建設(shè)項(xiàng)目核準(zhǔn)申請(qǐng)報(bào)告

三、建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案 8 七、勞動(dòng)安全衛(wèi)生與消防 14八、組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置 15 十五、研究結(jié)論與建議 22 一、總論(一)項(xiàng)目背景1.項(xiàng)目名稱:九重錦A區(qū)公司經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、商品房銷售、物業(yè)管理等。公司實(shí)行規(guī)劃、開發(fā)、管理、銷售、服務(wù)一體化，一貫秉承"誠(chéng)信、合作、卓越、創(chuàng)新"的經(jīng)營(yíng)(1)項(xiàng)目建議書及其批復(fù)文件(2)國(guó)家及咸寧市頒布的相關(guān)法律、法規(guī)、政策(3)咸寧市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十五”計(jì)劃和遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)(5)咸寧市城市總體規(guī)劃大綱(2000—2020年)(6)溫泉開發(fā)區(qū)的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃產(chǎn)開發(fā)機(jī)構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、定額(8)《咸寧市市區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)》(9)咸寧市及項(xiàng)目周邊地區(qū)市場(chǎng)調(diào)研和現(xiàn)場(chǎng)勘察資料(10)投資項(xiàng)目方簽定的協(xié)議書或意向書(12)其他有關(guān)依據(jù)資料由與過(guò)程房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱之一。發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有利于加快我國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，從而促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康持續(xù)發(fā)展?，F(xiàn)在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)(尤其住宅經(jīng)濟(jì))是我國(guó)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，提倡大力發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。湖北奧泰投資有限公司為了響應(yīng)國(guó)家的安居工程，決定近兩年來(lái)，咸寧市發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，咸寧市政府明確提出了超前規(guī)劃、拓展發(fā)展(二)項(xiàng)目概況項(xiàng)目用地位于書臺(tái)街西側(cè)，東臨書臺(tái)街，南臨咸寧學(xué)院運(yùn)動(dòng)場(chǎng)，西臨咸寧學(xué)院。我國(guó)已經(jīng)進(jìn)入小康社會(huì)，人們生活水平穩(wěn)步提高，湖北奧泰投資有限公司超前校院所的知識(shí)分子，入住溫泉從業(yè)人員，及其他知識(shí)層次較高、家庭收入較好的市(1)供水(2)雨水、污水排放(3)供熱(4)供電(5)配套由湖北奧泰投資有限公司統(tǒng)一開發(fā)，各種設(shè)施接口均至本項(xiàng)目紅線內(nèi)。目前，本項(xiàng)(6)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)數(shù)數(shù)量單位%%看隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，居民住房消費(fèi)觀念發(fā)生了明顯的變化。人們已不能滿足于“夠住就行”的傳統(tǒng)觀念，改善型住房的需求較為明顯。住房消費(fèi)正由“居住看買力的情況下，單從住房需求分析，咸寧市每年人口增長(zhǎng)拉動(dòng)的住房需求，加之城購(gòu)房者能承受多高的房?jī)r(jià),是房地產(chǎn)市場(chǎng)上最為關(guān)心的問(wèn)題,根據(jù)我們這次調(diào)查另外，重點(diǎn)調(diào)查了我們的項(xiàng)目所在的溫泉區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)及項(xiàng)目周邊的主要樓盤格指數(shù)銷量，再結(jié)合白領(lǐng)階層以及周邊高校教師對(duì)中高檔住房的需求一定會(huì)更大，另外國(guó)家對(duì)居民購(gòu)買住宅的金融政策支持(貸款)將加大力度，居民購(gòu)房能力將大大提高。。年項(xiàng)目相比，這些項(xiàng)目無(wú)論在質(zhì)量，還是在規(guī)劃設(shè)計(jì)上，都將會(huì)再上一個(gè)檔次，從(1)在政府土地供應(yīng)政策與方式變化的情況下，地價(jià)上升。住宅集中區(qū)地段周了商業(yè)貸款或組合貸款的方式進(jìn)行購(gòu)房置業(yè)，而且更多的人因貸款利率較低則更希望采用公積金貸款；還有居民的福利性住房觀念已經(jīng)開始向商品化轉(zhuǎn)變，使得市場(chǎng)居民購(gòu)買力有所增強(qiáng)，再加上不少“持幣觀望”者的加入，銀行按揭到位，國(guó)家對(duì)居民購(gòu)買住宅的金融政策支持(貸款)將加大力度，居民購(gòu)房能力將大大提高，致的選擇與選擇能力大大增強(qiáng)，居民以十分挑剔的目光審視、評(píng)判選擇住宅，對(duì)住宅(5)競(jìng)爭(zhēng)激烈。一方面由于咸寧市人口不斷增多，消費(fèi)市場(chǎng)繼續(xù)變大，加上房綜上所述，再結(jié)合我們公司的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，初步可以確定該小區(qū)內(nèi)房屋銷售大約由于咸寧市進(jìn)兩年人口增長(zhǎng)迅速，消費(fèi)市場(chǎng)巨大，加上房地產(chǎn)發(fā)展水平相對(duì)較低，致使大量外地開發(fā)企業(yè)紛紛入駐咸寧以爭(zhēng)奪市場(chǎng)。碧桂園、湖北佳辰、福星惠譽(yù)地產(chǎn)等國(guó)內(nèi)著名房地產(chǎn)商的到來(lái)，使咸寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)更為激烈化，在激民購(gòu)房消費(fèi)中，企業(yè)知名度已經(jīng)成為重要的參考因素。無(wú)論是開發(fā)公司還是規(guī)劃設(shè)國(guó)內(nèi)知名的地產(chǎn)商和外域、外省的著名規(guī)劃設(shè)計(jì)公司，以其先進(jìn)的理念推出的樓盤近年來(lái)的高速發(fā)展，高收入階層的市民較多?？梢酝茢啵卷?xiàng)目具有巨大的市場(chǎng)潛A.職業(yè)穩(wěn)定：改革開放以來(lái),教職工的職業(yè)相對(duì)來(lái)說(shuō)比較穩(wěn)定，同時(shí)隨著經(jīng)濟(jì)水平的不斷提高，人們對(duì)文化的追求也提高到了新的位置，隨之而來(lái)的是教職工的D.對(duì)家庭居室的要求較高：除對(duì)住宅的舒適性.安全性的要求以外，由于工作的原因，他們要求居住地能上班方便，同時(shí)在家也可順利開展工作，對(duì)小區(qū)環(huán)境的這就意味著該項(xiàng)目的變現(xiàn)性較好，比較容易出手，這也是項(xiàng)目投資本金安全性而對(duì)于房地產(chǎn)投資而言，是本身具有對(duì)通貨膨脹的防護(hù)能力，這是由房地產(chǎn)本身具有升值能力來(lái)決定的，這就減少了通貨膨脹對(duì)該項(xiàng)目的影響，同時(shí)對(duì)該項(xiàng)目的投資案網(wǎng)(1)戶型選擇A種戶戶型分配表戶型格式面積(㎡)數(shù)量(套)①②③④(2)配套設(shè)備：B高速上網(wǎng)，報(bào)裝后可立(3)智能化系統(tǒng)：C.信息服務(wù)系統(tǒng)：小區(qū)局域網(wǎng)(可接入Internet)、背景音樂(lè)、視頻點(diǎn)播等。統(tǒng)4.小區(qū)建筑小品指示牌：居住區(qū)設(shè)置各種指示牌，如指示公共服務(wù)設(shè)施位置、公共建筑以及管庭院燈：保證居住區(qū)夜間行人車和公共秩序安全、既有安全保護(hù)功能、又可美。(一)項(xiàng)目概況和研凝土基礎(chǔ)。該地塊自然條件良好，不會(huì)影響到土地平整、開挖土石方、道路鋪設(shè)、基礎(chǔ)2.城市的基礎(chǔ)設(shè)施條件政府部門通過(guò)開發(fā)項(xiàng)目征收環(huán)境配套費(fèi)，已為項(xiàng)目提供了排水、電力、燃?xì)?、供熱、交通等基礎(chǔ)設(shè)施。項(xiàng)目與城市基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)連接點(diǎn)較近，不需要建造水處理環(huán)境條件小區(qū)擬建于溫泉工業(yè)園開發(fā)區(qū)內(nèi)，東臨書臺(tái)街，南臨銀泉大道，交通便利。正對(duì)面是咸寧學(xué)院，擁有很強(qiáng)的文化底蘊(yùn)。整個(gè)小區(qū)有山有水，樹木繁密，綠地完善，郁郁蔥蔥的松林、芳草茵茵的綠地讓你在藍(lán)與綠的交響中感受大自然的氣息、享受的內(nèi)涵。(二)建設(shè)條件污水排放供熱4.供電供氣種市政條件及基礎(chǔ)設(shè)施配套，均由湖北奧泰投資有限公司統(tǒng)一開發(fā)，各種設(shè)施接口6.電信(三)建設(shè)規(guī)模制冷擬采用溴化鋰裝置，取消了制冷劑氟里昂的使用，有利于保護(hù)臭氧層。餐飲以煤氣為燃料，所以應(yīng)在操作間設(shè)計(jì)通風(fēng)排氣裝置，且排氣煙囪避開其它環(huán)境敏。.污水處理本項(xiàng)目產(chǎn)生的污水主要有餐飲廢水，生活廢水和洗浴污水。生活廢水和餐飲廢九重錦A區(qū)項(xiàng)目建筑熱環(huán)境和能源系統(tǒng)的設(shè)計(jì)貫徹了國(guó)家和地方有關(guān)節(jié)約能源根據(jù)噪聲污染源分析可知，由于施工場(chǎng)地的噪聲源主要為各類高噪聲的施工機(jī)這些設(shè)備在場(chǎng)地內(nèi)的位置，同時(shí)使用率有較大變化，因此很難計(jì)算其確切的施工場(chǎng)夜聲級(jí)估算值單位：dB(A)揚(yáng)塵的影響由于土石方過(guò)程破壞了地表結(jié)構(gòu)，會(huì)造成地面揚(yáng)塵污染環(huán)境，其揚(yáng)塵量的大小。(1)大氣污染源分析A.地下車庫(kù)廢氣B.天然氣燃燒廢氣h(2)水污染源分析、勞動(dòng)安全衛(wèi)生與消防(1)在選擇工藝技術(shù)方案時(shí)，應(yīng)盡可能選用安全生產(chǎn)和無(wú)危害的生產(chǎn)工藝和設(shè)(2)對(duì)危險(xiǎn)部位和危險(xiǎn)作業(yè)應(yīng)提出安全防護(hù)措施方案。(3)對(duì)危險(xiǎn)場(chǎng)所，按勞動(dòng)安全規(guī)范提出合理的生產(chǎn)工藝方案和設(shè)置安全間距。煤炭、冶金等礦井開采項(xiàng)目，應(yīng)提出防止瓦斯爆炸、礦井涌水、塌方冒頂?shù)燃夹g(shù)和(4)對(duì)易產(chǎn)生職業(yè)病的場(chǎng)所，應(yīng)提出防護(hù)和衛(wèi)生保健措施方案。防設(shè)施和設(shè)施的范圍，確定應(yīng)采用的消防等級(jí)，并結(jié)合項(xiàng)目場(chǎng)址周圍消防設(shè)施狀況，提出消防監(jiān)八、組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置湖北奧泰投資有限公司是股份有限制公司,分為權(quán)力機(jī)構(gòu),經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)和監(jiān)督工程開發(fā)建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃安排表2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度456789101112123456789101112123456批計(jì)程資產(chǎn)投資估算表金額(萬(wàn)元)123456789(1)籌措和利用自有資金12000萬(wàn)元，為實(shí)施工程項(xiàng)目，滿足開工前的資金周(2)銀行貸款6000萬(wàn)元：貸款是實(shí)施工程項(xiàng)目的過(guò)程中出現(xiàn)資金扭轉(zhuǎn)不過(guò)來(lái)2.編制資金流動(dòng)計(jì)劃，確定資金的需求額資金流動(dòng)計(jì)劃表單位(萬(wàn)元)設(shè)設(shè)期20142015570020474.215建12(一)項(xiàng)目法人項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)00注：銷售稅金=銷售收入*5%務(wù)指標(biāo)(1)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV)與財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV)=7000萬(wàn)元經(jīng)過(guò)表中計(jì)算可知，項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV)>0,表明項(xiàng)目除達(dá)到基準(zhǔn)的收益率外，還能后的超過(guò)收益，具有財(cái)務(wù)上，經(jīng)濟(jì)上的可行性，項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)>8%且水平較高，表明項(xiàng)目具有盈利能力，故可行。(2)項(xiàng)目投資利潤(rùn)率投資利稅率投資回收期借款償還期額54.83％現(xiàn)金流量表年末年末12345凈現(xiàn)金流量-8762.5825-4214.2365-1772.20620414.21513370.12累計(jì)凈現(xiàn)金流量-8762.5825-12976.819-14749.0255665.1919035.31(3)流動(dòng)資金流動(dòng)資金估算表(見附表)(二)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論(一)主要風(fēng)險(xiǎn)隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，尤其是住宅房地產(chǎn)的開發(fā)已成為房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的核心，它對(duì)對(duì)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)起到了至關(guān)重要的作用。隨著人民生活水平的提高，人們對(duì)住房的需求不僅僅滿足于有一個(gè)基本的居住條件，人們現(xiàn)在更加重視居住的質(zhì)量，居住的環(huán)境(包括室外環(huán)境和還給該地區(qū)的人文、自然環(huán)境帶來(lái)了巨大的改善。根據(jù)規(guī)劃，本小區(qū)的綠化率將達(dá)2.項(xiàng)目對(duì)所在地的互適性分析該項(xiàng)目開發(fā)完畢后，所在地人流，車流將有很大的增量，對(duì)交通和市場(chǎng)將有更高的要求；同時(shí)，對(duì)于居民子女的上學(xué)問(wèn)題也是人們比較關(guān)心的問(wèn)題。考慮到該地總的說(shuō)來(lái)，該項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)社會(huì)各個(gè)領(lǐng)域的發(fā)展都有拉動(dòng)作用。對(duì)社會(huì)的發(fā)展自然風(fēng)險(xiǎn)是指由于自然因素的不確定性對(duì)房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過(guò)程和經(jīng)營(yíng)過(guò)程造成的影響，以及對(duì)房地產(chǎn)商品產(chǎn)生直接破壞，從而對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營(yíng)者造成經(jīng)2.策風(fēng)險(xiǎn)政策風(fēng)險(xiǎn)是指由于政策的潛在變化給房地產(chǎn)市場(chǎng)中商品交換者與經(jīng)營(yíng)者帶來(lái)各種不同形式的經(jīng)濟(jì)損失。政策風(fēng)險(xiǎn)因素又可分為以下幾類：政治環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)體制改革風(fēng)險(xiǎn)、土地使用制度改革風(fēng)險(xiǎn)、住房制度改革風(fēng)險(xiǎn)、金融政策改革風(fēng)險(xiǎn)、環(huán)險(xiǎn)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)主要是指一系列與經(jīng)濟(jì)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)發(fā)展有關(guān)的不確定因素。包括：市.技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)是指由于科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步、技術(shù)結(jié)構(gòu)以及相關(guān)變量的變動(dòng)給房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營(yíng)者可能帶來(lái)的損失。包括：建筑材料改變和更新的風(fēng)險(xiǎn)、建筑施工技術(shù)社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)因素主要是指由于人文社會(huì)環(huán)境因素的變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，從而給從事房地產(chǎn)商品生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)的投資者帶來(lái)?yè)p失的可能性。房地產(chǎn)市場(chǎng)的社會(huì)風(fēng)6.內(nèi)部決策和管理風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)部決策和管理風(fēng)險(xiǎn)是指由于開發(fā)商策劃失誤、決策失誤或經(jīng)營(yíng)管理不善導(dǎo)致預(yù)期的收入水平不能夠?qū)崿F(xiàn)，包括投資方式、地點(diǎn)、類型風(fēng)險(xiǎn)選擇、人、財(cái)、物組(二)投資風(fēng)險(xiǎn)的控制針對(duì)該項(xiàng)目，我們采取提高選址的速度、利用法律手段、來(lái)保證遷址工作的順利進(jìn)行、采用招投標(biāo)的辦法和建設(shè)單位簽訂具有法律效應(yīng)的承包合同，以保證資金的充分供應(yīng)，與建筑材料等物資供應(yīng)單位簽訂施工材料供應(yīng)合同。這樣極可能避免2.通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查來(lái)降低風(fēng)險(xiǎn)通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，獲得盡可能多的信息。獲得的信息有關(guān)投資環(huán)境和投資項(xiàng)目的市場(chǎng)信息越多，作出的預(yù)測(cè)就越精確，從而能進(jìn)行正確的科學(xué)的決策，包括投資項(xiàng)3.通過(guò)加強(qiáng)管理來(lái)降低風(fēng)險(xiǎn)與建議方案的總體描述通過(guò)調(diào)查市場(chǎng)行情，研究周邊地段樓盤銷售形式，經(jīng)過(guò)深入研究論證，該商品(二)推薦方案的優(yōu)缺點(diǎn)描述(1)項(xiàng)目擁有較好的投資環(huán)境與機(jī)遇國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展、住房制度改革的深入，政府對(duì)公司開發(fā)本項(xiàng)目的鼎力支持，居民對(duì)改善居住條件的期望與購(gòu)買力水平，這些基本方面為本項(xiàng)目提供了(2)項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上具有較強(qiáng)的可行性D.項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率:27.50%(3)項(xiàng)目具有突出優(yōu)勢(shì)A.在附近區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手較少C資金具有優(yōu)勢(shì)D.項(xiàng)目擁有較好的周邊環(huán)境(包括自然、人文、交通等環(huán)境)E地塊的發(fā)展前景較好(4)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較小題大。(2)項(xiàng)目獨(dú)一無(wú)二的品位定位有一定難度，盡管設(shè)計(jì)工作一經(jīng)完成，其定位也(3)房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，公司需要建立一支高素質(zhì)的營(yíng)銷隊(duì)伍，或采取委托(三)結(jié)論與建議從環(huán)境效益來(lái)說(shuō)：該開發(fā)過(guò)程全部是文明施工，最大程度的減小了對(duì)環(huán)境的破壞，該工程完成后，從前的臟亂差的大體環(huán)境變成了環(huán)境幽雅，全新的建筑造型，縱觀開發(fā)全過(guò)程，從經(jīng)濟(jì)效益，社會(huì)效益和環(huán)境效益來(lái)看，該開發(fā)方案是完全2.建議強(qiáng)化項(xiàng)目進(jìn)程中的投資、質(zhì)量、進(jìn)度計(jì)劃，注重對(duì)可能發(fā)生的不利條件及變化(1)實(shí)行速度管理，加強(qiáng)項(xiàng)目運(yùn)作進(jìn)度，以避免市場(chǎng)可能的由高峰期向下降期(2)公司各部門緊密配合，以加快項(xiàng)目運(yùn)作進(jìn)度。(3)要做精品。產(chǎn)品設(shè)計(jì)各個(gè)環(huán)節(jié)都要以招標(biāo)方式求得高水平設(shè)計(jì)出來(lái)的標(biāo)志(4)項(xiàng)目成本須合理控制，以保留市場(chǎng)波動(dòng)時(shí)的降價(jià)應(yīng)對(duì)空間。(5)注意嚴(yán)格的按照既定方案去做每一件事，統(tǒng)一調(diào)配資金，物資和各項(xiàng)工作。2.附表費(fèi)估算表》估算表》《項(xiàng)目投入總資金估算匯總表》《流動(dòng)資金估算表》估算表單位：萬(wàn)元序序號(hào)設(shè)備名稱費(fèi)費(fèi)用合計(jì)(萬(wàn)元)單價(jià)(萬(wàn)元)222412345安安裝費(fèi)用(萬(wàn)元)指標(biāo)(費(fèi)率)112312325035.9500000000000011單位：萬(wàn)元流動(dòng)資金(1-2)0123額程√√√√√√√√√式 程√√√√√√√√√******圖書倉(cāng)庫(kù)建設(shè)項(xiàng)目項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告****** 第二節(jié)產(chǎn)業(yè)政策分析 41 附件件第一章申報(bào)單位及項(xiàng)目概況第一節(jié)項(xiàng)目申報(bào)單位概況一、項(xiàng)目名稱二、項(xiàng)目建設(shè)性質(zhì)三、項(xiàng)目建設(shè)單位四、建設(shè)單位概況市中小學(xué)教材和教輔150余萬(wàn)冊(cè)。本店注重企業(yè)形象，講究店容店第二節(jié)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告編制單位第三節(jié)項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告的編制依據(jù)服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃綱要》二、研究范圍發(fā)及綜合利用分析三、研究結(jié)論圖書倉(cāng)庫(kù)建設(shè)項(xiàng)目位于青州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)紐約路和海岱路交叉口向東約200米路南。東臨青州嘉和銀通印鐵制罐有限公司，西和南地，其他費(fèi)**辦公表1-1主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表備注1規(guī)劃用地面積2總建筑面積其中3建筑密度%44積率5率%6人7期年8資472.939財(cái)政撥款0-209.62%41%率%.1凈現(xiàn)值(i=12)萬(wàn)元8第四節(jié)項(xiàng)目建設(shè)背景流成本將占到銷售碼洋的15%左右。這一物流成本對(duì)于專門提圖書出版發(fā)行行業(yè)當(dāng)中物流成本發(fā)生的源頭來(lái)自于上游出版產(chǎn)的發(fā)展與需求，倉(cāng)庫(kù)管理工作早已不是單純的物品保管那么簡(jiǎn)單一、新華書店倉(cāng)儲(chǔ)管理現(xiàn)狀分析自從我國(guó)確立了生產(chǎn)資料社會(huì)主義公有制為主體的社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)制度后，建立起集中統(tǒng)一的經(jīng)濟(jì)管理體制，在中央集中統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)新華書店系統(tǒng)的倉(cāng)庫(kù)數(shù)目雖然很多，但是倉(cāng)庫(kù)管理水平卻不太第五節(jié)項(xiàng)目建設(shè)的必要性一、項(xiàng)目的建設(shè)是改善公司辦公條件的需要由于目前青州新華書店店面營(yíng)業(yè)面積只適應(yīng)經(jīng)營(yíng)一般圖書和電前只靠書店的營(yíng)業(yè)面積遠(yuǎn)不能適應(yīng)。在青州市人民政府的大力支持配送工作，保證及時(shí)快速地送達(dá)青州市各大中小學(xué)的教材教輔書籍到每個(gè)學(xué)生手中，為各校的正常教學(xué)提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。施辦法》的通知精神門之間業(yè)務(wù)不能有效接口問(wèn)題，還可以通過(guò)目標(biāo)的提出組織實(shí)施檢4、職工隊(duì)伍整體素質(zhì)必須專業(yè)化。企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，歸根結(jié)底是人售的標(biāo)準(zhǔn)化(圖書采購(gòu)、服務(wù)、店容店貌)、專業(yè)化(采購(gòu)、物流配送、銷售職能分離)、統(tǒng)一化(促銷方式、信息收集、員工培訓(xùn))，從。第六節(jié)項(xiàng)目市場(chǎng)環(huán)境分析鄉(xiāng)的網(wǎng)點(diǎn),他們一旦介入發(fā)行領(lǐng)域就可能迅速地全面鋪開，來(lái)勢(shì)咄咄逼人,對(duì)我們的主渠道地位構(gòu)成的影響，不可低估！大量圖書分流在峻挑戰(zhàn)。圖書物流(儲(chǔ)運(yùn))工作是圖書發(fā)行工作的重要組成部分，它能廣納社會(huì)英才并提高人力資源整合水平，則新華書店連鎖店的經(jīng)第七節(jié)建設(shè)條件一、城市概況青州市位于北緯36度4分至36度8分，東經(jīng)118度0分至二、自然條件青州市地處魯沂山區(qū)與魯北平原交接地帶,地勢(shì)自西南向東北逐標(biāo)準(zhǔn)均按國(guó)家抗震設(shè)計(jì)規(guī)范要求建設(shè)。氣溫：低氣溫-21.4℃降水量：濕度：濕度67.5%風(fēng)向風(fēng)力：夏季主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)椋簴|南風(fēng)冬季主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)椋罕憋L(fēng)三、基礎(chǔ)配套條件青州市地處山東半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)和膠東半島高端產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)的最西端,坐擁齊魯中心的區(qū)位優(yōu)勢(shì),是連接膠東半島與中西部、陸域與另有地方鐵路益羊鐵路和青臨鐵路連接渤海與魯中山區(qū)。公路方面，有濟(jì)青高速公路和東青高速公路。另有309國(guó)道，濟(jì)青公路和羊臨及時(shí)滅火，降低損失。該項(xiàng)目的消防應(yīng)按《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》第八節(jié)工程建設(shè)規(guī)模一、建設(shè)規(guī)模972平方米，其中一層鋼構(gòu)圖書倉(cāng)庫(kù)建筑面積900平方米，一層鋼二、總圖布置②《城市規(guī)劃編制暫行辦法》及實(shí)施細(xì)則；效率和安全系數(shù)。每一次物料處理都需要花費(fèi)一定的時(shí)間和費(fèi)用，通過(guò)復(fù)合操作，的冗余度，增加系統(tǒng)的成本；如果能實(shí)現(xiàn)物流和信息流的盡早分離，作業(yè)需求的條件下，盡量降低投資。三、建筑工程②《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》GB50009-2001(2006《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》④《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》⑥《建筑抗震設(shè)防分類標(biāo)準(zhǔn)》《砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》GBGBGBGBGBGB180-932002BA、永久荷載(恒荷載)B、可變荷載(活荷載)屋面均布活荷載標(biāo)準(zhǔn)值：壓型鋼板屋面C、偶然荷載(地震、爆炸或其他意外事故產(chǎn)生的荷載)桿件截面：b、壓桿應(yīng)優(yōu)先選用回轉(zhuǎn)半徑較大、厚度較薄的界面規(guī)格。但現(xiàn)板件有效寬厚比小于其實(shí)際寬厚比較多的不合理現(xiàn)象。尺寸：*C、道路最小縱坡為0.3%，地面排水坡度為0.3~3%。第九節(jié)公用輔助工程一、電力工程路引線至區(qū)內(nèi)10kV變配電站，電壓降至380/220V后，引至倉(cāng)庫(kù)二、弱電工程規(guī)劃TGB/T50311-20072、設(shè)計(jì)范圍：統(tǒng)三、給排水工程規(guī)劃生產(chǎn)用水：生產(chǎn)不消耗水；生活用水：用水量按30L/(人·d)計(jì)，共有職工10人，按年工mB構(gòu)筑物防4091.17(1+0.824lgP)q= 重現(xiàn)期P=1年，徑流系數(shù)取0.7。根據(jù)規(guī)范要求，其室內(nèi)外消火栓系統(tǒng)用水量分別為15L/s和四、暖通工程規(guī)劃GB1811-2005⑴室外氣象資料度-11℃；通風(fēng)計(jì)算溫度-3℃；采暖計(jì)算采暖熱負(fù)荷指標(biāo)為40W/㎡，采暖面積為900㎡，則采暖負(fù)荷為五、建筑新材料、新技術(shù)的應(yīng)用約。該技術(shù)具有降低工程造價(jià)、提高工程中通過(guò)對(duì)新型、材料新技術(shù)的利用，提高環(huán)境質(zhì)量，節(jié)約能源和第十節(jié)業(yè)務(wù)流程核對(duì)到貨包件--包件裝卸堆碼--檢查包件完好情況--收貨登記--從發(fā)包件抽取隨貨同行清單--注冊(cè)到貨登記號(hào)--單據(jù)交收管理(3)到貨登記隨貨同行清單要素登記--與圖書拆分崗核對(duì)貨物--簽字交接完2、圖書拆分驗(yàn)收(1)核對(duì)單據(jù)RF槍系統(tǒng)顯示貨源單位和任務(wù)，掃描圖書條碼，根據(jù)系統(tǒng)給出(2)預(yù)收貨進(jìn)入系統(tǒng)收貨錄入界面--輸入收貨單號(hào)--核對(duì)各要素(3)入庫(kù)確認(rèn)仔細(xì)核對(duì)錄入數(shù)據(jù)，如不符，需手工修改后存盤。(1)接預(yù)收錄入員新書樣本選擇對(duì)應(yīng)預(yù)收單號(hào)，選中待編目品種行一收(2)接預(yù)收錄入員新書樣本選擇對(duì)應(yīng)預(yù)收單號(hào)，選中待編目品種(3)接預(yù)收入庫(kù)完畢圖書檢查周轉(zhuǎn)單據(jù)項(xiàng)目--根據(jù)預(yù)收單號(hào)選定作業(yè)任務(wù)--對(duì)本單(箱)號(hào)圖書依次稱重、測(cè)量--作業(yè)完畢樣本按要(1)調(diào)度室匹配業(yè)務(wù)指令，生成、發(fā)布揀貨指令任務(wù)，若一書多務(wù)，定義周轉(zhuǎn)箱或標(biāo)識(shí)牌(整包)，根據(jù)RF提示依次揀貨入庫(kù)(整包(1)每天根據(jù)工作進(jìn)度領(lǐng)取隨貨清單，根據(jù)品種數(shù)、總冊(cè)數(shù)進(jìn)行(3)拆分人員整票拆包清點(diǎn)完畢，根據(jù)隨貨清單的品種順序依次抽取樣書，送編目，完畢后取回入庫(kù)樣書。(1)調(diào)度室生成、發(fā)布轉(zhuǎn)移任務(wù)，轉(zhuǎn)移庫(kù)管員根據(jù)《轉(zhuǎn)移批次對(duì)應(yīng)表》合理分配轉(zhuǎn)移工作任務(wù)。(3)操作員完成指定批次任務(wù)，將周轉(zhuǎn)箱(托盤)整齊放置在指定位置，由指定人員推箱上流水線。(4)當(dāng)天下發(fā)的轉(zhuǎn)移計(jì)劃要在下班前完成轉(zhuǎn)移，轉(zhuǎn)移庫(kù)管員跟蹤錄轉(zhuǎn)圖書退貨組處理，當(dāng)天形成的轉(zhuǎn)移差異在半個(gè)工作日內(nèi)處理完成，轉(zhuǎn)移批次由調(diào)度室負(fù)責(zé)結(jié)束。8、復(fù)合包裝上因待運(yùn)包件不足，專車直運(yùn)的情況下，按合理配載方式(多點(diǎn))順帶運(yùn)輸裝車發(fā)運(yùn)，接收包件(空箱返回)。第十一節(jié)其他管理內(nèi)環(huán)境清潔、保潔，樓道等公共部分清潔、保第十二節(jié)實(shí)施計(jì)劃進(jìn)度表.09時(shí)項(xiàng)間目名稱項(xiàng)計(jì)第十三節(jié)項(xiàng)目招標(biāo)十四節(jié)投資估算一、估算依據(jù)及說(shuō)明1、國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部發(fā)布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》 (第三版)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)實(shí)用手冊(cè)》4、建筑工程及區(qū)內(nèi)配套設(shè)施工程按當(dāng)?shù)卦儍r(jià)估列。費(fèi)按國(guó)家計(jì)委計(jì)投資[1999]1340號(hào)文件費(fèi)率為0%。二、投資估算詳見下表總投資估算表：表1-5總投資估算表一12二123456789給排水工程供電工程采暖降溫設(shè)施消防安全設(shè)施綠化、景觀工程地平整線工程 (m) (萬(wàn)元)57.6083.46004.00 (萬(wàn)元) (萬(wàn)元)57.6083.46004.00其他費(fèi)用1城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)臨時(shí)設(shè)施費(fèi)3房地產(chǎn)綜合開發(fā)費(fèi)4墻改費(fèi)6防雷費(fèi)7規(guī)劃技術(shù)服務(wù)費(fèi)8建筑工程勞保費(fèi)9民工工資保證金10建設(shè)單位管理費(fèi)14土地費(fèi)用四基本預(yù)備費(fèi)合計(jì)318.874.0013.00318.874.0013.00472.93第十五節(jié)資金籌措第二章發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析第一節(jié)發(fā)展規(guī)劃分析一、符合國(guó)家有關(guān)發(fā)展規(guī)劃要求《物流業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃》中強(qiáng)調(diào)，實(shí)施物流業(yè)的調(diào)整和振興，貨代業(yè)和信息業(yè)等的復(fù)合型服務(wù)產(chǎn)業(yè)，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，二、符合山東省有關(guān)發(fā)展規(guī)劃要求優(yōu)化物流與供應(yīng)鏈管理系統(tǒng)、提高國(guó)民經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行質(zhì)量有重大的意《山東省現(xiàn)代物流業(yè)振興發(fā)展規(guī)劃》中制定了一系列相關(guān)政策。入試點(diǎn)他區(qū)內(nèi)的物流企業(yè)到城郊結(jié)合部建設(shè)物流中心，對(duì)市區(qū)內(nèi)土地實(shí)行置扶持新建物流中心。的建設(shè)依據(jù)《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄(2011年本)》(修訂本)鼓勵(lì)類產(chǎn)業(yè)第二十九項(xiàng)“現(xiàn)代物流業(yè)”中的第六條“第三方物流極的作用。一、擬建項(xiàng)目及項(xiàng)目建設(shè)單位符合行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定******位于山東省******，法定代表人******。企業(yè)主要經(jīng)營(yíng)范二、符合青州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求。、第三章資源開發(fā)及綜合利用分析按照國(guó)家有關(guān)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范進(jìn)行設(shè)2、采用新型節(jié)能的材料，重點(diǎn)使用輕質(zhì)、高強(qiáng)、保溫性能好的3、采用新能源(太陽(yáng)能熱水器)，設(shè)計(jì)應(yīng)用太陽(yáng)能光熱系統(tǒng)與建以及它們?cè)谌紵^(guò)程中對(duì)全球氣候和環(huán)境所產(chǎn)生的影響日益為人們4、推廣使用新技術(shù)、新工藝，充分利用自然光和自然通風(fēng)，以6、建筑物內(nèi)的供水、風(fēng)機(jī)等建筑設(shè)備均采用智能化控制，使其約用水，所有用水設(shè)施均應(yīng)盡量選用節(jié)水型的。住宅在各類能源進(jìn)入室內(nèi)的入口處均應(yīng)裝設(shè)各類能源消耗計(jì)量?jī)x第四章節(jié)能方案分析第一節(jié)用能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能規(guī)范一、國(guó)家和省有關(guān)法律、法規(guī)二、指導(dǎo)性文件和國(guó)國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)第6號(hào)令)經(jīng)貿(mào)委、建設(shè)部《關(guān)于固定資產(chǎn)投資工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告“節(jié)能篇(章)”編制及評(píng)估的規(guī)定》三、國(guó)家、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)范第二節(jié)能耗狀況和能耗指標(biāo)分析一、能源供應(yīng)狀況分析 (1)供電電源路引線至區(qū)內(nèi)10kV變配電站，電壓降至380/220V后，引至各用 (2)用電負(fù)荷分析項(xiàng)目建筑為倉(cāng)庫(kù)和附屬房組成。根據(jù)電氣負(fù)荷等級(jí)劃分規(guī)范要該項(xiàng)目總用電量估算見下表：表4-1總用電量估算表 (萬(wàn)kWh) (h) (kW)明用電7W/m240W/m240W/m25%9 (3)供電方案A各室外380/220V供電干線均采用YJV22型電纜沿室外電纜溝表4-2項(xiàng)目熱工設(shè)計(jì)分析表設(shè)計(jì)指標(biāo)數(shù)外墻平均傳熱系數(shù)W/(m2.k)耗熱量指標(biāo)W/m2采暖耗煤量指標(biāo)Kgce/m2 (1)供水方案青州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)自來(lái)水為水源，建有完善的供水系統(tǒng)， (2)用水量估算①生活用水：用水量按30L/(人·d)計(jì)，共有職工10人，按年②綠化用水：按2L/(m2·d)計(jì)，按年180天計(jì)算，綠化面積二、能耗分析該項(xiàng)目主要能源品種為電力，耗能工質(zhì)為水。其中年耗電量為項(xiàng)目設(shè)計(jì)能耗分析見下表：表4-4項(xiàng)目能耗分析表折標(biāo)準(zhǔn)煤(t)比例(%)電新鮮水0.0857kgce/t第三節(jié)節(jié)能措施和節(jié)能效果分析本項(xiàng)目采取以下節(jié)能措施：一、建筑節(jié)能1、合理選址。在節(jié)能設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)合理選址，保證建筑朝向的適2、制定合理的節(jié)能設(shè)計(jì)方案。在進(jìn)行建筑設(shè)計(jì)過(guò)程中，必須要3、做好采暖節(jié)能措施。在建筑節(jié)能設(shè)計(jì)中，必須要做好建筑的；4、加強(qiáng)可再生能源的利用。在建筑節(jié)能設(shè)計(jì)中，應(yīng)充分利用太二、采暖節(jié)能7~19℃?，F(xiàn)今電暖器大多有定時(shí)定溫控制，當(dāng)庫(kù)房保三、電氣節(jié)能措施2、本工程功率密度按現(xiàn)行的《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》執(zhí)行。陽(yáng)能熱水器能吸收太陽(yáng)的輻射熱四、節(jié)水措施采用節(jié)水型衛(wèi)生潔具，嚴(yán)禁使用鑄鐵閥門和螺旋升統(tǒng)采取防滲、防漏措施，減少不必要的損失。五、主要管理節(jié)能措施第四節(jié)節(jié)能建議使用地源熱泵空調(diào)系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)建筑物的DRN供暖節(jié)能管理網(wǎng)熱求。第五節(jié)節(jié)能效果結(jié)論1、該項(xiàng)目規(guī)劃用地面積2463平方米。規(guī)劃新建1層倉(cāng)庫(kù)1項(xiàng)目建成后年耗能總量為2.88ce，單位建筑面積耗能量為降耗。項(xiàng)目在建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)保溫隔熱水平(外墻平均傳熱系數(shù)、門窗氣密性等級(jí)等)、熱工設(shè)計(jì)、采暖系統(tǒng)、電氣照明系統(tǒng)等方面均符合第五章建設(shè)用地和征地拆遷分析第一節(jié)項(xiàng)目選址及用地方案一、項(xiàng)目地理位置概況國(guó)道、省道公路形成四通八達(dá)的交通網(wǎng)路，二小時(shí)經(jīng)濟(jì)覆蓋圈擁有二、建設(shè)場(chǎng)址圖書倉(cāng)庫(kù)建設(shè)項(xiàng)目位于青州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)紐約路和海岱路交叉口印鐵制罐有限公司，西和南三、場(chǎng)址現(xiàn)狀第二節(jié)土地利用合理性分析符合國(guó)家及青州市集約和有效使用土地的有關(guān)要求。第三節(jié)征地拆遷和移民安置規(guī)劃方案第六章環(huán)境和生態(tài)影響分析第一節(jié)設(shè)計(jì)依據(jù)及標(biāo)準(zhǔn)一、環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)GB《聲環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》(GB3096－2008)中的2類標(biāo)準(zhǔn)《地下水質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》(GB/T14848－1993)中的Ⅲ類標(biāo)準(zhǔn)GB二、污染物排放標(biāo)準(zhǔn)《大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》(GB16297－1996)中的二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)放限值《社會(huì)生活環(huán)境噪聲排放標(biāo)準(zhǔn)》(GB22337-2008)Ⅱ類聲環(huán)境功能區(qū)邊界環(huán)境噪聲排放限值《一般工業(yè)固體廢物貯存、處置污染控制標(biāo)準(zhǔn)》 (GB18599-2001)和《生活垃圾填埋污染控制標(biāo)準(zhǔn)》等第二節(jié)場(chǎng)區(qū)周圍環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀本項(xiàng)目位于青州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，緊靠開發(fā)區(qū)道路。項(xiàng)目周圍沒有第三節(jié)設(shè)計(jì)原則最大限度利用資源，加強(qiáng)污染物治理措施，確保排放物符合國(guó)第四節(jié)生態(tài)環(huán)境影響治理措施一、施工中主要污染源、污染物及防治措施該項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中主要的環(huán)境影響有噪聲、揚(yáng)塵、建筑垃圾以防治措施施工期噪聲主要來(lái)源于施工機(jī)械，如推土機(jī)、挖掘機(jī)、載重汽車、攪拌機(jī)、振搗器等。雖然施工噪聲僅在施工期的土建施工階段須重視對(duì)施工期噪聲的控制。距聲源不同距離處的噪聲值見下表。表6-1預(yù)測(cè)距聲源不同距離處的噪聲值單位：dB(A)10m20m40m60m80m100m150m200m787266636058555278726663605855528882767370686562翻斗車機(jī)123445混凝土攪拌車6棒477849942移動(dòng)式空壓機(jī)為了減輕施工噪聲對(duì)環(huán)境的影響，擬采取以下措施：⑶合理安排高噪聲設(shè)備的使用時(shí)間，同時(shí)要選擇設(shè)備放置的位環(huán)境的影響，建議施工過(guò)程中應(yīng)采取以下措施：⑴應(yīng)考慮用于市政與規(guī)劃部門指定的建設(shè)工程基礎(chǔ)填方或洼地的外運(yùn)車輛應(yīng)加蓋篷布，盡量減少沿路遺灑，影響環(huán)境。環(huán)衛(wèi)部門指定地點(diǎn)進(jìn)行處理，避免對(duì)周圍環(huán)境造成的不良影響。證工人工作生活環(huán)境衛(wèi)生質(zhì)量。二、項(xiàng)目建成投入使用后主要污染源、污染物及防治措施擬建項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期間產(chǎn)生的廢氣主要為進(jìn)出車輛產(chǎn)生的汽車尾氣,汽車尾氣主要是指汽車怠速及慢速(5km/h)狀態(tài)下的尾氣排放，包和O.lt/a。擬建項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期間噪聲的主要來(lái)源有設(shè)備運(yùn)行產(chǎn)生的噪聲及進(jìn)出車輛產(chǎn)生的噪聲,噪聲級(jí)在80-95dB(A)。⑴生活垃圾產(chǎn)生量按每人每天產(chǎn)生量為0.5kg估算，職工定員第五節(jié)生態(tài)環(huán)境影響分析施工取棄土，對(duì)地表植被的破壞很小,本項(xiàng)目的建設(shè)運(yùn)行會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)氐捻憣?yōu)于項(xiàng)目建設(shè)前的自然狀態(tài)。第六節(jié)生態(tài)環(huán)境影響結(jié)論第七章經(jīng)濟(jì)影響分析第一節(jié)經(jīng)濟(jì)效益分析一、經(jīng)濟(jì)效益分析的依據(jù)二、經(jīng)濟(jì)效益分析表7-1附加估算表元名稱城市維護(hù)建設(shè)稅教育費(fèi)附加經(jīng)營(yíng)期21123本工程實(shí)現(xiàn)增值額123.88萬(wàn)元，增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額估算表1520.0022.1+2.2396.123123.8845用估算表單位：萬(wàn)元123稱投資用費(fèi)用1期2472.93.53三、利潤(rùn)與利潤(rùn)分配分析分配表單位：萬(wàn)元營(yíng)期稱1121財(cái)政撥款520.002總成本費(fèi)用3銷售稅金及附加4增值稅5利潤(rùn)總額6得稅7稅后利潤(rùn)8盈余公積金9可分配利潤(rùn)＝利潤(rùn)總額/總投資額×100%利稅總額/總投資額×100%＝(191.10+56.41)/472.93×100%四、現(xiàn)金流量與動(dòng)態(tài)盈利分析量表表7-5單位：萬(wàn)元營(yíng)期稱11121234金流入金流出凈現(xiàn)金流量五、盈虧平衡分析盈虧平衡點(diǎn)=——————————————————×100%省財(cái)政撥款-可變成本-銷售稅金及附加-土地增值稅=42.40/(520-324.6-29.12-56.41)×100%六、敏感性分析對(duì)工程經(jīng)濟(jì)效益的影響。銷售價(jià)格、經(jīng)營(yíng)成本和工程投資發(fā)生變化對(duì)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響定量分析結(jié)果見表7-6敏感性分析表。敏感性分析結(jié)果表表7-642.142412.60.00.00.60變動(dòng)因素本方案財(cái)政撥款本變動(dòng)輻度序號(hào)1234第二節(jié)行業(yè)影響分析一、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的分析，出版周期雖短，傳遞信息速度快捷，方便攜帶及閱⑴要有被傳播的知識(shí)信息——資源配置。在歷史與信譽(yù)方面具有優(yōu)勢(shì)，能滿足收藏者的需求。電子圖書比紙質(zhì)圖書具有制作的簡(jiǎn)便性，具有復(fù)制簡(jiǎn)單和保存成本底的特點(diǎn)，檢便，具有多媒體功能等。圖書的比較多網(wǎng)店銷售圖書加入該行業(yè)，當(dāng)當(dāng)網(wǎng)就是一個(gè)規(guī)模比較大的網(wǎng)上書店。網(wǎng)上銷售圖書買書加上運(yùn)費(fèi)的價(jià)格都比一般書店的價(jià)格便宜，很大程度上吸引了很多的客戶。但是在買書時(shí)不能挑選，買回來(lái)的版的，質(zhì)量不能保障。各個(gè)省都有自己的省店，各個(gè)省店都是強(qiáng)大(1)連鎖經(jīng)營(yíng)必須市場(chǎng)化，管理制度必須國(guó)際化。新華書店實(shí)按照國(guó)際化管理來(lái)運(yùn)作。引進(jìn)先進(jìn)的管理理念和管理技術(shù)是現(xiàn)代企個(gè)部門之間業(yè)務(wù)不能有效接口問(wèn)題，還可以通過(guò)目標(biāo)的提出組織實(shí)(2)計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)必須規(guī)范化。對(duì)圖書連鎖經(jīng)營(yíng)來(lái)說(shuō)，計(jì)算機(jī)管理是不可缺少的必備條件。計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng)是圖書連鎖經(jīng)營(yíng)的(3)物流配送必須規(guī)?；?。物流配送問(wèn)題一直是圖書經(jīng)營(yíng)中的(4)職工隊(duì)伍整體素質(zhì)必須專業(yè)化。企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，歸根結(jié)底是第八章社會(huì)影響分析第一節(jié)社會(huì)影響效果分析第二節(jié)經(jīng)營(yíng)對(duì)策分析票據(jù)資料管理：它是基礎(chǔ)性管理工作的組成部分，它為財(cái)務(wù)結(jié)物流工作的順利展開和持續(xù)發(fā)展有賴于功能完善的基礎(chǔ)設(shè)施和技術(shù)領(lǐng)先的科技手段，要牢牢把握住發(fā)行體制深化改革給新華書店帶動(dòng)強(qiáng)度和改善職工工作條件的同時(shí)，又可以提高工作效率和管理水⑵健全管理體制，實(shí)行規(guī)范化管理①突出重點(diǎn),規(guī)范管理：中轉(zhuǎn)發(fā)貨是圖書物流工作的兩項(xiàng)基本職度，檢測(cè)印裝質(zhì)量，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題就地解決，把事故苗頭消滅在萌芽狀補(bǔ)管理上的漏洞和工作中的失誤，也有利于維護(hù)提高自身形象和信譽(yù)，同時(shí)也有助于進(jìn)一步加強(qiáng)和改善經(jīng)營(yíng)管理。⑷加強(qiáng)安全消防工作目的禁火標(biāo)志，對(duì)消防器械要定期保養(yǎng)；三是對(duì)庫(kù)區(qū)電路、照明設(shè)二、立足本地，而向全國(guó)，實(shí)行多元化物流服務(wù)域產(chǎn)業(yè)又是合理利用閑置資源的有效辦法。開發(fā)“三產(chǎn)”要結(jié)合物流 (儲(chǔ)運(yùn))設(shè)施、設(shè)備特點(diǎn)，開辟一些相關(guān)產(chǎn)業(yè)，這樣既可創(chuàng)收，又輸、物業(yè)管理等社會(huì)經(jīng)濟(jì)、生活領(lǐng)域。但是開發(fā)“三產(chǎn)”以不妨礙發(fā)第三產(chǎn)業(yè)，要緊緊圍繞或服務(wù)于儲(chǔ)運(yùn)業(yè)務(wù)，立足于圖書物流業(yè)的物暢其流。第九章結(jié)論和建議第一節(jié)結(jié)論第二節(jié)建議比如廣西新華書店集團(tuán)股份有限公司旗下的廣西新華恒通物流(一)加強(qiáng)倉(cāng)儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，(二)開發(fā)物流地產(chǎn)(三)物流成本管理對(duì)物流成本的管理就是在配送的目標(biāo)即滿足一定顧客服務(wù)水平與配送成本之間尋求平衡：在一定的物流成本下盡量提高顧客的服務(wù)水平，或在一定的顧客服務(wù)水平下盡量降低物流成本。(四)引進(jìn)并培育倉(cāng)儲(chǔ)專業(yè)人才，完善培訓(xùn)體系山東省建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)方案項(xiàng)目名稱：圖書倉(cāng)庫(kù)建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)單位：******2016年3月山東省發(fā)展和改革委員會(huì)監(jiān)制 (一)項(xiàng)目概況圖書倉(cāng)庫(kù)建設(shè)項(xiàng)目位于青州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)紐約路和海岱路交叉口挨天泰名邸，北為紐約路。項(xiàng)目規(guī)劃用地面積2463平方米?；卦擁?xiàng)目規(guī)劃用地面積2463平方米。規(guī)劃新建一層鋼構(gòu)圖書倉(cāng)區(qū)內(nèi)配套設(shè)施工程費(fèi)83.46萬(wàn)元(含安全設(shè)施費(fèi)9.46萬(wàn)元)，其他費(fèi)用318.87萬(wàn)元(含土地購(gòu)置費(fèi)266.13萬(wàn)元)，基本預(yù)備費(fèi)13萬(wàn) (二)項(xiàng)目提前招標(biāo)情況：無(wú)。 (三)項(xiàng)目招標(biāo)內(nèi)容建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)方案的內(nèi)容包括：⑵施工、監(jiān)理招標(biāo)。在工程施工之前，應(yīng)針對(duì)主體建筑、附屬因項(xiàng)目法人單位目前尚不具備大型自行招標(biāo)所需的編制招標(biāo)文件和組織評(píng)、定標(biāo)的相應(yīng)資質(zhì)，因此該項(xiàng)目均采用委托招標(biāo)形式，即委托具有相應(yīng)資質(zhì)的招標(biāo)單位按預(yù)算報(bào)價(jià)邀請(qǐng)招標(biāo)的形式進(jìn)行招根據(jù)有關(guān)規(guī)定，項(xiàng)目工程招標(biāo)應(yīng)按下列程序進(jìn)行：⑴建設(shè)單位向招標(biāo)主管部門提出招標(biāo)申請(qǐng)，經(jīng)批準(zhǔn)后，編制招標(biāo)文件。或委托經(jīng)建設(shè)行政主管部門批準(zhǔn)的具有相應(yīng)資質(zhì)的招標(biāo)代理部門簽發(fā)的中標(biāo)通知書，招、投標(biāo)雙方在一個(gè)月內(nèi)簽訂承發(fā)包合對(duì)中標(biāo)的工程施工、工程監(jiān)理以及安裝單位，其項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、技術(shù)負(fù)責(zé)人通訊標(biāo)書中各專業(yè)技術(shù)負(fù)責(zé)人必須親自到現(xiàn)場(chǎng)，原則上不得中途換人，如確實(shí)需要換人，必須征得甲方同意，且一旦甲方發(fā)現(xiàn)所換人員不稱職，中標(biāo)單位必須立即撤換，如由于換人而引起質(zhì)量、延誤工期、增加造價(jià)等問(wèn)題，應(yīng)由乙方負(fù)全責(zé)。招標(biāo)基本情況表：圖書倉(cāng)庫(kù)建設(shè)項(xiàng)目項(xiàng)目形式項(xiàng)目勘察設(shè)計(jì)建筑工程監(jiān)理其他招標(biāo)范圍全部招標(biāo)部分招標(biāo)√√√√√合計(jì)情況說(shuō)明：房地產(chǎn)行業(yè)招標(biāo)組織形式自行招標(biāo)委托招標(biāo)√√√√√招標(biāo)方式公開招標(biāo)邀請(qǐng)招標(biāo)√√√√√不采用招標(biāo)方式√招標(biāo)估算金額(萬(wàn)元)4.000備注審批部門核準(zhǔn)意見圖書倉(cāng)庫(kù)建設(shè)項(xiàng)目項(xiàng)目單項(xiàng)名稱招標(biāo)范圍單項(xiàng)名稱全部招標(biāo)部分招標(biāo)勘察設(shè)計(jì)建筑工程安裝工程監(jiān)理設(shè)備重要材料其他審批部門核準(zhǔn)意見說(shuō)明：招標(biāo)組織形式自行招標(biāo)委托招標(biāo)√√√√√√√招標(biāo)方式不采用公開招標(biāo)邀請(qǐng)招標(biāo)招標(biāo)方式√√√√√√√√山東省發(fā)展和改革委員會(huì)營(yíng)業(yè)執(zhí)照局規(guī)劃設(shè)計(jì)條件天泰名邸天泰名邸北青州嘉和銀通印鐵制罐有限公司倉(cāng)庫(kù)倉(cāng)庫(kù)變電室附屬房天泰名邸山東山東新華書店集團(tuán)有限公司青州分公司圖書倉(cāng)庫(kù) 1.1項(xiàng)目簡(jiǎn)介 11.2可行性研究報(bào)告編制依據(jù)、指導(dǎo)思想與范圍 11.3項(xiàng)目承辦單位簡(jiǎn)介 31.4主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 4 2.1經(jīng)濟(jì)與地理環(huán)境 5.2項(xiàng)目建設(shè)的必要性 13 3.1湘陰縣旅游市場(chǎng)簡(jiǎn)析 143.2湘陰縣酒店市場(chǎng)簡(jiǎn)析 173.3項(xiàng)目周邊市場(chǎng)環(huán)境分析 18 3.2項(xiàng)目建設(shè)條件 21 5.1建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模 24 4 6.4結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 306.5輔助工程 32 7.1周邊環(huán)境現(xiàn)狀 367.2環(huán)境影響分析 377.3環(huán)境保護(hù)措施及治理效果 38 8.1節(jié)能節(jié)水措施 39 11.1項(xiàng)目工程實(shí)施計(jì)劃 55 12.1估算編制依據(jù) 57 13.2利潤(rùn)估算 5913.3財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 61 第一章總論1.項(xiàng)目名稱：湘天才源商業(yè)綜合樓建設(shè)項(xiàng)目2.項(xiàng)目承辦單位：湖南省眾力置業(yè)有限公司3.項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)：湘天才源商業(yè)綜合樓建設(shè)項(xiàng)目位于湘陰縣文星鎮(zhèn)嵩濤路與東茅路交匯處西南角4.項(xiàng)目建設(shè)性質(zhì)：新建5.項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容和建設(shè)規(guī)模：項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積6588平方米(約9.88畝)，凈用地面積5555平方米。總建筑面積37609.34平方米，新建一棟28F商業(yè)綜合樓(其中：地上建筑面積29441.78平方米，地下建筑面積8167.56平方米)。并配套建設(shè)道路、廣場(chǎng)、綠化、水電等基礎(chǔ)設(shè)施。6.可行性研究報(bào)告編制單位：岳陽(yáng)通源投資咨詢有限公1.2.1編制依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)》(GBJ137-90)3.湘陰縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十二五”規(guī)劃綱要4.湖南省眾力置業(yè)有限公司關(guān)于編制《湘天才源商業(yè)綜合樓建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告》的委托書函；員會(huì)計(jì)辦投資[2002]15號(hào)印發(fā)的《投6.國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部計(jì)投[1993]530號(hào)關(guān)于“印發(fā)建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)的通知”8.湘陰縣國(guó)土資源局《關(guān)于湘天才源商業(yè)綜合樓建設(shè)項(xiàng)；10.國(guó)家有關(guān)建筑工程設(shè)計(jì)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)；11.項(xiàng)目承辦單位提供的與項(xiàng)目有關(guān)的基礎(chǔ)資料。1.2.2指導(dǎo)思想1.充分利用項(xiàng)目建設(shè)所在地的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，搞好項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)，突出經(jīng)濟(jì)、先進(jìn)、實(shí)用、美觀、舒適和多功能性。3.項(xiàng)目建設(shè)是按照湘陰縣城市總體規(guī)劃的要求，通過(guò)項(xiàng)目建設(shè)，進(jìn)一步完善周邊環(huán)境和項(xiàng)目建設(shè)所在地的城市中心客戶，謀求項(xiàng)目最大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。4.酒店設(shè)計(jì)既要現(xiàn)行特點(diǎn)體現(xiàn)行業(yè)特點(diǎn)(住宿、餐飲、娛樂(lè)、商務(wù)、旅游、展覽與展示、購(gòu)物、會(huì)議、交際等)，又是具有服務(wù)社會(huì)(滿足市場(chǎng)需要、增加就業(yè)、拉動(dòng)全縣經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)等)的功能。1.2.3可行性研究報(bào)告編制的范圍1.項(xiàng)目建設(shè)的背景及必要性2.項(xiàng)目選址及建設(shè)條件3.建設(shè)規(guī)模與建設(shè)內(nèi)容4.工程技術(shù)方案5.公用工程和輔助設(shè)施6.環(huán)保、節(jié)能、安全與消防7.項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃8.組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置9.投資估算和資金籌措10.效益分析11.結(jié)論與建議湖南省眾力置業(yè)有限公司根據(jù)《中華人民共和國(guó)公司并取得了長(zhǎng)沙市工商行政管理局核發(fā)的企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照，00萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開發(fā)，投資管理，王伏湘出資800萬(wàn)元；王棋出資200萬(wàn)元。公司現(xiàn)有員工mmmmmmmmmmmmmmmm業(yè)執(zhí)照證號(hào)：430100000143762)今年因業(yè)務(wù)的需要將公司遷入湘陰縣城，并于2012年7月取得了湘陰縣工商局核發(fā)的企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照，注冊(cè)資金1000萬(wàn)元。經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開發(fā)，園林綠化，室內(nèi)外裝飾的設(shè)計(jì)、施工，建筑材料的銷售。企業(yè)法人王伏湘，公司工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照證號(hào)：430100000143762，機(jī)構(gòu)代碼證證號(hào)：57224643—6，地方稅務(wù)登記證證號(hào)：430624572246436。本公司成立近一年的時(shí)間，具有雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和良好資源優(yōu)勢(shì)，公司主營(yíng)產(chǎn)業(yè)為房地產(chǎn)開發(fā)及管理。公司內(nèi)部具有科學(xué)的組織結(jié)構(gòu)和優(yōu)秀的房產(chǎn)銷售團(tuán)隊(duì)。公司團(tuán)隊(duì)的成員指標(biāo)名指標(biāo)名稱總用地面積凈用地面積總建筑面積地上建筑面積中地下建筑面積商業(yè)面積劇院面積酒店面積建筑基地面積837609.3429441.788167.564110.012541.9722789.82557.8622222222建筑密度%46容積率5.3綠地率%40地上停車位36地下停車位189第二章項(xiàng)目建設(shè)背景與建設(shè)必要性項(xiàng)目位于湖南省岳陽(yáng)市湘陰縣境內(nèi)，項(xiàng)目區(qū)概況主要包括湘陰縣基本概況、自然環(huán)境概況、人文環(huán)境概況和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展概況，下面分別說(shuō)明。2.1.1地理位置與行政區(qū)劃⑴區(qū)位湘陰縣處于長(zhǎng)沙、岳陽(yáng)、益陽(yáng)三市五縣中心，縣城至省會(huì)長(zhǎng)沙僅38公里，位于長(zhǎng)沙市區(qū)長(zhǎng)株潭半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)，長(zhǎng)株潭“兩型社會(huì)”綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)緊密圈層，是長(zhǎng)株潭城市群向洞庭湖南岸拓展空間、帶動(dòng)“3+5”城市群發(fā)展、連接武漢城市圈的核心節(jié)點(diǎn)?？偯娣e1581.5平方公里，總?cè)私珙^鋪鎮(zhèn)、樟樹鎮(zhèn)、南湖洲鎮(zhèn)、三塘鎮(zhèn)、長(zhǎng)康鎮(zhèn)、城西鎮(zhèn)、湘濱鎮(zhèn)、新泉鎮(zhèn)、嶺北鎮(zhèn)、石塘鄉(xiāng)、六塘鄉(xiāng)、白泥湖鄉(xiāng)、靜河鄉(xiāng)、玉華鄉(xiāng)、青潭鄉(xiāng)、楊林寨鄉(xiāng)。故又稱“文獻(xiàn)之邦”。⑵歷史沿革據(jù)湘陰縣出土文物——青山石器分析，遠(yuǎn)在6000至名始于南北朝劉宋元徽二年(公元474年)，湘陰刺史王僧虔置縣于黃陵山北(今三塘鎮(zhèn))，因黃陵山又名湘山，山北三縣部分地域置新縣，因地居湘水之南，故名湘陰。隋代幾經(jīng)廢置，唐神龍三年(公元707年)，析縣境東部地域置昌江縣(今平江縣)。今之縣城，則為南宋知縣李植于公元1135年所遷立。建國(guó)初，1966年3月析縣境東部置汨羅縣(現(xiàn)。2.1.2湘陰縣自然環(huán)境概況⑴地理概況間，南北長(zhǎng)61公里，東西寬51.3公里。面積1581.5平方屬華夏構(gòu)造體系的第二隆地帶。地形以湘江為界，湘江以東⑵土地資源道路和莊園”。地貌類型以沖積平原和崗地為主。成土母質(zhì)以河流沖積物、湖積物、第四紀(jì)紅土為主。全縣平原面積11平方公里，低山21.4平方公里，崗地200.92平方公里，水域面積657.06平方公里。全縣地勢(shì)平坦，土地適種性廣：西部平原土壤以水稻土為主，湖濱為潮土，東部低肥力較高，適宜水稻、油菜等作物生長(zhǎng)；東部崗地紅壤土質(zhì)濱潮土土層深厚，質(zhì)地肥沃，夏季淹水，冬季干涸，可廣種蘆葦，亦可栽種楊柳；廣大湖區(qū)既可進(jìn)行魚、蝦、蟹等大面積水產(chǎn)養(yǎng)殖，也可廣種蓮荷、菱角等經(jīng)濟(jì)作物?？梢哉f(shuō)，湘陰獨(dú)特的土地資源一方面使湘陰成為名副其實(shí)的魚米之鄉(xiāng)，另一方面也造就了湘陰的青山綠水，為湘陰提供了得天獨(dú)厚的旅游資源。⑶氣候資源溫期同多雨期一致。年平均氣溫17攝氏度，全年無(wú)霜期為223-304天，年日照1399.9-2058.9小時(shí)，年太陽(yáng)輻射總1392.62毫米，雨季(3月-7月)平均降雨量可占年平均總54.4%，年平均相對(duì)濕度為81.37%，年平均風(fēng)速為3米/秒。從旅游資源開發(fā)的角度來(lái)看，湘陰四季皆宜，適游面有利于農(nóng)作物和樹木的生長(zhǎng)以及各種水陸動(dòng)物的繁殖，另一方面宜人的氣候也是發(fā)展旅游業(yè)必不可少的天時(shí)條件。⑷水資源湘陰水資源極為豐富，境內(nèi)河渠縱橫交錯(cuò)、湖沼塘堰星長(zhǎng)度70余公里，另有外湖81個(gè)，內(nèi)湖78個(gè)，塘堰3372以上，豐富的水資源不僅為養(yǎng)殖、捕撈、灌溉、航運(yùn)、工業(yè)用水和飲用水提供充裕的水源，而且從旅游的角度來(lái)看，河湖密布、水面廣闊的自然環(huán)境中負(fù)離子含量高，空氣清新，有利于游客放松緊張的神經(jīng)，同時(shí)豐富的水資源也使得湘陰成為美麗的水鄉(xiāng)澤國(guó)，本身就是不可多得的旅游資源。⑸生物資源水稻、紅薯為主的11種糧食作物，有以茶葉、棉花、藠頭的9個(gè)畜禽種類。全縣山林4萬(wàn)余畝，林業(yè)用地占陸地面積的16%，森林覆蓋率為12.5%。境內(nèi)多珍奇生物：珍稀樹種有銀杏、楓香、杜仲等30余種；珍禽異獸有麂、獐、錦龍蝦、河蟹、貝類等；珍稀鳥類有國(guó)家一級(jí)保護(hù)的中華秋沙鴨等七種，二級(jí)保護(hù)的有白琵鷺、灰鶴、天鵝小白額雁等，國(guó)際協(xié)約組織保護(hù)品種達(dá)21種。豐富的生物資源是自然界饋贈(zèng)給湘陰的寶貴財(cái)富，珍稀動(dòng)植物更是吸引游人眼球的珍⑹自然環(huán)境區(qū)域特點(diǎn)湘陰的自然環(huán)境總體來(lái)說(shuō)呈低山、崗地、平原、河湖四種形態(tài)，具有以下特征：第一：地勢(shì)東南高，西北低。湘陰處于幕阜山余脈走向洞庭湖凹陷處的過(guò)渡帶上，地勢(shì)自東南向西北遞降，形成一個(gè)微向洞庭湖盆中心的傾斜面。境內(nèi)最高處為青山庵，海拔第二：以濱湖平原為主體，呈塊狀分布。湘陰東處湘江原面積702.11平方公里，占全縣總面積的44.4%。2.1.3湘陰的人文環(huán)境概況水陸交通便利，物華天寶，人杰地靈，人文炳蔚，是湖湘文悉會(huì)于此”，騷人唱和，題詠不絕，正所謂“惟楚有才，于斯為盛”。徵諸史冊(cè)，歷有黃帝張樂(lè)，虞舜南巡；昔神農(nóng)嘗草百草，鑄鼎于斯，神鼎山因之得名；楚屈原行吟澤畔，乘白驥過(guò)江，今白馬寺為鑒；三國(guó)關(guān)公戰(zhàn)長(zhǎng)沙，于關(guān)公潭扎營(yíng)練兵；南宋楊幺興兵，駐畎口、葡萄山一帶，義旗漫卷；一命之后，又多次領(lǐng)兵迂回于湘陰……湘陰自古名賢輩出，如清封疆大臣左宗棠，清洋務(wù)先驅(qū)、藝術(shù)家康濯、楊沫、白楊等，不勝枚舉。湘陰境內(nèi)現(xiàn)有左宗棠故居—柳莊、左文襄公祠、郭嵩燾故居、湘陰文廟、岳州窯遺址、南泉古剎、文星塔、狀元塔、遠(yuǎn)浦樓等十余處文物幽思的絕佳去處，也是進(jìn)行中華民族傳統(tǒng)文化教育和愛國(guó)主通過(guò)對(duì)湘陰自然地理環(huán)境和歷史人文環(huán)境的分析，我們可以看出湘陰是堪比蘇杭的典型的江南水鄉(xiāng)，從生態(tài)建筑學(xué)的角度來(lái)看，湘陰的自然地理?xiàng)l件和生態(tài)系統(tǒng)完全具備理想的風(fēng)水寶地的所有構(gòu)成要件。按照生態(tài)建筑學(xué)的觀點(diǎn)，只有當(dāng)某一區(qū)域內(nèi)各種綜合自然地理要素相互協(xié)調(diào)、彼此補(bǔ)益時(shí)，才會(huì)使整個(gè)環(huán)境內(nèi)的“氣”順暢活潑，充滿生機(jī)活力，從而造就理想的“風(fēng)水寶地”。湘陰背山面水，東南部的青山庵、獅子嶺、鵝形山、文家山、王思巖等縣內(nèi)名山構(gòu)成了湘陰的東南天然屏障。同時(shí)，湘陰水域風(fēng)光面積廣闊，河渠縱橫交錯(cuò)，更有洋沙湖、橫嶺湖、東湖、鶴龍湖點(diǎn)綴其間，湘資兩水繞城而過(guò)。從生態(tài)風(fēng)水學(xué)的角度看，湘陰背后的靠南來(lái)的涼風(fēng)，又能享有灌溉、舟楫、養(yǎng)殖之利；朝陽(yáng)之勢(shì)，因此湘陰這個(gè)富有生態(tài)意象，充滿生機(jī)與活力的江南水鄉(xiāng)城客心馳神往的旅游目的地。2.1.4湘陰縣經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展概況好。改革開放以來(lái)，湘陰縣委、縣政府堅(jiān)持依托兩市(長(zhǎng)沙、岳陽(yáng))和三路(長(zhǎng)湘公路、省道S308線和湘江水路)，大力調(diào)整結(jié)構(gòu)，瞄準(zhǔn)全省強(qiáng)縣目標(biāo)，大力推進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、工業(yè)化、城鎮(zhèn)化，使地方經(jīng)濟(jì)得到迅速發(fā)展。2010年全縣國(guó)內(nèi)16.1%，其中,第一產(chǎn)業(yè)增加值337000萬(wàn)元,同比增長(zhǎng)4.7%；第二產(chǎn)業(yè)增加值810000萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)23.9%；第三產(chǎn)業(yè)增加值439000業(yè)增加值分別占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值比重為：21.2%、51.2%、27.6%。第一、二、三產(chǎn)業(yè)分別拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)3.4、8.2、43010萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)21.3%，全年稅收收入32879萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)27%。2010年，年未總?cè)丝?5.69萬(wàn)人。其中，非農(nóng)業(yè)人口12.04萬(wàn)人。城鄉(xiāng)居民生活日益改善，全年農(nóng)民人平純收入6341元，實(shí)際同比增長(zhǎng)10.7%;城鎮(zhèn)居民人均可支配收入13832元，實(shí)際同比增長(zhǎng)16.6%。由于目前湘陰劇院設(shè)施陳舊、破爛，冬冷夏熱，無(wú)車位2541.79平方米。1、湘陰縣劇院2、政府會(huì)議中心能及時(shí)傳達(dá)黨的聲音，反映百姓的呼聲，是縣委、縣政府制定、傳達(dá)政策方向的中心。3、經(jīng)濟(jì)文化的快速發(fā)展，催化人民渴望更高的消費(fèi)品質(zhì)、渴望更加尊嚴(yán)的生活，高品位商務(wù)酒店順應(yīng)而生。湘陰縣賓館酒店雖有20多家，但大都處于占山為王的概念，無(wú)商業(yè)集中化、商業(yè)規(guī)?；枷?，經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展時(shí)代必將大浪淘沙而沉淪。本項(xiàng)目酒店面積22789.8平方米，配套飲食、西餐、休閑、娛樂(lè)KTV、民族文化、政府會(huì)議中心、健身、辦公于一體，和老百姓零距離接觸，必將與廣大第三章市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)湘陰縣到目前為止已經(jīng)確立的景點(diǎn)就有以下：湘陰洋沙湖主要包括洋沙湖、東湖、湘江干流湘陰縣城段及其周邊部分區(qū)域，規(guī)劃總面積1525.9公頃，分為湘江河流濕地生態(tài)保護(hù)保育區(qū)、東湖濕地生態(tài)恢復(fù)重建區(qū)、湘江沿岸濕地科普宣教和文化展示帶、洋沙湖濕地生態(tài)休閑游覽區(qū)、東湖濕地生態(tài)利用示范區(qū)和綜合管理服務(wù)區(qū)六個(gè)功能區(qū)。經(jīng)過(guò)30年改革開放的建設(shè)和發(fā)展，湘陰的交通狀況得到了很大的改善，再也不是以往晴天一身土，雨天一身泥的時(shí)代了。目前，湘陰擁有完善的國(guó)道、省道以及鄉(xiāng)村道路，依據(jù)前幾年中央號(hào)召的村村通工作，堪輿文化所涉及的景點(diǎn)均有水泥路直接通達(dá)。另外，于都火車站、贛州火車站、贛州黃金機(jī)場(chǎng)可以高速有效的迎接海內(nèi)外的游客到來(lái)。湘陰縣內(nèi)的公路交通網(wǎng)絡(luò)已基本形成，交通便利，路況總體良好。為湘陰縣旅游業(yè)的發(fā)展提供了良好的可進(jìn)入性。湘陰其歷史悠久，經(jīng)濟(jì)繁榮，生態(tài)宜居。湘陰縣人口眾經(jīng)濟(jì)、文化都得到了長(zhǎng)足的發(fā)展，但是旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對(duì)滯接待能力。不過(guò)相信這些都將很快得到改觀，湘天才源的開工建設(shè)在很大程度上標(biāo)志著我縣旅游事業(yè)發(fā)展上了一個(gè)新臺(tái)階。常需要龐大的資金支持，紅色旅游初見規(guī)模得益于中央大力發(fā)展紅色旅游下?lián)艿馁Y金，而要開發(fā)其他景點(diǎn)或項(xiàng)目，以及堪輿文化旅游，在爭(zhēng)取上級(jí)政府資金支持方面有很大困難。而如果自籌資金，作為國(guó)家級(jí)的貧困縣又有點(diǎn)不切實(shí)際，這就需要縣委、縣政府的高瞻遠(yuǎn)矚，及加強(qiáng)對(duì)發(fā)展我縣旅游業(yè)湘陰縣大部分人民的收入都偏低，整體經(jīng)濟(jì)比較落后。人民大眾的生活水平還比較低，人們外出游玩、休閑的愿望和能力都還較低。人口眾多但旅游業(yè)發(fā)展緩慢很大程度上就是受到湘陰縣人民收入水平的制約。但是隨著全國(guó)經(jīng)濟(jì)和于都經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，湘陰人民的收入水平將會(huì)越來(lái)越高，人民的生活水平也會(huì)越來(lái)越高。隨著經(jīng)濟(jì)越來(lái)越快的發(fā)展，不需要多少年湘陰人民的生活水平將明顯提高，屆時(shí)人們的出游和悠閑的愿望及能力都將提高。湘陰人民旅游的次數(shù)和消費(fèi)水平都將顯著提高。這此都將為未來(lái)的湘陰縣的旅游發(fā)展帶來(lái)巨大商機(jī)。在中國(guó)大力發(fā)展旅游業(yè)的背景下，黨中央和各省市縣的政府都很重視旅游業(yè)的發(fā)展，都在積極發(fā)展旅游業(yè)，有很多地區(qū)都提出了要把旅游業(yè)做成摧動(dòng)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。隨著世界經(jīng)濟(jì)和中國(guó)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的發(fā)展，旅游業(yè)已經(jīng)成為當(dāng)下社會(huì)的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，政府沒有理由旅游業(yè)帶來(lái)的巨大經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。我想湘陰縣政府和于都人民也肯定認(rèn)識(shí)到了發(fā)展旅游業(yè)的必要性?？h政府和全縣人民都愿意不遺余力地為發(fā)展出力獻(xiàn)策，這無(wú)疑為湘陰縣發(fā)展提供了充足的動(dòng)全國(guó)其它優(yōu)秀旅游城市的不斷發(fā)展和成熟為我縣的旅游業(yè)建設(shè)提供了寶貴的經(jīng)驗(yàn)和參照。研究和對(duì)比其它優(yōu)秀旅游城市的發(fā)展歷程和經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，我縣旅游業(yè)可以少走彎路，集中力量發(fā)展和優(yōu)化旅游產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，解決旅游業(yè)發(fā)展過(guò)程中遇到的各種問(wèn)題，發(fā)掘旅游業(yè)新的成長(zhǎng)點(diǎn)，制定長(zhǎng)遠(yuǎn)可持續(xù)的發(fā)展戰(zhàn)略3.2.1湘陰縣酒店一覽表酒店名酒店名稱濱湖華天大酒店松濤大酒店遠(yuǎn)浦大酒店新時(shí)空大酒店華泰大酒店蘭花大酒店年平均接待人數(shù)(萬(wàn)人次)客房平均價(jià)格 (元/間/天) (％)星級(jí)三星三星三星三星三星三星序號(hào)12345677文華和一大酒店三星8中凌大酒店三星9君悅大酒店三星旭東大酒店三星東程大酒店三星亞環(huán)大酒店二星國(guó)泰大酒店二星湘陰賓館三星糧源賓館二星怡園賓館二星3.2.2湘陰縣星級(jí)酒店業(yè)發(fā)展總體趨勢(shì)簡(jiǎn)析一是高星級(jí)酒店的經(jīng)營(yíng)比重仍是大頭。雖然利潤(rùn)的絕對(duì)額和利潤(rùn)率在下降，但經(jīng)營(yíng)比重在酒店行業(yè)是仍拔頭籌。二是商務(wù)酒店的比重量繼續(xù)增加。三是高星級(jí)酒店入住率高。四是有著世界先進(jìn)管理模式酒店管理集團(tuán)對(duì)星級(jí)酒店的影響，他們憑借著在信息收集和客房預(yù)訂、宣傳促銷與管理、培訓(xùn)等多方面優(yōu)勢(shì)，使自身在華的市場(chǎng)份額和經(jīng)濟(jì)效益等都領(lǐng)先于我國(guó)傳統(tǒng)酒店業(yè)。3.3.1區(qū)域特點(diǎn)3.3.2市場(chǎng)分析1.湘天才源建設(shè)項(xiàng)目為集商業(yè)購(gòu)物中心、劇院、酒店寫字樓于一體的綜合樓。近年來(lái)，湘陰縣不斷加大對(duì)文化事業(yè)的投入，促進(jìn)了我縣文化事業(yè)的發(fā)展，同時(shí)隨著經(jīng)濟(jì)實(shí)力的破爛、硬件條件差已嚴(yán)重制約了文化市場(chǎng)的需要。湖南省眾力置業(yè)有限公司加大對(duì)文化設(shè)施建設(shè)的投入后，湘陰的演出場(chǎng)地的軟、硬設(shè)施將會(huì)有進(jìn)一步的改善和提高，演出市場(chǎng)將更趨龐大和規(guī)范，會(huì)吸引更多的演出團(tuán)體赴我縣演出，我縣的演出資源將更具增長(zhǎng)潛力。然而在現(xiàn)有文化需求基礎(chǔ)上，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、文化設(shè)施的完善，我縣公眾的文化消費(fèi)也將逐步進(jìn)入繁榮期。2.隨著湘陰縣的發(fā)展，各種基礎(chǔ)設(shè)施和旅游環(huán)境將持續(xù)改善，大規(guī)模接待散客旅游者的條件已經(jīng)成熟。同時(shí)，伴隨著對(duì)外開放的進(jìn)一步擴(kuò)大，度假旅游等新型產(chǎn)品的開發(fā)，度湘陰縣旅游市場(chǎng)及星級(jí)酒店市場(chǎng)分析，已有酒店對(duì)本項(xiàng)目影響力并不大，仍舊遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足正在增長(zhǎng)的旅游、商務(wù)住宿條件，項(xiàng)目有著很大的市場(chǎng)空間，這將確保市場(chǎng)高檔酒店的出租率持續(xù)攀升。圍不斷加大，企業(yè)交往將大大增加，會(huì)帶來(lái)大量的國(guó)際國(guó)內(nèi)客源，另外一方面開發(fā)區(qū)各知名企業(yè)