北京二手房市場調查報告報告

經典word整理文檔，僅參考，雙擊此處可刪除頁眉頁腳。本資料屬于網絡整理，如有侵權，請聯系刪除，謝謝！消費者行為學北京市二手房消費行為調查目錄第一章引言-2-1.1研究目的及意義-2-1.2-2--3-第二章市場環(huán)境分析2.1國內房地產市場情況-3-2.2北京市房地產市場情況-4-2.3區(qū)域或項目情況-4-第三章市場結果調查分析-5-3.1被調查者基本情況分析-5-3.2消費者需求信息分析-7-3.3二手房自身因素的影響-12-3.4消費者心理預期分析-15-3.5-16-第四章提出解決方案及對策意見-16-參考文獻-18-附錄-19-附錄（一）調查問卷-19-附錄(二)任務安排及分工情況-21--1-消費者行為學北京市二手房消費行為調查通過調查問卷了解北京市當前二手房的供應和群眾對二手房的需求狀況，了解消費者群體購買二手房的心理行為，進而為北京市政府、二手房供應商、中介機構及購房人群提供可行性的指導意見。1.2.1研究方法①我們確定調查課題和研究目的，確定研究的可行性。再者，根據調查目的集思廣義，反復推敲，形成了最終的調查問卷。主要向購房群體發(fā)放調查問卷。②數據采集。我們小組打印了170份問卷。小組內又進行了小組細分，兩個人一組，然后分小組去不同地點進行外出調研。以此獲得數據，進行對比分析。SPSS統(tǒng)計軟件對前期市場調查的數據進行統(tǒng)計然后依據這些統(tǒng)計數據以及訪問過程中得到的問卷以外的大量信息進行市場分析。市場分析的方法主要有定性分析法和定量分析相結合，其中定量分析為主，主要包括描述性統(tǒng)計分析法、數據的解析性分析等。1.2.2問卷設計根據研究目的和內容，小組成員集中一起討論問卷涉及的內容，然后根據討論結果，小組成員每人設計一份調查問卷，最后集中在一起，篩選出有意義的題目，并按照一定的邏輯順序進行排序。問卷包括導言、提示信息、6道被調查者基本信息、2道引導性問題、11道有關消費者二手房購房心理及行為的問題。共計19道問題。1.2.3調研對象本次調研的對象主要是針對北京市新近購房群體進行的調查。受客觀因素的影響，我們組選擇了以下地點進行調研：（1）百萬莊地區(qū)：百萬莊圖書大廈；-2-消費者行為學北京市二手房消費行為調查（2）西直門外地區(qū)：嘉茂購物中心及附近公交車站；（3）望京地區(qū)：望京嘉茂大廈附近；（4）豐臺區(qū)草橋家樂福門口（5）動物園地區(qū)：家樂福門口以及動物園公交樞紐；（6）中關村海龍大廈門口及4號線地鐵口1.2.4問卷回收情況本次調研共打印了170份問卷，其中：發(fā)放問卷數量：163份；未發(fā)放問卷數量：7份；有效問卷數量：140份；無效問卷數量：23份2．1.1.房地產業(yè)已成為國民經濟的支柱產業(yè)房地產業(yè)是國民經濟中的重要組成部分。由于其產業(yè)關聯度大，與建筑業(yè)、建材業(yè)、機械工業(yè)、裝修業(yè)、金融業(yè)、居民服務業(yè)等眾多產業(yè)都有很密切的關系，因此它的活躍能夠極大地帶動其他產業(yè)部門的繁榮，拉動總體經濟的增長。2.1.2由賣方市場進入買方市場近10年來，房地產業(yè)取得了飛速發(fā)展，成為我國發(fā)展最快的行業(yè)之一，市場化程度日益增高。97年的貨幣分房和按揭貸款，使中國房地產集中噴發(fā)出巨大的消費能力和龐大的市場需求，房地產市場開始進入一個前所未有的興旺發(fā)達期，隨著時間的推移，近十年不斷地發(fā)展，在總量寶盒差異競爭的雙重壓力下，中國房地產市場已經由賣方市場進入買方市場。2.1.3.由杠桿投資階段進入實力投資階段以往由于土地、貸款、墊資、預售等一系列政策的寬松和傾斜，一個項緊縮，以及消費者觀念的成熟，將中國的房地產由貿易型的投資模式向產業(yè)型的投資模式逐步轉化-3-消費者行為學北京市二手房消費行為調查年北京市二手房成交量出現明顯際過戶量)約10.1萬套，同比下降了42%，成交量下降至最近三年來的最低點。全市二手房成交均價為22772元/平方米，同比上漲7.5%。在限購的背景下，購房者更加注重二手房的區(qū)位優(yōu)勢，城六區(qū)依然是二手房成交的主力區(qū)域。據統(tǒng)計，2011年城六區(qū)二手住宅成交量占全市總成交量的229%，比去年下降4個百分點。戶型面積在80平方米以下的套數成交量占年度總成交套數的49%，占比有所上漲。2012年二手房市場供需將逐步回暖，預計明年北京二手住宅成交量將回漲至15萬套左右，成交均價將回歸到2010年的水平。明年一季度由于市場預期不太明朗，市場供應還將處于觀望階段，價格將延續(xù)2011年四季度的下調態(tài)勢。隨著政策的持續(xù)深入，市場觀望氛圍濃重，投資客淡出，北京樓市開始邁入純剛需時代6月二手住宅成交量創(chuàng)下29一直以來逐步攀升的房價也在嚴厲的政策作用下有效得到抑制，開始出現松動跡象。2011年的租賃市場仍然火爆，在限購、限貸政策的影響下，很多購房者購房計劃擱置，促使租賃市場保持高溫。二手房市場持續(xù)在低位徘徊，買方與賣方、成交量與價格的博弈仍然在持續(xù)，市場短期內或將很難回暖。2011年上半年北京二手房成交量情況2011年北京二手房成交量低迷。1月二手房成交量創(chuàng)下2010年4月開始第一輪調控后的新高，同比2010年1月上漲了77.48%。但從今年2月開始的第三輪調控，北京二手房市場成交量卻一路下行。受國八條加之春節(jié)假期的影響，2月成交量急劇下滑，此后隨著政策的持續(xù)深入，成交持續(xù)在低位徘徊。-4-北京市二手房消費行為調查調查者戶口分布圖（圖1）北京市二手房消費行為調查年齡與家庭收入關系圖（圖2）北京市二手房消費行為調查-7-北京市二手房消費行為調查消費者購房目的分析（圖6）北京市二手房消費行為調查消費者年齡對購買時機的影響（圖7）北京市二手房消費行為調查北京市二手房消費行為調查北京市二手房消費行為調查被調查者置業(yè)經歷分析（圖11）北京市二手房消費行為調查北京市二手房消費行為調查北京市二手房消費行為調查消費者行為學北京市二手房消費行為調查持樂觀態(tài)度。受宏觀政策的影響，目前房市依舊比較火爆。在此次的研究中，有32.14%的被調查者認為5年內北京房價走勢不能確定下來，他們認為房價的走勢應取決于這五年世界經濟危機進一步發(fā)展的壯況以及國家各種調控政策的頒布。此外,17.14%的人認為房價會進一步增長。同樣25.71%的人認為房價會持平，人們的生活水準也不會有太顯著的改變。最后有25%的購房者認為房價會跌落。他們相信跌落是必然的趨勢，只是時間的問題。由此我們不難看到在我們所有調查的人群中持保守態(tài)度的人，即那些認為無法確性的人占所有調查人口中的主導地位。年齡集中分布在35以下，這類人因為家庭年收入不是很豐厚，在購買二手房時，對房價承受能力較低，房價對他們的影響較大，同時也會考慮到地理環(huán)境和交通等因素。這群人沒有置業(yè)經歷或只有一次，購房目的主要是解決居住和改善居住環(huán)境，在購房地點的選擇上，工作類型對其影響較大，往往由工作地點決定。其中，部分年齡層對二手房需求并不大，由于其自身條件影響，家庭事業(yè)并未穩(wěn)定下來，所有對第二套房產的購置愿望并不強烈。第二庭年收入頗豐，對房價的承受能力較高，在二手房交易時，對軟性服務的要求較高。而生活事業(yè)的穩(wěn)定，二手房用于出租投資的比例并不高。多數為居住于更好的生活環(huán)境。他們往往有兩次以上的置業(yè)經歷，購房的主要目的是改善居住。購房地點更傾向于遠離市中心的郊區(qū)。4.1、在消費者中倡導即要不保守，又要實事求是的置業(yè)精神嚴重制約著市場經濟的發(fā)展，二手房這一“新興”市場也并沒有得到大多數房產消費者的正確認識和對待，而致力于推動二手房市場進一步向前發(fā)展的各-16-消費者行為學北京市二手房消費行為調查個相關部門都有責任來倡導新型的消費理念——實事求是，二手房也不失為首次置業(yè)的優(yōu)質選擇；以大換小，實現存量房的效用最大化。4.2、確定新建商品房物業(yè)費的合理額度和配套設施的相應完善房源放量，即一手房的買家天然是二手房的真實或潛在賣家。因此讓有升級需求的二次置業(yè)者消除顧慮找到滿意的一手樓盤也是促進房地產二級市場加快發(fā)展的一項重頭戲。雖然現在的商品房都存在物業(yè)費的開支，但如果其收的合理，收得經濟實惠，性價比高百姓也不會排斥。而配套設施的跟進并盡其所能的完善自然會大大提升新建商品房的價值，并得到更多買家的青睞。因此作為二手房的上游市場——一手房的進一步發(fā)展必將給京城二級市場帶來更多的生機和活力。4.3、增加房源信息的透明度，構建公開的信息發(fā)布平臺完善的房產交易市場需要一個公開、公平、公正的服務平臺，而政府確需要在此處發(fā)揮其權威和不可替代的作用，為京城的房產建立統(tǒng)一的電子檔案，以方便各方的查詢和調用，從而增加如房屋的權屬、產權性質等信息的透明度，并為下一步建立完備的網上交易平臺提供雄厚的數據支持，最終實現供給需求的信息對等，實現北京二手房市場資源配置最優(yōu)化。4.4、在金融或稅收政策上適當地向二手房市場傾斜，借助外力刺激其健康、快速發(fā)展存量房市場的交易在成熟的房地產市場將占據主導地位已經是不容置疑的事實。因此如何鼓勵二手房市場的交易量穩(wěn)持續(xù)增長應該得到各相關部門的較高重視，即在金融、稅收以及行業(yè)自身的操作上給予相應的便利和優(yōu)惠，如積極推進二手房公積金貸款業(yè)務、二手房各項稅收的減免政策、鼓勵機構處置空置房的優(yōu)惠政策等。4.5、行業(yè)協(xié)會和經紀機構共同推動和促進房產中介的誠信化建設并使這一社會化機構的服務更加方便、經濟、快捷《經紀人管理辦法》和《北京房地產中介行業(yè)自律規(guī)則》把經紀行業(yè)推入了誠信時代，然而市場誠信的真正成型仍然存在眾多的問題，包括管理辦法鏈家市場專業(yè)人士認為：房地產經紀行業(yè)步入誠信時代，各方需做出自己的努力。首先，市場管理者在繼續(xù)轉變和完善自身職能方面仍然面臨挑戰(zhàn)。如何確保新的行業(yè)管理辦法能夠有效的落實；如何切實將目前北京中介市場上2萬多的經紀從業(yè)人員和1800備案和信用檔案的建立；如何建立行之有效的激勵約束機制來規(guī)范經紀機構的誠信問題，這些都是作為市場管理者的政府部門需要努力探索的。其次，房地產中介行業(yè)協(xié)會應該發(fā)揮更積極的作用。行業(yè)協(xié)會不應該只停留-17-消費者行為學北京市二手房消費行為調查于一些自律規(guī)則的頒布，而更應該著手于營造與規(guī)則相匹配的優(yōu)良行業(yè)環(huán)境氛圍，使更多的中介企業(yè)能夠加入到行業(yè)協(xié)會之中來，真正形成自我約束、自我管理、共講誠信的行業(yè)局面。最后，推進房地產中介行業(yè)誠信建設，關鍵在于中介企業(yè)本身。對于經紀企業(yè)本身，面對激烈的市場競爭，誠信經營才是企業(yè)的興業(yè)之本，只有從自身內部誠信制度建設入手，推進自身誠信水平，以誠信作為經營理念，以誠信打造企業(yè)品牌，不斷推出誠信化服務，才能真正意義上實現誠信經營。而以誠信聞名的品牌中介企業(yè)，由于誠信的外部效應，會吸引更多的優(yōu)質客戶，而更多的優(yōu)質客戶又能進一步提升企業(yè)的知名度和誠信度，從而才能形成誠信與品牌的良性循環(huán)。在企業(yè)完成誠信建設的基礎上各主管部門還應給予中介企業(yè)全力的支持，中介企業(yè)的自身努力為主，相關部門的協(xié)助支持為輔，努力營造一種良性的市場運作狀態(tài)和模式，為二手房消費者提供優(yōu)質、經濟、便捷的全方位一體式服務。“鏈家”市場專業(yè)人士認為基于二手房市場將成為房地產市場未來主流的這一現實，各有關部門就需要在現階段竭盡所能地創(chuàng)造利好條件，多方培育二級市場，讓其盡快擔負其本應承擔的歷史責任，早日建立起北京相對成熟的房地產市場體系，從而研究出一套符合中國發(fā)展的完整的房地產發(fā)展理論。1.中國經濟網2.市場調查與預測徐發(fā)金杭州：杭州大學出版社，19939.3.中國國情網4.市場與營銷：關注經濟，關注市場，探討營銷策略5.中國經濟信息產品分析/search/pagedir/-18-消費者行為學北京市二手房消費行為調查關于北京市二手房消費行為調查您好！我們是北京建筑工程學院的學生，為完成研究報告，現對北京市二手房市場進行調查。感謝您抽出寶貴的時間幫助我們完成此問卷。您提供的數據僅用于完成作業(yè)，絕無其他商業(yè)用途，我們會對您提供的資料進行保密。希望得到您的支持，萬分感謝！請在您認為合適的答案下畫“√”1.您的性別：A.男B.女2.您的年齡:A.25歲以下B.26～35歲C.36～45歲D.46～55歲E.55歲以上3.您戶口所在地為：A.北京戶口B.外地戶口C.外籍人士4.您所從事的職業(yè)：A.政府公務員B.教育工C.企事業(yè)單位D.自由職業(yè)者E.其他5.您的家庭年收入：A.2萬元以下B.2萬元至55萬元至1515萬元）D.15萬元至30萬元（含30萬元）E.30萬元以上6.您的家庭人口結構：A.單身B.夫妻2人E.其他C.二代3人及以上D.三代3人及以上7.您近期購房的意愿是：A.新房B.租房C.二手房D.其他【選C請直接跳至9題】8.您不購買二手房的主要原因是：A.有住房，足以解決居住B.經濟條件有限D.其他9.您認為現在北京市二手房市場真實情況是：C.二手房市場混亂，需謹慎