福州寶龍城市廣場沃爾瑪商圈調(diào)研報告

福州市沃爾瑪商圈調(diào)研報告福州市場研究呈送項目市場研究研究背景和目的寶龍集團就擬建福州寶龍城市廣場的所在地原福州市第二塑料廠為中心的核心商圈與次級商圈調(diào)查的基本情況。本項目所在地位于福州市西南側，地處臺江區(qū)，距北江濱約0.5公里，占地畝，是臺江區(qū)建材、家具、工業(yè)和生活區(qū)的重點地帶，本項目建成后將服務臺江區(qū)、倉山區(qū)和鼓樓區(qū)，輻射八縣及閩南、寧德等地區(qū)。調(diào)研內(nèi)容商圈規(guī)模調(diào)查：商圈的人口數(shù)、戶口數(shù)……選址調(diào)查：商圈所在區(qū)商貿(mào)狀況、環(huán)境的優(yōu)劣勢、道路交通狀況……商鋪調(diào)查：商圈內(nèi)有哪些零售商，面積多大，距擬建地塊多遠，在哪個方向及年銷售額……概念界定核心商圈：在該商圈的顧客占顧客總數(shù)的比率最高，每個顧客的平均購貨額也最高，顧客的集中度也較高；次級商圈：在該商業(yè)圈的顧客占顧客總數(shù)的比率較少，顧客也較為分散；邊緣商圈：在該商業(yè)圈的顧客占顧客總數(shù)的比率相當少，且非常分散。本次調(diào)研以預定地（福州市第二塑料廠）為中心核心商圈次級商圈，暫不考慮邊緣商圈。圖1商圈三級圖調(diào)研方法零售店普查二手資料收集競爭對手的高層深訪數(shù)據(jù)來源表1數(shù)據(jù)來源表資料類別來源人口數(shù)、戶數(shù)資料街道社區(qū)居委會數(shù)據(jù)資料城市計劃、建設指定用圖城市政府競爭分布圖實地調(diào)查、行業(yè)協(xié)會競爭店銷售業(yè)績高層深訪、商業(yè)同仁口碑項目管理網(wǎng)點普查是商業(yè)市場研究最基礎的工作，在整個項目的管理工作中顯得相當重要。零售網(wǎng)點普查因針對區(qū)域內(nèi)所有零售商店進行調(diào)查，所涉及的工作量很大。正式普查前，由訪問部根據(jù)最新市政圖盡量按照以核心商圈與次級商圈的區(qū)別將商圈劃分為13普查片，然后，根據(jù)各片的大小，分配訪問員到具體的普查片。同時，各片區(qū)還配備了相應的訪問督導負責管理訪問員，嚴格檢查訪問質量。訪問員遵守一定的訪問行走規(guī)則，逐一訪問每家零售商店，登記商店營業(yè)面積、年銷售額等信息。訪問完畢后，訪問員在普查地圖上標識商店的地理位置。為保證普查質量，訪問部經(jīng)理對訪問督導和訪問員進行一定比例的抽樣復查。主要結論人口規(guī)模：商圈內(nèi)共有30多萬人口，其中核心商圈人口19萬，次級商圈人口近12萬。競爭分析：商圈內(nèi)共有1528家零售店，其中核心商圈占876家，次級商圈占652家。在零售店結構中，主要是以小型單體夫妻日雜店為主。主要的競爭對手為建設中的歐倍德、百安居、黎明永輝、黎明好又多以及次級商圈中的世紀聯(lián)華和好又多聯(lián)信店。地理分析：預定地所在位置為工業(yè)路與白馬西二環(huán)路的交叉口，為叁面臨街的十字路口，可見度較高，交通便利。主體報告人口規(guī)模分析商圈人口分析由街道社區(qū)居委會數(shù)據(jù)資料得到，商圈內(nèi)共有30多萬人口，其中核心商圈人口19萬，次級商圈人口近12萬。表2商圈內(nèi)人口情況表人口戶數(shù)平均每戶人口數(shù)核心商圈19037159490次級商圈11709540378合計30746699183將商圈（同心圓）平均分為8塊，以正西北與正東北相交的扇形為北方位；以正西南與正東南相交的扇形為南方位；以正西北與正西南相交的扇形為西方位；以正東北與正東南相交的扇形為東方位。如下圖所示，以此分析商圈內(nèi)人口規(guī)模在方位上的情況：圖2方位劃分示意圖西北東南西北東南表3商圈內(nèi)人口規(guī)模在方位上的情況分析核心商圈次級商圈合計方位人口數(shù)（人）人口數(shù)（人）人口數(shù)（人）北527294255395282南551481313068278西25921765733578東5657353755110328合計190371117095307466商圈社區(qū)分析北江濱高尚社區(qū)預定地所在位置與北江濱相鄰，而福州市的江濱兩岸無疑是高尚江景住宅的高度集中點。這一點在《福州城市總體規(guī)劃（1995-2010）》中可以得到佐證：江濱地區(qū)九孔閘以西地塊的城市功能定位為——城市公共建筑集中地、城市觀光旅游帶和城市高尚住宅集聚地。目前，大型高尚住宅區(qū)已經(jīng)初具規(guī)模，如融僑錦江、碧水芳洲、江岸名都等等大型社區(qū)。同時，以金山文體中心、省廣電中心和市報業(yè)大廈為代表的文化設施也已陸續(xù)啟動。福州西南段的發(fā)展前景已經(jīng)十分明朗。幫洲、義洲舊棚屋改造社區(qū)臺江區(qū)義、幫洲舊屋區(qū)二期改造項目于2003年4月26日開始動遷。該項目拆遷范圍占地面積231畝，拆遷居民達4019戶，是福州市迄今為止搬遷戶數(shù)最多的舊屋區(qū)改造項目。改造后的幫洲、義洲將帶來附近的商業(yè)結構和規(guī)模的調(diào)整。新建項目與幫洲、義洲的改造將形成一個良性互動。西二環(huán)路與工業(yè)路新型社區(qū)在西二環(huán)路與工業(yè)路正在興建大量的住宅。如二環(huán)路上的長汀里花園、金星四季等；工業(yè)路上博美詩邦、庭芳苑、時代名城等新型小區(qū)。可見，預定地所處地段為人口不斷增加的地塊。商圈內(nèi)新建社區(qū)匯集西二環(huán)路星城國際、美景良城、金星四季、文錦佳園工業(yè)路中利佳園、長汀里花園。博美詩邦、庭芳苑、鑫達富第、時代名城北江濱大道世紀佳園、融僑錦江、望龍芳庭、江岸名都、碧水芳洲零售網(wǎng)點普查（一）總體情況商圈零售店總體情況商圈內(nèi)共有1528家零售店，其中核心商圈占876家，次級商圈占652家。（見表4）表4商圈零售店總體情況核心商圈（家）次級商圈（家）合計（家）零售店數(shù)量8766521528核心商圈零售店結構核心商圈內(nèi)共有零售店876家。其中以小型單體夫妻日雜店為主，占84.4%。而大賣場和連鎖超市共5家，分別為黎明永輝、黎明好又多、旺旺佳配送超市、惠樂家超市、超大。圖3核心商圈內(nèi)的零售店結構零售店面積核心商圈內(nèi)的零售店面積主要集中在50平方米以下，占95.9%。圖4核心商圈內(nèi)的零售店面積零售店年銷售額核心商圈內(nèi)的零售店年銷售額主要集中在10萬元以下，占%。圖5核心商圈內(nèi)的零售店年銷售額比較次級商圈零售店結構次級商圈內(nèi)共有零售店652家。以小型單體夫妻日雜店為主，占84.0%。而大賣場和連鎖超市共4家，分別為世紀聯(lián)華、聯(lián)信好又多、福緣超市、好日子。圖6次級商圈內(nèi)的零售店結構零售店面積次級商圈內(nèi)的零售店面積主要集中在50平方米以下，占95.9%。圖7次級商圈內(nèi)的零售店面積零售店年銷售額次級商圈內(nèi)的零售店年銷售額主要集中在10萬元以下，占70.0%。圖8次級商圈內(nèi)的零售店年銷售額比較（二）方位情況核心商圈表5核心商圈內(nèi)的零售店在方位上的商業(yè)結構比較大賣場連鎖超市便利店日雜店兼營店專賣店其余合計北2215250241810321南009122131136西009172217191東016195998228合計2339739363126876表6核心商圈內(nèi)的零售店在方位上的營業(yè)面積比較1－50M251－100M2101－200M2201－1000M21001M2合計北30411123321南1333000136西1834310191東2184220226合計83822653874表7核心商圈內(nèi)的零售店在方位上的年銷售額比較10萬元以下10萬－100萬元100萬－1000萬元1000萬元以上合計北19112132317南784370128西1305630189東2022300225合計601243132859次級商圈表8次級商圈內(nèi)的零售店在方位上的商業(yè)結構比較大賣場連鎖超市便利店日雜店兼營店其余專賣店合計北01719482316249南0152830239西00000000東20113268107364合計2223548193325652表9次級商圈內(nèi)的零售店在方位上的營業(yè)面積比較1－50平方米51－100平方米101－200平方米201－1000平方米1001平方米以上合計北2363020241南31610139西000000東3534002359合計62013123639表10次級商圈內(nèi)的零售店在方位上的年銷售額比較10萬元以下10萬－100萬元100萬－1000萬元1000萬元以上合計北1449510240南13190032西00000東22311952349合計38023362621商圈地理分析可見度可見度是商店被往來行人或乘車者所能看到的程度。場所可見度越高，商店越容易引起客流的重視，他們來店購物的可能性越大。預定地所在位置為工業(yè)路與白馬西二環(huán)路的交叉口，為叁面臨街的十字路口，可見度較高。圖9預定地地理位置示意圖工業(yè)路工業(yè)路白馬南路西二環(huán)南路預定地智閩江北江濱大道（二）交通便利性預定地所在位置為工業(yè)路與白馬西二環(huán)路的交叉口，交通便利。一是工業(yè)路與西二環(huán)路都是福州市的主要公路，交通網(wǎng)絡四通八達，可直達火車站和客運站，白天能通過大型貨車，商品運輸較方便。二是該地有較密集的公交汽車路線經(jīng)過，各條公交路線的停靠點能均勻全面地覆蓋整個市區(qū)，這在當前福州市私家車普及不廣的情況下顯得尤為重要。表11途經(jīng)預定地的公交線路表工業(yè)路線路西二環(huán)路線路工業(yè)路與西二環(huán)路交叉起點終點14空軍門診臺江廣場14支西客站臺江廣場27東站福大東門33埕園頂茶亭公園38閩侯縣委茶亭公園39閩江大學（大學城）步行街7融僑錦江下院942臺江影院江口973祥坂小區(qū)工程學院813福州大學白湖亭13祥坂小區(qū)遠西村13支祥坂小區(qū)遠西村26火車站金山住宅區(qū)817錦繡文華福機945支森林公園南門工程學院（建專）4黎明電腦城三角埕目前，福州二環(huán)三期工程加緊施工。該工程總投資12．4億元，是連接已建成的二環(huán)路一、二期，形成二環(huán)路閉合的關鍵性工程。三期工程起于西二環(huán)路與長汀路交匯處，向南跨越閩江，與聚龍路相交后朝東南走向，經(jīng)鷺嶺路、齊安村、首山村、迎賓路，止于則徐大道。工程全長9.632公里，其中建設特大橋1座（尤溪洲閩江大橋），互通式立交橋1座（聚龍路立交橋），高架立交橋4座，中小橋4座。項目建成后，本預定地在交通上還可輻射到南江濱和沿江開發(fā)的倉山新興的社區(qū)。結論：經(jīng)過詳細調(diào)查，PFT獲得了以上數(shù)據(jù)，并根據(jù)商圈研究的基本要求進行了分析，得出以下結論：（一）如果寶龍城市廣場設在預定地，將增補以預定地為核心的商圈空白，形成一個新的商業(yè)中心。福州西南片區(qū)目前尚無一家綜合型超級大賣場，絕大多數(shù)的是以夫妻單體店為主的社區(qū)便利店。較大型的超級市場只有以生鮮為主的永輝，不能與寶龍城市廣場形成正面競爭；而綜合型的超級市場只有黎明好又多，其規(guī)模不大，品類不完整，無法滿足周邊居民的“一站式”購買需要，而建設中的歐倍德、百安居以家居建材為主，不會對寶龍城市廣場構成大的威脅。（二）目前預定地的地價不高，但增值期望極大，成長性極好。寶龍城市廣場在此時進駐將占有極為有利的條件。義洲、幫洲作為福州市遺留的較大規(guī)模的棚屋區(qū)改造工程，將實現(xiàn)原住戶回遷與地產(chǎn)開發(fā)并重，屆時將建成一大片現(xiàn)代化的社區(qū)，由于目前江濱板塊正持續(xù)升溫，以江濱為題材的現(xiàn)代化新社區(qū)的建立將吸引福州的眾多“親水一族”前來置業(yè)，從而創(chuàng)造巨大的商業(yè)機會；周邊以融僑錦江、望龍芳庭、江岸名都、碧水芳洲等大型高尚社區(qū)的建成也將為寶龍城市廣場提供了大量的顧客群；而在次級商圈內(nèi)的金山社區(qū)的眾多人口（金山新區(qū)預計將成為超過十五萬人的住宅區(qū)）將因交通狀況的改善而被吸引過來。（三）交通便利性將成為寶龍城市廣場擴大商圈影響力，吸引顧客的有力武器。隨著福州二環(huán)路的全線通車和聯(lián)結倉山的大橋的建成，加之新社區(qū)建成以后公交線路的延伸和增加，預定地的交通網(wǎng)絡變得發(fā)達起來；同時，由于市內(nèi)交通擁擠的狀況在短期內(nèi)不可能得到改善（甚至可能惡化），許多有車一族往往會選擇交通便利，停車方便的大型商場進行“一站式”的購物，而目前處于交通便利的二環(huán)路上基本上沒有超級大賣場的存在。綜上所述，寶龍城市廣場在選擇該地作為預定地是可行的，也是符合商圈輻射戰(zhàn)略及價值規(guī)律的。第四章項目經(jīng)營定位根據(jù)充分的前期市場調(diào)研，項目擬建成集旅游、購物、休閑、娛樂、餐飲于一體的“一站式”消費中心。包括百貨店、大賣場以及眾多專業(yè)連鎖零售店在內(nèi)的超級商業(yè)中心即（ShoppingMall）屬于一種新型的復合型商業(yè)業(yè)態(tài)，指在一具毗鄰的建筑群中或一個大型建筑物中，由一個管理機構組織、協(xié)調(diào)和規(guī)劃，把一系列的“零售商店”、“服務機構”組織在一起，提供購物、休閑、娛樂、餐飲等各種服務的一站式消費中心。它的特征是：一大，即占地面積大、建筑面積大、停車面積大；二多，即店鋪多；三高，即購物環(huán)境要求高、檔次高、顧客群購買力高。（ShoppingMall）已成為歐美等國家的主流零售業(yè)態(tài)，銷售額已占據(jù)其社會消費品總額的50%左右。在我國經(jīng)過幾年的摸索，歷經(jīng)了它的實驗階段后，如今正在以數(shù)量上的迅速遞增而引發(fā)著零售業(yè)的變革。項目各層功能分區(qū)及經(jīng)營定位地下負二層：設有800個停車位的智能停車場及設備用房。地下負一層：以親水水域及具有世界各國童話傳說為主題的以青少年為主導消費的游樂、購物中心，其中設有高科技的聲、光、電、夢幻世界及辛巴克歷險記、阿里巴巴和四十大盜等等各國童話傳說為主題的各游樂及購物分區(qū)。地下一層：以世界風情為主題將法蘭西的浪漫、意大利的典雅、荷蘭的溫馨、瑞士的高貴、美國的奔放以及日本的溫柔等異國風情原汁原地搬入商場里面。各個獨立商鋪以“店中店”的形式圍繞近2500㎡的風情廣場，沿異國風情街排列展開，創(chuàng)造出“逛街”購物的全新購物方式，給予人們休閑加娛樂、旅游加購物的消費享受。地上二層：以世界零售業(yè)巨頭為主導的超市大賣場，及百貨業(yè)態(tài)為主辦商店，將聚集大量的人流，其余獨立商店定位于女士服飾及女性用品。地上三層：延伸二層主辦店至三層，其余獨立商店定位于男士服飾及男士用品。地上四層：設大型中餐廳及風味小吃街，配以五星級電影院、星級水療館，讓人們在購物之余盡情享受ShoppingMall的風彩。地下五層—十六層：全部為酒店式公寓，以配套商業(yè)中心及娛樂中心。主樓的南面：分別設夜總會及迪廳，迪廳的首層為獨立式店面，結合室外景觀及室內(nèi)娛樂定位于精品廊。第五章項目投資估算、資金籌措計劃5.1基本參數(shù)本地塊地上可建面積為151222.5m22，故本項目總建筑面積為207073m2。表5.1.1項目主要技術經(jīng)濟指標簡表指標功能層數(shù)數(shù)量(m2)主樓商業(yè)4層109988地下負二層停車場、設備房1層24981地下負一層商業(yè)1層30870高層公寓11層29387附樓娛樂3層11847合計2070735.2土地開發(fā)成本×100萬元/畝＝10754萬元1.地質勘探25萬元2.建筑設計費500萬元3.景觀及室內(nèi)設計費400萬元4.消防審核費207073*6元/㎡=124萬元5.規(guī)劃許可等費用450萬元6.小計：1499萬元40萬m3*35元/m3=1400萬元800m*7500=600萬元207073㎡*90元/㎡=1864萬元55851㎡*1200元/㎡=6702萬元5.上部至體工程：151222㎡*650元/㎡=9829萬元6.水、電工程：207073㎡*500元/㎡=10354萬元207073㎡*500元/㎡=10354萬元8.室內(nèi)裝飾工程：179234㎡*550元/㎡=9858萬元120萬元10.小計：43005萬元1.三通一平，圍墻等140萬元2.自來水管網(wǎng)費200萬元3.強電電網(wǎng)800萬元4.有線電視網(wǎng)30萬元5.煤氣200萬元6.綠化、景觀3萬㎡*300元/㎡=900萬元7.小計：2270萬元45275*31358萬元102808萬