北京某綜合性樓盤(pán)開(kāi)發(fā)資料

西南二環(huán)至四環(huán)之間的市場(chǎng)調(diào)查分析第一部分市場(chǎng)場(chǎng)供應(yīng)調(diào)查分分析宏觀(guān)分析根據(jù)***城項(xiàng)項(xiàng)目的特點(diǎn)以以及對(duì)于市場(chǎng)場(chǎng)和產(chǎn)品定位位的潛在需求求，我們將宏宏觀(guān)的市場(chǎng)調(diào)調(diào)查重點(diǎn)集中中在西南二環(huán)環(huán)與四環(huán)之間間，京開(kāi)高速速路沿線(xiàn)和京京石高速路沿沿線(xiàn)所圍合的的楔型地帶。對(duì)對(duì)于這部分的的調(diào)查，我們們主要從以下下三個(gè)方向進(jìn)進(jìn)行，即針對(duì)對(duì)該區(qū)域內(nèi)部部的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)點(diǎn)分布、餐飲飲娛樂(lè)網(wǎng)點(diǎn)分分布和賓館酒酒店網(wǎng)點(diǎn)的分分布的調(diào)查分分析。從我們所掌握的的該區(qū)域內(nèi)部部的宏觀(guān)情況況看，西南二二環(huán)至西環(huán)之之間區(qū)域的商商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布布、餐飲娛樂(lè)樂(lè)分布和賓館館酒店分布都都呈現(xiàn)出這樣樣一個(gè)特點(diǎn)：：即沿城市快快速路和主干干道周邊，網(wǎng)網(wǎng)點(diǎn)聚集現(xiàn)象象明顯，并且且沿城市主要要道路呈“線(xiàn)型”排列。分析析這種現(xiàn)象的的主要原因，我我們發(fā)現(xiàn)了以以下特點(diǎn)：商業(yè)和餐飲網(wǎng)點(diǎn)點(diǎn)的多少、疏疏密程度與該該區(qū)域的交通通易達(dá)性有密密切的聯(lián)系，尤尤其是快速路路上的立交橋橋周邊，網(wǎng)點(diǎn)點(diǎn)較多。比如如，廣安門(mén)橋橋、菜戶(hù)營(yíng)橋橋、玉泉營(yíng)橋橋以及正陽(yáng)大大橋等，其周周邊都聚集了了大量的餐飲飲娛樂(lè)網(wǎng)點(diǎn)和和商業(yè)經(jīng)營(yíng)網(wǎng)網(wǎng)點(diǎn)；同時(shí)，它們的聚聚集還是疏散散，也與該區(qū)區(qū)域內(nèi)部城市市主干道的開(kāi)開(kāi)發(fā)有密切的的關(guān)系。從圖圖中可以看到到，沿廣安門(mén)門(mén)外大街、麗麗澤路沿線(xiàn)、豐豐臺(tái)東路沿線(xiàn)線(xiàn)，這種聚集集現(xiàn)象更加明明顯；商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和娛樂(lè)樂(lè)餐飲設(shè)施的的置點(diǎn)，也與與區(qū)域內(nèi)部住住宅小區(qū)的位位置和周邊企企事業(yè)單位的的聚集程度有有密切的關(guān)系系。它們的存存在大多是為為了滿(mǎn)足當(dāng)?shù)氐鼐用窈凸ぷ髯魅藛T的日常常生活需求，并并提供一些小小型的娛樂(lè)活活動(dòng)。當(dāng)然一一些較大型和和高檔的配套套設(shè)施則主要要是為非個(gè)人人即團(tuán)體活動(dòng)動(dòng)提供服務(wù)的的；相比區(qū)域周邊的的商業(yè)經(jīng)營(yíng)網(wǎng)網(wǎng)點(diǎn)和餐飲娛娛樂(lè)設(shè)施來(lái)講講，賓館酒店店的分布較為為稀疏。除了了在幾個(gè)主要要的立交橋周周邊有部分分分布外，其他他地區(qū)尤其是是城市快速路路沿線(xiàn)，其分分布非常稀疏疏。這與該種種業(yè)態(tài)的服務(wù)務(wù)對(duì)象和服務(wù)務(wù)內(nèi)容有較大大關(guān)系。因此，從這種宏宏觀(guān)的發(fā)展態(tài)態(tài)勢(shì)看，本項(xiàng)項(xiàng)目位于城市市快速路即西西三環(huán)南路的的萬(wàn)柳橋和西西西環(huán)南路的的四合橋之間間，正好位于于商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、餐餐飲娛樂(lè)網(wǎng)點(diǎn)點(diǎn)和賓館酒店店網(wǎng)點(diǎn)的潛在在密集發(fā)展區(qū)區(qū)域。雖然從從目前的發(fā)展展情況看，這這些生活服務(wù)務(wù)配套設(shè)施還還沒(méi)有發(fā)展起起來(lái)，但是它它的這種潛在在發(fā)展動(dòng)力是是巨大的：南南四環(huán)路的交交通暢通、周周邊大型住宅宅項(xiàng)目的興建建（比如怡海?；▓@、未來(lái)來(lái)城）、舊機(jī)機(jī)動(dòng)車(chē)交易市市場(chǎng)和國(guó)際汽汽車(chē)博覽城的的入駐南城，都都將導(dǎo)致這種種現(xiàn)象的出現(xiàn)現(xiàn)。因此，從從這種宏觀(guān)發(fā)發(fā)展角度看，在在本項(xiàng)目周邊邊或內(nèi)部發(fā)展展商業(yè)，所面面對(duì)的機(jī)會(huì)是是巨大的，但但是所面對(duì)的的潛在競(jìng)爭(zhēng)也也是存在的。圖一：餐飲娛娛樂(lè)網(wǎng)點(diǎn)分布布圖說(shuō)明：圖一中：：粉色圓點(diǎn)代代表各個(gè)餐飲飲娛樂(lè)場(chǎng)所，圖圖二中：藍(lán)色色圓點(diǎn)代表商商業(yè)配套場(chǎng)所所，圖三中：：黃色方點(diǎn)代代表各個(gè)賓館館酒店場(chǎng)所。圖二：商業(yè)網(wǎng)網(wǎng)點(diǎn)分布圖圖三：賓館酒酒店網(wǎng)點(diǎn)分布布圖中觀(guān)分析中觀(guān)分析的立足足點(diǎn)，是將我我們的調(diào)查分分析深入到西西南三環(huán)和四四環(huán)沿線(xiàn)和各各主要立交橋橋周邊。實(shí)際際考察各個(gè)網(wǎng)網(wǎng)點(diǎn)的規(guī)模和和檔次。沿玉泉營(yíng)環(huán)島到到麗澤橋環(huán)島島的沿線(xiàn)看，商商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的功功能定位比較較單一，檔次次比較低，而而且路段功能能劃分比較明明顯。玉泉營(yíng)橋周邊的的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)以以大型家居廣廣場(chǎng)、建材批批發(fā)城和水產(chǎn)產(chǎn)、花卉的批批發(fā)市場(chǎng)為主主，雖然規(guī)模模相對(duì)較大，但但是無(wú)論從賣(mài)賣(mài)場(chǎng)的氣氛，還還是從門(mén)臉的的裝飾和氣氛氛的烘托上看看，都沒(méi)有很很好地營(yíng)造出出一個(gè)大型賣(mài)賣(mài)場(chǎng)應(yīng)有的氛氛圍和檔次。而而且各個(gè)賣(mài)場(chǎng)場(chǎng)周邊的環(huán)境境也比較臟亂亂，給消費(fèi)者者的感覺(jué)比較較差。出了玉泉營(yíng)環(huán)島島向西走，沿沿路上的商業(yè)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)以各類(lèi)類(lèi)品牌汽車(chē)的的銷(xiāo)售中心、專(zhuān)專(zhuān)賣(mài)店、汽車(chē)車(chē)零配件的銷(xiāo)銷(xiāo)售和裝配點(diǎn)點(diǎn)為主。而且且這類(lèi)店鋪的的集中度較高高，具有一定定的規(guī)模優(yōu)勢(shì)勢(shì)。但是，從從各個(gè)銷(xiāo)售賣(mài)賣(mài)場(chǎng)的檔次和和規(guī)?？矗瑓s卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及市市中心或北京京東、北部地地區(qū)的專(zhuān)賣(mài)店店的影響力。總總體感覺(jué)比較較符合“城鄉(xiāng)結(jié)合部”的城市印象象。在這一路路段上，幾乎乎不存在什么么大型的餐飲飲和娛樂(lè)休閑閑設(shè)施，更涉涉及不到與周周邊同類(lèi)業(yè)態(tài)態(tài)的競(jìng)爭(zhēng)了。麗澤橋周邊的商商業(yè)、餐飲娛娛樂(lè)和賓館飯飯店的網(wǎng)點(diǎn)設(shè)設(shè)置，相對(duì)來(lái)來(lái)講比較豐富富（如圖四），除除大型建材城城、家具裝飾飾城和汽車(chē)銷(xiāo)銷(xiāo)售賣(mài)場(chǎng)外，還還分布著很多多的特色餐飲飲店、酒家和和賓館，總體體感覺(jué)比較有有生活氛圍，都都市化程度相相對(duì)于萬(wàn)柳橋橋周邊和豐溢溢橋周邊的項(xiàng)項(xiàng)目來(lái)講也比比較高。除個(gè)個(gè)別商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)點(diǎn)的品牌效應(yīng)應(yīng)和規(guī)模相對(duì)對(duì)較大，對(duì)于于該區(qū)域內(nèi)部部生活和消費(fèi)費(fèi)有一定的帶帶動(dòng)作用外，整整體看來(lái)，區(qū)區(qū)域的商業(yè)和和餐飲網(wǎng)點(diǎn)的的檔次和經(jīng)營(yíng)營(yíng)仍舊不是很很理想，屬于于中檔。圖四：麗澤橋橋周邊的商業(yè)業(yè)、餐飲和娛娛樂(lè)網(wǎng)點(diǎn)分布布圖豐臺(tái)北路沿線(xiàn)周周邊的商業(yè)網(wǎng)網(wǎng)點(diǎn)、餐飲娛娛樂(lè)網(wǎng)點(diǎn)以及及賓館餐廳網(wǎng)網(wǎng)點(diǎn)的設(shè)置檔檔次相對(duì)較高高，與周邊已已經(jīng)形成的大大規(guī)模社區(qū)的的生活氛圍的的營(yíng)造，和企企事業(yè)單位辦辦公氛圍所提提供的穩(wěn)定消消費(fèi)動(dòng)力有密密切的聯(lián)系。與城市快速路周周邊的商業(yè)網(wǎng)網(wǎng)點(diǎn)性質(zhì)不同同，麗澤路沿沿線(xiàn)的商業(yè)網(wǎng)網(wǎng)點(diǎn)檔次相對(duì)對(duì)較高，規(guī)模模較大。該區(qū)區(qū)域除具備北北京西南城內(nèi)內(nèi)家居廣場(chǎng)、建建材批發(fā)市場(chǎng)場(chǎng)和汽車(chē)銷(xiāo)售售賣(mài)場(chǎng)以及各各類(lèi)電器專(zhuān)賣(mài)賣(mài)店等較為集集中的特色外外，其他為周周邊居民小區(qū)區(qū)服務(wù)的高檔檔餐飲和購(gòu)物物場(chǎng)所也很多多，具備一定定的影響力，比比如燕莎望京京購(gòu)物中心、燕燕豐飯店、朝朝歌大酒店等等（由于地圖圖放大倍數(shù)有有限，因此，我我們沒(méi)有在圖圖五中將所有有的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)點(diǎn)、餐飲娛樂(lè)樂(lè)網(wǎng)點(diǎn)和賓館館酒店進(jìn)行一一一標(biāo)注，特特此說(shuō)明）。豐臺(tái)北路沿線(xiàn)兩兩側(cè)的居民住住宅小區(qū)，如如望園東里、望望園西里、東東大街東里、東東大街西里等等都成為支撐撐該地區(qū)商業(yè)業(yè)發(fā)展的強(qiáng)大大后盾。小區(qū)區(qū)與豐臺(tái)北路路沿線(xiàn)的商業(yè)業(yè)形成了較為為和諧的互動(dòng)動(dòng)作用。各個(gè)個(gè)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的的布置相對(duì)西西三環(huán)南路周周邊的店鋪稀稀疏，各種業(yè)業(yè)態(tài)的穿插也也比較合理。圖五：豐臺(tái)北北路沿線(xiàn)的商商業(yè)和住宅小小區(qū)分布從豐北橋到富豐豐橋沿線(xiàn)的發(fā)發(fā)展情況看，該該地段周邊的的商業(yè)項(xiàng)目、餐餐飲娛樂(lè)項(xiàng)目目較多且密集集，但大多分分布在沿線(xiàn)東東部，可以明明顯地感覺(jué)到到四環(huán)內(nèi)外經(jīng)經(jīng)濟(jì)繁榮程度度的差異。西西南四環(huán)以?xún)?nèi)內(nèi)，居住環(huán)境境條件以及已已經(jīng)形成的居居住氛圍都比比較成熟，而而其周邊的商商業(yè)和娛樂(lè)休休閑業(yè)態(tài)的發(fā)發(fā)展也正好迎迎合了該區(qū)域域的消費(fèi)需求求，使得整個(gè)個(gè)地區(qū)的居住住與生活顯得得比較和諧。從從整體情況看看，這些餐飲飲、娛樂(lè)休閑閑以及賓館飯飯店的檔次在在豐臺(tái)地區(qū)屬屬于中高檔，相相比于北京市市的其他地區(qū)區(qū)，屬于中檔檔。從沿線(xiàn)的商業(yè)繁繁華程度可以以看出，該地地區(qū)的發(fā)展較較豐臺(tái)東路沿沿線(xiàn)早，而且且相應(yīng)的配套套設(shè)施也比較較完善。這里里沒(méi)有大型的的家居廣場(chǎng)和和太多的家裝裝專(zhuān)賣(mài)店，但但卻多了很多多的生活?yuàn)蕵?lè)樂(lè)場(chǎng)所和名牌牌店，比如豐豐臺(tái)電影院、豐豐臺(tái)體育場(chǎng)、能能仁居豐臺(tái)路路店、東來(lái)順順飯莊、陽(yáng)光光四季購(gòu)物中中心、方莊購(gòu)購(gòu)物中心分店店、天客隆超超市等。也就就是說(shuō)，除了了一般的餐飲飲、購(gòu)物場(chǎng)所所外，這里供供豐臺(tái)地區(qū)市市民進(jìn)行娛樂(lè)樂(lè)休閑活動(dòng)的的場(chǎng)所增加了了，活躍了整整體地區(qū)的生生活氛圍。這這些休閑娛樂(lè)樂(lè)場(chǎng)所的存在在，明顯提升升了該地區(qū)的的商業(yè)價(jià)值和和人氣。圖六：正陽(yáng)橋橋附近商業(yè)網(wǎng)網(wǎng)點(diǎn)分布圖說(shuō)明：1.豐臺(tái)百百貨商場(chǎng)眼鏡鏡城配鏡中心心；2.北京文聯(lián)發(fā)發(fā)商貿(mào)公司電電氣百貨店3.博蘭特特橋北商貿(mào)百百貨店；4..豐和服服裝店5.豐和鞋鞋店6.豐臺(tái)百貨商商場(chǎng)7.賽歐文文體專(zhuān)賣(mài)店88.北京京中鐵通信配配件供應(yīng)中心心9.云柏鞋鞋業(yè)10.天元號(hào)商商貿(mào)公司體育育用品專(zhuān)賣(mài)店店11.北京京泰春化工經(jīng)經(jīng)銷(xiāo)中心122.翔宇宇電器城說(shuō)明：1.云啟餐廳廳2.麥當(dāng)勞勞豐臺(tái)橋南餐餐廳3.豐和軒4.賽鷗歌廳5.溫馨苑洗洗浴6.豐臺(tái)影影劇院7.丹露苑8.能仁居豐臺(tái)臺(tái)路店9.大雨洗浴浴中心10..豐影餐廳廳；11.東來(lái)順順飯莊豐臺(tái)路路店12.天府川川菜廳圖七：正陽(yáng)大橋橋和富豐橋附附近的餐飲娛娛樂(lè)場(chǎng)所分布布通過(guò)對(duì)科豐橋到到馬家樓環(huán)島島沿線(xiàn)周邊的的商業(yè)物業(yè)考考察得知，其其業(yè)態(tài)的分布布明顯不均：：南四環(huán)西路路西南角，即即科豐橋周邊邊的業(yè)態(tài)以房房地產(chǎn)項(xiàng)目和和住宅項(xiàng)目為為主，而幾乎乎沒(méi)有什么大大型的商業(yè)娛娛樂(lè)配套設(shè)施施；南四環(huán)西西路沿線(xiàn)地段段，即從四合合橋到馬家樓樓環(huán)路之間，房房地產(chǎn)項(xiàng)目相相對(duì)較少而且且較新（目前前只有怡海花花園和未來(lái)城城項(xiàng)目），但但是環(huán)路以里里諸多原住民民的聚集所形形成的濃重生生活氛圍，也也促使了部分分餐飲設(shè)施在在該地段的興興起。而從區(qū)區(qū)域周邊的商商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布布看，主要以以機(jī)電設(shè)備、五五金器材、金金屬鋼材銷(xiāo)售售中心以及種種子管理站等等為主。下面面分別闡述。從科豐橋周邊區(qū)區(qū)域的業(yè)態(tài)發(fā)發(fā)展情況看，其其發(fā)展?jié)摿φ谝徊讲降氐仫@現(xiàn)。以科科豐橋?yàn)橹行男牡乃沫h(huán)以里里區(qū)域，房地地產(chǎn)項(xiàng)目層出出不窮，比如如寶隆溫泉公公寓、南極星星、城市經(jīng)典典等，主要以以經(jīng)濟(jì)使用房房為主，如圖圖八所示。住住宅項(xiàng)目的興興起和形成規(guī)規(guī)模，必將帶帶動(dòng)周邊的餐餐飲和娛樂(lè)物物業(yè)的發(fā)展。當(dāng)當(dāng)然，未來(lái)該該地區(qū)商業(yè)配配套設(shè)施的檔檔次和規(guī)模，將將主要取決于于這些房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目所形成成的規(guī)模效應(yīng)應(yīng)，和小區(qū)居居民對(duì)于周邊邊生活配套需需求的強(qiáng)烈程程度。圖八：科豐橋橋周邊房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目一覽從實(shí)際的市場(chǎng)調(diào)調(diào)查結(jié)果看，南南四環(huán)西路中中部地區(qū)除未未來(lái)城項(xiàng)目外外，幾乎沒(méi)有有什么其他的的房地產(chǎn)項(xiàng)目目，而餐飲娛娛樂(lè)配套卻比比較集中（主主要分布在新新房子附近），與與科豐橋周邊邊的業(yè)態(tài)分布布形成了鮮明明的對(duì)比。但但是從這些餐餐飲網(wǎng)點(diǎn)的實(shí)實(shí)際規(guī)模和檔檔次看，都屬屬于中低檔，這這與該地區(qū)的的商業(yè)發(fā)展程程度和周邊居居民的實(shí)際消消費(fèi)能力有關(guān)關(guān)。圖九：南四環(huán)環(huán)西路中部的的餐飲娛樂(lè)配配套分布當(dāng)然從其所處的的位置看，正正好處于***城項(xiàng)目的東東南角，成為為本項(xiàng)目與南南四環(huán)西路之之間的一個(gè)較較為成熟的餐餐飲區(qū)，同時(shí)時(shí)也隔斷了***小區(qū)與城市市快速路之間間的密切聯(lián)系系。如果本項(xiàng)項(xiàng)目建成后開(kāi)開(kāi)通了從小區(qū)區(qū)內(nèi)部到南四四環(huán)西路的城城市次干道，那那么這些已經(jīng)經(jīng)存在的、較較為成熟的餐餐飲娛樂(lè)場(chǎng)所所，將成為小小區(qū)內(nèi)部餐飲飲娛樂(lè)配套的的潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手。當(dāng)然，由于這些些餐飲設(shè)施的的檔次有限，針針對(duì)的客戶(hù)群群也相對(duì)比較較固定――周邊住宅小小區(qū)的村民，因因此，如果在在項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)內(nèi)部做商業(yè)或或餐飲，可以以從客戶(hù)群階階層和范圍的的差異劃分，從從所提供服務(wù)務(wù)的差異化和和檔次升級(jí)上上，獲得特有有的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)勢(shì)。以上，便是我們們通過(guò)對(duì)西南南二環(huán)與四環(huán)環(huán)之間商業(yè)物物業(yè)、餐飲娛娛樂(lè)配套和賓賓館酒店的實(shí)實(shí)際供應(yīng)情況況考察后，得得出的理論分分析和推導(dǎo)。從整體情況看，所所研究區(qū)域的的餐飲娛樂(lè)、商商業(yè)的發(fā)展相相對(duì)北京其他他區(qū)域來(lái)講還還比較落后。無(wú)無(wú)論從各種業(yè)業(yè)態(tài)的規(guī)?？纯矗€是從經(jīng)經(jīng)營(yíng)的檔次和和服務(wù)上看，都都還處于中等等偏下水平，這這與該區(qū)域的的被開(kāi)發(fā)程度度不高有較大大的聯(lián)系。這這些餐飲娛樂(lè)樂(lè)場(chǎng)所所面對(duì)對(duì)的客戶(hù)群也也主要以當(dāng)?shù)氐氐木用駷橹髦?，他們的收收入水平并不不是很高，因因此?duì)于當(dāng)?shù)氐厣虡I(yè)和餐飲飲娛樂(lè)消費(fèi)的的支持也是有有限的，這可可以從當(dāng)?shù)厣躺虡I(yè)網(wǎng)點(diǎn)的經(jīng)經(jīng)營(yíng)狀況有所所了解。隨著著該區(qū)域房地地產(chǎn)項(xiàng)目的進(jìn)進(jìn)一步開(kāi)發(fā)建建設(shè)，與住宅宅物業(yè)相配套套的餐飲娛樂(lè)樂(lè)設(shè)施和商業(yè)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)也將相相應(yīng)地增多，以以滿(mǎn)足當(dāng)?shù)夭徊粩嘣龃蟮南M(fèi)需求。做為城市快速路路的西南三環(huán)環(huán)和四環(huán)，由由于其交通的的便利性，使使得該地區(qū)的的商業(yè)以家居居廣場(chǎng)、建材材批發(fā)市場(chǎng)、汽汽車(chē)銷(xiāo)售中心心、汽配中心心、五金機(jī)電電銷(xiāo)售中心以以及各種家用用產(chǎn)品的專(zhuān)賣(mài)賣(mài)店為主，大大型購(gòu)物中心心和高檔餐飲飲娛樂(lè)場(chǎng)所僅僅僅是該沿線(xiàn)線(xiàn)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)中中的一個(gè)點(diǎn)綴綴，因此這些些商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)所所營(yíng)造的氛圍圍是一種近乎乎純商業(yè)的氛氛圍，它對(duì)于于周邊居民的的服務(wù)是很少少的。而且這這些