某房地產(chǎn)總部基地項目定位策劃報告

巨華·總部基地項目發(fā)展建議合富輝煌房地產(chǎn)本報告主要目的

本報告根據(jù)南昌寫字樓市場和公寓市場的基本現(xiàn)狀分析，并以此以此導(dǎo)出本項目市場定位和發(fā)展建議，為本項目辦公樓和其他商業(yè)部分能夠成功的銷售和運作提供指導(dǎo)依據(jù)。項目發(fā)展建議演繹思路市場分析項目分析項目定位產(chǎn)品配置建議產(chǎn)品分割建議報告內(nèi)容市場分析寫字樓市場公寓市場寫字樓市場分析南昌市商業(yè)寫字樓主要分布在八一廣場為中心的老城區(qū)和紅谷灘新區(qū)中心，形成兩中心競爭共存的局面。老城區(qū)以成熟的辦公、商業(yè)、居住擁有先天的競爭力；紅谷灘新區(qū)寫字樓則以高起點、高標(biāo)準設(shè)計以占領(lǐng)辦公高端市場基地如左圖表所示，目前南昌市的寫字樓整體租金價格水平較低，大多數(shù)寫字樓的租金都在26—45元/㎡之間，且差異較大，租金價格最高的是江信國際大廈，達到65元/㎡新舊兩中心共同發(fā)展，物業(yè)租金較低寫字樓市場分析價格相近的中檔市場競爭激烈中檔寫字樓供應(yīng)激烈低端項目租金普遍不高南昌市辦公寫字樓價格表高端辦公物業(yè)市場供應(yīng)量少寫字樓市場小結(jié)寫字樓市場分析未來入市寫字樓眾多，銷售壓力大名稱面積入市時間中航國際廣場70000－－－博泰江濱29000－－－紅谷凱旋230002010年泰耐克金融大廈27450－－－西格馬商務(wù)廣場324668月中旬正榮創(chuàng)業(yè)國際2000007年4月總部基地其他項目10993009年左右聯(lián)發(fā)廣場8000008年中天使商務(wù)廣場1000007年7月2007年入市的寫字樓初步估算預(yù)計在15萬方左右，到2008年和2009年入市的寫字樓將翻一翻，都將達30萬平方以上。因此對于目前南昌市寫字樓市場出租率不高和市場需求不旺的情況下，本項目2008年入市將面臨巨大的競爭壓力。寫字樓市場分析消費群體以房產(chǎn)、IT相關(guān)行業(yè)為主導(dǎo)以上數(shù)據(jù)顯示，目前南昌寫字樓中從事IT及電子行業(yè)客戶群占據(jù)第一位，第二位的是從事房地產(chǎn)開發(fā)、中介等以及其相關(guān)的建筑、裝潢等之類的行業(yè)，商貿(mào)代理等占據(jù)第三把交椅。把一些特殊行業(yè)的列，環(huán)境保護、特種設(shè)備、日用品等等行業(yè)歸為一類。

寫字樓市場分析辦公面積使用集中在100－400平方在寫字樓中，客戶辦公面積選擇集中在100－200平方米范圍內(nèi)，占據(jù)第一位；其次是客戶選擇的辦公面積在200－400平方米的范圍內(nèi)。辦公面積在100－200平方米范圍內(nèi)的公司大多是本土中等型公司以及外來公司的一些辦事機構(gòu)，而辦公面積在800平方米以上的大多數(shù)是外來大型企業(yè)公司。寫字樓市場分析本項目所在區(qū)域?qū)懽謽乾F(xiàn)狀特點一、沒有已經(jīng)建成運營的商業(yè)寫字樓，目前只有部分企業(yè)利用商務(wù)公寓等進行辦公。二、在售寫字樓少，目前在售寫字樓只有正榮創(chuàng)業(yè)國際，區(qū)域內(nèi)辦公環(huán)境還是不完善；三、未來入市寫字樓數(shù)量巨大，寫字樓競爭壓力大，后期有聯(lián)發(fā)廣場、泰耐克國際金融大廈、中航國際廣場等特大體量寫字樓入市。報告內(nèi)容市場分析寫字樓市場公寓市場公寓市場分析鉑金特區(qū)恒茂湖濱東方巴黎天佑國際公寓本案豐和都會尚東大道洪城時代廣場恒茂國際華城博泰江濱威尼斯自由都江信國際金領(lǐng)域居住主題公園(凱旋銀座)金域名都區(qū)域紅谷灘新區(qū)中心區(qū)朝陽洲其他數(shù)量7633公寓市場供應(yīng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計:

南昌截至2007年底左右，市場上公寓總體供應(yīng)量將達到90.15萬平方米，已售量大約54.15萬平方米，銷售情況一路飄紅，公寓市場投資潛力巨大，其中，預(yù)計在未來一年半中將推出量約為38萬平方米，可以預(yù)見，在未來兩年內(nèi)，南昌市公寓市場仍然將保持快發(fā)展速度，投資空間將繼續(xù)擴大。公寓市場供應(yīng)量分析南昌市從早期到目前現(xiàn)有公寓住宅20個，還有部分未推出項目，市場上比較有影響力的公寓有恒茂國際華城、博泰江濱、天佑國際、東方巴黎、鉑金特區(qū)等。未推出的主要公寓有鑫隆廣場三期、泰耐克國際金融大廈、聯(lián)發(fā)廣場、維也納音樂花園、金域名都等樓盤的后期。市區(qū)與紅谷灘中心區(qū)為主力供應(yīng)區(qū)域公寓市場分析公寓類型操作模式目標(biāo)客戶租售價格代表項目普通公寓住宅形式白領(lǐng)知識青年4800元/平方米以上江信金領(lǐng)域尚東大道恒茂湖濱鉑金特區(qū)服務(wù)式公寓類酒店式服務(wù)經(jīng)商及白領(lǐng)一族22-27元/平方米/月東方巴黎恒茂國際華城海航白金匯產(chǎn)權(quán)式酒店產(chǎn)權(quán)分割、統(tǒng)一經(jīng)營投資一族經(jīng)商一族11000元/平方米國恩賓館不同操作模式下的公寓公寓市場分析公寓銷售旺盛，銷售周期短銷售周期123456789101112天使領(lǐng)寓(156套左右)江信金領(lǐng)域(256套）)鹿璟名居

(56套)鉑金特區(qū)(9６0套左右)尚東大道(412套)通過上表可以發(fā)現(xiàn)無論是何種形勢和產(chǎn)品的公寓，期銷售速度都非常之快，最長銷售周期不超過六個月，證明公寓市場市場吸納能力非常之強大；可以判斷，公寓市場銷售壓力是不大的，那么本項目的未來主要解決的如何最大化實現(xiàn)利潤的問題。銷售率60％銷售率90％銷售率91%2006年銷售率完畢2006年推出11月銷售率95％公寓市場分析紅谷灘部分公寓銷售情況海航.白金匯2棟高層，共384套面積47-51平米的小公寓，一期推出100套左右，均價6000元/平米，7月底推出樣板房，8月開盤。鹿璟名居Q棟28層高層，共56套面積60-65平米的小公寓，現(xiàn)余5套在售，均價4700元/平米，樓層差價30元/平米。優(yōu)惠措施：一次性付款享受96折，按揭97折，另外每平米優(yōu)惠88元。江信國際金領(lǐng)域20號樓,共256套面積50-65平米的小公寓,已銷售120套左右,均價4800元/平米。西雅圖國際公館1、3號樓小面積公寓大概9，10月推出，大概80套左右。豐和都會8月推出面積為45－65平方公寓公寓市場分析公寓客戶的購買群體超高收入階層私營企業(yè)老板50萬以上高收階層10以上中高等階層泛公務(wù)員，企業(yè)技術(shù)、管理人員、個體業(yè)者8－10萬之間公司基層管理人員，公司白領(lǐng)3－8萬之間階層職業(yè)家庭資產(chǎn)/收入中等及以下購買可能★個體經(jīng)商人員，大型企業(yè)高層管理人員★★★★★★★★★★公寓市場分析客戶以年輕白領(lǐng)和投資客為主低總價，高單價的價格特征公寓市場供需兩旺，成為市場的關(guān)注熱點市場現(xiàn)狀公寓市場依然具有較好的發(fā)展空間市場趨勢中低端公寓項目將面臨較激烈的市場競爭價格特征將延續(xù)，項目間價差不斷擴大主力客戶群不會發(fā)生很大變化，高端客戶群將增多產(chǎn)品多以普通公寓為主，檔次普遍不高從現(xiàn)有的競爭層面中脫穎而出，走市場的差異化，方能獲得公寓市場的競爭主導(dǎo)權(quán)，擺脫未來面臨激烈市場競爭公寓市場小結(jié)報告內(nèi)容項目分析項目分析項目區(qū)位目前沒有很大優(yōu)勢本案紅谷灘中心區(qū)新建縣老城區(qū)昌北經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)高新經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)

本項目所處位置為紅谷灘中心區(qū)與新建縣城之間，與市政府直線距離1.2千米，到昌北經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)最近距離4.2千米，到高新經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)最近10.8千米，到八一廣場直線距離5.7千米。雖然以昌北經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)和市政府距離較近，但是由于到達昌北經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的交通條件不便利，因此本項目區(qū)位上基本上無太多優(yōu)勢。項目分析項目自然屬性一般項目臨近與通往新建紅谷五路和紅谷灘豐和大道平行的豐和二路，其中目前與紅谷五路有約1－2米高差，與新修豐和二路基本持平。項目地塊土壤為南方典型的紅壤，地塊前期為基本農(nóng)田，地面坡度小，較為平整。位于地塊南面還有較大水面，項目建設(shè)中可以進行利用或者營造。項目分析項目周邊環(huán)境尚可名門世家商業(yè)用地總部基地本案紅谷五路名門世家豐和大道豐和二路紅谷灘政務(wù)與商務(wù)中心區(qū)商業(yè)用地有紅谷灘主干道紅谷五路和豐和二路靠于項目，與紅谷灘政務(wù)商務(wù)中心區(qū)臨近，屬于紅谷灘腹地。交通通達度很高，就近于南昌紅谷灘政務(wù)和商務(wù)中心和腹地的優(yōu)勢，基礎(chǔ)設(shè)施和配套都將得到逐步的完善。項目分析項目發(fā)展前景較好本項目是南昌市政府規(guī)劃的紅谷灘新區(qū)總部基地地塊之一，屬于紅谷灘總部基地范疇，也是南昌市政府大力扶持總部基地六家公司之一的地塊，規(guī)劃和建設(shè)上統(tǒng)一接受南昌市政府規(guī)劃。即于處于紅谷灘中心區(qū)的地理位置優(yōu)勢和南昌市政府對于項目的政策支持、資金補助和總部基地六家公司共同打造。因此本項目市場發(fā)展前景較好。政府政策支持紅谷中心區(qū)優(yōu)勢總部基地規(guī)模優(yōu)勢CBD中的CBD報告內(nèi)容項目定位項目定位項目定位原則1、與政府總部基地打造思路為原則；2、定位結(jié)合市場因素，緊密與市場相連；3、辦公樓部分與商業(yè)部分定位互為一體，能有機結(jié)合，體現(xiàn)整體性，減少對項目整體形象的推廣費用；4、利于后期產(chǎn)品迅速銷售為原則；5、盡量與開發(fā)商行業(yè)背景相結(jié)合為原則；項目定位整體定位大環(huán)境引導(dǎo)因素本項目為南昌紅谷灘新區(qū)打造的總部基地項目之一，具有規(guī)模優(yōu)勢和影響力。本項目為南昌CBD中的CBD大概念演繹項目定位項目主題定位自然美學(xué)商務(wù)辦公廣場全新商務(wù)與辦公理念,引領(lǐng)進入后辦公時代，從辦公室到酒店公寓都有美學(xué)藝術(shù)熏陶和自然植物的芬芳，從而體會工作的快樂和享受生活的樂趣集商品展示場所和銷售場所為一體完善的酒店公寓服務(wù)體系和先進的辦公環(huán)境設(shè)施生態(tài)商務(wù)與辦公，內(nèi)部采用環(huán)保性材料，最大化減少各類污染對商務(wù)辦公人士的危害自然植物和美學(xué)藝術(shù)得利用，提出全新商務(wù)與辦公概念整體定位項目定位項目功能定位打造一個集商務(wù)往來商務(wù)會議辦公娛樂產(chǎn)品展銷為一體的綜合性項目功能表現(xiàn)：

1、優(yōu)越的辦公條件

2、智能化會議系統(tǒng)

3、豪華酒店公寓

4、功能齊全的展示銷售系統(tǒng)

5、完備的娛樂設(shè)施整體定位項目定位項目形象定位江西商務(wù)辦公生態(tài)港具體表現(xiàn)：

1、江西第一家商務(wù)辦公港

2、辦公、酒店公寓、底層商業(yè)、及商務(wù)會議共同構(gòu)成商務(wù)主題。

3、位于紅谷灘政務(wù)和商務(wù)中心區(qū)域

4、功能齊全的展示銷售系統(tǒng)，為產(chǎn)品展銷提供良好平臺

5、全國首創(chuàng)生態(tài)與藝術(shù)結(jié)合型商務(wù)辦公中心整體定位項目定位整體定位項目推廣案名建議卡斯特商務(wù)廣場卡斯特是歐洲最大的葡萄酒貿(mào)易商名稱和著名酒莊名稱，其為葡萄酒莊園，有優(yōu)越的自然生態(tài)環(huán)境和高藝術(shù)品質(zhì)的建筑，代表意思為高貴，含有藝術(shù)品質(zhì)，具有一定的知名度和影響力。商務(wù)表明本項目基本形態(tài)涵蓋商務(wù)往來、商務(wù)辦公、商務(wù)會議等等多重內(nèi)容，體現(xiàn)項目本質(zhì)意義。項目定位整體定位項目推廣案名建議以開發(fā)商名稱命名，有利于開發(fā)商知名度的提高和品牌價值的提升。商務(wù)表明本項目基本形態(tài)涵蓋商務(wù)往來、商務(wù)辦公、商務(wù)會議等等多重內(nèi)容，體現(xiàn)項目本質(zhì)意義。港涵蓋內(nèi)容廣泛，表明規(guī)模大配置齊全。巨華－江西商務(wù)港項目定位江西建材商務(wù)中心項目推廣案名建議整體定位以開發(fā)商行業(yè)背景相關(guān)，易于理解。商務(wù)表明本項目基本形態(tài)涵蓋商務(wù)往來、商務(wù)辦公、商務(wù)會議等等多重內(nèi)容，體現(xiàn)項目本質(zhì)意義。中心，體現(xiàn)項目在建材行業(yè)的主體地位。項目定位項目推廣案名建議整體定位卡布基諾商務(wù)廣場派克商務(wù)廣場九鼎商務(wù)廣場項目定位公寓定位公寓主題定位科技型自然美學(xué)酒店公寓將尖端科技應(yīng)用于公寓產(chǎn)品中，體現(xiàn)公寓的高端性室內(nèi)自然生態(tài)突出公寓人與自然和諧共生經(jīng)典藝術(shù)長廊體現(xiàn)公寓內(nèi)部整體的高雅視覺效果

美學(xué)：是指能讓人感觀和心理上都進入一種高雅放松的狀態(tài)，也指產(chǎn)品從設(shè)計到建造完畢都遵循人的心理于感觀因素，也是尊崇人性化的一種方式。項目定位公寓定位公寓形象定位商務(wù)休閑第一居所自然生態(tài)與人和諧共生，滿足商務(wù)人士在一天工作結(jié)束后需求與自然親近接觸的強烈愿望；美學(xué)藝術(shù)給予商務(wù)人士高雅的享受，即滿足商務(wù)人士心理需求，同時也是體現(xiàn)商務(wù)人士高雅的身份象征；為全國首個自然與美學(xué)概念酒店公寓。美學(xué)長廊自然植物館凡高作品項目定位寫字樓定位走常規(guī)思路擴大使用面辦公樓面向所有企業(yè)無差異化普通寫字樓定位思路一項目定位突破常規(guī)路線做專業(yè)寫字樓辦公樓面向相關(guān)企業(yè)打造江西建材行業(yè)貿(mào)易中心定位思路二寫字樓定位項目定位寫字樓定位定位突出點與概念研展點專業(yè)寫字樓普通寫字樓江西建材商務(wù)中心與公寓產(chǎn)品相同自然、美學(xué)主題突出科技或者其他主題方向一方向二普通高端寫字樓形象為突出點與概念研展點卡斯特商務(wù)廣場項目定位項目定位思路判定專業(yè)寫字樓無差異化普通寫字樓直面競爭壓力少多面向企業(yè)范圍少多優(yōu)勢利用本身行業(yè)優(yōu)勢，獲得大的突破，能更好的集聚同行業(yè)企業(yè)面向的客戶面更廣，但很難找到突破點風(fēng)險系數(shù)大小在對于本項目做無差異化普通寫字樓和專業(yè)寫字樓的判定上，風(fēng)險上判斷專業(yè)寫字樓更大，但是更容易異軍突起，占領(lǐng)市場。無差異化普通寫字樓風(fēng)險小，但是很難得到突破。（探討項目）寫字樓定位項目定位裙樓定位主題定位集商務(wù)會議、商務(wù)娛樂、商務(wù)展示銷售為一體綜合性商務(wù)廣場大小商務(wù)多功能會議室多種類型的娛樂生活館先進的展示及銷售系統(tǒng)項目定位裙樓定位主要業(yè)態(tài)分布建議一層：名品展銷館

獨立劃分，配合展示指引系統(tǒng)，成為展示及銷售形象店二層：娛樂生活館

咖啡廳、餐飲店、運動館、等三層：小型多功能商務(wù)會議室

HI吧、KTV、可多用途利用，會議室不利用時可以改成影院經(jīng)營；

報告內(nèi)容產(chǎn)品配置建議產(chǎn)品建議物業(yè)類型分布酒店公寓寫字樓多功能會議區(qū)娛樂休閑館名品展售館江西商務(wù)辦公港產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議利用公共空間建設(shè)美學(xué)藝術(shù)長廊復(fù)制世界名畫對美學(xué)藝術(shù)長廊進行裝飾，添加雕塑元素，突出高雅精神分為。產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議打造植物館和植物生態(tài)氧吧每層走廊和公共部位擺設(shè)不同風(fēng)格和類型的盆景，體現(xiàn)品種和生態(tài)多樣性。產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議硬件設(shè)施：

高速寬帶和無線寬帶接入智能化虹膜指紋系統(tǒng)中央空調(diào)系統(tǒng)智能化叫喚服務(wù)系統(tǒng)大廳入門自動候梯服務(wù)系統(tǒng)（公寓）智能化廣播及背景音樂系統(tǒng)智能化防盜系統(tǒng)

中央吸塵系統(tǒng)

自動候梯虹膜指紋設(shè)備產(chǎn)品建議公寓產(chǎn)品建議建議公寓提供精裝修，增加產(chǎn)品附加值星級酒店式專項服務(wù)商務(wù)酒店式產(chǎn)品建議公寓產(chǎn)品建議服務(wù)內(nèi)容展示洗衣、送餐、訂票等酒店式服務(wù)

電話/衛(wèi)星會議

商務(wù)活動策劃

會議/會展服務(wù)

貴賓接送服務(wù)報告內(nèi)容產(chǎn)品分割建議產(chǎn)品分割建議說明：由于項目為政府統(tǒng)一