財(cái)務(wù)管理（第2版）第五章

第五章引導(dǎo)案例

京城職業(yè)房東也賺錢

來自溫州的蘇先生是一位老資格的房地產(chǎn)投資人。自1999年開始，蘇先生開始在北京買樓后出租。據(jù)蘇先生介紹，截至今年10月，已經(jīng)“精選”了10余套住宅，這些房產(chǎn)基本上一比較滿意的價(jià)格出租給租戶，給蘇先生帶來了豐厚的投資收益：扣除出租房稅金、物業(yè)管理費(fèi)用以及償還房屋的按揭貸款，蘇先生目前每月得到的租金凈收益為.5萬元。而蘇先生對(duì)這些房產(chǎn)的先期投資（包括房屋首付款、律師費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、公共維修基金、契稅、裝修費(fèi)等）共計(jì)240萬元。這樣算下來，蘇先生的年投資收益率超過了12％。（項(xiàng)目投資要算好現(xiàn)金流入和流出）1第5章項(xiàng)目投資管理本章學(xué)習(xí)要點(diǎn)：●現(xiàn)金流量的含義；●項(xiàng)目現(xiàn)金流量的測算方法；●項(xiàng)目決策評(píng)價(jià)指標(biāo)的計(jì)算原理及決策應(yīng)用；●幾種典型的項(xiàng)目投資決策方法及應(yīng)用；25.1項(xiàng)目投資概述5.1.1項(xiàng)目投資的概念5.1.2項(xiàng)目投資決策的原則科學(xué)性原則項(xiàng)目投資原則可行性原則收益性原則和諧性原則35.1.3項(xiàng)目投資決策的程序2.投資可行性研究階段項(xiàng)目投資決策程序原則3.項(xiàng)目評(píng)估決策階段4.項(xiàng)目投資控制預(yù)算實(shí)施階段5.投資項(xiàng)目再評(píng)估階段1.選定投資機(jī)會(huì)、投資立項(xiàng)階段45.2項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量及其測算5.2.1項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量的含義5.2.2項(xiàng)目投資現(xiàn)金凈流量的測算方法1.初始現(xiàn)金凈流量例題見教材例5－152.營業(yè)現(xiàn)金凈流量3.終結(jié)現(xiàn)金凈流量例題見教材例5－165.3項(xiàng)目投資評(píng)價(jià)指標(biāo)5.3.1非貼現(xiàn)評(píng)價(jià)指標(biāo)1.平均報(bào)酬率（ARR）例題見教材例5.2決策規(guī)則：◆在單一項(xiàng)目決策時(shí)，平均報(bào)酬率高于投資人要求的最低報(bào)酬率時(shí)接受。否則，放棄；◆在多個(gè)方案的互斥選擇中，則平均報(bào)酬率高的方案更優(yōu)。72.靜態(tài)投資回收期（ｎ）（1）各年凈現(xiàn)金流量相等例題見教材例5.38決策規(guī)則：◆在單一項(xiàng)目決策時(shí)，投資回收期低于投資人要求的回收期接受，否則，放棄；◆在多個(gè)互斥方案選擇決策時(shí)，投資回收期短的方案較優(yōu)。（2）各年?duì)I業(yè)現(xiàn)金凈流量不相等例題見教材例5.491.動(dòng)態(tài)投資回收期計(jì)算原理動(dòng)態(tài)投資回收期是以公司要求的最低收益率為折現(xiàn)率計(jì)算項(xiàng)目各期現(xiàn)金流量的現(xiàn)值，再運(yùn)用投資回收期公式計(jì)算項(xiàng)目的投資回收期。動(dòng)態(tài)投資回收期5.3.2貼現(xiàn)評(píng)價(jià)指標(biāo)2.決策規(guī)則：◆在單一項(xiàng)目決策時(shí)，投資回收期低于投資人要求的回收期接受，否則，放棄；◆在多個(gè)互斥方案選擇決策時(shí)，投資回收期短的方案較優(yōu)。例題見教材例5.5101.凈現(xiàn)值計(jì)算原理投資項(xiàng)目建造完成投入生產(chǎn)運(yùn)營后，各年?duì)I業(yè)凈現(xiàn)金流量按企業(yè)要求的必要投資酬率折算為項(xiàng)目建造初期的總現(xiàn)值減去初始投資現(xiàn)值后的差額，稱為凈現(xiàn)值。凈現(xiàn)值（NPV）2.決策規(guī)則：◆單一方案決策時(shí)，凈現(xiàn)值大于零，方案應(yīng)接受。否則，放棄◆多個(gè)互斥方案選擇時(shí)，凈現(xiàn)值大于零中最大者，方案更優(yōu)。例題見教材例5.611凈現(xiàn)值率（NPVR）1、凈現(xiàn)值率原理凈現(xiàn)值率是投資項(xiàng)目凈現(xiàn)值與初始投資現(xiàn)值之比率（用NPVR表示）。計(jì)算公式是：2、凈現(xiàn)值率法的決策規(guī)則◆單一投資方案決策時(shí)，凈現(xiàn)值率大于零，方案應(yīng)該接受。否則，放棄；◆多個(gè)互斥投資方案決策時(shí)，凈現(xiàn)值率大于零中最大者，方案更優(yōu)。見教材例5.712現(xiàn)值指數(shù)（PI）1.現(xiàn)值指數(shù)計(jì)算原理現(xiàn)值指數(shù)又稱為利潤指數(shù)、獲利指數(shù)，是未來投資現(xiàn)金凈流量總現(xiàn)值與初始投資現(xiàn)值的比率。計(jì)算公式為：2、現(xiàn)值指數(shù)法的決策規(guī)則◆單一投資方案決策時(shí)，PV大于1，方案接受。否則，放棄；◆多個(gè)互斥投資方案決策時(shí)，PV大于1中最大者，方案更優(yōu)。見教材例5.813內(nèi)部報(bào)酬率（IRR）1.內(nèi)部報(bào)酬率的計(jì)算原理內(nèi)部報(bào)酬率又稱內(nèi)含報(bào)酬率，是使項(xiàng)目現(xiàn)金流量凈現(xiàn)值等于零時(shí)的貼現(xiàn)率。計(jì)算公式為：2.內(nèi)部報(bào)酬率法的決策規(guī)則◆單一方案決策時(shí)，內(nèi)部報(bào)酬率大于企業(yè)必要投資報(bào)酬率時(shí)應(yīng)接受；否則，放棄。◆多個(gè)互斥方案選擇時(shí)，內(nèi)部報(bào)酬率高于必要報(bào)酬率最大者更優(yōu)。143.內(nèi)部報(bào)酬率計(jì)算方法(1)如果每年現(xiàn)金流量相等，則應(yīng)采用年金現(xiàn)值系數(shù)比例折算法。第一步：計(jì)算凈現(xiàn)值為零時(shí)的年金現(xiàn)值系數(shù)第二步：查年金現(xiàn)值系數(shù)表第三步：在年金現(xiàn)值系數(shù)表第ｎ期年金現(xiàn)值系數(shù)中查到與上述年金現(xiàn)值系數(shù)相鄰的較大和較小的兩個(gè)系數(shù)及對(duì)應(yīng)的貼現(xiàn)率，采用比例折算法計(jì)算該投資方案的內(nèi)部報(bào)酬率。例題見教材例5.915（2）如果項(xiàng)目各期現(xiàn)金流量不相等，則應(yīng)采用逐步測試比例折算法。

第一步：先建立各年現(xiàn)金流量的總現(xiàn)值減去初始投資的凈現(xiàn)值等于零的公式第二步：給定貼現(xiàn)率逐步測試。第三步：根據(jù)找到的貼近于零的兩個(gè)凈現(xiàn)值及其貼現(xiàn)率，采用比例折算法計(jì)算出內(nèi)部報(bào)酬率。例題見教材例5.10165.4投資決策評(píng)價(jià)指標(biāo)的運(yùn)用5.4.1設(shè)備租賃或購買決策1.購買設(shè)備現(xiàn)金流出現(xiàn)值172.租賃設(shè)備現(xiàn)金流出現(xiàn)值例題見教材例5.11185.4.2設(shè)備更新決策1.設(shè)備更新改造的決策方法◆凈現(xiàn)值法。分別計(jì)算新舊設(shè)備各自現(xiàn)金流量的凈現(xiàn)值指標(biāo)，按互斥方案的規(guī)則進(jìn)行決策?！舨盍糠治龇āＳ?jì)算新舊設(shè)備現(xiàn)金凈流量的差額，然后計(jì)算差量現(xiàn)金凈流量的凈現(xiàn)值，按單一項(xiàng)目決策規(guī)則進(jìn)行決策的方法

下面重點(diǎn)介紹差量分析法19計(jì)算差量現(xiàn)金流量：例題見教材例5.12205.4.3壽命期不相同方案的比較決策1.年均凈現(xiàn)值法例題見教材例5.13決策規(guī)則：年均凈現(xiàn)值最大者較優(yōu)212.最小公倍壽命法最小公倍壽命法是將不同壽命期限的項(xiàng)目轉(zhuǎn)化為相同壽命期限，計(jì)算相同年限內(nèi)的凈現(xiàn)值指標(biāo)進(jìn)行決策。決策規(guī)則：凈現(xiàn)值最大者較優(yōu)例題見教材例5.1422