房地產(chǎn)管理菏澤房地產(chǎn)公司場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

第一部分目標(biāo)市場(chǎng)投資環(huán)境分析一、菏澤市宏觀環(huán)境分析1、區(qū)位形象環(huán)境處于山東省的西南部，與蘇、豫、皖三省接壤，屬中國(guó)的中部平原地區(qū)。古代又稱“曹州”，素有牡丹之鄉(xiāng)、書畫之鄉(xiāng)、戲曲之鄉(xiāng)、武術(shù)之鄉(xiāng)之美譽(yù)。荷澤轄牡丹區(qū)、曹縣、定陶、成武、單縣、巨野、鄆城、鄄城、東明八縣一區(qū)，158個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦事處，人口875萬(wàn)人，面積12238平方公里。2、歷史文化環(huán)境荷澤優(yōu)秀的傳統(tǒng)文化和民間藝術(shù)源遠(yuǎn)流長(zhǎng)，牡丹文化、書畫文化、戲曲文化、武術(shù)文化獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷。特別是荷澤牡丹，雍榮華貴，色艷香濃，有“曹州牡丹甲天下”之美譽(yù)，被評(píng)為中國(guó)國(guó)花的首選花卉。中國(guó)古代最著名的三位部落首領(lǐng)堯、舜、禹主要活動(dòng)在這一地區(qū)。歷史上的荷澤，交通便利，商賈云集，曾數(shù)度成為中原地區(qū)的經(jīng)濟(jì)、文化中心。商界鼻祖范蠡，棄官離越，攜西施來(lái)定陶經(jīng)商，被歷代商人尊奉為“陶朱公”。軍事家孫臏、思想家莊周、農(nóng)學(xué)家汜勝之、經(jīng)濟(jì)學(xué)家劉晏、農(nóng)民起義領(lǐng)袖黃巢等大批圣賢，都出生在荷澤這塊土地上。3、自然環(huán)境荷澤屬暖溫帶大陸性氣候，四季分明，雨熱同季。無(wú)霜期年平均213天，年平均日照2496小時(shí)，年平均氣溫13.7℃。4、交通環(huán)境荷澤交通便捷，四通八達(dá)，京九鐵路縱連南北，新石鐵路（新亞歐大陸橋）橫貫東西。日東高速橫連京福、京滬、京珠高速，濟(jì)荷高速直通山東省會(huì)濟(jì)南，荷蘭高速、荷徐高速、德商高速連通河南、江蘇兩省，直接與霍連高速相連接。荷澤市境內(nèi)各類公路通車?yán)锍?645公里，其中省級(jí)以上公路1387公里。荷澤距濟(jì)南、鄭州國(guó)際機(jī)場(chǎng)均為200公里。5、城市資源水資源豐富，年均地表水1.8億立方米，地下水可利用量16.7億立方米，黃河入境水量428億立方米，富足的水資源得天獨(dú)厚。地下礦藏主要有煤、石油、天然氣等，煤炭蘊(yùn)藏面積3642多平方公里，總地質(zhì)儲(chǔ)量286億噸。巨野煤田總體開(kāi)發(fā)規(guī)劃已經(jīng)國(guó)家計(jì)委批復(fù)，設(shè)計(jì)建設(shè)七對(duì)礦井，現(xiàn)有兩對(duì)礦井開(kāi)工建設(shè)。石油儲(chǔ)量16億噸，天然氣3000億立方米。勞動(dòng)力富足，素質(zhì)優(yōu)良?，F(xiàn)有專業(yè)技術(shù)人員15萬(wàn)多人，其中高、中級(jí)技術(shù)人員5萬(wàn)人。荷澤現(xiàn)有農(nóng)村剩余勞動(dòng)力100余萬(wàn)人。荷澤是全國(guó)著名的農(nóng)產(chǎn)品商品生產(chǎn)基地。2003年實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)增加值115億元。年產(chǎn)小麥、玉米等糧食270萬(wàn)噸，棉花24萬(wàn)噸，油料56萬(wàn)噸，瓜菜四季豐盛，年產(chǎn)蔬菜947萬(wàn)噸，中藥材資源達(dá)402個(gè)品種，年產(chǎn)1.5萬(wàn)多噸。在新亞歐大陸橋經(jīng)過(guò)的28個(gè)地級(jí)市和京九鐵路沿線22個(gè)地級(jí)市中糧食、棉花、油料、水果產(chǎn)量均居前三位。林業(yè)資源豐富，是全國(guó)首批四個(gè)平原綠化達(dá)標(biāo)地區(qū)之一，全國(guó)平原綠化先進(jìn)地區(qū)，是國(guó)家批準(zhǔn)的林產(chǎn)品交易中心，每年舉辦一次全國(guó)林產(chǎn)品交易會(huì)。木材蓄積量1340萬(wàn)立方米。占山東省六分之一。年加工木材500萬(wàn)立方米，出口創(chuàng)匯5000萬(wàn)美元。200萬(wàn)畝速生豐產(chǎn)林基地和50萬(wàn)畝南竹北移基地正在建設(shè)。荷澤是全國(guó)農(nóng)區(qū)最大的經(jīng)濟(jì)林基地，果樹(shù)面積達(dá)到130多萬(wàn)畝，年產(chǎn)果品58萬(wàn)噸。荷澤牡丹獨(dú)具特色，現(xiàn)有種植面積5萬(wàn)畝，分九大色系，800個(gè)品種。荷澤國(guó)際牡丹花會(huì)每年舉辦一次。畜牧業(yè)優(yōu)勢(shì)突出，魯西南大黃牛、小尾寒羊、青山羊并稱三大“國(guó)寶”，已通過(guò)中國(guó)科學(xué)院的技術(shù)鑒定。黃牛體型大、肉鮮嫩，可生產(chǎn)制作高檔牛肉，牛皮適應(yīng)生產(chǎn)高檔皮具，全市存養(yǎng)88萬(wàn)頭，占山東省三分之一，列全國(guó)農(nóng)區(qū)第三位；青山羊是中國(guó)的特產(chǎn)，青猾皮花紋自然漂亮，質(zhì)地柔軟，其制品行銷世界，目前存養(yǎng)量已達(dá)700多萬(wàn)只；小尾寒羊是世界上體型最大、繁殖率最高的綿羊，也是中國(guó)唯一的角斗型羊種，目前存養(yǎng)100多萬(wàn)只，羊存養(yǎng)量列全國(guó)農(nóng)區(qū)第一位。全市年產(chǎn)各種皮張1736萬(wàn)張。肉類總產(chǎn)量33萬(wàn)噸。在京九鐵路沿線22個(gè)地級(jí)市中和新亞歐大陸橋經(jīng)過(guò)的28個(gè)地級(jí)市中，牛羊飼養(yǎng)量和肉類產(chǎn)量均居第一位。6、旅游環(huán)境以人文景觀為主線、以自然風(fēng)光為映襯、以生態(tài)園林為特色的荷澤旅游區(qū)正在形成。荷澤牡丹景區(qū)、孫臏旅游城兩大特色景區(qū)初具規(guī)模，水滸景區(qū)、黃河旅游線和金山渡假村正在建設(shè)。曹州書畫院、荷澤博物館、荷澤冀魯豫邊區(qū)紀(jì)念館、仿山古墓群、單縣百獅坊、成武文亭湖、巨野永豐塔等景點(diǎn)已對(duì)外開(kāi)放。7、經(jīng)貿(mào)環(huán)境荷澤是魯西南唯一的二級(jí)內(nèi)陸口岸，海關(guān)已實(shí)現(xiàn)了與青島海關(guān)直通。海關(guān)、商檢、鐵路和公路口岸、集裝箱運(yùn)輸中心一應(yīng)俱全。荷澤與世界50多個(gè)國(guó)家建立了經(jīng)貿(mào)關(guān)系，累計(jì)建設(shè)合資合作項(xiàng)目600多個(gè)，實(shí)際利用外資4億美元。2003年進(jìn)出口額完成3億美元。形成了果蔬制品、木制品、紡織服裝、化工、皮革等五大出口主導(dǎo)產(chǎn)品。荷澤開(kāi)發(fā)區(qū)（對(duì)外加工貿(mào)易區(qū)）是省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)，規(guī)劃面積60平方公里，進(jìn)區(qū)大型企業(yè)已有58家，五縱六橫的路網(wǎng)已建成，開(kāi)發(fā)區(qū)規(guī)劃有工業(yè)園區(qū)、出口加工區(qū)、金融商貿(mào)區(qū)、生活?yuàn)蕵?lè)區(qū)。各縣區(qū)的九個(gè)工業(yè)園區(qū)各具特色，基礎(chǔ)設(shè)施逐步完善，已成為功能齊全，環(huán)境優(yōu)美，政策優(yōu)越的改革開(kāi)放試驗(yàn)區(qū)。8、戰(zhàn)略環(huán)境優(yōu)越的環(huán)境，獨(dú)特的區(qū)位，豐富的資源，蘊(yùn)藏著巨大的發(fā)展?jié)摿Γ蓾梢丫邆淞蓑v飛的基礎(chǔ)。城市發(fā)展戰(zhàn)略：建設(shè)“以“花城、水邑、林?！睘樘厣钠皆鷳B(tài)城市；建設(shè)以現(xiàn)代商貿(mào)流通為特征，輻射蘇、魯、豫、皖四省的區(qū)域中心城市。經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略：建設(shè)“三大基地”?！茉椿せ?，以煤炭、石油、天然氣和精細(xì)化工為重點(diǎn)，建設(shè)現(xiàn)代化能源化工基地?！G色農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)加工基地，發(fā)揮畜牧、林業(yè)、果蔬、花卉產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，建設(shè)優(yōu)質(zhì)綠色農(nóng)業(yè)生產(chǎn)基地?！藤Q(mào)物流基地，以現(xiàn)有流通設(shè)施基礎(chǔ)，發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢(shì)，建設(shè)輻射全國(guó)的商貿(mào)物流基地。二、目標(biāo)市場(chǎng)（荷澤市）投資性（房地產(chǎn)）環(huán)境分析（一）經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析為了更好地分析判斷整個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，我們可以重點(diǎn)看一下2002年一一2003年的城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)，以為有關(guān)投資性的決策提供參考依據(jù)。國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）:

4003503004003503002502001501005002002年 2003年 2004年T-GDP（億元）T-增幅（％）從上圖可以看出，2002年全年實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值249.84億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)10.1%；2003全年實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值290.1億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)12.3%；2004年全年實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值365億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)17.1%。城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平在逐步地提高，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度在加快。另外，從上圖的整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)看，荷澤市正處在快速發(fā)展的階段，未來(lái)幾年內(nèi)的發(fā)展前景比較客觀。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與發(fā)展水平：第一產(chǎn)業(yè)：口產(chǎn)值（億元）口產(chǎn)值（億元）T-比重（%）T-比重（%）T一增幅（％）從上圖的變化態(tài)勢(shì)可以看出，城市第一產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比重在逐年下降，這說(shuō)明了城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)在逐步優(yōu)化。另外，從第一產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)可以看出，城市的第一產(chǎn)業(yè)（農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)）在2003年是個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，2003年后受“三農(nóng)”政策的影響，第一產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)也同時(shí)跨上了快速發(fā)展的道路。第二產(chǎn)業(yè)：160140120100806040202002年2003年2004年口產(chǎn)值（億亓）2002年2003年2004年口產(chǎn)值（億亓）2002年 2003年 2004年一*一比重（％）T~增幅（％）從上面的圖示中可以看出，荷澤市第二產(chǎn)業(yè)在城市經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中的比重在逐步地加大，已經(jīng)超過(guò)第一產(chǎn)業(yè)，成為城市的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，這也說(shuō)明荷澤市已經(jīng)由農(nóng)業(yè)城市轉(zhuǎn)向了工業(yè)城市，城市的地位與經(jīng)濟(jì)實(shí)力隨著工業(yè)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)固發(fā)展將有著質(zhì)的提升。另外，從第二產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)速度看，2002年第二產(chǎn)業(yè)發(fā)生了大跨度的發(fā)展，這與荷澤市經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)工業(yè)園的規(guī)劃與發(fā)展密切相關(guān)。自2003年以來(lái)，城市的工業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度趨緩，逐步踏入了穩(wěn)步的發(fā)展階段。第三產(chǎn)業(yè)：

口產(chǎn)侑（％）2002年 2003年 口產(chǎn)侑（％）2002年 2003年 2004年T-比重（％）T一增幅（％）從上圖可以看出，荷澤市第三產(chǎn)業(yè)的年產(chǎn)值隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展在逐步的提高，但是整個(gè)產(chǎn)業(yè)在城市經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中的比重正在呈下降態(tài)勢(shì)，而且年度的增長(zhǎng)幅度自2003年以來(lái)也在下降。這充分地說(shuō)明城市經(jīng)濟(jì)雖然在發(fā)展但是還不夠活躍，城市的商業(yè)經(jīng)濟(jì)、服務(wù)業(yè)經(jīng)濟(jì)還不夠發(fā)達(dá)，這在一定程度上限制了城市商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（DPI）與人均消費(fèi)性支出（Shopping）:□dpi口□dpi口shopping從上圖可以看出荷澤市城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入與人均消費(fèi)性支出都在逐步地提高。其中，人均可支配收入在2003年以來(lái)產(chǎn)生了大幅度提高，人均收入踏上了新的臺(tái)階，但從總體水平上看還不高，尚低于全國(guó)的平均水平。2002年中國(guó)的人均可支配收入已經(jīng)達(dá)到了7000元，說(shuō)明整個(gè)城市的尚處于發(fā)展的起步階段，城市的各行業(yè)（包括房地產(chǎn)業(yè)）受城市消費(fèi)水平的制約也都處于發(fā)展的起步階段。（二）人口環(huán)境分析2002年末全市總戶數(shù)為229.93萬(wàn)戶，總?cè)丝?47.47萬(wàn)人，其中：非農(nóng)業(yè)人口132.14萬(wàn)人。人口出生率12.0%。，死亡率4.9%。，自然增長(zhǎng)率7.1%。。2003年末全市總?cè)丝?64.45萬(wàn)人，出生率13.28%。，死亡率5.30%。，自然增長(zhǎng)率7.98%。。2004年末全市總?cè)丝?80.69萬(wàn)人，出生率n.1%o,死亡率4.4%。，自然增長(zhǎng)率6.7%。。從整體上看城市的人口增長(zhǎng)得到了有效的控制，從側(cè)面反映了城市人口結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。為了更好地研究分析荷澤市的人口環(huán)境，我們重點(diǎn)看一下2003年的城市市區(qū)（牡丹區(qū)）人口狀況：牡丹區(qū)人口情況（2003年）總戶數(shù)376909戶總?cè)丝?368962其中男698616女670346人口變動(dòng)遷入省內(nèi)52755省外5185遷出省內(nèi)58056省外14916從上表的統(tǒng)計(jì)中可以得出：牡丹區(qū)的家庭平均人口為1368962?376909=3.63人/戶。從這一點(diǎn)可以反映出，在房地市場(chǎng)中的戶型定位應(yīng)當(dāng)以2居室與3居室為主，這也將成為市場(chǎng)上的主力戶型。從人口的變動(dòng)情況可以看出，荷澤市的遷入人口主要以省內(nèi)為主，省外人口的比例較小，充分說(shuō)明城市的對(duì)外開(kāi)放程度還不夠。另外，還可以看出，城市的遷出人口明顯大于遷入人口，這一點(diǎn)在很大程度上制約了城市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，使得房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展呈現(xiàn)出明顯的自產(chǎn)自銷特點(diǎn)，需求市場(chǎng)的有效購(gòu)買力勁頭不足，容易出現(xiàn)市場(chǎng)供給與需求的脫節(jié)現(xiàn)象，市場(chǎng)的發(fā)展基本呈“起步熱一一需求趨緩一一發(fā)展節(jié)奏變慢一一政策性再發(fā)展一一趨勢(shì)性發(fā)展”的態(tài)勢(shì)。因此，對(duì)此類市場(chǎng)的投資開(kāi)發(fā)，應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)把握項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)與入市時(shí)機(jī)，這是關(guān)系開(kāi)發(fā)周期與開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的關(guān)鍵。（三）房地產(chǎn)投資環(huán)境分析16141216141210864202002年 2003年2004年一*」投資額（億元）T-比重（％）荷澤市的房地產(chǎn)投資現(xiàn)正日趨活躍，2002年全市完成房地產(chǎn)投資3.66億元，比上年增長(zhǎng)57.26%,占全社會(huì)固定資產(chǎn)總投資的4.1%。2003年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資8.28億元，占全社會(huì)固定資產(chǎn)總投資的5.1%。2004年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資13.50億元，占全社會(huì)固定資產(chǎn)總投資的4.8%。從總體上看，房地產(chǎn)投資在全社會(huì)投資中所占的比重還很小，荷澤市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展還剛剛處于起步狀態(tài)，還未體現(xiàn)出城市支柱性產(chǎn)業(yè)的作用。因此，荷澤

市房地產(chǎn)投資的潛力與空間還比較大?，F(xiàn)在是起步狀態(tài)，房地產(chǎn)業(yè)正處于加溫的階段，是投資開(kāi)發(fā)的有利時(shí)機(jī)。三、菏澤市牡丹區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀分析（一）市場(chǎng)樓盤個(gè)案分析樓盤名稱明珠花園開(kāi)發(fā)商荷澤明珠地產(chǎn)代理商無(wú)地理位置荷澤市西部中華西路239號(hào)小區(qū)規(guī)模21棟樓，近8萬(wàn)^總戶數(shù)460戶建筑形式多層裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯房周邊配套主要借助牡丹工業(yè)園、區(qū)委區(qū)政府、長(zhǎng)途汽車總站和占地五百畝的市政廣場(chǎng)建設(shè)以及西關(guān)體育場(chǎng)的發(fā)展前景主力戶型三室二廳二衛(wèi)、四室二廳二衛(wèi)銷售價(jià)格均價(jià)1478元/面,最高價(jià)2、3樓1660元/面,最低價(jià)988元/面車庫(kù)價(jià)格1300元/面物業(yè)管理0.3元/面?月?tīng)I(yíng)銷主題明珠花園，是你夢(mèng)想的家園付款方式一次性付款、銀行按揭工程進(jìn)度主體封頂銷售情況開(kāi)發(fā)商自己銷售，不專業(yè)2004年9月開(kāi)始銷售，已銷售50%樓盤名稱中達(dá)?文心花園開(kāi)發(fā)商荷澤市中達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司代理商無(wú)地理位置荷澤市西部中華西路中心血站西200m小區(qū)規(guī)模占地50畝，13棟樓總戶數(shù)386戶

建筑形式多層裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯房周邊配套主要借助區(qū)委區(qū)政府的搬遷帶動(dòng)主力戶型105.88、120.92、147.3、174.18三室二廳一衛(wèi)、三室二廳二衛(wèi)、四室二廳二衛(wèi)、六層復(fù)式銷售價(jià)格均價(jià)1517元/面,最高價(jià)2層1746元/面,最低價(jià)6層1050元/面車庫(kù)價(jià)格1280元/面物業(yè)管理0.3元/面?月?tīng)I(yíng)銷主題給你一個(gè)公園里的家；節(jié)能、經(jīng)濟(jì)、高舒適度住宅付款方式一次性付款、銀行按揭工程進(jìn)度主體封頂銷售情況開(kāi)發(fā)商自己銷售，不專業(yè)，已銷售50%樓盤名稱中富?奧斯卡春城開(kāi)發(fā)商浙江中富建筑集團(tuán)有限公司 代理商|無(wú)地理位置菏澤市西部牡丹區(qū)政府新址東側(cè)小區(qū)規(guī)模占地307畝，總建筑面積28.5萬(wàn)^總戶數(shù)2000戶左右建筑形式多層、小高層、聯(lián)排別墅裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯房周邊配套主要借助區(qū)委區(qū)政府的搬遷帶動(dòng)主力戶型三室二廳二衛(wèi)，126、135；四室二廳二衛(wèi)，160；六室三廳四衛(wèi)，267、275；七室二廳四衛(wèi)，334、337；八室四廳六衛(wèi)，207銷售價(jià)格均價(jià)1538元/面,具體還未定物業(yè)管理0.35元/面?月?tīng)I(yíng)銷主題盛世華門 尊榮府第，菏澤首席大盤-----開(kāi)啟高尚生活時(shí)代付款方式一次性付款、銀行按揭工程進(jìn)度在建工程銷售情況開(kāi)發(fā)商自己銷售，相對(duì)比較專業(yè)，還未開(kāi)盤，準(zhǔn)備五月份開(kāi)盤，現(xiàn)在正在預(yù)定樓盤名稱怡?；▓@開(kāi)發(fā)商菏澤怡海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司代理商無(wú)地理位置菏澤市西環(huán)路47號(hào)（原四糧庫(kù)）小區(qū)規(guī)模23棟樓，總建筑面積近10萬(wàn)^總戶數(shù)建筑形式多層裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯房

周邊配套學(xué)校、醫(yī)院等配套齊全主力戶型三室二廳二衛(wèi)（124.55、125.44、126.16、131.37）；四室二廳二衛(wèi)（162.58）銷售價(jià)格均價(jià)1588元/面10#,1層1660、2層1706、3層1737、4層1633、5層1760,均價(jià)1699元/而儲(chǔ)藏室800元/面物業(yè)管理0.30元/面?月?tīng)I(yíng)銷主題人富?家貴?萬(wàn)事興付款方式一次性付款、銀行按揭工程進(jìn)度準(zhǔn)現(xiàn)房銷售情況銷售比較好，位置配套較好樓盤名稱佳合花園開(kāi)發(fā)商山東廣宜房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司代理商北京君悅行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司地理位置菏澤市丹陽(yáng)路東段小區(qū)規(guī)模占地7萬(wàn)面,總建筑面積12萬(wàn)面,綠化率41%,住宅樓20棟總戶數(shù)建筑形式小高層、多層裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯房周邊配套處于東部開(kāi)發(fā)區(qū)的核心地段，交通、超市、醫(yī)院、學(xué)校、銀行、酒店等配套齊全主力戶型93—250面,二室二廳一衛(wèi)（96）、二室二廳二衛(wèi)（93）、三室二廳二衛(wèi)（123、126、131）、四室二廳二衛(wèi)（137、151）及復(fù)式四室三廳三衛(wèi)、五室三廳三衛(wèi)（201、217）銷售價(jià)格均價(jià)1657元/面，車庫(kù)1350元/面物業(yè)管理0.30元/面?月?tīng)I(yíng)銷主題給你一個(gè)星級(jí)的家付款方式一次性付款、銀行按揭工程進(jìn)度05年年底完工銷售情況代理公司銷售，但銷售經(jīng)驗(yàn)一般，客戶量不大，兩個(gè)售樓處銷售，銷售形象不統(tǒng)一。由于5層、6層的銷售難度比較大，所以實(shí)施對(duì)1層的銷控有客戶需求70-80的小面積戶型樓盤名稱紫陽(yáng)華府開(kāi)發(fā)商菏澤紫陽(yáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司代理商無(wú)地理位置菏澤市牡丹區(qū)成陽(yáng)路與長(zhǎng)江路交匯處小區(qū)規(guī)模7棟樓，總建筑面積近2萬(wàn)平米總戶數(shù)100多戶

建筑形式多層裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯房周邊配套近鄰菏澤最好的重點(diǎn)中學(xué)二十一中，周邊有南湖風(fēng)景區(qū)、環(huán)城公園，交通便利主力戶型三室一廳一衛(wèi)（103）、三室二廳二衛(wèi)（104.8、110.8、122.8、146.8）、五室四廳六衛(wèi)（201、217）銷售價(jià)格均價(jià)1438元/面,車庫(kù)1298元/面,門頭房2698元/面物業(yè)管理0.25元/m??月?tīng)I(yíng)銷主題溫馨家園伴您度過(guò)每一天付款方式一次性付款、銀行按揭工程進(jìn)度銷售情況樓盤規(guī)模較小，極容易消化，銷售水平一般樓盤名稱百順嘉園開(kāi)發(fā)商菏澤大田房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司代理商無(wú)地理位置菏澤市解放北街環(huán)城公園北臨小區(qū)規(guī)?？偨?.5萬(wàn)平方米左右總戶數(shù)62戶建筑形式三層雙拼別墅與聯(lián)排別墅裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯房周邊配套西臨解放街，北臨段海菜市場(chǎng)，南靠環(huán)城公園環(huán)城路，離東方紅大街和牡丹商業(yè)廣場(chǎng)步行街等繁華市區(qū)只需步行5分鐘主力戶型小型戶（北入口）197.2m?18戶小型戶（南入口）195.5m?14戶中型戶（南入口）236.3tf16戶大型戶（南入口）290.4tf10戶特大型戶（南入口）324.1tf4戶幼兒園 507m銷售價(jià)格2400——2800元/m，臨河為2700——2800元/m，均價(jià)約為2700元/m?物業(yè)管理營(yíng)銷主題一“順百順，我的“百順嘉園”付款方式一次性付款、銀行按揭樓盤名稱牡丹嘉園開(kāi)發(fā)商菏澤瑞欣置業(yè)代理商無(wú)地理位置菏澤市和平路組織部培訓(xùn)中心北小區(qū)規(guī)?？偨ㄖ娣e近8萬(wàn)平米

總戶數(shù)567戶建筑形式多層裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯房周邊配套位于成熟區(qū)域，配套完善主力戶型戶型平均面積約140m銷售價(jià)格均價(jià)1400—1500左右，5層帶閣樓200tf+23m?售29萬(wàn)物業(yè)管理0.25元/m??月工程進(jìn)度已入住銷售情況屬于經(jīng)濟(jì)適用房，已經(jīng)銷售完畢新項(xiàng)目公司新開(kāi)發(fā)的連排別墅項(xiàng)目一一Townhouse"牡丹麗景苑”即將入市樓盤名稱中信商貿(mào)城開(kāi)發(fā)商菏澤中信房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司代理商有地理位置菏澤市牡丹路小區(qū)規(guī)模總建筑面積近2萬(wàn)平米總戶數(shù)100多戶建筑形式多層，1、2層為商鋪裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯房周邊配套位于成熟區(qū)域，配套相對(duì)較完善主力戶型109、112、140,全為南臥室銷售價(jià)格均價(jià)1366元/m?門頭東側(cè)4699元/m＜南側(cè)3800元/m＜西側(cè)3600元/m?寫字間1500元/m?付款方式一次性付款、銀行按揭（工行，首付50%,最多貸10年）工程進(jìn)度現(xiàn)房銷售情況只剩下5樓，頂層的銷售難度比較大樓盤名稱曹州?江南御景園開(kāi)發(fā)商山東（福建）菏澤金暉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司代理商上海功夫堂投資管理有限公司地理位置菏澤市市中心環(huán)城公園東南（原曹州賓館）小區(qū)規(guī)?？偨ㄖ娣e8.1萬(wàn)m總戶數(shù)一期183戶建筑形式19棟多層、2棟小高層

裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯房周邊配套緊靠環(huán)城公園，環(huán)境優(yōu)美，公交車方便，四通八達(dá)主力戶型二室二廳二衛(wèi)（104.26）、三室二廳二衛(wèi)（118.24、123.05、123.09，南臥室；133.67）銷售價(jià)格均價(jià)1950元/面,最高價(jià)西側(cè)4層2450元/面,具體價(jià)格還未定出物業(yè)管理未定營(yíng)銷主題公園生態(tài)水岸豪宅付款方式一次性付款、銀行按揭工程進(jìn)度期房銷售情況5月15日公開(kāi)發(fā)售，現(xiàn)在處于預(yù)定階段代理公司銷售管理不規(guī)范，誠(chéng)信度較差樓盤名稱金都華庭開(kāi)發(fā)商山東省菏澤市聯(lián)通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司/浙江蘭溪市華辰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司代理商杭州正林策略地理位置菏澤市開(kāi)發(fā)區(qū)丹陽(yáng)路241號(hào)（原口岸）小區(qū)規(guī)?？偨ㄖ娣e近15萬(wàn)平米總戶數(shù)不詳建筑形式多層裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯房周邊配套位于開(kāi)發(fā)區(qū)的核心位置，具有一定的發(fā)展?jié)摿χ髁粜投叶d一衛(wèi)（89.3、90.54）、三室二廳一衛(wèi)（100.3）、三室二廳二衛(wèi)（110、120、136、147）、四室二廳二衛(wèi)（139.8）銷售價(jià)格5層1500元/面、6層1600元/面，車庫(kù)1300元/面，儲(chǔ)藏室1000元/面一次性付款優(yōu)惠2%物業(yè)管理未定營(yíng)銷主題一個(gè)品味生活的地方付款方式一次性付款、銀行按揭（外地不給辦貸款）工程進(jìn)度期房銷售情況5、6層銷售難度大，實(shí)行銷控，不發(fā)售1-4層，這種做法導(dǎo)致銷售速度并不快容易損失客戶樓盤名稱帝都花園開(kāi)發(fā)商菏澤帝源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司代理商上海之星房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司地理位置開(kāi)發(fā)區(qū)人民路新豐路口（南華大酒店南側(cè)）

小區(qū)規(guī)?？偨ㄖ娣e近20萬(wàn)平米總戶數(shù)1500戶左右建筑形式多層、別墅裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯房周邊配套目前還不是很完善主力戶型三室二廳一衛(wèi)（112.4、118.2）、三室二廳二衛(wèi)（133.2、138.5、143.4、147.1、164.1）、復(fù)式187.2銷售價(jià)格均價(jià)1760，車庫(kù)1300，地下室900物業(yè)管理0.3元/面?月?tīng)I(yíng)銷主題回家，像帝王一樣生活付款方式一次性付款、銀行按揭工程進(jìn)度期房，主體封頂銷售情況銷售比較好，只剩下5層等稍高樓層樓盤名稱南平花園開(kāi)發(fā)商山東三慶置業(yè)有限公司營(yíng)銷商三慶房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃公司地理位置菏澤市長(zhǎng)江路中段小區(qū)規(guī)模占地113畝建筑形式多層裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯房周邊配套目前還不是很完善，周邊人流量較少主力戶型二室二廳一衛(wèi)（92）三室二廳一衛(wèi)（116）、三室二廳二衛(wèi)（132、141）、三室一廳一衛(wèi)（105）銷售價(jià)格均價(jià)1458元/面，1層1580、、2層1610、3層1500、4層1400、5層1200車庫(kù)1300儲(chǔ)藏室950優(yōu)惠98折物業(yè)管理0.2-0.3元/m??月?tīng)I(yíng)銷主題站在品牌高峰付款方式一次性付款、銀行按揭工程進(jìn)度期房，主體封頂銷售情況銷售一般情況，位置不是很好樓盤名稱龍燕?金潤(rùn)嘉園開(kāi)發(fā)商菏澤龍燕房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司代理商無(wú)地理位置開(kāi)發(fā)區(qū)人民路26號(hào)（海關(guān)對(duì)過(guò)）小區(qū)規(guī)模占地38753m，總建49088,容積率1.27建筑形式多層、別墅裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯房周邊配套目前還不是很完善主力戶型二室二廳一衛(wèi)（104.18）、三室二廳二衛(wèi)（127.24、129.77、132.78）、四室二廳二衛(wèi)（145）、聯(lián)排別墅（292、312）銷售價(jià)格多層均價(jià)1562,閣樓1200別墅2200,一次性1980,貸款2020物業(yè)管理0.35元/m??月?tīng)I(yíng)銷主題把建筑藝術(shù)溶入生活的每一名細(xì)節(jié)讓建筑完全徹底為人服務(wù)付款方式一次性付款、銀行按揭銷售情況銷售還可以（二）供給市場(chǎng)現(xiàn)狀分析根據(jù)上面的樓盤調(diào)研資料顯示，目前荷澤市的牡丹區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模是剛上規(guī)模，正在掀起第一輪的開(kāi)發(fā)熱。據(jù)市房管局有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)分析，整個(gè)荷澤市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是在2003年剛剛起步，2004年至今才剛剛走上規(guī)范化運(yùn)營(yíng)的道路。從上述樓盤的資料顯示，目前荷澤市已經(jīng)吸引了像浙江、福建、濟(jì)南三慶等外地開(kāi)發(fā)商的入駐開(kāi)發(fā)，從側(cè)面反映了荷澤市房地產(chǎn)發(fā)展的可觀前景。從樓市的供給特點(diǎn)看，市場(chǎng)上主要以三室的戶型為主，面積主要集中在110—140m2,而且目前市場(chǎng)上的戶型格局以南臥室的形式為主。從規(guī)模上看，2004年市區(qū)住宅施工面積為175.07萬(wàn)m2,其中住宅新開(kāi)工面積為84.51m2,市區(qū)住宅竣工面積為78.14萬(wàn)m?。而且目前已經(jīng)出現(xiàn)了20-30萬(wàn)m2的大盤，反映出市場(chǎng)中已有實(shí)力比較雄厚的開(kāi)發(fā)公司入駐，使得市場(chǎng)的發(fā)展與競(jìng)爭(zhēng)節(jié)奏逐步加快。從開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品類型上看，已經(jīng)出現(xiàn)了多層、小高層、別墅、Townhouse等多種產(chǎn)品形態(tài)，而且樓盤的規(guī)劃設(shè)計(jì)受外地開(kāi)發(fā)企業(yè)先進(jìn)開(kāi)發(fā)理念的影響，設(shè)計(jì)水平呈現(xiàn)出參差不齊的狀態(tài)，當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的樓盤設(shè)計(jì)理念還比較落后，外地開(kāi)發(fā)公司的產(chǎn)品設(shè)計(jì)理念較先進(jìn)，樓盤的品質(zhì)比較高。從銷售情況上看，受第一輪住房需求熱的影響，2004年全市的住宅空置率為6.2%,各樓盤的銷售情況相對(duì)比較理想，但是受當(dāng)?shù)叵M(fèi)者消費(fèi)觀念的影響，高樓層的銷售情況并不被看好，使得一些代理公司不得不采取銷控的手段將低層

房源封售。另外，從各樓盤的銷售水平上看，大多數(shù)都處于比較落后的銷售階段，銷售人員的專業(yè)度還不夠，即使是代理公司代售的樓盤在銷售理念與專業(yè)程度上也存在很大的欠缺。從價(jià)格水平上看，各樓盤的均價(jià)水平基本如下圖所示：均價(jià)水平主要在1500-1900元加2之間，集中分布在1500元加2左右。而其理論均價(jià)水平根據(jù)全國(guó)的參考標(biāo)準(zhǔn)推算應(yīng)在6734X2200+7000=2116元/m?。理論與實(shí)際的價(jià)格差距，充分說(shuō)明市場(chǎng)有效需求不足的特點(diǎn)。在這種情況下，我們對(duì)于年度的開(kāi)發(fā)量與供給量都要進(jìn)行合理的控制，以免增加開(kāi)發(fā)的回收周期，導(dǎo)致資金的滯壓。第二部分消費(fèi)者市場(chǎng)需求市場(chǎng)調(diào)查統(tǒng)計(jì)及分析針對(duì)于原目標(biāo)地塊市場(chǎng)的，為了更好地把握消費(fèi)者市場(chǎng)的需求特征，特組織了針對(duì)性的問(wèn)卷調(diào)查，調(diào)查問(wèn)卷共計(jì)30份。關(guān)于調(diào)查的統(tǒng)計(jì)結(jié)果與相關(guān)分析如下：1、期望的住宅類型：50%50%□多層口小高層

50%50%□多層口小高層多層與小高層（7—12層）的期望比例平分秋色，說(shuō)明市場(chǎng)中對(duì)于這兩種住宅類型具有較好的認(rèn)知和認(rèn)可程度。隨著整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和成熟，小高層將是未來(lái)市場(chǎng)的主角。調(diào)查結(jié)果正體現(xiàn)了市場(chǎng)發(fā)展擁有良好的購(gòu)買群體認(rèn)知基礎(chǔ)。2、面積：3025201530252015105060以下60-80 80-90 90-100100-110110-120120-130130-150口比例（％）從面積比例圖中，可以看出：需求的面積范圍在60m2至150m2內(nèi)分布，主要集中于90m2至120m2的區(qū)域內(nèi)。90m2以下和120m2以上的面積也有相當(dāng)比例的分布。這說(shuō)明市場(chǎng)中需求面積的多樣化和跨度大，面積需求分布相對(duì)集中，對(duì)于未來(lái)市場(chǎng)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)具有很高的指導(dǎo)意義。3、牡丹區(qū)中華西路體育場(chǎng)對(duì)面建商品房，可接受價(jià)格：口比例（％）口比例（％）看圖知，在該地段商品房可接受的價(jià)位分布中，1200元至1600元的范圍占絕對(duì)主體地位。1600元以上的分布比例幾乎可以忽略不計(jì)。這反映出1600元為心理價(jià)位的上限。若突破這一上限，需要相關(guān)市場(chǎng)大環(huán)境品質(zhì)的提升和有效的營(yíng)銷引導(dǎo)。

4、戶型：口比例（％）4、戶型：口比例（％）從上圖中可以看出，當(dāng)?shù)叵M(fèi)者對(duì)于戶型的需求主要以2居室和3居室為主，其中對(duì)3居室的需求比例較大，這也有效的反映了市場(chǎng)上目前的主力戶型現(xiàn)狀。5、戶型平面形式：□比例（％）□比例（％）從調(diào)查結(jié)果看，平層的比例為50%，占主體地位。錯(cuò)層和兩代居（同一樓層2套相鄰的房屋）的被選比例位列第二、第三。躍層和復(fù)式被選比例較低。6、裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯房初裝修精裝修70605040毛坯房初裝修精裝修706050403020100口比例（%）很明顯，毛坯房的被選比例較高，超過(guò)了60%。初裝修的比例接近30%,幾乎是精裝修被選比例的3倍。因此“毛坯房”的被接受程度最高，是受市場(chǎng)歡迎的。7、喜歡的裝修風(fēng)格：其他70605040其他706050403020100中國(guó)傳統(tǒng)風(fēng)格 外國(guó)現(xiàn)代風(fēng)格 復(fù)古風(fēng)格自然風(fēng)格口比例（%）從統(tǒng)計(jì)圖中，我們可以看到自然風(fēng)格的被選比例接近70%其他風(fēng)格各有一定分布。這說(shuō)明當(dāng)?shù)刭?gòu)房群體對(duì)于裝修的品位比較生活化一些更加尋求自然愜意的感覺(jué)和享受。從統(tǒng)計(jì)圖中，我們可以看到自然風(fēng)格的被選比例接近70%其他風(fēng)格各有一定分布。這說(shuō)明當(dāng)?shù)刭?gòu)房群體對(duì)于裝修的品位比較生活化一些更加尋求自然愜意的感覺(jué)和享受。8、能承受的物業(yè)管理費(fèi)：（元/皿*月）口比例（%）口比例（%）圖中顯示,0.2元至0.5元的范圍內(nèi)，被選擇的比例超過(guò)了80%。0.5元以上比例的比重較少。低價(jià)位的物業(yè)費(fèi)用仍然是首選。9、采暖方式：

口比例1(%)口比例1(%)從圖中可以看出，集中供暖被選擇的比例超過(guò)了50%。作為它的替代形式，壁掛燃?xì)鉅t則以近30%的比例成為替代的首選；選擇中央空調(diào)形式的比例也超過(guò)了10%。10、最關(guān)注的周邊配套:口比例(%)口比例(%)由于此項(xiàng)是可以多選擇性的。那么醫(yī)院、學(xué)校、綜合商場(chǎng)和便捷道路交通成為市場(chǎng)中最為關(guān)注的周邊配套設(shè)施。醫(yī)院的比例排在第一位，其它依次是學(xué)校、綜合商場(chǎng)、便捷道路交通和體育場(chǎng)館等。由此可以看出，增強(qiáng)居住生活的便利性是提高關(guān)注力度的重要因素，這對(duì)于地塊的選擇也有一定的指導(dǎo)意義。11、購(gòu)房首選因素：

252015102520151050價(jià)格環(huán)境開(kāi)發(fā)商戶型 地理位置 周邊配套其他口比例1(%)我們可以清楚的看到：購(gòu)房的首選因素的順序?yàn)椋涵h(huán)境、開(kāi)發(fā)商、地理位置、價(jià)格、周邊配套和戶型。在比例超過(guò)20%的因素中，環(huán)境和地理位置是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)地段因素的具體體現(xiàn)：“地段、地段還是地段”。12、是否需要24小時(shí)熱水?“否”的比例達(dá)到了63%，體現(xiàn)了日常居住生活對(duì)于此項(xiàng)的依賴度較低。13、入戶線路類型:

35%口電話線口因特網(wǎng)入戶35%□有線電視從圖中看出，三種入戶線路類型幾乎各占1/3的比例。這說(shuō)明彼此不分伯仲，都是日常生活的重要角色?？诘厣峡诘叵?4、停車方式：口地上口地下地上停車方式的比例在55%，超過(guò)了地下方式10個(gè)百分點(diǎn)，說(shuō)明人們始終在追尋生活的便利性。15、住宅環(huán)境設(shè)計(jì)偏好:

3%口中式設(shè)計(jì)口美式設(shè)計(jì)口歐式設(shè)計(jì)口日式設(shè)計(jì)3%中式住宅環(huán)境設(shè)計(jì)和美式住宅環(huán)境設(shè)計(jì)的所占的比例幾乎等同，且綜合超過(guò)了80%,占據(jù)了主導(dǎo)地位。這提示我們：中式的“移步換景、曲徑通幽”的設(shè)計(jì)要與美式設(shè)計(jì)的“自然隨意、草坪野花”的特點(diǎn)相結(jié)合，才能迎合更多人群的喜愛(ài)偏好，占領(lǐng)市場(chǎng)。16、需要的休閑小品：2520151050噴泉秋千花圃石徑圍欄燈飾水池雕塑其他口比例（%）從圖中看出，花圃和噴泉的比例較高，總和超過(guò)了45%，體現(xiàn)了人群居住的親綠性和親水性，體現(xiàn)著生態(tài)住宅的趨向。燈飾、水池、雕塑、其他類、圍欄和石徑的被選比例也較高，在10%左右。這充分顯示著居住小區(qū)內(nèi)景觀配套的多樣化需求。口比例（%）17、獲取房產(chǎn)信息渠道：3025201510302520151050報(bào)紙電視傳單廣播路牌廣告中介朋友其他口比例1(%)從上圖分析得到：電視渠道以超過(guò)25%的比例居于第一位置，充分體現(xiàn)了其作為信息渠道的優(yōu)勢(shì)和廣泛的受眾群體。報(bào)紙和傳單形式以超過(guò)15%的比例僅隨其后，也可以看作優(yōu)勢(shì)媒體渠道。而中介、廣播和路牌廣告等隨著其被選比例的降低，顯示出其被關(guān)注程度的降低和信息傳播的有效性降低。42%18、希望的付款方式：42%口一次性付款口分期付款口銀行按揭分期付款和銀行按揭以52%和42%的比例，總和94%，充分體現(xiàn)出一次性付款對(duì)于當(dāng)?shù)刭?gòu)房人群的壓力。分期付款的比例較大，說(shuō)明購(gòu)房群體關(guān)聯(lián)的閑散資金比較充足，也是當(dāng)?shù)厝巳罕容^偏好的購(gòu)房付款方式。個(gè)人資料19、年齡

30%口2530%口25歲以下□25-35歲口35-45歲口45歲以上被調(diào)查者中25歲以上的人群占了90%,35歲以上的更是占了60%。所以本次調(diào)查的結(jié)果是有較高真實(shí)性和可信度的。23%44%20、文化程度：23%44%□中專以下口大專口本科口本科以上大專以上的文化教育背景達(dá)到了56%的比例，充分堅(jiān)實(shí)了本次調(diào)查的可理解性和調(diào)查結(jié)果的內(nèi)容深度。21、職業(yè):302520口比例（%）15口比例（%）1050科教文衛(wèi)企業(yè)職工機(jī)關(guān)人員三資企業(yè)個(gè)體老板 其他

從圖中顯示，除了三資企業(yè)外，各類職業(yè)分布比例比較均衡。這體現(xiàn)了本次調(diào)查的受眾范圍的廣度。個(gè)體老板的比例最高，也從一個(gè)側(cè)面體現(xiàn)了當(dāng)?shù)剌^高收入群體的購(gòu)房意向。22、家庭結(jié)構(gòu)：口兩口之家口三口之家口與父母同住口五口人口兩口之家口三口之家口與父母同住口五口人按圖顯示，被調(diào)查者中三口之家和與父母同住的比例總和達(dá)到了97%，其中三口之家比例更是達(dá)到了74%。這與市場(chǎng)中購(gòu)房家庭人口結(jié)構(gòu)的比例大致吻合，加強(qiáng)了本次調(diào)查的準(zhǔn)確性。23、家庭年收入：口比例（％）根據(jù)市調(diào)的實(shí)際情況，本項(xiàng)調(diào)查將家庭年收入和個(gè)人年收入部分混淆。但是在一定程度上，也反映出城市消費(fèi)者的收入水平比較低；購(gòu)買力相對(duì)有限。說(shuō)明：由于時(shí)間與問(wèn)卷數(shù)量的有限性，上述統(tǒng)計(jì)結(jié)果不可能準(zhǔn)確的反映市場(chǎng)的實(shí)際需求，但根據(jù)上述的調(diào)查結(jié)果分析，本次問(wèn)卷調(diào)查在一定程度反映了當(dāng)前市場(chǎng)的需求特征，具有一定的參考價(jià)值。第三部分土地供給市場(chǎng)與開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀分析一、土地市場(chǎng)供給情況2001年12月26日。一宗面積31.887畝的土地以605萬(wàn)元成交,從此拉開(kāi)了荷澤土地使用權(quán)拍賣的序幕；2002年，以招掛方式出讓式出讓土地11宗，總成交價(jià)達(dá)15374萬(wàn)元，實(shí)現(xiàn)土地資產(chǎn)收益4549萬(wàn)元；2003以招拍掛方式出讓15宗，總成交價(jià)達(dá)28162萬(wàn)元，實(shí)現(xiàn)土地資產(chǎn)收益16032萬(wàn)元，比去年同增長(zhǎng)252%；2005年擬推出地塊介紹地塊序號(hào)地理位置土地面積土地特征規(guī)劃用途出讓價(jià)格1號(hào)地塊開(kāi)發(fā)區(qū)丹陽(yáng)辦事處中華路經(jīng)北、洙水河以南、振興路以東45畝火車站廣場(chǎng)拆遷的土地，已經(jīng)定出商貿(mào)、辦公66萬(wàn)/畝2號(hào)地塊開(kāi)發(fā)區(qū)丹陽(yáng)路以南，華英路以西、洙水河以北，80畝拆遷建筑公司、煙草公司、紡織公司和牡丹區(qū)民政局用商住3號(hào)地塊牡丹區(qū)西城辦事處