我國物業(yè)管理發(fā)展現(xiàn)狀與存在的主要問題

引言物業(yè)管理是改善居民工作和生活環(huán)境，提高居民居住水平的基礎(chǔ)工作，具有樹立城市形象，完善城市功能的作用，居民工作和生活環(huán)境的改善和居住水平的提高是城市生活水平和消費水平提高的基本前提，物業(yè)管理的目的是為業(yè)主創(chuàng)造一個整潔、舒適安全、寧靜的工作和生活環(huán)境，同時物業(yè)管理是加快我國房地產(chǎn)發(fā)展同國際接軌必要的措施，具有推動外向型房地產(chǎn)和涉外經(jīng)濟發(fā)展的作用。正因為物業(yè)管理有如此重要的作用，所以物業(yè)管理行業(yè)在我國也發(fā)展得紅紅火火，各種名稱的物業(yè)企業(yè)也如雨后春筍般涌現(xiàn)，爭相投標、投資，但是這些物業(yè)管理企業(yè)在管理的過程當(dāng)中并不是想象中的那么順利，而是麻煩不斷。究其原因，主要是當(dāng)前物業(yè)管理在發(fā)展過程中還存在諸多問題。本文主要談?wù)撐飿I(yè)管理發(fā)展現(xiàn)狀、存在的問題、及解決辦法。我國物業(yè)管理發(fā)展現(xiàn)狀在我國，物業(yè)管理目前已初步形成了前景廣闊，充滿生機，最具發(fā)展力的新興行業(yè)之一，物業(yè)管理已逐步向智能化、網(wǎng)絡(luò)化、專業(yè)化、規(guī)模化、股權(quán)化、市場化發(fā)展，但是像其他新興的事物一樣發(fā)展到一定時期就會出現(xiàn)“瓶頸”狀暴露出各種各樣的問題。二、我國物業(yè)管理存在的主要問題（一）物業(yè)管理企業(yè)收費難《條例》中規(guī)定業(yè)主的義務(wù)之一是按時交納物業(yè)服務(wù)費用。在物業(yè)管理中也應(yīng)該貫徹“誰享用，誰受益，誰負擔(dān)”的原則，以形成物業(yè)管理資金的源泉。但是，傳統(tǒng)的福利住房消費觀念還有相當(dāng)?shù)膽T性，服務(wù)標準與收費標準不符等現(xiàn)象時有出現(xiàn)，許多物業(yè)公司收費范圍和價格透明度低，有的公司收取物業(yè)費后，一些維修工作仍需要繳費，而物業(yè)公司提交的物業(yè)收費預(yù)算、決算等財務(wù)報告也存在問題，收費難問題依然困擾著各物業(yè)管理企業(yè)，這些都極大的影響了物業(yè)管理的健康發(fā)展，同時，也使物業(yè)管理主體雙方產(chǎn)生了后續(xù)的不良連鎖反應(yīng)，也遏制了物業(yè)管理企業(yè)進一步發(fā)展壯大。對物業(yè)管理公司來說，目前最頭疼的是物業(yè)管理費的收繳問題。通常，物業(yè)管理水平高的小區(qū)，物業(yè)繳費率就高，而在物業(yè)管理水平低的小區(qū)，無論收費多少，物業(yè)繳費率都很低。物業(yè)管理水平?jīng)Q定著物業(yè)繳費率的高低。但物業(yè)管理公司普遍存在收費難的問題。目前高檔居住小區(qū)的物業(yè)繳費率目前占到90%以上，而在普通居住小區(qū)的物業(yè)繳費率不到60%，實際上在絕大多數(shù)小區(qū)都存在著欠交物業(yè)管理費用的現(xiàn)象。（二）物業(yè)管理企業(yè)盲目擴大規(guī)模據(jù)資料顯示，1997年底我國約有物業(yè)管理企業(yè)7000家，至2003年底達2萬余家，增長速度極快。盡管物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量較多，但市場份額普遍較小，經(jīng)營管理水平更是參差不齊，企業(yè)缺乏創(chuàng)新能力，相互模仿嚴重，既不利于自身發(fā)展，也不利于抵御港澳臺地區(qū)及外國同行的“入侵”。在實踐中，我們也看到，還有部分企業(yè)不顧自身實際狀況，將盲目地追求市場占有率，擴大管理規(guī)模誤認為是企業(yè)發(fā)展最終目標，在管理中出現(xiàn)了捉襟見肘的窘?jīng)r，不僅沒有帶動企業(yè)的健康發(fā)展，反而妨礙了企業(yè)管理水平的提高（三）物業(yè)管理法制建設(shè)不全目前我國物業(yè)管理立法滯后，物業(yè)管理公司與開發(fā)商的職責(zé)界定不明確：由于我們國家的物業(yè)管理行業(yè)建立沒幾年，物業(yè)管理公司一般都與開發(fā)商存在這千絲萬縷的關(guān)系。最明顯的例子就是物業(yè)管理公司一般都是開發(fā)商的下屬公司。在這種情況下，物業(yè)管理公司代表的是開發(fā)商而不是業(yè)主，當(dāng)業(yè)主與開發(fā)商發(fā)生爭議時，物業(yè)管理公司往往會維護開發(fā)商而不是業(yè)主的利益。我國新的物業(yè)管理條例中已經(jīng)明確規(guī)定物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)由業(yè)主組成的業(yè)主大會來確定。在開發(fā)商開發(fā)過程，可以由開發(fā)商臨時委托物業(yè)管理公司來進行前期物業(yè)管理，一旦成立業(yè)主大會就應(yīng)當(dāng)重新確定物業(yè)管理公司。但在實踐中，由于法律意識淡薄、管理不力，二者職責(zé)仍沒有明確分開。業(yè)主法律意識淡薄。業(yè)主的物業(yè)管理法律觀念、意識還沒有完全樹立起來。一些業(yè)主希望得到最好的物業(yè)管理，但只愿意付非常少的物業(yè)管理費，一些業(yè)主對物業(yè)管理問題知之甚少，缺乏自我保護意識。他們買房時只注意房子的質(zhì)量、價格，往往忽視了物業(yè)管理問題；只知與開發(fā)商打交道，而不知如何與物業(yè)公司打交道，甚至不清楚自己與物業(yè)公司之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。而一旦出現(xiàn)了突發(fā)性的事件如打人事件，或明顯的質(zhì)量問題，個別人又容易將問題簡單化、情緒化。（四）地區(qū)間發(fā)展不平衡從我國物業(yè)管理的發(fā)展實踐看，南方地區(qū)、經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)、沿海城市和大城市物業(yè)管理開展比較早、發(fā)展快；北方地區(qū)、經(jīng)濟不發(fā)達地區(qū)、內(nèi)陸城市和中小城市相對較慢。深圳市是全國物業(yè)管理發(fā)展較好的城市，在建設(shè)部公布全國第一批40家物業(yè)管理資質(zhì)一級企業(yè)中深圳占了18家；全市有146家住宅區(qū)獲得“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)”稱號，占全國的1/7。據(jù)不完全統(tǒng)計，2002年底全國實施物業(yè)管理的覆蓋面已占物業(yè)總量的38%，經(jīng)濟發(fā)達城市已達50%以上，這說明，經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)與經(jīng)濟不發(fā)達地區(qū)在物業(yè)管理方面的差距相當(dāng)大。（五）業(yè)主投訴多物業(yè)管理費糾紛，除了因合同約定的提供物業(yè)管理而直接產(chǎn)生的費用外，還包括物業(yè)管理企業(yè)所代辦的供暖供熱費用，煤氣費用，電費，有線費等，根據(jù)目前的實際現(xiàn)狀，小區(qū)實際交費的比例在70%—90%之間，而不交費業(yè)主多以物業(yè)管理不到位，小區(qū)臟、亂、差，供暖供熱時間短，業(yè)主車輛丟失為由拒不交納物業(yè)管理費，具體說物業(yè)管理過程中主要存在以下糾紛。一是業(yè)主財產(chǎn)損失賠償糾紛，此類糾紛一般由小區(qū)內(nèi)業(yè)主的汽車、摩托車、自行車的丟失所引起；二是小區(qū)公用設(shè)施傷人賠償糾紛，此類糾紛主要有物業(yè)管理企業(yè)對小區(qū)內(nèi)道路、廣告牌管道等管理不善，致使業(yè)主受到人身損害和財產(chǎn)損失而發(fā)生的糾紛；三是小區(qū)公用部位的侵權(quán)糾紛，個別業(yè)主進入后擅自私搭亂建，引起大部分業(yè)主的不滿，要求物業(yè)管理企業(yè)查處個別業(yè)主亂搭亂建的行為。在此類糾紛中，如物業(yè)管理企業(yè)查處個別業(yè)主的亂搭亂建行為，則存在著無行政執(zhí)法權(quán)的制約；如僅對個別亂搭亂建的業(yè)主進行勸阻而不強行拆除搭建物，勢必造成大部分業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理糾紛；四是小區(qū)公用部位的出租和營利問題，此類糾紛主要發(fā)生在小區(qū)個別業(yè)主或物業(yè)管理企業(yè)擅自將小區(qū)物業(yè)的公用部位自用或出租用于設(shè)置廣告位等進行營利，從而引起業(yè)主的不滿。綜上所述物業(yè)管理作為當(dāng)代社會的一個新興行業(yè),在管理過程中也存在諸多問題，針對這些問題提出了以下建議。三、我國物業(yè)管理存在的主要問題的解決辦法（一）增強業(yè)主的付費觀念，規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)與收費標準要增強業(yè)主的物業(yè)意識，在住房制度改革進程中，促使住房人更新觀念。同時要加快辦理房產(chǎn)證，明晰業(yè)主產(chǎn)權(quán)人的身份，明晰其交納物業(yè)管理費的義務(wù)。只有業(yè)主在享有物業(yè)管理公司提供服務(wù)的同時及時繳納管理費，物業(yè)管理公司才能更好的提供服務(wù)，是物業(yè)管理能走到一個良性循環(huán)。價格管理部門和房地產(chǎn)管理部門要按照《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》規(guī)定的原則，制訂、完善物業(yè)管理收費具體實施辦法，并加強對物業(yè)管理收費的監(jiān)管。對違反規(guī)定多收費、少服務(wù)以及收費不規(guī)范等行為，政府價格管理部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)予以處罰。同時，針對目前各居住小區(qū)房屋性質(zhì)多樣化的現(xiàn)狀，為了規(guī)范同時也是便于物業(yè)公司收取物業(yè)管理費，建議有關(guān)部門修改現(xiàn)行的物業(yè)管理收費標準，可以考慮將物業(yè)管理收費標準同服務(wù)水平和檔次掛鉤，把按房屋性質(zhì)收費改為按不同的服務(wù)檔次確定收費標準，以體現(xiàn)按質(zhì)論價。物管公司在參與市場競爭之前要選好市場定位，找到適合自己吃的那一塊蛋糕。選好市場定位，就是物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)企業(yè)自身在人員儲備、技術(shù)優(yōu)勢、現(xiàn)主要物業(yè)管理類型、以往的管理服務(wù)經(jīng)驗及客戶反饋信息等因素，在充分市場調(diào)研的基礎(chǔ)上，通過對市場進行科學(xué)地預(yù)測，確定未來的主打物業(yè)管理類型和物業(yè)管理服務(wù)等級，為企業(yè)擴大管理規(guī)模確立明確的發(fā)展方向。

（二）做好市場定位物管公司在參與市場競爭之前要選好市場定位，找到適合自己吃的那一塊蛋糕。選好市場定位，就是物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)企業(yè)自身在人員儲備、技術(shù)優(yōu)勢、現(xiàn)主要物業(yè)管理類型、以往的管理服務(wù)經(jīng)驗及客戶反饋信息等因素，在充分市場調(diào)研的基礎(chǔ)上，通過對市場進行科學(xué)地預(yù)測，確定未來的主打物業(yè)管理類型和物業(yè)管理服務(wù)等級，為企業(yè)擴大管理規(guī)模確立明確的發(fā)展方向。

做好市場定位，不僅僅是為了確立企業(yè)未來主打物業(yè)管理類型，更重要的是要做好企業(yè)未來物業(yè)管理服務(wù)等級標準的科學(xué)論證，即做好企業(yè)的管理服務(wù)形象定位。企業(yè)的管理服務(wù)形象定位，在很大程度上是以企業(yè)在市場調(diào)研基礎(chǔ)上所做的市場細化為基礎(chǔ)的，市場細化的結(jié)果決定了物業(yè)管理企業(yè)對不同類型、不同管理服務(wù)要求的物業(yè)應(yīng)提供不同的管理服務(wù)功能和管理服務(wù)等級標準，這對物業(yè)管理企業(yè)如何應(yīng)對當(dāng)今消費者要求愈來愈高而競爭愈來愈激烈的物業(yè)管理市場尤為重要。（三）走法制化發(fā)展之路實際上，物業(yè)管理是業(yè)主對物業(yè)進行自治的權(quán)力，是一項產(chǎn)權(quán)人對財產(chǎn)進行處置權(quán)力，不應(yīng)該規(guī)定業(yè)主必須通過物業(yè)公司進行物業(yè)管理。為此，要完善不動產(chǎn)登記制度，對物業(yè)特別是業(yè)主共有共享的部分詳細登記；明確物業(yè)管理是業(yè)主對物業(yè)進行自主治理的活動，物業(yè)管理權(quán)是業(yè)主的權(quán)利，在建立“物權(quán)法”的同時，要盡快出臺“物業(yè)管理法”，真正做到依法管理，依法服務(wù)。具體的做法如下：1、嚴格實施分業(yè)經(jīng)營、規(guī)范物業(yè)管理行業(yè)。物業(yè)管理應(yīng)該是住宅小區(qū)建設(shè)完成，投入使用以后的事，但在發(fā)展初期大多數(shù)的物業(yè)管理都是開發(fā)商自己組建一個物業(yè)管理公司來進行管理的。這種模式延續(xù)到現(xiàn)在，它是目前許多物業(yè)管理糾紛的主要原因。因此，新的物業(yè)管理條例已經(jīng)明確提出業(yè)主自治、物業(yè)管理獨立等原則。它對于解決物業(yè)管理糾紛，維護業(yè)主利益，規(guī)范開發(fā)商和物業(yè)管理公司的行為具有積極意義。我們應(yīng)規(guī)范物業(yè)管理業(yè)，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)銷售和房地產(chǎn)管理分業(yè)經(jīng)營。例如深圳的一些開發(fā)商，自己不再組建物業(yè)管理公司，而是從社會上選聘。實際上，分業(yè)經(jīng)營以后，互相形成了一種制約關(guān)系，這種有品牌的物業(yè)管理公司，就能很好地對今后入住的業(yè)主負責(zé)，對開發(fā)商的前期行為進行監(jiān)督，使得整個物業(yè)的前期開發(fā)建設(shè)過程，為后來的物業(yè)管理，為大家入住創(chuàng)造一個良好的條件。2、規(guī)范物業(yè)管理合同，明確業(yè)主、業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)。建立業(yè)主自治與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理相結(jié)合的社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理體制。物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主或業(yè)主委員會的委托，應(yīng)當(dāng)依照合同約定，對物業(yè)進行專業(yè)化維修、養(yǎng)護，對相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、公共秩序等進行管理，并提供相關(guān)服務(wù)；同時，業(yè)主委員會也必須要加強管理，嚴格按規(guī)章實施，眾業(yè)主應(yīng)加強對業(yè)主委員會的監(jiān)督，以維護