北京二手房市場調(diào)查報告報告

經(jīng)典word整理文檔，僅參考，雙擊此處可刪除頁眉頁腳。本資料屬于網(wǎng)絡(luò)整理，如有侵權(quán)，請聯(lián)系刪除，謝謝！消費者行為學(xué)北京市二手房消費行為調(diào)查目錄第一章引言-2-1.1研究目的及意義-2-1.2-2--3-第二章市場環(huán)境分析2.1國內(nèi)房地產(chǎn)市場情況-3-2.2北京市房地產(chǎn)市場情況-4-2.3區(qū)域或項目情況-4-第三章市場結(jié)果調(diào)查分析-5-3.1被調(diào)查者基本情況分析-5-3.2消費者需求信息分析-7-3.3二手房自身因素的影響-12-3.4消費者心理預(yù)期分析-15-3.5-16-第四章提出解決方案及對策意見-16-參考文獻(xiàn)-18-附錄-19-附錄（一）調(diào)查問卷-19-附錄(二)任務(wù)安排及分工情況-21--1-消費者行為學(xué)北京市二手房消費行為調(diào)查通過調(diào)查問卷了解北京市當(dāng)前二手房的供應(yīng)和群眾對二手房的需求狀況，了解消費者群體購買二手房的心理行為，進(jìn)而為北京市政府、二手房供應(yīng)商、中介機構(gòu)及購房人群提供可行性的指導(dǎo)意見。1.2.1研究方法①我們確定調(diào)查課題和研究目的，確定研究的可行性。再者，根據(jù)調(diào)查目的集思廣義，反復(fù)推敲，形成了最終的調(diào)查問卷。主要向購房群體發(fā)放調(diào)查問卷。②數(shù)據(jù)采集。我們小組打印了170份問卷。小組內(nèi)又進(jìn)行了小組細(xì)分，兩個人一組，然后分小組去不同地點進(jìn)行外出調(diào)研。以此獲得數(shù)據(jù)，進(jìn)行對比分析。SPSS統(tǒng)計軟件對前期市場調(diào)查的數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計然后依據(jù)這些統(tǒng)計數(shù)據(jù)以及訪問過程中得到的問卷以外的大量信息進(jìn)行市場分析。市場分析的方法主要有定性分析法和定量分析相結(jié)合，其中定量分析為主，主要包括描述性統(tǒng)計分析法、數(shù)據(jù)的解析性分析等。1.2.2問卷設(shè)計根據(jù)研究目的和內(nèi)容，小組成員集中一起討論問卷涉及的內(nèi)容，然后根據(jù)討論結(jié)果，小組成員每人設(shè)計一份調(diào)查問卷，最后集中在一起，篩選出有意義的題目，并按照一定的邏輯順序進(jìn)行排序。問卷包括導(dǎo)言、提示信息、6道被調(diào)查者基本信息、2道引導(dǎo)性問題、11道有關(guān)消費者二手房購房心理及行為的問題。共計19道問題。1.2.3調(diào)研對象本次調(diào)研的對象主要是針對北京市新近購房群體進(jìn)行的調(diào)查。受客觀因素的影響，我們組選擇了以下地點進(jìn)行調(diào)研：（1）百萬莊地區(qū)：百萬莊圖書大廈；-2-消費者行為學(xué)北京市二手房消費行為調(diào)查（2）西直門外地區(qū)：嘉茂購物中心及附近公交車站；（3）望京地區(qū)：望京嘉茂大廈附近；（4）豐臺區(qū)草橋家樂福門口（5）動物園地區(qū)：家樂福門口以及動物園公交樞紐；（6）中關(guān)村海龍大廈門口及4號線地鐵口1.2.4問卷回收情況本次調(diào)研共打印了170份問卷，其中：發(fā)放問卷數(shù)量：163份；未發(fā)放問卷數(shù)量：7份；有效問卷數(shù)量：140份；無效問卷數(shù)量：23份2．1.1.房地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)中的重要組成部分。由于其產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度大，與建筑業(yè)、建材業(yè)、機械工業(yè)、裝修業(yè)、金融業(yè)、居民服務(wù)業(yè)等眾多產(chǎn)業(yè)都有很密切的關(guān)系，因此它的活躍能夠極大地帶動其他產(chǎn)業(yè)部門的繁榮，拉動總體經(jīng)濟(jì)的增長。2.1.2由賣方市場進(jìn)入買方市場近10年來，房地產(chǎn)業(yè)取得了飛速發(fā)展，成為我國發(fā)展最快的行業(yè)之一，市場化程度日益增高。97年的貨幣分房和按揭貸款，使中國房地產(chǎn)集中噴發(fā)出巨大的消費能力和龐大的市場需求，房地產(chǎn)市場開始進(jìn)入一個前所未有的興旺發(fā)達(dá)期，隨著時間的推移，近十年不斷地發(fā)展，在總量寶盒差異競爭的雙重壓力下，中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)由賣方市場進(jìn)入買方市場。2.1.3.由杠桿投資階段進(jìn)入實力投資階段以往由于土地、貸款、墊資、預(yù)售等一系列政策的寬松和傾斜，一個項緊縮，以及消費者觀念的成熟，將中國的房地產(chǎn)由貿(mào)易型的投資模式向產(chǎn)業(yè)型的投資模式逐步轉(zhuǎn)化-3-消費者行為學(xué)北京市二手房消費行為調(diào)查年北京市二手房成交量出現(xiàn)明顯際過戶量)約10.1萬套，同比下降了42%，成交量下降至最近三年來的最低點。全市二手房成交均價為22772元/平方米，同比上漲7.5%。在限購的背景下，購房者更加注重二手房的區(qū)位優(yōu)勢，城六區(qū)依然是二手房成交的主力區(qū)域。據(jù)統(tǒng)計，2011年城六區(qū)二手住宅成交量占全市總成交量的229%，比去年下降4個百分點。戶型面積在80平方米以下的套數(shù)成交量占年度總成交套數(shù)的49%，占比有所上漲。2012年二手房市場供需將逐步回暖，預(yù)計明年北京二手住宅成交量將回漲至15萬套左右，成交均價將回歸到2010年的水平。明年一季度由于市場預(yù)期不太明朗，市場供應(yīng)還將處于觀望階段，價格將延續(xù)2011年四季度的下調(diào)態(tài)勢。隨著政策的持續(xù)深入，市場觀望氛圍濃重，投資客淡出，北京樓市開始邁入純剛需時代6月二手住宅成交量創(chuàng)下29一直以來逐步攀升的房價也在嚴(yán)厲的政策作用下有效得到抑制，開始出現(xiàn)松動跡象。2011年的租賃市場仍然火爆，在限購、限貸政策的影響下，很多購房者購房計劃擱置，促使租賃市場保持高溫。二手房市場持續(xù)在低位徘徊，買方與賣方、成交量與價格的博弈仍然在持續(xù)，市場短期內(nèi)或?qū)⒑茈y回暖。2011年上半年北京二手房成交量情況2011年北京二手房成交量低迷。1月二手房成交量創(chuàng)下2010年4月開始第一輪調(diào)控后的新高，同比2010年1月上漲了77.48%。但從今年2月開始的第三輪調(diào)控，北京二手房市場成交量卻一路下行。受國八條加之春節(jié)假期的影響，2月成交量急劇下滑，此后隨著政策的持續(xù)深入，成交持續(xù)在低位徘徊。-4-北京市二手房消費行為調(diào)查調(diào)查者戶口分布圖（圖1）北京市二手房消費行為調(diào)查年齡與家庭收入關(guān)系圖（圖2）北京市二手房消費行為調(diào)查-7-北京市二手房消費行為調(diào)查消費者購房目的分析（圖6）北京市二手房消費行為調(diào)查消費者年齡對購買時機的影響（圖7）北京市二手房消費行為調(diào)查北京市二手房消費行為調(diào)查北京市二手房消費行為調(diào)查被調(diào)查者置業(yè)經(jīng)歷分析（圖11）北京市二手房消費行為調(diào)查北京市二手房消費行為調(diào)查北京市二手房消費行為調(diào)查消費者行為學(xué)北京市二手房消費行為調(diào)查持樂觀態(tài)度。受宏觀政策的影響，目前房市依舊比較火爆。在此次的研究中，有32.14%的被調(diào)查者認(rèn)為5年內(nèi)北京房價走勢不能確定下來，他們認(rèn)為房價的走勢應(yīng)取決于這五年世界經(jīng)濟(jì)危機進(jìn)一步發(fā)展的壯況以及國家各種調(diào)控政策的頒布。此外,17.14%的人認(rèn)為房價會進(jìn)一步增長。同樣25.71%的人認(rèn)為房價會持平，人們的生活水準(zhǔn)也不會有太顯著的改變。最后有25%的購房者認(rèn)為房價會跌落。他們相信跌落是必然的趨勢，只是時間的問題。由此我們不難看到在我們所有調(diào)查的人群中持保守態(tài)度的人，即那些認(rèn)為無法確性的人占所有調(diào)查人口中的主導(dǎo)地位。年齡集中分布在35以下，這類人因為家庭年收入不是很豐厚，在購買二手房時，對房價承受能力較低，房價對他們的影響較大，同時也會考慮到地理環(huán)境和交通等因素。這群人沒有置業(yè)經(jīng)歷或只有一次，購房目的主要是解決居住和改善居住環(huán)境，在購房地點的選擇上，工作類型對其影響較大，往往由工作地點決定。其中，部分年齡層對二手房需求并不大，由于其自身條件影響，家庭事業(yè)并未穩(wěn)定下來，所有對第二套房產(chǎn)的購置愿望并不強烈。第二庭年收入頗豐，對房價的承受能力較高，在二手房交易時，對軟性服務(wù)的要求較高。而生活事業(yè)的穩(wěn)定，二手房用于出租投資的比例并不高。多數(shù)為居住于更好的生活環(huán)境。他們往往有兩次以上的置業(yè)經(jīng)歷，購房的主要目的是改善居住。購房地點更傾向于遠(yuǎn)離市中心的郊區(qū)。4.1、在消費者中倡導(dǎo)即要不保守，又要實事求是的置業(yè)精神嚴(yán)重制約著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，二手房這一“新興”市場也并沒有得到大多數(shù)房產(chǎn)消費者的正確認(rèn)識和對待，而致力于推動二手房市場進(jìn)一步向前發(fā)展的各-16-消費者行為學(xué)北京市二手房消費行為調(diào)查個相關(guān)部門都有責(zé)任來倡導(dǎo)新型的消費理念——實事求是，二手房也不失為首次置業(yè)的優(yōu)質(zhì)選擇；以大換小，實現(xiàn)存量房的效用最大化。4.2、確定新建商品房物業(yè)費的合理額度和配套設(shè)施的相應(yīng)完善房源放量，即一手房的買家天然是二手房的真實或潛在賣家。因此讓有升級需求的二次置業(yè)者消除顧慮找到滿意的一手樓盤也是促進(jìn)房地產(chǎn)二級市場加快發(fā)展的一項重頭戲。雖然現(xiàn)在的商品房都存在物業(yè)費的開支，但如果其收的合理，收得經(jīng)濟(jì)實惠，性價比高百姓也不會排斥。而配套設(shè)施的跟進(jìn)并盡其所能的完善自然會大大提升新建商品房的價值，并得到更多買家的青睞。因此作為二手房的上游市場——一手房的進(jìn)一步發(fā)展必將給京城二級市場帶來更多的生機和活力。4.3、增加房源信息的透明度，構(gòu)建公開的信息發(fā)布平臺完善的房產(chǎn)交易市場需要一個公開、公平、公正的服務(wù)平臺，而政府確需要在此處發(fā)揮其權(quán)威和不可替代的作用，為京城的房產(chǎn)建立統(tǒng)一的電子檔案，以方便各方的查詢和調(diào)用，從而增加如房屋的權(quán)屬、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)等信息的透明度，并為下一步建立完備的網(wǎng)上交易平臺提供雄厚的數(shù)據(jù)支持，最終實現(xiàn)供給需求的信息對等，實現(xiàn)北京二手房市場資源配置最優(yōu)化。4.4、在金融或稅收政策上適當(dāng)?shù)叵蚨址渴袌鰞A斜，借助外力刺激其健康、快速發(fā)展存量房市場的交易在成熟的房地產(chǎn)市場將占據(jù)主導(dǎo)地位已經(jīng)是不容置疑的事實。因此如何鼓勵二手房市場的交易量穩(wěn)持續(xù)增長應(yīng)該得到各相關(guān)部門的較高重視，即在金融、稅收以及行業(yè)自身的操作上給予相應(yīng)的便利和優(yōu)惠，如積極推進(jìn)二手房公積金貸款業(yè)務(wù)、二手房各項稅收的減免政策、鼓勵機構(gòu)處置空置房的優(yōu)惠政策等。4.5、行業(yè)協(xié)會和經(jīng)紀(jì)機構(gòu)共同推動和促進(jìn)房產(chǎn)中介的誠信化建設(shè)并使這一社會化機構(gòu)的服務(wù)更加方便、經(jīng)濟(jì)、快捷《經(jīng)紀(jì)人管理辦法》和《北京房地產(chǎn)中介行業(yè)自律規(guī)則》把經(jīng)紀(jì)行業(yè)推入了誠信時代，然而市場誠信的真正成型仍然存在眾多的問題，包括管理辦法鏈家市場專業(yè)人士認(rèn)為：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)步入誠信時代，各方需做出自己的努力。首先，市場管理者在繼續(xù)轉(zhuǎn)變和完善自身職能方面仍然面臨挑戰(zhàn)。如何確保新的行業(yè)管理辦法能夠有效的落實；如何切實將目前北京中介市場上2萬多的經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員和1800備案和信用檔案的建立；如何建立行之有效的激勵約束機制來規(guī)范經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的誠信問題，這些都是作為市場管理者的政府部門需要努力探索的。其次，房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會應(yīng)該發(fā)揮更積極的作用。行業(yè)協(xié)會不應(yīng)該只停留-17-消費者行為學(xué)北京市二手房消費行為調(diào)查于一些自律規(guī)則的頒布，而更應(yīng)該著手于營造與規(guī)則相匹配的優(yōu)良行業(yè)環(huán)境氛圍，使更多的中介企業(yè)能夠加入到行業(yè)協(xié)會之中來，真正形成自我約束、自我管理、共講誠信的行業(yè)局面。最后，推進(jìn)房地產(chǎn)中介行業(yè)誠信建設(shè)，關(guān)鍵在于中介企業(yè)本身。對于經(jīng)紀(jì)企業(yè)本身，面對激烈的市場競爭，誠信經(jīng)營才是企業(yè)的興業(yè)之本，只有從自身內(nèi)部誠信制度建設(shè)入手，推進(jìn)自身誠信水平，以誠信作為經(jīng)營理念，以誠信打造企業(yè)品牌，不斷推出誠信化服務(wù)，才能真正意義上實現(xiàn)誠信經(jīng)營。而以誠信聞名的品牌中介企業(yè)，由于誠信的外部效應(yīng)，會吸引更多的優(yōu)質(zhì)客戶，而更多的優(yōu)質(zhì)客戶又能進(jìn)一步提升企業(yè)的知名度和誠信度，從而才能形成誠信與品牌的良性循環(huán)。在企業(yè)完成誠信建設(shè)的基礎(chǔ)上各主管部門還應(yīng)給予中介企業(yè)全力的支持，中介企業(yè)的自身努力為主，相關(guān)部門的協(xié)助支持為輔，努力營造一種良性的市場運作狀態(tài)和模式，為二手房消費者提供優(yōu)質(zhì)、經(jīng)濟(jì)、便捷的全方位一體式服務(wù)。“鏈家”市場專業(yè)人士認(rèn)為基于二手房市場將成為房地產(chǎn)市場未來主流的這一現(xiàn)實，各有關(guān)部門就需要在現(xiàn)階段竭盡所能地創(chuàng)造利好條件，多方培育二級市場，讓其盡快擔(dān)負(fù)其本應(yīng)承擔(dān)的歷史責(zé)任，早日建立起北京相對成熟的房地產(chǎn)市場體系，從而研究出一套符合中國發(fā)展的完整的房地產(chǎn)發(fā)展理論。1.中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)2.市場調(diào)查與預(yù)測徐發(fā)金杭州：杭州大學(xué)出版社，19939.3.中國國情網(wǎng)4.市場與營銷：關(guān)注經(jīng)濟(jì)，關(guān)注市場，探討營銷策略5.中國經(jīng)濟(jì)信息產(chǎn)品分析/search/pagedir/-18-消費者行為學(xué)北京市二手房消費行為調(diào)查關(guān)于北京市二手房消費行為調(diào)查您好！我們是北京建筑工程學(xué)院的學(xué)生，為完成研究報告，現(xiàn)對北京市二手房市場進(jìn)行調(diào)查。感謝您抽出寶貴的時間幫助我們完成此問卷。您提供的數(shù)據(jù)僅用于完成作業(yè)，絕無其他商業(yè)用途，我們會對您提供的資料進(jìn)行保密。希望得到您的支持，萬分感謝！請在您認(rèn)為合適的答案下畫“√”1.您的性別：A.男B.女2.您的年齡:A.25歲以下B.26～35歲C.36～45歲D.46～55歲E.55歲以上3.您戶口所在地為：A.北京戶口B.外地戶口C.外籍人士4.您所從事的職業(yè)：A.政府公務(wù)員B.教育工C.企事業(yè)單位D.自由職業(yè)者E.其他5.您的家庭年收入：A.2萬元以下B.2萬元至55萬元至1515萬元）D.15萬元至30萬元（含30萬元）E.30萬元以上6.您的家庭人口結(jié)構(gòu)：A.單身B.夫妻2人E.其他C.二代3人及以上D.三代3人及以上7.您近期購房的意愿是：A.新房B.租房C.二手房D.其他【選C請直接跳至9題】8.您不購買二手房的主要原因是：A.有住房，足以解決居住B.經(jīng)濟(jì)條件有限D(zhuǎn).其他9.您認(rèn)為現(xiàn)在北京市二手房市場真實情況是：C.二手房市場混亂，需謹(jǐn)慎