房地產(chǎn)企業(yè)將土地變更到其全資子公司名下開(kāi)發(fā)節(jié)稅的合同簽訂技巧

房地產(chǎn)企業(yè)將土地變更到其全資子公司名下開(kāi)發(fā)節(jié)稅的合同簽訂技巧咨詢(xún)：怎么才能每天都能收到這種文章呢？答案：只需點(diǎn)擊上邊的《ygcszh》關(guān)注即可!母公司中標(biāo)，子公司開(kāi)發(fā)的后果.....實(shí)踐中，往往存在房地產(chǎn)公司（一般是母公司）先參與土地中標(biāo)，然后，再成立一個(gè)子公司對(duì)其中標(biāo)的土地進(jìn)行獨(dú)立開(kāi)發(fā)的現(xiàn)象?？墒牵?dāng)時(shí)中標(biāo)時(shí)，土地出讓金是母公司出的，土地使用權(quán)證是在母公司名下，土地出讓金也是母公司出的，國(guó)土部門(mén)開(kāi)具的土地出讓金行政事業(yè)收據(jù)上的抬頭是母公司的名字。由于今后成立的子公司從事該母公司中標(biāo)地塊的前提條件是，母公司中標(biāo)地塊的土地使用權(quán)必須過(guò)戶(hù)或變更到子公司名下，才能進(jìn)行立項(xiàng)和開(kāi)發(fā)。為此，母公司必須將其中標(biāo)的土地變更到其子公司名下，可是，如果母公司就將其中標(biāo)的土地變更到其子公司名下，又將被認(rèn)定為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為，必須要依法繳納土地增值稅、增值稅和企業(yè)所得稅等沉重的稅收負(fù)擔(dān)。（一）法律依據(jù)1、國(guó)土資發(fā)[2006]114號(hào)第十條第（二）款第6項(xiàng)的規(guī)定根據(jù)國(guó)土資源部于2006年5月31日發(fā)布的《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范（試行）》（國(guó)土資發(fā)[2006]114號(hào)）第十條第（二）款第6項(xiàng)“申請(qǐng)人競(jìng)得土地后，擬成立新公司進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)的，應(yīng)在申請(qǐng)書(shū)中明確新公司的出資構(gòu)成、成立時(shí)間等內(nèi)容。出讓人可以根據(jù)招標(biāo)掛牌出讓結(jié)果，先與競(jìng)得人簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》，在競(jìng)得人按約定辦理完新公司注冊(cè)登記手續(xù)后，再與新公司簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議》；也可按約定直接與新公司簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》”的規(guī)定，土地競(jìng)得人在提交的《投標(biāo)（競(jìng)買(mǎi)）申請(qǐng)書(shū)》中約定成立新公司進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，并明確新公司的出資構(gòu)成、成立時(shí)間等內(nèi)容，在競(jìng)得人按約定成立新公司后，出讓人與新公司簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議》,以新公司名義受讓國(guó)有土地使用權(quán)的，視同出讓人將土地使用權(quán)直接出讓給新公司，按出讓國(guó)有土地使用權(quán)征收有關(guān)稅款；否則，屬于土地競(jìng)得人受讓國(guó)有土地使用權(quán)后再將國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓至新公司的行為，應(yīng)按轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)征收有關(guān)稅款。2、財(cái)稅【2014】109號(hào)）第三條的規(guī)定《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于促進(jìn)企業(yè)重組有關(guān)企業(yè)所得稅處理問(wèn)題的通知》（財(cái)稅【2014】109號(hào)）第三條的規(guī)定，對(duì)100%直接控制的居民企業(yè)之間，以及受同一或相同多家居民企業(yè)100%直接控制的居民企業(yè)之間按賬面凈值劃轉(zhuǎn)股權(quán)或資產(chǎn)，凡具有合理商業(yè)目的、不以減少、免除或者推遲繳納稅款為主要目的，股權(quán)或資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)后連續(xù)12個(gè)月內(nèi)不改變被劃轉(zhuǎn)股權(quán)或資產(chǎn)原來(lái)實(shí)質(zhì)性經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，且劃出方企業(yè)和劃入方企業(yè)均未在會(huì)計(jì)上確認(rèn)損益的，可以選擇按以下規(guī)定進(jìn)行特殊性稅務(wù)處理：第一，劃出方企業(yè)和劃入方企業(yè)均不確認(rèn)所得。第二，劃入方企業(yè)取得被劃轉(zhuǎn)股權(quán)或資產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)，以被劃轉(zhuǎn)股權(quán)或資產(chǎn)的原賬面凈值確定。第三，劃入方企業(yè)取得的被劃轉(zhuǎn)資產(chǎn)，應(yīng)按其原賬面凈值計(jì)算折舊扣除。3、財(cái)稅〔2015〕37號(hào)）第六條第二款的規(guī)定《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步支持企業(yè)事業(yè)單位改制重組有關(guān)契稅政策的通知》（財(cái)稅〔2015〕37號(hào)）第六條第二款規(guī)定：“同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地、房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn)，包括母公司與其全資子公司之間，同一公司所屬全資子公司之間，同一自然人與其設(shè)立的個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、一人有限公司之間土地、房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn)，免征契稅。”4、財(cái)稅【2014】116號(hào)）第二條的規(guī)定《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于非貨幣性資產(chǎn)投資企業(yè)所得稅政策問(wèn)題的通知》（財(cái)稅【2014】116號(hào)）第二條規(guī)定：“企業(yè)以非貨幣性資產(chǎn)對(duì)外投資，應(yīng)對(duì)非貨幣性資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估并按評(píng)估后的公允價(jià)值扣除計(jì)稅基礎(chǔ)后的余額，計(jì)算確認(rèn)非貨幣性資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得?！保ǘ┕?jié)稅的合同簽訂技巧根據(jù)以上稅收政策，房地產(chǎn)企業(yè)(母公司)將其中標(biāo)的土地變更到其子公司名下，讓其子公司從事開(kāi)發(fā)，要實(shí)現(xiàn)節(jié)稅必須有兩種合同簽訂方法解決：1、第一種合同簽訂方法母公司（土地競(jìng)得人）在提交的《投標(biāo)（競(jìng)買(mǎi)）申請(qǐng)書(shū)》中約定成立新公司進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，并明確新公司的出資構(gòu)成、成立時(shí)間等內(nèi)容，應(yīng)在申請(qǐng)書(shū)中明確新公司的出資構(gòu)成、成立時(shí)間等內(nèi)容。出讓人可以根據(jù)招標(biāo)掛牌出讓結(jié)果，先與競(jìng)得人簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》，在競(jìng)得人按約定辦理完新公司注冊(cè)登記手續(xù)后，再與新公司簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議》；也可按約定直接與新公司簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》。以新公司名義受讓國(guó)有土地使用權(quán)的，視同出讓人將土地使用權(quán)直接出讓給新公司，按出讓國(guó)有土地使用權(quán)征收有關(guān)稅款，不按轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)征收有關(guān)稅款。2、第二種合同簽訂方法母公司與其成立的準(zhǔn)備開(kāi)發(fā)其中標(biāo)地塊的子公司簽訂按照土地賬面價(jià)值劃轉(zhuǎn)協(xié)議，而不能簽訂土地投資入股協(xié)議，否則母公司將承擔(dān)一定的稅收成本。[案例分析：某房地產(chǎn)企業(yè)將土地變更到其全資子公司名下開(kāi)發(fā)節(jié)稅的簽訂技巧]1、基本情況A公司于2016年3月1日，以120萬(wàn)元/畝的價(jià)格,通過(guò)招投標(biāo)手續(xù)購(gòu)入白湖片區(qū)D8地塊共52畝，現(xiàn)國(guó)土部門(mén)對(duì)該片區(qū)綜合評(píng)估約為140萬(wàn)元/畝。A公司領(lǐng)導(dǎo)層商議一致同意:將白湖片區(qū)D8地塊過(guò)戶(hù)到A公司100%控股下的具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的全資子公司B公司名下進(jìn)行綜合開(kāi)發(fā)。但該地塊如何變更到B公司名下,面臨兩種合同簽訂方案:一是A公司與B公司簽訂：將該地塊按賬面凈值劃轉(zhuǎn)到B公司名下的土地劃轉(zhuǎn)協(xié)議;二是A公司與B公司簽訂：將該地塊以增資擴(kuò)股形式的投資入股到B公司名下的協(xié)議。請(qǐng)分析兩種合同的涉稅成本。2、涉稅成本分析第一種合同簽訂方法（資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)方案）的涉稅成本分析如下：（1）A公司需繳納的稅收成本①企業(yè)所得稅的處理根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于促進(jìn)企業(yè)重組有關(guān)企業(yè)所得稅處理問(wèn)題的通知》（財(cái)稅【2014】109號(hào)）第三條的規(guī)定，對(duì)100%直接控制的居民企業(yè)之間，以及受同一或相同多家居民企業(yè)100%直接控制的居民企業(yè)之間按賬面凈值劃轉(zhuǎn)股權(quán)或資產(chǎn)，凡具有合理商業(yè)目的、不以減少、免除或者推遲繳納稅款為主要目的，股權(quán)或資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)后連續(xù)12個(gè)月內(nèi)不改變被劃轉(zhuǎn)股權(quán)或資產(chǎn)原來(lái)實(shí)質(zhì)性經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，且劃出方企業(yè)和劃入方企業(yè)均未在會(huì)計(jì)上確認(rèn)損益的，可以選擇按以下規(guī)定進(jìn)行特殊性稅務(wù)處理：第一，劃出方企業(yè)和劃入方企業(yè)均不確認(rèn)所得。第二，劃入方企業(yè)取得被劃轉(zhuǎn)股權(quán)或資產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)，以被劃轉(zhuǎn)股權(quán)或資產(chǎn)的原賬面凈值確定。第三，劃入方企業(yè)取得的被劃轉(zhuǎn)資產(chǎn)，應(yīng)按其原賬面凈值計(jì)算折舊扣除。基于以上稅收政策規(guī)定，因此A公司按賬面凈值將土地資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)到B公司，A公司不需繳納企業(yè)所得稅。②增值稅、土地增值稅的處理由于本案例中的A公司是將其名下的土地資產(chǎn)無(wú)償劃轉(zhuǎn)B公司名下。根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于資產(chǎn)（股權(quán)）劃轉(zhuǎn)企業(yè)所得稅征管問(wèn)題的公告（國(guó)家稅務(wù)總局公告2015年第40號(hào)）第一條第（二）的規(guī)定，100%直接控制的母子公司之間，母公司向子公司按賬面凈值劃轉(zhuǎn)其持有的股權(quán)或資產(chǎn),母公司沒(méi)有獲得任何股權(quán)或非股權(quán)支付。母公司按沖減實(shí)收資本（包括資本公積，下同）處理，子公司按接受投資處理。基于以上稅收政策的規(guī)定，A公司的賬務(wù)處理如下：借：資本公積/實(shí)收資本（賬面凈值）貸：無(wú)形資產(chǎn)——土地（土地的賬面凈值根據(jù)會(huì)計(jì)核算可以發(fā)現(xiàn)，A公司按原賬面價(jià)值劃轉(zhuǎn)，無(wú)增值，因此，無(wú)需繳納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅。③印花稅的處理A公司是將其名下的土地資產(chǎn)無(wú)償劃轉(zhuǎn)B公司名下的行為，按印花稅產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)萬(wàn)分之五稅率繳納印花稅。120×52×0.05%=3.12（萬(wàn)元）（2）B公司需繳納的稅收成本①契稅的處理《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步支持企業(yè)事業(yè)單位改制重組有關(guān)契稅政策的通知》（財(cái)稅〔2015〕37號(hào)）第六條第二款規(guī)定：“同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地、房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn)，包括母公司與其全資子公司之間，同一公司所屬全資子公司之間，同一自然人與其設(shè)立的個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、一人有限公司之間土地、房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn)，免征契稅?！被诖艘?guī)定，B公司接受A公司劃轉(zhuǎn)土地資產(chǎn)，不需繳納契稅。②印花稅的處理A公司是將其名下的土地資產(chǎn)無(wú)償劃轉(zhuǎn)B公司名下的行為，按印花稅產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)萬(wàn)分之五稅率繳納印花稅。B公司繳納印花稅為:120×52×0.05%=3.12（萬(wàn)元）第一種方案下的總稅收成本為：6.24萬(wàn)元。第二種合同簽訂方法（投資擴(kuò)股方式）的涉稅成本分析如下：（1）A公司需繳納的稅收成本①增值稅的處理《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）附件：《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第十條：銷(xiāo)售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，是指有償提供服務(wù)、有償轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)。第十一條：有償，是指取得貨幣、貨物或者其他經(jīng)濟(jì)利益。財(cái)稅[2016]36號(hào)文附件二《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》第一條：適用一般計(jì)稅方法的試點(diǎn)納稅人，2016年5月1日后取得并在會(huì)計(jì)制度上按固定資產(chǎn)核算的不動(dòng)產(chǎn)或者2016年5月1日后取得的不動(dòng)產(chǎn)在建工程，其進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)自取得之日起分2年從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。取得不動(dòng)產(chǎn)，包括以直接購(gòu)買(mǎi)、接受捐贈(zèng)、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得不動(dòng)產(chǎn)，不包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。根據(jù)上述規(guī)定可以得出，企業(yè)將無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股換取被投資企業(yè)股權(quán)的行為屬于有償取得“其他經(jīng)濟(jì)利益”，且被投資企業(yè)取得不動(dòng)產(chǎn)包括“接受投資入股”形式取得的不動(dòng)產(chǎn)，其進(jìn)項(xiàng)稅額準(zhǔn)予從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣。這就意味著企業(yè)以土地等無(wú)形資產(chǎn)和房屋等不動(dòng)產(chǎn)投資應(yīng)作為銷(xiāo)售繳納增值稅，并可計(jì)算銷(xiāo)項(xiàng)稅額、開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票給被投資企業(yè)作為抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的憑據(jù)。因此以非貨幣性資產(chǎn)投資要視同銷(xiāo)售繳納增值稅。《關(guān)于進(jìn)一步明確全面推開(kāi)營(yíng)改增試點(diǎn)有關(guān)勞務(wù)派遣服務(wù)、收費(fèi)公路通行費(fèi)抵扣等政策的通知》（財(cái)稅[2016]47號(hào)）第三條第（二）項(xiàng)規(guī)定：“納稅人轉(zhuǎn)讓2016年4月30日前取得的土地使用權(quán)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去取得該土地使用權(quán)的原價(jià)后的余額為銷(xiāo)售額，按照5%的征收率計(jì)算繳納增值稅。”基于此規(guī)定，A公司以白湖片區(qū)D8地塊增資擴(kuò)股到B公司，需繳納增值稅(140-120）×52÷（15%）×5%=49.5（萬(wàn)元）②印花稅的處理按印花稅產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)萬(wàn)分之五稅率繳納印花稅。140×52×0.05%=3.64（萬(wàn)元）③土地增值稅的處理根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，在中華人民共和國(guó)境內(nèi)發(fā)生轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地及其地上建筑物的行為，是土地增值稅的納稅義務(wù)人?！秶?guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)）第三條第（一）規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷(xiāo)售房地產(chǎn)?！薄敦?cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》(財(cái)稅[2015]5)第四條規(guī)定:“單位、個(gè)人在改制重組時(shí)以國(guó)有土地、房屋進(jìn)行投資，對(duì)其將國(guó)有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅?！钡谖鍡l規(guī)定：“上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。”因此，本案例中的房地產(chǎn)A公司需繳納土地增值稅：土地增值稅=【140×52÷（15%）-（120×52÷（15%）3.64）】×30%=296.05萬(wàn)元④企業(yè)所得稅《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于非貨幣性資產(chǎn)投資企業(yè)所得稅政策問(wèn)題的通知》（財(cái)稅【2014】116號(hào)）第二條規(guī)定：“企業(yè)以非貨幣性資產(chǎn)對(duì)外投資，應(yīng)對(duì)非貨幣性資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估并按評(píng)估后的公允價(jià)值扣除計(jì)稅基礎(chǔ)后的余額，計(jì)算確認(rèn)非貨幣性資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得?！被诖艘?guī)定，A公司將土地投資擴(kuò)股到B公司名下，應(yīng)繳納企業(yè)所得稅。【（140-120）÷（15%）×52-（3.64296.05）】×25%=172.7（萬(wàn)元）A公司需繳納稅費(fèi)合計(jì)：3.64296.05172.7=472.39（萬(wàn)元）。（2）B公司需繳納稅費(fèi)①契稅的處理140×52÷（15%）×3%=208（萬(wàn)元）②印花稅的處理按印花稅產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)萬(wàn)分之五稅率繳納印花稅。140×52×0.05%=3.64（萬(wàn)元）B公司需繳納稅費(fèi)合計(jì)：2083.64=211.04（萬(wàn)元)第二種方案下，雙方繳納稅費(fèi)合計(jì)：472.39211.04=684.03(萬(wàn)元).但是，房地產(chǎn)企業(yè)B公司取得該土地的入賬成本比第一方案的土地入賬成本多52畝×（140-120）÷（15%）=990.5（萬(wàn)元），考慮到加計(jì)扣除30%，第二種方案下的開(kāi)發(fā)成本（土地成本加上加計(jì)扣除成本）比第一種方案下多990.5×（130%)=