房地產(chǎn)項目開發(fā)流程綱要及相關(guān)費用

房地產(chǎn)項目開發(fā)流程（完好版）

第一部分，房地產(chǎn)開發(fā)公司的準備工作

在報行政機關(guān)審批以前，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)辦理好土地出讓手續(xù)，拜托有資質(zhì)的勘探設(shè)計院對待建項目進行研究并制作報告書,應(yīng)附有詳盡的規(guī)劃設(shè)計參數(shù)和成效圖，并落實足夠的開發(fā)資本。

第二部分，行政審批部分

依據(jù)我國目前法律、法例、規(guī)章，房地產(chǎn)建設(shè)項目的行政允許程序一般共分六個階段：

1）選址定點；

2）規(guī)劃總圖審察及確立規(guī)劃設(shè)計條件；

3）初步設(shè)計及施工圖審察；

4）規(guī)劃報建圖審察；

5）施工報建；

6）建設(shè)工程完工綜合查收存案。

一、選址定點階段。此階段一般辦理以下事項：

1、計委審察可行性研究報告和進行項目立項。

2、領(lǐng)土資源局進行土地利用整體規(guī)劃和土地供給方式的審察。

3、建委辦理投資開發(fā)項目建設(shè)條件建議書。

4、環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項目環(huán)保建議書（表）。

5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設(shè)工程有關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審察。

6、規(guī)劃部門辦理項目選址建議書。

二、規(guī)劃總圖審察及確立規(guī)劃設(shè)計條件階段，此階段辦理以下一般事項：

1、人防辦進行人防工程建設(shè)布局審察。

2、領(lǐng)土資源局辦理土地預(yù)審。

3、公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對

建設(shè)工程有關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審察。

4、規(guī)劃部門對規(guī)劃總圖進行評審，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃允許證》。

5、規(guī)劃部門確立建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計條件。

三、初步設(shè)計和施工圖設(shè)計審察，此階段辦理以下一般事項：

1、規(guī)劃部門對初步設(shè)計的規(guī)劃要求進行審察。

2、公安消防支隊對初步設(shè)計的消防設(shè)計進行審察。

3、公安局交警支隊對初步設(shè)計的交通條件進行審察。

4、人防辦對初步設(shè)計的人防設(shè)計進行審察。

5、領(lǐng)土資源局進行用地預(yù)審。

6、市政部門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等有關(guān)部門對初步設(shè)計的有關(guān)專業(yè)內(nèi)容進行審察。

7、建委制發(fā)初步設(shè)計批復(fù)，并對落實初步設(shè)計同意文件的要求進行審察。

8、建委對施工圖設(shè)計文件進行政策性審察，依據(jù)業(yè)主單位建議，核發(fā)技術(shù)性審察拜托通知

單。

9、建委依據(jù)施工圖設(shè)計文件審察機構(gòu)發(fā)出的《建設(shè)工程施工圖設(shè)計文件審察報告》，發(fā)放

《建設(shè)工程施工圖設(shè)計文件審察同意書》。四、規(guī)劃報建圖審察階段，此階段辦理以下一般事項：

1、公安消防支隊進行消防設(shè)計審察。

2、人防辦進行人防設(shè)備審察。

3、建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責區(qū)分對有關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審察。

4、規(guī)劃部門對更改部分的規(guī)劃設(shè)計增補同意規(guī)劃設(shè)計條件，在建設(shè)單位繳納有關(guān)規(guī)費后，

核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃允許證》（副本）。

五、施工報建階段，此階段辦理以下一般事項：

1、建設(shè)單位辦理施工報建登記。

2、建設(shè)方對工程進行發(fā)包，確立施工隊伍。招標類工程經(jīng)過招標確立施工隊伍，非招標類

工程直接發(fā)包。

3、建委組織職能部門對工程動工條件進行審察，核發(fā)《建筑工程施工允許證》。六、商品房預(yù)售允許階段，此階段辦理以下一般事項：

由房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，核發(fā)《商品房預(yù)售允許證》。

開發(fā)公司申請辦理《商品房預(yù)售允許證》應(yīng)該提交以下證件（復(fù)印件）及資料：

1、以下證明資料：

（1）已交托所有土地使用權(quán)出讓金，獲得土地使用權(quán)證書；

（2）擁有建設(shè)工程規(guī)劃允許證和施工允許證；

（3）按供給預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資本達到工程建設(shè)總投資的

已經(jīng)確立施工進度和完工交托日期。

2、開發(fā)公司的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級證書；

25％以上，并

3、工程施工合同；4、商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)該說明商品房的地點、裝飾標準、完工交托日期、預(yù)售總面積、交托使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)該附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖。

七、建設(shè)工程完工綜合查收存案階段，此階段辦理以下一般事項：

1、建筑工程質(zhì)量監(jiān)察站（機構(gòu)）對建設(shè)單位供給的完工查收報告進行存案審察。

2、財政部門對建設(shè)項目應(yīng)繳納的行政事業(yè)性收費和基金進行核實查收。

3、規(guī)劃部門、市政部門、水利局、環(huán)保局、文化局、衛(wèi)生局、公安消防支隊、園林局以及

其余需要參加查收的部門，依據(jù)法律、法例、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定對有關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行查收。規(guī)劃部門依據(jù)上述部門和本部門查收狀況核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃允許證》（正本）。

4、建委綜合各部門查收、審察建議，對切合審察標準和要求的，出具建設(shè)工程項目完工綜合查收存案證明；不切合標準或要求的，作退件辦理并要求限時整頓。

第三部分房地產(chǎn)項目權(quán)屬初始登記階段

1、由房管局同意新建商品房所有權(quán)初始（大產(chǎn)權(quán)證）登記。

2、開發(fā)商應(yīng)提交資料：

1）申請書；

2）公司營業(yè)執(zhí)照；

3）用地證明文件或許土地使用權(quán)證；

4）建設(shè)用地規(guī)劃允許證；

5）建設(shè)工程規(guī)劃允許證；

6）施工允許證；

7）房子完工查收資料

8）房子測繪成就；

9）依占有關(guān)規(guī)定應(yīng)該提交的其余文件。

以上幾個階段，需增添或減少的有關(guān)事項實時限，各地依據(jù)實質(zhì)狀況，會有不一樣的差別。各

個程序的辦理時間，絕大多數(shù)都少于15天，一般在7天內(nèi)。所需要的花費，因為相當部分

屬于地方收費，因此就不再明細列表，更況且有關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)所獲取的收益，行政審批花費能夠忽視不計

第一步房地產(chǎn)開發(fā)公司的建立

房地產(chǎn)開發(fā)公司建立階段的法律程序

一、內(nèi)資房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司的建立

、公司建立準備

、申請資質(zhì)等級審批

、申請辦理公司名稱早先同意

、辦理工商注冊登記

、辦理稅務(wù)登記

二、外資房地產(chǎn)開發(fā)公司的建立

、申請同意項目建議書

、辦理公司名稱登記

、送審合資或合作合同、章程

、申領(lǐng)外商投資公司同意證書

、辦理公司登記

房地產(chǎn)開發(fā)公司建立階段的有關(guān)稅費

、公司法人開業(yè)登記費

、公司法人更改登記費

、公司法人年度查驗費

、補、換、領(lǐng)證照費

第二步房地產(chǎn)開發(fā)項目的立項和可行性研究

房地產(chǎn)開發(fā)項目的立項和可行性研究階段的法律程序

、選定項目，簽訂合作意愿書

、初步確立開發(fā)方案

、申報規(guī)劃重點

、申報、審批項目建議書

、編制項目可行性研究報告

、申報、審批項目可行性研究報告房地產(chǎn)開發(fā)項目立項和可行性研究階段的有關(guān)稅費

、可行性研究費

、建設(shè)工程規(guī)劃允許證執(zhí)照費

第三步房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計和市政配套

房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計和市政配套階段的法律程序

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計

、申報選址定點

、申報規(guī)劃設(shè)計條件

、拜托作出規(guī)劃設(shè)計方案

、辦理人防審察

、辦理消防審察

、鑒定規(guī)劃設(shè)計方案

、住所設(shè)計方案的專家組審察

、落實環(huán)?！叭龔U”治理方案

、拜托環(huán)境影響評論并報批

、建設(shè)工程勘探招、招標

、拜托地質(zhì)勘探

、拜托初步設(shè)計

、申報、鑒定初步設(shè)計二、房地產(chǎn)開發(fā)項目的市政配套

、征采主管部門審察建議

、落實市政公用設(shè)備配套方案

、報審市政配套方案

、市政各管理部門提出市政配套建議

、市政管線綜合

房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計和市政配套階段的有關(guān)稅費

、工程勘探（丈量）費

、工程設(shè)計費

、建設(shè)工程規(guī)劃允許證執(zhí)照費

、完工檔案保證金

、暫時用地費

、暫時建設(shè)工程費

、建設(shè)工程勘探招標管理費

、勘探設(shè)計監(jiān)察管理費

、古建園林工程設(shè)計費第四步房地產(chǎn)開發(fā)項目土地使用權(quán)的獲得獲得房地產(chǎn)開發(fā)項目土地使用權(quán)的法律程序

一、國有土地使用權(quán)的出讓

、辦理建設(shè)用地規(guī)劃允許證

、辦理建設(shè)用地拜托釘樁

、辦理國有土地使用權(quán)出讓申請

、主管部門實地勘探

、土地估價報告的預(yù)審

、拜托地價評估

、辦理鑒定地價手續(xù)

、辦理土地出讓審批

、簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同

、領(lǐng)取暫時國有土地使用證

、領(lǐng)取正式國有土地使用證

、國有土地使用權(quán)出讓金的返還二、國有土地使用權(quán)的劃撥

、國有土地使用權(quán)劃撥用地申請

、主管部門現(xiàn)場勘探

、劃撥用地申請的審察、報批

、獲得劃撥用地同意三、集體土地的征用

、征用集體土地用地申請

、到擬征地所在區(qū)（縣）房地局立案

、簽訂征地協(xié)議

、簽訂賠償布置協(xié)議

、確立勞動力布置方案

、區(qū)（縣）房地局審察各項協(xié)議

、市政府下文征地

、繳納菜田基金、耕地占用稅等稅費

、辦理批地文件、批地圖

、辦理凍結(jié)戶口

、檢查戶口核實勞動力

、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)工工作

、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)居工作

、辦理超轉(zhuǎn)人員布置工作

、地上物作價賠償工作

、征地了案

獲得房地產(chǎn)開發(fā)項目土地使用權(quán)的有關(guān)稅費

、地價款（土地出讓金）

、資本占用費

、滯納金

、土地使用費

、外商投資公司土地使用費

、防洪工程建設(shè)保護管理費

、土地閑置費

、土地權(quán)屬檢查、地籍測繪費

、城鎮(zhèn)土地使用稅

、地價評估費

、出讓土地預(yù)定金

、征地管理費

、土地賠償費

、青苗及樹木賠償費

、地上物賠償費

、勞動力布置費

、超轉(zhuǎn)人員布置費

、新菜田開發(fā)建設(shè)基金

、耕地占用稅

第五步房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷布置

房地產(chǎn)開發(fā)項目拆遷布置階段的法律程序

、拜托進行拆遷工作

、辦理拆遷申請

、審批、領(lǐng)取拆遷允許證

、簽訂房子拆遷責任書

、辦理拆遷通告與通知

、辦理戶口凍結(jié)

、暫止辦理有關(guān)事項

、確立拆遷布置方案

、簽訂拆遷賠償書面協(xié)議

、召開拆遷動員會，進行拆遷布置

、發(fā)放運作拆遷賠償款

、拆遷施工現(xiàn)場防塵污染管理

、移交拆遷檔案資料

、房子拆遷糾葛的判決

、強迫拆遷

房地產(chǎn)開發(fā)項目拆遷布置階段的有關(guān)稅費

、房子拆遷賠償費

、遷居補貼費

、提早遷居獎賞費

、暫時布置補貼費（周轉(zhuǎn)費）

、清理費

、停產(chǎn)休業(yè)綜合補貼費

、對從城區(qū)地點較好的地域遷往地點較差的地域或郊外區(qū)縣的居民的補貼費

、一次性異地布置補貼費

、房子拆遷管理費

、房子拆遷服務(wù)費

第六步房地產(chǎn)開發(fā)項目的動工、建設(shè)、完工階段

房地產(chǎn)開發(fā)項目動工、建設(shè)、完工階段的法律程序

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目動工前準備工作

、領(lǐng)取房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊

、項目轉(zhuǎn)入正式計劃

、繳納煤氣（天然氣）廠建設(shè)費

、繳納自來水廠建設(shè)費

、繳納污水辦理廠建設(shè)費

、繳納供熱廠建設(shè)費

、繳納供電貼費及電源建設(shè)集資費

、土地有償出讓項目辦理“四源”接用手續(xù)

、設(shè)計單位出報批圖

、出施工圖

、編制、報送工程檔案資料，繳納檔案保證金

、辦理消防審察建議表

、審批人防工程、辦理人防允許證

、核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃允許證

、領(lǐng)取動工審批表，辦理動工登記二、房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程建設(shè)招招標

、辦理招標登記、招標申請

、招標準備

、招標通知

、編制招標文件并同意

、編制招標工程標底

、標底送審合同估算審察處確認

、標底送市招標辦同意，正式申請招標

、招標單位資格審批

、編制招標書并送到

、召開招標會，勘探現(xiàn)場

、召開開標會議，進行開標

、評標、決標

、發(fā)中標通知書

、簽訂工程承包合同

、工程承包合同的審察

三、房地產(chǎn)開發(fā)項目動工手續(xù)的辦理

、辦理質(zhì)量監(jiān)察注冊登記手續(xù)

、建設(shè)工程監(jiān)理

、辦理動工統(tǒng)計登記

、繳納實心粘土磚限制使用費

、辦理動工前審計

、繳納投資方向調(diào)理稅

、領(lǐng)取固定財產(chǎn)投資允許證

、報裝施工用水、電、路

、協(xié)調(diào)街道環(huán)衛(wèi)部門

、協(xié)調(diào)交通管理部門

、繳納綠化建設(shè)費，簽訂綠化協(xié)議

、領(lǐng)取建設(shè)工程動工證四、房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程施工

、施工場所的“三通一平”

、施工單位進場和施工暫設(shè)

、工程的基礎(chǔ)、構(gòu)造施工與設(shè)備安裝

、施工過程中的工程質(zhì)量監(jiān)察五、房地產(chǎn)開發(fā)項目的完工查收

、辦理單項工程查罷手續(xù)

、辦理開發(fā)項目的綜合查收，領(lǐng)取《工程質(zhì)量完工核考證書》

、商品住所性能認定

、完工統(tǒng)計登記

、辦理完工房子測繪

、辦理產(chǎn)權(quán)登記

房地產(chǎn)開發(fā)項目動工、建設(shè)、完工階段的有關(guān)稅費

、三通一平費

、自來水廠建設(shè)費

、污水辦理廠建設(shè)費

、供熱廠建設(shè)費

、煤氣廠建設(shè)費

、地下水資源養(yǎng)蓄基金

、地下熱水資源費

、市政、公用設(shè)備建設(shè)費（大市政費）

、開發(fā)管理費

、城建綜合開發(fā)項目管理費

、建筑行業(yè)管理費

、綠化建設(shè)費

、公園建設(shè)費

、綠化賠償費

、路燈保護費

、環(huán)衛(wèi)設(shè)備費

、生活服務(wù)設(shè)備配套建設(shè)費（小區(qū)配套費）

、電源建設(shè)集資費（用電權(quán)費）

、外面供電工程貼費（電貼費）

、建安工程費

、建設(shè)工程招招標管理費

、合同估算審察工本費

、質(zhì)量管理監(jiān)察費

、完工圖費

、建材發(fā)展增補基金

、實心粘土磚限制使用費

、工程監(jiān)理費

、工程標底編制管理費

、機電設(shè)備拜托招標服務(wù)費

、超計劃用水漲價

、夜間施工噪聲擾民賠償費

、占道費

、固定財產(chǎn)投資方向調(diào)理稅

第七步房地產(chǎn)開發(fā)項目的經(jīng)營階段

房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)營階段的法律程序

一、外銷商品房的銷售

、辦理《外銷商品房預(yù)（銷）售允許證》

、選定中介代理機構(gòu)和律師事務(wù)所

、與購房者簽訂認購書

、簽校正式買賣契約

、辦理簽約公證

、辦理外銷商品房預(yù)售契約公證

、辦理外銷商品房的預(yù)售登記

、外銷商品房轉(zhuǎn)讓登記

、外銷商品房抵押登記

、樓宇交托入停手續(xù)

、辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)

二、內(nèi)銷商品房的銷售

、提交達成建設(shè)項目投資證明

、簽訂預(yù)售內(nèi)銷商品房預(yù)售款看管協(xié)議

、辦理《內(nèi)銷商品房預(yù)（銷）售允許證》

、銷售項目存案

、拜托中介代理機構(gòu)進行銷售

、與購房者簽訂認購書

、與購房者簽訂買賣契約

、辦理預(yù)售登記

、辦理轉(zhuǎn)讓登記

、辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)

、樓宇交托入住

、質(zhì)量保證書和使用說明書

、辦理產(chǎn)權(quán)立契過戶手續(xù)三、房地產(chǎn)出租的綜合管理

、房子出租權(quán)確實認

、申請房子租借允許證

、出租人與承租人簽訂書面承租協(xié)議

、租借當事人辦理租借登記手續(xù)

、租借房子的轉(zhuǎn)租

、房子租借關(guān)系的停止

四、房地產(chǎn)出租的專項（外處來京人員）管理

、房子出租權(quán)確實認