房地產(chǎn)評(píng)估三

本章主要內(nèi)容：第一節(jié)房地產(chǎn)評(píng)估概述第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格及其影響因素第三節(jié)收益法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用

第四節(jié)市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用第五節(jié)其他評(píng)估方法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用第五章房地產(chǎn)評(píng)估

了解土地的自然特性和經(jīng)濟(jì)特性理解房地產(chǎn)的特性、房地產(chǎn)價(jià)格影響因素掌握收益法和市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用了解假設(shè)開(kāi)發(fā)法、路線開(kāi)發(fā)對(duì)房地產(chǎn)的評(píng)估學(xué)習(xí)目標(biāo)第一節(jié)房地產(chǎn)評(píng)估概述一、土地的特性1.土地的自然特性（1）土地位置的固定性。土地位置的固定性決定了土地價(jià)格具有明顯的地域性特征。（2）土地效用的永續(xù)性只要土地使用得當(dāng)，土地的效用即利用價(jià)值會(huì)一直延續(xù)。（3）土地資源的不可再生性。（4）土地質(zhì)量的差異性。土地的位置不同，造成了土地之間存在自然差異，此差異導(dǎo)致土地級(jí)差地租的產(chǎn)生。2.土地的經(jīng)濟(jì)特性。（1）土地經(jīng)濟(jì)供給的稀缺性（2）土地產(chǎn)權(quán)的可壟斷性（3）土地效益的級(jí)差性。土地質(zhì)量的差異性→不同區(qū)位土地的生產(chǎn)力不同→經(jīng)濟(jì)效益上具有級(jí)差性（4）土地利用的多方向性。一塊土地的用途是多種的，可以作為商業(yè)用地、工業(yè)用地、住宅用地及其他用途。土地利用的多方向性客觀上要求在房地產(chǎn)估價(jià)中需要確定土地的最佳用途。二、土地使用權(quán)㈠土地所有權(quán)的歸屬國(guó)有土地所有權(quán)不能進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)流轉(zhuǎn)。但使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，因此地價(jià)一般是土地使用權(quán)的價(jià)格。小產(chǎn)權(quán)房㈡土地使用權(quán)出讓（土地使用權(quán)首次交易）土地使用權(quán)出讓到期續(xù)期的相關(guān)規(guī)定土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期；非住宅建設(shè)用地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)最遲于屆滿前1年申請(qǐng)續(xù)期，土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者雖申請(qǐng)續(xù)期但依照法律規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國(guó)家無(wú)償收回。三、房地產(chǎn)的特性房地產(chǎn)是土地和房屋及其權(quán)屬的總稱。房地產(chǎn)一般具有如下特性：（熟悉）1.位置固定性。2.供求區(qū)域性。3.使用長(zhǎng)期性。4.大量投資性。5.保值與增值性。6.難以變現(xiàn)性。7.政策限制性1、最有效使用原則2、合法原則四、房地產(chǎn)的評(píng)估原則一、房地產(chǎn)價(jià)格的種類（一）根據(jù)權(quán)益的不同，可分為所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格、其他權(quán)利價(jià)格一般情況下，房地產(chǎn)所有權(quán)價(jià)格高于房地產(chǎn)使用權(quán)價(jià)格。抵押價(jià)格由于要考慮抵押貸款清償?shù)陌踩?，一般要比市?chǎng)交易價(jià)格低。租賃價(jià)格是承租方為取得房地產(chǎn)租賃權(quán)而出租方支付的價(jià)格。第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格及其影響因素（三）按房地產(chǎn)的實(shí)物形態(tài)可劃分為土地價(jià)格、建筑物價(jià)格和房地產(chǎn)價(jià)格。1.土地價(jià)格。包括基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和土地交易價(jià)格等。2.建筑物價(jià)格指純建筑物部分的價(jià)格，不包含其占用的土地的價(jià)格。3.房地產(chǎn)價(jià)格指建筑物連同其占用的土地的價(jià)格。房地產(chǎn)產(chǎn)總價(jià)價(jià)格：：指一一宗房房地產(chǎn)產(chǎn)的整整體價(jià)價(jià)格房地產(chǎn)產(chǎn)單位位價(jià)格格有三三種情情況：：?jiǎn)挝煌镣恋孛婷娣e的的土地地價(jià)格格、單單位建建筑面面積的的建筑筑物價(jià)價(jià)格、、單位位建筑筑面積積的房房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格格樓面地地價(jià)=土地總總價(jià)格格/建筑總總面積積容積率率：指指地塊塊的建建筑面面積與與地塊塊總面面積的的比率率。容積率率=建筑總總面積積/土地總總面積積=土地單單價(jià)/容積率二、房地產(chǎn)價(jià)格的的影響因素（掌握握）影響房地產(chǎn)價(jià)格的的因素通?？蓜澐址譃橐话阋蛩?、區(qū)區(qū)域因素和個(gè)別因因素，下面分別予予以闡述。（一）一般因素主要包括經(jīng)濟(jì)因素素、社會(huì)因素、行行政因素和心理因因素等。1.經(jīng)濟(jì)因素。（1）經(jīng)濟(jì)發(fā)展因素。。（2）財(cái)政金融因素。。（3）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)因素。。2.社會(huì)因素。（1）人口因素。（2）家庭規(guī)模因素。。（3）房地產(chǎn)投機(jī)因素素。（4）教育科研水平和和治安因素。（5）社會(huì)福利因素。。3.行政因素。（1）土地使用制度與與住房制度、地價(jià)價(jià)政策。（2）城市規(guī)劃、土地地利用規(guī)劃、城市市發(fā)展戰(zhàn)略。（3）稅收制度、投資資傾斜、優(yōu)惠政策策。（4）行政隸屬關(guān)系變變更。（5）交通管制。4.心理因素。（二）區(qū)域因素區(qū)域因素是指某一一特定的區(qū)域內(nèi)的的自然條件與社會(huì)會(huì)、經(jīng)濟(jì)、行政、、技術(shù)等因素相結(jié)結(jié)合所產(chǎn)生的特性性。1.商服繁華因素。2.道路通達(dá)因素。3.交通便捷因素。4.城市設(shè)施狀況因素素。（1）基礎(chǔ)設(shè)施：主要要包括供水、排水水、供電、供氣、、供熱和通訊等設(shè)設(shè)施。（2）生活設(shè)施：主要要包括學(xué)校、醫(yī)院院、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、銀銀行、儲(chǔ)蓄所、郵郵局等設(shè)施。（3）文化娛樂(lè)設(shè)施：：主要包括電影院院、圖書館、博物物館、俱樂(lè)部、文文化館等設(shè)施。5.環(huán)境狀況因素。若一個(gè)地區(qū)綠地較較多、公園充足、、環(huán)境優(yōu)美，則該該地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格水平較高；若若噪聲污染、大氣氣污染、水污染較較嚴(yán)重，則房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格水平較低。。（三）個(gè)別因素1.土地的個(gè)別因素。。（1）區(qū)位因素。（2）面積因素、寬度度因素、深度因素素。（3）形狀因素。（4）地力因素、地質(zhì)質(zhì)因素、地勢(shì)因素素、地形因素。（5）容積率因素。容積率越大，地價(jià)價(jià)越高；反之，容容積率越小，地價(jià)價(jià)越低。容積率與與地價(jià)的關(guān)系一般般不呈線性關(guān)系。。（6）用途因素。（7）土地使用年期因因素。在年地租不變的前前提下，土地使用用年期越長(zhǎng)，地價(jià)價(jià)越高。第三節(jié)收益法法在房地產(chǎn)評(píng)估的的應(yīng)用一、基本思路：同同評(píng)估方法一章其中：Rt——未來(lái)第i年土地帶來(lái)的預(yù)期期純收益額t——收益期限i——土地還原率（折現(xiàn)現(xiàn)率）二、適用范圍：：有收益（如商場(chǎng)、、寫字樓、旅館、、公寓等）地產(chǎn)。。三、純收益運(yùn)用收益法評(píng)估房房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，必必須對(duì)實(shí)際純收益益進(jìn)行修正，其中特殊的剔除、偶然的因素，取得在正常市場(chǎng)場(chǎng)條件下房地產(chǎn)用用于法律上允許最佳利用方向上的的純收益值，其中中還應(yīng)包含對(duì)未來(lái)來(lái)收益和風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)預(yù)期。我們把這個(gè)收益稱稱為客觀純收益，，只有客觀純收益才才能作為評(píng)估的依依據(jù)。純收益=客觀總收益-客觀總費(fèi)用在確定純收益時(shí),需進(jìn)行收益修正：：類似房地產(chǎn)收益益+市場(chǎng)趨勢(shì)預(yù)測(cè)+收益風(fēng)險(xiǎn)性和可實(shí)實(shí)現(xiàn)性?？傎M(fèi)用是指取得該該收益的各項(xiàng)支出出,如維修費(fèi)、管理費(fèi)費(fèi)用等。四、資本化率（一）實(shí)質(zhì)：投資資收益率（二）方法：1、純收益與售價(jià)比率率法一般選擇幾個(gè)可比比實(shí)例平均計(jì)算（（見(jiàn)P182即對(duì)幾個(gè)可比實(shí)例例的資本化率進(jìn)行簡(jiǎn)單單算術(shù)平均.2、安全利率+風(fēng)險(xiǎn)利率調(diào)整值法法、安全利率通常選擇擇銀行中長(zhǎng)期利率率3、收益率插值法（三）種類：1．綜合資本化率是將土地及其建筑筑物看作一個(gè)整體體評(píng)估所采用的資資本化率2．建筑物資本化率率3．土地資本化率【案例】被評(píng)估房地產(chǎn)A是一幢1000平方米的商業(yè)用房房，評(píng)估人員經(jīng)調(diào)調(diào)查了解到，房地地產(chǎn)A的土地使用權(quán)是在在2004年5月31日取得的，出讓年年限為法定最高年年限。2006年5月底開(kāi)發(fā)建設(shè)完工工并投入運(yùn)營(yíng)，房房地產(chǎn)A投入使用之初，該該房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)擁有有人將其出租給他他人使用，租期為為5年（租期到2011年5月31日結(jié)束），租賃合合同規(guī)定，使用人人在5年租用期間，租金金是按合同第一年年規(guī)定租金每年每每平方米110元為基準(zhǔn)，每年增增加l0元，房地產(chǎn)使用中中發(fā)生的費(fèi)用由承承租人承擔(dān)，合同同同時(shí)規(guī)定，如果果房地產(chǎn)Ａ的產(chǎn)權(quán)權(quán)擁有人提前中止止租賃合同需要支支付違約金5萬(wàn)元。評(píng)估人員還還了解到，評(píng)估基基準(zhǔn)日（2008年5月31日）市場(chǎng)上同類商商業(yè)用房的正常租租金（與評(píng)估對(duì)象象A租金口徑一致）保保持在每年每平方方米150元水平上，經(jīng)評(píng)估估人員預(yù)測(cè)，評(píng)估估基準(zhǔn)日后的前3年的市場(chǎng)租金水平平將在評(píng)估基準(zhǔn)日日市場(chǎng)租金水平的的基礎(chǔ)上每年遞增增1%，評(píng)估基準(zhǔn)日3年后的市場(chǎng)租金水水平基本維持在評(píng)評(píng)估基準(zhǔn)日后第3年的租金水平上，，假設(shè)房地產(chǎn)A折現(xiàn)率和資本化率率均為10%。五、計(jì)算公式（一）評(píng)估房地合合在一起的房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)價(jià)格=房地產(chǎn)純收益/綜合資本化率房地產(chǎn)純收益=房地產(chǎn)總收益—房地產(chǎn)總費(fèi)用房地產(chǎn)總費(fèi)用=管理費(fèi)+維修費(fèi)+保險(xiǎn)費(fèi)+稅金+空房損失費(fèi)（二）單獨(dú)評(píng)估土土地的價(jià)值土地的價(jià)值=土地純收益/土地資本化率土地純收益=土地總收益—土地總費(fèi)用土地總費(fèi)用=管理費(fèi)+維護(hù)費(fèi)+稅金（三）單獨(dú)評(píng)估建筑物的的價(jià)值建筑物價(jià)值=房地產(chǎn)價(jià)值－土地地價(jià)值建筑物價(jià)值=（房地產(chǎn)純收益－－土地純收益）/建筑物資本化率有一房地產(chǎn)03年純收益為50萬(wàn)元,資本化率為5%第一種情況:未來(lái)各年的收益將將在上一年的基礎(chǔ)礎(chǔ)上增加1萬(wàn)元；第一種情況:未來(lái)各年的收益將將在上一年的基礎(chǔ)礎(chǔ)上增長(zhǎng)1%；請(qǐng)分別評(píng)估2種情況下的房地產(chǎn)產(chǎn)的價(jià)值P=a/r+b/r2P=a/(r-s)案例1:有一宗土地，土地地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓年期期為50年，預(yù)計(jì)資本收益益率為10%,預(yù)計(jì)前五年的純收收益為15萬(wàn)元，16萬(wàn)元，18萬(wàn)元，15萬(wàn)元，20萬(wàn)元。從第六年起起，純收益大約穩(wěn)穩(wěn)定在25萬(wàn)元左右，試評(píng)估估該宗土地的評(píng)估估價(jià)格。案例2：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司司于2002年3月以有償出讓方式式取得一塊土地50年使用權(quán)，并于2004年3月在此地塊上建成成一座磚混結(jié)構(gòu)的的寫字樓，當(dāng)時(shí)造造價(jià)為每平米2000元，經(jīng)濟(jì)耐用年限限為55年，殘值率為2%。目前，該類建筑筑重置價(jià)格為每平平方米2500元。該建筑物占地地面積為500平方米，建筑面積積為900平方米，現(xiàn)用于出出租，每月平均實(shí)實(shí)收租金為3萬(wàn)元。另?yè)?jù)調(diào)查，，當(dāng)?shù)赝悓懽謽菢浅鲎庾饨鹨话銥闉槊吭旅拷ㄖ椒椒矫?0元，空置率為10%，每年需要支付的的管理費(fèi)為年租金金的3.5%，維修費(fèi)為建筑重重置價(jià)格的1.5%，土地使用稅及房房產(chǎn)稅合計(jì)為每建建筑平方米20元，保險(xiǎn)費(fèi)為重置置價(jià)的0.2%，土地資本化率7%，建筑物資本化率率8%。假設(shè)土地使用權(quán)權(quán)出讓年限屆滿，，土地使用權(quán)及地地上建筑物由國(guó)家家無(wú)償收回。試根根據(jù)以上資料評(píng)估估該宗地2008年3月的土地使用權(quán)價(jià)價(jià)值。案例3:1.選定評(píng)估方法該宗房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)濟(jì)收益，適宜采用用收益法。2.計(jì)算總收益。總收收益應(yīng)該為客觀收收益而不是實(shí)際收收益。年總收益=50×12×900×（1-10%）=48600（元）3.計(jì)算總費(fèi)用。（1）年管理費(fèi)=486000×3.5%=17010（元）（2）年維修費(fèi)=2500×900×1.5%=33750（元）（3）年稅金=20×900=18000（元）（4）年保險(xiǎn)費(fèi)=2500×900×0.2%=4500（元）年總費(fèi)用=（1）+（2）+（3）+（4）17010+33750+18000+4500=73260（元）4.計(jì)算房地產(chǎn)凈收益益。年房地產(chǎn)凈收益=年總收益-年總費(fèi)用=486000-73260=412740（元）5.計(jì)算房屋凈收益。。（1）計(jì)算年貶值額.房地產(chǎn)使用權(quán)年期期屆滿，地上建筑筑物一并由政府無(wú)無(wú)償收回。年貶值額=建筑物重置價(jià)/使用年限=（2500×900）/48=46875（元）（2）計(jì)算房屋現(xiàn)值。。房屋現(xiàn)值=房屋重置價(jià)-年貶值額×已使用年數(shù)（2008-2004）=2500×900-46875×4=2062500（元）（3）計(jì)算房屋凈收益益（假設(shè)房屋收益益年期為無(wú)限年期期）。房屋凈收益=房屋現(xiàn)值×房屋資本化=2062500×8%=165000（元）6.計(jì)算土地凈收益。。土地年凈收益=年房地產(chǎn)凈收益-房屋年凈收益=412740-165000=247740（元）7.計(jì)算土地使用權(quán)價(jià)價(jià)值。土地使用權(quán)權(quán)在2008年3月的剩余使用年期期為50-6=44（年）。=247740××（P/A,7%,44）=3358836.15（元）單價(jià)=3358836.15/500=6717.67（元）8.評(píng)估結(jié)果本宗土地使用權(quán)在在2003年3月的土地使用權(quán)價(jià)價(jià)值為3358836.15元，單價(jià)為每平方方米6717.67元。房地產(chǎn)公司于2002年12月以有償出讓方式式取得一塊土地50年使用權(quán)，面積為為6000平方米，并于2004年12月在此地塊上建成成一座鋼混結(jié)構(gòu)的的寫字樓，建筑面面積24000平方米，全部用于于出租，每年實(shí)收收租金約為2800萬(wàn)元，該寫字樓的的經(jīng)濟(jì)耐用年限為為60年，殘值率為0，評(píng)估基準(zhǔn)日該建建筑物重置價(jià)格為為每平方米4800元。據(jù)調(diào)查，當(dāng)?shù)氐赝愋蛯懽謽亲庾饨鹚揭话銥槊棵吭旅拷ㄖ椒矫酌?20元，空置率在8％左右，每年需支支付的管理費(fèi)為年年租金的2.5％，維修費(fèi)為重置置價(jià)的1.5％，稅金為年租金金的18％，保險(xiǎn)費(fèi)為重置置價(jià)的0.2％，土地資本化率率為8％，建筑物資本化化率為10％。試根據(jù)上述資資料評(píng)估該宗地2006年12月的價(jià)格（包括總總價(jià)和單價(jià)）作業(yè)在同一地區(qū)，與被被評(píng)估房地產(chǎn)相類類似的房地產(chǎn)交易易越多，市場(chǎng)法應(yīng)應(yīng)用越有效。而在下列情況下，，市場(chǎng)法往往難以以適用：1.沒(méi)的發(fā)生房地產(chǎn)交交易或在房地產(chǎn)交交易發(fā)生較少的地地區(qū)；2.某些類型很少見(jiàn)的的房地產(chǎn)或交易實(shí)實(shí)例很少的房地產(chǎn)產(chǎn)，如古建筑等；；3.很難成為交易對(duì)象象的房地產(chǎn)，如教教堂、寺廟等4.風(fēng)景名勝區(qū)土地；；5.圖書館、體育館、、學(xué)校用地等一、適用范圍第四節(jié)市場(chǎng)法法在房地產(chǎn)評(píng)估的的應(yīng)用二、基本思路:明確評(píng)估對(duì)象尋找、確定交易實(shí)實(shí)例修正交易情況修正交易日期修正區(qū)域因素修正個(gè)別因素修正使用年期求出比準(zhǔn)價(jià)格決定土地估價(jià)結(jié)論論主要非正常交易情情況：1、有利害關(guān)系的的人交易2、急于出售或購(gòu)購(gòu)買3、受債權(quán)債務(wù)的的影響4、市場(chǎng)信息不靈靈通5、特別動(dòng)機(jī)與偏偏好6、交易稅費(fèi)非正正常負(fù)擔(dān)正常交易情況指數(shù)數(shù)/交易實(shí)例交易情況況指數(shù)修正交易情況：修正交易日期修正正房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)動(dòng)率一般用房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格指數(shù)來(lái)表示示。利用價(jià)格指數(shù)數(shù)進(jìn)行日期修正的的公式如下：修正個(gè)別因素容積率與地價(jià)的關(guān)關(guān)系并非呈線性關(guān)關(guān)系，需根據(jù)具體體區(qū)域的情況具體體分析。容積率

1.1

1.3

1.7

2.0

2.1

2.5修正系數(shù)

1.1

1.2

1.6

1.8

1.9

2.1如果確定比較案例例宗地地價(jià)每平方方米為800元，容積率為2.1，被估宗地規(guī)劃容容積率為1.7，則待估宗地容積積率修正計(jì)算如下下：另?yè)?jù)調(diào)查，該市此此類用地容積率與與地價(jià)的關(guān)系為：：當(dāng)容積率在1-1.5之間時(shí)，容積率每每增加0.1，宗地單位地價(jià)比比容積率為1時(shí)的地價(jià)增加5%；超過(guò)1.5時(shí)，超出部分的容容積率每增長(zhǎng)0.1，單位地價(jià)比容積積率為1時(shí)的地價(jià)增加3%?！纠}】若選擇的比較案例例成交地價(jià)為每平平方米1000元，對(duì)應(yīng)土地使用用年期為30年，而待估宗地出出讓年期為20年，土地資本化率率為8%，則如何年期修正正？土地使用年期修正正系數(shù)=(P/A,r,m)/(P/A,r,n)m—評(píng)估對(duì)象的使用年年限；n—交易實(shí)例的使用年年限。土地使用年期修正正實(shí)際評(píng)估工作中，，其計(jì)算公式：P=P’*A*B*C*D或=P’*100/（）*（）/100*100/（）*100/（）其中：A=100/（）=正常交易情況指數(shù)數(shù)/交易實(shí)例交易情況況指數(shù)B=評(píng)估基準(zhǔn)日價(jià)格指指數(shù)/交易實(shí)例交易價(jià)格格指數(shù)或用環(huán)比物價(jià)指數(shù)數(shù)C=100/（）=評(píng)估對(duì)象所處區(qū)域域因素條件指數(shù)/交易實(shí)例所處區(qū)域域因素條件指數(shù)D=100/（）=評(píng)估對(duì)象個(gè)別因素素條件指數(shù)/交易實(shí)例個(gè)別因素素條件指數(shù)計(jì)算公式1案例1有一待估宗地G需評(píng)估，現(xiàn)搜集到到與待估宗地條件件類似的6宗地，具體情況見(jiàn)表：宗地成交價(jià)價(jià)交易時(shí)間間交易情況況容積率區(qū)區(qū)域因素個(gè)別別因素A68002009+1%1.30+1%B6100200901.10-1%C70002008+5%1.40-2%D6800201001-1%-1%E75002011-1%1.60+2%F7000201201.3+1%0G201201.100上表中成交價(jià)的單單位為：元/平方米。該城市地地價(jià)指數(shù)表如下：：時(shí)間2006200720082009201020112012指數(shù)100103107110108107112另?yè)?jù)調(diào)查查，該市市此類用用地容積積率與地地價(jià)的關(guān)關(guān)系為：：當(dāng)容積率率在1～1.5之間時(shí)，，容積率率每增加加0.1,宗地單位位地價(jià)容容積率為為1時(shí)的地價(jià)價(jià)增加5%；超過(guò)1.5時(shí)，超出出部分的的容積率率每增長(zhǎng)長(zhǎng)0.1，單位地地價(jià)比容容積率為為1.0時(shí)的地價(jià)價(jià)增加3%。對(duì)交易情情況、區(qū)區(qū)域因素素、個(gè)別別因素的的修正，，都是案案例宗地地與被估估宗地比比較，表表中負(fù)號(hào)號(hào)表示案案例條件件比待估估宗地差差，正號(hào)號(hào)表示案案例宗地地條件優(yōu)優(yōu)于被估估宗地，，數(shù)值大大小代表表對(duì)宗地地地價(jià)的的修正幅幅度。試根據(jù)以以上條件件，評(píng)估估該宗土土地2012年的價(jià)格格。一、基本本思路:以重置一一宗與被被評(píng)估房房地產(chǎn)可可以產(chǎn)生生同等效效用的房房地產(chǎn),所需投入入的各項(xiàng)項(xiàng)費(fèi)用之之和為依依據(jù),再加上一一定的利利潤(rùn)和應(yīng)應(yīng)納稅金金來(lái)確定定房地產(chǎn)產(chǎn)的價(jià)格格。二、適用用范圍：：無(wú)收益、、少交易易的特殊殊房地產(chǎn)產(chǎn)（如軍軍隊(duì)、政政府、學(xué)學(xué)校、醫(yī)醫(yī)院、博博物館等等）第五節(jié)成成本法法在房地地產(chǎn)評(píng)估估中的應(yīng)應(yīng)用土地價(jià)值值=土地取得得費(fèi)用+土地開(kāi)發(fā)發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤(rùn)+土地增值值收益土地評(píng)估估的成本本法公式式：（一）計(jì)計(jì)算待開(kāi)開(kāi)發(fā)土地地取得費(fèi)費(fèi)用1.土地取得得費(fèi)是為取得得土地使使用權(quán)而而向原土土地使用用者支付付的費(fèi)用用。根據(jù)據(jù)取得方方式不同同，其土土地取得得費(fèi)的構(gòu)構(gòu)成和費(fèi)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)也不一一樣。2.征用集體體土地的的費(fèi)用征用集體體土地需需要向農(nóng)農(nóng)村集體體經(jīng)濟(jì)組組織及個(gè)個(gè)人支付付費(fèi)用，，這些費(fèi)費(fèi)用包括括：（二）計(jì)計(jì)算土地地開(kāi)發(fā)費(fèi)費(fèi)土地開(kāi)發(fā)發(fā)費(fèi)主要要包括1.基礎(chǔ)設(shè)施施配套費(fèi)費(fèi)2.公共事業(yè)業(yè)建設(shè)配配套費(fèi)3.小區(qū)開(kāi)發(fā)發(fā)配套費(fèi)費(fèi)（三）計(jì)計(jì)算投資資利息（四）計(jì)計(jì)算投資資利潤(rùn)和和稅費(fèi)利潤(rùn)通常常以土地地取得費(fèi)費(fèi)和土地地開(kāi)發(fā)費(fèi)費(fèi)為基數(shù)數(shù)，也可可以是開(kāi)開(kāi)發(fā)后土土地的地地價(jià)，并并通過(guò)合合理的利利潤(rùn)率計(jì)計(jì)算，計(jì)計(jì)算時(shí)，，要注意意所用的的利潤(rùn)率率的內(nèi)涵涵。（五）計(jì)計(jì)算土地地增值收收益.土地增值值收益主主要是由由于土地地的用途途改變或或土地功功能變化化而引起起的。土地價(jià)值值=土地取得得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)發(fā)費(fèi)+投資利息息+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)潤(rùn)+土地增值值收益=（土地取取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)發(fā)費(fèi)+投資利息息+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)潤(rùn)）*（（1+土地增值值收益率率）某市經(jīng)濟(jì)濟(jì)技術(shù)開(kāi)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)內(nèi)有一塊塊土地面面積為5000平方米，，該地塊塊的土地地征地費(fèi)費(fèi)用（含含安置、、拆遷、、青苗補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)和和耕地占占用稅））為每畝畝10萬(wàn)元，土土地開(kāi)發(fā)發(fā)費(fèi)為每每平方公公里2億元，土土地開(kāi)發(fā)發(fā)周期為為兩年，，第一年年投入資資金占總總開(kāi)發(fā)費(fèi)費(fèi)用的35%，開(kāi)發(fā)商商要求的的投資回回報(bào)率為為10%，當(dāng)?shù)赝镣恋爻鲎屪屧鲋凳帐找媛蕿闉?5%，銀行貸貸款年利利率為6%，評(píng)估該該土地的的價(jià)值。。案例承上例（1）土地取取得費(fèi)=10萬(wàn)元/畝=150元/平方米（2）土地開(kāi)開(kāi)發(fā)費(fèi)=2億元/平方公里里=200元/平方米（3）投資利利息。土土地取得得費(fèi)的計(jì)計(jì)息期為為兩年，，土地開(kāi)開(kāi)發(fā)費(fèi)為為分段均均勻投入入，則：：土地取得得費(fèi)利息息=150*[（1+6%）2-1]=18.54（元/平方米））土地開(kāi)發(fā)發(fā)費(fèi)利息息=200*35%*[（1+6%）1.5-1]+200*65%*[（1+6%）0.5-1]=10.23（元/平方米））（4）開(kāi)發(fā)利利潤(rùn)=[（1）+（2）]*10%=35（元/平方米））（5）土地價(jià)價(jià)值=[（1）+（2）+（3）+（4）]*（1+15%）=475.84（元/平方米））舉例土地總價(jià)價(jià)假設(shè)開(kāi)發(fā)發(fā)法----又稱為剩剩余法、、倒算法法。思路：估算房地地產(chǎn)未來(lái)來(lái)開(kāi)發(fā)完完成后的的價(jià)值；減去未來(lái)房屋屋正常的的開(kāi)發(fā)成成本；稅費(fèi)和利利潤(rùn)；余額：就就是待估估土地價(jià)價(jià)格。一、假設(shè)設(shè)開(kāi)發(fā)法法思路第六節(jié)假假設(shè)開(kāi)開(kāi)發(fā)法在在房地產(chǎn)產(chǎn)評(píng)估中中的應(yīng)用用二、適用用范圍1.待開(kāi)發(fā)土土地的估估價(jià)。2.將生地開(kāi)開(kāi)發(fā)成熟熟地的土土地估價(jià)價(jià)。3.待拆遷改改造的再再開(kāi)發(fā)地地產(chǎn)的估估價(jià)。這這時(shí)的建建筑費(fèi)還還包含拆拆遷費(fèi)用用。三、計(jì)算算公式1.現(xiàn)實(shí)估價(jià)價(jià)中剩余余法的一一個(gè)較具具體的計(jì)計(jì)算公式式為：地價(jià)＝預(yù)預(yù)期樓價(jià)價(jià)值－建建筑費(fèi)－－專業(yè)費(fèi)費(fèi)用－銷銷售費(fèi)用用－利息息－稅費(fèi)費(fèi)－利潤(rùn)潤(rùn)