批量住宅精裝修工程培訓講義

1批量住宅精裝修講義

2目錄第一講：概述第二講：研發(fā)設計第三講：土建移交第四講：質量管控第五講：進度管控第六講：成品保護第七講：安全文明第八講：工地開放第九講：集中交房本講座的局限性

3第一講：概述

4一、視頻與圖片精裝房案例畫外音：

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二、與精裝房相關的背景及淵源建國初期：沒有裝修的階段-----

“居者有其屋”文革時期：開始有粗裝修階段----櫥衛(wèi)空間獨立使用80年代末：全面粗裝修階段----“居寢分離”98年開始：毛坯房時代-----一人一間房03年開始：裝修階段-----居住的舒適性、健康性、文化性；未來：精裝時代-----未來城市住宅的整體精裝修強調宜居人文關懷，注重生活方式的精品工業(yè)化全裝修（未來方向）（市場需求和政府行為）三個主要的政策文件：

02年建設部發(fā)190號《商品住宅裝修一次到位實施導則》

參考性規(guī)范意見，不具有強制性，對開發(fā)商無約束力但是，具有很好的指導性：一是：精裝房的定義：房屋交鑰匙前，所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，廚房和衛(wèi)生間的基本設備全部安裝完成，也可以簡稱為全裝修房。6

與毛坯房、廚房衛(wèi)生間裝修、毛坯房加裝修等對比，萬科的理解是：全面家居解決方案（如：U5)恒大的A9

二是：裝修標準是根據(jù)目標客戶的需求來確定的。不是老板或設計師、工程師的單相思。三是：裝修設計必須前置。四是：“通過設計引導消費者向裝飾個性化方向發(fā)展”-----目前萬萬不可-----錢要花在功能研究和使用上，并使之簡單化和大眾化阻礙客戶購買的不是個性化，也不是價格，而是工程質量注意要點：一是：要求提供裝修平面圖

二是：要求交付質量不低于樣板間的質量水平，樣板間在入住前不宜拆除。很多問題值得注意：樣板間質量水平很高是否就好？中途調整怎么辦？樣板房拆了，客戶照了相怎么辦？材料遲遲定不下來，交房標準不確定怎么辦？

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08年建設部《關于進一步加強住宅裝飾裝修管理的通知》

針對512地震發(fā)的，主要是裝修對結構的影響，引申出對精裝房的扶持和鼓勵。買地時把精裝修寫入土地出讓合同。99年國務院72號文《關于推進住宅產業(yè)化現(xiàn)代化提高住宅質量的若干意見》萬科、龍湖、仁恒、富力、恒大都在做精裝房，主要是想樹立項目差異化，避免同質化競爭；萬科號稱：只做精裝房；仁恒：精裝修是其產品的主要特質和標準配置；龍湖：穩(wěn)步逐年加大開發(fā)量；富力、恒大把精裝修帶往全國。主要形式：菜單式裝修和批量同質化復制精裝修，個性化菜單式探索目前情況下基本上是失敗的。實行全裝修交樓的利與弊。利：方便客戶；方便物業(yè)管理；大量節(jié)約資源；因批量采購實現(xiàn)增值與溢價；裝修進入成本降低稅負；促進管理精細化和業(yè)態(tài)差異化、提高產品品質。弊：管理負荷增大；工期變長；投訴的面增加。8

三、精裝房的評價指標房產公司尋求的是什么？--小業(yè)主的忠誠度客戶的忠誠度來源于什么？-小業(yè)主的滿意度客戶的滿意度主要體現(xiàn)在哪方面呢？若干項目實踐證明主要體現(xiàn)在工程質量，也就是產品的品質，而不是主要體現(xiàn)在個性化、菜單式、營銷服務和其它方面因此，判斷管理工作好壞和工程質量的主要標準就是：小業(yè)主是否滿意那么，如何考核和量化客戶的滿意度呢？小業(yè)主的滿意度集中交房日的交房率≥N%

集中交房日的戶均報事量≤N條集中交房日后4個月內的戶均報事量≤N條9

這三個指標能夠比較簡潔、直觀地反應客戶的滿意度入伙日交房率：先驗房后收房與先交錢后收房的區(qū)別：建議先驗房后收房或要求先走程序但不強制拒絕業(yè)主先驗房的要求成功收房總戶數(shù)/到訪總戶數(shù)，如：樓盤總戶250戶，到訪200戶，收房190戶,集中交房率就是95%與交付率的區(qū)別:190戶/250戶=76.3%，龍湖是規(guī)定一月內達到85%入伙日戶均報事量：到訪總戶數(shù)的報事總條數(shù)/到訪總戶數(shù)，如：600條/200戶=3條入伙日后4個月內戶均報事量：報事總條數(shù)/入伙總戶數(shù)群訴﹦0多角度、多維度、客觀看這個指標：公寓與套房、投資與自住有區(qū)別報事分類：溝通類（研發(fā)、設計、材料、營銷、物業(yè)）、土建、精裝、分包等與毛坯房交房指標無可比性10

四、精裝商品房合同問題

五、政府驗收問題

六、工廠化與仿工廠化“仿工廠化”生產模式定義：

通過最初框架階段基礎零控線控制砌筑、抹灰、裝修等各階段的精細施工，同時融入部品生產對誤差消化方案研究成果，進而達到裝修中安裝類材料部品規(guī)格的統(tǒng)一化，最終實現(xiàn)：11室門內內、收收納柜柜體等等規(guī)格統(tǒng)統(tǒng)一的標準準化加加工；；規(guī)格統(tǒng)統(tǒng)一化化的前前提下下，從從而實實現(xiàn)將將瓷磚磚、細細木工工板、、石膏膏板等等進行行材料料場外外仿工工廠化化環(huán)境境下的的集中加加工，編號號入場場統(tǒng)一一施工工?！胺鹿すS化化”生生產的的意義義仿工廠廠化實實現(xiàn)了了規(guī)格格統(tǒng)一一、材材料集集中加加工、、生產產環(huán)境境固定定、人人員固固定、、流程程固定定；提高生生產效效率提高材材料加加工品品質降低了了材料料無效效損耗耗減少了了文明明施工工的壓壓力減少了了因人人為因因素而而導致致的品品質偏偏差國內50個豪華華、高高檔、、中檔檔、經(jīng)經(jīng)濟形形精裝裝修案案例簡簡析12七、過過程管管控的的特性性和主主要思思路批量住住宅精精裝修修過程程管控控的最最大難難點：：不是技技術問問題，，而是是管理理問題題。管理小小貼士士討論論--05年我親親歷的的遺憾憾工程程案例例131、批量住住宅精精裝修修項目目是介介于大大型工工裝與與家居居裝修修之間間具有有相當當差異異化并并與清清水房房管控控迥然然不同同的裝裝修業(yè)業(yè)態(tài)；；因此此，具具有大大型工工裝合合理計計劃組組織調調度生生產管管理和和小型型家裝裝重視視瑣碎碎細節(jié)節(jié)的特特點與星級級酒店店裝修修差異異化比比較與普通通家居居裝修修差異異化比比較與毛坯坯房的的差異異化比比較142、“三三點一一走偏偏”是是批量量住宅宅精裝裝修施施工過過程中中的常常態(tài)153、批量量精裝裝修的的管理理涉及及到產產品的的全部部環(huán)節(jié)節(jié)，與與建設設單位位的諸諸多職職能部部門息息息相相關，，預防防客戶戶群訴訴和索索賠是是精裝裝修項項目過過程管管理的的首要要任務務產品研研發(fā)、、設計計、土土建、、采購購等方方面的的問題題在管管理階階段沒沒有得得到有有效預預防和和控制制，裝裝修施施工階階段沒沒有得得到有有效暴暴露和和相互互避免免，最最終導導致工工程實實體出出現(xiàn)難難于整整改的的系統(tǒng)統(tǒng)性問問題，，是客客戶群群訴和和索賠賠的重重要方方面。。裝修產產品本本身出出現(xiàn)普普遍性性的質質量硬硬傷，，沒有有得到到有效效溝通通和及及時整整改，，是客客戶群群訴和和索賠賠的主主要原原因。。精裝房房開發(fā)發(fā)是房房產商商各個個部門門協(xié)同同作戰(zhàn)戰(zhàn)的結結果，，但是是，必須樹樹立以精裝裝修這這一工工程末末端為為管理理導向向、各部部門提提前介介入、、深度度預防防、把把復雜雜的問問題簡簡單化化各個個擊破破、持持續(xù)改改進的的管理理原則則164、目前前，各各參建建單位位特別別是精精裝總總包和和甲定定分包包單位位的管管理水水平與與精裝裝修管管理的的實際際需求求存在在一定定差距距，致致使執(zhí)執(zhí)行不不到位位是精精裝修修施工工管理理的最最大難難點；；因此此，執(zhí)執(zhí)行重重在到到位是是各個個層面面管理理者必必抓的的關鍵鍵所在在。下面就就這個個問題題談談談我的的幾點點體會會，與與大家家共勉勉。為為什么么要談談這個個問題題呢？？因為為目前前裝修修施工工主要要是手手工操操作、、眼睛睛觀察察、標標準化化程度度較低低，勞勞務班班組臨臨時組組合，，存在在很大大的隨隨意性性，思思想上上和意意識上上出問問題作作業(yè)面面必定定出問問題。。17八、精精裝修修項目目管理理流程程及辦辦法編制精精裝修修項目目管理理流程程XX精裝修修項目目管理理辦法法編制精精裝修修項目目管理理辦法法及實實施細細則編制精精裝修修合約約管理理辦法法1、材料料的備備貨量量：182、土建建總包包工程程范圍圍變動動：(視清水水房交交房標標準而而定）（1）、臥室為為復合合木地地板，，應增增加地地面找找平；；但常常規(guī)是是精裝裝做（2）、應減少少客廳廳、廚廚房、、陽臺臺、過過道等等地面面找平平項目目（3）、應減少少廚房房、衛(wèi)衛(wèi)生間間等吊吊頂位位置的的天面面抹灰灰項目目（如如玄關關為及及客廳廳走道道設計計為石石膏板板吊頂頂同樣樣應扣扣減））（4）、衛(wèi)衛(wèi)生間間地面面通常常情況況應在在防水水層之之上再再增加加回填填層及及找平平或保保護層層（5）、廚廚房衛(wèi)衛(wèi)生間間墻面面取消消壓光光，直直接打打底拉拉毛，，但保保證平平整度度和方方正度度（一一般廚廚柜后后面和和地面面不貼貼磚，，由精精裝修修找平平壓光光至磚磚面層層并防防水處處理））（6）、通通常增增加墻墻體樓樓板內內強弱弱電線線管、、底盒盒預埋埋到點點位、、衛(wèi)生生間排排水安安裝(7)、陽臺臺外墻墻涂料料、飄飄窗欄欄桿、、防盜盜門門門扇等等延后后施工工（8）、增增加對對裝飾飾工程程的協(xié)協(xié)調配配合內內容及及相應應增加加的總總包管管理內內容提供標標高定定位基基準點點、垂垂直運運輸、、水電電接駁駁、場場地堆堆碼及及道路路、公公共廁廁所等等。3、土建總總包做做精裝裝修沒沒有成成本和和技術術、管管理優(yōu)優(yōu)勢，，應當當分判判給專專業(yè)的的裝飾飾公司司裝飾工工程的的分判判插入入時間間應在在結構構封頂頂前一一個半半月開開展較較為合合適，，具體體進場場時間間視砌砌筑抹抹灰工工程的的進度度而定定（如如果裝裝飾材材料的的乙供供品種種較多多，(講師孟孟工聯(lián)聯(lián)系QQ28595300013012377467)如石材材，裝裝飾分分判應應進一一步提提前以以保證證材料料的備備貨））。整整個裝裝飾工工程的的分判判持續(xù)續(xù)時間間大約約為一一個半半月（（從收收到招招標圖圖紙開開始計計算到到定標標，預預計兩兩到三三次的的議標標次數(shù)數(shù)。））xxx材料供供應界界面和和配置置表19編制項項目管管理文文件應應注意意的要要點準確定定位：：甲方主主導：：資源培培養(yǎng)：：總包管管理：：20關注細細節(jié)：：樣板先先行：：技術先先行：：提前介介入：：21標準動動作：成品保保護：系統(tǒng)解解決：扼殺苗苗頭：界面責責任：22土建工工程師師及土土建監(jiān)監(jiān)理延延伸管管理精精裝修修的問問題至少目目前，，實踐踐證明明：不不能完完全延延用土土建監(jiān)監(jiān)理管管控方方法管管理精精裝修修工程程，更更不易易土建建監(jiān)理理延伸伸管理理精裝裝修。。為什什么呢呢？一是：：關注注點顯顯著不不同二是：：專業(yè)業(yè)性不不夠會會導致致預控控深度度和能能力不不夠三是：：土建建監(jiān)理理對精精裝修修監(jiān)理理的難難點重重點認認識不不夠四是：：土建建界面面的較較大問問題事事前必必須經(jīng)經(jīng)過交交叉檢檢查曝曝露出出來并并得以以有效效監(jiān)督督整改改到位位。事事實證證明：：土建建監(jiān)理理公司司對自自己監(jiān)監(jiān)理的的土建建界面面存在在的影影響精精裝修修施工工和后后期交交房的的問題題不能能很主主動的的曝露露和監(jiān)監(jiān)督整整改，，精裝裝修交交房時時客戶戶投訴訴中的的土建建問題題大約約占投投訴總總數(shù)的的20-25%左右；五是：抽檢這種驗驗收方式，不適合合精裝修這一工程程末端；六是：一次成活要要求的更高要求，，必定不是簡單的的驗收可以解決的的23END謝謝大家！講師孟工：電箱：cqjzhjl@163.comQQ:285953000（該單位提供精裝裝修管控內訓和公公開課培訓以及專專業(yè)的精裝修工程程監(jiān)理服務）24第二講：產品研發(fā)發(fā)與設計一、研發(fā)的內容及意義義251、研發(fā)是研究如何何滿足客戶需求的的過程；2、就是成本控制的的過程；案例：3、研發(fā)的成果可以以批量復制、為多多項目打下基礎；；4、是工程質量保證證的前提。根本思想:客戶導向貫穿產品品研發(fā)的始終----設計成功與否，不不在于給客戶提供供了多少種菜單式式的選擇，不在于于高檔材料的堆砌砌，不在于多么有有風格個性的設計計，而在于對客戶戶需求的準確把握握。26二、注意事項1、設計主導各部門門緊密配合；2、樣板測試體驗最最直觀；3、沒有完美無缺的的裝修房；4、成果及時歸納和和總結；5、建立經(jīng)驗教訓手冊冊---《傻瓜式的設計缺陷陷預防表》討論：？276、學習成長和資源整整合建立裝修標桿向優(yōu)優(yōu)秀企業(yè)進行學習習；向日本、韓國等先先進地區(qū)學習；優(yōu)秀產品和資源直直接應用；借助外部資源進行行產品研究。如：：櫥柜廠家28三、研發(fā)流程1、傳統(tǒng)的流程：戶型設計完成+裝修設計=精裝房設計2、常見的問題：戶型改造，增加工工期和無效成本；；戶型存在硬傷和精精裝修設計互相妥妥協(xié)，無法達到最最好效果；存在大量質量隱患患，給保修增加難難度，同時影響客客戶滿意度。293、新流程示意圖客戶基礎研究產品定位研究部品研究裝修效果研究分級體系研究戶型研究產品模型模型測試成果產品應用持續(xù)改進30序號成果名稱參考成果1分類客戶裝修需求調研報告2材料部品研究及分級3標準戶型庫4裝修分級體系5設計缺陷手冊6精裝修設計管理制度7…………..4、研發(fā)的成果31三、客戶基礎研究究的方法定性定量表格準備定定量研研究得出的結果指指導設計精心準備定量研究究表格案例:客戶需求定量研究究表格四、需求分類是研究的的前提比如，鞋柜：顯著著需求：足夠大，，大到什么程度？？一般需求：透氣氣、臨時置物功能能；個性需求：坐坐著穿鞋子。廚房：顯著需求：：收納功能大、空空間利用好、灶臺臺周邊寬敞區(qū)域、、易清潔、插座多多；一般需求：插插座帶開關、防蟑蟑螂功能、收藏抹抹布、防銹功能；；個性需求：坐著著操作、裝空調等等3233玄關客廳餐廳地磚磚關注，廚衛(wèi)次之之、陽臺不關注是否必要項目不全，如：：地漏排水、浴霸位置、、水向干區(qū)滲漏、放放置衣服地方、地面防防滑、安全玻璃等34價格壓力下，選擇舍棄的產品價格壓力下，降低檔次的產品價格壓力下，依然維持要求的產品烤箱消毒柜垃圾食物粉碎機櫥柜灶具、脫排臺盆三件套廚房墻地磚熱水器浴缸淋浴房臺盆、龍頭淋浴龍頭坐便器浴霸暖風機地板墻面開關面板衛(wèi)生間臺下櫥柜鏡箱地熱儲物間內櫥步入式衣帽間空調冰箱地板微波爐價格壓力下各類產產品的價值排序裝修預算RMB800——在８００元／平米米裝修預算的壓力力下，消費者只保保留了對脫排灶浴浴霸暖風機、微波波爐的需求，其他他產品普遍降低了了檔次

消費者放放棄了對消毒柜、、烤箱、垃圾食物物粉碎機、儲物空空間裝地熱的選擇擇，甚至有一半的的消費者放棄了浴浴缸但消費者始終保有有對微波爐、冰箱箱的需求35裝修預算RMB1500——價格壓力下各類產產品的價值排序價格壓力下，降低低檔次的產品價格壓力下，依然然維持要求的產品品價格壓力下，選擇擇舍棄的產品烤箱消毒柜垃圾食物粉碎機櫥柜灶具、脫排臺盆三件套廚房墻地磚熱水器淋浴房臺盆、龍頭淋浴龍頭坐便器地板墻面開關面板衛(wèi)生間臺下櫥柜鏡箱地熱儲物間內櫥步入式衣帽間空調冰箱浴霸暖風機微波爐浴缸浴室墻地磚在１５００元／平平米裝修預算的壓壓力下，消費者可可以維持大部分產產品的理想需求消消費者僅僅放棄棄了對烤箱、垃圾圾食物粉碎機、地地熱的需求36分級體系xx櫥柜分級xx櫥柜采購清單08年國內經(jīng)濟性精裝裝修產品配置統(tǒng)計計37四、部品研究抓住客戶的眼球，，給予他們關注的的，而不是我們自自己關注的產品1、櫥柜櫥柜研究應與廚房房戶型研究同時進進行；應由專業(yè)的櫥柜廠廠家在戶型設計時時介入；充分考慮客戶研究究中的客戶需求；；浴室柜和櫥柜不宜宜為同一供應商（（成本問題）；制定公司的櫥柜設設計標準和試圖要要點。38廚房精裝修功能設設計共性標準（一一）39廚房精裝修功能設設計共性標準（二二）40小戶型廚房精裝修修功能設計標準（（三）41櫥柜設計常見問題題案例42衛(wèi)生間精裝修功能能設計共性標準（（一。二、三略）43精裝房衛(wèi)生間局部部等電位具體做法法精裝房衛(wèi)生間局部部等電位做法44衛(wèi)生間常見的設計計缺陷45玄關精裝修功能設設計共性標準（一一。二、三略）4647五、設計設計涉及的內容很很多，應當編制《全裝修設計管理手手冊》案例1、設計管理設計供方選用：根據(jù)項目定位選擇擇合適的設計單位位；必須擁有精裝修設設計經(jīng)驗；有酒店設計經(jīng)驗的的優(yōu)先考慮；盡早確定設計單位位。目前也有請韓國的的設計師標準化的圖紙目錄錄和審核管理：有有無變異戶型、審審圖要點案例經(jīng)驗傳承：《設計缺陷手冊》，《傻瓜式的設計缺陷陷預防表》他山之石：松下圣圣一裝修公司、SI體系(工業(yè)化內裝飾面支支撐結構)482、精裝修設計介入入時間精裝修設計最好能能夠在規(guī)劃設計階段戶戶型設計中前期開開始介入，以便從精裝修的角角度對戶型設計進行優(yōu)化化；但同時應注意的的是精裝修設計單單位配合時間段較較長，且受后續(xù)規(guī)規(guī)劃報建、消防和和施工圖報建等因因素影響會產生一一定的戶型修改，，由此引起的精裝裝修設計變更的工工作量會大大增加加。3、精裝修設計單位位與土建施工圖設設計單位的配合土建施工圖設計階階段，施工圖設計計單位應根據(jù)規(guī)劃劃設計單位提供的的經(jīng)精裝修設計單單位優(yōu)化并確定的的含有室內水電接駁點位位的條件圖和與土土建交接部位的收收口做法及相關尺尺寸關系圖，開展施工圖設計工工作。期間施工圖圖設計單位和精裝裝修設計單位需緊緊密配合，進行幾幾輪互為條件的圖圖紙審核和修改設設計工作，最終在在施工圖中應明確確精裝修部分水電電系統(tǒng)圖，并按照照精裝修實施標準準確定開關插座位位置、給水和排水水點位等水、機、、電內容。494、出圖要求和出圖圖標準(1)、總包施工圖和精精裝修施工圖一般般是由不同設計單單位實施的，建議議在總包施工圖的的建筑做法中將相關關地面、墻面和頂頂棚的建筑做法標標至精裝修完成面面，以便總包單位、各各分包單位、監(jiān)理理單位了解今后精精裝修做法，并有有利于共同參與前前期圖紙審核工作作，只要在合約招招標階段明確總包包單位的實施范圍圍和界面即可。需需要強調的是，總總包施工圖中機電電點位一定要與精精裝修圖嚴格對應應，以便總包單位位一次實施到位。。廚房、衛(wèi)生間開開關插座位置需與與墻面排磚圖和櫥櫥柜統(tǒng)籌考慮50（2）、對于精裝修施施工圖需要按照樓棟為單位出齊該樓棟棟每個戶型的精裝裝修圖，而不能僅按照項目戶戶型出圖，否則將對合約招招標和施工管理帶帶極大的不便。另另外，精裝修設計計在規(guī)劃戶型設計計、施工圖設計定定稿、樣板房實施施及后期優(yōu)化階段段均會有所調整，，可能帶來的設計計工作量和出圖量量都比較大，因此此設計部對各階段段的精裝修設計深深度、設計工作節(jié)節(jié)奏以及出圖量進進行通盤考慮，并并在精裝修設計合合同中進行明確，，以便確定合理的的設計費用保證設設計工作質量。5、精裝修設計的主主要指導原則精裝修設計導則（1）、提前介入的原原則（2）、深度、多層次次預防設計缺陷的的原則51（3）、首先考慮客戶戶顯著需求的原則則。強調人性化、、大眾化設計，避避免個性化設計；；強調通用性功能能，避免特殊性功功能；強調固品材材料，避免特性材材料；強調恰當?shù)暮唵位?，便于大面面積統(tǒng)一復制施工工簡單與精細化裝飾形式、空間組組織、裝修選材、、色彩搭配宜簡單單。精裝修住宅硬裝裝部分切忌瑣碎、、繁復，應為客戶戶留有余地。廚房房、衛(wèi)生間是精裝裝修的重點，櫥柜柜一次裝修到位，，廳房除入墻式衣衣柜、鞋柜及固定定的墻面、地面、、天花外，其他家家私均考慮活動式式，由客戶自購；；施工節(jié)點、成品化化部件、功能細節(jié)節(jié)應科學、人性化化，關注細致。廚房櫥柜內外配配件及掛件、衛(wèi)生生間基本五金配件件及廳房內固定家家具的五金配件等等應安裝一次到位位，以體現(xiàn)專業(yè)精精細度一致性與彈性同檔次套型，裝修修標準應一致，主主要體現(xiàn)在選材選選型選配件方面要要一致。52當同檔次套型中空間存在差異，較難協(xié)調一致時時，基本配置需保保證，個別戶型無無法實現(xiàn)的可對基基本配置以外作調調整修改以作平衡衡，基本配置標準不應應修改。如放微波爐、強弱弱電箱位置等實用性高、適應性性強功能性和實用性是是硬裝的基本核心心思想，每一處設計應是是基于實際生活需需要的，充分考慮慮生活習慣和行為為心理、符合人體體工學原理；硬裝的選材、選型型應遵循中性化的的導向，以適應客戶任何何風格定位的軟飾飾及配飾；提高成品化比例和和訪工廠化加工比比例，便于批量操操作盡量選用成品化的的部件，如：成品門及門門套、櫥柜、淋浴浴隔斷等，以便于于批量采購及統(tǒng)一一施工管理；節(jié)點構造簡單化、、尺寸標準化，便于現(xiàn)場集中開開料、集中加工和和工人手工操作，，保證品質。53室內污染染預控制制標準規(guī)定定：甲醛醛≤0.08㎎/立方米苯苯≤≤0.08㎎/立方米氨氨≤≤0.2㎎㎎/立方米總總揮發(fā)發(fā)有機化化合物≤≤0.5㎎㎎/立方米抽檢數(shù)量量不少于于5%,并不少于于3間預控制:設計材料選型型材料進場場完工檢測測問題：規(guī)規(guī)范對住住宅室內內在關窗窗狀態(tài)下下允許噪噪聲級是是多少？答案：白白天：50dB晚上40dB54（一）、、戶型方方案階段段要考慮慮的內容容：1、廚房的的布置（（流程布布置、配配置布置置、水電電預埋定定位等））；2、衛(wèi)生間間的布置置（潔具具布置、、小電器器布置、、更衣壁壁櫥的布布置、水水電預埋埋定位等等）；3、入口玄玄關空間間的預留留，收納納系統(tǒng)的的布置；；4、廳、房房家具布布置方案案、空調調機位布布置方案案（確定定電氣、、弱電定定位等））；5、洗衣機機、拖布布池等布布置（上上水、下下水的布布置）；；6、室外空空調架的的定位（（與預留留洞及建建筑立面面緊密相相關）；；核心提示示：戶型方案案中一定定要嚴格格做好家家具布置置圖！設計實施施階段的的經(jīng)驗提提示55（二）、、設計階階段需要要注意的的問題1、入戶門門風格與與形式的的選擇須須與室內內設計統(tǒng)統(tǒng)一；2、建筑設設計院的的施工圖圖與精裝裝修設計計是否矛矛盾（尺尺寸差異異、水電電定位差差異、機機電設備備預留洞洞口等））；3、室內公公共部分分裝修設設計與入入戶裝修修設計的的銜接（（地面標標高、入入戶門內內外門套套的裝修修）；4、室外設設計與室室內設計計的銜接接（陽臺臺、露臺臺門、窗窗等）；；5、關于竣竣工驗收收前裝修修、驗收收后裝修修的問題題及相關關設計圖圖紙的對對應。56（三）、、木制品品家具選選擇工廠廠制作1、保證質質量由由于木木制品實實在家具具廠批量量生產制制作，也也就是按按照家具具的質量量要求進進行制作作的，肯肯定比原原來在現(xiàn)現(xiàn)場制作作的質量量要好，，而且可可以避免免產品的的色差問問題。2、縮短工工期由由于木木制品是是在工廠廠生產制制作，所所以在現(xiàn)現(xiàn)場施工工的同時時，可以以預先把把要加工工的木制制品下單單到家工工廠進行行生產制制作，待待現(xiàn)場的的隔墻和和吊頂施施工完畢畢立即進進行木制制品安裝裝，這樣樣可以大大大縮短短原來的的施工工工期。3、有利于于控制成成本木木制品品在廠里里加工可可以進行行合理配配料，控控制原材材料的成成本，相相對于現(xiàn)現(xiàn)場制作作時時工作面面大，現(xiàn)現(xiàn)場管理理不能面面面俱到到，容易易造成材材料浪費費等具有有很大的的優(yōu)越性性。另外外在工廠廠里勞動動力也比比較集中中，人工工的運用用也可以以達到最最合理化化，減少少現(xiàn)場施施工人員員的數(shù)量量、住宿宿、等帶帶來的壓壓力以及及現(xiàn)場安安全、質質量隱患患。576、交樓標標準案例58娛樂問答答題：最最可怕的的是漏水水，最最最可怕的的是什么么？59涉水缺陷陷、含水水率問題題一覽表表序號問題部位問題描述后果現(xiàn)場圖片節(jié)點設計1窗框周邊外墻雨水、露水和清洗外墻的水進入室內墻體結露、底層和頂層滲水返潮墻紙、乳膠漆、木地板、石材受潮施工質量、下雨未關窗、溫差變化2陽臺、露臺、入戶花園、廚衛(wèi)管根、底板滲漏，飄雨積水從推拉門下方門口石底部和平開門下方竄入室內并沿周邊墻根機保溫層上竄室內墻體受潮設計、施工、成品保護3外墻欄桿與外墻打孔連接部位進水周邊相鄰墻體受潮設計、施工4空調機位飄雨積水周邊相鄰墻體受潮設計、施工5更多空調洞………飄雨進水、最后洗外墻罐入……..周邊相鄰墻體受潮施工問題60廚衛(wèi)門檻檻石防水水節(jié)點設設計更多的細細節(jié)設計計廚衛(wèi)門檻檻石防水水節(jié)點設設計案例陽臺門檻檻石防水水節(jié)點設設計案例臥室門檻檻石節(jié)點點設計案例管井內壁壁防水設設計案例土建飄窗窗欄桿與與裝飾面面連接大大樣設計計更多細節(jié)節(jié)點設計計………………61小結：用客戶滿滿意度評評價指標標能夠比比較有效效地調動動各個環(huán)環(huán)節(jié)的積積極性，，具有強強力、簡簡單、有有效的特特點。精裝修項項目管理理是一個個系統(tǒng)性性很強的的工作，，需要各各個部門門更加關關注過程程管理的的細節(jié)并并緊密配配合，相相互支持持與強力力補位，，才能為為客戶提提供滿意意的產品品?？蛻艋A礎研究是是產品定定位和設設計的前前提。精裝修設設計與土土建設計計應當相相互銜接接、一體體化設計計目前，精精裝修設設計不要要標新立立異，要要大眾化化、通用用化、便便于批量量施工；；材料部部品要選選擇當?shù)氐爻墒斓牡某Ｓ玫牡闹菲放?、主主要滿足足使用功功能需求求，在人人性化和和裝飾化化方面有有一兩處處花錢不不多的亮亮點就可可以了在既定成成本目標標下，研研發(fā)設計計采購等等應符合合客戶需需求和技技術規(guī)范范的要求求并做到到小業(yè)主主認同度度的最大大化。勤于總結結，堅持持持續(xù)改改進是品品質管理理的基本本方法。。夯實基礎礎，遇到到復雜問問題時，，努力將將其簡化化為若干干簡單問問題，各各個擊破破。62END謝謝大家家！）63第三講：：土建界界面移交交一、土建建質量對對精裝修修施工的的影響案例64xxxx土建移交交質量問問題綜合合統(tǒng)計分分析表65二、通常常情況下下，移交交場地這這件工作作有點難難，需要要甲方項項目部、、土建監(jiān)監(jiān)理、精精裝修監(jiān)監(jiān)理的力力量。很關鍵一一點是我我們的精精裝修工工程師、、精裝修修監(jiān)理和和精裝修修總包單單位必須須清楚：：第一、要要按國家家土建標標準和公公司精裝裝修部門門給出的的土建移移交標準準檢查；；第二、質質量上抓抓三個主主要問題題：（1）、精裝裝修無法法掩蓋的的尺寸和和滲漏問問題：墻墻體方正正、天花花平整、、洞口尺尺寸、標標高、預預埋位置置等；（2）、精裝裝修施工工過程中中容易破破壞的土土建施工工成品，，如：防防水關水水試驗、、外窗淋淋水試驗驗、冷熱熱給水管管的打壓壓試驗，，地漏及及排水管管的排水水試驗，，強電線線管及線線的驗收收等等。。66（3）、土建建直接面面對小業(yè)業(yè)主的成成品，如如：陽臺臺外墻涂涂料，欄欄桿，鋁鋁合金門門窗、防防盜門等等。第三、不不可能強強求土建建總包解解決所有有的大小小問題，，那樣只只能是浪浪費時間間，要學學會妥協(xié)協(xié)和協(xié)調調的藝術術，精裝裝修工程程師及監(jiān)監(jiān)理要掌掌握好移移交標準準的尺度度。精裝裝修能處處理的必必須處理理，比如如，墻體體不方正正，裝修修能救必必須救，，不能救救才由土土建處理理三、此時時甲方指指定分包包單位也也應參與與移交場場地，櫥櫥柜單位位應開始始測量尺尺寸進行行加工，，木地板板單位應應就場地地平整提提出要求求，木門門單位應應檢查洞洞口尺寸寸，提出出整改要要求。由由于移交交的工作作量很大大，精裝裝總包需需要調動動班組的的力量組組織移交交，施工工管理人人員必須須參加移移交。67三、冷熱熱水對接接長時間間試驗五、土建移交交精裝修修采取的的步驟：：土建完工工自檢：：土建單單位按國國家規(guī)范范，合同同的質量量要求及及圖紙進進行自我我檢查，，檢查并并整改完完畢，時時間要求求為一個個月；精裝修修驗收收檢查查：精精裝修修檢查查出來來的問問題土土建單單位必必須按按時整整改完完，否否則委委托精精裝修修單位位整改改，按按精裝裝修單單價加加15%管理費費對土土建單單位進進行扣扣款，，精裝修修未檢檢查出出來的的問題題由精精裝修修自行行承擔擔（？？保留留項問問題）），時間間要求求為一一個月月。驗驗收用用表、、精裝裝修單單位對對土建建工程程質量量移交交的要要求見見以下下附件件：案例68六、xxx前后項項目界界面劃劃分變變化一一覽表表案例69八、組組織與與管理理：1、與土土建工工程師師共同同排定定土建建移交交計劃劃分整體體移交交、分分段移移交、、分部部移交交、含含保留留項移移交理想狀狀態(tài)：：整體體合格格一次次移交交封閉閉現(xiàn)實情情況：：往往往是一一拖再再拖裝飾進進場時時按標標段先先分別別移交交1層或至至少不不同戶戶型各各移交交一套套后面的的最小小單位位按5層移交交一次次移交過過程一一定是是：檢查—整改—復查---再整改改—再復查查---正式移移交不要期期望一一切條條件具具備才才接手手最底線線是能能滿足足裝修修穿插插施工工和成成品保保護的的基本本要求求70檢查的的主體體：精精裝總總包單單位精裝修修監(jiān)理理負責責監(jiān)督督、抽抽查、、協(xié)調調并與與土建建監(jiān)理理保持持聯(lián)系系移交檢檢查交交底計劃、、標注注、表表格、、工具具、協(xié)協(xié)調會會照片與與數(shù)據(jù)據(jù)說話話精裝修修施工工圖現(xiàn)現(xiàn)場比比對問題：：精裝裝修進進場開開始檢檢查時時，第第一件件事應該做做什么么？71九、精精裝修修監(jiān)理理單位位提前前介入入為什么么要提提前呢呢？需要提提前介介入土土建抽抽查需要提提供設設計與與招標標方面面技術術性咨咨詢需要審審核對對碰圖圖紙和和施工工合同同精裝總總包的的確定定往往往時間間較長長與施工工單位位確定定相比比，確確定監(jiān)監(jiān)理單單位相相對要要簡單單得多多，并并易實實現(xiàn)關鍵點點：監(jiān)監(jiān)理的的專業(yè)業(yè)素養(yǎng)養(yǎng)、預預控的的深度度、關關注細細節(jié)的的程度度72十、提提前介介入土土建樣樣板檢檢查由裝修修監(jiān)理理公司司實施施介入時時間節(jié)節(jié)點：：預設預預埋施施工樣樣板層層完成成抹灰工工程施施工樣樣板層層完成成樣板層層全數(shù)數(shù)檢查查，其其它抽抽查30%邀請土土建工工程師師、總總包與與監(jiān)理理參加加主動協(xié)協(xié)調整整改問問題73四個項項目共共四套套土建建施工工樣板板問題題綜合合分類類比較較74此階段段重點點關注注：預設預預埋位位置尺尺寸預留洞洞口尺尺寸偏偏差房間幾幾何尺尺寸標標高土建與與裝飾飾界面面交接處處的土土建做做法，，如：：后塞塞口門窗、、外墻墻保溫溫、涂涂料、、陽臺臺煙道、、欄桿桿、排排水立立管、、空調調機位等等天棚不不得水水泥砂砂漿抹抹灰廚房衛(wèi)衛(wèi)生間間墻面面的抹抹灰強強度返潮滲滲漏其它可可能影影響裝裝飾施施工和今后后交房房的問問題具體土土建移移交檢檢查項項目及及標準準見后面面章節(jié)節(jié)最關鍵鍵的是是：●尺寸寸位置置●滲滲漏返返潮●抹灰灰強度度●抹抹灰進進度精裝部部應當當給土土建部部門提提供一個界界面技技術標標準75十一、、盡早早確定定木門門和櫥櫥柜分分包商商至遲應應與精精裝總總包中中標時時間同同步為什么么呢？？便于土土建界界面移移交時時與精精裝總包一一道參參與門門洞尺尺寸檢檢查因為：：門洞尺尺寸需需盡早早統(tǒng)一一門洞尺尺寸問問題很很多防盜門門處洞洞口問問題較較多精裝總總包不不愿意意自己己檢查查更不愿愿承擔擔門洞洞檢查查失誤誤的責責任經(jīng)常影影響土土建移移交與與裝飾飾進度度木門屬屬管控控難度度較大大的分分包項項目76小結：對土建建移交交工作作要高高度重重視，，以保保證最最終產產品品品質和和確保保精裝裝修的的合理理工期期，按按時交交付給給小業(yè)業(yè)主；；提前曝曝露問問題總總比交交付小小業(yè)主主時曝曝露好好；所所以，，不要要怕在在內部部曝露露問題題；土建移移交時時，項項目部部各專專業(yè)要要緊密密配合合、相相互支支持，，項目目經(jīng)理理或項項目部部工程程總監(jiān)監(jiān)要支支持精精裝修修的正正當需需求；；精裝裝工程程師要要把握握好尺尺度，，加強強協(xié)調調；精裝修修總包包對移移交工工作往往往不不專業(yè)業(yè)，應應當引引導和和監(jiān)督督。77第四講講：質質量管管控■建立相相對完完善的的工程程質量量保證證體系系國內大大多數(shù)數(shù)房地地產企企業(yè)的的工程程質量量管理理，主主要依依靠在在施工工階段段的工工程質質量檢檢驗。。沒有有強調調工程程質量量的系系統(tǒng)化化預防防，沒沒有形形成項項目開開發(fā)全全過程程的工工程質質量控控制保保障體體系相對完完善的的工程程質量量保證證體系系更多多強調調工程程質量量的系系統(tǒng)性性預防防，包包括：：設計計預防防、招招標采采購預預防、、合約約預防防、材材料預預防、、施工工工藝藝、施施工工工序控控制預預防、、施工工單位位、監(jiān)監(jiān)理單單位質質保體體系管管理預預防等等，形形成貫貫穿項項目開開發(fā)全全過程程的相相對完完善的的工程程質保保體系系管理理78一、交交房時時小業(yè)業(yè)主關關注的的質量量敏感感點分分類案例第一大大關注注點：：水普遍關關注：個別關關注：：不關注注：第二大大關注注點：：位置置尺寸寸普遍關關注：：個別關關注：：不關注注：79第三大大關注注點：：石材材普遍關關注：：個別關關注：：不關注注:第四大大關注注點：：木地地板普遍關關注：：個別關關注：：不關注：80第五大關注注點：瓷磚磚普遍關注：：個別關注：：不關注：第六大關注注點：防盜盜門普遍關注：：個別關注：不關注：81第七大關注注點：玻璃門窗普遍關注：：個別關注：：不關注：第八大關注注點：木門門普遍關注：：個別關注：不關注：82第九大關注注點：墻紙普遍關注：：個別關注：：不關注：第十大關注注點：乳膠膠漆普遍關注個別關注：：不關注83第十一大關關注點：電電普遍關注：：個別關注：：不關注：第十二大關關注點：馬馬桶普遍關注：：個別關注：：不關注：84第十三大關關注點：櫥櫥柜普遍關注：：個別關注：：不關注第十四大關關注點：清清潔普遍關注：：個別關注：：不關注：85關注點尺寸位置涉水返潮成品保護功能試驗爆管滲漏86三、流水段段劃分、施施工流程、、施工令案例87四、確立《精裝總包管管理辦法》及《三方管理協(xié)協(xié)議》《精裝總包管管理辦法》、《三方協(xié)議》及施工啟動動會指導書書樣本啟動會88可視化的范范例89可視化的另另一范例90紅色的地面面固化劑，，有防塵、、耐磨等功功效并對文明施施工有暗示示作用91把三維立體體圖紙直接接復制到施施工現(xiàn)場上上9293949596防水做好后后用明顯障障礙物阻擋擋進入9798五、裝修工工程質量管管理“九步步走”1質量標準2施工方案3材料報驗4監(jiān)理交底5班組交底6樣板點評7深化方案8停止點報驗驗9界面書面移移交關鍵是怎么么走？如何何走？99第一步：質質量標準的的確立甲方：應當當向工程供供方輸出企企業(yè)管理標標準和技術術標準并對對其管理案例：某精裝房項項目正在進進行實木復復合木地板板安裝。甲甲方精裝工工程師在工工程質量巡巡檢過程中中，發(fā)現(xiàn)由由于地坪平平整度偏差差過大，導導致幾套房房的木地板板安裝后不不平、有下下沉感精裝工程師師A：精裝工程師師B：精裝工程師師C:100問答題：裝裝飾裝修很很多驗收規(guī)規(guī)范標準中中規(guī)定，感感官質量驗驗收中缺陷陷不明顯，，就是合格格的，施工工單位、物物業(yè)給客戶戶說這個問問題不明顯顯是合格的的，客戶說說，你看不不到嗎，眼眼睛瞎了嗎嗎？同志們們，中國字字考人呀，，這個“明顯”二字怎么界界定呀？明顯----新華字典基基本解釋：：清楚地顯顯露出來，，容易讓人人看出或感感覺到。反反義詞：隱隱藏對一些細節(jié)節(jié)問題的界界定，很難難判斷的問問題，就一一刀切，不不能去扯和和無休止的的扯下去。。對這類問問題與客戶戶進行爭論論沒有任何何意義，直直接以可能能客戶會有有問題為由由，要求施施工單位整整改。101第二步：審審批施工方方案方案的針對對性、適用用性、可操操作性和監(jiān)監(jiān)理的補充充糾正，不不是照搬照照抄。關于“讀圖”的更多話題題102第三步：材材料報驗精裝修材料料復試表討論：與當當西曬的外外墻相鄰的的衛(wèi)生間廚廚房內墻無無縫磚發(fā)生生起拱現(xiàn)象象，為什么么？靠外墻當西西曬部位的的無縫墻磚磚出現(xiàn)相互互擠壓翹起起，原因是是熱應力作作用，磚的的膨脹系數(shù)數(shù)大造成；；除養(yǎng)護和和施工因素素外，進場場墻磚應按按GB/T4100-2006和GB/T3810規(guī)范：若安安裝在有高高熱變性的的情況下應應對瓷磚的的線性熱膨膨脹系數(shù)進進行試驗;在貼外墻、、陽臺、靠靠西曬的衛(wèi)衛(wèi)生間無縫縫磚，在材材料進場時時需按GB/T3810做線性熱膨膨脹系數(shù)復復驗。按規(guī)范：大大多數(shù)磚都都有微小的的自然濕膨膨脹，當不不規(guī)范安裝裝和一定濕濕度條件下下，當濕膨膨脹大于0.06%時（每米0.66毫米）就有有可能出問問題。更多案例103第四步：監(jiān)監(jiān)理交底用最通俗易易懂易記簡簡單的文字字交底用正反案例例圖片交底底作業(yè)面板書書和掛貼監(jiān)監(jiān)理提示監(jiān)理參加施施工技術交交底并拍照照對主要技術術工人的考考核與質詢詢104監(jiān)理交底貫貫穿于整個個施工過程程中新進場班組組差的班組帶帶去觀摩好好的監(jiān)理交底最最關鍵的一一點是：對對有可能出出現(xiàn)的問題題要有很強的預見見能力，交底必須須要有深度，，起到強力的補位位和指導作用105第五步、班班組交底不準僅憑施施工交底記記錄批準施施工施工單位必必須提供交交底錄像監(jiān)理單位必必須參加補補充并拍照照106第六步：樣樣板點評施工樣板層層---每個標段一一層施工樣板間間---每戶型一間間分項工程施施工樣板---飾面工程和和清潔工程程隱蔽工程完完點評一次次、濕作業(yè)業(yè)完點評一一次，開荒荒清潔完點點評一次公司營銷、、工程、研研發(fā)、設計計、造價、、采購、客客戶、物業(yè)業(yè)、項目部部等均應參參加注意一點：：技術變更后后一定要用用紅筆改所所有圖紙或或重新出圖圖收回原圖圖107第七步：深深化方案對按圖施工工的理解對設計的過過分依賴無技術變更更單不施工工108施工階段如如何規(guī)避設設計缺陷圖紙會審列表檢查現(xiàn)場比對樣板曝露物管意見客戶投訴各方體驗專業(yè)點評施工優(yōu)化移交曝露深化方案材料試驗109第八步、停停止點報驗驗停止點設置置與階段點點評監(jiān)理旁站監(jiān)監(jiān)督點的設設置問：裝修過過程哪些工工序需要旁旁站監(jiān)督？？案例圖表的運用用案例施工自檢結結果的標注注與拍照監(jiān)理驗收結結果的標注注與拍照整改過程的的跟蹤復查查與銷項專業(yè)通查與與地毯拉網(wǎng)網(wǎng)式普查110分項工程動動態(tài)拆分A、工序停止止B、增加工序序報驗增加功能性性試驗項目目111第九步：界界面移交快完工時打打爆水管和和才發(fā)現(xiàn)水管管滲漏幾乎乎是災難性性的一是貼衛(wèi)生生間墻面靠靠下的第二二塊墻磚時，掛掛線釘釘子子時；二是洗臉臺臺的角鋼架架安裝時三是吊柜安安裝時四是安裝木木踢腳線時時五是固定吊吊頂邊龍骨骨時因此，管線線規(guī)劃布置置時一定要要與浴櫥柜柜安裝點位對接，，樓面暗藏藏管道一定定要橫平豎豎直并作出明顯顯標記。另：冷水管管與熱水管管對接，保保水試驗；；專人檢查堵堵頭角閥滲滲漏112六、更多的的細節(jié)問題題1、含水率問問題乳膠漆＜10%，墻紙＜8%2、清潔問題題3、勾縫打膠膠問題4、先墩陰陽陽角5、緩批膩子子問題6、墻地磚留留縫與養(yǎng)護護問題7、止回閥卡卡死113第五講:進度管控施工總體控控制計劃及及施工流程程施工形象進進度考核表表施工周報、、勞動力、、材料考核核和《分包施工動態(tài)表》114注意的管理問題分包開始進場時最最核心的問題是總總包提供界面的完完整性和時間問題題。（一般是500-1000元層一天處罰總包包；一次3-5層移交，不要一層層一層天天移交，，會議每周召開兩兩次，并增加每天天下午的碰頭會。。在分包進場前很很關鍵的是總包必必須完成所有垃圾圾清場，提供清爽爽的場地。監(jiān)理要要提前三天檢查總總包提供的界面。。鑰匙專人管理，與與表格一起移交。。原則上不能交叉叉。分包第一個工工作是檢查，有問題不能安）分包持總包給的《施工動態(tài)表》和施工令進場檢查查----問題寫上表格---完成請總包監(jiān)理檢檢查---移交總包---另外分包持表格和和施工令進場分包進場時現(xiàn)場負負責人是誰？保證證80%時間在場并是能夠夠說話算數(shù)的人陽臺土建外墻施工工，精裝總包必須須有專人與之對接和跟跟蹤，土建做到前面，，不然是亂的分包進場前總包做做一個公示欄給施工單位整改時時間切忌過長，最最多一個月。115木門、石材生產過過程進度監(jiān)控收尾整改委外預案案垂