作市場營銷部門按要求及時向規(guī)劃劃設計部提交各設設計階段所需資料料條件；負責對各階段設計計成果地產(chǎn)公司內(nèi)內(nèi)部技術評審提供供市場評價建議；；負責制定各階段設設計任務書中的市市場定位部分的內(nèi)內(nèi)容前期開發(fā)部門按要求及時向規(guī)劃劃設計部提交各設設計階段所需資料料條件；負責與政府部門就就各階段設計中間間過程成果的技術術溝通及完成各政府相關部門的的申報審批工作三.建立精細化化市場需求求下的規(guī)范范化設計管管理體系設計產(chǎn)品研研發(fā)新項目規(guī)劃分析析概念設計方案設計擴初設計施工圖設計投資開發(fā)營銷成本工程物業(yè)主線流程協(xié)作部門主責部門規(guī)劃設計部3.2.2組織與架構優(yōu)化化三.建立精細化市場場需求下的規(guī)范范化設計管理體體系設計總監(jiān)（兼））部門經(jīng)理部門副經(jīng)理專業(yè)組項目組（建筑師師）項目組2項目組1項目組N產(chǎn)品研發(fā)組1結構組設備組景觀設計組室內(nèi)組材料組產(chǎn)品研發(fā)組2檔案、部門秘書項目組設計經(jīng)理理制重點“前期方案案+項目設計管理””專業(yè)組主管負責責制技術術支撐平臺重重點“技術術支持+質量控制”三.2體系建立的組成成要素與核心內(nèi)內(nèi)容3.2.2組織與架構優(yōu)化化三.2體系建立的組成成要素與核心內(nèi)內(nèi)容3.3設計流程的細分分三.建立精細化市場場需求下的規(guī)范范化設計管理體體系一級流程:項目投資決策論論證管理階段流流程(土地拓展）項目設計管理階階段流程項目工程管理階階段流程項目銷售管理階階段流程項目入伙管理階階段流程項目后評估管理理流程二級流程:設計管理流程設計單位選擇管管理流程設計合同及付款款管理流程材料設備選型/定板/驗板管理流程設計變更管理流流程3.3.1設計流程框架－－1三.建立精細化市場場需求下的規(guī)范范化設計管理體體系設計費用預算計計劃編制細則設計合同編制工工作細則設計任務書編制制工作細則設計、咨詢單位位選擇及信息管管理細則施工現(xiàn)場設計配配合工作細則設計關鍵點控制制工作細則設計變更管理細細則業(yè)務三級流程：：流程圖表化－－－模板化－－－程序化三.建立精細化市場場需求下的規(guī)范范化設計管理體體系3.3.1設計流程框架－－2設計工作在論證證、定位策劃、、設計實施和施施工階段，按不不同的設計內(nèi)容容、對象和參與部門及及深度要求劃分分為概念設計、方案案設計、施工圖圖設計、景觀設設計、裝修設計和設計計變更來進行管理。為加快項目設計計進度，縮短項項目開發(fā)周期，，將部品研究、、材料選型景觀觀設計和裝修設計工作作前置，使設計計周期縮短30%以上。三.建立精細化市市場需求下的的規(guī)范化設計計管理體系3.4.1設計管理關鍵鍵點的控制設計管理中設計任任務書、設計評審審和變更控制是管管理的關鍵環(huán)節(jié)，，設計管理中的問問題將為后續(xù)施工管理和和成本管理帶來巨巨大的隱患!三.建立精細化市場需需求下的規(guī)范化設設計管理體系3.4.2設計過程各橫向關關系的控制三.建立精細細化市場場需求下下的規(guī)范范化設計計管理體體系成本的全全過程參參與從從房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)價價值鏈（（VAC）模型可可以看出出，成本本管理基基本貫穿穿了項目目開發(fā)的的整個過過程。成成本管理理部門的的提前介介入不僅僅可以對對項目盡盡快熟悉悉，還有有利于整整個項目目成本的的控制，，特別是是隨著行行業(yè)競爭爭程度的的加劇，，在利潤潤率差不不多的情情況下，，這點尤尤為重要要。加強設設計階階段成成本管管理的的方法法：1)項目拓拓展階階段（（土地地獲取取前））：成本管管理部部門在在拓展展階段段根據(jù)據(jù)成本本數(shù)據(jù)據(jù)庫及及設計計部門門提供供的概概念設設計草草案等等進行行項目目成本本估算算工作作；2)項目定定位階階段（（土地地獲取取后））：成本管管理部部門根根據(jù)營營銷部部門提提供的的產(chǎn)品品建議議書，，設計計部門門提供供的概概念設設計方方案，，相關關規(guī)劃劃指標標和產(chǎn)產(chǎn)品建建造標標準等等進行行項目目成本本測算算工作作；3)方案階階段：：成本管管理部部門根根據(jù)方方案設設計成成果進進行項項目成成本匡匡算工工作；；4)擴初階段：成本管理部部門在擴初初階段編制制建安成本本概算，同同時組織相相關部門編編制項目正正式的目標標成本（包括工程程部門編制制工程管理理費、監(jiān)理理費測算，，拓展及報報批報建部部門編制土土地費用和和報批報建建費用測算算，營銷部部門編制營營銷費用測測算，財務務部門編制制管理及財財務費用測測算等，具具體可根據(jù)據(jù)成本科目目表進行細細分），最最終形成項項目正式目目標成本，，并報公司司領導審批批。項目正式目目標成本經(jīng)經(jīng)審批后，，分解到各各個部門（（或者相關關崗位）等等；通過責責任成本來來進行追溯溯。通過項項目正式的的目標成本本指導項目目進行施工工圖的限額額設計，并并以此指導導招標、施施工、采購購等業(yè)務活活動中的成成本費用使使用與管理理。項目正式目目標成本一一經(jīng)確定，，不允許隨隨便修改；；在工程實實施過程中中，每月通通過項目動動態(tài)成本來來進行管理理；如遇項項目定位改改變，原材材料價格上上漲等特殊殊情況可經(jīng)經(jīng)領導審批批后進行修修正通過。。3.4.3設計過程中中，成本管管理的全過過程參與三.建立精細化化市場需求求下的規(guī)范范化設計管管理體系3.5計劃管理設計周期基基準目的：理順各項工工作的銜接接關系，明明確里程碑碑點和責任任歸屬，保保障開發(fā)周期基準準的有效實實施，實現(xiàn)現(xiàn)快速滾動動的地產(chǎn)開開發(fā)模式。。三.建立精細化化市場需求求下的規(guī)范范化設計管管理體系地產(chǎn)項目設設計周期參參考基準值值簡圖三.建立精細細化市場場需求下下的規(guī)范范化設計計管理體體系三.建立精細細化市場場需求下下的規(guī)范范化設計計管理體體系設計管理理效率指指標（擬擬定）設計管理理效率提提升的關關鍵點：：三.建立精細細化市場場需求下下的規(guī)范范化設計計管理體體系公司一級計劃部門月度計劃部門二級計劃項目組周計劃3.6項目總體體計劃下下設計計計劃的分分級控制制三.建立精細細化市場場需求下下的規(guī)范范化設計計管理體體系縮短計劃劃督查期期，在重重要節(jié)點點提前核核對督促促;通過項目目組周例例會檢查查周工作作計劃，，部門例例會檢查查月計劃劃－－檢檢查與調(diào)調(diào)整;跨部門項項目協(xié)調(diào)調(diào)會協(xié)調(diào)調(diào)解決項項目計劃劃實施中中的不定定因素和和困難等等，同時時檢查和修修訂二級級計劃和和一級計計劃;項目特點點和當?shù)氐貓笈髁鞒?、?nèi)內(nèi)容、標標準是影影響設計計計劃的的主要因因素和積積累。公司客觀觀制訂一一級計劃劃；設計部制制定項目目設計計計劃；部門經(jīng)理理與各項項目設計計經(jīng)理分分解計劃劃；各項目設設計經(jīng)理理與組員員再分解解計劃－－－組員員工作量量確定、、討論工工作量量的的缺失3.6.1各級計劃劃的制定定方式－－－公司司運營部部門負責責組織3.6.2監(jiān)控辦法法三.建立精細細化市場場需求下下的規(guī)范范化設計計管理體體系設計部年年度KPI(關鍵業(yè)績績指標及及年度計計劃)考核評價價設計部門門月份績績效計劃劃/考核評價價各人月度度計劃考考核評價價項目緊張張時，周周計劃考考核評價價設計巡檢檢制度－－－檢察察表設計部年年度KPI(關鍵業(yè)績績指標及及年度計計劃)考核評價價表設計部月月績效考考核評價價表員工月績績效考評評表3.6.3考核制度度與風險險防范－－－制定定考核梯梯度三.建立精細細化市場場需求下下的規(guī)范范化設計計管理體體系合理薪酬酬體系人才梯隊隊建設員工素質質審核與與培養(yǎng)提提升計劃劃團隊激情情與凝聚聚力四、專業(yè)業(yè)團隊建建設與能能力提升升最終的改改進方向向：1、設計管理理流程集團到目目前為止止沒有設設計管理理團隊，，要走向向上水平平上規(guī)模模的開發(fā)發(fā)業(yè)態(tài)，，必須高度度重視設設計管理理隊伍建建設，形形成系統(tǒng)統(tǒng)化的設設計管理理流程體體系，將設計管管理按階階段和對對象劃分分為概念念設計管管理流程程、方案案設計管管理流程程、施工工圖設計計管理流流程、景景觀設計計管理流流程、精精裝修設設計管理理流程和和設計變變更管理理流程，，使設計計過程更更清晰、、職責更更明確、、管理更更精細化化。明確各個個設計流流程的邏邏輯關系系，明確確職責，，在制度度上保證證各專業(yè)業(yè)之間的的配合，，加快設設計進度度。2、設計任務務書編制制設計各階階段，最最終達到到形成比比較明確確的輸入入、輸出出成果標標準；設計過程程中成本本部門介介入的深深度不夠夠，做到到及時提提供成本本限額指指標，使使成本跟跟設計緊緊密掛鉤鉤，在確確定限額額設計指指標時時，成本本與設計計應反復復溝通，，達成一一致；；建立設計計任務評評審機制制，為設設