土地評價(jià)與土地管理

土地評價(jià)與土地管理第1頁/共86頁土地評價(jià)與土地管理

LandEvaluationandManagement

第2頁/共86頁第八章城鎮(zhèn)土地分等定級城市系統(tǒng)的特點(diǎn)城鎮(zhèn)土地定級理論第3頁/共86頁第一節(jié)城市生態(tài)系統(tǒng)的特點(diǎn)一、城市系統(tǒng)的組成自然系統(tǒng)：居民賴以生存的物質(zhì)環(huán)境，陽光、空氣、淡水、氣候、巖石、土壤、生物、礦藏、自然景觀。作用：對城市活動的支持、緩沖、凈化。第4頁/共86頁經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)：涉及生產(chǎn)、分配、流通、消費(fèi)的各個(gè)環(huán)節(jié)，包括工業(yè)、農(nóng)業(yè)、交通、運(yùn)輸、貿(mào)易、金融、建筑、通訊、科技。作用：物資由分散到集中的告密度運(yùn)轉(zhuǎn)、能量從低質(zhì)到高質(zhì)的高度集聚、信息從低序向高序的連續(xù)積累。第5頁/共86頁社會系統(tǒng)：涉及城市人口物質(zhì)生活和精神生活，以高密度的人口和高強(qiáng)度的生活消費(fèi)為特征，包括居住、飲食、教育、服務(wù)、供應(yīng)、醫(yī)療、娛樂記心理，涉及文化、藝術(shù)、宗教、法律等上層建筑范疇。存在于意識形態(tài)領(lǐng)域中。第6頁/共86頁二、城市系統(tǒng)的結(jié)構(gòu)空間結(jié)構(gòu)：交通干線、各類建筑群、街道、綠地等。往往取決于城市的地理?xiàng)l件、社會制度、經(jīng)濟(jì)狀況、種族組成。社會結(jié)構(gòu)：包括人口、勞動力、智力結(jié)構(gòu)。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)：由生產(chǎn)系統(tǒng)、消費(fèi)系統(tǒng)、流通系統(tǒng)組成。第7頁/共86頁城市系統(tǒng)的結(jié)構(gòu)研究中，最能反映系統(tǒng)內(nèi)部運(yùn)動規(guī)律的關(guān)鍵因素：城市人口、城市經(jīng)濟(jì)活動、城市土地利用。其中土地利用最重要，它是人類社會經(jīng)濟(jì)活動規(guī)模與水平的綜合反映，也是空間結(jié)構(gòu)狀況的實(shí)際反映。第8頁/共86頁三、城市生態(tài)系統(tǒng)的特點(diǎn)：以人為主體容量大；流量大；密度高；運(yùn)轉(zhuǎn)快；高度開放。第9頁/共86頁四、城市生態(tài)系統(tǒng)的運(yùn)行（一）能量流1、城市為自身運(yùn)轉(zhuǎn)而引入、加工、消費(fèi)的能量；2、城市引入低級低效原生能源（一次能源），經(jīng)加工輸出高級高效的次生能源。遵循兩個(gè)基本原理：熱力學(xué)第一第二定律；除部分熱損耗是由輻射傳輸外，其余的能量都是由物質(zhì)攜帶的，能流的特點(diǎn)體現(xiàn)在物質(zhì)流動中。第10頁/共86頁（二）物質(zhì)流自然流動的物質(zhì)（空氣流動、自然水體流動）和人工推動的物質(zhì)流（交通運(yùn)輸）。第11頁/共86頁（三）人口流特殊的物質(zhì)流。包括時(shí)間空間的變化。勞力流、智力流。世界幾個(gè)主要城市建成區(qū)的人口密度（萬人/km2）城市東京北京莫斯科倫敦巴黎紐約人口密度1.421.251.080.920.830.88第12頁/共86頁（四）信息流指消息、知識、政策、法律以及管理指令等系統(tǒng)內(nèi)、系統(tǒng)間的傳遞。第13頁/共86頁五、城市生態(tài)系統(tǒng)平衡的標(biāo)志（一）土地資源利用合理：城市建設(shè)對土地利用的要求:地形較平坦,一般坡度小于10度;土地具有一定的承壓力,通常大于1000g/cm2或10000kg/m2;不易受洪水淹沒,排水暢通,地下水埋深大于1m;無地質(zhì)災(zāi)害,如斷裂、地面沉降、泥石流、滑坡威脅；地理環(huán)境好；土地利用方式基本能體現(xiàn)土地的自然生態(tài)功能和發(fā)揮土地的資源優(yōu)勢。第14頁/共86頁（二）淡水資源供應(yīng)充裕（三）城市人口與城市容量相宜（四）城市生活質(zhì)量不斷提高第15頁/共86頁

六、城鎮(zhèn)用地及其影響因素自然環(huán)境條件城市發(fā)展人為因素第16頁/共86頁（一）自然環(huán)境條件與城市發(fā)展地質(zhì)條件水文地質(zhì)條件氣候條件地形條件第17頁/共86頁1.地質(zhì)條件對城市發(fā)展的影響地基的影響滑坡、崩塌、地震等地質(zhì)災(zāi)害的影響地面下降第18頁/共86頁地基類別承載力（t/m2）碎石40-70角礫30-50粘土25-50粗砂、中礫24-34細(xì)砂16-22大孔土12-16沿海淤泥15-25泥炭4-10自然地基構(gòu)成與地基承載力第19頁/共86頁2.水文條件對城市發(fā)展的影響地面水源的影響地下水位及水質(zhì)的影響城市的缺水問題第20頁/共86頁3.氣候條件條件對城市發(fā)展的影響局地氣候（城市氣候）太陽輻射、風(fēng)向、溫度、濕度、降水等方面的作用城市污染的氣候條件第21頁/共86頁4.地形條件條件對城市發(fā)展的影響地形條件對城市布局、道路結(jié)構(gòu)、工程建設(shè)、供排水的影響重慶、承德、拉薩、蘭州等第22頁/共86頁（二）人文條件與城市發(fā)展經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)規(guī)模城市地域的功能劃分城市發(fā)展的階段性宏觀政策與城市發(fā)展第23頁/共86頁1.經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)規(guī)模產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整對城市規(guī)模的影響（1）農(nóng)用地減少，交通和城鎮(zhèn)用地?cái)U(kuò)大（2）經(jīng)濟(jì)規(guī)模對城市發(fā)展的影響第24頁/共86頁2.城市地域的功能劃分城市地域的功能劃分：工業(yè)、商業(yè)、建筑業(yè)、交通運(yùn)輸業(yè)、金融業(yè)、保險(xiǎn)業(yè)、信息產(chǎn)業(yè)、物流業(yè)等城市區(qū)位的不同需求導(dǎo)致的功能分異對城市發(fā)展的影響。我國不同城市的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展問題？第25頁/共86頁3.城市發(fā)展的階段性

城市不同發(fā)展階段對其用地規(guī)模、結(jié)構(gòu)、功能等方面的影響。第26頁/共86頁4.城市發(fā)展的政策因素

三線建設(shè)西部開發(fā)第27頁/共86頁第二節(jié)城鎮(zhèn)土地定級理論第28頁/共86頁一、城鎮(zhèn)土地分等定級的概念及對象（一）城鎮(zhèn)土地分等定級概念根據(jù)城鎮(zhèn)土地的經(jīng)濟(jì)和自然兩方面的屬性及其在城鎮(zhèn)社會經(jīng)濟(jì)活動中的地位和作用，綜合評定土地質(zhì)量，劃分城鎮(zhèn)土地等級的過程。分等和定級是兩個(gè)相互銜接的工作。第29頁/共86頁（二）土地分等定級的對象城鎮(zhèn)建成區(qū)和近郊區(qū)范圍內(nèi)的所有土地，城鎮(zhèn)附近的獨(dú)立工礦等用地也可一起進(jìn)行評定。第30頁/共86頁二、土地分等定級的理論基礎(chǔ)土地質(zhì)量觀地租理論地價(jià)理論區(qū)位理論第31頁/共86頁三、 土地分等定級體系與基本程序

城鎮(zhèn)土地分等定級采用“等”和“級”兩個(gè)層次的劃分體系。

分等是城鎮(zhèn)之間的橫向?qū)Ρ?，將城?zhèn)作為一個(gè)點(diǎn)，從整體上研究和反映城鎮(zhèn)與城鎮(zhèn)之間土地的等別差異，評價(jià)成果在一定區(qū)域內(nèi)具有可比性。

定級是在城鎮(zhèn)內(nèi)部進(jìn)行的，是城鎮(zhèn)內(nèi)部土地的比較，反映其內(nèi)部土地的差異，通過城鎮(zhèn)內(nèi)部區(qū)位條件和利用效益分析，劃分出土地級別高低，級的順序是在各城鎮(zhèn)內(nèi)部統(tǒng)一排列的。等級＆（一）城鎮(zhèn)土地分等定級體系第32頁/共86頁（二）城鎮(zhèn)土地分等定級的程序準(zhǔn)備工作：分等定級工作隊(duì)伍的組建、經(jīng)費(fèi)籌集、工作計(jì)劃、確定技術(shù)方案、資料收集和整理。土地分等定級：分等定級單元的劃分、選擇影響因素、計(jì)算因素分級分值、權(quán)重的確定、計(jì)算因素指數(shù)和單元總指數(shù)、劃分土地等級、繪制相應(yīng)成果圖。成果驗(yàn)收與審定：報(bào)請上級主管部門和專家對分等定級成果驗(yàn)收、評審。第33頁/共86頁城市土地定級的技術(shù)路線與方法程序課題準(zhǔn)備因素制圖綜合評價(jià)成果輸出組織落實(shí)制定方案制定計(jì)劃基礎(chǔ)資料準(zhǔn)備預(yù)選定級因素劃分工作單元確定定級因素與權(quán)重采集分析因素資料因素分值計(jì)算編制因素分值圖確定評價(jià)單元總分值計(jì)算作總分頻率圖初步分級級差收益測算土地分級圖圖件整飾面積量算等級結(jié)構(gòu)分析系列成果圖定級研究報(bào)告數(shù)據(jù)表格第34頁/共86頁四、城鎮(zhèn)土地定級的方法(一)土地分等定級的原則綜合分析原則主導(dǎo)因素的原則:權(quán)重體現(xiàn)地域分異的原則定級與估價(jià)相結(jié)合的原則第35頁/共86頁(二)方法體系先用多因素分值加權(quán)求和法評定土地等級，再進(jìn)行典型行業(yè)的土地收益或地價(jià)測算，再計(jì)算各行業(yè)及特殊地段收益的增減系數(shù)。這三個(gè)步驟構(gòu)成城鎮(zhèn)土地定級的完整方法體系。第36頁/共86頁多因素綜合評定法計(jì)算公式Pi=∑FijWij

…………(1)Pi——i因素的評分值（評價(jià)值）

Fij——i因素中第j因子的分值

Wij——i因素中第j因子的作用指數(shù)（權(quán)重）P=∑PiWi

…………(2)i=1mP——土地某個(gè)評價(jià)單元的總評分值——劃分土地級別

Wi——第i因素的權(quán)重值

Pi——評分值第37頁/共86頁五、定級因素指標(biāo)體系（一）因素因子的指標(biāo)體系定量指標(biāo)定性指標(biāo)（二）定級因素選擇的原則主導(dǎo)因素：必選因素，用于各種城市土地定級非主導(dǎo)因素：根據(jù)具體情況選擇①影響要大；②覆蓋面要完全；③要能反映差異。市地區(qū)位城市設(shè)施完備度（三）影響土地級別的主要因素(見表8.2)。第38頁/共86頁1.市地區(qū)位：指城市的繁華度、交通的便捷度。繁華度：指城市某種職能的聚集度，巨大的吸引力、高額利潤、收益、交際頻繁、活躍。商業(yè)的聚積效益聚積規(guī)?；パa(bǔ)性距離第39頁/共86頁交通的通達(dá)度道路功能道路寬度道路網(wǎng)密度對外交通設(shè)施公交便捷度2.交通條件第40頁/共86頁3.基本設(shè)施完備度：基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施交通給水供電供氣能源排水通訊抗災(zāi)影劇院郵電文化館體育場館幼兒園學(xué)校公園醫(yī)院城市基礎(chǔ)設(shè)施城市公用服務(wù)設(shè)施第41頁/共86頁4.環(huán)境條件：環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣：大氣，水，噪聲（80分貝）綠地覆蓋度：自然條件優(yōu)劣：地形、坡度 土地承載力 洪水淹沒及排水情況等黏土類：4Kg/cm2巖石類：300Kg/cm2（地耐力）第42頁/共86頁人口密度：單位面積土地上人口的數(shù)量。 建筑密度：建筑面積占土地總面積的比值。容積率:單位面積上建筑面積總和。城市規(guī)劃：對土地未來的級別的影響。5.其他

第43頁/共86頁（四）各因素權(quán)重的確定權(quán)重：反映土地定級因素重要程度的體現(xiàn);可采用因素比較法、層次分析法和特爾菲法等確定;權(quán)重值在0~1之間;權(quán)重的綜合為1.第44頁/共86頁定級因素繁華程度交通條件基礎(chǔ)設(shè)施狀況環(huán)境狀況人口狀況商服繁華影響度道路通達(dá)度公交便捷度對外交通便利度路網(wǎng)密度生活設(shè)施完善度公用設(shè)施完善度環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度文體設(shè)施影響度綠地覆蓋度自然條件優(yōu)越度人口密度選擇性必選至少一種必選備選至少一種必選備選備選重要性順序12或33或24或55或4權(quán)重值范圍0.2-0.40.3-0.050.2-0.030.15-0.02第45頁/共86頁P(yáng)157—176頁自學(xué)一下山西省太原市在進(jìn)行城市土地定級工作中，權(quán)重值確定選用特爾菲法，所選定的定級因素及權(quán)重如表8.4所示。第46頁/共86頁因素分值權(quán)重值商服繁華度32.60.326交通條件29.40.294基礎(chǔ)設(shè)施11.30.113公共服務(wù)設(shè)施10.00.100環(huán)境因素9.30.093其它因素7.40.074第47頁/共86頁六、土地定級因素分值計(jì)算方法（一）與定級因素分值有關(guān)的概念：（因素）分值：同一因素，由于不同規(guī)模、作用、功能的各種分值的迭加、修訂后獲得的值——反映某塊土地某一因素的優(yōu)劣。（土地）總分：各定級因素的加權(quán)分值之和——反映土地質(zhì)量優(yōu)劣。注意：分值與土地的優(yōu)劣呈正相關(guān),土地條件越好，得分值越高，土地質(zhì)量越高，級別就越高。分值體系采用0——100分的封閉區(qū)間。第48頁/共86頁（二）因素分值計(jì)算方法1.因素對土地的影響方式及類型點(diǎn)線狀因素這些因素依附的客體占地少，空間上明顯聚集現(xiàn)象，不僅對本身所在的位置有影響，還能通過輻射效應(yīng)，對周圍地塊乃至整個(gè)城市有影響。面狀因素占地面積大，只對自身所在客體有影響。第49頁/共86頁2.不同類型因素分值計(jì)算的一般方法（1）面狀因素分值計(jì)算方法：fi——某定級因素的作用分Xmin，Xmax，Xi

指標(biāo)的最小值、最大值和某土地因素指標(biāo)值第50頁/共86頁（2）點(diǎn)線狀土地因素分值計(jì)算方法先在各因素內(nèi)按規(guī)模或類型求出各點(diǎn)線狀設(shè)施的相對作用分，各作用分值最大為100。根據(jù)因素的類型或規(guī)模，計(jì)算其作用和平均影響范圍，并劃分若干相對距離區(qū)間。根據(jù)因素的影響逐漸隨距離衰減，選取不同的數(shù)學(xué)模型，計(jì)算各相對距離的作用分。第51頁/共86頁公式：線形非線形F——某一土地指標(biāo)在某一相對距離上的作用分；m——作用分基值；r——地塊的相對距離;r=di/ddi——某某點(diǎn)距影響因素的實(shí)際距離;d——因素影響半徑；[0≤r≤1]其中:第52頁/共86頁（三）具體因素作用分值計(jì)算1.繁華程度作用分值計(jì)算（1）商服中心級別確定：

大城市，商服中心一般劃分為4個(gè)級別，市級、區(qū)級、小區(qū)級、街區(qū)級；中等城市，商服中心一般劃分為3個(gè)級別；小城市以下則為1—2個(gè)。選取銷售總額，總利潤，單位面積銷售額，占地面積，營業(yè)面積，中心職能種類，商店總數(shù)，職工人數(shù)中一項(xiàng)或幾項(xiàng)衡量商服中心級別。第53頁/共86頁（2）繁華影響度分值計(jì)算與迭加：A.商服中心規(guī)模指數(shù)的確定：將城鎮(zhèn)最高級商服中心賦以最高分（100分），其余按規(guī)模指數(shù)計(jì)算，公式：Mi——某級商服中心規(guī)模指數(shù)；Bi——某級商服中心經(jīng)濟(jì)指標(biāo)實(shí)際值；Bmax——某級商服中心最大值B.商服繁華作用分：公式：Fi=Mi-MjFmin=MminFi——繁華作用分；Mi、Mj、Mmin——分別為某級、次一級、最低級中心的規(guī)模指數(shù)。第54頁/共86頁經(jīng)濟(jì)指標(biāo)中心級別年銷售額（萬元）職能種類（種）一100050二60050三30030經(jīng)濟(jì)指標(biāo)中心級別年銷售額規(guī)模指數(shù)職能種類規(guī)模指數(shù)一100×1000/1000=100100×50/50=100二100×600/1000=60100×50/50=100三100×300/1000=30100×30/50=601商服中心經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2規(guī)模指數(shù)計(jì)算表中心級別綜合規(guī)模指數(shù)一0.7×100+0.3×100=100二0.7×60+0.3×100=72三0.7×100+0.3×60=393綜合規(guī)模指數(shù)計(jì)算表W1=0.7W2=0.3F1=M1-M2=100-72=28F2=M2-M3=72-39=33F3=M3=39第55頁/共86頁綜合規(guī)模指數(shù)公式商服中心綜合規(guī)模指數(shù)指標(biāo)權(quán)重值標(biāo)準(zhǔn)化指標(biāo)值第56頁/共86頁C.商服中心影響半徑確定

r=di/ddi-某點(diǎn)距該中心的實(shí)際距離;d-某級商服中心的影響半徑.D.商服繁華影響度分值計(jì)算遵從指數(shù)衰減規(guī)律,公式:fi=Fi(1-r)Fi-繁華影響度作用分值;Fi-某級商服中心功能分;r-相對距離.第57頁/共86頁2.交通條件的作用分值計(jì)算道路通達(dá)度的分值計(jì)算公交便捷度的分值計(jì)算3.基礎(chǔ)設(shè)施作用分值計(jì)算4.環(huán)境條件的作用分值計(jì)算5.人口密度作用分值計(jì)算第58頁/共86頁七、評價(jià)單元的劃分

單元劃分的原則

單元劃分的方法

單元指標(biāo)值的確定第59頁/共86頁（一）單元劃分的原則1．單元內(nèi)影響因素基本相同，作用程度大體一致。目的是保持內(nèi)部特性和區(qū)位條件的相對均一，單元內(nèi)各點(diǎn)（地塊）分值的差異不得大于100/n（n為城鎮(zhèn)土地分級數(shù)目），即分值差異的標(biāo)準(zhǔn)是100/n。2．明顯屬于同一商服中心的區(qū)域，不能分割為不同單元，以保持其功能的完整性。3．除交通性道路外，兼有商業(yè)等多種用途的道路不作為單元分界線。兼作商業(yè)用的道路，往往形成一個(gè)整體，道路兩側(cè)不僅是等效的，而且存在互補(bǔ)，在劃分單元時(shí)，一般不把緊鄰道路兩側(cè)的地方劃為不同單元。第60頁/共86頁（二）單元劃分的方法案例：江蘇省鎮(zhèn)江市，將鎮(zhèn)江市的建成區(qū)和部分郊區(qū)，按10×10m網(wǎng)格法，劃分860×560個(gè)定級單元；西安市采用主導(dǎo)因素疊置法，主導(dǎo)因素判定法和均質(zhì)地域法相結(jié)合劃分土地定級單元，共劃392個(gè)單元；云南昆明市則是500×500m的方格，共161個(gè)單元。

第61頁/共86頁1．主導(dǎo)因子分值重疊法將采用的幾個(gè)主要因素圖重疊，由此產(chǎn)生不同圖斑，再依單元劃分的原則進(jìn)行圖斑修訂，最后形成單元。一般地，兩個(gè)主導(dǎo)因素的影響圖構(gòu)成的圖斑即可達(dá)到相當(dāng)?shù)木?。?shí)際操作時(shí)，各參評因素的得分應(yīng)依據(jù)給定的權(quán)重?fù)Q算成等值的，這樣才更便于實(shí)際操作。第62頁/共86頁2．網(wǎng)格法和動態(tài)網(wǎng)格法以一定大小的網(wǎng)格作為評價(jià)單元。根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，給出一個(gè)統(tǒng)一的面積限制，然后將同樣面積和幾何形狀的網(wǎng)格布滿全部評價(jià)區(qū)域，單元大小一旦確定，一般不再變動。動態(tài)網(wǎng)格法是選用一定大小的網(wǎng)格構(gòu)成覆蓋評價(jià)地域的初步單元體系；測評初步單元內(nèi)主要因素分值的差異，若在單元的邊界四等分點(diǎn)處同一因素分值差異大于土地定級單元劃分的均質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)100/n（n是指標(biāo)評價(jià)區(qū)內(nèi)預(yù)定評級數(shù)）時(shí)，則以四等分加密此類網(wǎng)格；調(diào)整網(wǎng)格，直到其內(nèi)部差異符合規(guī)定指標(biāo)為止。第63頁/共86頁３.均質(zhì)地域法同一種利用類型的土地，如果是集聚在一個(gè)不太大的地域上，這樣的地域稱為均質(zhì)地域。應(yīng)用均質(zhì)地域法是找出所有的商服中心，并將其標(biāo)在工作圖上，并依據(jù)它們的影響能力劃分出各自影響的粗略邊界。在這個(gè)封閉的圖斑里，按土地利用狀況的不同劃分出不同的單元，如中心商服單元、住宅辦公樓單元、工廠單元等等。４.街坊法把城市中四條相當(dāng)級別的街道所封閉的一個(gè)建筑空間稱為街坊。以每一個(gè)實(shí)際存在的獨(dú)立街坊為一個(gè)評價(jià)單元，進(jìn)行分值的讀取。這種方法操作簡單，但有時(shí)可能會人為降低臨街或抬高街坊內(nèi)的得分值。第64頁/共86頁八、單元總分值的計(jì)算與土地級別的初步劃分

（一）單元總分值的計(jì)算通過各因素作用分值計(jì)算和單元分值的確定，得到各單元內(nèi)各因素的作用分值，單元總分值即根據(jù)單元內(nèi)各因素作用分值和各因素權(quán)重，采用多因素分值加和法。第65頁/共86頁

（二）土地等級的初步劃分根據(jù)求得的評價(jià)單元總分值劃分土地等級。土地等級數(shù)目，由城鎮(zhèn)性質(zhì)、規(guī)模和復(fù)雜程度等特點(diǎn)而定，一般中、小城鎮(zhèn)以3—5級為宜，中等城市4—7級，大城市5—10級。具體劃分方法有數(shù)軸法、剖面圖法、聚類—判別法、頻率曲線法等。第66頁/共86頁1． 數(shù)軸法首先建立一個(gè)數(shù)軸，將各評價(jià)單元總分值標(biāo)點(diǎn)在數(shù)軸上，每一個(gè)單元在數(shù)軸上就有唯一的一個(gè)點(diǎn)代表它。對數(shù)軸觀察，根據(jù)數(shù)軸上點(diǎn)的分布與聚集狀況，選擇點(diǎn)數(shù)稀少處分開，并將此處分值作為等級劃分的分界值。再根據(jù)對分值的定性分析，可以給這些相對密集的區(qū)間定出其代表的等級.P171圖8.2單元總分值分布圖數(shù)軸法有直觀、簡便易操作的優(yōu)點(diǎn)，其不足之處是當(dāng)評價(jià)單元很多時(shí)，需要很長的數(shù)軸，表達(dá)上不太方便。第67頁/共86頁2． 剖面圖法步驟：①在評價(jià)區(qū)域，選擇最能反映城市級差變化的方向作總分剖面圖，以單元編號為橫座標(biāo)，以單元總分值為縱坐標(biāo)。剖面圖應(yīng)能反映城市最繁華區(qū)至最低級、最不繁華區(qū)各級。②以剖面線突變處分值作土地分級的分界值。剖面圖一般是波浪起伏的。第68頁/共86頁3． 總分值頻率曲線統(tǒng)計(jì)法通過對各定級單元的總分值進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，將全部分值區(qū)間劃成若干個(gè)細(xì)小區(qū)間，并統(tǒng)計(jì)各分值區(qū)間內(nèi)分布的單元總數(shù)，通過計(jì)算區(qū)間內(nèi)單元數(shù)占總單元數(shù)的百分比，即頻率分布，可劃分出頻率曲線圖，最后按頻率分布圖的分布趨勢，劃定土地級邊界。該方法的基本思路是：先將每個(gè)總分值作為樣本，對其進(jìn)行頻率統(tǒng)計(jì)，并繪制相應(yīng)的曲線，然后按土地優(yōu)劣實(shí)際情況，選擇若干頻率曲線突變處，結(jié)合野外調(diào)查與定性分析，確定土地級別間的界線值和總級數(shù)。第69頁/共86頁ⅥⅣⅤⅡⅢ圖8.3總分頻率曲線圖第70頁/共86頁九、土地收益測算與級別確定

（一）土地收益的測算（二）土地級別的確定第71頁/共86頁（一）土地收益的測算1．土地收益測算的原則（1）測算以貨幣形態(tài)的土地收益為指標(biāo)測算工作中，只測算貨幣形態(tài)表示的收益。這是因?yàn)椋簻y算是在多因素綜合評出的等級上進(jìn)行的，等級劃分時(shí)，已考慮了其他形式的收益；其次，測算在商業(yè)、金融等對土地最敏感的行業(yè)上進(jìn)行，這些行業(yè)土地收益以貨幣形態(tài)表示；第三，其他形式的土地收益目前未形成適宜的衡量指標(biāo)。第72頁/共86頁（2）測算必須從企業(yè)利潤入手在商品經(jīng)濟(jì)條件下，土地的收益，應(yīng)由商業(yè)企業(yè)的超額利潤表現(xiàn)出來。然而在實(shí)際經(jīng)濟(jì)活動中，這部分超額利潤并不是獨(dú)立存在的，它是作為企業(yè)利潤的一部分，包含在企業(yè)的全部利潤之中。因此要測算土地的收益，就必須分析企業(yè)利潤的構(gòu)成和變化規(guī)律，并從中分解出與土地有關(guān)的那部分超額利潤作為土地收益。第73頁/共86頁（3）測算統(tǒng)一以商服業(yè)利潤作為計(jì)算的標(biāo)準(zhǔn)首先從觀察經(jīng)濟(jì)資料看，商服業(yè)用地單位面積獲利最高。也就是說，商服業(yè)用地的土地使用效益最高；其次，商服業(yè)用地對城市土地位置差異的反映最靈敏，上海市中心繁華區(qū)與邊緣郊區(qū)利潤值相差8—9倍，北京市差異達(dá)20倍左右；再者以商服業(yè)利潤來計(jì)算土地收益比較合理，因?yàn)樵S多商品在不同的商店內(nèi)銷售價(jià)格是一樣的，而且行業(yè)的利潤率一般也由國家限定，所以商服業(yè)利潤量的大小，主要取決于商品銷售量，而商品銷售量又取決于商店所處的地理位置。第74頁/共86頁2．級差收益測算方法

級差收益包括經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。計(jì)算步驟大致為：①分別計(jì)算每級土地中各行業(yè)的平均收益水平，并確定各行業(yè)的最低級收益值；②以同一行業(yè)的各級土地收益值與最低級收益值相減，得到各級收益差；③扣除單位面積資金占有額，單位面積工資總額的影響，得到各級差收益；④對土地級差收益進(jìn)行方差檢驗(yàn)、調(diào)整，使檢驗(yàn)值差異顯著。滿足土地收益級間差異大于級內(nèi)差異。第75頁/共86頁

土地收益測算方法主要有兩種，一種是用企業(yè)利潤資料測算土地收益，另一種是利用宗地地價(jià)測算土地級別收益。（1）用企業(yè)利潤資料測算土地收益

1)對營業(yè)企業(yè)利潤進(jìn)行抽樣調(diào)查

2)抽樣數(shù)據(jù)的整理

3)扣除非土地因素的影響

4)各級土地利潤值總體檢驗(yàn)

5)建立數(shù)學(xué)模型,計(jì)算級差收益第76頁/共86頁（2）利用其他資料測算土地級差收益有些城鎮(zhèn)，受城鎮(zhèn)特點(diǎn)、商業(yè)發(fā)達(dá)程度和收集到的資料等多方面的制約，很難通過分析企業(yè)利潤從中分離出土地級差收益；另一方面由于城鎮(zhèn)土地供給的稀缺性、使用價(jià)值的高效性以及土地使用權(quán)與所有權(quán)的分離，城鎮(zhèn)中存在一定量的房地交易行為和地租、地價(jià)補(bǔ)償，形成了相對活躍的隱形土地市場，其中的地租、地價(jià)補(bǔ)償數(shù)據(jù)直接與土地級別相關(guān)，是土地質(zhì)量差異的貨幣表現(xiàn)。因此在這些城鎮(zhèn)中，可以在城鎮(zhèn)土地定級基礎(chǔ)上，借助城鎮(zhèn)土地隱形市場中的地租、地價(jià)資料，通過分析不同級別土地上地租、地價(jià)水平差異來測算土地級差收益，以達(dá)到從收益上揭示土地質(zhì)量差異的目的?；痉椒蓞⒄栈鶞?zhǔn)地價(jià)評估方法。第77頁/共86頁（二）土地級別的確定1．級別數(shù)目的確定前面初步確定土地級別，通過土地收益測算對各級之間土地質(zhì)量的差異進(jìn)行驗(yàn)證。測算結(jié)果與初步分級結(jié)果不完全吻合時(shí)，對土地級別進(jìn)行修訂和歸并，以最終確定土地級別。土地級別的修訂和歸并依據(jù)以下原則：①各級之間必須有較大的收益差別。確定評價(jià)區(qū)域的土地級別數(shù)目，最主要、最根本的依據(jù)是單元間客觀存在的差異，它是土地質(zhì)量和社會經(jīng)濟(jì)條件共同影響的結(jié)果，若這種差別很小，則土地級別就缺少存在的必要性，可以進(jìn)行歸并；

第78頁/共86頁②級別確定后，應(yīng)與實(shí)際情況相結(jié)合，與有關(guān)單位及當(dāng)?shù)卣懻搮f(xié)商，在不影響其評定科學(xué)性的基礎(chǔ)上，盡量考慮政府及應(yīng)用成果部門的要求，適當(dāng)增加或減